In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen vor dem Hintergrund der Unsicherheit über die Zukunft und der Notwendigkeit, Mittel für den Ruhestand zu sichern, zugenommen. Insbesondere eine Struktur, die ein stabiles monatliches Mieteinkommen bietet, ist für viele Investoren eine attraktive Option.
Als INA & Associates Ltd. habe ich zahlreiche Kunden bei ihren Immobilieninvestitionen unterstützt. Aus meiner Erfahrung heraus kann ich sagen, dass Immobilieninvestitionen eine hervorragende Anlagemethode sind, die mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie stabile, langfristige Erträge erwirtschaften kann.
In diesem Artikel werden die Grundlagen des Immobilieninvestitionssystems und der Einstieg in die Erzielung von Mieteinnahmen auf leicht verständliche Weise für Anfänger erläutert. Er enthält auch praktische Details wie die Berechnung des Cashflows und das Konzept der Rendite.
Wir hoffen, dass diese Informationen sowohl für diejenigen, die eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, als auch für diejenigen, die bereits damit begonnen haben, nützlich sein werden.
Mieteinnahmen sind der allgemeine Begriff für Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie an Dritte. Diese Einkünfte werden in der Kapitalanlagensprache als Einkommenszuwachs bezeichnet und beziehen sich auf den laufenden Gewinn aus dem Verbleib in der Immobilie.
Das wichtigste Merkmal der Mieteinnahmen bei Immobilieninvestitionen ist ihre Stabilität. Die Preise schwanken nicht täglich, wie es bei Aktienanlagen der Fall ist, und wenn man erst einmal einen Mieter gefunden hat, kann man für die Dauer des Vertrages jeden Monat mit einem konstanten Einkommen rechnen.
Die Erfahrungen, die ich mit meinen Kunden gemacht habe, zeigen, dass es selbst für Anfänger in der Immobilienanlage möglich ist, ein stabiles Einkommen zu erzielen, wenn sie die richtige Immobilie auswählen und verwalten. Insbesondere in Japan, wo die Bevölkerung schrumpft, können Sie mit einer kontinuierlichen Nachfrage nach gut gelegenen Immobilien rechnen.
Bei den Mieteinnahmen handelt es sich nicht nur um die "Miete" allein. Sie setzen sich aus mehreren Einkommenspositionen zusammen, und es ist wichtig, jede dieser Komponenten zu verstehen.
Die Miete ist der Kernbestandteil des Einkommens. Sie ist bei Wohnimmobilien von der Umsatzsteuer befreit, bei Gewerbeimmobilien jedoch steuerpflichtig. Die Höhe der Miete hängt von der Lage, dem Alter des Gebäudes, der Ausstattung und anderen Faktoren ab.
Gebühren für gemeinsame Dienste und Verwaltung werden von den Mietern erhoben, um die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung der gemeinsamen Bereiche zu decken. Dazu gehören die Wartung der Aufzüge, Reinigungskosten, Stromrechnungen usw. Da ihre Verwendung rechtlich nicht eingeschränkt ist, können sie nach dem Ermessen des Eigentümers verwendet werden.
Verlängerungsgebühren sind Gebühren, die von Mietern bei der Verlängerung eines Mietvertrags erhoben werden. Sie werden in der Regel auf eine oder zwei Monatsmieten festgesetzt und fallen alle zwei Jahre an. Die Festsetzung einer Verlängerungsgebühr kann jedoch einen Anreiz für den Auszug von Mietern darstellen und sollte daher unter Berücksichtigung der örtlichen Gepflogenheiten und der Situation bei konkurrierenden Objekten festgelegt werden.
Das Schlüsselgeld ist eine Zuwendung, die der Mieter beim Einzug eines neuen Mieters erhält. Im Gegensatz zur Kaution handelt es sich hierbei um ein Einkommen, das bei Auszug des Mieters nicht zurückerstattet werden muss. In den letzten Jahren verzichten immer mehr Immobilien auf ein Schlüsselgeld, um die anfängliche Kostenbelastung der Mieter zu verringern.
Zu den sonstigen Einnahmen gehören Parkgebühren, Gebühren für die Aufstellung von Verkaufsautomaten und Gebühren für Schilderwerbung. Die Erzielung zusätzlicher Einnahmen durch die Nutzung der Eigenschaften der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Faktor zur Verbesserung der Rentabilität.
| Einkommensposten | Beispiele für Beträge | Häufigkeit | Merkmale |
|---|---|---|---|
| Miete | 80.000 Yen | Monatlich | Haupteinkommen, steuerfrei für Wohnzwecke |
| Gemeinsame Ausgaben | 5.000 Yen | Monatlich | Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, unbeschränkte Nutzung |
| Erneuerungsgebühr | 80.000 Yen | Alle 2 Jahre | Vertragserneuerung, variiert von Gebiet zu Gebiet |
| Schlüsselgeld | 80.000 Yen | Bei Einzug | Nur beim ersten Mal, nicht erstattungsfähig |
| Parkgebühr | 10.000 Yen | Monatlich | Die Nachfrage variiert je nach Standort |
Selbst wenn Sie Mieteinnahmen erzielen, bleibt nicht alles davon in Ihrer Tasche. Ein genaues Verständnis des Cashflows, d. h. der tatsächlich verbleibenden Barmittel, ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition.
Zu den Betriebskosten gehören die folgenden Posten
Die Verwaltungskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 5 % der Mieteinnahmen als Auslagerungsgebühr an eine Verwaltungsgesellschaft. Bei einer Selbstverwaltung ist dies nicht notwendig, aber der Zeit- und Arbeitsaufwand für den Umgang mit den Mietern und die Verwaltung des Gebäudes sollte berücksichtigt werden.
Reparaturkosten sind die Kosten für die Instandsetzung von Anlagen, die im Laufe der Zeit kaputt gegangen sind oder sich verschlechtert haben. Je älter die Immobilie ist, desto höher sind in der Regel auch die Reparaturkosten. Es ist wichtig, mit 5-15 % der Mieteinnahmen pro Jahr zu rechnen.
Die Grundsteuer und die Städtebauförderungsabgabe werden nach dem geschätzten Wert der Immobilie erhoben. Die Steuer wird vom Eigentümer zum 1. Januar eines jeden Jahres erhoben und ist in vier Jahresraten zu zahlen.
