Bei der Beratung unserer Kunden zu verschiedenen Aspekten des Immobilienwesens haben wir vor allem in den letzten Jahren häufig gehört, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen so stark gestiegen sind, dass man sie sich nur noch schwer leisten kann. In der Tat zeigen verschiedene Daten, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen weiter steigen, während die Zahl der angebotenen Einheiten zurückgeht. Diese Situation ist wahrscheinlich für viele Wohnungssuchende ein Grund zur Sorge.
Wir sind jedoch der Meinung, dass es keinen Grund gibt, angesichts dieser Marktveränderungen pessimistisch zu sein. Vielmehr sind wir der Meinung, dass dies eine hervorragende Gelegenheit für diejenigen ist, die bisher dem Klischee verhaftet waren, dass der erste Schritt bei der Wohnungssuche der Bau eines neuen Hauses ist, um sich nach Möglichkeiten umzusehen, die vielfältiger sind und ihrem eigenen Lebensstil und ihren Werten entsprechen.
Im Mittelpunkt steht dabei die Option von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand. Der Rückgang des Angebots an Neubauten hat zu einer Wiederbelebung des Marktes für gebrauchte Eigentumswohnungen geführt, der auch die Möglichkeit bietet, hochwertige Objekte auf den Markt zu bringen. Es gibt auch ein wachsendes Interesse an der "Renovierung", bei der Menschen, die mit dem standardisierten Grundriss eines neuen Gebäudes nicht zufrieden sind, eine bestehende Immobilie kaufen und ihren eigenen idealen Raum schaffen können.
In diesem Artikel werden die strukturellen Faktoren, die dazu führen, dass das Angebot an neuen Eigentumswohnungen zurückgeht und die Preise steigen, leicht verständlich erklärt. Anschließend analysieren wir die Auswirkungen dieser Faktoren auf den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen und schlagen Ihnen konkrete Prüfpunkte vor, die Ihnen helfen sollen, in Zukunft mit Hilfe unseres Expertenwissens eine "intelligente Wohnungswahl" zu treffen. Wir hoffen, dass wir Ihnen damit bei Ihrer Wohnungssuche helfen können.
Für das sinkende Angebot an neuen Eigentumswohnungen und die steigenden Preise gibt es keinen einzelnen Grund, sondern eine komplexe Kombination von Faktoren. Im Folgenden werden drei der einflussreichsten Faktoren anhand von Daten erläutert.
Der erste und wichtigste Faktor sind die steigenden Baukosten. Der Verkaufspreis von Eigentumswohnungen setzt sich größtenteils aus den "Grunderwerbskosten" und den "Baukosten" zusammen, aber in den letzten Jahren sind diese Baukosten erheblich gestiegen.
Dahinter steht der weltweite Anstieg der Materialpreise - der "Holzschock", der sich um das Jahr 2021 herum zu manifestieren begann, ist noch in frischer Erinnerung, aber auch der "Eisenschock" der steigenden Preise für Stahlrahmen und Betonstahl sowie die anhaltende Situation in Russland und der Ukraine haben die Preise für alle Arten von Materialien steigen lassen. Steigende Energiepreise und andere Faktoren treiben die Preise für alle Baumaterialien in die Höhe.
Noch gravierender sind der Arbeitskräftemangel und die steigenden Arbeitskosten im Baugewerbe. Aufgrund der sinkenden Geburtenrate und der Überalterung der Bevölkerung nimmt die Zahl der Fachkräfte auf den Baustellen von Jahr zu Jahr ab, so dass es äußerst schwierig ist, Handwerker, insbesondere solche mit speziellen Fähigkeiten, zu finden. Nach einer Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sind die Lohnstückkosten für öffentliche Arbeiten Jahr für Jahr weiter gestiegen, und im März 2025 verzeichnete der nationale Durchschnitt für alle Berufskategorien einen Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr. Dies spiegelt sich direkt in den Baukosten von Eigentumswohnungen wider und ist ein wichtiger Faktor, der die Verkaufspreise in die Höhe treibt.
| Artikel | Inhalt | Auswirkung |
|---|---|---|
| Steigende Materialpreise | Holzschock, Eisenschock, höhere Energiepreise | Gesamtanstieg der Baukosten |
| Steigende Arbeitskosten | Mangel an qualifizierten Bauarbeitern, Überalterung der Erwerbsbevölkerung, Schwierigkeiten, spezialisierte Handwerker zu finden | Erheblicher Anstieg der Arbeitskosten |
| 2024 Problem | Überstundenobergrenzen im Rahmen des Arbeitsplatzreformgesetzes | Befürchtung längerer Bauzeiten und eines weiteren Anstiegs der Arbeitskosten |
Zweitens wird es, insbesondere in den Stadtzentren, immer schwieriger, geeignete Grundstücke für den Bau von Eigentumswohnungen zu erwerben. In verkehrsgünstigen Gegenden ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor groß, und der Wettbewerb zwischen Bauträgern um Grundstücke für den Bau von Eigentumswohnungen nimmt zu. Auch die Konkurrenz durch andere Nutzungen wie Hotels und Bürogebäude ist groß, und die Grundstückspreise bleiben hoch.
