Das laufende Sanierungsprojekt für das Stadtgebiet Typ 1 vor dem Bahnhof Saginuma, Miyamae-ku, Kawasaki City, wird im Winter 2025 in Angriff genommen. Dieses Großprojekt zieht die Aufmerksamkeit auf sich, da es eines der größten Sanierungsprojekte entlang der Tokyu Denentoshi Line in den letzten Jahren ist, und es wird erwartet, dass es große Veränderungen auf dem lokalen Immobilienmarkt bringen wird.
In diesem Artikel beschreibt INA & Associates Ltd. ausführlich das Saginuma Station Area Type 1 Urban Area Redevelopment Project und seine Bedeutung für Immobilieninvestoren und Anwohner aus professioneller Sicht. Anhand von Daten wird analysiert, wie sich dieses Projekt, dessen Gesamtkosten sich auf mehrere zehn Milliarden Yen belaufen, auf die Immobilienwerte und dasZukunftspotenzial des Gebiets auswirken wird.
Das Saginuma Station Area Type 1 Urban Redevelopment Project ist ein groß angelegtes Stadtentwicklungsprojekt, das sich über etwa 2,3 ha in den Gebieten Saginuma 1-chome, 3-chome und Kodai 1-chome in Miyamae-ku, Kawasaki City, erstreckt. Das Projekt wird als öffentlich-private Partnerschaft mit der Saginuma Station Urban Area Redevelopment Association als Projektträger und der Tokyu Corporation als Projektpartner gefördert.
Die Stadt Kawasaki hat das Gebiet um den Saginuma-Bahnhof als regionales Wohnzentrum positioniert, mit dem Ziel, eine hohe Flächennutzung zu erreichen, während derzeit nur wenig genutzte Flächen wie Parkplätze in dem Gebiet verstreut sind. Insbesondere die topografischen Merkmale des Gebiets mit seinen vielen Berghängen führten dazu, dass der Zugang zum Bahnhof häufig mit lokalen Bussen erfolgte, und es bestand die dringende Notwendigkeit, auf die erhöhte Nachfrage nach Busverkehr zu reagieren.
Die Förderung des Projekts hat sich wie folgt entwickelt.
Wichtige Meilensteine
| Monate und Jahre | Wichtigste Ereignisse |
|---|---|
| Aug. 2017 | Gründung der Saginuma Station Area Redevelopment Preparation Association |
| September 2023 | Städtebauliche Entscheidung getroffen |
| November 2024 | Gründung der Saginuma Station Area Urban Redevelopment Association genehmigt |
| Winter 2025 | Beginn der Bauarbeiten geplant |
Die Gründung des Stadtumbauverbands wurde am 11. November 2024 gemäß Artikel 11.1 des Stadtumbaugesetzes genehmigt, und derzeit laufen die Vorbereitungen für den Beginn der Bauarbeiten in vollem Umfang.
Das Sanierungsprojekt wird in zwei Bereiche unterteilt, den Bahnhofsbereich und den Nordbereich. Die Einzelheiten der jeweiligen Baupläne lauten wie folgt
Bebauungsplan für den Bahnhofsvorbereich
Im Ekimae-Kaiku wird ein Hochhauskomplex mit 32 oberirdischen und zwei unterirdischen Stockwerken mit einer Höhe von ca. 133 m errichtet. Das Gebäude wird sich in Miyamae-ku, Kawasaki City befinden. Dieses Gebäude wird das höchste Gebäude im Bezirk Miyamae, Kawasaki City, sein.