Die Versicherungsprämien sind für Feuer- und Erdbebenversicherungen bestimmt. Die Mitgliedschaft ist oft obligatorisch für die Aufnahme von Krediten und kostet einige bis mehrere hunderttausend Yen pro Jahr.
Nach Abzug verschiedener Ausgaben und Kredittilgungen von den Mieteinnahmen bleibt also tatsächlich Geld übrig. Bei Investitionsentscheidungen ist es wichtig, diesen Cashflow als Grundlage zu berücksichtigen.
Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen, die jeweils unterschiedliche Merkmale und Risiko-Rendite-Verhältnisse aufweisen. Es ist wichtig, die Merkmale jeder Methode zu verstehen, da die beste Option von den finanziellen Ressourcen, der Erfahrung und der Risikotoleranz des Anlegers abhängt.
Bei der Investition in Eigentumswohnungen handelt es sich um eine Methode, bei der eine einzelne Eigentumswohnung zum Verkauf erworben und als Mietobjekt verwaltet wird. Sie ist eine der am meisten empfohlenen Investitionsoptionen für neue Immobilieninvestoren.
Der größte Vorteil der Investition in Eigentumswohnungen ist die geringe Anfangsinvestition. Im Vergleich zu einer Einzelimmobilie liegen die Anfangskosten bei mehreren Millionen Yen bis zu mehreren zehn Millionen Yen, so dass selbst Angestellte mit Hilfe von Krediten investieren können.
Handelt es sich um eine Eigentumswohnung in guter Lage, werden die Verwaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen von der Verwaltungsgesellschaft übernommen, was den Verwaltungsaufwand für den Eigentümer verringert. Außerdem sind sie beim Verkauf sehr liquide und können bei Bedarf in relativ kurzer Zeit in Bargeld umgewandelt werden.
Andererseits gibt es einige Punkte, die bei Investitionen in eine Eigentumswohnung zu beachten sind: Da nur eine Einheit verwaltet wird, fallen die Mieteinnahmen bei Leerstand komplett weg. Außerdem sind die Renditen aufgrund des geringen Anteils an Grundstücken tendenziell niedriger als bei Einfamilienhäusern.
Wenn ich meine Kunden berate, empfehle ich ihnen, bei der Investition in eine Eigentumswohnung besonderes Augenmerk auf die Lage und die Verwaltung des Gebäudes zu legen. Objekte, die weniger als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt und weniger als 20 Jahre alt sind, können mit einer stabilen Mietnachfrage rechnen.
Die Investition in eine einzelne Wohnung oder Eigentumswohnung ist eine Möglichkeit, das gesamte Gebäude zu besitzen und mehrere Zimmer zu vermieten. Aufgrund von Skaleneffekten ist bei dieser Investitionsmethode mit einer hohen Rentabilität zu rechnen.
Der Hauptvorteil einer Investition in ein einzelnes Gebäude ist die Möglichkeit, sich mehrere Einkommensquellen zu sichern: In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Zimmern bleiben die Mieteinnahmen aus den übrigen neun Zimmern bestehen, selbst wenn ein Zimmer frei wird. Dieser Diversifizierungseffekt macht es einfacher, einen stetigen Cashflow aufrechtzuerhalten.
Da Sie Eigentümer der gesamten Immobilie einschließlich des Grundstücks sind, können Sie außerdem frei über die Bewirtschaftungspolitik für das Gebäude entscheiden. Sie können aktiv Maßnahmen zur Verbesserung der Rentabilität ergreifen, z. B. Wertsteigerung durch Renovierung und Kapitalinvestitionen sowie Anpassung der Mieten.
Die Renditen sind bei Einzelgebäuden tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Bei gebrauchten Wohnungen in ländlichen Gebieten gibt es Objekte mit Flächenrenditen von 10 % und mehr. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, da renditestarke Objekte oft mit einem höheren Risiko in Bezug auf Lage und Bauzustand verbunden sind.
Da es sich um größere Investitionen handelt, können die Anfangsinvestitionen zwischen zehn und hunderten von Millionen Yen liegen. Die Kreditgenehmigung ist ebenfalls strenger, und es wird Wert auf das Jahreseinkommen, den Vermögensstatus und die Investitionserfahrung gelegt. Da sie außerdem für die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich sind, müssen sie einen Reparaturplan aufstellen und sich auf größere Reparaturen vorbereiten.
Bei der Investition in Einfamilienhäuser handelt es sich um eine Methode, bei der Einfamilienhäuser erworben und als Mietobjekte verwaltet werden. Da sie sich an Familien richtet, können die Mieter, wenn sie einmal eingezogen sind, mit einer langen Wohndauer rechnen. Sie zeichnet sich durch eine hohe Bindungsrate der Mieter aus, z. B. aufgrund der Schulbildung der Kinder.
Da Sie bei der Investition in ein Einfamilienhaus sowohl Eigentümer des Grundstücks als auch des Gebäudes sind, können Sie auch mit künftigen Wertsteigerungen des Grundstücks rechnen. Da das Gebäude frei verwaltet und repariert werden kann, lässt es sich außerdem an die Bedürfnisse der Mieter anpassen.
Die Parkplatzbewirtschaftung ist eine Methode zur Nutzung von Grundstücken als Parkflächen. Da kein Bau eines Gebäudes erforderlich ist, kann die Anfangsinvestition zu geringen Kosten getätigt werden. Es gibt zwei Bewirtschaftungsmethoden - monatliches Parken und münzbetriebenes Parken -, die je nach Standort und Nachfrage gewählt werden.
Der Vorteil der Parkraumbewirtschaftung ist die leichte Umrüstbarkeit. Selbst wenn Sie das Grundstück in Zukunft einer anderen Nutzung zuführen wollen, müssen Sie nicht für den Abriss des Gebäudes aufkommen, was eine flexible Flächennutzung ermöglicht.
