Im Jahr 2025 erreichte die Inflationsrate in Japan 3,3 % und war damit die höchste unter den G7-Ländern. Da die Preise weiter steigen, suchen viele Anleger nach Möglichkeiten, ihr Vermögen zu schützen. Vor allem vermögende Privatpersonen interessieren sich zunehmend für Investitionen in Immobilien alsAbsicherung gegen die Inflation.
Warum sind Immobilien ein guter Inflationsschutz? In diesem Artikel erklärt INA & Associates AG aus professioneller Sicht, warum Immobilien inflationsresistent sind und schlägt wirksame Strategien zum Vermögensschutz vor.
Wir vermitteln Ihnen systematisch das Wissen, das Sie für den Vermögensschutz benötigen, von den Eigenschaften der Immobilie als Sachwert über die Inflationsanfälligkeit von Mieteinnahmen bis hin zu spezifischen Anlagestrategien, die von vermögenden Privatpersonen praktiziert werden.
Zwischen 2024 und 2025 zeigt die japanische Wirtschaft deutliche Anzeichen dafür, dass sie aus einer langen Deflationsphase herauskommt. Nach den jüngsten Daten des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation stieg der Verbraucherpreisindex im Juni 2025 um 3,3 % gegenüber dem Vorjahr, was den niedrigsten Stand seit November letzten Jahres darstellt, aber dennoch hoch bleibt.
Besonders bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Inflationsrate in Japan den höchsten Wert unter den G7-Ländern erreicht hat. Die Preise für Dienstleistungen und Waren sind im Jahresvergleich um 1,3 % bzw. 5,6 % gestiegen und sind stark von der importierten Inflation geprägt. Diese Situation stellt eine Abweichung von den herkömmlichen Vorstellungen über die japanische Wirtschaft dar und macht es für die Anleger dringend erforderlich, neue Strategien für die Vermögensverwaltung zu entwickeln.
Steigende Preise vermindern den realen Wert von Bargeld und Einlagen. Wenn die Inflation beispielsweise weiterhin um 3 % pro Jahr steigt, wird die heutige ¥1 Million in einem Jahr real nur noch ¥970.000 wert sein. Dieses Phänomen wird als "Inflationsrisiko" bezeichnet und ist ein besonders ernstes Problem für Anleger mit einem hohen Anteil an Bargeld.
Andererseits nimmt der Wert von Sachwerten tendenziell zu, wenn die Preise steigen. Sachwerte wie Immobilien, Gold und Aktien haben das Potenzial, in einem inflationären Umfeld ihren Wert zu behalten und in einigen Fällen sogar zu steigern. Diese Eigenschaft ist der Hauptgrund dafür, dass Immobilieninvestitionen als Maßnahme gegen die Inflation an Bedeutung gewinnen.
Die Gründe, warum Immobilieninvestitionen ein hervorragender Inflationsschutz sind, liegen in ihren vielschichtigen Eigenschaften. Erstens sind Immobilien ein physischer Vermögenswert mit einer physischen Präsenz - Grundstücke und Gebäude - und relativ stabil gegenüber Schwankungen der Banknotenwerte. Zweitens steigen die Mieteinnahmen tendenziell mit der Inflation, da sie an das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt angepasst werden.
Außerdem werden bei Immobilieninvestitionen häufig Kredite von Finanzinstituten in Anspruch genommen. In einem inflationären Umfeld ist der Hebeleffekt stärker ausgeprägt, da die reale Belastung durch die Kreditaufnahme sinkt. Diese kombinierten Effekte machen Immobilieninvestitionen zu einem hoch geschätzten Anlageinstrument sowohl für den Vermögenserhalt als auch für denVermögensaufbau, insbesondere bei vermögenden Privatpersonen.
| Mittel zum Inflationsschutz | Effektivität | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Bargeld und Einlagen | ×x | Niedrig | Hoch |
| Immobilienanlagen | x | Mittel | Niedrig |
| Aktieninvestitionen | ○ ○ | Hoch | Hoch |
| Gold-Anlage | ○ ○ | Mittel | Mittel |
Die größte Stärke von Immobilien liegt in ihrem Charakter als Sachwert - Grundstücke und Gebäude. Im Gegensatz zu Finanzanlagen wie Bargeld und Anleihen bleiben Immobilien aufgrund ihrer physischen Existenz relativ wertbeständig gegenüber Währungsschwankungen.
