Bei Immobilientransaktionen und -investitionen kommt es vor allem auf die "Kennerschaft" an, den Wert einer Immobilie genau zu bestimmen. Viele normale Investoren und Kaufinteressenten stehen jedoch vor der grundsätzlichen Frage, wie sie einen angemessenen Preis ermitteln können. Im Gegensatz zu Aktien und Anleihen sind für die Bewertung von Immobilien spezielle Kenntnisse und Methoden erforderlich, da es keine identischen Instrumente gibt und die Preise wenig transparent sind.
Im Rahmen meiner Beratungstätigkeit habe ich eine Reihe von Kunden erlebt, die eine Immobilie nur deshalb gekauft haben, weil sie billiger war als der umliegende Marktpreis, und später enttäuscht feststellen mussten, dass sie nicht so viel wert war, wie sie dachten. Um solche Fehler zu vermeiden, ist es wichtig, die drei wichtigsten Methoden derImmobilienbewertung, die von Fachleuten angewandt werden, zu kennen und richtig anzuwenden.
In diesem Artikel erläutern wir die drei wichtigsten Bewertungsmethoden, die wir Immobilienprofis täglich anwenden - die Kostenmethode, die Vergleichswertmethode und die Ertragswertmethode - aus der Sicht eines Sachverständigen, einschließlich ihrer Merkmale, Berechnungsmethoden und ihrer angemessenen Anwendung. Wenn Sie diese Methoden verstehen, werden auch Sie in der Lage sein, den wahren Wert einer Immobilie mit dem Blick eines Fachmanns zu erkennen.
Immobilien sind für viele Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens und für Anleger ein wichtiges Ziel der Vermögensallokation. Wenn Sie den Wert einer Immobilie jedoch falsch einschätzen, können Sie folgende Risiken eingehen
Aus diesem Grund ist die Kenntnis derImmobilienwerte eine wesentliche Fähigkeit, egal ob Sie ein gewöhnlicher Käufer oder ein Investor sind.
Es gibt zwei Hauptmethoden zur Ermittlung des Immobilienwerts: allgemeine Methoden und professionelle Methoden.
| Arten von Bewertungsmethoden | Merkmale | Typische Methoden |
|---|---|---|
| Allgemeine Methode | Methoden, die von normalen Verbrauchern auf vereinfachte Weise durchgeführt werden können | Bestätigung des Marktpreises auf einer Immobilienportalseite Vergleich mit einer umliegenden Wohnung Einfache Anfrage an ein Immobilienunternehmen zur Schätzung |
| Professionelle Methode | Methoden, die von Fachleuten wie z. B. Immobiliensachverständigen verwendet werden | Kosten-Methode Transaktionsfall-Vergleichsmethode Methode der Ertragskapitalisierung |
Die allgemeinen Methoden sind zwar einfach anzuwenden, aber es mangelt ihnen an Präzision und sie spiegeln die individuellen Merkmale der Immobilie oft nicht angemessen wider. Spezialisierte Methoden hingegen erfordern mehr Zeit und Aufwand für die Berechnung und Informationsbeschaffung, ermöglichen aber genauere Immobilienbewertungen.
In der Welt der Immobilienbewertung haben sich drei grundlegende Bewertungsmethoden etabliert: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Merkmale der einzelnen Methoden sind in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst.
| Bewertungsmethode | Grundlegender Ansatz | Geeignete Immobilienarten | Wichtigste Nutzungssituationen |
|---|---|---|---|
| Kostenmethode | Der Wert wird anhand der Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie berechnet. | Neue und kürzlich gebaute Immobilien ∙ Besondere Gebäude Immobilien mit geringer Substituierbarkeit |
Bewertung von Gebäuden Bewertungen von Spezialimmobilien Versicherungsbewertungen |
| Transaktionsvergleichsverfahren | Wertberechnung unter Bezugnahme auf Transaktionspreise ähnlicher Immobilien | Allgemeiner Wohnungsbau Eigentumswohnungen Gewerbliche Standardimmobilien |
Transaktionen von Wohnimmobilien ∙ Allgemeine Immobilientransaktionen -Bewertung von Sicherheiten |
| Ertragskapitalisierungsverfahren | Der Wert errechnet sich aus den zukünftigen Erträgen der Immobilie. | Mietwohnungen und Eigentumswohnungen Bürogebäude Einzelhandelsimmobilien |
Bewertung von Anlageimmobilien Entscheidungen über den Kauf von Ertragsimmobilien Bewertung von Gewerbeimmobilien |
Jede dieser drei Methoden bewertet den Immobilienwert aus einer anderen Perspektive und muss je nach den Merkmalen der Immobilie und dem Zweck der Bewertung angemessen eingesetzt werden. Immobiliensachverständige verwenden eine Kombination dieser Methoden, um genauere Bewertungen zu erhalten.
