Vorteile der Auslagerung: Schimmelprobleme vermeiden und lösen

Viele Eigentümer, die ihre Mietobjekte selbst verwalten, haben das Gefühl, dass sie bei den Verwaltungskosten sparen. Viele von ihnen merken jedoch erst dann, wie schwierig die Verwaltung ist, wenn sie mit Situationen konfrontiert werden, die Fachwissen erfordern, wie z. B. die Bewältigung tatsächlicher Probleme, die Festlegung rechtlicher Zuständigkeiten und Verhandlungen mit Mietern. In diesem Artikel werden die Grenzen der Selbstverwaltung und die Vorteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft anhand konkreter Fälle von Schimmelproblemen bei INA & Associates im Detail erläutert (einige Teile wurden zum Schutz persönlicher Informationen geändert).

Fälle von Schimmelproblemen bei selbstverwalteten Eigentümern

Überblick über den Fall: Unerwartetes Auftreten von Problemen

Nachfolgend ein Fallbeispiel von Eigentümer A (Mitarbeiter des Unternehmens), der eine familienorientierte Eigentumswohnung in Tokio drei Jahre nach ihrem Neubau selbst verwaltet: Eine vierköpfige Familie, die seit eineinhalb Jahren in der Immobilie lebt, berichtete, dass "im Schlafzimmerschrank und an der Wand im Badezimmer viel Schimmel ist. Die Wohnung ist fast neu, warum also treten diese Probleme auf? Wir brauchen sofortige Maßnahmen" wurde am Samstagabend kontaktiert.

Eigentümer A besichtigte die Wohnung am nächsten Tag und war über folgende Situation verwundert

• Er konnte nicht feststellen, ob es sich um ein Problem des Lebensstils oder um ein bauliches Problem der Mieter handelte
• Er war sich nicht sicher, wer die Kosten für die Beseitigung des Schimmels tragen sollte.
• nicht sicher, wie er den Mietern die Situation erklären sollte
• Nicht sicher, was im Falle eines Gesundheitsschadens zu tun ist
• Nicht in der Lage, geeignete Ratschläge für künftige Präventivmaßnahmen zu erteilen

Schwierigkeiten im Umgang mit dem Selbstmanagement

Bei der Inspektion vor Ort festgestellte Situation:

• Die Wäsche wird täglich in den Schlafzimmern zum Trocknen aufgehängt
• Der Ventilator wird selten benutzt (um Strom zu sparen)
• Die Fenster werden nur einmal in der Woche zum Lüften geöffnet (um Heuschnupfen vorzubeugen)
• Der Ventilator im Badezimmer wird ebenfalls nur selten benutzt
• Luftentfeuchter und Entfeuchtungsfunktionen der Klimaanlage werden überhaupt nicht genutzt

Ein Eigentümer war der Meinung, dass es eindeutig ein Problem mit dem Lebensstil des Bewohners gibt, war sich aber nicht sicher, wie er dies dem Bewohner erklären sollte und inwieweit er zur Übernahme der Kosten aufgefordert werden sollte. Die Mieter brachten auch folgende Einwände vor:

• Das Gebäude muss mangelhaft sein, wenn in einer fast neuen Wohnung Probleme auftreten.
• Es ist üblich, dass die Leute ihre Wäsche im Haus trocknen, und wenn das Probleme verursacht, hätte man das vorher erklären müssen.
• Ich bin besorgt über die Gesundheitsrisiken für die Kinder. Ich möchte eine Entschädigung, auch für die medizinischen Kosten.

Die Grenzen der Selbstverwaltung erkennen

Probleme des Eigentümers A in dieser Fallstudie:

Infolgedessen beschloss Eigentümer A , dass er "nicht in der Lage war, selbst angemessene Maßnahmen zu ergreifen", und erwog dringend, die Arbeiten an uns zu übertragen.

