In den letzten Jahren haben Immobilieninvestitionen als Mittel zur Erzielung eines stabilen Einkommens und zum Vermögensaufbau an Bedeutung gewonnen, und immer mehr Neueinsteiger steigen in den Markt ein. Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen und unsicherer Renten mögen viele Menschen denken, dass sie, wenn sie ein nachhaltiges Zusatzeinkommen erzielen können... Immobilieninvestitionen sind jedoch kein einfacher Weg. Es gibt viele Fälle, in denen Anfänger aufgrund mangelnder Kenntnisse und Vorbereitung scheitern.
Laut einer Umfrage einer Immobilieninformations-Website liegt die Zahl der Personen, die bei Immobilieninvestitionen gescheitert sind, bei etwa 40,7 % der Gesamtzahl. Betrachtet man die Hauptgründe für das Scheitern, so stehen an erster Stelle "nicht besetzte Stellen" (ca. 36 %) und "unerwartete Ausgaben wie Reparatur- und Instandhaltungskosten" (ca. 31 %), gefolgt von überhöhten Preisen (ca. 30 %) und dem Kauf einer Immobilie in einer wenig gefragten Lage (ca. 16 %). Mit anderen Worten: Viele Anfänger sind mit dem Leerstandsrisiko, dem Kostenmanagement und der Objektauswahl überfordert.
Wenn Sie bei einer Immobilieninvestition scheitern, können Sie sich in einer unwiederbringlichen Situation wiederfinden, mit einem monatlichen Cashflow-Defizit, das Sie immer wieder aus Ihrem eigenen Geldbeutel ausgleichen müssen, oder mit einer Immobilie, die sich niemand leisten kann und deren Verwaltung Ihnen zur Last fällt. Um solche Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, die typischen Muster des Scheiterns im Voraus zu kennen und Gegenmaßnahmen zu ergreifen. In diesem Artikel finden Sie konkrete Beispiele für häufige Fehler von Immobilienanfängern und sechs wichtige Punkte, die Sie kennen sollten, um sie zu vermeiden. Wenn Sie mit Integrität und einer langfristigen Perspektive lernen, können Sie einen sicheren ersten Schritt in Richtung nachhaltiges Wachstum machen.
Es gibt mehrere Muster für häufige Fehler, die von Anfängern bei Immobilieninvestitionen gemacht werden. Typische Beispiele sind im Folgenden aufgeführt.
Schlechter Cashflow aufgrund schlechter Einnahmen- und Ausgabenplanung: Aufnahme eines Kredits allein auf der Grundlage optimistischer Mieteinnahmen, was zu einem monatlichen Verlust aufgrund von Leerständen und unerwarteten Ausgaben führt. Der Kreditnehmer geht beispielsweise davon aus, dass es in absehbarer Zeit keinen Leerstand und keine Reparaturkosten geben wird, obwohl er aufgrund von Leerstand und Reparaturen aus der eigenen Tasche zahlen muss....
Leerstandsrisiko aufgrund mangelnder Konzentration auf den Standort: Fälle, in denen sich keine Mieter finden lassen und die Leerstände sich verlängern, weil Immobilien in Gegenden mit geringer Nachfrage oder weit entfernt von Bahnhöfen gekauft werden, die durch die hohe Flächenrendite angelockt werden. Es wurde von extremen Misserfolgen berichtet, bei denen Mieter auf extrem hohe Zahlen wie 60 % Rendite angesprungen sind, sich aber nie gemeldet haben.
Missverständnisse bei Untermietverträgen: Fälle, in denen Mieter eine Immobilie im Rahmen eines Untermietvertrags kaufen, weil sie denken, dass sie sich darauf verlassen können, weil der Vertrag eine Mietgarantie enthält, um dann nach der Unterzeichnung des Vertrags zu erfahren, dass die garantierte Miete reduziert oder gekündigt wird. Die Untervermietung erscheint Anfängern als "einfach und ohne Leerstandsrisiko", aber sie kann Ihnen schaden, wenn Sie die Vorsichtsmaßnahmen nicht verstehen, wie im Folgenden beschrieben.
Glauben, was der Immobilienmakler sagt: Fälle, in denen Sie eine Immobilie auf Empfehlung des Maklers kaufen, wie z. B. "es ist eine Immobilie mit guten Bedingungen nur für jetzt", nur um später herauszufinden, dass es Risiken gibt, über die Sie nicht informiert wurden. Wenn Sie einen Vertrag unterschreiben, ohne die Mängel und künftigen Risiken der Immobilie selbst zu prüfen, werden Sie unter unerwarteten Kosten leiden. Es kann sogar vorkommen, dass Immobilienunternehmen nur aus Profitgründen gute Informationen liefern, z. B. in Form von Maklerprovisionen, so dass Sie sich fragen sollten: "Warum ist eine so gute Immobilie auf dem Markt?" Es ist wichtig, eine fragende Haltung einzunehmen und in aller Ruhe eine Entscheidung zu treffen.