| Artikel | Einzelheiten |
|---|---|
| Grundstücksfläche | Ca. 11.170 m² |
| Fläche des Gebäudes | ca. 9.440 qm |
| Gesamtfläche | ca. 83.193 m². |
| Geschossflächenzahl | ca. 500 |
| Anzahl der Stockwerke | 32 oberirdische Geschosse, 2 Untergeschosse |
| Höhe des Gebäudes | Ca. 133 Meter |
| Hauptnutzungen | Einzelhandel, Bürgerzentrum und Bibliothek (einschließlich Hauptsaal), städtisches Wohnen, Gewerbe, Parken usw. |
| Anzahl der Wohneinheiten | Ca. 342 Einheiten |
Baupläne für den Nordblock
Im Nordbezirk wird ein Gebäudekomplex mit 19 oberirdischen und 2 unterirdischen Stockwerken und einer Höhe von ca. 89 Metern errichtet, in den das Miyamae Ward Office verlegt wird.
| Artikel | Einzelheiten |
|---|---|
| Grundstücksfläche | Ca. 3.680 m² |
| Fläche des Gebäudes | ca. 3.150 qm |
| Gesamtfläche | ca. 26.123 m². |
| Geschossflächenzahl | ca. 500 |
| Anzahl der Stockwerke | 19 oberirdische Geschosse, 2 Untergeschosse |
| Höhe des Gebäudes | ca. 89 Meter |
| Hauptnutzungen | Bezirksamt, Bürgerzentrum (kleiner Saal), städtisches Wohnen, Parken, etc. |
| Wohneinheiten | Ca. 110 Einheiten |
Die Gesamtzahl der Wohneinheiten in beiden Blöcken zusammen wird ca. 452 betragen, wodurch ein großes Wohnungsangebot im Bezirk Miyamae geschaffen wird. Dies ist eine Größenordnung, die sich erheblich auf das Gleichgewicht von Wohnungsangebot und -nachfrage in diesem Gebiet auswirken wird.
Das wichtigste Merkmal dieses Sanierungsprojekts ist die integrierte Entwicklung des Bahnhofsbereichs in Zusammenarbeit mit der Tokyu Corporation. Dies ermöglicht eine direkte Verbindung zwischen dem Bahnhof und dem Sanierungsgebäude, was bei herkömmlichen Sanierungsprojekten nur schwer zu erreichen war.
Die wichtigsten Details des Projekts zur Verbesserung des Bahnhofs
1. neue direkte unterirdische Fahrkartenschranken
Ein neuer Fahrkartenschalter, der direkt mit dem ersten Untergeschoss des Sanierungsgebäudes verbunden ist, wird installiert, so dass eine Verbindung zwischen dem Bahnhof und den kommerziellen und öffentlichen Einrichtungen geschaffen wird, ohne dass diese vom Regen nass werden. 2.
(2) Bau einer neuen freien Nord-Süd-Passage
Es wird eine neue freie Passage über den Bahnhof gebaut, um die derzeitige Nord-Süd-Trennung über den Saginuma-Bahnhof zu beseitigen. Dadurch wird der Verkehr zwischen der Nordseite des Bahnhofs und dem Sanierungsgebäude wesentlich bequemer.
3. Neugestaltung des Verkehrsplatzes
Es wird ein Verkehrsplatz geschaffen, der das Umsteigen zwischen Bussen, Taxis und anderen öffentlichen Verkehrsmitteln und der Bahn erleichtert und so die Knotenpunktfunktion stärkt.
4. Optimierung des Layouts der kommerziellen Einrichtungen
Durch die Anordnung der kommerziellen Einrichtungen an der Nord-Süd-Passage wird die Zirkulation der Bahnhofsbenutzer verbessert und ein lebendiger Platz vor dem Bahnhof geschaffen.
Es wird erwartet, dass diese Verbesserungen die Bequemlichkeit der durchschnittlichen täglichen Fahrgastzahl am Bahnhof Saginuma (ca. 40.000) erheblich steigern und den Fußgängerfluss rund um den Bahnhof radikal verbessern werden.
Das Sanierungsprojekt wird neue wichtige öffentliche Einrichtungen schaffen, darunter das Miyamae Ward Office. Die Gestaltung dieser Einrichtungen ist ein Faktor, der in direktem Zusammenhang mit der Verbesserung der lokalen Annehmlichkeiten und Werte steht.