Laut dem vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr veröffentlichten Immobilienpreisindex sind die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten 30 Jahren um 42,8 % gestiegen, von einem Durchschnittspreis von 32,04 Mio. JPY im Jahr 1994 auf 45,75 Mio. JPY im Jahr 2023, was die langfristige Werterhaltung des Vermögens beweist. Dieser Anstieg spiegelt die Knappheit von Grundstücken und die gestiegenen Wiederbeschaffungskosten von Gebäuden wider, was die Funktion der Werterhaltung in einem inflationären Umfeld deutlich unterstreicht.
Insbesondere in den städtischen Spitzenlagen haben die Bevölkerungskonzentration und die Bebauungsbeschränkungen die Grundstücksknappheit weiter erhöht. In den Geschäfts- und Wohnvierteln im Zentrum Tokios übt das knappe Angebot einen ständigen Aufwärtsdruck auf die Preise aus, und nicht selten sind Preissteigerungen zu verzeichnen, die die Inflationsrate übersteigen.
Die Mieteinnahmen, die die Grundlage für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen bilden, haben die Eigenschaft, mit der Inflation zu steigen. Dies ist auf das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Mietmarkt und die Tatsache zurückzuführen, dass die Zahlungsfähigkeit der Mieter mit der Inflation steigt.
Zur Ermittlung der Mieten wird in der Regel die "Mietspiegelmethode" angewandt, die auf dem Mietniveau ähnlicher Objekte in derselben Gegend basiert. In einem inflationären Umfeld steigen die Mieten bei Neuverträgen schrittweise an, was sich auch bei der Verlängerung bestehender Verträge niederschlägt. Es stimmt aber auch, dass der tatsächliche Mietanstieg bis zu einem gewissen Grad unterschätzt wird, da er sich hauptsächlich auf laufende Verträge stützt.
Bei Objekten mit hervorragender Lage und stabiler Nachfrage ist jedoch ein Aufwärtsdruck auf die Mieten sicher. Inflationäre Zusammenhänge sind insbesondere bei Objekten ausgeprägter, die folgende Bedingungen erfüllen
Wenn Immobilieninvestitionen von Finanzinstituten finanziert werden, hat die Inflation den Effekt, dass die reale Belastung durch die Kreditaufnahme sinkt. Dies ist eine der wichtigsten Komponenten einer "Inflationsabsicherung".
Bei einer kontinuierlichen Inflation von 3 % pro Jahr ergibt sich beispielsweise für eine Hypothek mit einem festen Zinssatz von 2 % ein Realzins von minus 1 %. Das bedeutet, dass sich die reale Belastung durch die Kreditaufnahme von Jahr zu Jahr verringert, was einen Vorteil für den Anleger darstellt.
Dieser Effekt macht sich besonders bei Anlegern bemerkbar, die langfristige Festzinskredite aufgenommen haben. Auf dem japanischen Hypothekenmarkt können Anleger durch die Aufnahme eines Kredits zu einem festen Zinssatz für 35 Jahre langfristig von der Inflation profitieren.
| Bedingungen für die Kreditaufnahme | Nominaler Zinssatz | Inflationsrate | Realer Zinssatz | Wirkung |
|---|---|---|---|---|
| Fester Zinssatz 2 | 2.0 | 3.0% | -1.0% | Vorteilhaft |
| Fester Zinssatz 1,5 | 1.5% -1.5% -1.0% -1.0% | 3.0% | -1.5 | Sehr günstig |
| Variabler Zinssatz 3 | 3.0% | 3.0% | 0.0 | Neutral |
Dieser Effekt kann jedoch bei der Aufnahme von Krediten mit variablen Zinssätzen begrenzt sein, da die Zinsen mit der Inflation steigen können. Daher ist die Wahl der Zinsart auch ein wichtiger strategischer Faktor bei der Investition in Immobilien als Maßnahme gegen die Inflation.