Darüber hinaus ist die Hürde, sich ein großes Grundstück zu sichern, extrem hoch, da es sehr viel Zeit und Mühe kostet, die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück mit zahlreichen Grundbesitzern anzupassen. Infolgedessen sind die Erschließungsunternehmen gezwungen, hohe Verkaufspreise festzusetzen, um sich den maximalen Gewinn aus einem begrenzten Grundstück zu sichern.
Vor dem Hintergrund der steigenden Kosten und der Schwierigkeiten beim Erwerb von Grundstücken haben sich die Angebotsstrategien der Bauträger geändert. Sie haben sich von einem Geschäftsmodell, das wie in der Vergangenheit auf die Lieferung und den Verkauf einer großen Anzahl von Einheiten ausgerichtet war, auf ein Modell verlagert, bei dem der Mehrwert pro Einheit erhöht wird und das sich auf höherpreisige Immobilien konzentriert, die auf wohlhabende Einzelpersonen und einflussreiche Paare ausgerichtet sind.
Dies ist ein Hinweis auf die Entscheidung des Managements, das Risiko zu vermeiden, zu viele Einheiten auf einmal zu verkaufen, und auch mit einer geringen Anzahl von Einheiten einen Gewinn zu erzielen. Infolgedessen ist die Gesamtzahl der auf dem Markt angebotenen Eigentumswohnungen zurückgegangen, was zu einer Struktur führt, die den Durchschnittspreis in die Höhe treibt.
Aus den vom Real Estate Economic Institute veröffentlichten Daten geht hervor, dass die Zahl der neu auf den Markt gebrachten Eigentumswohnungen im Großraum Tokio zwar rückläufig ist, der Durchschnittspreis jedoch weiter steigt.
Referenz: Markttrends für neue Eigentumswohnungen zum Verkauf im Großraum Tokio
| Zeitraum | Anzahl der zum Verkauf stehenden Einheiten | Durchschnittlicher Preis | Quadratmeterpreis pro Einheit |
|---|---|---|---|
| Aug. 2025 | 1.301 Einheiten | 103,26 Millionen Yen | 158,8 Mio. Yen |
| Veränderung gegenüber dem Vorjahr | 78.7% | +8.3% | +8.2 |
Das Zusammenspiel mehrerer Faktoren - steigende Material- und Arbeitskosten, Schwierigkeiten bei der Grundstücksbeschaffung und veränderte Strategien der Bauträger - trägt also dazu bei, dass das Angebot an neuen Eigentumswohnungen derzeit zurückgeht und die Preise steigen.
Die Veränderungen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen haben unmittelbare Auswirkungen auf den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen, der ein Gegenstück zum Markt für Neubau-Eigentumswohnungen darstellt. Die Struktur des Marktes selbst verändert sich in dem Maße, in dem die Bevölkerungsgruppe, für die der Neubau bisher die wichtigste Option war, beginnt, sich auf dem Gebrauchtmarkt umzusehen. Drei typische Auswirkungen werden hier beschrieben.
Die offensichtlichste Auswirkung ist der steigende Preis und die wachsende Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus zweiter Hand. Da die Preise für neue Eigentumswohnungen in die Höhe schießen und Objekte in den gewünschten Gegenden und Größen unerschwinglich werden, beginnt ein Teil der Bevölkerung, gebrauchte Eigentumswohnungen als realistische Option zu betrachten. Diese Nachfrageverschiebung ist ein wichtiger Faktor, der die Preise auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt insgesamt in die Höhe treibt.
Nach den vom Real Estate Information Network for East Japan (East Japan Rains) veröffentlichten Daten für August 2025 liegt der Quadratmeterpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio seit erstaunlichen 64 aufeinanderfolgenden Monaten über dem des Vorjahresmonats. Auch die Zahl der Verträge ist mit einem Anstieg von 54,5 % im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, was auf einen boomenden Markt hindeutet.