Wichtige öffentliche Einrichtungen, die neu gebaut oder verlagert werden
| Name der Einrichtung | Standort | Merkmale |
|---|---|---|
| Miyamae Ward Office | Kita-Stadtteil | Umzug vom derzeitigen Miyamae Ward Office, bessere Zugänglichkeit |
| Bürgersaal (Hauptsaal) | Ekimae-ward | Wurde als Basis für Kultur- und Austauschveranstaltungen entwickelt. |
| Bürgersaal (kleiner Saal) | Kita-ward | Wird als Ort für Aktivitäten der lokalen Gemeinschaft genutzt |
| Bibliothek | Bezirk Ekimae | Verbesserte Funktionalität als Zentrum für Lernen und Informationsverbreitung |
Die Verlegung des Bezirksamtes Miyamae ist eine besonders wichtige Entscheidung, da es von allen Teilen des Bezirks aus erreichbar ist. Im Vergleich zum jetzigen Bezirksamt wird der Standort direkt am Bahnhof die Erreichbarkeit für die Bewohner des Bezirks erheblich verbessern. Dies ist ein wichtiger Faktor zur Steigerung des Nutzwertes der umliegenden Immobilien.
Gewerbliche Einrichtungen im Bahnhofsbereich spielen eine wichtige Rolle bei der Erhöhung der gewerblichen Konzentration in diesem Gebiet. Gegenwärtig gibt es in der Umgebung des Saginuma-Bahnhofs nur wenige großflächige Einkaufsmöglichkeiten, so dass viele Einwohner gezwungen sind, an anderen Bahnhöfen einzukaufen.
Die kommerziellen Einrichtungen, die als Ergebnis dieser Umgestaltung entwickelt werden sollen, werden folgende Merkmale aufweisen
- Direkte Anbindung an den Bahnhof: direkter Zugang vom Untergeschoss aus.
- Verbindung mit der freien Nord-Süd-Passage: Erleichtert den natürlichen Verkehr der Passanten.
- Anziehungskraft für ein vielfältiges Angebot an Geschäften: Konzentration verschiedener für das tägliche Leben notwendiger Dienstleistungen
- Anordnung von Gemeinschaftsgeschäften: Zusammensetzung von Geschäften, die auf die Bedürfnisse der Bewohner abgestimmt sind
Es wird erwartet, dass die Entwicklung dieser kommerziellen Einrichtungen den Konsum in dem Gebiet fördert und die lokale Wirtschaft anregt. Die Verbesserung der kommerziellen Einrichtungen wird auch zu einem verbesserten Lebensumfeld beitragen, was wiederum die Nachfrage nach Wohnraum steigern wird.
Es wird erwartet, dass das Sanierungsprojekt im Gebiet des Saginuma-Bahnhofs einen vielschichtigen Einfluss auf den umliegenden Immobilienmarkt haben wird. Die Analyse ähnlicher Fälle aus der Vergangenheit zeigt, dass große Sanierungsprojekte im Allgemeinen die folgenden Preisschwankungen aufweisen
Faktoren, die sich auf die Immobilienpreise als Folge der Sanierung auswirken
1. verbesserte Verkehrsanbindung
Der Wert von Immobilien in fußläufiger Entfernung zu Bahnhöfen wird durch die Entwicklung von Funktionen, die direkt mit den Bahnhöfen verbunden sind, steigen. Vor allem für bestehende Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die innerhalb von fünf Minuten zu Fuß erreichbar sind, wird mit einem Aufschlag gerechnet, der die Bequemlichkeit erhöht.
(2) Verbesserung der kommerziellen und öffentlichen Einrichtungen
Ein verbesserter Komfort im täglichen Leben wird die Attraktivität des Gebiets als Lebensraum erhöhen. Dies wird die Wohnungsnachfrage, insbesondere von Familien, anregen und zu einem Anstieg der Wohnungsnachfrage führen.