Gewerbliche Immobilieninvestitionen werden in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Geschäfte und Lagerhallen getätigt. Im Vergleich zu Wohnimmobilien können hier höhere Mieten erzielt werden, sie sind jedoch anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen und haben in der Regel längere Leerstandszeiten.
| Art der Investition | Ungefähre Anfangskosten | Oberflächenrendite | Grad des Risikos | Aufwand für die Verwaltung | Eignung für Anfänger |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5-20 Millionen Yen | 4-6%. | Niedrig | Klein | ◎ |
| Wohnungen mit einer Einheit | 30 bis 100 Millionen Yen | 6-10% ◎ | Mittel | Mittel | △ |
| Eigentumswohnungen mit einer Einheit | 100 Millionen Yen und mehr | 5-8% (5-8%) | Mittel | Groß | ×x |
| Freistehende Häuser | 10-30 Millionen Yen | 5-8% x | Mittel | Mittel | ○ ○ |
| Parken | 1-5 Millionen Yen | 3 - 5% des Gesamtbetrags | Gering | Klein | Kreis |
| Gewerbeimmobilien | 50 Millionen Yen und mehr | 5 - 12%. | Hoch | Groß | ×x |
Wie aus der Tabelle hervorgeht, stehen die anfänglichen Kosten, die Risiken und die erwarteten Erträge in einem engen Zusammenhang. Wenn Sie mit einer Investition beginnen, ist es wichtig, dass Sie je nach Ihren eigenen finanziellen Möglichkeiten und Ihrer Erfahrung den geeigneten Investitionsansatz wählen.
Ein systematischer Ansatz ist unerlässlich, um stabile Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen zu erzielen. Basierend auf meiner Erfahrung in der Beratung von Kunden, sind hier einige konkrete Schritte aufgeführt, die Sie unternehmen können, um Ihre Erfolgschancen zu erhöhen.
Bevor Sie mit der Investition in Immobilien beginnen, sollten Sie sich klare Investitionsziele setzen. Wenn Sie mit unklaren Zielen beginnen, wird es schwierig sein, die richtigen Immobilien auszuwählen und eine Investitionsstrategie zu entwickeln.
Legen Sie ein bestimmtes Einkommensziel fest. Klären Sie, ob Sie ein monatliches Mieteinkommen von 100.000 JPY oder ein jährliches Immobilieneinkommen von 2 Millionen JPY anstreben. Dieses Ziel bestimmt die Höhe der erforderlichen Investition und die Anzahl der Immobilien.
Auch der Investitionszeitraum ist ein wichtiger Faktor: Die Kriterien für die Auswahl der Immobilien hängen davon ab, ob Sie eine kurzfristige Investition mit der Absicht, die Immobilie nach fünf Jahren zu verkaufen, oder eine langfristige Beteiligung von 20 Jahren oder mehr anstreben. Bei langfristigen Investitionen ist das Zukunftspotenzial des Standorts wichtig, während bei kurzfristigen Investitionen die Liquidität des Marktes berücksichtigt wird.
Es ist auch wichtig, Ihre Risikotoleranz zu prüfen. Überlegen Sie sich im Vorfeld, inwieweit Sie das Risiko eines Kapitalverlustes akzeptieren können und ob Sie über die finanziellen Mittel für den Fall eines Leerstandes verfügen.
Klären Sie den Umfang Ihrer Eigenmittel. Legen Sie fest, wie viel Geld Sie als Anzahlung leisten können, wie hoch die Kreditaufnahme maximal sein darf und in welcher Preisspanne die Immobilie liegen soll, in die Sie investieren können.
Ich sage meinen Kunden, dass Investitionen nach Zahlen und nicht nach Emotionen beurteilt werden. Eine klare Zielvorgabe ermöglicht objektive Investitionsentscheidungen.
Die Auswahl der Immobilie ist der wichtigste Faktor, der über den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition entscheidet. Es ist notwendig, den Standort, den Gebäudezustand und die Rentabilität umfassend zu bewerten und eine Entscheidung aus einer langfristigen Perspektive zu treffen.
Die Bedeutung des Standorts
Die Wahl des Standorts ist bei Immobilieninvestitionen so wichtig, dass es heißt: "Standort ist alles". Immobilien in erstklassigen Lagen können eine stabile Mietnachfrage gewährleisten, auch wenn sie etwas älter sind.
Die Verkehrsanbindung ist der wichtigste zu berücksichtigende Faktor. Die Gehzeit zum nächsten Bahnhof, die Verfügbarkeit mehrerer Linien und die Fahrtzeit zum Stadtzentrum werden umfassend bewertet. Ein 10-minütiger Fußweg vom Bahnhof ist wünschenswert, insbesondere bei Wohnungen für Alleinstehende.
Auch die Umgebung hat einen erheblichen Einfluss auf die Zufriedenheit der Mieter. Untersucht werden die Verfügbarkeit von kommerziellen, medizinischen und Bildungseinrichtungen, die öffentliche Sicherheit und künftige Entwicklungspläne.
Auch die demografische Analyse ist wichtig. Wir ermitteln Veränderungen in der Bevölkerung, der Altersstruktur und der Haushaltszusammensetzung des Zielgebiets und prognostizieren die künftige Mietnachfrage.
Alter und Zustand des Gebäudes
Das Alter des Gebäudes wirkt sich direkt auf die Höhe der Mieten und Instandhaltungskosten aus. Neu gebaute Immobilien können höhere Mieten bieten, sind aber auch teurer in der Anschaffung. Immobilien, die 10-20 Jahre alt sind, bieten ein gutes Gleichgewicht zwischen Preis und Miete und sind für Einsteiger zu empfehlen.
Auch die Struktur des Gebäudes ist ein wichtiger Faktor. Gebäude aus Stahlbeton (RC) sind langlebig und haben eine lange gesetzliche Lebensdauer von 47 Jahren, wodurch sie sich für langfristige Investitionen eignen. Wohnungen aus Holz sind zwar billiger, haben aber in der Regel eine kürzere Nutzungsdauer von 22 Jahren und erfordern höhere Reparaturkosten.
Auch der Zustand der Einrichtungen wirkt sich auf die Zufriedenheit der Mieter aus. Achten Sie auf Klimaanlagen, Warmwasserversorgung, Internetzugang und Sicherheitseinrichtungen.
