Die Zahl der Erwerbstätigen, die einen zweiten Job ausüben, steigt von Jahr zu Jahr. Tatsächlich hatten laut der Umfrage von 2023 etwa 22,6 % aller Befragten einen Zweitjob, was mehr als eine Verdoppelung seit 2018 bedeutet. Es wird erwartet, dass das Interesse an Nebenjobs aufgrund der hohen Preise und der Einkommensunsicherheit weiter zunehmen wird, da mehr als 80 % der Befragten angaben, dass sie in Zukunft einen Nebenjob aufnehmen möchten. Vor diesem Hintergrund ist das Immobilieninvestment zu einer Option geworden, die bei Anfängern von Nebenjobs auf Interesse stößt. Immobilieninvestitionen sind eine Methode zum Kauf von Immobilien wie Eigentumswohnungen und Appartements und zur Erzielung von Mieteinnahmen aus der Vermietung dieser Objekte und sind seit langem eine beliebte Anlagemöglichkeit, da sie ein stabiles Einkommen bieten. Warum also sind Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb so beliebt? In diesem Artikel werden die Merkmale,Vor- und Nachteilevon Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb in einfachen Worten für Anfänger erklärt.
Immobilieninvestitionen im Nebenerwerb bedeuten, dass Sie eine Immobilie vermieten, während Sie Ihren Hauptberuf aus üben. Konkret kaufen Sie eine Immobilie (z. B. ein Zimmer in einem Mehrfamilienhaus, einen Wohnblock oder ein Einfamilienhaus), die Sie nicht selbst bewohnen, und vermieten sie an Dritte, um Mieteinnahmen zu erzielen. Die Einnahmen werden zur Deckung von Kreditrückzahlungen und Verwaltungskosten verwendet, die Differenz ist der Gewinn (Mieteinnahmen). Bei Investitionen in Immobilien im Nebenerwerb ist es üblich, dass Angestellte und Beamte ihr stabiles Einkommen und ihre Kreditwürdigkeit nutzen, um bei Finanzinstituten Kredite aufzunehmen und Immobilien zu erwerben. Nach dem Erwerb kann die Immobilie an eine Mietverwaltungsgesellschaft ausgelagert werden, die die täglichen Verwaltungsaufgaben (z. B. Mietersuche, Einzug der Miete, Bearbeitung von Beschwerden, Reinigung und Reparaturen) in professionelle Hände legt. Nach dem Kauf einer Immobilie können Sie mit regelmäßigen monatlichen Mieteinnahmen auf der Grundlage des Vertrages rechnen, so dass Sie die Immobilie problemlos neben Ihrem Hauptberuf verwalten können. Außerdem kann der Wert der Immobilie je nach Marktlage steigen und Sie können beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen. Andererseits birgt das Vermietungsmanagement auch Risiken , wie z. B.keine Einnahmen, wenn die Immobilie leer steht, undÄrger mit der Hausverwaltung, so dass es wichtig ist, diese Merkmale richtig zu verstehen, wenn Sie diese Tätigkeit als Nebenerwerb aufnehmen wollen.
Es gibt mehrere Gründe, warum Immobilieninvestitionen als Nebenbeschäftigung sehr beliebt sind.
Stabiles Einkommen: Immobilieninvestitionen sind seit jeher ein beliebtes Beispiel für eine stabile Investition. Die Stabilität, die darin besteht, dass man nicht ständig auf Kursschwankungen achten muss, wie es bei Aktien und Devisen der Fall ist, und dass die vertraglich vereinbarte Miete jeden Monat gezahlt wird, ist ein großer Anreiz für das Nebengeschäft. Vor allem in Japan, wo die Zinssätze nach wie vor niedrig sind, zieht es die Aufmerksamkeit auf sich, da es eine Möglichkeit ist, Vermögen mit höheren Renditen als Bankeinlagen zu vermehren.