3. Verbesserung des regionalen Images
Die Positionierung von Kawasaki als regionales Wohnzentrum wird verdeutlicht, was zu einer Verbesserung des Markenwerts des Gebiets führen dürfte.
4. Auswirkungen auf das Angebot an neuen Wohnungen
Das Angebot von ca. 452 neuen Wohneinheiten kann kurzfristig zu einem Wettbewerbsfaktor werden, mittel- bis langfristig wird jedoch erwartet, dass es die Wohnungsnachfrage in der Region insgesamt anregt.
Bei der Bewertung von Immobilien in der Nähe des Sanierungsprojekts als Investitionsziel sollten die folgenden Faktoren berücksichtigt werden.
Positive Faktoren
- Etablierung eines Standortvorteils: sehr seltene Lage mit direktem Zugang zum Bahnhof
- Förderung des Bevölkerungszustroms: Bevölkerungszuwachs aufgrund des neuen Wohnungsangebots und der verbesserten Annehmlichkeiten.
- Stabilisierung der Mietnachfrage: Wohnungsnachfrage von Mitarbeitern öffentlicher Einrichtungen und von Beschäftigten des Handels
- Künftige Wertsteigerung: Langfristige Wertsteigerung aufgrund der Fertigstellung der regionalen Entwicklung
Risikofaktoren
- Auswirkungen während der Bauzeit: Vorübergehende Beeinträchtigung der Umwelt aufgrund der langfristigen Bauarbeiten von 2025 bis 2035
- Konkurrenz durch neue Angebote: Konkurrenz durch ca. 452 neue Wohneinheiten
- Höhere Anfangsinvestitionskosten: Preisanstieg in Erwartung von Sanierungseffekten
Aus der Perspektive der Investition in Mietobjekte wird das Sanierungsprojekt voraussichtlich folgende Auswirkungen haben
Veränderungen der Mietnachfrage
1. Nachfrage von Parteien, die öffentliche Einrichtungen nutzen
Mit dem Umzug des Bezirksamtes Miyamae wird sich die Wohnungsnachfrage der Mitarbeiter des Bezirksamtes und der damit verbundenen Arbeitnehmer voraussichtlich auf das Gebiet um den Bahnhof konzentrieren.
2. Nachfrage von Mitarbeitern kommerzieller Einrichtungen
Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Angestellte der neuen kommerziellen Einrichtungen steigen wird.
Nachfrage von Menschen, die Wert auf bequeme Transportmöglichkeiten legen
Es wird erwartet, dass die Nachfrage von Single- und DINKS-Haushalten, die die Bequemlichkeit des Pendelns schätzen, aufgrund der direkten Bahnhofsanbindung steigen wird.
Voraussichtliche Auswirkungen auf das Mietniveau
In vielen früheren Fällen ähnlicher Sanierungsprojekte sind die Mieten in der Umgebung innerhalb von 3-5 Jahren nach Fertigstellung des Projekts um 10-20% gestiegen. Bei der Neugestaltung des Gebiets vor dem Saginuma-Bahnhof wird ein Anstieg der Mieten aufgrund folgender Faktoren erwartet
- Standortprämie, da es kaum eine direkte Verbindung zum Bahnhof gibt
- Convenience-Prämie aufgrund der Verfügbarkeit von kommerziellen und öffentlichen Einrichtungen
- Imageprämie aufgrund des verbesserten lokalen Brandings
Der detaillierte Zeitplan für das Sanierungsprojekt sieht wie folgt aus
Zeitplan für den Projektfortschritt
| Zeitraum | Wichtige Bauarbeiten und Zeitplan für die Fertigstellung |
|---|---|
| GJ 2025. | Beginn der Infrastrukturarbeiten, Bau eines provisorischen Busverkehrskreisels |
| Etwa im Winter 2025 | Beginn der Verbesserungsarbeiten am Bahnhof Saginuma |
| GJ 2031 | Abschluss der Bauarbeiten auf dem Bahnhofsvorplatz, Abschluss der Verbesserungsarbeiten am Bahnhof |
| GJ 2035 | Abschluss des Baus des Nordviertels, Abschluss aller Projekte |
Überlegungen zum Investitionszeitpunkt
1. heute (2025): möglicher Erwerb auf dem Preisniveau vor Baubeginn
2. 2026-2030: schrittweiser Preisanstieg mit fortschreitendem Bau
3. ab 2031: Vollständige Wertsteigerung mit Fertigstellung des Bahnhofsbereichs.
