Für Anfänger, die in Tokio in Immobilien investieren wollen, ist es wichtig, die anfänglichen Kosten zu kennen, die zusätzlich zum Immobilienpreis anfallen (die so genannten Ausgaben). Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten wie Maklergebühren und Steuern an, und der Gesamtbetrag wird im Allgemeinen mit etwa 15 % des Immobilienpreises beziffert. Für eine Immobilie im Wert von 30 Millionen Yen müssen Sie zum Beispiel etwa 4,5 Millionen Yen einplanen, für eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen etwa 15 Millionen Yen. Für die Finanzplanung und das Risikomanagement ist es sehr wichtig, dass Sie diese Anfangskosten richtig einschätzen und in Ihren Planungen berücksichtigen.
In diesem Artikel werden der Marktpreis (ausgehend von der Region Tokio) und die Aufschlüsselung der anfänglichen Investitionskosten für Immobilien detailliert erläutert. Außerdem werden spezifische Methoden zur Senkung der Anfangskosten vorgestellt, die Anfänger kennen sollten, einschließlich einer Perspektive des Risikomanagements. Bitte lesen Sie diesen Abschnitt, damit Ihre Immobilieninvestition ein Erfolg wird.
Die Anfangskosten einer Immobilieninvestition setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis der Immobilie selbst und den sonstigen Kosten, die mit dem Kaufverfahren und dem Vertrag verbunden sind. Als allgemeiner Richtwert gilt, dass der Gesamtbetrag der Anfangskosten etwa 10-15 % des Immobilienpreises beträgt. Auch wenn einige niedrigere Schätzungen wie "nur 7 % des Immobilienpreises" anführen, ist es sicherer, mit etwa 15 % des Immobilienpreises zu rechnen, wenn man eine Anlageimmobilie im Raum Tokio kauft oder einen Kredit aufnimmt. Je höher der Immobilienpreis ist, desto geringer ist in der Regel der Anteil der sonstigen Kosten, aber Sie müssen immer noch etwa 10 % des Immobilienpreises zahlen. Zu beachten ist auch, dass der Anteil der Anschaffungskosten höher ist als bei einem Barkauf, da bei Aufnahme eines Kredits Kreditgebühren und Versicherungsprämien hinzukommen.
Wird beispielsweise eine gebrauchte Eigentumswohnung (in Tokio) für 50 Millionen Yen mit einem Kredit gekauft, so kostet allein die Maklergebühr (ca. 3 % plus Verbrauchssteuer) etwa 1,7 Millionen Yen. Rechnet man darüber hinaus verschiedene Steuern, Registrierungsgebühren, Feuerversicherungsprämien und kreditbezogene Kosten hinzu, so ergeben sich anfängliche Kosten von etwa mehreren Millionen Yen. Für Anfänger ist es wichtig, den Marktpreis für die Anfangskosten im Voraus zu kennen und sich systematisch Geldmittel zu beschaffen, da es unmöglich sein kann, mit dem eigentlichen Kaufverfahren fortzufahren, wenn nicht genügend persönliche Mittel zur Verfügung stehen.
Was sind nun die einzelnen Posten, die zu den anfänglichen Kosten einer Immobilieninvestition gehören, und wie hoch sind die jeweiligen Kosten? Die wichtigste Aufschlüsselung wird im Folgenden erläutert.
Maklergebühr: Dies ist die Gebühr, die an das Immobilienbüro gezahlt wird, das Sie mit der Vermittlung des Immobilienverkaufs beauftragt haben. Die Obergrenze ist gesetzlich auf "3 % des Immobilienpreises + 60.000 JPY (plus Verbrauchssteuer)" festgelegt, und in vielen Fällen wird der volle Betrag dieser Obergrenze (plus Verbrauchssteuer) erhoben. Auch die Maklergebühren sind bei Investitionsobjekten in Tokio, wo die Immobilienpreise hoch sind, teuer und machen einen großen Teil der Anschaffungskosten aus. Beträgt der Immobilienpreis beispielsweise 50 Millionen Yen, beläuft sich allein die Maklergebühr auf etwa 1,71 Millionen Yen (einschließlich Steuern).
Registrierungskosten (Registrierungssteuer usw.): Dies sind die Kosten für die Registrierung der Eigentumsübertragung der Immobilie und die Registrierung einer Hypothek bei der Inanspruchnahme eines Darlehens. Es wird eine nationale Steuer, die so genannte Registrierungs- und Lizenzsteuer, erhoben, die für die Eintragung der Eigentumsübertragung von Grundstücken und Gebäuden jeweils 2 % des Grundsteuermesswerts und für die Eintragung einer Hypothek für ein Wohnungsbaudarlehen 0,4 % des Darlehensbetrags beträgt. Zu diesen Eintragungsgebühren kommen noch die Gebühren für die Gerichtsvollzieher, die die Eintragungsverfahren in Ihrem Namen durchführen (zwischen einigen zehntausend und mehreren hunderttausend Yen), sowie die Stempelgebühr für den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag hinzu. Je nach Immobilienpreis kann sich die Summe dieser Registrierungskosten auf mehrere Hunderttausend Yen belaufen und einen nicht zu vernachlässigenden Anteil an den gesamten Anschaffungskosten ausmachen.