Unklare Anlageziele und -strategie: Selbst wenn der ursprüngliche Kauf ein bestimmtes Ziel verfolgt, z. B. "als Ersatz für eine Rente im Alter", kann der unmittelbare Gewinn oder das Verkaufsgespräch zum Kauf einer Immobilie führen, die nicht der ursprünglichen Strategie entspricht. Eine Investition ohne Strategie kann in die Irre führen und dazu führen, dass man sich von der Immobilie trennt, ohne die gewünschten Ergebnisse zu erzielen.
Die oben genannten Fehler sind keine einmaligen Beispiele, und jeder Anfänger kann sie begehen. Andererseits können Sie die Wahrscheinlichkeit des Scheiterns erheblich verringern, wenn Sie diese typischen Fehlerfaktoren im Voraus kennen und Maßnahmen ergreifen. Im nächsten Kapitel werden die sechs Punkte, die Anfänger beachten sollten, um diese Fehler zu vermeiden, im Einzelnen erläutert.
Bei Immobilieninvestitionen kann eine schlechte Einnahmen- und Ausgabenplanung (Cashflow-Berechnung) fatal sein. Es ist notwendig, genau zu erfassen, wie viel Geld nach Abzug von Kreditrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Steuern von den monatlichen Mieteinnahmen übrig bleibt. Neben dem Immobilienpreis fallen verschiedene andere Kosten an, z. B. Eintragungsgebühren, Maklergebühren und Versicherungsprämien. Außerdem müssen Sie das Risiko einkalkulieren, dass bei Leerstand oder Mietrückständen Ihre Einnahmen auf Null sinken und Sie für die gesamte Kreditrückzahlung aufkommen müssen.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit erwarteten Mieteinnahmen von 65.000 Yen pro Monat kaufen, aber sechs Monate später ein Leerstand auftritt und es sieben Monate dauert, bis Sie einen neuen Mieter finden, sinkt die tatsächliche Rendite für dieses Jahr von den ursprünglich geplanten 7,8 % auf 2,6 %, und Sie müssen den Fehlbetrag aus Ihrem Gehalt bestreiten. Erstellen Sie einen Plan, der diese Worst-Case-Szenarien simuliert und auch Leerstandszeiten, Reparaturkosten und steigende Zinssätze einbezieht. Es ist wichtig, eine Einnahmen-/Ausgaben-Simulation mit einem Überschuss zu erstellen und nicht einen Plan mit einem knappen Kassenbestand. Achten Sie außerdem immer darauf, dass Sie über genügend Barmittel verfügen, um die Kreditrückzahlungen und Ausgaben mehrerer Monate zu decken, und dass Sie über eine finanzielle Basis verfügen, die unerwarteten Ereignissen standhalten kann.
In der Immobilienbranche gibt es ein Sprichwort, das besagt: "Der Standort ist alles". Deshalb ist es wichtig, den Standort und die Nachfrage in der Umgebung zu erforschen. Anfänger neigen dazu, sich auf die hohe Zahl der "Rendite von X %" oder den niedrigen Preis der Immobilie zu konzentrieren, aber es gibt einen Grund für die hohe Rendite. In vielen Fällen liegt es daran, dass die Immobilie weit vom Bahnhof entfernt ist, in einem Gebiet mit geringer Nachfrage liegt oder alt ist und ein hohes Leerstandsrisiko aufweist. Der häufigste Grund für einen Misserfolg ist ein "längerer Leerstand", was wiederum bedeutet, dass Sie eine Immobilie gewählt haben, für die es schwierig ist, Mieter zu finden.
Wie bereits erwähnt, hatte im Fall einer Studiowohnung, die 20 Gehminuten von einem Bahnhof am Rande der Präfektur entfernt gekauft wurde, der Mieter Schwierigkeiten, einzuziehen, was zu einem langfristigen Leerstand und einem erheblichen Einkommensrückgang unter den ursprünglichen Erwartungen führte. In der Umfrage wurde auch der "Kauf eines Ortes mit geringer Nachfrage "** als Grund für den Misserfolg genannt. Eine Immobilie an einem Standort mit geringer Mietnachfrage ist also ein großes Risiko.
