Wenn viele Anleger von Immobilieninvestitionen hören, denken sie zuerst an "Zahlen" wie Rendite und Cashflow. Natürlich sind diese Indikatoren bei Investitionsentscheidungen äußerst wichtig. Doch in vielen Fällen führt das Streben nach Zahlen allein dazu, dass der Wert der mächtigsten Waffe, die Immobilieninvestitionen von Natur aus besitzen, übersehen wird: Zeit.
In ihrem Streben nach kurzfristigen Gewinnen treffen sie zu schnell voreilige Entscheidungen und freuen sich oder sind traurig über die kleinste Veränderung auf dem Markt. Dies ist eines der typischen Muster des Scheiterns bei Immobilieninvestitionen. Im Grunde genommen sind Immobilieninvestitionen kein Kurzstreckenrennen, sondern eher ein Marathon, bei dem es darum geht, langfristig ein Vermögen aufzubauen.
In diesem Artikel erläutern wir als INA & Associates Ltd. das Wesen und die spezifischen Methoden der Immobilienanlagestrategie "Zeit zum Verbündeten machen", die wir aus professioneller Sicht schon immer betont haben. Der stetige Aufbau von Einkommensgewinnen, der beschleunigte Vermögenszuwachs durch den Zinseszinseffekt und die steuerlichen Vorteile. Das Verständnis dieser Faktoren, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, ist der erste Schritt zu einem stabilen Vermögensaufbau. Der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen liegt in einem tiefen Verständnis und der strategischen Nutzung des Konzepts "Zeit", das jenseits der Zahlen existiert.
Ein grundlegendes Konzept in der Welt der Investitionen ist die Idee des "Zeitwerts des Geldes". Dabei handelt es sich, kurz gesagt, um den Grundsatz, dass zehntausend Yen in der Gegenwart mehr wert sind als zehntausend Yen in der Zukunft. Dieser Unterschied ergibt sich aus zwei Hauptfaktoren.
Der eine sind die "Opportunitätskosten". Die gegenwärtig vorhandenen Mittel haben das Potenzial, zukünftige Gewinne zu erzielen, wenn sie investiert werden. Wenn das Geld zum Beispiel zu einem jährlichen Zinssatz von 5 % angelegt werden kann, wird es in einem Jahr auf 10.500 Yen anwachsen. Wenn man das Geld erst in der Zukunft erhält, ist diese Anlagemöglichkeit verloren.
Das andere ist die Ungewissheit (Risiko). Es gibt keine Garantie dafür, dass zukünftige Versprechen erfüllt werden. Das Risiko von Forderungsausfällen und die Möglichkeit, dass der Wert des Geldes selbst aufgrund der Inflation sinkt, müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Dieses Konzept des Zeitwerts des Geldes ist bei Immobilieninvestitionen äußerst wichtig. Immobilien, die in der Zukunft Cashflow in Form von Mieteinnahmen generieren, sind ein Vermögenswert, der den Zeitwert verkörpert. Mit der Rückzahlung von Krediten steigt der Nettovermögenswert, und es ist zu erwarten, dass die Inflation auch die Mieten und Immobilienwerte erhöht. Auf diese Weise sind Immobilieninvestitionen ein hervorragendes Mittel, um den Zeitwert zu maximieren und ein stabiles Einkommen in der Zukunft zu erzielen.
Wenn man bei Immobilieninvestitionen die "Zeit" auf seiner Seite hat, d. h. Immobilien langfristig hält, bringt das zahlreiche Vorteile mit sich, die mit anderen Finanzinstrumenten nur schwer zu erreichen sind. Es gibt Strategien, die auf kurzfristige Kapitalgewinne abzielen, aber für einen stabilen Vermögensaufbau ist das langfristige Halten von Immobilien der richtige Weg.
Stetige Akkumulation von Einkommensgewinnen: Der größte Vorteil des langfristigen Haltens sind die kontinuierlichen monatlichen Mieteinnahmen (Einkommensgewinne). Dies ist die Grundlage für einen stetigen Vermögensaufbau, da es einen stabilen Cashflow gewährleistet, der von kurzfristigen Schwankungen der Marktpreise unabhängig ist.
Vermögensaufbau durch den Zinseszinseffekt: Der "Zinseszinseffekt" funktioniert, indem die erwirtschafteten Mieteinnahmen, statt in den Konsum zu fließen, als vorzeitige Rückzahlung oder als Anzahlung für die nächste Immobilie reinvestiert werden. Selbst wenn die anfängliche Rendite gering ist, erhöht sich das Kapital im Laufe der Zeit, und es ist ein Schneeballeffekt bei der Vermögensvermehrung zu erwarten.