Gehen wir nun auf die Einzelheiten der einzelnen Bewertungsmethoden ein.
Bei der Kostenmethode handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine Methode zur Ermittlung des Werts einer Immobilie aus der Perspektive der Kosten (Aufwand). Einfach ausgedrückt, wird der Wert unter dem Gesichtspunkt berechnet, wie viel es kosten würde, wenn die Immobilie neu gebaut oder zum jetzigen Zeitpunkt errichtet würde.
Bei der Kostenmethode wird der Wert einer Immobilie in "Bodenwert" und "Gebäudewert" unterteilt. Ausgehend von der Annahme, dass der Grund und Boden keinen Wertverlust erleidet, wird der Wert des Gebäudeteils aufgrund altersbedingter Abnutzung usw. verringert (Abschreibungskorrektur).
Die Formel lautet wie folgt.
Grundstückswert = Bodenwert + Gebäudewert
Gebäudewert = Wiederbeschaffungswert x (1 - Abschreibungskorrektursatz)
Die "Wiederbeschaffungskosten" sind hier die Kosten für den Bau eines neuen gleichwertigen Gebäudes zum aktuellen Zeitpunkt. Und die "Abschreibungsrate" bezieht sich auf die Wertminderungsrate unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes und der altersbedingten Verschlechterung.
Nehmen wir als Beispiel einen Fall, in dem der Wert eines 10 Jahre alten Einfamilienhauses aus Holz (Gesamtgrundfläche 100 m2) nach der Kostenmethode ermittelt wird.
| Gegenstand | Wert | Berechnung |
|---|---|---|
| Grundstücksfläche | 120 m2 | -130 m2. |
| Stückpreis des Grundstücks | 200.000 Yen/m2 | -Wert von |
| Wert des Grundstücks | 24 Millionen JPY | 120 m2 x ¥200.000/m2 |
| Struktur des Gebäudes | Holzbauweise | -Holzkonstruktion |
| Gesamtgrundfläche des Gebäudes | 100 m². | - Gesamtgrundfläche des Gebäudes |
| Einheitspreis der Konstruktion | 250.000 Yen/m2 | -Wiederherstellungskosten |
| Kosten der Wiederbeschaffung | 25 Millionen Yen | 100 m2 × ¥250.000/m2 |
| Gesetzliche Nutzungsdauer | 22 Jahre (Holz) | -22 Jahre (Holz) |
| Verfallene Jahre | 10 Jahre | - 10 Jahre |
| Abschreibungsänderungssatz | Ca. 45,5 | 10 Jahre ÷ 22 Jahre |
| Wert des Gebäudes nach Abschreibungsanpassung | 13.625.000.000 JPY | 25 Millionen × (1 - 0,455) |
| Gesamtwert der Immobilie | 3.762,5 Mio. JPY | 24.000.000 JPY + 13.625.000 JPY |
In diesem Beispiel, einem 10 Jahre alten Holzhaus, wurde der Grundstückswert mit 24 Millionen JPY und der Gebäudewert mit 13.625.000 JPY berechnet, was einen Gesamtimmobilienwert von 3.762.500.000 JPY ergibt.
Situationen der Anwendung.
[Nutzen].
Nachteile.
Die Kostenmethode ist bei der Bewertung von Gebäuden besonders wichtig , aber sie sollte nicht allein auf der Grundlage der Bewertungsergebnisse beurteilt werden, sondern in Verbindung mit anderen Bewertungsmethoden angewandt werden, um eine genauere Bewertung zu erzielen.
Die Transaktionsfall-Vergleichsmethode ist eine Methode zur Bewertung einer Immobilie auf der Grundlage von "Fallstudien", die tatsächlich auf dem Immobilienmarkt abgewickelt worden sind. Diese Methode wird weithin als die praktischste Bewertungsmethode verwendet, die die tatsächlichen Marktbedingungen widerspiegelt.
Das Grundkonzept der Transaktionsfall-Vergleichsmethode besteht darin, den Wert aus der tatsächlichen Marktsituation abzuleiten, d. h. "wie viel ähnliche Immobilien auf dem Markt gehandelt werden". Der Wert wird berechnet, indem mehrere Transaktionsfälle von Immobilien mit ähnlichen Bedingungen (Lage, Größe, Alter usw.) wie die betreffende Immobilie gesammelt und um die Unterschiede zur betreffenden Immobilie bereinigt (korrigiert) werden.
