Eigentümer von Mietwohnungen, haben Sie eines dieser Probleme? Die Mieter haben sich darüber beschwert, dass Zigarettenrauch aus dem Zimmer nebenan eindringt, dass ihre Wäsche stinkt, weil die Bewohner auf dem Balkon rauchen, oder dass der Rauch der Bewohner im Erdgeschoss nach oben zieht und eine Gesundheitsgefährdung darstellt.
In den letzten Jahren haben sich Probleme zwischen Mietern wegen Tabakrauchs zu einem der lästigsten Probleme in der Mietverwaltung entwickelt. Angesichts des gestiegenen Gesundheitsbewusstseins und der durch die Corona-Katastrophe gestiegenen Verweildauer in den eigenen vier Wänden ist die Sensibilität gegenüber "Tabakrauch aus Nachbarwohnungen" größer denn je. Andererseits ist die Frage, wie ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der Raucher und den gesundheitlichen Belangen der Nichtraucher hergestellt werden kann, für die freiwilligen Eigentümer ein besonders heikles Thema.
In diesem Artikel werden die tatsächliche Situation von Mieterproblemen durch Tabakrauch aus Nachbarwohnungen, die Schwierigkeiten von selbstverwaltenden Eigentümern und die spezifischen Vorteile der Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft erläutert. Wir schlagen Maßnahmen vor, um eine stabile Mietverwaltung zu erreichen und gleichzeitig gute Beziehungen zwischen den Mietern zu erhalten.
Fallstudie von Herrn Suzuki (50 Jahre, Angestellter des Unternehmens), der eine Wohnung (insgesamt 8 Zimmer) in Tokio selbst verwaltet.
In einer Wohnung, die Herrn Suzuki gehört, hatte ein alleinstehender Mann, der im zweiten Stock wohnte, die Angewohnheit, jeden Abend auf dem Balkon zu rauchen. Eines Tages wurde er von einer Familie, die im dritten Stock direkt über ihm wohnte, gebeten, das Rauchen auf dem Balkon einzustellen. Ihr Kind hat Asthma und hustet mitten in der Nacht".
Herr Suzuki wandte sich an die Bewohner des zweiten Stocks, erklärte ihnen die Situation und bat um Rücksichtnahme. Der Bewohner des zweiten Stocks sagte jedoch: "Es steht Ihnen frei, auf Ihrem Balkon zu rauchen. Von einem Rauchverbot ist im Vertrag nicht die Rede. In der Folge verschlechterte sich das Verhältnis zwischen den beiden Parteien, und Herr Suzuki konnte sich nicht entscheiden, auf welcher Seite er stehen sollte.
Schließlich zog die Familie aus dem dritten Stock nach einem Jahr aus, weil sie "gesundheitliche Probleme" hatte; die Bewohnerin aus dem zweiten Stock weigerte sich ebenfalls, den Vertrag zu verlängern, weil "der Eigentümer die Privatsphäre nicht respektiert", so dass die beiden Zimmer in kurzer Zeit leer standen. Herr Suzuki erinnert sich: "Beide Seiten hatten ihre eigenen Argumente, und ich war mir der Schwierigkeit eines Schiedsverfahrens durchaus bewusst.
Fallstudie von Herrn Tanaka (60 Jahre, Selbständiger), Eigentümer einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand (20 Einheiten) in der Präfektur Kanagawa.
In der Wohnung von Herrn Tanaka kam es zu einem Rechtsstreit über Zigarettenrauch zwischen den Bewohnern der benachbarten Zimmer 302 und 303. Das Problem bestand darin, dass der Rauch aus dem Raucherzimmer 302 durch die Wände und die Lüftungsschächte in das Zimmer 303 eindrang; der Bewohner des Zimmers 303 behauptete, dass dies seine Gesundheit beeinträchtige, und forderte Verbesserungen.
Frau Tanaka bat die Raucher um Verständnis, doch diese weigerten sich mit dem Hinweis, dass es keine Vertragsklausel gebe, die das Rauchen in diesem Zimmer verbiete. Nachdem mehrere Monate verstrichen waren, ohne dass sich die Situation verbessert hatte, teilte der Mieter von Zimmer 303 mit, dass er eine Schadensersatzklage wegen seiner gesundheitlichen Beeinträchtigung erwäge.
Frau Tanaka geriet in Panik und wandte sich an einen Anwalt, der ihr mitteilte, dass "es einen Fall gibt, in dem eine Klage wegen Gesundheitsschäden aufgrund von Zigarettenrauch in einer Wohnung eingereicht und eine Entschädigung gewährt wurde" und dass sie als Eigentümerin ebenfalls haftbar gemacht werden könnte. Letztendlich konnte Frau Tanaka das Problem vorübergehend lösen, indem sie auf eigene Kosten einen Hochleistungsluftreiniger in Zimmer 302 installierte und in Zimmer 303 die Luftdichtheit der Fenster verbesserte, was jedoch eine unerwartete Ausgabe darstellte.