Renditeberechnung und Rentabilitätsbewertung
Die Flächenrendite ist die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Immobilienpreis. Sie wird als einfacher Rentabilitätsindikator verwendet, wobei jedoch Vorsicht geboten ist, da sie die Ausgaben nicht berücksichtigt.
Die tatsächliche Rendite ist die Jahresmiete abzüglich der Betriebskosten geteilt durch den Gesamtpreis der Immobilie und die Anschaffungskosten. Sie stellt die Rentabilität dar, die der Realität näher kommt.
Als Faustregel für die Beratung empfehle ich für Eigentumswohnungen eine Realrendite von 4 % oder mehr und für Einfamilienhäuser 6 % oder mehr. Bei Objekten in guter Lage kann jedoch auch bei einer geringen Rendite die Stabilität wichtig sein.
Bei Immobilieninvestitionen wird häufig eine Finanzierung für den Kauf einer Immobilie eingesetzt. Eine angemessene Finanzierung ermöglicht einen effizienten Einsatz der Eigenmittel und eine Ausweitung des Investitionsvolumens.
Gleichgewicht zwischen Eigenmitteln und Finanzierung
Im Allgemeinen wird ein Eigenfinanzierungsanteil von 20-30 % des Immobilienpreises empfohlen. Je höher der Eigenfinanzierungsanteil ist, desto besser ist die Kreditbewilligung und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen.
Es ist jedoch nicht notwendig, die Immobilie vollständig mit eigenen Mitteln zu erwerben. Ein moderater Leverage-Effekt kann die Investitionseffizienz erhöhen. Wichtig ist, dass der Cashflow nach der Kredittilgung positiv ist.
Verwendung von Immobilien-Investitionskrediten
Für Immobilien-Investitionskredite gelten andere Kriterien als für Hypothekarkredite. Neben dem Jahreseinkommen und dem Arbeitgeber des Kreditnehmers ist auch die Rentabilität des Investitionsobjekts ein wichtiger Faktor.
Die Darlehensbedingungen sind von Finanzinstitut zu Finanzinstitut sehr unterschiedlich. Es ist wichtig, die Bedingungen mehrerer Finanzinstitute zu vergleichen, darunter Stadtbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und Nichtbanken.
Die Darlehenslaufzeit hängt von der Struktur und dem Alter der Immobilie ab: 25-35 Jahre für RC-Bauten und 15-25 Jahre für Holzbauten. Je länger die Darlehenslaufzeit, desto niedriger die monatlichen Raten, aber desto höher die Gesamtrückzahlungen.
Kaufverfahren
Von der Antragstellung bis zur Abwicklung des Immobilienkaufs vergehen in der Regel ein bis zwei Monate. Die wichtigsten Verfahrensschritte sind wie folgt
Beantragen Sie den Kauf der Immobilie und verhandeln Sie den Kaufpreis und die Lieferbedingungen. Wenn man sich auf die Bedingungen geeinigt hat, wird ein Kaufvertrag geschlossen und eine Anzahlung geleistet.
Parallel dazu wird der Hauptantrag für die Finanzierung gestellt. Die erforderlichen Unterlagen werden erstellt, die Immobilie wird als Sicherheit bewertet und der Kreditnehmer wird geprüft.
Nach der Kreditbewilligung wird der Abrechnungstermin vereinbart. Am Abrechnungstermin wird der Restsaldo gezahlt, der Eigentumsübergang registriert, das Darlehen abgewickelt und die Schlüssel übergeben.
Nach dem Kauf der Immobilie beginnen die Anwerbung von Mietern und die Mietverwaltung. Ein angemessenes Verwaltungssystem ist unerlässlich, um stabile Mieteinnahmen zu gewährleisten.
Auswahl eines Verwaltungsunternehmens
Entscheiden Sie, ob die Mietverwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert oder selbst verwaltet werden soll. Für Anfänger empfiehlt sich die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft.
Vergleichen Sie bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft deren Erfolgsbilanz, die abgedeckten Gebiete, die Verwaltungskosten und den Leistungsumfang. Die Fähigkeit, Mieter anzuwerben, Probleme zu lösen und regelmäßig Berichte vorzulegen, sind wichtige Kriterien.
Die übliche Verwaltungsgebühr beträgt etwa 5 % der Mieteinnahmen. Billigere Verwaltungsgesellschaften sind nicht unbedingt besser, und die Auswahl basiert auf einem ausgewogenen Verhältnis zwischen den angebotenen Dienstleistungen.
Mieteranwerbung und Vertrag
Eine wirksame Mieterwerbung ist wichtig, um Leerstandszeiten zu verringern. Es ist notwendig, angemessene Mieten festzulegen, attraktive Fotos der Immobilie zu machen und Informationen an verschiedene Immobilienagenturen weiterzuleiten.
Eine weitere wichtige Aufgabe ist das Screening von Mietinteressenten. Einkommensnachweise, die Bestätigung des Arbeitsplatzes und das Aufstellen eines Bürgen verringern das Risiko von Mietrückständen.
Beim Abschluss eines Mietvertrags werden die Vertragsbedingungen ordnungsgemäß erläutert, wichtige Fragen geklärt und Kautionen und Schlüsselgeld entgegengenommen.
Durch die konsequente Umsetzung dieser Schritte wird die Grundlage für stabile Mieteinnahmen geschaffen. Eine langfristige Perspektive ist bei Immobilieninvestitionen wichtig, und der Schlüssel zum Erfolg liegt in einem systematischen und unüberstürzten Vorgehen.
Wenn Sie Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen erzielen, müssen Sie sicherstellen, dass diese ordnungsgemäß versteuert werden und Sie eine Einkommensteuererklärung abgeben. Es ist wichtig, die Grundstruktur des Steuersystems zu verstehen, damit Sie nicht auf Abzüge verzichten, die Ihnen zustehen, oder aufgrund mangelnder Steuerkenntnisse zu hohe Steuern zahlen.
Mieteinnahmen werden für steuerliche Zwecke als "Immobilieneinkünfte" eingestuft. Das Immobilieneinkommen wird berechnet, indem die notwendigen Ausgaben vom Bruttoeinkommen abgezogen werden.