Diese Methode wird auch als "Marktansatz" bezeichnet und zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass sie Bewertungen auf der Grundlage dertatsächlichen Marktentwicklung ermöglicht.
Betrachten wir ein Beispiel, bei dem der Wert einer Eigentumswohnung (70 m2, 15 Jahre alt) mit der Methode des Transaktionsfallvergleichs ermittelt wird.
[Transaktionsbeispiel.
| Beispiel | Preis der Transaktion | Fläche | Baujahr | Entfernung zum Bahnhof | Zeitraum der Transaktion | Besondere Anmerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fall A | 36 Millionen Yen | 75m2 | 12 Jahre | 8 Min. Fußweg | Vor 6 Monaten | Normale Transaktion |
| Fall B | 33 Millionen Yen | 65 mq. | 18 Jahre | 5 Min. Fußweg | Vor 3 Monaten | Normale Transaktion |
| Fall C | 30 Millionen Yen | 70 Quadratmeter. | 16 Jahre | 10 Min. Fußweg | Vor 1 Monat | Verkauf durch Vererbung |
| Berichtigungsposten | Fall A | Fall B | Fall C |
|---|---|---|---|
| Berichtigung der Umstände | 1.00 | 1.00 | 1,05 (aufgrund eines geerbten Verkaufs) |
| Zeitliche Korrektur | 1,02 (vor 6 Monaten) | 1,01 (vor 3 Monaten) | 1,00 (1 Monat zuvor) |
| Flächenkorrektur | 0,97 (75 m2 → 70 m2) | 1,03 (65 m2 bis 70 m2) | 1,00 (wie oben) |
| Alterskorrektur | 0,98 (12 Jahre → 15 Jahre) | 1,01 (18 Jahre → 15 Jahre) | 1,00 (fast identisch) |
| Korrektur für Stationsentfernung | 1,00 (gleich) | 0,98 (Vorrangig → Gleich) | 1,02 (unterlegen → gleich) |
Korrigierte Preisberechnung
| Fallbeispiel | Berechnungsvorgang | Korrigierter Wert |
|---|---|---|
| Fall A | 36 Millionen Yen × 1,00 × 1,02 × 0,97 × 0,98 × 1,00 | 34,94 Millionen Yen |
| Fall B | 33 Mio. JPY × 1,00 × 1,01 × 1,03 × 1,01 × 0,98 | 33,9 Mio. JPY |
| Fall C | 30 Millionen Yen × 1,05 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,02 | 32,13 Mio. JPY |
Aus diesen drei Fällen lässt sich der Wert der betreffenden Immobilie auf etwa 33-35 Mio. JPY schätzen. Geht man von einem endgültigen Schätzwert von 33,5 Mio. JPY aus, würde der Stückpreis etwa 479.000 JPY/qm betragen.
Situationen der Anwendung
[Vorzüge].
Nachteile
Die Methode des Fallstudienvergleichs gilt als die zuverlässigste Bewertungsmethode, insbesondere fürallgemeine Immobilientransaktionen, setzt jedoch voraus, dass qualitativ hochwertige Fallstudiendaten verfügbar sind. Professionelle Immobilienbewerter und Immobilienunternehmen nutzen ihre eigenen Datenbanken und Informationsnetzwerke, um sehr genaue Bewertungen durchzuführen.
Die Ertragswertmethode ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die auf den künftigen Erträgen der Immobilie basiert. Sie ist die wichtigste Methode zur Bewertung insbesondere von Anlageimmobilien und wird häufig alsKriterium für Immobilieninvestitionen verwendet.
Der Kern der Ertragswertmethode ist die Vorstellung, dass der Wert einer Immobilie die Summe des Gegenwartswerts der künftigen Erträge ist, die sie erwirtschaften wird. Mit anderen Worten: Der Wert einer Immobilie wird durch Abzinsung der Nettoeinnahmen, d. h. der Einnahmen aus Mieten und sonstigen Erträgen abzüglich der Gemeinkosten, mit einer angemessenen Rendite berechnet.
Es gibt zwei Hauptmethoden der Ertragskapitalisierung: die direkte Kapitalisierungsmethode und die DCF-Methode (Discounted-Cashflow-Methode).