Referenz: Überblick über den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen in der Metropolregion Tokio (August 2025)
| Artikel | Verträge | Veränderung gegenüber dem Vorjahr |
|---|---|---|
| Anzahl der abgeschlossenen Verträge | 3.555 Verträge | +54.5 |
| Vertragsabschlüsse pro m2 | 8,485 Millionen Yen/m2 | +13.5 |
| Vertraglich vereinbarter Preis | 52,79 Mio. Yen | +13.5 |
Insbesondere konzentrieren sich die Käufer auf Immobilien mit so genannten "günstigen Bedingungen", wie z. B. die Nähe zu Bahnhöfen, ein junges Gebäude und ein guter Verwaltungszustand, und es ist nicht ungewöhnlich, dass diese Immobilien zu den gleichen oder sogar höheren Preisen verkauft werden als im Neubauzustand. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.
Der nächste zu beobachtende Trend ist die Verallgemeinerung des Kaufs von Gebrauchtimmobilien auf der Grundlage von "Renovierungen". Wer mit den standardisierten Grundrissen und Innenausstattungen von Neubauten nicht zufrieden ist oder einen individuelleren Lebensraum sucht, für den ist die "Renovierung", d. h. der Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung und die Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten, von Interesse.
Die Renovierung bietet die folgenden Vorteile
Bei den derzeit hohen Baukosten für Neubauten ist es wahrscheinlicher, dass ein Vergleich zwischen "Neukauf" und "Gebrauchtkauf in guter Lage und Renovierung" bei gleichem Budget zu einem geräumigeren und idealeren Haus führt. Vor diesem Hintergrund werden die renovierungsbezogenen Märkte weiter wachsen.
In der Vergangenheit war die Vorstellung, dass der Wert eines Gebäudes mit zunehmendem Alter abnimmt, in Japan tief verwurzelt, und es gab den "Neubau-Mythos", dass neue Gebäude den höchsten Vermögenswert haben. Da jedoch das Angebot an neuen Gebäuden zurückgeht und der Markt für Gebrauchtimmobilien aktiver wird, ändert sich dieser Wertmaßstab erheblich.
Heutzutage ist ein Neubau allein noch keine Garantie für den Wert einer Immobilie, und der innere Wert der Immobilie, d. h. ihre Lage, wird immer wichtiger. Denn Faktoren wie die Bequemlichkeit der Verkehrsanbindung, die Qualität der umliegenden Einrichtungen und das Markenimage der Gegend haben einen universellen Wert, der nicht so leicht durch wirtschaftliche Schwankungen oder Marktveränderungen beeinträchtigt wird.
Gebrauchte Eigentumswohnungen, die gut verwaltet werden und sich in einer ausgezeichneten Lage befinden, werden im Alter wahrscheinlich nicht an Wert verlieren, sondern können durch die Neugestaltung der Umgebung sogar an Wert gewinnen. Dies ist ein Hinweis darauf, dass sich das Konzept der Immobilie als langfristiger "Vermögenswert" und nicht als "Konsumobjekt" durchgesetzt hat. Über den Rahmen von Neu- und Gebrauchtimmobilien hinaus ist die Fähigkeit, das Potenzial einer Immobilie richtig einzuschätzen, von entscheidender Bedeutung für die Auswahl von Immobilien in der Zukunft.
Da der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen immer aktiver wird, ist es nicht einfach, unter den vielen verfügbaren Objekten das für Sie am besten geeignete zu finden. Der Schlüssel zur Vermeidung von Reue liegt darin, nicht blindlings nach einer Immobilie zu suchen, sondern klare Kriterien im Kopf zu haben. Hier sind fünf Punkte aus professioneller Sicht, die wir unseren Kunden immer wieder ans Herz legen.
Es ist nicht übertrieben zu sagen, dass der Wert einer Immobilie durch ihre Lage bestimmt wird". Die Lage ist das wichtigste Kriterium, wenn es darum geht, ob der Wert einer Immobilie in der Zukunft erhalten und verbessert werden kann. Im Einzelnen sind die folgenden Punkte umfassend zu bewerten
Die Qualität der Verwaltung hat einen sehr großen Einfluss auf die Lebensdauer des Gebäudes, den Wohnkomfort und den künftigen Wert der Immobilie. Auch wenn die Lage noch so gut ist, sollten Sie Objekte mit schlampiger Verwaltung meiden. Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen, sollten Sie immer einen Blick auf die folgenden Dokumente werfen, um sicherzustellen, dass die Verwaltungsgesellschaft ordnungsgemäß funktioniert
Obwohl das Alter des Gebäudes ein wichtiger Faktor für den Preis ist, ist es zu früh, neuere Gebäude einfach als besser und ältere als schlechter zu beurteilen. Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gebäudealter richtig zu verstehen und sie mit Ihrem Budget und Ihren Lebensplänen zu vergleichen. Eine Faustregel lautet, zu prüfen, ob das Gebäude der "neuen Erdbebensicherheitsnorm " entspricht, die für Gebäude gilt, deren Bau nach dem 1. Juni 1981 genehmigt wurde.