Zum Immobilieneinkommen gehörende Posten:
Die Mieteinnahmen sind die Haupteinnahmequelle, aber es gibt auch andere Posten wie
Gemeinsame Dienstleistungs- und Verwaltungsgebühren, Erneuerungsgebühren, Schlüsselgeld, Parkgebühren, Gebühren für die Aufstellung von Verkaufsautomaten, Gebühren für Schilderwerbung usw. werden als Immobilienerträge erfasst.
Kautionen werden in der Regel nicht zu den Einnahmen gerechnet, da es sich um Kautionen handelt. Wenn jedoch ein Teil der Kaution beim Auszug des Mieters nicht zurückerstattet wird (z. B. Renovierungskosten), wird er als Ertrag des Jahres verbucht.
| Ausgaben Posten | Beschreibung | Erfassungszeitraum | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|---|
| Verwaltungskosten | Kommissionsgebühr an die Verwaltungsgesellschaft | Wenn gezahlt | 5-10% der Mieteinnahmen |
| Reparaturkosten | Kosten für Reparatur/Ersatz von Ausrüstungen | Wenn sie anfallen | Beachten Sie die Unterscheidung zu Investitionsausgaben |
| Abschreibung | Verringerung des Gebäudewerts | Jährlich | Abschreibungszeiträume variieren je nach Struktur |
| Grundsteuer | Steuer auf Immobilien | Zum Zeitpunkt der Steuerzahlung | Grundstücke und Gebäude zusammen |
| Städtebauliche Steuer | Steuer in Stadtplanungsgebieten | Bei Zahlung der Steuer | Gleichzeitig mit der Grundsteuer zu entrichten |
| Prämien für Sachversicherungen | Prämien für Feuer- und Erdbebenversicherungen | Zum Zeitpunkt der Zahlung | Proportionale Berechnung für mehrere Jahre |
| Zinsen für Darlehen | Zinsanteil des Darlehens | Zum Zeitpunkt der Zahlung | Tilgungszahlungen sind nicht als Ausgaben absetzbar |
| Honorar des Steuerberaters | Gebühren für die Abgabe der Steuererklärung | Zum Zeitpunkt der Zahlung | Nur der Teil, der sich auf das Immobilieneinkommen bezieht |
| Transportkosten | Reisekosten für Immobilienbesichtigungen usw. | Wenn sie anfallen | Nachweis der Arbeitsbezogenheit erforderlich |
| Kommunikationskosten | Kommunikationskosten im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung | Wenn gezahlt | Proportionale Berechnung erforderlich |
Berechnung der Abschreibung
Der Gebäudeteil verliert mit der Zeit an Wert und kann daher jährlich als Abschreibung verbucht werden. Grundstücke unterliegen nicht der Abschreibung.
Für die Berechnung der Abschreibung wird die gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes durch die Bauweise des Gebäudes bestimmt.
Bei gebrauchten Immobilien wird die Nutzungsdauer nach folgender Formel berechnet
In der Regel ist eine Steuererklärung erforderlich, wenn Sie Einkünfte aus Immobilien haben. Angestellte müssen keine Einkommenssteuererklärung abgeben, wenn ihr Immobilieneinkommen unter 200.000 JPY liegt, aber sie müssen eine Steuererklärung für Einwohner abgeben.
Wann eine endgültige Einkommensteuererklärung erforderlich ist:
Bereiten Sie die erforderlichen Unterlagen vor
Die folgenden Unterlagen sind für die Abgabe der Steuererklärung erforderlich. Wenn Sie diese im Voraus organisieren, ist eine reibungslose Einreichung gewährleistet.
Einkommensbezogene Dokumente:
Ausgabenbezogene Unterlagen:
Immobilienbezogene Dokumente:
Zeitplan für die Erklärung
Die Frist für die Abgabe der Steuererklärungen läuft vom 16. Februar bis zum 15. März eines jeden Jahres. Während dieses Zeitraums können Sie Ihr Einkommen für das vergangene Jahr erklären und versteuern.
Steuererklärungen können persönlich beim Finanzamt, per Post oder elektronisch über e-Tax eingereicht werden. Mit e-Tax können Sie Ihre Steuererklärung 24 Stunden am Tag abgeben und erhalten Ihre Erstattung schneller.
Verwendung von blauen Steuererklärungen
Bei der Erklärung von Immobilieneinkünften können Sie eine blaue Steuererklärung einreichen, um von Steuervorteilen zu profitieren.
Die wichtigsten Vorteile einer blauen Steuererklärung:
Um eine blaue Steuererklärung einzureichen, muss im Voraus ein "Antrag auf Genehmigung der blauen Steuererklärung" beim Finanzamt eingereicht werden. Der Antrag muss bis zum 15. März des Jahres eingereicht werden, in dem die blaue Steuererklärung abgegeben werden soll (bei neuen Unternehmen innerhalb von zwei Monaten nach der Geschäftseröffnung).
Nutzung der Gewinn- und Verlustbeteiligung
Wenn Sie mit Ihren Immobilieneinkünften rote Zahlen schreiben, können Sie Ihr Gesamteinkommen und Ihre Steuerlast verringern, indem Sie Ihre Verluste mit anderen Einkünften (z. B. Arbeitseinkommen) zusammenrechnen.
Beachten Sie jedoch, dass Zinsen für Darlehen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grundstücken unter Umständen nicht auf das Gewinn- und Verlustkonto angerechnet werden können.
Da die Besteuerung von Immobilieninvestitionen oft komplex ist, empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren, wenn Fachwissen erforderlich ist. Eine angemessene steuerliche Behandlung kann zur Maximierung der Investitionserträge beitragen.
Obwohl Immobilieninvestitionen eine relativ stabile Anlageform sind, bestehen verschiedene Risiken. Ein angemessenes Verständnis dieser Risiken und das Ergreifen von Gegenmaßnahmen können die Wahrscheinlichkeit eines langfristigen Anlageerfolgs erhöhen.
Leerstandsrisiko
Das Leerstandsrisiko ist das grundlegendste Risiko bei Immobilieninvestitionen. Ein Mieter zieht aus und es werden keine Mieteinnahmen erzielt, bis der nächste Mieter gefunden ist.