4. ab 2035: endgültige Wertbestimmung nach Fertigstellung des gesamten Projekts
Um die Investitionseffizienz zu maximieren, wird ein Erwerb vor Baubeginn bis etwa 2026 als am günstigsten erachtet. Bei den Investitionsentscheidungen muss jedoch eine Risikoprämie berücksichtigt werden, um der vorübergehenden Verschlechterung des Wohnumfelds während der Bauzeit Rechnung zu tragen.
Das Saginuma Station Area Type 1 Urban Redevelopment Project ist ein bahnbrechendes Projekt, das die städtischen Funktionen in Miyamae Ward, Kawasaki City, grundlegend verbessern wird. Die Merkmale des Projekts und seine Auswirkungen auf die Investitionen werden im Folgenden zusammengefasst.
1. Verwirklichung einer integrierten Entwicklung der Bahnhofsstadt
In Zusammenarbeit mit der Tokyu Corporation wird das Projekt einen seltenen und äußerst wertvollen Standort schaffen, der direkt mit dem Bahnhof verbunden ist. 2.
2. strategische Verteilung der öffentlichen Einrichtungen
Die Konzentration wichtiger öffentlicher Einrichtungen, einschließlich des Miyamae Ward Office, wird die Zentralität des Gebiets stärken. 3.
3. Stärkung der Verkehrsknotenpunkt-Funktionen
Die Erreichbarkeit der gesamten Region wird durch den Bau einer neuen freien Nord-Süd-Passage und eines Verkehrsplatzes verbessert.
4. Stärkung der kommerziellen Funktionen
Direkt an den Bahnhof angeschlossene gewerbliche Einrichtungen werden die Lebensqualität der Bewohner deutlich verbessern.
In der Analyse von INA & Associates K.K. wird dem Sanierungsprojekt aus folgenden Gründen ein mittel- bis langfristiger Investitionswert beigemessen.
Gründe für die Investitionsempfehlung
- Sicherheit des Projekts aufgrund der politischen Unterstützung durch Kawasaki City
- Qualitätssicherung durch die Beteiligung der Tokyu-Gruppe an dem Projekt
- Seltene groß angelegte Entwicklung entlang der Denentoshi-Linie
- Stabile Nachfragebasis aufgrund der Konzentration von öffentlichen Einrichtungen
Vorgeschlagener Investitionszeitpunkt
Der optimale Investitionszeitpunkt liegt in der frühen Bauphase zwischen 2025 und 2026. Ein Erwerb während dieses Zeitraums dürfte die Vorteile der Sanierung maximieren.
Denjenigen, die Investitionen im Zusammenhang mit diesem Sanierungsprojekt in Erwägung ziehen, werden die folgenden Schritte empfohlen
1. Durchführung einer Ortsbesichtigung: Überprüfung der aktuellen Situation vor Baubeginn
2. Durchführung einer Marktuntersuchung der umliegenden Immobilien: Ermittlung der Preisentwicklung und der Angebotssituation
3. Erstellung eines Finanzplans: Erstellung eines Investitionsplans unter Berücksichtigung der Bauzeit
4. Beratung von Fachleuten: Detaillierte Prüfung von steuerlichen und rechtlichen Aspekten
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