Steuerliche Vorteile (niedrigerer langfristiger Steuersatz auf das Übertragungseinkommen ): Die Steuer auf den Gewinn (Übertragungseinkommen) aus dem Verkauf von Immobilien variiert stark in Abhängigkeit von der Haltedauer. Beträgt die Haltedauer weniger als fünf Jahre, liegt der Steuersatz als "kurzfristiges Übertragungseinkommen" bei ca. 39 %, beträgt die Haltedauer jedoch mehr als fünf Jahre, wird es zum "langfristigen Übertragungseinkommen" und der Steuersatz sinkt deutlich auf ca. 20 %.
Renditestarker Betrieb nach Darlehensrückzahlung: Wird eine Immobilie mit einem Investitionsdarlehen erworben, entfällt die Belastung durch die Darlehensrückzahlung, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und ein großer Teil der Mieteinnahmen verbleibt. Dies verbessert den Cashflow erheblich und ermöglicht extrem hohe Renditen.
Ausgleich des Risikos von Marktschwankungen: Obwohl es auf dem Immobilienmarkt Preisschwankungen gibt, steigen die Preise langfristig gesehen mit dem Wirtschaftswachstum allmählich an. Indem man eine Immobilie über einen langen Zeitraum hält, anstatt sie bei einem kurzfristigen Rückgang überstürzt zu verkaufen, kann man das Risiko von Preisschwankungen ausgleichen und die Chance auf einen späteren Wertzuwachs des Vermögens erhöhen.
Um die Unterschiede zwischen den beiden Varianten besser zu verstehen, werden in der nachstehenden Tabelle die wichtigsten Positionen miteinander verglichen.
| Position | Kurzfristige Bestände (fünf Jahre oder weniger) | Langfristige Bestände (über 5 Jahre) |
|---|---|---|
| Haupteinkommensquelle | Kapitalgewinne (Handelsmargen) | Einkommensgewinn (Mieteinnahmen) |
| Steuersatz für Transfereinkommen | 39.63% (20.315%) | 20.315% (20.315%) |
| Risiken. | Hohes Risiko von kurzfristigen Schwankungen der Marktpreise | Risiko sinkender Leerstände und Mieten, steigende Zinssätze |
| Stabilität der Einnahmen | Instabil (weitgehend abhängig von den Marktbedingungen) | Relativ stabil |
| Zeit und Aufwand | Viel durch wiederholten Kauf und Verkauf von Immobilien | Relativ wenig (Verwaltung kann ausgelagert werden) |
| Zinseszins-Effekt | Schwierig zu genießen | Kann maximiert werden |
Es ist also klar, dass langfristiges Halten einen überwältigenden Vorteil in Bezug auf Stabilität, Besteuerung und Vermögenswachstumspotenzial hat. Natürlich hängt die beste Wahl von den individuellen Anlagestrategien und den wirtschaftlichen Bedingungen ab, aber für den Vermögensaufbau sollte das langfristige Halten mit der Zeit auf Ihrer Seite die grundlegende Strategie sein.
Nachdem Sie verstanden haben, dass langfristiges Halten von Vermögenswerten vorteilhaft ist, ist der nächste wichtige Schritt eine konkrete Strategie, um diese Vorteile zu maximieren. Es reicht nicht aus, die Zeit einfach verstreichen zu lassen, um ihre Vorteile voll auszuschöpfen. In diesem Abschnitt werden drei Schlüsselstrategien zur Beschleunigung des Vermögensaufbaus beschrieben.
Die Macht des Zinseszinses ist bei langfristigen Immobilieninvestitionen immens wirksam. Indem man die erzielten Mieteinnahmen aktiv reinvestiert, anstatt sie einfach zu sparen, wächst das Vermögen schneller.
Konkret wird ein Teil der Mieteinnahmen zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredits verwendet, wodurch sich die Rückzahlungsfrist verkürzt und eine Kreditlinie für den schnelleren Erwerb der nächsten Immobilie gesichert wird. Anschließend verwenden sie eine Kombination aus eigenen Mitteln und dem neuen Kredit, um die Anzahl der Immobilien auf eine zweite und dritte Immobilie zu erhöhen. Durch die Wiederholung dieses Zyklus steigt der Cashflow stetig an, und der Umfang der Vermögenswerte nimmt drastisch zu. Im Allgemeinen dauert es mehr als 10 Jahre, bis sich die Auswirkungen des Zinseszinses bemerkbar machen, aber bei Immobilieninvestitionen hängt die Geschwindigkeit des Vermögensaufbaus entscheidend davon ab, wie effizient dieser Reinvestitionszyklus durchgeführt wird.