[Vergleich der Vor- und Nachteile je nach Alter des Gebäudes
| Altersspanne | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Weniger als fünf Jahre alt | Saubere und moderne Einrichtungen wie in einem neuen Gebäude. Weniger Sorge um Reparaturen in absehbarer Zukunft. |
Hohe Preise Der Preisrückgang im Vergleich zu Neubauten ist erheblich. |
| 6-15 Jahre alt | Die Preise sind relativ günstig. Design und Ausstattung sind nicht zu alt. Die erste größere Reparatur könnte bereits abgeschlossen sein. |
Die Zeit für den Austausch der Ausrüstung könnte bald gekommen sein. Der Reparatur-Reservefonds kann sich verteuern. |
| 16 bis 30 Jahre alt | ・Die Preise werden erschwinglicher. Ideal als Basis für eine Renovierung. Immobilien in gutem Verwaltungszustand sind ein gutes Ziel. |
Es sind mehrere größere Reparaturen erforderlich. Auf den Verfall unsichtbarer Teile, wie z. B. der Sanitäranlagen, sollte sorgfältig geachtet werden. |
| Über 31 Jahre alt | Sehr preiswert. Es besteht die Möglichkeit, ein Schnäppchen in guter Lage zu finden. |
Achten Sie auf die Erdbebensicherheit (möglicherweise veraltete Normen für die Erdbebensicherheit). Hypothekenabzüge sind möglicherweise nicht möglich. Die Renovierungskosten können hoch sein. |
Neben der Frage, ob der Grundriss für die derzeitige Familienstruktur und den Lebensstil geeignet ist, ist es auch wichtig zu prüfen , ob der Grundriss flexibel genug ist, um künftige Änderungen zu ermöglichen. Prüfen Sie zum Beispiel, ob es möglich ist, die Zimmer zu teilen, wenn die Kinder größer werden, oder ob es möglich ist, in Zukunft von zu Hause aus zu arbeiten.
Wenn Sie eine Renovierung in Erwägung ziehen, sollten Sie auch auf die baulichen Gegebenheiten achten. Insbesondere bei Wohnungen mit einer "Wandstruktur", bei der das Gebäude durch Wände gestützt wird, ist es oft nicht möglich, Innenwände zu entfernen, was eine Änderung des Grundrisses erheblich einschränkt. Dagegen erlauben "Ramenstrukturen", die von Säulen und Balken getragen werden, relativ freie Grundrissänderungen. Erkundigen Sie sich bei der Besichtigung bei den Mitarbeitern des Immobilienbüros nach der Bauart.
Das Wichtigste ist schließlich eine vernünftige Finanzplanung. Konzentrieren Sie sich nicht nur auf den Preis der Immobilie, sondern berücksichtigen Sie den "Gesamtbetrag", einschließlich der verschiedenen Ausgaben (Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Grunderwerbssteuer usw.), die zum Zeitpunkt des Kaufs anfallen werden, sowie die Kosten für eventuelle Renovierungen. Im Allgemeinen werden die verschiedenen Kosten auf etwa 6-9 % des Immobilienpreises geschätzt.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, sollten Sie sich außerdem unbedingt vorher erkundigen, ob und in welcher Höhe Sie ein Darlehen für die gewünschte Immobilie erhalten können, da die verschiedenen Finanzinstitute das Alter des Gebäudes und die Gebäudestruktur unterschiedlich bewerten. Wir empfehlen Ihnen, mehrere Finanzinstitute zu konsultieren, um die für Sie günstigsten Konditionen zu erhalten. Wenn Sie sich an einen Immobilienexperten wie uns wenden, können wir Sie umfassend unterstützen, einschließlich der Finanzplanung und der Vermittlung an Finanzinstitute.
In diesem Artikel haben wir die Hintergründe für das sinkende Angebot an neuen Eigentumswohnungen und die steigenden Preise erläutert, die Auswirkungen auf den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen aufgezeigt und konkrete Anhaltspunkte für die Auswahl einer intelligenten gebrauchten Eigentumswohnung gegeben.