Immobilienanlagen spielen eine zentrale Rolle in der Vermögensverwaltung vermögender Privatpersonen. Die wichtigsten Gründe dafür sind stabile Rentabilität, Inflationsresistenz und Erbschaftssteuerschutz.
Die Anlagestrategie, die INA & Associates Ltd. vermögenden Kunden anbietet, basiert auf den folgenden Grundsätzen
Diversifikationsprinzip: Immobilienanlagen werden mit einem Anteil von 30-50% am Gesamtvermögen positioniert und mit Aktien, festverzinslichen und alternativen Anlagen ausgeglichen. Auf diese Weise ergänzen sich die Risiken der einzelnen Anlageklassen, um stabile Erträge zu erzielen.
Standortprinzip: Durch die Konzentration der Investitionen auf erstklassige städtische Lagen gewährleisten wir sowohl Nachfragestabilität als auch Preissteigerungspotenzial. Wir konzentrieren uns insbesondere auf Immobilien in den fünf zentralen Bezirken von Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya) und im Zentrum von Osaka.
Cashflow-orientiertes Prinzip: Wir konzentrieren uns auf einen stabilen Cashflow aus kontinuierlichen Mieteinnahmen und nicht auf einfache Kursgewinne. Dadurch wird eine Ertragsstruktur geschaffen, die weniger anfällig für Marktschwankungen ist.
Die Objektauswahl ist ein äußerst wichtiger Faktor bei der Immobilienanlage für vermögende Privatpersonen. Inflationssichere Immobilien werden nach folgenden Kriterien ausgewählt
Bewertung der Standortbedingungen
Bewertung der Gebäudequalität
Bewertung der Rentabilität
Der Einsatz geeigneter Leverage-Strategien ist für vermögensstarke Immobilieninvestitionen wichtig. Ein effektiver Einsatz von Darlehen von Finanzinstituten erhöht die Effizienz der Eigenmittel und maximiert die Wirkung des Inflationsschutzes.
Optimale Fremdkapitalquote: Es ist gängige Praxis, 70-80 % des Immobilienwerts mit Krediten und den Rest mit Eigenmitteln zu finanzieren. Dies gewährleistet eine angemessene Risikokontrolle und verbessert gleichzeitig die Eigenkapitalrendite (ROE).
Wahl der Zinsart: In einem inflationären Umfeld ist die Aufnahme von Krediten zu langfristigen Festzinsen von Vorteil. Nutzen Sie das derzeitige Niedrigzinsumfeld und erwägen Sie aktiv die Aufnahme von Darlehen mit 35-jähriger Zinsbindung.
Rückzahlungsstrategie: Nutzen Sie den Effekt der Inflation auf die reale Rückzahlungslast, indem Sie Kapital und Zinsen zu gleichen Teilen zurückzahlen. Vorzeitige Rückzahlungen werden sorgfältig geprüft und mit anderen Investitionsmöglichkeiten abgeglichen.
| Umfang der Investition | Anteil der Eigenmittel | Fremdfinanzierungsquote | Erwartete Eigenkapitalrendite | Risikoniveau |
|---|---|---|---|---|
| 50 Millionen | 30 | 70% 70% | 8-12% | Mittel |
| 100 Millionen | 25% (in.) | 75% | 10-15% | Mittel Hoch |
| 300 Millionen | 20% 20% | 80% | 12-18% | Hoch |
Eine Portfoliokonstruktion mit mehreren Immobilien anstelle einer Investition in eine einzige Immobilie ist für einen wirksamen Vermögensschutz von wesentlicher Bedeutung.