Die Quelle der Reinvestitionsstrategie ist ein stabiler täglicher Cashflow. Der Cashflow bei Immobilieninvestitionen wird nach der folgenden Formel berechnet
Cashflow = jährliche Mieteinnahmen - (Kredittilgung + Instandhaltungs- und Reparaturkosten + Grundsteuer und sonstige Ausgaben)
Es ist wichtig, diesen "Cashflow" zu maximieren und zu stabilisieren. Um dies zu erreichen, ist es wichtig, einen hohen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten, indem man natürlich die richtigen Objekte auswählt, aber auch die täglichen Ausgaben kontrolliert. Auch aus Sicht des Risikomanagements ist es notwendig, immer einen gewissen Betrag an Barmitteln für unerwartete Reparaturen oder Leerstände bereitzuhalten. Ein stabiler Cashflow schafft einen mentalen Spielraum und ermöglicht es Ihnen, langfristig gesehen ruhige Investitionsentscheidungen zu treffen.
Zeit ist ein Gut, das allen gleichermaßen zur Verfügung steht. Und bei Immobilieninvestitionen ist ein früher Start an sich schon ein großer Vorteil. Nehmen wir zum Beispiel das Gesetz der 72, das eine einfache Berechnung der Zeit liefert, die ein Vermögenswert braucht, um seinen Wert zu verdoppeln.
72 ÷ Zinssatz (%) ≈ Anzahl der Jahre, die das Vermögen braucht, um sich zu verdoppeln
Wenn Sie im Alter von 30 Jahren beginnen, verdoppelt sich Ihr Vermögen im Alter von 42 Jahren, vervierfacht sich im Alter von 54 Jahren und verachtfacht sich im Alter von 66 Jahren. Beginnen Sie dagegen im Alter von 40 Jahren, vervierfacht es sich schließlich im Alter von 64 Jahren. Dieser Unterschied kann im Laufe der Zeit gewaltig sein. Natürlich ist dies eine einfache Berechnung und in der Realität gibt es viele Variablen, aber es reicht aus, um den Vorteil eines frühen Starts zu verstehen: Die junge Generation in ihren 20er und 30er Jahren kann die Zeit als ihre größte Waffe nutzen.
Langfristiges Eigentum bringt zwar viele Vorteile mit sich, aber es gibt auch Risiken und Vorsichtsmaßnahmen, die damit verbunden sind. Diese Risiken im Voraus zu verstehen und geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen, ist für eine langfristig stabile Vermögensverwaltung unerlässlich.
Das größte Risiko bei Immobilieninvestitionen ist das "Leerstandsrisiko", d. h. das Risiko, keine Mieter zu finden, was zu einem Verlust an Mieteinnahmen führt. Um dieses Risiko zu minimieren, ist die wichtigste Phase die der Objektauswahl. Demografie und Mietnachfrage müssen gründlich analysiert werden, um Gebiete und Immobilien zu ermitteln, in denen in Zukunft eine stabile Nachfrage zu erwarten ist. Von entscheidender Bedeutung ist auch die Auswahl einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft, die mit der Anwerbung von Mietern und der unverzüglichen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie nach dem Auszug der Mieter betraut wird, um die Leerstandszeit zu verkürzen.
Gebäude altern mit der Zeit und erfordern regelmäßige Instandhaltung und größere Reparaturen. Es ist notwendig, einen langfristigen Reparaturplan aufzustellen und systematisch Mittel für unerwartete und teure Ausgaben wie den Austausch von Warmwasserbereitern, den Anstrich von Außenwänden und die Abdichtung von Dächern zurückzustellen. Die Vernachlässigung dieser Wartungs- und Verwaltungskosten kann zu einer erheblichen Verschlechterung des Cashflows und zum Scheitern des Investitionsplans selbst führen.
Der langfristig stabile Immobilienmarkt ist einer Vielzahl schwankender Faktoren ausgesetzt, z. B. steigenden Zinsen, Veränderungen des Wirtschaftsklimas oder lokalen Katastrophen. Die Risiken lassen sich verringern, indem man seine Investitionen auf mehrere Immobilien verteilt, anstatt sich auf ein bestimmtes Gebiet oder einen bestimmten Immobilientyp zu konzentrieren. Wichtig ist auch, dass Sie immer einen Finanzplan mit genügend Vorlaufzeit haben und bereit sind, flexibel auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren, damit Sie nicht überstürzt verkaufen müssen, wenn sich die Marktbedingungen verschlechtern.
