Viele derjenigen, die den Verkauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, haben Bedürfnisse wie"Ich möchte sie so schnell wie möglich zu Geld machen", "Ich möchte die Maklergebühren reduzieren" und "Ich möchte mir den Ärger mit den Besichtigungen sparen".
Für diese Menschen ist einWiederverkäufer beim Immobilienkaufeine sehr effektive Option.
Viele Menschen haben jedoch Fragen wie "Was genau ist ein Kauf- und Wiederverkaufsmakler?", "Wie unterscheidet er sich von einem herkömmlichen Maklerbüro?" und "Was sind die Vor- und Nachteile, wenn man ihn einschaltet?".
In diesem Artikel, der auf unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als INA&Associates basiert, geben wir detaillierte Informationen, die für die breite Öffentlichkeit nützlich sind, von der Struktur eines Immobilienkauf- und Wiederverkaufsmaklers bis hin zur Auswahl eines solchen.
Wir hoffen, dass Sie diese Informationen nützlich finden, wenn Sie den Einsatz von Kauf- und Wiederverkaufsagenten als neue Option für den Verkauf von Immobilien in Betracht ziehen.
Grundlegende Konzepte eines Kauf- und Wiederverkaufsagenten
Definition und Rolle des Wiederverkäufers
Ein Wiederverkaufsmaklerist ein Immobilienunternehmen, das Immobilien direkt von Privatpersonen oder Unternehmen kauft, sie bei Bedarf renoviert oder umgestaltet und dann an Dritte weiterverkauft.
Dieses Geschäftsmodell weist Merkmale auf, die sich grundlegend von der traditionellen Maklertätigkeit unterscheiden.
Die Hauptaufgabe eines Buy-to-Let-Wiederverkäufersbesteht darin,die Liquidität zu erhöhenundden Wert auf demImmobilienmarktzu maximieren.
Sie fördern die effektive Verwertung von Immobilien, auch von älteren oder schwierig gelegenen, indem sie ihr Fachwissen und ihre Fähigkeiten nutzen, um sie zu renovieren, ihren Marktwert zu steigern und sie weiterzuverkaufen.
Ein weiteres wichtiges Merkmal ist, dassKauf- und Wiederverkaufsmaklerdas Bestandsrisiko tragen.
Da das Eigentum beim Kauf einer Immobilie übertragen wird, trägt der Betreiber verschiedene Risiken, wie z. B. Veränderungen der Marktentwicklung und unerwartete Reparaturkosten.
Als Ausgleich für diese Risikoträgerschaft wird der Ankaufspreis in der Regel etwas niedriger angesetzt als der Marktpreis.
Grundlegende Unterschiede zu herkömmlichen Vermittlern
Für die Wahl der richtigen Verkaufsmethode ist es entscheidend, die Unterschiede zwischen Wiederverkäufern und traditionellen Vermittlern zu verstehen.
In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst.
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Artikel
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Kauf- und Wiederverkaufsvermittler
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Vermittler
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Form der Transaktion
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Direkter Kauf (Verkäufer ist der Käufer)
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Vermittler (vermittelt den Verkauf an einen Dritten)
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Zeitraum des Verkaufs
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Unmittelbar - etwa 1 Woche
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Etwa 3 bis 6 Monate
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Verkaufspreis
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Ca. 70-80% des Marktpreises
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Nahe am Marktpreis
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Kommissionsgebühr
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Nicht erforderlich
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Vermittlungsprovision (3% + ¥60.000 + Verbrauchssteuer)
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Besichtigungskorrespondenz
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Nicht erforderlich
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Erforderlich
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Haftung bei Nichteinhaltung des Vertrags
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Oft ausgenommen
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Verkäufer trägt die Verantwortung
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Zeitpunkt der Einlösung
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Zeitgleich mit der Abwicklung
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Nach Genehmigung der Hypothek durch den Käufer
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Der Vermittlerfungiert alsBrücke zwischen Verkäufer und Käuferund ist bestrebt, die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen.
Der Kauf- und Wiederverkaufsmakler hingegenerwirbt die Immobilieals Endkäuferund tätigt das Geschäft auf eigenes Risiko.
Dieser grundlegende Unterschied führt zu unterschiedlichen Transaktionsbedingungen und -verfahren.
Stellung in der Branche und Marktgröße
Nach den Statistiken des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus nimmt der Anteil des An- und Weiterverkaufs am Markt für den Vertrieb bestehender Wohnungen von Jahr zu Jahr zu.
Insbesondere im Großraum Tokio machen Kauf und Wiederverkauf etwa 15-20 % aller Transaktionen mit bestehenden Eigentumswohnungen aus und sind damit ein wichtiger Bestandteil des Immobilienvertriebsmarktes.
Die folgenden Veränderungen im Marktumfeld sind die Ursache für den Anstieg der Zahl der Kauf- und Wiederverkaufsagenturen.
Mit der fortschreitendenÜberalterung des Wohnungsbestandswächst der Bedarf, ältere Immobilien zu renovieren, um sie modernen Lebensstilen anzupassen und neue Werte zu schaffen.
Vor allem in städtischen Gebieten hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, bei dem gut gelegene Gebrauchtimmobilien renoviert und weiterverkauft werden.
Ein weitererwichtiger Faktor ist dieDiversifizierung der Verbraucherwerte.
Indem sie sowohl die Bedürfnisse von "Verkäufern auf der Suche nach schnellem Geld" als auch von "Käufern auf der Suche nach renovierten Immobilien" befriedigen, haben sich Wiederverkäufer von Gebrauchtimmobilien eine einzigartige Position auf dem Markt geschaffen.
Die Veränderungen im finanziellen Umfeld haben sich ebenfallsausgewirkt.