Die wichtigste Gegenmaßnahme gegen das Leerstandsrisiko ist die Wahl des richtigen Standorts. Sie können die Leerstandszeit verkürzen, indem Sie ein Objekt in einer für Mieter attraktiven Lage wählen, z. B. in der Nähe eines Bahnhofs, in einer guten Geschäftslage oder in einer sicheren Gegend.
Die Festsetzung einer angemessenen Miete ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Eine im Vergleich zum Marktpreis zu hohe Miete verlängert die Leerstandszeit und mindert somit die Rentabilität. Es sollten regelmäßige Marktuntersuchungen durchgeführt werden, um die Immobilie mit konkurrierenden Objekten zu vergleichen und ein angemessenes Mietniveau beizubehalten.
Eine weitere wirksame Maßnahme ist die Verbesserung der Attraktivität des Objekts. Die Renovierung von Räumen, die Modernisierung von Einrichtungen und die Verschönerung von Gemeinschaftsbereichen können die Zufriedenheit der Mieter erhöhen und einen langfristigen Verbleib in der Immobilie fördern.
Eine diversifizierte Investition in mehrere Objekte kann auch das Risiko von Leerständen verringern: Wenn ein Objekt leer steht, können die Mieteinnahmen aus anderen Objekten die Leerstände ergänzen.
Risiko sinkender Mieten
Es besteht das Risiko, dass die Mieten aufgrund des Alters des Gebäudes und der Veränderungen in der Umgebung sinken. Insbesondere bei Objekten, die älter als 20 Jahre sind, sind Mietrückgänge tendenziell stärker ausgeprägt.
Um dem Risiko sinkender Mieten entgegenzuwirken, ist es wichtig, bei der Auswahl von Objekten auf das Zukunftspotenzial des Standorts zu achten. Wählen Sie Standorte mit langfristigem Nachfragepotenzial und berücksichtigen Sie dabei Sanierungspläne, die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur, demografische Veränderungen usw.
Es ist auch wichtig, die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie durch regelmäßige Instandhaltung und Modernisierung der Einrichtungen zu erhalten. Halten Sie das Mietniveau aufrecht, indem Sie die Klimaanlagen aktualisieren, die Internetumgebung verbessern und Sicherheitseinrichtungen installieren.
Reparaturrisiko.
Es besteht das Risiko unerwarteter Reparaturkosten aufgrund des altersbedingten Verfalls von Gebäuden und Anlagen. Die Reparaturkosten können bei älteren Immobilien besonders hoch sein.
Eine Gebäudebewertung vor dem Kauf einer Immobilie ist wichtig, um Reparaturrisiken vorzubeugen. Lassen Sie einen Sachverständigen den Zustand der Struktur, der Ausstattung, der Außenwände usw. untersuchen und planen Sie künftige Reparaturen.
Legen Sie einen Reservefonds für Reparaturen an, um für eine geplante finanzielle Vorsorge zu sorgen. Wenn Sie 10-15 % der Mieteinnahmen für Reparaturen zurücklegen, können Sie unerwartete Reparaturen bewältigen.
Es ist auch wichtig, größere Reparaturen durch regelmäßige Wartung zu vermeiden. Durch die frühzeitige Erkennung und Behebung kleinerer Mängel lassen sich größere Reparaturkosten vermeiden.
Risiko steigender Zinssätze
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, besteht das Risiko, dass sich Ihre Rückzahlungen aufgrund steigender Zinssätze erhöhen. Die Aufnahme von Krediten mit variablen Zinssätzen ist direkt von den Zinsschwankungen betroffen.
Um dem Risiko steigender Zinsen entgegenzuwirken, sollten Sie eine Kreditaufnahme zu einem festen Zinssatz in Betracht ziehen. Im Falle steigender Zinsen ermöglichen feste Zinssätze feste Rückzahlungen.
Es ist auch wichtig, die Fremdkapitalquote angemessen zu steuern. Eine Erhöhung der Eigenmittelquote kann die Auswirkungen steigender Zinssätze verringern.
Berechnen Sie die Zahlungsströme unter der Annahme steigender Zinsen und prüfen Sie im Voraus, ob die Investition auch bei steigenden Zinsen fortgeführt werden kann.
Katastrophenrisiko.
Es besteht das Risiko, dass die Immobilie durch Naturkatastrophen wie Erdbeben, Feuer oder Überschwemmungen beschädigt wird. Japan ist ein katastrophenanfälliges Land, und es sind entsprechende Gegenmaßnahmen erforderlich.
Die Feuer- und Erdbebenversicherung ist eine grundlegende Maßnahme gegen Katastrophenrisiken. Die Versicherung kann Schäden, die durch Katastrophen verursacht werden, ausgleichen.
Wählen Sie Standorte mit geringem Katastrophenrisiko, indem Sie Gefahrenkarten prüfen. Die Risiken von Überschwemmungen, Erdrutschen und Erdbeben werden im Voraus ermittelt und bei der Wahl der Immobilie berücksichtigt.
Auch die Erdbebensicherheit von Gebäuden ist ein wichtiger Faktor. Die Wahl einer Immobilie, die den neuen Normen für die Erdbebensicherheit (ab 1981) entspricht, verringert das Erdbebenrisiko.
Diversifizierte Investitionen in mehrere Immobilien
Eine diversifizierte Investition in mehrere Immobilien ist ein wirksames Mittel, um stabile Erträge aus Immobilieninvestitionen zu erzielen. Eine Diversifizierung nach Region, Immobilientyp und Alter kann das Risiko verringern.
Eine regionale Diversifizierung verringert die Auswirkungen von wirtschaftlichen Bedingungen und Katastrophen in bestimmten Regionen. Streuen Sie Ihr Risiko, indem Sie in städtischen und vorstädtischen Gebieten und in verschiedenen Präfekturen investieren.
Auch die Diversifizierung der Immobilientypen ist wichtig. Die Kombination von Immobilien mit unterschiedlichen Merkmalen, wie z. B. Eigentumswohnungen, einzelne Wohnungen und Einfamilienhäuser, erhöht die Stabilität.
Eine Diversifizierung des Gebäudealters ermöglicht eine zeitliche Streuung der Reparaturen. So wird vermieden, dass alle Objekte gleichzeitig größeren Reparaturen unterzogen werden, und der Cashflow wird stabilisiert.