Im Folgenden wird beispielhaft der Wert einer 10 Jahre alten Mietwohnanlage (20 Einheiten) nach der direkten Kapitalisierungsmethode ermittelt.
| Posten | Wert | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Angenommenes jährliches Bruttoeinkommen | 24 Millionen JPY | 100.000 Yen pro Monat x 20 Einheiten x 12 Monate |
| Leerstandsverlust | -2,4 Millionen Yen | Unter der Annahme einer Leerstandsquote von 10% |
| Effektive Bruttoeinnahmen | 21,6 Mio. Yen | -2,6 Millionen |
| Verwaltungskosten | -1,08 Mio. Yen | 5% der effektiven Bruttoeinnahmen |
| Reparaturkosten | -2,16 Mio. Yen | 10% des effektiven Bruttoeinkommens |
| Steuern und öffentliche Abgaben | -1,5 Mio. Yen | Grundsteuer, Stadtplanungssteuer usw. |
| Sonstige Ausgaben | -648.000 Yen | Versicherungsprämien, Verlängerungskosten usw. (3%) |
| Jährliche Gesamtkosten | -538.000 JPY | -538,000 |
| Jährliche Nettoeinnahmen | 16,212,000. | Effektive Bruttoeinnahmen - Bruttoausgaben |
| Kapitalisierungssatz | 6.0 | Festgelegt aufgrund von Lage, Alter und Eigenschaften der Immobilie |
| Wert der Immobilie | 207,02 Millionen Yen | 16.212.000 Yen ÷ 0,06 |
In diesem Beispiel wurde der Immobilienwert auf ca. 207,02 Mio. JPY geschätzt, basierend auf einem jährlichen Nettoertrag von 16.212.000 JPY und einem Kapitalisierungssatz von 6,0%.
Anwendungsszenario.
[Vorteile
Nachteile
Die Ertragswertmethode wird weithin als die wichtigste Methode verwendet, insbesondere bei derBewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Da die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes jedoch einen erheblichen Einfluss auf den Bewertungswert hat, bestimmt die Festlegung eines angemessenen Renditesatzes die Genauigkeit der Bewertung. Professionelle Immobilieninvestoren und Immobiliensachverständige legen den angemessenen Kapitalisierungszinssatz auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der Merkmale der betreffenden Immobilie und der Markttrends fest.
Die drei wichtigsten Bewertungsmethoden wurden bisher ausführlich erläutert. Doch wie wählen professionelle Immobilienbewerter und Investoren diese Methoden aus und setzen sie ein? Im Folgenden werde ich anhand meiner praktischen Erfahrungen erläutern, wie man professionelle Bewertungsmethoden auswählt und anwendet.
Unterschiedliche Immobilienarten erfordern unterschiedliche Bewertungsmethoden, auf die man sich konzentrieren sollte. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der Grundprinzipien für die Auswahl einer Bewertungsmethode für jede Immobilienart.
| Immobilienart | Hauptbewertungsmethode | Ergänzende Bewertungsmethode | Grund. |
|---|---|---|---|
| Allgemeiner Wohnungsbau | Transaktionsvergleichsmethode | Kostenmethode | Markttransaktionspreise sind für Wohnimmobilien am zuverlässigsten |
| Eigentumswohnungen | Transaktionsfall-Vergleichsmethode | -Vergleichsmethode | Vergleichbare Fälle sind zahlreich und leicht zu vergleichen |
| Mietwohnungen und Eigentumswohnungen |
Methode der Einkommenskapitalisierung | Vergleichsmethode für Transaktionsfälle | Weil die Rentabilität das Wesen des Wertes ausmacht |
| Bürogebäude und Geschäftsräume |
Ertragswertverfahren | Transaktionsvergleichsverfahren | Als Betriebsvermögen ist die Rentabilität von entscheidender Bedeutung |
| Fabriken und Sonderbauten | Kostenmethode | Ertragswertverfahren | Geringe Substituierbarkeit, Baukosten entsprechen dem Wert |
| Unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke | Transaktionsvergleichsverfahren | -Grundstück | Grundstücke werden mit Transaktionen in ähnlichen Gebieten in Beziehung gesetzt |
Wie oben beschrieben, hängt diebeste Kombination von Bewertungsmethoden von der Nutzung und den Merkmalen der Immobilie ab. Bei professionellen Wertermittlungen werden diese Methoden in geeigneter Weise oder in Kombination angewandt, um sehr genaue Bewertungen zu erzielen.