Leicht neben der Arbeit zu betreiben: Im Gegensatz zu Partnerunternehmen und freiberuflichen Nebengeschäften ist dieses Geschäft auch deshalb so beliebt, weil es weniger Zeit für die Arbeit während des Tages erfordert. Die Auswahl und der Erwerb von Immobilien erfordern zwar Zeit, aber wenn der Betrieb erst einmal angelaufen ist, kann sich die Verwaltungsgesellschaft darum kümmern, und Sie müssen sich nur noch in Ihrer Freizeit darum kümmern. Darüber hinaus tragen veränderte Arbeitsmethoden, wie die Verbreitung von Telearbeit, dazu bei, dass sich auch Unternehmensmitarbeiter, die tagsüber viel zu tun haben, leichter einbringen können.
Vermögensaufbau und Vorbereitung auf die Zukunft: Immobilieninvestitionen sind nicht nur eine Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, sondern werden auch als Mittel zum Vermögensaufbau für die Zukunft bevorzugt. Untersuchungen zeigen, dass rund 60 % der Anleger, die in Immobilien investieren, Angestellte von Unternehmen sind, und immer mehr von ihnen streben nach Stabilität und finanzieller Unabhängigkeit im Ruhestand, indem sie Vermögenswerte besitzen, anstatt sich ausschließlich auf ihr Gehalt zu verlassen. Der Besitz von Sachwerten in Form von Immobilien ist auch ein Inflationsschutz und ein geeignetes Instrument für diejenigen, die ihr Vermögen langfristig vermehren wollen.
Aufhebung des Verbots von Nebentätigkeiten in Unternehmen und Verbesserung der Kreditwürdigkeit: In den letzten Jahren haben die Unternehmen ihren Mitarbeitern zunehmend die Ausübung von Nebentätigkeiten erlaubt, was die Hürde für Unternehmensmitarbeiter gesenkt hat, nebenberufliche Vermieter zu werden. Außerdem wurde darauf hingewiesen, dass der Besitz von Immobilien an sich die soziale Glaubwürdigkeit erhöht. So wirkt sich beispielsweise eine Erfolgsbilanz als Immobilieneigentümer wahrscheinlich positiv auf Kredite von Finanzinstituten aus und kann sich über das Nebengewerbe positiv auf das Hauptgeschäft auswirken.
Aus diesen Gründen sind Immobilieninvestitionen eine attraktive Option für Anfänger im Nebenerwerb. Allerdings müssen Sie sich sowohl der Risiken als auch der Vorteile bewusst sein. Im nächsten Kapitel werden wir die Vor- und Nachteile von Immobilieninvestitionen beleuchten.
Zu den Vorteilen von Immobilieninvestitionen im Nebenerwerb gehören
Sicherung eines stabilen Einkommens: Die Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien sind ein stabiles Einkommen, das jeden Monat einen nahezu konstanten Betrag erwarten lässt. Der Reiz besteht darin, dass man, wenn man erst einmal ein System etabliert hat, kontinuierlich und passiv Einkommen erzielen kann und nicht wie bei anderen Nebentätigkeiten in Form von "Einkommen fällt nur an, wenn man arbeitet". Bei richtiger Verwaltung, insbesondere in Gebieten mit hohem Wohnungsbedarf, können hohe Belegungsraten aufrechterhalten und die Rentabilität verbessert werden. Es handelt sich um ein bestandsorientiertes Geschäft, das nicht so leicht vom wirtschaftlichen Klima beeinflusst wird und als Sicherheitsnetz fungiert , um das Einkommen aus dem Hauptgeschäft zu ergänzen.