Regelmäßige Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben
Immobilieninvestitionen sind langfristige Investitionen, und eine regelmäßige Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben ist wichtig. Die Investitionsstrategien sollten entsprechend den Veränderungen des Marktumfelds angepasst werden.
Etwa einmal im Jahr wird eine detaillierte Analyse der Einnahmen- und Ausgabensituation jeder Immobilie durchgeführt. Dabei werden Trends bei Mieteinnahmen, Ausgaben und Cashflow überprüft und Gegenmaßnahmen für Problemimmobilien erwogen.
Die Marktmieten werden erhoben, um zu prüfen, ob die derzeitige Mietpreisgestaltung angemessen ist. Ist die Miete niedriger als die Marktmiete, wird sie überprüft; ist sie höher, werden Anpassungen vorgenommen, um dem Leerstandsrisiko Rechnung zu tragen.
Wichtig ist auch die Überprüfung des Instandsetzungsplans. Überprüfen Sie den Verfall des Gebäudes und kalkulieren Sie den Zeitplan und die Kosten für die notwendigen Reparaturen neu.
Verstehen der Markttrends
Die Immobilienmärkte werden durch wirtschaftliche Bedingungen, demografische Trends und politische Veränderungen beeinflusst. Es ist wichtig, diese Trends zu verstehen und sie in den Investitionsstrategien zu berücksichtigen.
Demografische Veränderungen haben einen direkten Einfluss auf die Mietnachfrage. Verfolgen Sie regelmäßig die Entwicklung der Bevölkerung, der Altersstruktur und der Zusammensetzung der Haushalte in Ihrem Zielgebiet.
Trends in der Geldpolitik sind ebenfalls wichtig. Änderungen der Zinspolitik und der Kreditvergabevorschriften haben einen erheblichen Einfluss auf Immobilieninvestitionen.
Auch Informationen über Änderungen im Steuersystem werden gesammelt. Da das Steuersystem für Immobilieninvestitionen regelmäßig überprüft wird, halten wir uns über die neuesten Informationen auf dem Laufenden und berücksichtigen sie in unserer Investitionsstrategie.
Zusammenarbeit mit Experten
Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist die Zusammenarbeit mit Experten in verschiedenen Bereichen wichtig. Anstatt alle Entscheidungen allein zu treffen, können Sie bessere Investitionsentscheidungen treffen, wenn Sie deren Fachwissen nutzen.
Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienunternehmen kann Ihnen dabei helfen, Marktinformationen zu sammeln, Immobilien vorzustellen und Sie beim Kauf- und Verkaufsprozess zu unterstützen. Es ist wichtig, ein zuverlässiges Immobilienunternehmen zu finden.
In Zusammenarbeit mit einem Steuerberater erhalten Sie Unterstützung bei der richtigen steuerlichen Behandlung, bei Steuersparmaßnahmen und bei der Steuererklärung. Es ist wichtig, einen Steuerberater zu wählen, der mit Immobilieninvestitionen vertraut ist.
Die Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft kann die Instandhaltung der Immobilie, die Beziehungen zu den Mietern und die Verwaltung der Einnahmen und Ausgaben rationalisieren. Es ist wichtig, ein Unternehmen mit hoher Managementqualität auszuwählen und regelmäßig zu kommunizieren.
Durch die Umsetzung dieser Risikomanagement- und Erfolgsfaktoren ist es möglich, stabile Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen zu erzielen. Entscheidend ist, dass der Vermögensaufbau langfristig angelegt ist und nicht auf kurzfristige Gewinne abzielt.
Wir haben den Mechanismus zur Erzielung von Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen ausführlich erläutert, von grundlegenden Konzepten bis hin zu praktischen Methoden. Wir werden die wichtigsten Punkte noch einmal wiederholen.
Die Erzielung von Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen ist eine Investitionsmethode, von der man erwarten kann, dass sie ein langfristiges, stabiles Einkommen in Form eines Gewinns generiert. Sie setzen sich aus mehreren Einkommensquellen wie Miete, Gemeinschaftskosten, Erneuerungsgebühren und Schlüsselgeldern zusammen, und durch eine geeignete Auswahl und Verwaltung der Immobilien kann ein kontinuierlicher Cashflow gesichert werden.
Es gibt eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten, die von Investitionen in Eigentumswohnungen bis hin zu Investitionen in Einzelobjekte reichen. Anfängern empfehlen wir, in Eigentumswohnungen zu investieren, da die Anfangsinvestitionen relativ gering sind und der Verwaltungsaufwand gering ist. Mit zunehmender Investitionserfahrung und besserer finanzieller Leistungsfähigkeit können Sie eine Ausweitung auf größere Investitionen in Betracht ziehen.
Die Festlegung klarer Investitionsziele, die Auswahl von Objekten mit Schwerpunkt auf der Lage, die Beschaffung ausreichender Finanzmittel und ein effektives Mietmanagement sind für den Erfolg unerlässlich. Vor allem die Wahl des Standorts ist der wichtigste Faktor für den langfristigen Anlageerfolg.
Auf der steuerlichen Seite ist eine ordnungsgemäße Berechnung und Ablage der Immobilienerträge erforderlich. Die Steuerlast kann durch die Verwendung von blauen Steuererklärungen und die Aufteilung von Gewinnen und Verlusten verringert werden. Bei komplexen Steuerverfahren empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Experten.
Im Hinblick auf das Risikomanagement ist es wichtig, Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko, das Mietrückgangsrisiko, das Reparaturrisiko, das Zinssteigerungsrisiko und das Katastrophenrisiko zu treffen. Diversifizierte Investitionen in mehrere Immobilien, regelmäßige Überprüfungen der Einnahmen und Ausgaben und ein Verständnis der Markttrends können zu einem langfristigen Vermögensaufbau beitragen.
Immobilieninvestitionen sind eine Methode des Vermögensaufbaus, die eine langfristige Perspektive einnimmt und nicht auf kurzfristige Gewinne abzielt. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie können Sie durch stabile Mieteinnahmen eine blühende Zukunft erreichen.
Wenn Sie eine Investition in Erwägung ziehen, ist es wichtig, Ihre finanziellen Mittel, Ihre Risikobereitschaft und Ihre Investitionsziele zu klären und mit Bedacht vorzugehen und sich von Experten beraten zu lassen.