Darlehens- und Bürgschaftsgebühren (kreditbezogene Kosten): Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, fallen verschiedene Gebühren an das Finanzinstitut an. Ein typisches Beispiel ist die Darlehensverwaltungsgebühr, die je nach Darlehenssumme und Finanzinstitut in der Regel zwischen einigen zehntausend und mehreren hunderttausend Yen liegt. Bei vielen privaten Bankkrediten wird auch eine Kreditbürgschaftsgebühr verlangt, wenn eine Bürgschaftsgesellschaft eingeschaltet wird. Diese Gebühr beträgt, wenn sie im Voraus als Pauschalbetrag gezahlt wird, mehrere % des Kreditbetrags (je nach Kreditbetrag mehrere hunderttausend bis mehrere hunderttausend Yen). Die Bürgschaftsgebühr variiert je nach Finanzinstitut und Kreditbedingungen, und einige Banken schlagen sie auf den Zinssatz auf, ohne dass eine Bürgschaftsgebühr anfällt. In jedem Fall sollten Sie bedenken, dass diese kreditbezogenen Kosten bei der Inanspruchnahme eines Kredits zu den Anfangskosten hinzukommen, so dass die anfängliche Belastung höher ist als bei einem Barkauf.
Feuerversicherungsprämien: Dies sind die Versicherungsprämien zum Schutz der Immobilie gegen Feuer und Naturkatastrophen. Finanzinstitute verlangen in der Regel eine Feuerversicherung, wenn sie ein Darlehen aufnehmen, und die Prämien für mehrere Jahre werden bei Vertragsunterzeichnung in einer Summe gezahlt. Die Versicherungsprämien variieren je nach Gebäudestruktur (z. B. Holz- oder Stahlbetonkonstruktion), Gesamtfläche, Alter des Gebäudes und Deckung, aber auch je nachdem, ob es sich bei der Eigentumswohnung um eine einzelne Einheit oder ein einzelnes Gebäude handelt. Für eine Investition in eine Eigentumswohnung in einem städtischen Gebiet von Tokio liegen die Kosten bei etwa ¥50.000 bis mehreren hunderttausend Yen, während sie für eine Investition in ein einzelnes Wohngebäude bei etwa ¥100.000 bis mehreren hunderttausend Yen liegen. Beachten Sie, dass bei Abschluss einer freiwilligen Erdbebenversicherung eine separate Prämie anfällt.
Grunderwerbssteuer: Hierbei handelt es sich um eine einmalige Steuer, die auf den Erwerb von Grundstücken erhoben wird. Einige Zeit nach dem Kauf (in der Regel einige bis sechs Monate nach dem Erwerb) wird von der zuständigen Kommunalbehörde ein Steuerbescheid verschickt, und die Steuer wird grundsätzlich zu einem Satz von 4 % auf den Grundsteuer-Schätzwert erhoben, der die Bemessungsgrundlage darstellt. Es gibt jedoch Maßnahmen zur Steuerermäßigung für Wohnimmobilien, die es ermöglichen, einen bestimmten Betrag vom veranlagten Wert abzuziehen oder den Steuersatz auf 3 % zu senken (abhängig von Bedingungen wie der Grundfläche der Immobilie). Die Grunderwerbssteuer ist bei der Übergabe der Immobilie nicht zu zahlen, aber ein hoher Betrag wird fällig, wenn Sie sie vergessen, also denken Sie an diese Kosten und planen Sie Ihre Finanzen im Voraus.
Dies ist eine Aufschlüsselung der wichtigsten anfänglichen Kosten. Darüber hinaus wird bei der Abrechnung eine Abwicklungsgebühr für die Grundsteuer des laufenden Jahres und die Stadtplanungssteuer fällig (eine Abwicklungsgebühr, die dem Verkäufer anteilig für den Zeitraum ab dem Tag der Übergabe zu zahlen ist). Im Allgemeinen kann man bei Investitionen in Immobilien in Tokio mit Anfangskosten von etwa 15 % des Immobilienpreises rechnen. Wenn die Anfangskosten leicht übersehen werden, kann es passieren, dass Sie mehr Geld brauchen als gedacht und nicht genügend Mittel zur Verfügung haben. Es ist wichtig, vor dem Kauf eine Simulation durchzuführen, die alle anderen Kosten einbezieht, und einen Finanzplan zu erstellen, der genügend Zeit vorsieht.