Vermögensaufbau und -akkumulation: Immobilien sind ein physischer Vermögenswert und haben allein durch ihren Besitz einen Vermögenswert, ein Vorteil, der bei anderen Nebengeschäften nicht gegeben ist. Wenn Sie die monatlichen Mieteinnahmen zur Tilgung der Kreditsumme verwenden, haben Sie in Zukunft einen Vermögenswert in Form einer Immobilie zur Verfügung. Steigt der Preis der Immobilie ab dem Zeitpunkt des Kaufs, können Sie auch Kapitalgewinne (Verkaufsgewinn) aus dem Verkauf erzielen. Zu beachten ist auch, dass Sie die Hebelwirkung von Bankkrediten nutzen können. Selbst bei hochwertigen Vermögenswerten, die mit Eigenmitteln allein nur schwer zu erwerben wären, kann man mit Krediten mit geringem Kapitaleinsatz ein großes Vermögen aufbauen. Es kann auch als Absicherung gegen den inflationsbedingten Wertverlust des Geldes dienen, wenn es über einen langen Zeitraum gehalten wird, und es kann als Rentenersatz im Alter oderals Möglichkeit zur Weitergabe von Vermögen an die Kinder dienen.
Zeitliche Flexibilität und einfache Freisetzung: Immobilieninvestitionen sind auch unter dem Gesichtspunkt der Arbeitsweise hervorragend geeignet. Nach dem Kauf einer Immobilie kann die Mietverwaltung an ein professionelles Verwaltungsunternehmen ausgelagert werden, so dass Sie weitgehend ungestört sind. In vielen Fällen beträgt der Zeitaufwand für die Nebentätigkeit 5-10 Stunden pro Woche, so dass es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt, die nicht mit der Haupttätigkeit kollidiert. So können Sie beispielsweise spätabends oder am Wochenende die Einnahmen und Ausgaben der Immobilien überprüfen oder die Steuererklärungen vorbereiten, und es besteht im Grunde keine Notwendigkeit, die Nebentätigkeit während der Arbeitszeiten Ihres Hauptberufs auszuüben. Außerdem besteht ein hohes Maß an geografischer Flexibilität, und selbst weit entfernte Immobilien können für die Verwaltung oder online ausgelagert werden, so dass Sie von zu Hause aus ein Einkommen erzielen können. Diese zeitliche und örtliche Flexibilität macht es vielbeschäftigten Geschäftsleuten leicht, ihr Geschäft weiterzuführen.
Steuervorteile: Durch die Abschreibung verschiedener Ausgaben lassen sich bei Einkünften aus Immobilieninvestitionen Steuern sparen. So können beispielsweise Darlehenszinsen, Grundsteuer, Feuerversicherungsprämien und Reparaturkosten als notwendige Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Ein weiteres Merkmal ist die Abschreibung. Der Kaufpreis eines Gebäudeteils kann jährlich über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, wodurch der Gewinn in den Büchern als nicht zahlungswirksamer Aufwand verringert wird. Sogar die Transportkosten für die Besichtigung der Immobilie und die Kosten für Speisen und Getränke bei Besprechungen mit dem Immobilienmakler können als Aufwand verbucht werden. Dadurch können Sie unter Umständen Ihre Gesamtsteuerlast in Verbindung mit Ihrem Haupteinkommen reduzieren (sogenannter Steuerspareffekt durch Gewinn- und Verlustbeteiligung ). Wenn die Ausgaben ordnungsgemäß behandelt werden, ist es einfacher, das Resteinkommen zu maximieren und Mittel für künftige größere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten zurückzuhalten.
Wie oben beschrieben, haben Immobilieninvestitionen vielfältige Vorteile wiestabiles Einkommen, Vermögensaufbau, Arbeitsfreiheit und Steuerersparnis. Dies sind die Gründe, warum Immobilieninvestitionen so beliebt geworden sind, da sie auch für Anfänger im Nebenerwerb attraktiv sind.
Andererseits gibt es auch Nachteile und Risiken, die bei Investitionen in Immobilien als Nebenerwerb zu beachten sind. Es ist wichtig, diese zusammen mit den Vorteilen zu verstehen und sich im Vorfeld darauf vorzubereiten.