Das anhaltende Niedrigzinsumfeld hat das Interesse an Immobilieninvestitionen erhöht, was zu einem Anstieg der Zahl der Unternehmen geführt hat, die in das Kauf- und Wiederverkaufsgeschäft einsteigen.
Auch die Finanzinstitute sind bei der Kreditvergabe an Unternehmen, die Immobilien kaufen und weiterverkaufen, aggressiver geworden, was die Expansion des Geschäfts fördert.
Struktur und Prozess des An- und Weiterverkaufs
Gesamtablauf vom Ankauf bis zum Wiederverkauf
Das Ankaufs- und Wiederverkaufsgeschäftbesteht aus drei Hauptphasen:Erwerb von Immobilien,Sanierung zur WertsteigerungundWiederverkauf auf dem Markt.
Der detaillierte Prozess in jeder Phase wird im Folgenden erläutert.
Stufe 1: Immobilienerwerbsprozess
Der Erwerb einer Immobilie durch ein Kauf- und Wiederverkaufsunternehmen läuft in folgenden Schritten ab
In derSchätzungs- undBesichtigungsphase erfolgt eine umfassende Bewertung der Lage, der baulichen Gegebenheiten, der rechtlichen Rahmenbedingungen und der Marktentwicklung der betreffenden Immobilie.
Ein wichtiger Teil dieser Phase ist diegenaue Berechnung desgeschätztenWiederverkaufswertsund dergeschätzten Sanierungskosten.
Erfahrene Kauf- und Wiederverkaufsmakler nutzen ihre eigenen Datenbanken und ihr Fachwissen, um sehr genaue Bewertungen vorzunehmen.
Bei der Ermittlung des Kaufpreiseswerden die folgenden Faktoren berücksichtigt.
-Angenommener Wiederverkaufswert
-Renovierungs- und Sanierungskosten
- Sonstige Kosten während der Haltedauer (Grundsteuer, Verwaltungsgebühren usw.)
- Kosten der Verkaufstätigkeit
-Angemessener Geschäftsgewinn.
Diese Faktoren werden umfassend berücksichtigt, undder Kaufpreis wird in der Regel auf70-85% des Marktpreisesfestgesetzt.
Sobald eine Einigung mit dem Verkäufer erzielt wurde, werdenVerträge und Abrechnungenzügig abgeschlossen.
In den meisten Fällen dauert der Prozess von der Bewertung bis zur Abrechnung ein bis zwei Wochen und der Verkäufer erhält Bargeld.
Phase 2: Reparaturen und Renovierungen zur Wertsteigerung
Der Renovierungsprozess nach dem Kaufist ein zentraler Bestandteil derWertschöpfungdesKauf- und Wiederverkaufsgeschäfts.
Bei der Entwicklung des Renovierungsplanswird die Zielgruppe der Käufer geklärt und die Renovierungsdetails werden entsprechend ihren Bedürfnissen festgelegt.
Bei Familien liegt der Schwerpunkt der Sanierung beispielsweise auf Funktionalität und Sicherheit, bei Singles auf Design und Komfort.
Bei der Durchführung der Arbeitenwerden in der Regel die folgenden Arten von Renovierungsarbeiten durchgeführt.
- Erneuerung der sanitären Anlagen (Küche, Bad, Waschbecken, Toilette)
- Vollständige Erneuerung der Innenausstattung (Tapeten, Bodenbeläge, Beleuchtungskörper)
- Änderung des Grundrisses (Umgestaltung des Raums durch Entfernen oder Einziehen neuer Wände)
Erneuerung der Ausstattung (Warmwasserbereiter, Klimaanlagen, Gegensprechanlagen usw.)
- Verbesserungen im Außenbereich (z. B. Anstrich der Außenwände, Renovierung der Balkone).
Die Qualitätskontrolleist ein wichtiger Faktor für den Erfolg eines Projekts.
Die Sicherstellung der Bauqualität und die Einhaltung der Bauzeiten gewährleisten, dass das Projekt wie geplant gefördert wird.
Phase 3: Wiederverkaufsaktivitäten auf dem Markt
Eine angemessene PreisgestaltungundwirksameVerkaufsstrategien sind für dieWiederverkaufsaktivitäten nach Abschluss der Renovierungwichtig.
Die Preisgestaltungbeinhaltet eine umfassende Analyse des Immobilienwerts nach der Renovierung, des umliegenden Marktpreises und der Markttrends, um einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln.
Eine präzise Preisgestaltung auf der Grundlage der Marktwahrnehmung ist erforderlich, da eine zu hohe Preisfestsetzung den Verkaufszeitraum verlängert und eine zu niedrige Preisfestsetzung die Rentabilität verschlechtert.
Zu den Verkaufsaktivitätengehören die Eintragung in Immobilienportale, die Bereitstellung von Informationen für Makler und die Schaffung einer Besichtigungsumgebung, die einem Musterzimmer ähnelt.
Ziel ist es, die Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen, indem die durch die Renovierung verbesserte Attraktivität der Immobilie wirksam beworben wird.
Preisfindungsmechanismus und Berechnungsgrundlage
Der Kaufpreisermittlungsprozess einer An- und Verkaufsagentur basiert aufeiner Kombination auswissenschaftlicherAnalyse undempirischem Urteil.
Methode zur Berechnung des Kaufpreises
Der Kaufpreis wird nach der folgenden Formel berechnet
Ankaufspreis = geschätzter Wiederverkaufswert - Sanierungskosten - Gemeinkosten - angemessener Gewinn
Die Berechnung des geschätzten Wiederverkaufswerts basiert auf einer umfassenden Analyse ähnlicher Objekte, aktueller Markttrends und Standortmerkmale.
Diese Analyse stützt sich auf das Wissen von fachlich qualifiziertem Personal wie Immobiliensachverständigen und Grundstückshändlern.