Regionale Diversifizierung: Investieren Sie hauptsächlich im Zentrum Tokios, aber auch in Großstädten wie Osaka, Nagoya und Fukuoka, um das regionale Risiko zu streuen.
Diversifizierung der Immobilientypen: Erhöhung der Widerstandsfähigkeit gegenüber Marktschwankungen durch Kombination verschiedener Immobilientypen, z. B. Studio- und Familienwohnungen sowie kleine Bürogebäude.
Diversifizierung des Erwerbszeitpunkts: Anstatt eine große Anzahl von Immobilien auf einmal zu erwerben, streben wir eine Angleichung der Erwerbspreise an, indem wir die Immobilien unter Berücksichtigung der Marktzyklen schrittweise erwerben.
Dieser umfassende Ansatz ermöglicht vermögenden Privatpersonen einen wirksamen Inflationsschutz und langfristigen Vermögenserhalt durch Immobilieninvestitionen.
Obwohl Immobilieninvestitionen einen hervorragenden Inflationsschutz bieten, ist es wichtig zu verstehen, dass sie kein Allheilmittel sind. Insbesondere die folgenden Punkte sollten sorgfältig bedacht werden
Liquiditätsengpässe: Immobilien sind weniger liquide als Aktien oder Anleihen und es kann schwierig sein, auf plötzliche Marktveränderungen zu reagieren. Ein Verkauf dauert in der Regel 3 bis 6 Monate und kann je nach Marktlage sogar noch länger dauern.
Abhängigkeit von der lokalen Wirtschaft: Der Wert von Immobilien ist in hohem Maße von den wirtschaftlichen Bedingungen der Region abhängig, in der sie sich befinden. Es besteht das Risiko, dass die Immobilienwerte in einem bestimmten Gebiet im Laufe der Zeit aufgrund von Bevölkerungsrückgang oder Veränderungen in der Industriestruktur sinken.
Steigende Instandhaltungskosten: In einem inflationären Umfeld steigen auch die Instandhaltungskosten für Gebäude. Kosten wie Reparaturen, Verwaltungsgebühren und Grundsteuern können die Erträge unter Druck setzen.
Risiko steigender Zinssätze: Wenn die Zinssätze im Einklang mit der Inflation steigen, kann die relative Attraktivität von Immobilien im Hinblick auf die Anlagerenditen sinken. Darüber hinaus erhöht sich die Rückzahlungslast, wenn Kredite zu variablen Zinssätzen aufgenommen werden.
Leerstandsrisiko: Es besteht das Risiko, dass Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen zu einem Rückgang der Mietnachfrage und einem Anstieg der Leerstandsquoten führen können. Dieses Risiko ist besonders ausgeprägt bei Objekten mit minderwertiger Lage oder Bauqualität.
Risiko von Gesetzesänderungen: Änderungen in der Gesetzgebung, wie z. B. Änderungen im Steuersystem oder in den Bauvorschriften, können die Rentabilität von Immobilieninvestitionen beeinträchtigen.
Angemessene Immobilienauswahl: Es ist wichtig, Immobilien mit langfristiger Wettbewerbsfähigkeit auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der drei Schlüsselfaktoren Lage, Gebäudequalität und Rentabilität auszuwählen.
Umsichtige Finanzplanung: Vermeiden Sie eine übermäßige Verschuldung und entwickeln Sie einen Finanzplan mit ausreichendem Spielraum für steigende Zinsen und das Auftreten von Leerständen.
Zusammenarbeit mit Experten: Immobilieninvestitionen erfordern Fachwissen. Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Immobilienunternehmen, Steuerberatern und Finanzplanern zusammen, um sicherzustellen, dass Sie die richtigen Investitionsentscheidungen treffen.
