Immobilieninvestitionen haben in den letzten Jahren als Mittel zum Vermögensaufbau wieder an Bedeutung gewonnen. Während es verschiedene Anlageinstrumente wie Aktien und Investmentfonds gibt, bieten Immobilien als Sachwert Stabilität und vielfältige Vorteile, die bei anderen Finanzinstrumenten nicht gegeben sind. In diesem Artikel wird erklärt, warum Menschen in Immobilien investieren, und zwar für Anfänger, die mit dem Gedanken spielen, in Zukunft in Immobilien zu investieren. Die wichtigsten Beweggründe und Vorteile werden im Hinblick auf die künftige Lebensplanung und den Schutz des Vermögens zusammengefasst.
Da die Geburtenrate in Japan sinkt und die Bevölkerung altert, wächst die Sorge, dass die staatlichen Renten allein nicht ausreichen könnten, um ausreichende Mittel für den Ruhestand zu sichern. Tatsächlich gaben laut einer Umfrage des Life Insurance Cultural Centre 82,2 % der Befragten an, dass sie sich im Hinblick auf ihren eigenen Ruhestand "unwohl" fühlten, und 2019 wies ein Bericht der Financial Services Agency darauf hin, dass "etwa 20 Millionen Yen an anderen Vermögenswerten als den öffentlichen Renten im Ruhestand benötigt werden", was zu einem großen sozialen Problem wurde (das sogenannte "20-Millionen-Yen-Problem im Alter"). Dies ist der Hintergrund des 20-Millionen-Yen-Problems im Alter. Vor diesem Hintergrund wenden sich immer mehr Menschen Immobilieninvestitionen zu, um für den Ruhestand vorzusorgen.
Wenn man eine Immobilie kauft und vermietet, kann man ein regelmäßiges Bareinkommen in Form von monatlichen Mieteinnahmen erzielen. Im Gegensatz zu Dividenden aus Aktienanlagen unterliegt diese Einkommensquelle weniger extremen konjunkturbedingten Schwankungen und kann kontinuierlich erwirtschaftet werden, solange es Mieter gibt. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen und langfristig zu bewirtschaften, bleiben die Mieteinnahmen auch nach Abzahlung des Kredits in Ihrer Tasche und wirken wie eine private Rente. Auch wenn die Anhebung des Renteneintrittsalters und die Kürzung der Leistungen befürchtet werden, haben Einkünfte aus Immobilien den Vorteil, dass sie in der eigenen Freizeit erzielt werden können. Es wird erwartet, dass Immobilieninvestitionen zur Stabilisierung des Ruhestands und zur Vorbereitung auf künftige Rentenausfälle beitragen.
Das Inflationsrisiko (Preisanstieg) darf beim Vermögensaufbau nicht außer Acht gelassen werden. Während Bargeld und Einlagen bei steigender Inflation ihren realen Wert verlieren, gelten Immobilien als Sachwert, der auch bei steigenden Preisen problemlos seinen Wert behält. Wenn die Preise steigen, tendieren die Immobilienpreise im Allgemeinen nach oben, und die Mieten können entsprechend den Preisen angepasst (erhöht) werden. Daher kann davon ausgegangen werden, dass Immobilieninvestitionen als Inflationsabsicherung (Gegenmaßnahme gegen die Inflation) fungieren, und viele Anleger haben sich tatsächlich für Immobilien als Vermögensschutzmaßnahme entschieden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Immobilienverwaltung nicht so direkt von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen ist wie der Aktienmarkt. Selbst bei einem wirtschaftlichen Abschwung ist eine Wohnung lebensnotwendig, so dass es selten zu einem Wertverfall oder einem massenhaften Wegzug von Mietern kommt, wie dies bei den Aktienkursen der Fall ist. Einige weisen sogar darauf hin, dass die Mieter nicht massenhaft ausziehen, nur weil eine Rezession eintritt, und dass die Mietpreise nicht schnell fallen. Die Tatsache, dass es sich um stabile Vermögenswerte handelt , die gegen wirtschaftliche Schwankungen resistent sind, ist ein wichtiger Anreiz, sich auf künftige Unsicherheiten vorzubereiten.