Bei der Schätzung der Renovierungskosten werden die erforderlichen Bauarbeiten und Kosten auf der Grundlage der Ergebnisse einer Bestandsaufnahme des aktuellen Zustands des Gebäudes detailliert ermittelt.
Erfahrene Kauf- und Wiederverkaufsmakler nutzen Daten aus früheren Bauprojekten, um sehr genaue Kostenschätzungen zu erstellen.
Zu den Gemeinkostengehören die folgenden Posten
| Kostenpositionen |
Inhalt |
| Fixkosten während der Haltedauer |
Grundsteuer, Städtebauförderung, Verwaltungsgebühren, Reservefonds für Reparaturen |
| Finanzielle Kosten |
Beschaffungskosten der Kaufmittel, Zinskosten |
| Verkaufskosten |
Werbekosten, Maklergebühren, Registrierungskosten |
| Sonstige |
Versicherungsprämien, Steuerberatergebühren, verschiedene Verfahrenskosten |
Strategien zur Festlegung des Wiederverkaufspreises
Bei der Festlegung des Wiederverkaufspreisesist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen derWettbewerbsfähigkeit des Marktesund derRentabilitätherzustellen.
Die Analyse der Konkurrenzimmobilien beinhalteteine detaillierte Untersuchung der Verkäufe, der Preistrends und der Verkaufszeiträume ähnlicher Immobilien in derselben Gegend.
Anhand dieser Analyse werden die geeignete Preisspanne und Differenzierungsmerkmale ermittelt.
Bei der Identifizierung derZielkundenwerden die attraktivsten Kundengruppen auf der Grundlage von Standortmerkmalen, Objektmerkmalen und Renovierungsdetails ermittelt.
Effiziente Verkäufe werden durch die Festlegung von Preisen erreicht, die den Bedürfnissen und der Kaufkraft der Zielkunden entsprechen.
Strategische Rolle der Renovierung und des Umbaus
Im Kauf- und Wiederverkaufsgeschäft wird die Renovierung und Umgestaltungals wichtiges Mittel zur Schaffung vonMehrwertpositioniert, und nichtnurzur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie.
Antwort auf moderne Lebensstile
Um die von modernen Hauskäufern geforderte Funktionalität und Bequemlichkeit zu erreichen, werden die folgenden Renovierungen hervorgehoben
Offene Küchenfördern die Kommunikation mit der Familie und schaffen einen offenen Lebensraum.
Die Umstellung von einer traditionellen freistehenden Küche auf eine in das Wohn-/Esszimmer integrierte Anordnung wird von den Familien besonders gut angenommen.
Umden Stauraumzu vergrößern, erstellen wir Stauraumpläne, die die vielfältigen Lifestyle-Produkte von heute aufnehmen können.
Begehbare Kleiderschränke, Vorratskammern und Stauräume im Wohnzimmer sorgen für ein aufgeräumtes Wohnumfeld.
Um Telearbeit zu ermöglichen, ist es auch wichtig, einen Arbeitsplatz zu schaffen, der für Telearbeit geeignet ist.
Es müssen Räume geschaffen werden, die den neuen Arbeitsmethoden Rechnung tragen, z. B. durch ein unabhängiges Arbeitszimmer oder eine Arbeitsecke in einer Ecke des Wohnzimmers.
Energieeinsparung und Umweltaspekte
Eine bessere Isolierungerhöht den Wohnkomfort und senkt die Betriebskosten.
Doppelverglasung der Fenster, zusätzliche Isolierung und verbesserte Luftdichtheit sorgen das ganze Jahr über für ein angenehmes Raumklima.
Energiesparende Gerätesenken die Betriebskosten durch den Einsatz von LED-Beleuchtung, hocheffizienten Warmwasserbereitern und energieeffizienten Klimaanlagen.
Diese Investitionen kommen den Käufern langfristig zugute und tragen somit zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie bei.
Kombination von Design und Funktionalität
ZeitgemäßesDesign schafft attraktive Wohnräume, denen man das Alter des Gebäudes nicht ansieht.
Es ist wichtig, ein Design zu wählen, das Trends aufgreift, aber auf lange Sicht nicht langweilig wird.
Wir wenden das Konzept desuniversellenDesigns an, um Wohnumgebungen zu schaffen, die unabhängig von Alter oder körperlichen Fähigkeiten einfach zu nutzen sind.
Durch die Beseitigung von Stufen, den Einbau von Handläufen und die Gewährleistung breiter Flure schaffen wir Wohnungen, in denen man auch in Zukunft sorgenfrei leben kann.
Vor- und Nachteile von Kauf und Wiederverkauf
Vorteile aus der Sicht des Verkäufers
FürVerkäufer, die eine Agentur für den An- und Verkauf von Immobilien beauftragen, ergeben sich klareVorteile, wie z. B.
Schnelle Bargeldumwandlung.
Der größte Vorteilist die kurze Zeitspanne vom Verkauf bis zur Barzahlung.
Bei einem konventionellen Verkauf durch einen Makler vergehen in der Regel drei bis sechs Monate von der Suche nach einem Käufer bis zum Vertragsabschluss, der Genehmigung der Hypothek und der Abwicklung.
Bei der Inanspruchnahme einer Kauf- und Wiederverkaufsgesellschaft hingegenkannder Prozess von der Bewertung bis zur Abwicklunginein bis zwei Wochenabgeschlossen werden, so dass auf dringende finanzielle Bedürfnisse reagiert werden kann.
Diese Schnelligkeit ist für Verkäufer in den folgenden Situationen besonders wertvoll
Im Falle einesImmobilienerwerbs durch Erbschaftkann eine frühzeitige Bargeldumwandlung aufgrund von Fristen für die Zahlung der Erbschaftssteuer oder der Notwendigkeit einer Nachlassaufteilung erforderlich sein.