Leerstandsrisiko: Das größte Risiko bei Immobilieninvestitionen sind Einkommensverluste aufgrund von Leerständen. Wenn keine Mieter gefunden werden können, sinken die Mieteinnahmen auf Null, aber die Kosten wie Kredittilgung, Zinszahlungen und Grundsteuern bleiben beim Eigentümer. Insbesondere bei Investitionen in ein einzelnes Objekt wirken sich Leerstände direkt auf die Einnahmen und Ausgaben aus. Eine Vollvermietung ist nicht immer garantiert, da sie von der lokalen Entwicklung der Mietnachfrage und der Attraktivität des Objekts abhängt. Gegenmaßnahmen erfordern folgende Ansätze: Kauf von Objekten mit hoher Nachfrage durch sorgfältige Auswahl des richtigen Standorts, zeitnahe Rekrutierungsaktivitäten und Mietanpassungen bei Leerstand sowie Risikostreuung durch Investitionen in mehrere Objekte. Es ist auch wichtig, einen Finanzplan zu haben (der Bargeldreserven sicherstellt), der auf der Annahme basiert, dass Leerstände für eine bestimmte Zeit auftreten werden.
Belastung des Anfangskapitals: Immobilien sind ein Nebenerwerbsgeschäft, das einen relativ hohen Kapitaleinsatz erfordert. Ein Teil des Immobilienpreises muss mit eigenen Mitteln finanziert werden, außerdem fallen beim Kauf Nebenkosten wie Maklergebühren, Eintragungsgebühren und Steuern (z. B. Grunderwerbssteuer) an. Selbst wenn Sie eine Finanzierung von einem Finanzinstitut erhalten, sind Sie für die langfristige Schuldenlast der monatlichen Kreditrückzahlungen verantwortlich. Immobilienpreise im zweistelligen Millionenbereich sind keine Seltenheit, und als Nebenerwerb ist es aufgrund des hohen Risikos nicht einfach, damit anzufangen. Hinzu kommt das Risiko einer höheren Rückzahlung, wenn die Zinssätze aufgrund von Konjunkturschwankungen steigen, und das Risiko eines Kapitalverlusts, wenn der Marktpreis beim späteren Verkauf der Immobilie unter den Kaufpreis fällt. Mit anderen Worten: Immobilieninvestitionen sind ein Nebengeschäft, das Zeit braucht, um Gewinne zu erwirtschaften, und das eher eine mittel- bis langfristige Vermehrung des Vermögens als eine kurzfristige Erzielung hoher Renditen erfordert. Es ist wichtig, ausreichende Eigenmittel und einen vernünftigen Kreditplan vorzubereiten.
Zeit- und Kostenaufwand für Management und Verwaltung: Die Immobilienverwaltung ist ein integraler Bestandteil der Mietverwaltung. Als Eigentümer müssen Sie sich mit den Mietern auseinandersetzen, die Immobilie reinigen und instand halten, den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, wenn die Mieter ausziehen, und neue Mieter anwerben. Die Auslagerung an ein Verwaltungsunternehmen kann viel Zeit und Mühe sparen, aber auch dann fallen Kosten an, z. B. Verwaltungsgebühren (im Allgemeinen mehrere Prozent der Miete) und Werbekosten für die Anwerbung neuer Mieter. Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, sind die Kosten geringer, aber Sie müssen mehr Zeit und Mühe aufwenden. Sie können nicht gezwungen werden, nachts oder an Feiertagen auf Notfälle zu reagieren (z. B. Ausfälle von Geräten, Probleme mit Nachbarn usw.). In manchen Fällen wird das, was als Nebenbeschäftigung begann, zeitaufwändiger als erwartet und beeinträchtigt das Kerngeschäft. Vor allem mit zunehmender Anzahl von Immobilien wird die Verwaltungsarbeit komplexer, so dass Sie im Voraus abwägen müssen, was Sie selbst erledigen können und was Sie einem Fachmann anvertrauen können. Darüber hinaus müssen Sie einmal im Jahr eine Steuererklärung abgeben, Bücher führen und sich steuerliche Kenntnisse aneignen. Dieser Verwaltungsaufwand sollte nicht unterschätzt werden.