Um dies zu vermeiden, sollten Sie bei der Auswahl einer Immobilie die Mietnachfrage in der Umgebung gründlich prüfen. Prüfen Sie die Entfernung zum nächstgelegenen Bahnhof, die Beliebtheit der Bahnlinie, die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklungspläne in der Gegend sowie die Leerstandsquoten konkurrierender Immobilien. Beurteilen Sie den Standort auch unter dem Gesichtspunkt: "Würde ich dort wohnen wollen, wenn ich der Mieter wäre?" Es ist auch sinnvoll, den Standort unter dem Gesichtspunkt zu bewerten: "Würde ich dort leben wollen, wenn ich der Mieter wäre? Wenn die Lage schlecht ist, kann die Immobilie selbst noch so gut sein, sie wird sich nicht gut entwickeln. Keine Kompromisse bei Standort und Nachfrage einzugehen, ist eine Abkürzung zu einem langfristig stabilen Management. 3.
Untermietverträge (Mietgarantieverträge) sind bei Anfängern beliebt, aber es ist gefährlich, nur an ihre Vorzüge zu glauben. Ein Untermietvertrag ist eine Vertragsform, bei der die Immobilienverwaltungsgesellschaft die Immobilie vom Eigentümer in großem Umfang anmietet und eine feste Miete an den Eigentümer zahlt. Auf den ersten Blick mag dies "sicher und ohne Leerstandsrisiko" erscheinen, doch in Wirklichkeit bestehen folgende Risiken
Risiko der Senkung der garantierten Miete: Die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zugesagte Miete kann in der Zukunft einseitig gesenkt werden.
Risiko der Vertragskündigung: Der Vertrag selbst kann nach Belieben des Untervermieters nicht verlängert werden, was zu einem plötzlichen Ausfall der Mieteinnahmen führt.
Risiko des Verkaufs einer überteuerten Immobilie: Wenn Sie nicht aufpassen, kann Ihnen eine Immobilie zu einem höheren als dem tatsächlichen Preis verkauft werden.
Risiko der Unternehmensinsolvenz: Wenn das untervermietende Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder in Konkurs geht, wird die Mietgarantie zu einem unbedeutenden Punkt auf dem Radar.
Es gibt viele Fälle, in denen Anfänger leicht einen Untermietvertrag unterschreiben, ohne die oben genannten Risiken zu kennen, und dann in Schwierigkeiten geraten, weil sie nicht darüber informiert wurden. In der Tat wird darauf hingewiesen, dass Anfänger dazu neigen, zu scheitern, indem sie einen naiven Einnahmen- und Ausgabenplan aufstellen, ohne die Nachteile der Untervermietung genau zu kennen , oder von einem böswilligen Vertragspartner zu einem vergleichsweise teuren Objekt gezwungen werden.
Untervermietung an sich ist nicht unbedingt schlecht, aber es ist wichtig, die Einzelheiten des Vertrags zu verstehen und die Risiken selbst zu simulieren, bevor man eine Entscheidung trifft. Überprüfen Sie die garantierte Miethöhe, Klauseln, Kündigungsbedingungen usw. und zögern Sie nicht, Fragen zu stellen, wenn etwas unklar ist. Wir empfehlen Ihnen, auch die Risiken zu berücksichtigen, die sich hinter dem "reduzierten Leerstandsrisiko" verbergen, und gegebenenfalls einen Vergleich mit anderen Optionen, einschließlich der regulären Fremdverwaltung, anzustellen. Stürzen Sie sich nicht in ein Projekt, nur weil es einfach ist, sondern machen Sie sich in aller Ruhe ein Bild von den Vor- und Nachteilen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. 4.
Immobilieninvestitionen sind eine Anlage**, die "ein Auge dafür erfordert, die Vor- und Nachteile von Immobilien selbst zu beurteilen". Manche Anfänger tun sich mit der Terminologie und dem Rechtssystem schwer und vernachlässigen detaillierte Nachforschungen, weil sie denken, dass sie dies den Profis überlassen können. Ein Mangel an Informationsbeschaffung und Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf ist jedoch die Ursache für viele Misserfolge. Alle erfolgreichen Menschen recherchieren gründlich und erkennen Risiken, bevor sie kaufen.
Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie diese zunächst selbst besichtigen. Prüfen Sie Umgebungsfaktoren (z. B. Atmosphäre der Umgebung, Lärm und Geruch, Verkehrsaufkommen, Zustand der nahe gelegenen Einrichtungen usw.), die sich nicht allein aus Anzeigen oder von der zuständigen Person ablesen lassen. Auch das Alter und die Struktur des Objekts sowie die bisherigen Reparaturen sind wichtig. Bitten Sie, wenn möglich, einen Fachmann um eine Gebäudediagnose und um eine Einschätzung des künftigen Reparaturbedarfs und der Kosten.