Die Einschaltung eines Kauf- und Wiederverkaufsagenten kann die Abwicklung des Erbfalls erleichtern.
Im Falle eines Wohnsitzwechsels aufgrund einerVersetzung oder eines Arbeitsplatzwechselsbesteht die dringende Notwendigkeit, die Mittel für den Kauf einer neuen Wohnung und die Umzugskosten zu sichern.
Die Verkürzung der Verkaufsfrist ermöglicht einen geplanten Wohnsitzwechsel.
Wenn Sie Finanzmittel für Ihr Unternehmen benötigen, können Sie Immobilien schnell in Bargeld umwandeln und Finanzmittel beschaffen, ohne auf Geschäftsmöglichkeiten verzichten zu müssen.
Verringerung des mit dem Verkauf verbundenen Aufwands
DerWegfall von Besichtigungsterminenist ein großer Vorteil, vor allem beim Verkauf einer Immobilie, die bewohnt wird.
Bei einem Verkauf durch einen Makler sind mehrere Besichtigungen erforderlich, vor allem an den Wochenenden, was das tägliche Leben erheblich beeinträchtigt.
Bei Kauf- und Wiederverkaufsmaklern entfällt diese Belastung, da der Verkauf nur durch eine Bewertung durch den Makler abgeschlossen wird.
Durch die Befreiung von der Haftung für Vertragswidrigkeitenwird das Risiko von Problemen nach dem Verkauf vermieden.
Bei konventionellen Verkäufen haftet der Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum für versteckte Mängel an der Immobilie, aber bei Geschäften mit Kauf- und Wiederverkaufsagenten ist diese Haftung oft ausgeschlossen, was für Ruhe nach dem Verkauf sorgt.
Das Fehlen einer Maklergebührsenkt die Kosten des Verkaufs.
Da eine Vermittlungsgebühr "Verkaufspreis x 3% + 60.000 JPY + Verbrauchssteuer" beträgt, ist der Spareffekt umso größer, je teurer die Immobilie ist.
Transaktion mit einem hohen Maß an Sicherheit
Das Risiko der Hypothekenprüfung durch den Käuferkannvermieden werden.
Bei einem Verkauf durch einen Vermittler besteht das Risiko, dass die Hypothekenprüfung des Käufers nach Vertragsabschluss verweigert wird, aber ein Kauf- und Wiederverkaufsagent kauft die Immobilie gegen Bargeld oder eigene Geschäftsmittel, so dass dieses Risiko nicht besteht.
Er zeichnet sich auch durchseine geringe Anfälligkeit für Marktentwicklungen aus.
Bei einem Verkauf durch einen Vermittler besteht das Risiko, dass der Marktpreis während des Verkaufszeitraums sinkt, während beim Kauf der Preis zum Zeitpunkt der Bewertung feststeht und daher nicht von Marktschwankungen betroffen ist.
Nachteile aus der Sicht des Verkäufers
Andererseitsgibt esfolgendeNachteilebei derInanspruchnahme von Kauf- und Wiederverkaufsagenten
Beschränkung des Verkaufspreises
Der größte Nachteilist, dass der Verkaufspreis unter dem Marktpreis liegt.
In der Regel wird der Kaufpreisauf70-85 % desMarktpreisesfestgesetzt.
Diese Preisdifferenz wird als Ausgleich für die Risiken und Geschäftskosten festgelegt, die von der Kauf- und Wiederverkaufsgesellschaft getragen werden.
Eine detaillierte Analyse der Faktoren, die zur Preisdifferenz beitragen, umfasst Folgendes
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Artikel
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Prozentsatz des Marktpreises
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Kosten für Renovierung/Renovierung
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10-15% des Gesamtpreises
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Gemeinkosten während der Haltedauer
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2 - 3 % des Marktwerts
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Kosten der Verkaufstätigkeit
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2 - 3 % des Gesamtbetrags
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Geschäftsrisiken und angemessener Gewinn
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5-10%.
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Reduzierung insgesamt
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19-31%.
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Es ist wichtig,diesen Preisunterschiedim Hinblick auf dieKapitalrenditezu bewerten.
Der Preisunterschied muss umfassend gegen die Vorteile der schnellen Bargeldumwandlung, der vereinfachten Verfahren und der Risikovermeidung abgewogen werden, um die beste Wahl für den Verkäufer zu treffen.
Optionen einschränken.
Ein weiterer Nachteil ist die begrenzte Auswahl anKäufernim Vergleich zu Vermittlern.
Nicht alle Immobiliengesellschaften sind im Kauf- und Wiederverkaufsgeschäft tätig, so dass es in manchen Gebieten nicht viele Möglichkeiten gibt.
Auch gibt es Einschränkungen je nach Art der Immobilie.
An- und Weiterverkaufsagenturen konzentrieren sich auf Immobilien mit guten Aussichten für den Weiterverkauf. Je nach Lage und Zustand des Gebäudes können sie den Kauf der Immobilie ablehnen.
Vorteile aus Sicht des Käufers
AuchfürKäufer von Kauf- und Wiederverkaufsimmobiliengibt es Vorteile, darunter
Erwerb einer renovierten Immobilie
Die Möglichkeit, eine Immobilie in einembezugsfertigenZustand zu erwerben, ist ein großer Vorteil für Käufer.
Da die Wasseranlagen, die Inneneinrichtung und die Ausstattung auf einen neuen oder neuwertigen Stand gebracht wurden, kann der Käufer sofort nach dem Kauf ein komfortables Wohnumfeld genießen.
Sie erhalten einmodernes Wohnumfeld.
Auch ältere Immobilien können dank der neuesten Ausstattung und des modernen Designs ein Wohnumfeld bieten, das dem einer neu gebauten Immobilie ähnelt.
