Ein effektiver Vermögensaufbau ist ein wichtiges Thema für Anwälte, die täglich ein hohes Arbeitspensum zu bewältigen haben und dabei das Beste aus ihrem hohen Einkommen machen müssen. Vor allem in den letzten Jahren haben viele Anwälte aufgrund der zunehmenden Steuerlast und der Unsicherheit über die Zukunft ihr Augenmerk auf Immobilieninvestitionen gerichtet.
In diesem Artikel werden fünf Gründe genannt, warum vielbeschäftigte Anwälte Immobilieninvestitionen in Betracht ziehen sollten. Er enthält auch spezifische Informationen über Finanzierungsbedingungen undAnlagestrategien, die die besonderen Eigenschaften und dasjuristische Wissen von Anwälten nutzen.
Nach der jüngsten Erhebung der Japan Federation of Bar Associations liegt das durchschnittliche Jahreseinkommen von Anwälten bei 25,58 Mio. JPY, mit einem Medianeinkommen von 14,37 Mio. JPY. Andererseits berichtet die Basic Survey on Wage Structure (Ausgabe 2021), dass das durchschnittliche Jahreseinkommen von männlichen Anwälten bei 9,7 Millionen Yen und das von weiblichen Anwälten bei 8,79 Millionen Yen liegt.
Der Unterschied bei diesen Zahlen ist auf Unterschiede beim Erhebungsgegenstand und bei der Erhebungsmethode zurückzuführen, aber in jedem Fall sind Anwälte ein gut verdienender Berufsstand. Insbesondere das Durchschnittseinkommen von Anwälten mit 25 bis 30 Jahren Berufserfahrung erreichte 46,99 Millionen Yen und das Medianeinkommen 30 Millionen Yen, was im Vergleich zu anderen Berufen bei weitem das höchste Niveau ist.
| Jahreseinkommen von Anwälten nach Jahren der Berufserfahrung | Durchschnittliches Jahreseinkommen | Median |
|---|---|---|
| Zwischen 25 und 30 Jahren | 46,99 Millionen Yen | 30 Millionen Yen |
| Berufstätige Anwälte (60-64 Jahre) | 9,4 Millionen Yen | -9,4 Millionen Yen |
| Berufstätige Anwälte (55-59 Semester) | 8,63 Millionen Yen | - ¥8,630,000 - ¥8,630,000 |
| Gesamtdurchschnitt (JFBA-Erhebung) | 25,58 Millionen Yen | 14,37 Mio. JPY |
Hohe Einkommen gehen jedoch mit einer entsprechenden Steuerbelastung einher. Japans Einkommenssteuersystem basiert auf einem progressiven Steuersystem, d.h. je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Die derzeitigen Einkommenssteuersätze lauten wie folgt
| Steuerpflichtiges Einkommen | Einkommenssteuersatz | Steuersatz für Gebietsansässige | Gesamtsteuersatz |
|---|---|---|---|
| Weniger als 1,95 Mio. JPY | 5% (5%) | 10% | 15% |
| Über ¥1,95 Millionen und unter ¥3,3 Millionen | 10% 10% | 10% | 20% |
| Mehr als ¥3,3 Millionen und bis zu ¥6,95 Millionen | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| Über ¥6,95 Millionen und bis zu ¥9 Millionen | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| Mehr als ¥9 Millionen und bis zu ¥18 Millionen | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| Über ¥18 Millionen und bis zu ¥40 Millionen | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| Über ¥40 Millionen | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
Bei einem zu versteuernden Einkommen von etwa 15 Millionen JPY erreicht der effektive Steuersatz 43 %. Das bedeutet, dass etwa die Hälfte des erzielten Einkommens als Steuern erhoben wird.
Um diese hohe Steuerlast zu verringern und einen effizienten Vermögensaufbau zu erreichen, greifen viele einkommensstarke Anwälte zu Steuersparmaßnahmen durch Immobilieninvestitionen.
Anwälte gehören zu den Berufen, die von den Finanzinstituten als "hochqualifiziert" eingestuft werden. Zusammen mit Ärzten und Steuerberatern gehören sie zu den Berufen, die langfristig hohe Einkommen erwarten lassen, und genießen bei der Beurteilung von Immobilieninvestitionskrediten äußerst günstige Konditionen.