Wir gehen davon aus, dass die strukturellen Probleme der Baukosten, wie z. B. steigende Material- und Lohnkosten, nicht von heute auf morgen gelöst werden können und dass die Preise für neue Eigentumswohnungen auch in Zukunft hoch bleiben oder allmählich weiter steigen werden. Unter diesen Umständen ist mehr denn je eine strategische Perspektive erforderlich, um die ideale Wohnung zu realisieren.
Indem wir uns dem Gebrauchtmarkt zuwenden, anstatt uns auf den Neubau zu beschränken, eröffnen sich uns neue Möglichkeiten, Immobilien in besseren Lagen und zu erschwinglicheren Preisen zu erwerben und sie nach Belieben zu renovieren, um sie an unsere Lebensgewohnheiten anzupassen. Das bedeutet, dass wir ein Haus nicht mehr als einheitliche "Ware" auswählen, sondern ein Haus schaffen können, das unser eigener "Vermögenswert" ist.
Natürlich haben gebrauchte Eigentumswohnungen ihre eigenen Schwierigkeiten, wie z. B. die Tatsache, dass der Zustand der einzelnen Objekte sehr unterschiedlich ist. Deshalb ist es unerlässlich, sich aus zuverlässigen Quellen zu informieren und einen Blick für die inneren Werte, wie Lage und Verwaltung, zu entwickeln.
Die Fachleute von INA & Associates verfügen über einen großen Erfahrungsschatz und Fachwissen, um Ihnen zu helfen, in diesen Zeiten des Wandels die beste Wahl für Sie und Ihre Familie zu treffen. INA&Associates bietet Ihnen Unterstützung bei der Auswahl der für Ihre individuelle Situation am besten geeigneten Immobilie, angefangen bei der Finanzplanung. Wenn Sie Fragen oder Bedenken zum Thema Immobilien haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
A1: Da die Immobilienpreise von verschiedenen wirtschaftlichen Bedingungen beeinflusst werden, ist es schwierig, mit Gewissheit zu sagen, wann der absolut beste Zeitpunkt für den Kauf ist. In der derzeitigen Situation, in der sich die Nachfrage auf den Gebrauchtmarkt verlagert hat, verkaufen sich Immobilien in gutem Zustand jedoch schnell. Anstatt sich über Preisschwankungen zu freuen oder traurig zu sein, sollten Sie den richtigen Zeitpunkt für einen Kauf abwarten, wenn Ihre Lebenspläne (Heirat, Geburt eines Kindes, Versetzung usw.) und Ihre finanziellen Pläne feststehen. Es ist wichtig, einen zuverlässigen Partner zu finden, die Markttrends stets im Auge zu behalten und darauf vorbereitet zu sein, Chancen zu nutzen.
A2: Auch wenn eine Immobilie älter ist, bedeutet das nicht unbedingt, dass sie schlecht ist. Wichtig ist, ob sie nach den "neuen Erdbebensicherheitsstandards" ab Juni 1981 gebaut wurde und ob sie gut verwaltet wird. Insbesondere Eigentumswohnungen mit einem gut ausgearbeiteten langfristigen Instandsetzungsplan und einer beträchtlichen Instandsetzungsrücklage behalten in der Regel ihren Wert, auch wenn sie älter sind. Für das gleiche Budget kann man eine Immobilie in einer viel besseren Lage wählen als einen Neubau, was ein großer Vorteil ist. Die Innenausstattung kann durch eine Renovierung erneuert werden, daher sollten Sie sich auf die Gebäudestruktur und den Verwaltungsstatus konzentrieren.
A3: Die Renovierungskosten variieren stark je nach Umfang der Konstruktion und der Qualität der Innenausstattung, aber im Allgemeinen liegen die Standardkosten zwischen 100.000 und 200.000 JPY pro m2. Wenn Sie zum Beispiel eine 70 m2 große Wohnung vollständig renovieren wollen, müssen Sie mit Kosten zwischen 7 und 14 Millionen JPY rechnen. Dies ist jedoch nur ein Richtwert, und die Kosten werden je nach Umfang der Grundrissänderungen und der Ausstattung steigen oder fallen. Es ist wichtig, Angebote von mehreren Renovierungsfirmen einzuholen, um einen Plan zu finden, der Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht.
A4: Gebrauchte Eigentumswohnungen, die ihren Wert behalten und nicht so leicht an Wert verlieren, haben eine Reihe von gemeinsamen Merkmalen.
Immobilien, die mehrere dieser Bedingungen erfüllen, sind weniger anfällig für die Auswirkungen des Wirtschaftsklimas und haben mehr Vorteile beim Verkauf oder der Vermietung in der Zukunft.