Einsparungen bei den Renovierungskosten sind ein weitererwichtiger Vorteil.
Im Vergleich zu Renovierungen, die von Einzelpersonen durchgeführt werden,nutzenKauf- und WiederverkaufsmaklerGrößenvorteile, um effiziente Renovierungen durchzuführen, was zu einer geringeren Belastung für den Käufer führt.
Qualitätssicherung.
Ein gewisses Qualitätsniveau wirddurch den Bau durch spezialisierte Unternehmengewährleistet.
Da es der Kauf- und Wiederverkaufsgesellschaft um ihre eigene Glaubwürdigkeit geht, hat sie eine gründliche Kontrolle über die Qualität der Bauarbeiten, was ihr im Vergleich zu von Privatpersonen durchgeführten Renovierungen mehr Sicherheit gibt.
Auch ein Kundendienst kann erwartet werden.
Viele Wiederverkäufer von Immobilien bieten nach dem Kauf einen Service zur Behebung von Mängeln und zur Instandhaltung an, so dass man sich auch nach dem Kauf keine Sorgen machen muss.
Nachteile aus der Sicht des Käufers
Auf der anderen Seite sind die folgendenNachteilefür den Käufer zubedenken
Einschränkungen bei der Individualisierung
Ein Nachteil ist, dass es schwierig ist,das Produkt an die persönlichen Vorlieben anzupassen.
Käufer/Wiederverkäufer nehmen Änderungen vor, die allgemeinen Vorlieben entsprechen, um eine größere Anzahl potenzieller Käufer anzusprechen.
Infolgedessen gehen sie möglicherweise nicht auf die besonderen Bedürfnisse und Vorlieben des Einzelnen ein.
Auch die Kosten fürkünftige Änderungenmüssen berücksichtigt werden.
Wenn Sie den Grundriss oder die Einrichtungen nach dem Kauf ändern wollen, müssen Sie die neuen Einrichtungen möglicherweise entfernen und neu aufbauen, was teurer sein kann.
Preisaufschlag
DerPreisunterschied zueiner neuen Immobilieist möglicherweise nicht so groß wie erwartet.
Bei Immobilien in besseren Lagen kann der Preisunterschied zu Neubauimmobilien aufgrund zusätzlicher Renovierungskosten geringer sein.
Wichtigist auch der Vergleich mit dem umliegenden Marktpreis.
Im Vergleich zu ähnlichen Objekten in derselben Gegend muss sorgfältig geprüft werden, ob die Preiserhöhung für die Renovierungskosten angemessen ist.
Gesamtbewertung der Vor- und Nachteile
Bei der Abwägung zwischen Kauf und Wiederverkaufist es wichtig, eine Gesamtentscheidung auf der Grundlage derfolgendenBewertungskriterienzu treffen
Bewertung des Zeitwerts
Bewerten Sie den Zeitnutzen in Form eines Geldwerts.
Der Opportunitätsnutzen durch die frühzeitige Bargeldumwandlung, der Effekt der reduzierten Zeitkosten, wie z.B. die Abwicklung von Besichtigungen, und der Effekt der reduzierten psychischen Belastung werden umfassend bewertet und mit der Preisdifferenz verglichen.
Bewertung der Risikotoleranz
Angemessene Bewertung des Risikoaversionswertes.
Der Wert der Befreiung von der Haftung für Vertragswidrigkeiten, der Vermeidung des Risikos der Hypothekenprüfung durch den Käufer und der Vermeidung des Risikos von Marktpreisschwankungen wird entsprechend der Risikotoleranz des Verkäufers bewertet.
Berücksichtigung der individuellen Umstände
Die individuellen Verhältnisse des Verkäufersmüssen bei der Entscheidung voll berücksichtigt werden.
Die Dringlichkeit des Finanzierungsbedarfs, die Instandhaltungs- und Verwaltungslast der Immobilie, steuerliche Erwägungen und andere Faktoren werden umfassend berücksichtigt, um die am besten geeignete Verkaufsmethode zu wählen.
Wie man einen Makler für Kauf und Wiederverkauf auswählt
Wie Sie einen zuverlässigen Verkäufer finden
Die Wahl eines Kauf- und Wiederverkaufsagenten ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg einer Transaktion.
Die folgendenBewertungskriteriensollten bei der sorgfältigen Auswahl eines Anbieters herangezogen werden
Bewertung des Geschäftsverlaufs und der Erfahrung
Die Prüfung der Erfolgsbilanzist für die Auswahl eines Auftragnehmers von grundlegender Bedeutung.
Wählen Sie Anbieter mit einer stabilen Geschäftsgrundlage aus, indem Sie ihre quantitative Erfolgsbilanz prüfen, wie z. B. die Anzahl der Käufe pro Jahr, die Höhe des verwalteten Geldbetrags und die Anzahl der Jahre im Geschäft.
Bei der Bewertung des Fachwissenswerden die Erfahrung des Anbieters mit Geschäften im Zielgebiet, seine Erfahrung mit verschiedenen Immobilienarten und seine technischen Fähigkeiten im Bereich der Renovierung umfassend beurteilt.
Es ist wichtig, einen Auftragnehmer auszuwählen, der die örtlichen Gegebenheiten kennt und geeignete Renovierungspläne entwickeln kann.
Durch die Prüfungfrüherer Transaktionenkönnen Sie sich ein konkretes Bild von der Kompetenz eines Bauunternehmers machen.
Anhand von Informationen wie Vorher/Nachher-Fotos, Renovierungsdetails und Verkaufsunterlagen lassen sich die technischen Fähigkeiten und das Gespür des Bauunternehmers beurteilen.