Im Einzelnen gibt es folgende Vergünstigungen
Die Standardkreditgrenze für einen durchschnittlichen Angestellten liegt beim 7- bis 10-fachen seines Jahreseinkommens, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass Anwälte Kredite in Höhe des 15- bis 20-fachen ihres Jahreseinkommens erhalten können. Ein Anwalt mit einem Jahreseinkommen von 15 Mio. JPY kann mehr als 200 Mio. JPY in Immobilien investieren, was einen umfangreichen Vermögensaufbau in kurzer Zeit ermöglicht.
Einer der größten Vorteile von Immobilieninvestitionen ist der Steuerspareffekt der Abschreibung. Es wird davon ausgegangen, dass der Gebäudeteil im Laufe der Zeit an Wert verliert, und dieser Wertverlust kann als Ausgabe verbucht werden.
In diesem Abschnitt wird anhand konkreter Beispiele erläutert, wie die Abschreibung funktioniert:
| Immobilien | Einzelheiten |
|---|---|
| Wert der Immobilie | 50 Millionen Yen |
| Wert des Gebäudes | 30 Millionen JPY (Grundstück: 20 Millionen JPY) |
| Bauwerk | RC-Bauweise (Nutzungsdauer 47 Jahre) |
| Jährliche Abschreibung | Ca. 640.000 Yen (30 Millionen Yen ÷ 47 Jahre) |
Wenn ein Rechtsanwalt mit einem Jahreseinkommen von ¥20 Millionen (steuerpflichtiges Einkommen von ¥15 Millionen, Steuersatz von 33%) die oben genannte Immobilie erwirbt:
Jährliche Steuerersparnis = 640.000 JPY x 33% = ca. 210.000 JPY
Darüber hinaus ist es möglich, die Abschreibungsdauer zu verkürzen und eine größere Steuerersparnis durch den Kauf einer gebrauchten Immobilie zu erzielen. Bei einer 20 Jahre alten RC-Eigentumswohnung beträgt die Restnutzungsdauer 27 Jahre, was die jährliche Abschreibung auf ca. 1,11 Mio. JPY erhöht.
Jährlicher Steuerspareffekt = 1.110.000 Yen x 33% = ca. 370.000 Yen
Dieser Steuerspareffekt ergibt sich aus der Addition des Verlustes mit dem Arbeitseinkommen, wenn das Immobilieneinkommen im Minus ist. Mit anderen Worten: Die tatsächliche Steuerlast kann durch die Abschreibung erheblich reduziert werden, ohne dass dafür Geld ausgegeben werden muss.
Das juristische Fachwissen von Rechtsanwälten ist ein großer Vorteil bei Immobilieninvestitionen. Rechtliche Risiken, die von normalen Anlegern oft übersehen werden, können im Vorfeld vermieden werden, was Investitionen sicherer und rentabler macht.
Spezifische Anwendungssituationen:
Fähigkeit zur Prüfung von Verträgen.
Fähigkeit, mit Problemen umzugehen
Reaktion auf Gesetzesänderungen
Mit diesem Wissen ist es möglich, "Immobilien mit Grund", die von Investoren in der Regel gemieden werden, zu einem fairen Preis zu erwerben und durch die Lösung rechtlicher Fragen erhebliche Einnahmen zu erzielen. In der Tat gibt es viele Fälle, in denen Immobilien mit Erbschaftsproblemen oder Immobilien, bei denen die Grenzfeststellung noch nicht abgeschlossen ist, mit Hilfe des Fachwissens von Anwälten gelöst und zu 70-80 % des Marktpreises erworben werden konnten.
Einer der wichtigsten Faktoren für Anwälte ist die Zeiteffizienz. Immobilieninvestitionen können durch die Auslagerung an eine geeignete Verwaltungsgesellschaft fast vollständig als passive Investition verwaltet werden.