Weitere Risikofaktoren: Neben den oben genannten Faktoren sind Immobilieninvestitionen auch mit einem Liquiditätsrisiko verbunden (Schwierigkeiten bei der Umwandlung von Geld in Bargeld). Wie bei Aktien ist es schwierig, sie schnell gegen Bargeld zu verkaufen, und der Verkauf ist zeitaufwändig und mit Provisionen verbunden. Außerdem besteht das Risiko von Katastrophen wie Feuer und Erdbeben, für die eine Versicherung abgeschlossen werden muss. Darüber hinaus können Änderungen der Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und der Gesetzgebung die Annahmen ändern, auf denen die Mietverwaltung beruht. Wenn beispielsweise die Bevölkerung weiter schrumpft, könnte die Mietnachfrage in einigen Gebieten zurückgehen, und es ist nicht auszuschließen, dass durch Änderungen im Steuersystem die Vorzugsbehandlung für Abschreibungen verringert wird. Darüber hinaus gibt es für Anfänger fachliche Hürden, z. B. bei der Auswahl von Immobilien und bei Vertragsverhandlungen. Wenn Sie nicht über ausreichende Kenntnisse verfügen und auf Geheiß eines Anwalts eine ungünstige Immobilie erwerben, besteht ein erhöhtes Risiko, dass Sie nicht so viel Gewinn erzielen können, wie Sie es sich wünschen. Die Kenntnis dieser verschiedenen Risiken und die Inanspruchnahme fachkundiger Beratung ist für eine erfolgreiche Investition in Nebenerwerbsimmobilien unerlässlich.
Dies sind die Hauptnachteile von Investitionen in Immobilien als Nebenerwerb. Diese Risiken lassen sich jedoch bis zu einem gewissen Grad kontrollieren, wenn man im Vorfeld Maßnahmen ergreift und sich Wissen aneignet. Betrachten wir nun die wichtigsten Punkte für eine stabile Investition.
Mit der richtigen Planung und Verwaltung können Immobilieninvestitionen ein Nebengeschäft sein, das langfristig ein stabiles Einkommen bietet. Wie Inazawa betont, liegt der Schlüssel zum Erfolg in einem "soliden Management ". Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, die Anfänger im Nebenerwerb beachten sollten, um mit Immobilieninvestitionen stabile Ergebnisse zu erzielen.
Sorgfältige Finanzplanung: Erstellen Sie zunächst einen Plan, der auf einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdmitteln beruht. Es ist wichtig, innerhalb eines angemessenen Budgets zu investieren, das nicht nur den Immobilienpreis, sondern auch andere Ausgaben und das unmittelbare Betriebskapital (z. B. Kreditrückzahlungen, Deckung von Leerständen und Reparaturkostenrücklagen) berücksichtigt. Simulieren Sie künftige Zinserhöhungsszenarien und prüfen Sie, ob die Rückzahlungen auch bei sinkenden Einnahmen fortgesetzt werden können, und entwickeln Sie einen soliden Plan, um sicherzustellen, dass der Cashflow nicht in den negativen Bereich fällt.
Sorgfältige Auswahl der Immobilie: Es heißt, dass die Auswahl der Immobilie zu 90 % über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Anfänger sollten bei der Immobilienauswahl nichts überstürzen, sondern Zugang zu einer Vielzahl von Immobilieninformationen haben und ein Gespür für den Markt entwickeln. Es ist wichtig, die Standortbedingungen (Entfernung zum nächsten Bahnhof, Umgebung), den Zustand und die Struktur des Gebäudes, den Grundriss und die Ausstattung, den Mietmarktpreis und die Situation der konkurrierenden Objekte umfassend zu beurteilen und "gute Objekte" zu identifizieren, von denen eine Mietnachfrage zu erwarten ist. Wenn möglich, ist es hilfreich, sich von einem Vertreter eines Immobilienbüros oder einer erfahrenen Person begleiten zu lassen, der/die Sie aus objektiver Sicht beraten kann. Es ist nicht übertrieben zu sagen, dass die Mühe, die Sie vor dem Kauf in die Recherche und die Verhandlungen stecken, weitgehend über Ihr langfristiges stabiles Einkommen nach dem Kauf entscheidet.