Fallstudie von Herrn Yamamoto (55 Jahre, Unternehmensleiter), Eigentümer einer Wohnung (12 Zimmer) in Osaka
Herr Yamamoto besaß ein 20 Jahre altes Mehrfamilienhaus und beschloss, anlässlich von Renovierungsarbeiten die Richtlinie "Rauchen im gesamten Gebäude verboten" zu ändern. Er beschloss, eine besondere Klausel für die bestehenden Mieter aufzunehmen, die das Rauchen im Gebäude und auf dem Balkon verbietet, wenn sie ihren Vertrag verlängern.
Ältere Mieter, die seit mehr als 10 Jahren in dem Gebäude wohnen, protestierten jedoch dagegen, dass sie ein plötzliches Rauchverbot an einem Ort, an dem sie seit vielen Jahren rauchen durften, nicht akzeptieren konnten. Außerdem stimmten einige Mieter der Sondervereinbarung zu, rauchten aber in Wirklichkeit heimlich weiter in dem Raum, was zu Beschwerden von neuen Nichtrauchern führte, dass sie Zigaretten riechen konnten, obwohl das Gebäude als Nichtraucherhaushalt ausgewiesen war.
Herr Yamamoto musste viel Zeit damit verbringen, mit jedem einzelnen Mieter zu verhandeln und ihm die Nichtraucherpolitik zu erklären, und er erkannte, wie schwierig es war, die Politik im Rahmen der Selbstverwaltung zu ändern. Schließlich beschloss er, einen fachkundigen Berater damit zu beauftragen, zu prüfen, wie die Situation zu bewältigen sei.
Bei der Bewältigung von Problemen im Zusammenhang mit Tabakrauch sind selbstverwaltete Eigentümer mit den folgenden Risiken und Einschränkungen konfrontiert
Die Problematik des Tabakrauchs ist ein Kampf zwischen dem "Recht zu rauchen" und dem "Recht auf ein gesundes Leben". Dieser Bereich ist rechtlich schwer zu beurteilen.
In einem Gerichtsfall, bei dem es um das Rauchen auf dem Balkon einer Wohnung ging, verurteilte das Bezirksgericht Nagoya den Raucher zu einer Entschädigung mit der Begründung, dass "das Rauchen ohne Rücksicht auf die Anwohner illegal ist". Andererseits wird auch die Auffassung vertreten, dass man "aufgrund der Besonderheiten des Wohnens in einer Eigentumswohnung verpflichtet ist, den Zigarettenrauch aus der Nachbarschaft bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen".
Für einen selbstverwaltenden Eigentümer ist es äußerst schwierig, eine solche rechtliche Entscheidung richtig zu treffen. Es besteht sogar die Gefahr eines Rechtsstreits, wenn Sie die falsche Entscheidung treffen, welcher Anspruch des Mieters berechtigt ist und inwieweit Sie als Eigentümer eingreifen sollten.
Bei Tabakkonflikten zwischen Mietern wird von Eigentümern erwartet, dass sie unparteiisch schlichten. Selbstverwaltende Eigentümer stehen jedoch oft vor dem folgenden Dilemma
| Dilemma | Probleme | Konsequenzen |
|---|---|---|
| Verteidigung des Rechts der Raucher zu rauchen | Wahrgenommene Missachtung der Gesundheitsgefahren für Nichtraucher | Risiko der Abwanderung von Nichtrauchern |
| Anwaltschaft für Nichtraucher | Wahrgenommen als Eingriff in die Privatsphäre der Raucher | Risiko, dass Raucher abwandern |
| Neutrale Haltung | Beschwerden von beiden Seiten, dass nichts unternommen wird, um die Situation in den Griff zu bekommen | Verlust des Vertrauens auf beiden Seiten |
In der Selbstverwaltung, wo die Beziehungen bereits etabliert sind, kann es besonders schwierig sein, diese Position zu halten. Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu einem der Mieter haben, besteht die Gefahr, dass Sie sich unbewusst auf dessen Seite schlagen.
Das Thema Tabakrauch ist ein komplexes Problem, das sich nicht einfach dadurch lösen lässt, dass man den Menschen sagt, sie sollen mit dem Rauchen aufhören. Wirksame Lösungen erfordern Fachwissen in folgenden Bereichen
Für selbstverwaltende Eigentümer ist es schwierig, über all diese Kenntnisse zu verfügen, und in vielen Fällen sind sie nicht in der Lage, wirksame Lösungen vorzuschlagen.