Risiken und Grenzen der Selbstverwaltung

Schwierigkeiten bei der Bestimmung der rechtlichen Verantwortung

Bei der Mietverwaltung kommt es vor allem darauf an, beim Auftreten von Problemen die richtigen rechtlichen Entscheidungen zu treffen. Schon bei einem einzigen Schimmelpilzproblem müssen die folgenden komplexen Entscheidungen getroffen werden:

1. Zivilrechtliche Haftungseinstufungen:

   • Anwendungsbereich von Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Sorgfaltspflicht)
   • Status der Erfüllung von Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Anzeigepflicht)
   • Verhältnis zu Artikel 606 des Zivilgesetzbuches (Instandsetzungspflicht des Vermieters)

2. Urteil auf der Grundlage gerichtlicher Präzedenzfälle:

   • Einstufung der Haftung in ähnlichen Fällen in der Vergangenheit
   • Abgrenzung zwischen altersbedingter Verschlechterung und Mieterhaftung
   • Abgrenzung zwischen Baumängeln und Nutzungsproblemen

3. Berücksichtigung des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen:

   • Neueste Gesetze und Verordnungen zur ordnungsgemäßen Verwaltung
   • Umfang der Aufklärungspflicht des Eigentümers
   • Inhalt der periodischen Berichtspflichten

Professionalität im Umgang mit Mietern

Folgende Fachkompetenzen sind für den Umgang mit Mieterproblemen erforderlich

Zeitaufwand und emotionale Kosten

Die zeitlichen und emotionalen Kosten werden von selbstverwaltenden Eigentümern oft übersehen:

• Reaktionszeit: Notfalleinsätze sind auch unter der Woche und an Feiertagen erforderlich.
• Psychische Belastung: direkte Konfrontation und Verhandlung mit Mietern
• Lernkosten: ständige Aneignung von neuem Wissen und Änderungen der Gesetzgebung
• Verlorene Chancen: Auswirkungen auf das Kerngeschäft, weniger Zeit für die Familie

Spezifische Vorteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft

Angemessene Entscheidungen auf der Grundlage von Fachwissen

Der größte Vorteil des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft ist die richtige Entscheidungsfindung auf der Grundlage umfassender Erfahrungen und Fachkenntnisse:

1. Rechtliche Grundlagen für das Handeln:

   • Aktuelle Kenntnisse des Bürgerlichen Gesetzbuches, des Grundstücks- und Wohnungsmietrechts, des Rechts der Wohnungseigentumsverwaltung, etc.
   • Angemessene Entscheidungen aufgrund von Präzedenzfällen und ähnlichen Fällen
   • Klärung der Zuständigkeitsverteilung und Erläuterung der Beweggründe

2. Technisches Fachwissen:

   • Fachliche Diagnose von Gebäuden und Anlagen
   • Wissenschaftliche Analyse der Ursachen von Schimmelpilzausbrüchen
   • Vorschlag von wirksamen Präventivmaßnahmen

3. Verhandlungs- und Koordinationsgeschick:

   • Konstruktiver Dialog mit Mietern
   • Vorschlagen von für beide Seiten akzeptablen Lösungen
   • Vermeiden von emotionalen Konflikten

Schutz von Vermögenswerten durch präventives Management

Der eigentliche Wert einer Verwaltungsgesellschaft liegt im präventiven Management, nicht nur in der Bewältigung von Problemen, nachdem sie aufgetreten sind:

Zuverlässig 24/7/365

Die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft kann die Belastung des Eigentümers erheblich verringern:

1. Wegfall der zeitlichen Belastung:

   • Reaktion auf Notfälle im Namen des Eigentümers
   • Reaktion im Namen des Eigentümers in der Nacht und an Feiertagen
   • Sie können sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren

2. Verringerung der psychischen Belastung:

   • Vermeidung der direkten Konfrontation mit den Mietern
   • Ruhige Entscheidungsfindung durch Experten
   • Beruhigung durch Dezentralisierung der Verantwortung

3. Verringerung der finanziellen Risiken:

   • Vermeidung des Prozessrisikos durch geeignete Maßnahmen
   • Verhinderung weiterer Schäden durch frühzeitige Lösung
   • Reduktion unnötiger Kosten durch Expertise

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft

Wie Sie eine hochspezialisierte Verwaltungsgesellschaft erkennen

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft:

1. Rechtliche Zulässigkeit:

   • Ob das Unternehmen als Verwaltungsgesellschaft für Mietwohnungen registriert ist oder nicht
   • Juristisches Personal und Rechtsberater
   • Erfolgsbilanz bei der Lösung von Problemen in der Vergangenheit