Immobilien sind ein greifbarer, physischer Vermögenswert, und es ist nicht zu übersehen, dass dies ein Gefühl der psychologischen Sicherheit vermittelt. Im Gegensatz zu Anteilen an einem Unternehmen, das von jemand anderem verwaltet wird, haben Grundstücke und Gebäude, die Sie besitzen, einen realen Wert und werden wahrscheinlich nicht auf Null fallen, aber es besteht ein Verlustrisiko durch fallende Grundstückspreise oder Verfall. Manche sagen sogar, der Reiz von Immobilieninvestitionen liege in dem "Gefühl der Stabilität, das der Besitz eines realen Vermögenswerts im Gegensatz zu Aktien oder Investmentfonds vermittelt". Abgesehen von der Tatsache, dass der Wert im Gebäude selbst verbleibt, verschlechtert sich das Grundstück im Laufe der Zeit nicht, so dass das Fundament auch bei langer Haltedauer als Vermögenswert erhalten bleibt. Die Tatsache, dass das eigentliche Eigentum, die Immobilie, erhalten bleibt, erleichtert es Anfängern, das Gefühl zu haben, dass sie in Zukunft "ihr eigenes Vermögen aufbauen", was ebenfalls ein beruhigender Faktor ist.
Immobilieninvestitionen haben viele steuerliche Vorteile, und manche Menschen beginnen mit dem Motiv, Steuern zu sparen. Wenn Sie z. B. eine Immobilie kaufen und vermieten, können Sie durch die jährliche Abgabe einer Steuererklärung Ihre Einkommenssteuer- und Einwohnersteuerlast verringern. Obwohl Immobilieneinkünfte zusammen mit anderen Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, besteuert werden, kann das zu versteuernde Einkommen verringert werden, indem die Kosten der Immobilienverwaltung als Ausgaben verbucht werden. Wenn Sie Ihr endgültiges zu versteuerndes Einkommen durch diese Gewinn- und Verlustrechnung verringern können, wird die Steuer, die Sie zahlen, niedriger sein, als wenn Sie nichts tun würden. Es kann eine Vielzahl von Ausgaben berücksichtigt werden, z. B. Gebäudeabschreibung, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Feuerversicherungsprämien, Grundsteuer und Reparaturkosten. Die Abschreibung (der Wert eines Gebäudes, der anteilig auf seine Nutzungsdauer umgelegt wird) ist besonders attraktiv, da es sich um eine Ausgabe handelt, die keine Barmittel erfordert, so dass es möglich ist, Steuern zu sparen, während die Gewinne in der Buchhaltung verbleiben und das Kapital erhalten bleibt.
Es sei darauf hingewiesen, dass der relative Steuerspareffekt zwar abnimmt, wenn die Immobilieneinnahmen und -ausgaben positiv und gewinnbringend sind, dass es aber einfacher ist, in der Anfangs- bis Mittelfristperiode, wenn die Darlehenszinslast und die Abschreibung hoch sind, einen Verlust zu verbuchen, was in einigen Fällen zu einer geringeren Steuerlast durch Verrechnung mit dem Arbeitseinkommen führt. Diese Steuervorteile zählen zu den Vorteilen von Immobilieninvestitionen als ein Mechanismus, der den Vermögensaufbau effizienter macht.
Ein wichtiger Aspekt des Vermögensaufbaus ist die Frage , wie das Vermögen in Zukunft an die nächste Generation weitergegeben wird. Immobilieninvestitionen gelten als eines der wirksamsten Mittel der Erbschaftssteuerplanung. Der Schätzwert von Immobilien wird zum Zeitpunkt des Erbfalls in der Regel niedriger angesetzt als Bargeld oder Einlagen. Grundstücke werden auf der Grundlage der vom Staat festgesetzten Grundstückspreise und Gebäude auf der Grundlage des Grundsteuerwerts bewertet, der in der Regel niedriger ist als der aktuelle Preis (Marktwert).
Darüber hinaus wird bei vermieteten Immobilien die Situation der "Vermietung an andere" berücksichtigt und der Erbschaftssteuer-Bewertungswert weiter reduziert. Da die Erben die Immobilie nicht sofort frei nutzen können, wenn sie vermietet ist, wird ein bestimmter Prozentsatz vom Schätzwert abgezogen. Durch die Nutzung eines solchen Systems kann der Besitz von Immobilien anstelle von Bargeld die Steuerlast zum Zeitpunkt des Erbfalls verringern und es kann mehr Vermögen auf die verbleibenden Familienmitglieder übergehen. Wenn Sie Ihrer Familie eine Immobilie vererben, hinterlassen Sie ihr außerdem eine kontinuierliche Einkommensquelle in Form von Mieteinnahmen, was den zusätzlichen Vorteil hat, dass der Lebensunterhalt der überlebenden Familienmitglieder gesichert ist.