Prüfung der finanziellen Solidität
Die Stabilität des Bauträgers wird durch die Überprüfung derKapital- undFinanzlage beurteilt.
Ein Kauf erfordert eine beträchtliche Finanzkraft, und ein Bauträger mit einer schwachen finanziellen Basis läuft Gefahr, dass ihm im Laufe der Transaktion die Mittel ausgehen.
Die Beziehungen zu den Finanzinstituten sind ein weitererwichtiger Bewertungsfaktor.
Die Zuverlässigkeit eines Bauträgers kann durch die Prüfung seiner Kreditwürdigkeit und seiner Kreditvergabepraxis bei großen Finanzinstituten ermittelt werden.
Auch derVersicherungsschutzsollte überprüft werden.
Die Auswahl eines Bauträgers mit einer angemessenen Versicherung, z. B. einer Betriebshaftpflichtversicherung und einer Bauversicherung, kann bestätigen, dass der Bauträger auf Unfälle und Probleme vorbereitet ist, sollten diese auftreten.
Prüfen Sie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen.
Überprüfen Sie unbedingt dieZulassung des Bauunternehmers.
Überprüfen Sie die Zulassungsnummer, die Anzahl der Verlängerungen, die Vergangenheit der Verwaltungsstrafen usw. mit Hilfe des Negative Information Search System des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus und wählen Sie einen Bauunternehmer, der ordnungsgemäße Geschäftspraktiken anwendet.
Auch das Vorhandensein einer Gewerbeerlaubnis für das Baugewerbeist wichtig.
Für umfangreiche Renovierungsarbeiten ist eine Baugewerbelizenz erforderlich, so dass es sicherer ist, mit einem Bauunternehmer zusammenzuarbeiten, der eine Lizenz erhalten hat.
Sie können die Zuverlässigkeit eines Bauunternehmers beurteilen, indem Sie seineMitgliedschaft in Branchenverbändenüberprüfen.
Die Mitgliedschaft in großen Verbänden wie der National Federation of Building Lots and Building Traders Associations und der Real Estate Distribution Management Association zeugt von einem gewissen Maß an Zuverlässigkeit.
Bewertung der Preisgültigkeit Bewertung
Vergleichende Bewertung durch mehrere Anbieter
Holen Sie Bewertungen von etwadrei bis fünfAuftragnehmern ein, um die Angemessenheit des Preises zu beurteilen.
Bei Anbietern, die extrem hohe oder niedrige Bewertungen abgeben, sollte die Grundlage dafür im Detail geprüft werden.
Indem Sie um eine Erläuterung derBewertungsgrundlagebitten, können Sie das Fachwissen des Anbieters beurteilen.
Ein Bauträger, der konkrete Nachweise vorlegen kann, z. B. Beispiele ähnlicher Objekte, die bereits unter Vertrag sind, Sanierungspläne und angenommene Wiederverkaufspreise, kann als sehr zuverlässig eingestuft werden.
Prüfen Sie dasWertgutachtenim Detail.
Ein Wertgutachten, in dem die Bewertungspunkte der Immobilie, die geplanten Sanierungsbereiche und die zu erwartenden Probleme klar aufgeführt sind, zeugt von der hohen Kompetenz des Bauträgers.
Vergleichende Analyse mit Marktpreisen
Eine unabhängige Untersuchung desumliegenden Markteswird durchgeführt, um die Gültigkeit des ermittelten Wertes zu überprüfen.
Wir verwenden öffentlich zugängliche Informationen wie Immobilienportale, öffentliche Grundstückspreise und Straßenrandpreise, um ein objektives Preisniveau zu ermitteln.
Wir untersuchenunter Vertrag genommene Fälle ähnlicher Immobilienund überprüfen die Übereinstimmung mit dem ermittelten Wert.
Die Angemessenheit des ermittelten Wertes kann durch den Vergleich mit dem Vertragspreis von Immobilien ähnlichen Alters, ähnlicher Fläche und Lage beurteilt werden.
Bestätigung der detaillierten Vertragsbedingungen
Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
Bestätigung derEndgültigkeit des Preises.
Klären Sie, ob der veranschlagte Preis ein Festpreis ist oder ob er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geändert werden kann.
Bestätigen Sie auch die besonderen Bedingungen, unter denen der Preis gegebenenfalls geändert werden kann.
Bestätigen Sie die Einzelheiten,wann undwiedie Zahlung erfolgt.
Klären Sie, wie hoch die Anzahlung ist, ob es eine Zwischenzahlung gibt und wann die Restzahlung fällig ist, und stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzplanung nicht behindert wird.
Klären Sie, welcheKostenkategorien zu tragensind.
Bestätigen Sie im Voraus die Aufteilung der Lasten für Eintragungsgebühren, Stempelgebühren, Erstattung der Grundsteuer usw., um unvorhergesehene Belastungen zu vermeiden.
Bedingungen für die Vertragsauflösung und Umfang der Haftung
Prüfen Sie die Bedingungenfür die Vertragsauflösungim Detail.
Klären Sie die Bedingungen für eine Stornierung aus Gründen, die auf Seiten des Käufers liegen, das Recht des Verkäufers, den Vertrag zu stornieren, und die Frist für die Freigabe der Anzahlung, und informieren Sie sich über die Rechte und Pflichten beider Parteien.
Bestätigen Sie den Umfang der Haftung beiNichteinhaltung des Vertrages.
Klärung des Umfangs der Entschädigung, der nicht entschädigten Angelegenheiten, des Haftungszeitraums usw. und angemessene Bewertung der Risiken nach dem Verkauf.
Vereinbaren Sie die Lieferbedingungenim Detail.
Klären Sie den Zeitpunkt der Übergabe, den aktuellen Zustand der Immobilie, die Beseitigung der noch vorhandenen Gegenstände, die Art der Schlüsselübergabe usw., um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.