Vorübergehende Lösungen für Tabakprobleme reichen nicht aus; es müssen langfristige Maßnahmen (Strategien) festgelegt werden. Zu den Herausforderungen für selbstverwaltende Eigentümer gehören
Bei einer individuellen Handhabung mangelt es in der Regel an Konsistenz, und es kann leicht ein Gefühl der Ungerechtigkeit entstehen, z. B. "dieser Raum ist in Ordnung und dieser nicht", was zu neuen Problemen führen kann.
Im Folgenden werden die spezifischen Vorteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft zur wirksamen Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Tabakrauch aufgeführt.
Der größte Vorteil einer Verwaltungsgesellschaft besteht darin, dass sie als neutrale dritte Partei zwischen den Mietern schlichten kann. Dies hat im Vergleich zum Umgang mit den Eigentümern selbst die folgenden Vorteile
In der Praxis wird die direkte Konfrontation zwischen den Mietern dadurch entschärft, dass die Verwaltungsgesellschaft als Vermittler auftritt und ruhige Gespräche ermöglicht. Dies hat zur Folge, dass sich die Mieter auch weniger emotional engagieren, da sie nicht "vom Eigentümer belehrt" werden, sondern "auf der Grundlage des Vertrags" behandelt werden.
Verwaltungsunternehmen sind mit den rechtlichen Kenntnissen und der Rechtsprechung zum Passivrauchen vertraut und können Maßnahmen zur Risikominimierung ergreifen:
Von besonderer Bedeutung ist die angemessene Formulierung und Handhabung der Nichtraucherschutzvereinbarung. Eindeutig formulierte Klauseln wie z. B. "Rauchen in Innenräumen verboten" oder "Rauchen in allen Bereichen der Räumlichkeiten, einschließlich der Balkone, verboten" verhindern spätere Probleme.
Sowohl physische als auch vertragliche Maßnahmen sind wichtig, um das Problem des Tabakrauchs zu lösen. Verwaltungsgesellschaften können professionelle Maßnahmen vorschlagen und umsetzen, wie z. B.
Eine große Stärke des Unternehmens ist die Fähigkeit, spezifische, auf die Eigenschaften des Gebäudes abgestimmte Maßnahmen vorzuschlagen, z. B. die Verbesserung der Luftdichtheit von Fensterflügeln, Maßnahmen zur Verhinderung des Rückflusses von Lüftungsventilatoren und Maßnahmen zur Verhinderung des Raucheintrittes aus den Kanälen von Klimaanlagen.
Eine wichtige Aufgabe der Hausverwaltung ist es, Probleme mit dem Rauchen präventiv anzugehen:
Besonders wirksam ist es, die Regeln klar zu erläutern und bei Einzug die Zustimmung einzuholen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft als Dritte erklärt, dass "diese Regeln in diesem Gebäude gelten", können die Mieter überzeugt werden, einen Vertrag zu unterzeichnen.
Ein großer Vorteil einer Verwaltungsgesellschaft besteht darin, dass sie in der Lage ist, für das gesamte Gebäude einheitliche Regeln aufzustellen und anzuwenden:
Bei der Selbstverwaltung hängt die Reaktion oft von den zwischenmenschlichen Beziehungen und der jeweiligen Situation ab, aber bei einer Verwaltungsgesellschaft kann die Reaktion auf einem einheitlichen Regelwerk beruhen, das besagt, wie wir in solchen Fällen reagieren werden. Dadurch wird ein Gefühl der Fairness unter den Mietern aufrechterhalten und Problemen vorgebeugt, bevor sie entstehen.
In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Punkte für die Auswahl eines Verwaltungsunternehmens erläutert, das sich mit Problemen im Zusammenhang mit Tabakrauch auskennt.
Das wichtigste Kriterium bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist ihre Erfahrung im Umgang mit Mieterproblemen im Zusammenhang mit Tabakrauch:
Es ist ratsam, während der Befragung spezifische Fragen dazu zu stellen, wie das Unternehmen in der Vergangenheit Probleme im Zusammenhang mit Tabakrauch gelöst hat, wie lange es dauerte, das Problem zu lösen, und welche spezifischen Maßnahmen ergriffen wurden, um das Problem zu lösen.
Fachkenntnisse im Vertragsmanagement in Bezug auf das Rauchen sind ein wichtiger Aspekt des Vertrags:
Besonders wertvoll sind Verwaltungsgesellschaften mit Erfahrung in der "Umstellung der Nichtraucherpolitik" (z. B. Übergang vom Rauchen zum Nichtrauchen). Das Know-how im Umgang mit Problemen in der Übergangsphase ermöglicht es, die Politik ohne einen großen Mieterwechsel zu ändern.
Beschwerden über Tabakrauch sind in der Regel sehr emotional und erfordern eine schnelle und angemessene Reaktion:
In realen Fällen sind die 24-48 Stunden nach der ersten Reaktion besonders wichtig. Finden Sie genau heraus, welche Maßnahmen in diesem Zeitraum ergriffen werden können.