Darlehen, die für Immobilieninvestitionen verwendet werden, sind in der Regel mit einer Gruppenkredit-Lebensversicherung (danshin) ausgestattet. Diese Gruppenkredit-Lebensversicherung stellt sicher, dass im Falle des Todes oder der Schwerbehinderung des Eigentümers während der Rückzahlung des Kredits der Restbetrag des Kredits aus den Versicherungsgeldern getilgt wird. Die Hinterbliebenen verfügen dann über eine schuldenfreie Immobilie und die damit verbundenen monatlichen Mieteinnahmen. Dies hat den gleichen Effekt wie eine Kapitalauszahlung bei einer Lebensversicherung, und es heißt, dass Immobilieninvestitionen eine Alternative zur Lebensversicherung darstellen können.
Bei Lebensversicherungen müssen die Versicherungsnehmer regelmäßige Prämien zahlen, bei Immobilien können die Darlehensrückzahlungen (zu denen ja auch die Versicherungsprämien gehören) aus den Mieteinnahmen bestritten werden , so dass es möglich ist, eine lebensversicherungsähnliche Sicherheit zu erlangen, indem die Mieteinnahmen zur Rückzahlung von Darlehen verwendet werden, aber auch Risiken wie Leerstand und steigende Zinssätze Allerdings müssen auch Risiken wie Leerstand und steigende Zinsen berücksichtigt werden. Wenn der Wert der Immobilie selbst im Laufe der Zeit steigt, ist zudem mit einer Wertsteigerung des Vermögens zu rechnen. Während die Höhe der Versicherungsleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses feststeht, kann der Wert der Immobilie während des Besitzes je nach Marktentwicklung steigen. Viele Menschen entscheiden sich für eine Investition in Immobilien, um sowohl ihre Familie abzusichern als auch ihr Vermögen zu verwalten.
Einer der Gründe, warum auch Anfänger, die investieren wollen, aber nicht über ein großes Privatvermögen verfügen, problemlos mit Immobilieninvestitionen beginnen können, ist die Möglichkeit, Darlehen von Finanzinstituten in Anspruch zu nehmen. Immobilien sind ein teurer Vermögenswert, aber es ist möglich, Geld von einer Bank zu leihen, um sie zu erwerben und es als Hebel einzusetzen. Ein Beispiel: Eine Immobilie, die mit nur ¥5 Millionen an Eigenmitteln erworben werden kann, ist etwa ¥5 Millionen wert, aber wenn man ¥5 Millionen als Anzahlung verwendet und weitere ¥25 Millionen leiht, um eine Immobilie im Wert von ¥30 Millionen zu erwerben, kann man mit dem gleichen Betrag an Eigenmitteln sechsmal so hohe Mieteinnahmen erzielen . Es gibt auch eine Schätzung, dass man mit dem gleichen Betrag an Eigenmitteln sechsmal so hohe Mieteinnahmen erzielen kann. Auf diese Weise können Kredite genutzt werden, um große Investitionsprojekte in Angriff zu nehmen, die sonst unerschwinglich wären, und das Vermögen effizient zu erweitern.
Die langjährige Niedrigzinspolitik Japans, die die Kreditzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau gehalten hat, ist ebenfalls ein Rückenwind. Die Möglichkeit, Mittel zu niedrigen Zinssätzen aufzunehmen, macht es einfach, die Differenz (Zinsmarge) aus den Mieteinnahmen zu verdienen. Die Möglichkeit, auch mit wenig Eigenmitteln ein großes Vermögen mit Hilfe von Krediten zu verwalten, ist ein einzigartiger Vorteil von Immobilieninvestitionen und einer der Hauptgründe, warum sie Menschen anziehen, die den Vermögensaufbau beschleunigen" wollen.