2. Technische Kompetenz:

   • Kompetenz in der Gebäudediagnose
   • Technische Kompetenz bei der Wartung von Anlagen
   • Fähigkeit, vorbeugende Instandhaltung vorzuschlagen

3. Reaktionssystem:

   • 24-Stunden-Reaktionssystem für Notfälle
   • Häufigkeit und Inhalt der regelmäßigen Berichte
   • Maßnahmen zur Verbesserung der Bewohnerzufriedenheit

Korrekte Bewertung der Kostenwirksamkeit

Es ist wichtig, die Verwaltungsgebühren als "Investition" und nicht als "Kosten" zu bewerten:

Im Vergleich zu den üblichen Verwaltungsprovisionen (5-10% der Miete) lohnt sich das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Merkmale der Verwaltungsdienstleistungen von INA&Associates

Umfassende rechtliche Unterstützung

Wir bieten rechtlich fundierte und angemessene Lösungen für komplexe Probleme wie z.B. Schimmelpilzprobleme:

• rechtliche Entscheidungen in Zusammenarbeit mit unseren Rechtsberatern und
• Erfolgsbilanz bei der Lösung von mehr als 1.000 Problemen in der Vergangenheit
• Managementmethoden im Einklang mit den neuesten gesetzlichen Änderungen

Gründliches präventives Management

Wir kümmern uns nicht nur um Probleme, nachdem sie aufgetreten sind, sondern konzentrieren uns auch auf den Schutz von Vermögenswerten durch präventives Management:

• Detaillierte Lebensstilberatung bei Einzug
• Saisonale Mahnungen und regelmäßige Inspektionen
• Überwachung der Innenraumumgebung mit IoT-Geräten

Umfassende Unterstützung für Eigentümer

• Monatliche detaillierte Statusberichte
• Persönliche Beratungsgespräche mindestens einmal im Jahr
• Verbesserungsvorschläge für die Anlage und Simulationen der Amortisierung der Investition

Schlussfolgerung.

Die Selbstverwaltung von Mietobjekten mag auf den ersten Blick die Verwaltungskosten senken, birgt aber viele Risiken und Belastungen, wenn es um die Bewältigung tatsächlicher Probleme geht. Insbesondere komplexe Sachverhalte wie Schimmelpilzprobleme erfordern vielseitiges Fachwissen, einschließlich juristischer Kenntnisse, technischer Spezialisierung und Verhandlungsgeschick.

Wenn Sie sich, wie Eigentümer A in dieser Fallstudie, erst dann nach einer Verwaltungsgesellschaft umsehen, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie nicht in der Lage sind, mit dem Problem angemessen umzugehen, ist das Problem möglicherweise bereits eskaliert. Es ist wichtig, das Outsourcing an eine Verwaltungsgesellschaft aus einer präventiven Perspektive zu erwägen , um eine stabile Mietverwaltung zu gewährleisten und den Wert des Objekts zu erhalten und zu steigern.

Verwaltungsgebühren sind keine "Kosten", sondern eine "Investition", die den Zeitaufwand, die emotionale Belastung und das finanzielle Risiko des Eigentümers verringert. Die Auslagerung an ein Verwaltungsunternehmen mit Fachwissen kann auch die langfristige Rentabilität verbessern, indem die Zufriedenheit der Mieter erhöht, die Leerstandsquote gesenkt und der Wert des Objekts erhalten wird.

Wir empfehlen Ihnen, die Bedeutung der Verwaltung für Ihr Vermietungsgeschäft neu zu erkennen und eine Partnerschaft mit einem vertrauenswürdigen Verwaltungsunternehmen aufzubauen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Wäre eine Selbstverwaltung nicht wirtschaftlicher in Bezug auf die Verwaltungsgebühren?