A1: Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals hängt von der Art und dem Preis der Immobilie ab, in die Sie investieren. Für eine Investition in eine Eigentumswohnung sollten Sie grob geschätzt 20-30 % des Immobilienpreises als Eigenmittel aufwenden. Für eine Eigentumswohnung mit einem Wert von 20 Millionen Yen benötigen Sie beispielsweise ein Eigenkapital von etwa 4-6 Millionen Yen.
Allerdings müssen Sie auch 7-10 % des Immobilienpreises für verschiedene Kaufkosten (Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Finanzierungsgebühren usw.) aufbringen. Es wird auch empfohlen, etwa 6 Monate der jährlichen Mieteinnahmen als Reserve für Leerstand oder Reparaturen zurückzulegen.
Obwohl es möglich ist, je nach Kreditbedingungen und Finanzinstituten mit weniger Eigenmitteln zu investieren, ist es wichtig, einen bestimmten Betrag an Eigenmitteln zu haben, um eine stabile Investition zu gewährleisten.
A2: Es ist möglich, allein von Mieteinnahmen zu leben, aber es erfordert einen erheblichen Investitionsumfang. Wenn Sie beispielsweise von 300.000 Yen pro Monat leben müssen, ist eine Investition von etwa 72 Millionen Yen für eine Immobilie mit einer realen Rendite von 5 % erforderlich.
In der Praxis ist die gängigste Methode die schrittweise Ausweitung des Investitionsumfangs und die Kombination von Arbeitseinkommen und Mieteinnahmen bei gleichzeitigem Aufbau von Vermögen. Anfänglich wird angestrebt, Mieteinnahmen von etwa 50.000 bis 100.000 JPY pro Monat als zusätzliches Einkommen zu erzielen, und der Umfang der Investitionen wird mit zunehmender Erfahrung und finanziellen Möglichkeiten erweitert.
Der Schlüssel liegt darin, sich nicht ausschließlich auf die Mieteinnahmen zu verlassen, sondern mehrere Einkommensquellen zu erschließen. Unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung ist es empfehlenswert, in Immobilien zu investieren und gleichzeitig ein stabiles Einkommen, z. B. aus einem Angestelltenverhältnis, zu erzielen.
A3: Die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft entlastet Sie erheblich von den alltäglichen Verwaltungsaufgaben. Sie können sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren, denn das Unternehmen kümmert sich in Ihrem Namen um die Anwerbung von Mietern, den Einzug der Mieten, die Behebung von Problemen und die Instandhaltung des Gebäudes.
Völlig mühelos ist dies jedoch nicht. Die Eigentümer müssen regelmäßig Berichte der Verwaltungsgesellschaft prüfen, auf wichtige Entscheidungen reagieren und die Einnahmen und Ausgaben überwachen.
Eine weitere wichtige Aufgabe besteht darin, eine Verwaltungsgesellschaft auszuwählen und deren Managementqualität zu überwachen. Da die Qualität der Antworten von Verwaltungsgesellschaft zu Verwaltungsgesellschaft sehr unterschiedlich ist, sollten Sie deren Leistungen regelmäßig bewerten und gegebenenfalls einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft in Betracht ziehen.
Die Verwaltungsgebühren belaufen sich in der Regel auf etwa 5 % der Mieteinnahmen, aber es ist wichtig, regelmäßig zu überprüfen, ob der Service, den Sie erhalten, diese Kosten wert ist.
A4: Das Leerstandsrisiko ist das grundlegendste Risiko bei Immobilieninvestitionen. In Zeiten des Leerstands werden keine Mieteinnahmen erzielt, so dass Fixkosten wie Kreditrückzahlungen und Verwaltungsgebühren aus eigenen Mitteln bestritten werden müssen.
Die Dauer des Leerstands hängt weitgehend von der Lage, der Attraktivität des Objekts, der Mietpreisgestaltung und den Marktbedingungen ab. Objekte in guten Lagen finden oft innerhalb von ein bis drei Monaten einen Nachmieter, während Objekte in schlechten Lagen sechs Monate und länger leer stehen können.
Der wichtigste Faktor zur Verringerung des Leerstandsrisikos ist die Wahl des Standorts. Sie können die Leerstandszeit verkürzen, indem Sie einen Standort wählen, der für Mieter attraktiv ist, z. B. in der Nähe eines Bahnhofs, mit guten kommerziellen Einrichtungen oder in einer sicheren Gegend.
Darüber hinaus können Sie durch eine Diversifizierung der Investitionen in mehrere Immobilien selbst dann, wenn eine Einheit leer steht, die Einnahmen aus anderen Immobilien ergänzen. Es ist wichtig, das Risiko zu streuen, wenn der Umfang der Investition zunimmt.
A5: Die wichtigsten Merkmale von Immobilieninvestitionen sind ihre Stabilität und ihr Wert als Sachwert. Die Preise schwanken selten so stark wie bei Aktien- und Devisenanlagen, und wenn man erst einmal Mieter gefunden hat, kann man mit einem kontinuierlichen Einkommen rechnen.
Da es sich bei Immobilien um einen realen Vermögenswert handelt, haben sie außerdem eine inflationsabsichernde Wirkung. Mieten und Immobilienpreise steigen in der Regel, wenn die Preise steigen, und es ist davon auszugehen, dass der Wert des Vermögens erhalten bleibt.
Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Möglichkeit, Finanzierungen in Anspruch zu nehmen. Während Eigenkapitalinvestitionen auf Selbstfinanzierung beruhen, kann bei Immobilieninvestitionen der Umfang der Investitionen durch Finanzierung erweitert werden. Eine entsprechende Hebelwirkung kann die Investitionseffizienz erhöhen.
Auf der anderen Seite ist die Liquidität geringer als bei Aktieninvestitionen. Da es mehrere Monate dauert, eine Immobilie zu verkaufen, ist es schwierig, auf eine plötzliche Nachfrage nach Mitteln zu reagieren.
Ein weiteres Merkmal ist der hohe Zeitaufwand für die Verwaltung. Die Instandhaltung der Immobilie und der Umgang mit den Mietern sind erforderlich, aber die Belastung kann durch Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft verringert werden.