Eine der häufigsten Motivationen für den Einstieg in Immobilieninvestitionen ist der Gedanke, neben dem Gehalt eine stabile Einkommensquelle zu haben. Für Angestellte und andere Berufstätige können die Mieteinnahmen aus Immobilien ein zweites Standbein sein. Vor allem in den letzten Jahren, mit der Aufhebung des Verbots von Nebenjobs und der Verbreitung der FIRE-Orientierung (Frühverrentung), wollen immer mehr Menschen ihre Zukunftsoptionen durch einen regelmäßigen monatlichen Cashflow erhöhen. Mieteinnahmen lassen sich ohne großen Aufwand erzielen, solange die Mieter gesichert sind, und stellen somit eine Einkommensquelle dar, die nicht an Arbeitszeiten gebunden ist und ein Gefühl der Freiheit in das Leben der Menschen bringt. In der Tat gelten Immobilieninvestitionen als problemlose Methode der Vermögensverwaltung, selbst wenn man einen Tagesjob hat, und sie gelten als geeignet für vielbeschäftigte Berufstätige, da man die Preisentwicklung nicht täglich überprüfen muss.
Die Einbeziehung von Immobilien in ein Gesamtportfolio trägt auch zu einer besseren Diversifizierung bei. Wenn Sie Immobilien besitzen, deren Preise sich von denen von Aktien und Anleihen unterscheiden, können Sie einen Abschwung auf einem Markt mit anderen Vermögenswerten ausgleichen, was die Volatilität des Gesamtvermögens verringern dürfte. Insbesondere die Nachfrage nach Wohnraum in den städtischen Gebieten Japans ist stabil, und der Mietbedarf in den Ballungsräumen ist weiterhin hoch. Die doppelten Vorteile eines stabilen Einkommens und der Vermögensdiversifizierung machen Immobilieninvestitionen zu einer solideren Grundlage für den Vermögensaufbau.
Schließlich sollten auch die Trends auf dem japanischen Immobilienmarkt erwähnt werden. Wie bereits erwähnt, nehmen die individuellen Immobilieninvestitionen zu, unterstützt durch die Niedrigzinspolitik, aber es gibt auch andere Faktoren, die für Rückenwind sorgen. So wird beispielsweise ein Sanierungsprojekt nach dem anderen durchgeführt, vor allem im Zentrum Tokios, und es wird erwartet, dass der Wert städtischer Immobilien aufgrund der verbesserten Annehmlichkeiten steigt. Da die Nachfrage nach Mietobjekten in Gegenden steigt, in denen die Sanierung die Anziehungskraft erhöht, ziehen diese Immobilien die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich, einschließlich derjenigen, die auf künftige Kursgewinne (Kapitalgewinne) abzielen.
Ein weiterer Faktor ist das wachsende Interesse junger Menschen an der Vermögensverwaltung, was zum Teil auf den Boom bei Einzelanlegern nach dem neuen Corona und die Verbreitung von Steueranreizprogrammen wie NISA und iDeCo zurückzuführen ist, bei denen sich das Konzept des "Vermögensaufbaus durch Investitionen" bei Menschen in den Zwanzigern und Dreißigern zu verbreiten beginnt, wobei sich immer mehr Menschen für Immobilien als Erweiterung dieses Konzepts interessieren. Immobilieninvestitionen entwickeln sich zu einer stabilen Vermögensverwaltungsoption in der "100-Jahres-Lebenszeit" als Mittel zum stetigen Vermögensaufbau mit langfristiger Perspektive.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Hauptgründe, warum sich Menschen für Immobilieninvestitionen entscheiden, in der Sicherheit liegen, die sie bei der Vorbereitung auf die Zukunft bieten, sowie in den verschiedenen Vorteilen, die bei anderen Anlageformen nicht gegeben sind. Stabile Mieteinnahmen und die Werterhaltung von Sachwerten sind sehr attraktiv, um Sorgen um die Altersvorsorge und das Inflationsrisiko zu begegnen. Zu den Vorteilen von Immobilieninvestitionen gehören außerdem Steuervorteile, Erbschaftsmaßnahmen, Sicherheitsvorteile und Vermögensvermehrung durch Hebelwirkung. Natürlich gibt es bei einer Investition auch Risiken und Punkte, die zu beachten sind, aber es lohnt sich für Einsteiger, diese Beweggründe und Vorteile erst einmal richtig zu verstehen und Immobilieninvestitionen als eine Form der Vermögensverwaltung zu betrachten, die zur eigenen Lebensplanung passt.