Automatisierung der Arbeit durch ausgelagertes Management
| Aufgaben der Verwaltung | Details des Outsourcings | Grad der anwaltlichen Beteiligung |
|---|---|---|
| Rekrutierung von Mietern | Inserate und Abwicklung von Besichtigungen | Keine |
| Einziehung der Miete | Monatlicher Einzug der Miete und Mahnungen | Nein |
| Gebäudemanagement | Reinigung, Inspektion der Ausstattung, Reparaturen | Genehmigung nur bei wichtigen Angelegenheiten |
| Einzugs- und Auszugsverfahren | Vorbereitung von Verträgen, Abrechnung von Kautionen | Keine |
| Erledigung von Problemen | Mieterbeschwerden, Nachbarschaftsprobleme | Nur bei rechtlichen Fragen involviert |
Die Kosten für das Outsourcing der Verwaltung belaufen sich auf etwa 5 % der Mieteinnahmen, aber die Zahlung dieser Kosten ermöglicht die Fortführung der Investition mit nur 1-2 Stunden Kontrollarbeit pro Monat.
Vergleich mit Bestandsinvestitionen
| Investitionsmethode | Tägliche Zeitinvestition | Erforderliches Maß an Fachwissen | Reaktion auf Marktschwankungen |
|---|---|---|---|
| Immobilieninvestition | 1-2 Stunden pro Monat | Gering (Einsatz einer Verwaltungsgesellschaft) | Langfristige Stabilität |
| Anlage in Aktien | 1-2 Stunden pro Tag | Hoch (Marktanalyse erforderlich) | Reagieren auf tägliche Schwankungen |
| FX/virtuelle Währung | Mehrere Stunden pro Tag | Extrem hoch (24-Stunden-Markt) | Ständige Überwachung erforderlich |
Immobilieninvestitionen sind daher die beste Anlagemöglichkeit für "vielbeschäftigte Anwälte". Sie ermöglichen es Ihnen, sich auf Ihre Haupttätigkeit zu konzentrieren und gleichzeitig ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu erzielen.
Die jüngsten weltweiten Inflationstendenzen haben dazu geführt, dass der reale Wert von Bargeld und Einlagen gesunken ist. Immobilieninvestitionen wirken als Inflationsschutz und sind äußerst wirksam bei der langfristigen Erhaltung von Vermögenswerten.
Stabilität der Mieteinnahmen
Ein großer Vorteil von Immobilieninvestitionen ist die Stabilität der Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu Aktiendividenden oder Anleihezinsen sind die Mieten weniger anfällig für Konjunkturschwankungen und bieten langfristig ein stabiles Einkommen.
Tatsächliche Renditedaten:
| Immobilienart | Flächenertrag | Tatsächliche Rendite | Leerstandsquote |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3 bis 5 | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| Eigentumswohnungen mit einer Einheit | Ca. 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% der Gesamtzahl |
| Wohnungen mit einer Einheit | Ca. 8 | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
Ein Rechtsanwalt mit einem Jahreseinkommen von 20 Millionen Yen kann ein jährliches Mieteinkommen von 6 Millionen Yen (6 % Rendite) erzielen, wenn er 100 Millionen Yen in Immobilien investiert, was einem stabilen Einkommen von 30 % seines Haupteinkommens entspricht.
Darüber hinaus sind Immobilien als erbschaftssteuerliche Maßnahme äußerst effektiv. Während Bargeldnachlässe zum Nennwert bewertet werden, liegt der erbschaftsteuerliche Schätzwert bei Immobilien bei 70-80 % des Marktwerts, was einen erheblichen Steuerspareffekt erwarten lässt.
Für Anwälte, die neu im Bereich der Immobilieninvestitionen sind, empfiehlt es sich, mit Investitionen in Eigentumswohnungen zu beginnen. Sie kann mit relativ geringen Beträgen begonnen werden und erfordert einen minimalen Verwaltungsaufwand.
Konditionen der empfohlenen Objekte
| Artikel | Empfohlene Bedingungen | Grund |
|---|---|---|
| Standort | Innerhalb von 10 Minuten Fußweg zu einem Bahnhof | Stabilität der Mietnachfrage |
| Alter des Gebäudes | 10-25 Jahre alt | Gleichgewicht zwischen Preis und Rendite |
| Exklusive Fläche | 25-40 Quadratmeter | Hohe Nachfrage von Singles |
| Aufbau | RC- oder SRC-Bauweise | Langlebigkeit und Finanzierungsbedingungen |
| Rendite | Reale Renditen von 3% und mehr | Rentabilität |
Nachdem Sie einige Erfahrungen gesammelt haben, sollten Sie in eine einzelne Immobilie investieren. Sie können mit einer größeren Steuerersparnis und Rentabilität rechnen.