Laufende Marktanalyse: Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Es ist wichtig, Ihre Anlagestrategie durch regelmäßige Marktanalysen zu überprüfen.
| Risikofaktoren | Ausmaß der Auswirkungen | Wichtigkeit von Gegenmaßnahmen | Wichtigste Gegenmaßnahmen |
|---|---|---|---|
| Steigende Zinssätze | Hoch | Hoch | Festzinsoptionen, Sicherung freier Mittel |
| Auftreten von Leerständen | Mittel | Hoch | Konzentration auf den Standort, Festsetzung angemessener Mietpreise |
| Alterung der Gebäude | Mittel | Mittel | Regelmäßige Instandhaltung, Instandsetzungsmaßnahmen |
| Regulatorische Änderungen | Gering | Mittel | Informationsbeschaffung, Expertenkonsultation |
Im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld mit einer Inflationsrate von 3,3 % sind Immobilieninvestitionen eine der wirksamsten Maßnahmen gegen die Inflation. Dank dreier Eigenschaften - der Werterhaltungsfunktion als Sachwert, der Inflationsgebundenheit der Mieteinnahmen und dem Effekt der Reduzierung der realen Kreditbelastung - bieten Immobilien sowohl Vermögensschutz als auchVermögensaufbau.
Insbesondere im gehobenen Segment wird der langfristige Vermögensschutz durch eine geeignete Standortwahl, den Einsatz von Leverage-Strategien und die Diversifizierung des Portfolios erreicht. Allerdings ist es wichtig, Liquiditätsengpässe und Marktrisiken genau zu kennen und in Zusammenarbeit mit Experten umsichtige Investitionsentscheidungen zu treffen.
Als nächsten Schritt empfehlen wir Ihnen, zunächst einen vertrauenswürdigen Immobilieninvestment-Experten zu konsultieren, um die beste Strategie für Ihre Vermögenssituation und Ihre Investitionsziele zu bestimmen.INA&Associates Ltd bietet sehr vermögenden Kunden die beste Immobilieninvestitionsstrategie für ihre individuelle Vermögenssituation. INA&Associates bietet sehr vermögenden Kunden die beste Immobilienanlagestrategie für ihre individuelle Vermögenssituation.
A1: Für eine Investition in eine Studiowohnung im Stadtzentrum ist es möglich, mit einem Immobilienwert von etwa 30 Millionen Yen zu beginnen. Die übliche Höhe der Eigenmittel liegt bei 20-30 % des Immobilienpreises (6-9 Millionen Yen) zuzüglich sonstiger Ausgaben. Es ist jedoch wichtig, sicherzustellen, dass Sie über genügend freie Mittel verfügen.
A2: Die grundlegenden Vorteile von Immobilieninvestitionen bleiben erhalten, auch wenn die Inflationsrate sinkt. Vorteile wie stabile Mieteinnahmen, langfristiger Werterhalt des Vermögens und Schutz vor Erbschaftssteuern können unabhängig von der Inflationsrate genutzt werden.
A3: Immobilien in ländlichen Gebieten haben im Vergleich zu städtischen Gebieten nur eine begrenzte inflationsschützende Wirkung. Dies liegt daran, dass aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und der geringeren Wirtschaftstätigkeit kaum mit steigenden Mieten und Vermögenswerten zu rechnen ist. Es wird empfohlen, Immobilien in guten Lagen in städtischen Gebieten als Maßnahme gegen die Inflation zu wählen.
A4: Beide haben unterschiedliche Eigenschaften. Immobilieninvestitionen bieten Stabilität und Berechenbarkeit, während Aktieninvestitionen Liquidität und Wachstumspotenzial bieten. Idealerweise sollte eine Kombination aus beiden eingesetzt werden, um den Inflationsschutz zu maximieren und gleichzeitig das Risiko durch Diversifizierung zu kontrollieren.
A5: Es gibt verschiedene steuerliche Überlegungen zu Immobilieninvestitionen. Neben Vorteilen wie der Anerkennung von Abschreibungen, der Nutzung der Gewinn- und Verlustrechnung und der Verringerung des erbschaftsteuerlichen Bemessungswerts fallen auch Kosten wie die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer an. Es ist ratsam, einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten zu konsultieren.