Inanspruchnahme von Fachleuten Ihres Vertrauens: Professionelle Hilfe bei der Mietverwaltung und der Steuererklärung kann zu einem stabilen Betrieb führen. Von einem Vermietungsmanagementunternehmen kann man erwarten, dass es eine hohe Belegungsrate aufrechterhält und schnell auf Probleme reagiert, so dass sich der Eigentümer auf strategische Entscheidungen konzentrieren kann. Einige Unternehmen, wie z. B. INA, bieten technologiegestützte, transparente Verwaltungsdienste an. Die Wahl eines solchen Partners kann dazu beitragen, die Belastung des Eigentümers zu minimieren und die Erträge zu maximieren. Maximierung der Erträge bei gleichzeitiger Minimierung der Belastung für den Eigentümer.
Langfristige Perspektive und ständiges Lernen: Immobilieninvestitionen sind kein kurzfristiges "get-rich-quick"-Programm, sondern ein mittel- bis langfristiges Geschäft, bei dem es darum geht, kontinuierlich Gewinne zu erzielen. Es ist wichtig, die Markttrends und die Änderungen im Steuersystem im Auge zu behalten und sein Wissen über die Mietverwaltung und die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt ständig zu aktualisieren. Auch nach dem Erwerb einer Immobilie werden die Einnahmen und Ausgaben regelmäßig überprüft und gegebenenfalls die Miete angepasst oder Maßnahmen zur Kostensenkung ergriffen, um die Verwaltung im Rahmen des PDCA-Zyklus zu verbessern. Wenn Sie in Ihrem Nebengeschäft die gleiche betriebswirtschaftliche Denkweise haben wie in Ihrem Hauptgeschäft, können Sie ein stabiles und risikoresistentes Management erreichen.
Auf der Grundlage der oben genannten Punkte können selbst Anfänger ihre Immobilieninvestitionen auf den richtigen Weg bringen. Das Bewusstsein, dass es sich um eine Art Geschäft handelt, auch wenn es ein Nebenjob ist, und die ständige Wiederholung von Planung → Ausführung → Überprüfung → Verbesserung ist eine Abkürzung zu einem stabilen Einkommen.
Immobilieninvestitionen sind ein wirksames Mittel zur Erzielung eines stabilen Einkommens im Nebenerwerb. Wenn Sie die richtige Immobilie auswählen und sie systematisch verwalten, können Sie sich ein stabiles Einkommen in Form von monatlichen Mieten sichern und gleichzeitig ein Vermögen für die Zukunft aufbauen. Aufgrund dieser Attraktivität sind Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb, der berufsbegleitend betrieben werden kann, sehr beliebt. Andererseits gibt es auch Nachteile und Risiken wie Leerstandsrisiko, anfängliche Kostenbelastung und Verwaltungsaufwand, die man unbedingt kennen sollte, bevor man mit den Vorbereitungen beginnt. Wie Daisuke Inazawa feststellt, ist ein solides Management, das auf Vertrauen und Planung beruht, der Schlüssel zu erfolgreichen Immobilieninvestitionen.
Wenn Sie ein Anfänger im Nebengeschäft sind, sollten Sie mit kleinen Schritten beginnen. Wenn Sie Informationen sammeln und sich mit Experten beraten, werden Sie sich ein Gesamtbild von Immobilieninvestitionen machen können. Und wenn Sie mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie vorgehen, können Immobilieninvestitionen zu einer stabilen Einnahmequelle im Nebenerwerb werden. Wenn Sie ein zukünftiges Vermögen aufbauen und Ihr Einkommen steigern wollen, warum versuchen Sie es nicht mit Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb, so wie es zu Ihnen passt?