Erkundigen Sie sich auch bei der Gemeindeverwaltung nach Vorschriften und Rechten. Rechtliche Risiken, wie z. B. die Zoneneinteilung, die Frage, ob die Immobilie umgebaut werden kann oder nicht, ob es unregistrierte An- oder Umbauten gibt und ob es Pacht- oder Hypothekenrechte gibt, sollten ebenfalls untersucht werden. Wenn die Immobilie vermietet ist, sollte auch die Situation der derzeitigen Mieter (Mietrückstände und Vertragsdetails) geprüft werden, um das Risiko einer Übernahme zu bewerten.
Das Sammeln von Informationen geht nicht von heute auf morgen, aber es gibt heutzutage viele Möglichkeiten, sich weiterzubilden, z. B. durch Bücher, spezialisierte Websites und Seminare. Es ist wichtig, sich kontinuierlich Grundkenntnisse aus zuverlässigen Quellen anzueignen und einen Blick für eigene Entscheidungen zu entwickeln. Viele Anfänger sagen, sie wüssten nicht, wo sie anfangen sollen, aber wenn Sie erst einmal selbst recherchieren, auch wenn es nur eine Kleinigkeit ist, und die Einstellung haben, alle Zweifel, die Sie haben, zu beseitigen, werden Sie später keine großen Fehler machen.
Immobilieninvestitionen sind ein eigenverantwortliches Unterfangen, aber wenn Sie einen vertrauenswürdigen Partner haben, können Sie Ihre Erfolgsquote erheblich steigern. Je unerfahrener Sie sind, desto schwieriger ist es, die Schattenseiten der Branche zu durchschauen, weshalb es sinnvoll ist, sich die Unterstützung eines ehrlichen Fachmanns zu holen. Leider gibt es aber auch in der Immobilienbranche eine Reihe von skrupellosen Unternehmen. Wenn Sie auf ein Unternehmen treffen, bei dem der Profit im Vordergrund steht und die Interessen des Kunden zweitrangig sind, wird es immer wieder vorkommen, dass Sie gezwungen sind, überteuerte und mangelhafte Immobilien zu übernehmen, ohne sich darum zu kümmern. Daher kann man sagen, dass es wichtiger ist, "bei wem man kauft" als "was man kauft".
Konsultieren Sie zunächst mehrere Immobilienunternehmen und führen Sie eine vergleichende Studie durch. Sie können objektiv beurteilen, ob die Immobilie und die Simulation, die Ihnen präsentiert werden, angemessen sind oder nicht, indem Sie nicht nur der Geschichte eines Unternehmens glauben, sondern auch andere Unternehmen besuchen. Wenn Sie bei der Besichtigung anderer Unternehmen einen Ansprechpartner finden, der sich Ihre Investitionspolitik und Ihre Wünsche genau anhört und einen freundlichen Vorschlag macht, ist er ein wertvoller potenzieller Partner.
Als Anhaltspunkt für die Identifizierung eines zuverlässigen Auftragnehmers können Sie zum Beispiel folgende Punkte prüfen
Ist die vorgeschlagene Einnahmen- und Ausgabensimulation realistisch (nicht zu nachgiebig)?
Bietet das Unternehmen transparente Informationen über die Immobilie, einschließlich ihrer Nachteile?
Verwendet das Unternehmen keine aufdringlichen Verkaufsargumente und drängt Sie nicht zur Unterzeichnung eines Vertrags?
Gibt es ehrliche und professionelle Antworten auf Ihre Fragen?
Wenn Sie die Einstellung der Person oder des Unternehmens unter diesen Gesichtspunkten betrachten, werden Sie natürlich erkennen können, ob Sie ihnen vertrauen können oder nicht. Wenn es Ihnen schwer fällt, allein eine Entscheidung zu treffen, ist es auch sinnvoll, eine zweite Meinung von einem dritten Experten einzuholen , z. B. von einem Immobilienberater oder Finanzplaner. Da es sich um eine wichtige Vermögensbildung handelt, sollten Sie das Wissen von Fachleuten Ihres Vertrauens nutzen und die Risiken objektiv bewerten.
Schließlich empfehlen wir Anfängern dringend, eine integre und langfristig ausgerichtete Investitionshaltung einzunehmen. Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht darum, kurzfristig große Gewinne zu erzielen, sondern darum, das Vermögen langfristig und stetig zu vermehren, um ein nachhaltiges Wachstum zu erreichen. Anstatt die Chance auf sofortige Gewinne oder Steuerersparnisse zu ergreifen, sollten Sie eine Strategie entwickeln, die 10 oder 20 Jahre in die Zukunft blickt.