Vorteile der Investition in ein einzelnes Gebäude
Für Juristen, die über umfangreiche finanzielle Mittel und Erfahrung verfügen, sind auch Investitionen in Gewerbeimmobilien und Entwicklungsprojekte eine Option.
Merkmale von Investitionen in Gewerbeimmobilien
A1: Ja, wenn es richtig gemacht wird, kann es erhebliche Steuerspareffekte haben. Je höher jedoch das zu versteuernde Einkommen ist, desto größer ist der Steuerspareffekt. Anwälte mit einem Jahreseinkommen von 10 Millionen JPY oder mehr können ausreichende Steuerspareffekte erzielen.
Wichtig ist, dass die Investitionen in erster Linie dem langfristigen Vermögensaufbau dienen und nicht allein der Steuerersparnis. Das Erfolgsgeheimnis besteht darin, die Steuerersparnis als sekundären Vorteil zu betrachten.
A2: Wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, können Sie weiterhin investieren und brauchen nur 1-2 Stunden pro Monat für die Kontrolle der Immobilie aufzubringen. Viele Anwaltsinvestoren investieren in Immobilien, ohne ihren Beruf zu unterbrechen.
Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft:
A3: Sie können mit einer Kaution von nur 1 Million Yen beginnen, wenn Sie die hohen Qualifikationen des Anwalts nutzen. Aus Sicherheitsgründen empfehlen wir jedoch eine Anzahlung von 10-20% des Immobilienpreises.
Empfohlene Investitionsgröße nach Jahreseinkommen:
A4: Das Leerstandsrisiko kann durch die Wahl des richtigen Standorts erheblich verringert werden. Die Wahl eines Standorts, der nicht weiter als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt ist und in einem Gebiet mit geringem Bevölkerungsrückgang liegt, gewährleistet eine langfristige Mietnachfrage.
Darüber hinaus können Sie durch den Besitz mehrerer Einheiten Ihre Einnahmen diversifizieren und die Gesamtauswirkungen minimieren, selbst wenn eine Einheit leer steht.
A5: Es ist wichtig, Kredite zu festen Zinssätzen aufzunehmen und im Voraus eine Strategie für die vorzeitige Rückzahlung bei steigenden Zinssätzen zu entwickeln. Aufgrund des stabilen und hohen Einkommens von Rechtsanwälten dürfte selbst ein leichter Anstieg der Zinssätze kein wesentliches Hindernis für weitere Investitionen darstellen.
Darüber hinaus werden steigende Immobilienpreise dafür sorgen, dass eine Ausstiegsstrategie durch Refinanzierung oder Verkauf eine Option ist.
Für vielbeschäftigte Anwälte sind Immobilieninvestitionen aus den folgenden fünf Gründen ein äußerst effektives Instrument zum Vermögensaufbau
Der Immobilien-Investmentmarkt wird auch im Jahr 2025 sowohl für Käufer als auch für Verkäufer günstig bleiben. Nutzen Sie die Chance, durch geplante Immobilieninvestitionen sowohl Ihre Steuerlast zu senken als auch Vermögen aufzubauen.
Immobilieninvestitionen sind jedoch auch mit Risiken verbunden. Wenn Sie eine Investition in Erwägung ziehen, ist es immer wichtig, sich professionell beraten zu lassen und eine Strategie zu entwickeln, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Investitionszielen passt.
Nächste Schritte.
Anwälten, die sich für Immobilieninvestitionen interessieren, wird empfohlen, zunächst die folgenden Maßnahmen zu ergreifen
Wir von INA&Associates Ltd. unterstützen Anwälte bei Immobilien-Investitionsstrategien, die das Beste aus ihrem hohen Einkommen machen. Für ein individuelles Beratungsgespräch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.