In der Praxis der Immobilienbewertung wird eine genauere Bewertung nicht nur durch die Anwendung einer einzigen Bewertungsmethode, sondern auch durch die Kombination mehrerer Methoden erreicht. Im Folgenden werden einige Techniken zur Kombination von Bewertungsmethoden vorgestellt, die von Fachleuten angewandt werden.
Bei dieser Technik werden die mit jeder der drei Bewertungsmethoden ermittelten Preise verglichen und ein endgültiges Werturteil gefällt. Die Bewertungsergebnisse werden zum Beispiel wie folgt gegliedert.
| Bewertungsmethode | Wert der Bewertung | Konfidenzniveau | Annahmequote |
|---|---|---|---|
| Bewertung nach der Kostenmethode | 85 Millionen | Mittel | 30% der Gesamtsumme |
| Bewertung auf der Grundlage der Vergleichsmethode für Transaktionsfälle | 92 Mio. JPY | Hoch | 50% |
| Bewertung nach der Methode der Ertragskapitalisierung | 88 Mio. JPY | Mittel | 20% |
| Endgültiger Schätzwert | 89,2 Mio. JPY | -20 | 100% |
In diesem Beispiel wird jede Bewertung entsprechend dem Konfidenzniveau gewichtet und die endgültige Bewertung als gewichteter Durchschnitt berechnet.
Bei der Bewertung von Renditeobjekten werden die direkte Kapitalisierungsmethode aus einer kurzfristigen Perspektive und die DCF-Methode aus einer langfristigen Perspektive zusammen verwendet, um eine genauere Bewertung zu erhalten.
Endgültiger Schätzwert = Schätzwert nach der DCF-Methode x 60% + Schätzwert nach der direkten Kapitalisierungsmethode x 40%
Dieses Verhältnis wird je nach den Eigenschaften der Immobilie und den Marktbedingungen angepasst. Anpassungen werden vorgenommen, um das Verhältnis der direkten Kapitalisierungsmethode für Immobilien mit stabilem Ertragspotenzial zu erhöhen und das Verhältnis der DCF-Methode für Immobilien, bei denen künftige Schwankungen zu erwarten sind, zu erhöhen.
Es ist auch wichtig, die Bewertungsergebnisse je nach den Merkmalen des Gebiets anzupassen. Zum Beispiel:
Das zukünftige Potenzial des Gebiets wird bei folgenden Anpassungen berücksichtigt
Zum Schluss noch einige wichtige Punkte der Immobilienbewertung, die in der Öffentlichkeit oft übersehen werden. Dabei handelt es sich um wichtige Faktoren, nach denen die Immobiliengutachter von ständig Ausschau halten.
Der Wert einer Immobilie kann durch rechtliche Beschränkungen stark beeinflusst werden. Besondere Aufmerksamkeit sollte folgenden Punkten gewidmet werden
Künftige Veränderungen in der Umgebung können sich erheblich auf den Immobilienwert auswirken.
Neben der Oberflächenästhetik ist auch der Zustand der Gebäude und Einrichtungen ein wichtiger Bewertungspunkt.
Bei Anlageobjekten ist es wichtig, nicht nur die Oberflächenrendite, sondern auch die reale Rendite zu prüfen.
Da es sich bei Immobilien um einen illiquiden Vermögenswert handelt, muss der mögliche künftige Verkauf der Immobilie in die Bewertung einbezogen werden.
Diese Gesichtspunkte sind entscheidend für die Bestimmung des inneren Wertes einerImmobilie, der sich nicht in einer einfachen Formel ausdrücken lässt. Immobilienbewerter nutzen diese vielschichtige Analyse, um genauere Werturteile zu fällen.
Fassen wir die wichtigsten Punkte der drei wichtigsten Immobilienbewertungsmethoden zusammen, die wir bisher besprochen haben.
Kostenmethode: eine Methode, die den Wert anhand der Wiederbeschaffungskosten einer Immobilie berechnet
Fallstudien-Vergleichsmethode: Methode zur Wertberechnung auf der Grundlage von Transaktionspreisen ähnlicher Immobilien.
Ertragskapitalisierungsmethode: Methode zur Berechnung des Werts auf der Grundlage künftiger Erträge.
Diese Methoden ergänzen sich gegenseitig in ihren Schwächen. Es ist wichtig,mehrere Bewertungsmethoden in geeigneter Weise zu kombinieren, um den wahren Wert einer Immobilie zu ermitteln. Durch die Auswahl und Gewichtung der am besten geeigneten Bewertungsmethoden je nach den Merkmalen der Immobilie kann eine genauere Wertbeurteilung vorgenommen werden.