In diesem Artikel wurde erläutert, dass der Erfolg von Immobilieninvestitionen nicht in kurzfristigen "Zahlen", sondern in der langfristigen Nutzung der "Zeit" liegt.
Immobilieninvestitionen sind eine äußerst rationelle Methode des Vermögensaufbaus, die Ihnen, wenn Sie die Zeit auf Ihrer Seite haben, Vorteile bietet, die mit anderen Investitionsmethoden nur schwer zu erreichen sind, wie z. B. die stetige Akkumulation von Einkommensgewinnen, beschleunigter Vermögenszuwachs durch Zinseszins und erhebliche Steuervorteile. Es ist eine Methode des Vermögensaufbaus, die nicht von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflusst wird, sondern eine langfristige Perspektive einnimmt und Ihr Vermögen stetig wachsen lässt. Wir sind der festen Überzeugung, dass dieser Weg der sicherste Weg zu finanzieller Stabilität und Zukunftssicherheit ist.
Entscheidend ist, so früh wie möglich damit zu beginnen, die Zeit optimal zu nutzen und die erwirtschafteten Erträge kontinuierlich zu reinvestieren. Natürlich sind professionelles Wissen und ein angemessenes Risikomanagement für diesen Prozess unerlässlich. Für welche Immobilie sollten Sie sich entscheiden, wie sollten Sie Ihre Finanzen planen und wie sollten Sie auf die Veränderungen des Marktes reagieren? Es ist nicht einfach, auf eigene Faust die besten Antworten auf diese Fragen zu finden.
INA&Associates ist eine "Humankapital-Investmentgesellschaft", die eng mit der individuellen Situation und den Zielen eines jeden Kunden zusammenarbeitet und die optimale Immobilieninvestitionsstrategie aus einer langfristigen Perspektive vorschlägt. Wenn Sie Fragen oder Bedenken zu Immobilieninvestitionen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir versprechen Ihnen, Ihr bester Partner zu sein, um Ihre Zukunft zu gestalten.
Q1: Warum ist Zeit bei Immobilieninvestitionen wichtig?
A1: Es gibt drei Hauptgründe, warum Zeit wichtig ist. Erstens kann durch das Halten der Immobilie über einen langen Zeitraum ein stabiles Mieteinkommen (Einkommenszuwachs) auf einer kontinuierlichen Basis erzielt werden. Zweitens kann durch die Reinvestition der erwirtschafteten Erträge ein Zinseszinseffekt eintreten, der das Vermögen anwachsen lässt. Drittens wird bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren der Steuersatz bei der Veräußerung des Vermögenswerts erheblich reduziert.
F2: Was ist vorteilhafter: langfristiges oder kurzfristiges Halten?
A2: Wenn Sie einen stabilen Vermögensaufbau anstreben, ist langfristiges Halten von überragendem Vorteil. Kurzfristiges Halten unterliegt einem größeren Risiko von Marktpreisschwankungen und höheren Steuersätzen. Langfristiges Halten eignet sich dagegen für einen stetigen Vermögensaufbau, da es stabile Mieteinnahmen gewährleistet und steuerlich begünstigt ist.
F3: Wie lange dauert es, bis sich der Zinseszinseffekt einstellt?
A3: Im Allgemeinen dauert es mehr als 10 Jahre, bis sich die Auswirkungen des Zinseszinses deutlich bemerkbar machen. Bei Immobilieninvestitionen lassen sich die Effekte schneller realisieren, wenn man den Zyklus der Verwendung der Mieteinnahmen für die vorzeitige Rückzahlung oder den Kauf der nächsten Immobilie fortsetzt.
F4: Wie viele Jahre muss ich die Immobilie halten, um in den Genuss des langfristigen Grunderwerbsteuersatzes zu kommen?
A4: Am 1. Januar des Jahres, in dem die Immobilie verkauft wird, muss sie seit mehr als fünf Jahren im Besitz sein. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, sinkt der Steuersatz auf das Veräußerungsergebnis deutlich von kurzfristigem Besitz (ca. 39 %) auf ca. 20 %.
F5: Was ist das Wichtigste, um die Zeit für sich arbeiten zu lassen?
A5: Das Wichtigste ist, so früh wie möglich mit den Investitionen zu beginnen. Je früher man damit anfängt, desto länger kann man vom Zinseszinseffekt profitieren, was ein großer Vorteil beim Vermögensaufbau ist. Ebenso wichtig ist es, eine konsistente Strategie mit einer langfristigen Perspektive zu verfolgen und sich nicht von kurzfristigen Marktbewegungen beeinflussen zu lassen.