A1: Kurzfristig sind die Gebühren für die Fremdverwaltung mit Kosten verbunden, aber langfristig ist die Fremdverwaltung wirtschaftlicher. In Anbetracht der Zeitkosten für die Bewältigung von Problemen, Fehleinschätzungen aufgrund mangelnden Fachwissens, des Risikos von Rechtsstreitigkeiten, des Risikos eines Wertverlusts usw. kann man sagen, dass die Gebühren für die ausgelagerte Verwaltung eine Investition sind, die sich voll und ganz amortisiert. Eine ordnungsgemäße Verwaltung kann auch die Zufriedenheit der Mieter verbessern, die Leerstandsquote senken und die Mieten halten.

F2: Selbst wenn die Immobilie an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert wird, ist der Eigentümer dann nicht letztlich immer noch für die Immobilie verantwortlich?

A2: Es stimmt, dass er als Eigentümer der Immobilie letztlich die Verantwortung trägt, aber die Verwaltungsgesellschaft ist gemäß dem Verwaltungsvertrag mit der Verwaltungsgesellschaft für die tägliche Verwaltung der Immobilie und die damit verbundenen Aufgaben zuständig. Durch den Abschluss eines entsprechenden Verwaltungsvertrags kann das Risiko des Eigentümers erheblich verringert werden. Darüber hinaus ermöglicht die professionelle Abwicklung durch die Verwaltungsgesellschaft eine schnelle Problemlösung und die Festlegung einer angemessenen Aufgabenteilung.

F3: Bei der Selbstverwaltung sind bereits Probleme aufgetreten, aber kann ich ab der Mitte des Projekts eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen?

A3: Natürlich können Sie das. Gerade weil Sie bereits Probleme haben, brauchen Sie die Unterstützung einer Managementgesellschaft, die professionell damit umgehen kann. Wir bieten Ihnen eine umfassende Unterstützung, von der Lösung bestehender Probleme bis zum Aufbau einer neuen Managementstruktur. Schildern Sie uns Ihre aktuelle Problemsituation und wir werden die beste Lösung für Sie finden.

F4: Was passiert, wenn die Verwaltungsgesellschaft nicht geeignet ist?

A4: Sie sollten Ihre Verwaltungsgesellschaft sorgfältig auswählen. Wenn das Unternehmen als Verwalter von Mietobjekten registriert ist, gibt es eine gewisse Garantie für die Eignung seiner Arbeit. Darüber hinaus können Sie die Reaktion der Verwaltungsgesellschaft überprüfen, indem Sie den Verantwortungsbereich im Verwaltungsvertrag klären und regelmäßige Berichtspflichten festlegen. Wir legen großen Wert auf eine transparente Berichterstattung der Verwaltung und eine regelmäßige Kommunikation mit den Eigentümern.

F5: Welche Vorteile bietet die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft für kleinere Objekte?

A5: Kleinere Immobilien profitieren am meisten von der Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft, da ein Problem in einer kleinen Immobilie mit ein oder zwei Einheiten erhebliche Auswirkungen auf das Endergebnis haben kann . Kümmert sich der Eigentümer persönlich um das Problem, kann sich die Beziehung zu den Mietern leicht verschlechtern, und es besteht die Gefahr, dass die Mieter ausziehen. Eine professionelle Reaktion durch eine Verwaltungsgesellschaft kann die Zufriedenheit der Mieter verbessern und eine langfristige Vermietung fördern.

Referenzinformationen

• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, 'Rental Housing Management Business Law Portal Site'.
• Japanischer Verband für Mietwohnungsverwaltung
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, "Probleme und Richtlinien bezüglich der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands".
• Änderungen des Zivilgesetzbuchs (Ansprüche) - Justizministerium

Eigentümer, die Probleme mit der Verwaltung ihrer Mietobjekte haben, sollten zunächst unseren kostenlosen Beratungsdienst in Anspruch nehmen. Das erfahrene Verwaltungspersonal von INA&Associates wird Ihnen den besten Verwaltungsplan für Ihre Immobilie vorschlagen. Wir können Ihnen dabei helfen, Ihr Mietobjekt mit ruhigem Gewissen zu verwalten, indem wir Sie umfassend unterstützen - vom Umgang mit Mietern, einschließlich Schimmelproblemen, bis hin zu Vorschlägen für die Verbesserung von Einrichtungen zur Steigerung des Wertes Ihrer Immobilie. Für weitere Informationen können Sie uns gerne kontaktieren.