Der Kauf einer neu errichteten Einzimmerwohnung, um Steuern zu sparen, ist zum Beispiel eine völlige Verschwendung, wenn sie aufgrund sinkender Mieten und des Leerstandsrisikos am Ende keinen Cashflow generiert. Steuerliche Maßnahmen sind nur ein Nebeneffekt; der Zweck einer Investition besteht darin, stabile Mieteinnahmen (Cashflow) zu erzielen. Selbst wenn Sie durch Abschreibungen vorübergehend Steuern sparen können, ist dies bedeutungslos, wenn Sie kein Geld in der Tasche haben. Treffen Sie Entscheidungen immer aus der Perspektive des "realen Gewinns" (wird der Cashflow steigen?).
Eine langfristige Perspektive zu haben bedeutet auch, ehrlich mit der Immobilie und den Mietern zu sein. Die Mieter sind wichtige "Kunden" für den Eigentümer. Wenn Sie ihnen ein angenehmes Wohnumfeld bieten und aufrichtig auf sie eingehen, erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass sie lange in Ihrer Immobilie bleiben, was wiederum zu einem stabilen Einkommen führt. Vernachlässigen Sie nicht die Instandhaltung der Immobilieneinrichtungen und führen Sie notwendige Reparaturen und Renovierungen in angemessener Weise durch. Setzen Sie die Mieten nicht zu aggressiv fest, sondern halten Sie sie auf einem marktgerechten Niveau. Eine solide Verwaltung schafft ein Vertrauensverhältnis und führt zu einer Verringerung des Leerstandsrisikos und zur Werterhaltung der Immobilie.
Darüber hinaus sind Immobilieninvestitionen mit Beziehungen zu vielen Menschen verbunden, einschließlich Banken, Verwaltungsgesellschaften und Mietern. Es versteht sich von selbst, dass Sie Rückzahlungen an Finanzinstitute unverzüglich leisten und Ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen sollten, aber Sie sollten auch in allen Situationen eine aufrichtige Kommunikation im Auge behalten. Vertrauen wird nicht über Nacht aufgebaut, sondern täglich. Der Aufbau langfristiger, vertrauensvoller und integrer Beziehungen bildet eine solide Grundlage für Ihr Immobilieninvestitionsgeschäft und verringert künftige Probleme.
Der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen ist eine gute Vorbereitung, eine langfristige Perspektive und eine unerschütterliche Grundeinstellung. Als Einsteiger verstehen Sie vielleicht vieles nicht. Wenn Sie jedoch die typischen Misserfolgsfaktoren, wie sie in diesem Artikel beschrieben werden, kennen und sich der sechs Schlüsselpunkte (detaillierte Planung, Betonung des Standorts, Verständnis der Verträge, gründliche Recherche, Auswahl zuverlässiger Partner, langfristige Perspektive und Integrität) bewusst sind, sollten Sie in der Lage sein, fatale Fehler mit hoher Wahrscheinlichkeit zu vermeiden.
Insbesondere eine Perspektive, die langfristige Stabilität in den Vordergrund stellt und sich nicht von kurzfristigen Gewinnen und Verlusten beeinflussen lässt, sowie das Vertrauen in die beteiligten Personen (z. B. die Mieter als Kunden und Geschäftspartner) sind für eine nachhaltige Investition unerlässlich. Wenn Sie Ihr Wissen und Ihre Erfahrung stetig ausbauen, ohne sich von kurzfristigen Aufschwüngen und Kurzlebigkeit ablenken zu lassen, werden Sie mit Immobilieninvestitionen die Früchte ernten, die Sie in den nächsten 10 bis 20 Jahren ernten werden.
Als Anfänger ist es jetzt an der Zeit, mit Integrität und Lernbereitschaft vorsichtig voranzugehen. Auf diese Weise brauchen Sie keine Angst vor Investitionen in Immobilien zu haben, die ein großes Vermögen darstellen. Wenn Sie sich der Herausforderung mit der richtigen Vorbereitung stellen, können Immobilieninvestitionen eine solide Vermögensverwaltungsstrategie sein, die Ihnen hilft, Misserfolge zu vermeiden und Ihre Erfolgsquote zu erhöhen. Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Artikel Ihnen dabei helfen werden, die ersten Schritte auf dem Weg zu nachhaltigen Immobilieninvestitionen zu unternehmen, die zu künftigem Wohlstand und Wachstum führen werden.