Neben diesen formalen Bewertungsmethoden ist die umfassende Berücksichtigung von Faktoren wie Umgebung, Zukunftspotenzial und rechtliche Beschränkungen der Schlüssel zu einer professionellen Immobilienbewertung.
Immobilien sind für viele Menschen der größte Vermögenswert und für Investoren ein wichtiges Anlageziel. Wir hoffen, dass das Verständnis und die Anwendung der in diesem Artikel beschriebenen Bewertungstechniken Ihnen helfen werden, klügere Immobilienkäufe und Investitionsentscheidungen zu treffen.
A: Ja, das ist möglich. Als vereinfachte Version der Methode des Transaktionsvergleichs ist es möglich, einige Anhaltspunkte zu geben, indem man ähnliche Immobilienpreise auf Immobilienportalen überprüft und öffentlich zugängliche Informationen wie das Land Comprehensive Information System des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus verwendet. Für eine genauere Bewertung sind jedoch Fachkenntnisse und Datenbanken erforderlich, so dass es sich empfiehlt, bei wichtigen Entscheidungen einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
A: Das hängt von der Art der Immobilie und dem jeweiligen Fall ab. Die Transaktionsfall-Vergleichsmethode eignet sich für gewöhnliche Häuser und Eigentumswohnungen, die Ertragswertmethode für Anlageobjekte und die Kostenmethode für besondere Gebäude. Entscheidend ist, die für die Eigenschaften der Immobilie geeignete Bewertungsmethode zu wählen oder sie mit mehreren Methoden zu überprüfen. Idealerweise sollte sich die Bewertung nicht nur auf eine einzige Bewertungsmethode stützen, sondern eine vielschichtige Sichtweise einnehmen.
A: Die Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen (Schätzung) ist eine faire und neutrale Bewertung, die von national qualifizierten Sachverständigen gemäß den Standards für Immobilienbewertungen durchgeführt wird. Die Bewertung durch ein Immobilienunternehmen hingegen ist ein praktischer Richtwert für den Verkaufswert und kann die Verkaufspolitik und Marktstrategie des Unternehmens widerspiegeln. Bei Gutachten stehen Strenge und Neutralität im Vordergrund, während bei Bewertungen eher die Marktfähigkeit und Machbarkeit betont werden. Es ist ratsam, bei wichtigen Entscheidungen beide Perspektiven zu berücksichtigen.
A: Der Kapitalisierungssatz wird durch eine umfassende Bewertung der folgenden Faktoren bestimmt
Im Allgemeinen werden niedrigere Renditen für risikoärmere Spitzenimmobilien (z. B. im Bereich von 3 % für Spitzenbüros im Stadtzentrum) und höhere Renditen für risikoreichere Immobilien (z. B. im Bereich von 8 % für ältere Vorstadtwohnungen) angesetzt. Da es sich hier um einen Bereich handelt, der professionelles Urteilsvermögen erfordert, ist es ratsam, sich von einem Experten mit praktischer Erfahrung beraten zu lassen.
A: Die digitale Technologie revolutioniert die Immobilienbewertung. Der Einsatz von Big Data und künstlicher Intelligenz ermöglicht präzise Preisprognosen auf der Grundlage großer Mengen von Transaktionsdaten. Auch die Quantifizierung von Standortbedingungen mit Hilfe von GIS-Systemen und der Einsatz von VR führen zu einer Verfeinerung der Immobilienvorschau. Da es bei der Immobilienbewertung jedoch im Wesentlichen darum geht, den Wert sehr individueller Vermögenswerte zu ermitteln, sollte die digitale Technologie nur als Hilfsmittel eingesetzt werden, und das Wissen von Experten bleibt für die endgültige Entscheidung wichtig.
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, "Real Estate Appraisal Standards". https://www.mlit.go.jp/common/001037632.pdf
Die genaue Bestimmung des Wertes einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg eines Kaufs oder einer Investition. Das Verständnis der drei in diesem Artikel vorgestellten Hauptbewertungsmethoden und die Wahl der geeigneten Methode für jede Immobilie wird Ihnen helfen, klügere Immobilienentscheidungen zu treffen.
Wenn Sie professionellen Rat für Ihre Immobilientransaktion oder Beratung benötigen, wenden Sie sich bitte an INA & Associates Ltd. Mit unserer umfassenden Erfahrung und unserem Fachwissen können wir Ihnen helfen, die besten Immobilienentscheidungen zu treffen.