Checkliste für die Auswahl eines Bauträgers
Die folgende Checkliste dient dazu, eine umfassende Anbieterbewertung vorzunehmen.
| Punkte der Bewertung |
Checkliste |
Bewertung |
| Geschäftliche Erfolgsbilanz |
Anzahl der Käufe pro Jahr, Anzahl der Jahre im Geschäft |
○/△/× |
| Finanzielle Solidität |
Kapital, Beziehungen zu Finanzinstituten |
○/△/× |
| Einhaltung der Rechtsvorschriften |
Erteilte Lizenzen/Genehmigungen |
○/△/× |
| Gültigkeit der Bewertung |
Klarheit der Bewertungsgrundlage |
○/△/× |
| Vertragsbedingungen |
Klarheit der Preis- und Zahlungsbedingungen |
○/△/× |
| Qualität der Antwort |
Höflichkeit der Erklärung, Antwort |
○/△/× |
| Service nach dem Verkauf |
Unterstützungssystem nach dem Verkauf |
○/△/× |
Zu beachtende Merkmale von Händlern
Zu vermeidende Merkmale von Lieferanten
Seien Sie vorsichtig bei Händlern, dieextrem hoheBewertungspreise anbieten.
Sie können den Preis nach der Unterzeichnung des Vertrags senken oder den Vertrag einseitig kündigen.
Ein Händler, derdie Grundlage für seine Bewertung nicht klar erläutern kann, ist in Bezug auf seine Kompetenz fragwürdig.
Es besteht die Möglichkeit, dass er eine angemessene Bewertung durchführt und es ein Problem mit der Sicherheit der Transaktion gibt.
Seien Sie vorsichtig bei Händlern, die Sie zu einem Vertrag drängen.
Sie können auf einen Vertrag zu ungünstigen Bedingungen drängen, ohne sich ausreichend Zeit zum Überlegen zu lassen.
Auftragnehmer, die sich aufübermäßigeVerkaufsaktivitäten einlassen, können Leistungsprobleme haben.
Häufige Telefonanrufe und aufdringliche Verkaufsbesuche werfen Fragen nach einer soliden Geschäftsabwicklung auf.
Maßnahmen zur Vermeidung von Problemen
Prüfen Sie stets dieEinzelheiten des Vertrags.
Wenn es unklare Klauseln gibt, überprüfen Sie diese immer, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, und vermeiden Sie es, einen Vertrag mit Bedingungen zu unterzeichnen, die Sie nicht verstehen.
Es ist auch sinnvoll,dieMeinung einerdritten Parteieinzuholen.
Wenden Sie sich an einen Experten, z. B. einen Bekannten, einen Steuerberater oder einen Rechtsanwalt, der sich mit Immobilien auskennt, und beziehen Sie sich auf dessen objektive Meinung.
Sorgen Sie für eineruhigeEntscheidungsphase.
Auch wenn Sie aufgefordert werden, eine sofortige Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich mindestens ein paar Tage Bedenkzeit nehmen und in Ruhe entscheiden.
Wichtige Punkte bei der Suche nach guten Auftragnehmern
Merkmale von Auftragnehmern, die bei ihrer Wahl proaktiv sein sollten
Ein Bauunternehmer, dertransparenteErklärungen liefert, ist vertrauenswürdig.
Ein gutes Bauunternehmen zeichnet sich dadurch aus, dass es sich für das Verständnis des Kunden einsetzt und die Grundlagen für die Bewertung, den Geschäftsplan und die Risikofaktoren offen und ehrlich erklärt.
Bauunternehmen, dieauf kommunaler Ebenetätig sind, haben ein tiefes Verständnis für die örtlichen Gegebenheiten und sind in der Lage, angemessene Bewertungen und Sanierungspläne zu erstellen.
Eine langjährige Geschäftstätigkeit in der Gemeinde ist ein Beweis für Zuverlässigkeit.
Ein guter Kundendienst ist ein weitererwichtiger Bewertungspunkt.
Makler, die umfassende Dienstleistungen anbieten, wie z. B. Steuerberatung nach dem Verkauf und Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung, haben in der Regel eine hohe Kundenzufriedenheit.
Wählen Sie einen Bauträger, derein hohes Maß an technischer Kompetenzaufweist.
Bauunternehmen, die über Fachkräfte wie Architekten und Innenarchitekten verfügen, die in der Lage sind, qualitativ hochwertige Renovierungen durchzuführen, dürften die Wiederverkaufspreise und damit auch die Kaufpreise erhöhen.
Schlussfolgerung.
Wiederverkäufer von Immobilienspielen eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt alsneue Alternativezum traditionellen Zwischenverkauf.
Auf der Grundlage der in diesem Artikel erläuterten Informationen werden die folgenden Kernpunkte erneut genannt.
Die wichtigsten Punkte der Inanspruchnahme von Kauf- und Wiederverkaufsagenten
SchnelleBargeldumwandlung undvereinfachte Verfahrensind die größten Vorteile.
Von der Bewertung bis zur Abrechnung vergehen nur ein bis zwei Wochen, und der Aufwand für Besichtigungen und die Haftung für Vertragsmängel entfällt.
Andererseits wird der Verkaufspreis 70-85 % des Marktpreises betragen, so dass eswichtig ist, dieAbwägung mit dem Zeitwert des Geldesrichtig zu treffen.
Die Auswahl eines Verkäufersist äußerst wichtig, und ein zuverlässiger Verkäufer muss auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der Unternehmensleistung, der finanziellen Solidität, der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und der Angemessenheit der Bewertung ausgewählt werden.
Die Einholung von Bewertungen von mehreren Anbietern und detaillierte Vergleiche können dazu beitragen, die bestmöglichen Transaktionsbedingungen zu erzielen.