Entscheiden Sie sich für ein Verwaltungsunternehmen, das sich nicht nur auf die Behebung von Problemen nach deren Auftreten konzentriert, sondern auch auf vorbeugende Maßnahmen:
Ein wichtiger Faktor bei der Auswahl eines Verwaltungsunternehmens ist die Einstellung, Probleme zu vermeiden, bevor sie entstehen, und nicht, sie zu lösen, nachdem sie entstanden sind.
Probleme im Zusammenhang mit Tabakrauch aus Nachbarwohnungen können zu einem ernsthaften Problem bei der Mietverwaltung werden. Die Selbstverwaltung stößt auf Schwierigkeiten, wenn es darum geht, emotionale Konflikte, rechtliche Risiken und eine faire Schlichtung zu klären. Die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft bietet folgende handfeste Vorteile
Das Problem des Tabakrauchs ist nicht nur eine Frage von Vorlieben und Abneigungen, sondern ein wichtiges Thema für Gesundheit und Lebensqualität. Gerade bei diesem sensiblen Thema können Sie auf das Know-how einer professionellen Verwaltungsgesellschaft zurückgreifen, die es Ihnen ermöglicht, sowohl die Zufriedenheit der Mieter als auch eine stabile Mietverwaltung zu gewährleisten.
Indem Sie die Eigentümer von der Last der Selbstverwaltung befreien und diese in die Hände von Fachleuten legen, schaffen Sie ein Umfeld, in dem Sie sich auf Ihre Kernaufgaben als Eigentümer konzentrieren können: die Erhaltung und Steigerung des Wertes Ihrer Immobilie.
A: Es ist wichtig, sich zunächst in Ruhe beide Seiten des Streits anzuhören. Die folgenden Punkte sind besonders wichtig
Wenn Sie diese Aufgabe an eine Verwaltungsgesellschaft auslagern, können Mitarbeiter mit Fachwissen solche Anhörungen ordnungsgemäß durchführen und die Fakten klären, ohne dass es zu emotionalen Auseinandersetzungen kommt.
A: Es kann schwierig sein, wenn der Vertrag kein Rauchverbot vorsieht, aber es ist möglich, folgende Punkte zu berücksichtigen
Eine Verwaltungsgesellschaft kann die beste Lösung für die jeweilige Situation vorschlagen und gleichzeitig die rechtlichen Risiken minimieren. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sowohl den Rauchern als auch den Nichtrauchern eine überzeugende Erklärung geben können.
A: Ein schrittweiser Übergang ist vorzuziehen, da ein abrupter Wechsel die Gefahr eines Rückschlags bei den Mietern birgt:
Verwaltungsgesellschaften haben Erfahrung mit der Umstellung vieler Immobilien und können den besten Umstellungsplan vorschlagen, der auf die Zusammensetzung der Mieter und die Merkmale des Gebäudes abgestimmt ist. Sie wissen auch, wie sie den Mietern die Situation sorgfältig erklären können, z. B. durch Informationsveranstaltungen.
A: Es gibt bestimmte rechtliche Risiken. Besondere Aufmerksamkeit ist in folgenden Fällen geboten:
Verwaltungsgesellschaften verfügen über Fachwissen im Bereich des rechtlichen Risikomanagements und können das Risiko eines Rechtsstreits durch geeignete Maßnahmen minimieren. Ein weiterer Vorteil ist, dass bereits im Vorfeld Maßnahmen für den Fall der Fälle vorbereitet werden können.
A: Um die Rechte beider Parteien auszugleichen, können die folgenden Maßnahmen wirksam sein
Verwaltungsgesellschaften haben Erfahrung mit der Lösung ähnlicher Probleme in vielen Immobilien und verfügen über das Know-how, Kompromisse zu finden, die beide Parteien zufrieden stellen. Die Vorschläge einer externen Verwaltungsgesellschaft sind in der Regel akzeptabler als direkte Verhandlungen zwischen den betroffenen Parteien.
Wenn Mieterprobleme im Zusammenhang mit Tabakrauch ein bedeutendes Problem darstellen, das bei falscher Handhabung zu erheblichen Leerstands- und Prozessrisiken führen kann, kann INA & Associates Ltd. aufgrund seiner umfassenden Erfahrung und Expertise effektive Lösungen anbieten. Wir koordinieren zwischen Mietern von einem neutralen Standpunkt aus und bieten konsequente Unterstützung von der Formulierung bis zur Umsetzung von Raucherrichtlinien.
Eigentümer, die von Tabakproblemen geplagt sind oder sich auf zukünftige Risiken vorbereiten wollen, können unseren kostenlosen Beratungsservice in Anspruch nehmen. Wir helfen Ihnen, sich von der Last der Selbstverwaltung zu befreien und eine stabile Mietverwaltung zu erreichen.