Obwohl die Anfangskosten beträchtlich sein können, ist es möglich, die Belastung durch eine Reihe von Maßnahmen zu verringern. Bei dem Versuch, die Kosten zu senken, müssen jedoch die mit diesen Methoden verbundenen Risiken und Nachteile berücksichtigt und eine ausgewogene Entscheidung getroffen werden. In diesem Abschnitt werden konkrete Maßnahmen zur Senkung der Anfangskosten vorgestellt, die Anfänger auch unter dem Gesichtspunkt des Risikomanagements umsetzen können.
Obwohl die Feuerversicherungsprämien keinen großen Teil der Anfangskosten ausmachen, sind sie ein Posten, an dem je nach Vertragsgestaltung gespart werden kann. Die Prämien können gesenkt werden, indem der Plan der Versicherungspolice überprüft und die Deckung auf das Notwendige und Ausreichende optimiert wird. Legen Sie beispielsweise den Gebäudewert (Versicherungsbetrag) auf ein angemessenes Niveau fest, um eine übermäßige Entschädigung zu vermeiden, setzen Sie eine Selbstbeteiligung fest, um die Prämien zu senken, und streichen Sie unnötige Klauseln. Je nach Struktur und Lage der Immobilie können die Prämien durch Einschränkung des Deckungsumfangs an das Risiko angepasst werden.
Auf der anderen Seite ist zu beachten, dass man sich ernsthaften Risiken aussetzt, wenn man so sehr auf Prämieneinsparungen bedacht ist, dass man den notwendigen Versicherungsschutz einschränkt. Die Frage, ob man eine Erdbebenversicherung abschließen sollte oder nicht, ist in Japan, einem erdbebengefährdeten Land, besonders heikel. Die Erdbebenversicherung deckt das Risiko von Bränden und Einstürzen ab, die durch Erdbeben verursacht werden, allerdings ist die Prämienbelastung hoch. Das Gebiet um Tokio wurde ebenfalls als erdbebengefährdet eingestuft, da es direkt unter der Hauptstadt liegt. Der Verzicht auf eine Erdbebenversicherung kann eine Option sein, wenn das Gebäude über eine hohe Erdbebensicherheit verfügt, aber im Allgemeinen ist es gefährlich, keine Erdbebenversicherung abzuschließen und nur der Prämieneinsparung Vorrang zu geben. Es kommt darauf an, die erforderliche Deckung entsprechend dem Risikoprofil der Immobilie zu bestimmen und dies mit den Prämien in Einklang zu bringen. Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Versicherungsgesellschaften und wählen Sie den richtigen Tarif, um unnötige Prämienausgaben zu vermeiden und gleichzeitig auf eventuelle Katastrophen vorbereitet zu sein.
Die anfänglichen Kosten für Immobilieninvestitionen werden von Anfängern oft übersehen, aber sie sind ein wichtiger Faktor, der über Erfolg oder Misserfolg einer Investition entscheiden kann. Beim Kauf einer Immobilie in der Region Tokio sollten Sie bedenken, dass die Anfangskosten bis zu 15 % des Immobilienpreises ausmachen können, so dass Sie Ihre Finanzen entsprechend planen müssen. Wenn Sie die Aufschlüsselung der Maklergebühren und der verschiedenen Steuern und Abgaben genau kennen und wissen, wann Sie wie viel bezahlen müssen, brauchen Sie nicht in Panik zu geraten, wenn Sie den Vertrag unterschreiben.
Auch die Hürde der unzureichenden Eigenmittel können Sie vielleicht überwinden, indem Sie Maßnahmen ergreifen, um die Anfangskosten zu senken. Jede Kostensenkungsmaßnahme hat jedoch ihre Vor- und Nachteile, und es ist wichtig, ein Gleichgewicht im Hinblick auf das Risikomanagement zu finden, anstatt einfach nur die Ausgaben zu senken. Mit dem Rat vertrauenswürdiger Experten sollten Sie versuchen, ein Gleichgewicht zwischen der Verringerung der anfänglichen Kostenbelastung und der Risikominderung zu finden.
Schließlich sind unerwartete Ausgaben bei Immobilieninvestitionen vorprogrammiert. Wenn Sie sich nach der Zahlung der Anfangskosten einen gewissen Überschuss sichern, können Sie unerwartete Reparaturen oder einen Rückgang der Einnahmen und Ausgaben aufgrund von Leerständen gelassen hinnehmen. Starten Sie eine solide Immobilieninvestition in Tokio mit gründlichen Kenntnissen und Vorbereitungen hinsichtlich der Anfangskosten.