Die Berücksichtigung der individuellen Umständeist der Schlüssel zum Erfolg.
Umfassende Überlegungen zur Dringlichkeit des Finanzierungsbedarfs, zu den Eigenschaften der Immobilie, zu steuerlichen Erwägungen, zu Zukunftsplänen usw. sowie ein Vergleich mit einem Verkauf durch einen Vermittler helfen Ihnen bei der Wahl der am besten geeigneten Verkaufsmethode.
Künftige Marktaussichten
Es wird erwartet, dassder Markt für den Kauf und Wiederverkauf von Immobilienvor dem Hintergrund dereffektiven Nutzung des Wohnungsbestandsund dersich verändernden Verbraucherbedürfnisseweiter wachsen wird.
Das Fachwissen von Immobilienmaklern dürfte sich insbesondere in Bereichen wie der Wertsteigerung älterer Immobilien, der Anpassung an moderne Lebensstile und der Verbesserung der Energiesparleistung zeigen.
Es wird erwartet, dass der Einsatz von Technologiedie Genauigkeit der Bewertungen verbessern, die Bauqualität standardisieren und die Effizienz der Verkaufsaktivitäten steigern wird.
Darüber hinaus gewinnt das Geschäft unter ESG-Gesichtspunkten(Environmental, Social and Governance) auch an sozialer Bedeutung, da es zur Schaffung eines nachhaltigen Wohnungsbestands beiträgt.
Nächste Handlungsschritte
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen
1.den aktuellen Marktwert zu ermitteln - überprüfen Sie den Immobilienwert anhand verschiedener Bewertungsmethoden
2.Verkaufsziele und Prioritäten klären - Abwägung von Zeit, Preis und Aufwand
3.Einholung von Gutachten mehrerer Anbieter - Vergleich von Kaufpreis und zu erwartendem Maklerpreis
4.Gesamtentscheidung - endgültige Entscheidung auf Basis von Vor- und Nachteilen
INA&Associates Ltd. schlägt je nach den individuellen Umständen des Kunden die am besten geeignete Verkaufsmethode vor.
Wir können ein breites Spektrum an Bedürfnissen abdecken, von der Beratung über den Kauf und Wiederverkauf bis hin zum Verkauf durch einen Vermittler.
Wenn Sie Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Wie wird der Kaufpreis ermittelt?
A1:Der Kaufpreis wird berechnet, indem Renovierungskosten, Gemeinkosten und ein angemessener Gewinn vom geschätzten Wiederverkaufspreis abgezogen werden.
Konkret wird der Kaufpreis ermittelt, indem ein Wiederverkaufspreis angenommen wird, der auf den abgeschlossenen Verkäufen ähnlicher Immobilien in der Umgebung basiert und die geschätzten Kosten für notwendige Renovierungsarbeiten, Fixkosten während der Haltedauer und Kosten für die Verkaufstätigkeit umfassend berücksichtigt.
In der Regel liegt der Preis bei 70-85 % des Marktpreises, was jedoch je nach Zustand und Lage der Immobilie variiert.
F2: Kann ein Kauf abgelehnt werden?
A2:Ja, der Kauf kann in den folgenden Fällen abgelehnt werden
Immobilien in extrem schlechter Lage, Immobilien mit schweren Bauschäden und überhöhten Renovierungskosten, Immobilien, die aufgrund rechtlicher Beschränkungen nur schwer weiterverkauft werden können, besondere Immobilien, für die keine Marktnachfrage zu erwarten ist, usw.
Da verschiedene Anbieter jedoch unterschiedliche Kriterien haben, ist es ratsam, mehrere Anbieter zu konsultieren.
F3: Kann der Preis nach der Unterzeichnung des Vertrags geändert werden?
A3:Wenn es sich bei dem Auftragnehmer um einen ordnungsgemäßen Anbieter handelt, sind nach der Vertragsunterzeichnung keine einseitigen Preisänderungen möglich.
Preisänderungen können jedoch erörtert werden, wenn eine Preisänderungsklausel im Vertrag enthalten ist oder wenn bei der Besichtigung der Immobilie schwerwiegende Mängel festgestellt werden, die ursprünglich nicht erwartet wurden.
Es ist wichtig, dass Sie sich vor der Unterzeichnung des Vertrags stets über die Bestimmtheit des Preises und die Bedingungen für eine Änderung informieren.
F4: Wofür sollte ich mich entscheiden: Kauf oder Vermittlung?
A4.Die Auswahlkriterien lauten wie folgt
Wenn sich der Kauf anbietet: eine frühzeitige Umwandlung in Bargeld ist notwendig, Sie wollen sich den Ärger mit Besichtigungen usw. ersparen, Sie wollen nicht für Vertragswidrigkeiten haften, und Sie legen Wert auf einen sicheren Verkauf.
Wann eine Vermittlung sinnvoll ist: Sie wollen zu einem möglichst hohen Preis verkaufen, haben genügend Zeit für den Verkauf, wollen die Attraktivität der Immobilie maximieren.
Es ist wichtig, die individuellen Umstände zu berücksichtigen, um eine umfassende Entscheidung treffen zu können.
F5: Gibt es steuerliche Überlegungen?
A5.Auf den Verkauf einer Immobilie kann eine Grunderwerbssteuer erhoben werden.
Die steuerliche Behandlung ist bei Kauf und Vermittlung gleich, die Höhe der Steuer kann jedoch je nach Verkaufspreis variieren.
Es ist auch wichtig zu prüfen, ob die Immobilie die Voraussetzungen für die Anwendung der besonderen Steuerbefreiung von 30 Millionen Yen für Wohneigentum und die besondere Ausnahme für den Ersatz von Eigentum erfüllt.
Es ist ratsam, einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten für Steuerfragen zu konsultieren.