Da das Interesse an Immobilieninvestitionen wächst, hören wir von vielen Menschen, dass sie nicht wissen, wie sie anfangen sollen, und dass sie sich Sorgen über das Risiko des Scheiterns machen. Als INA & Associates Ltd. sind wir seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und haben viele Investoren unterstützt (INA&Associates) haben wir vielen Anlegern geholfen.
Der Immobilien-Investmentmarkt im Jahr 2025 bleibt trotz der Auswirkungen der Zinsentwicklung und der Änderungen im Steuersystem ein attraktives Anlageinstrument. In diesem Artikel werden die Grundlagen des Immobilieninvestments, vom Basiswissen über den Immobilienerwerb bis hin zu Verwaltung und Betrieb, systematisch und auch für Anfänger verständlich erläutert.
Immobilieninvestitionen sind eine Anlageform, die mit dem richtigen Wissen und unter Beachtung der entsprechenden Verfahren ein stabiles Einkommen ermöglichen kann. In diesem Artikel werden wir Ihnen praktische Informationen geben, damit Sie selbstbewusst in Immobilien investieren können.
Immobilieninvestitionen sind eine Anlagetechnik, bei der Immobilien wie Eigentumswohnungen, Wohnungen und Häuser erworben werden, um Mieteinnahmen (Einkommenszuwachs) und Kapitalgewinne (Kapitalzuwachs) zu erzielen. Im Vergleich zu Aktien- und Anleiheninvestitionen dienen sie der Inflationsabsicherung und der Erbschaftssteuerplanung, da es sich um den Besitz von Sachwerten handelt.
Die Einkommensstruktur von Immobilieninvestitionen lässt sich in zwei Hauptkategorien unterteilen
Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) sind die laufenden Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien an Dritte. Es sind stabile monatliche Mieteinnahmen zu erwarten, die sich für den langfristigen Vermögensaufbau eignen. Kapitalgewinne (Veräußerungsgewinne) hingegen sind Gewinne, die durch den Verkauf einer Immobilie zu einem höheren Preis als zum Zeitpunkt des Kaufs erzielt werden. Die Bestimmung des richtigen Zeitpunkts ist wichtig, da sie weitgehend von der Marktentwicklung und dem Standort abhängt.
Der Markt für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025 ist ein Umfeld, in dem mehrere Faktoren auf komplexe Weise miteinander verwoben sind. Während die Zinssätze für Immobilieninvestitionskredite aufgrund der Normalisierung der Geldpolitik der Bank of Japan steigen, wird das Investitionsvolumen für das Gesamtjahr 2024 5 Billionen JPY erreichen und damit das Niveau von vor Corona im Jahr 2019 übertreffen.
Während die Baukosten weiter steigen, sind die Renditen aufgrund der steigenden Immobilienpreise, insbesondere in den Stadtzentren, gleichbleibend bis leicht rückläufig. Allerdings haben steigende Mieten die Preissteigerungen teilweise kompensiert, und es ist möglich, die Rentabilität durch eine geeignete Objektauswahl zu sichern.
Zum besseren Verständnis der Merkmale von Immobilieninvestitionen wird in der nachstehenden Tabelle ein Vergleich mit den wichtigsten Anlagetechniken angestellt.
| Investitionsmethode | Erstinvestition | Liquidität | Rentabilität | Risiko | Aufwand der Verwaltung |
|---|---|---|---|---|---|
| Investition in Immobilien | Hoch (ab mehreren Millionen Yen) | Niedrig | Mittel bis hoch | Mittel | Hoch |
| Investition in Aktien | Niedrig (ab Zehntausenden von Yen) | Hoch | Hoch | Hoch | Niedrig |
| Investitionen in Anleihen | Mittel (ab Hunderttausenden von Yen) | Mittel | Niedrig bis mittel | Niedrig | Niedrig |
| J-REIT | Niedrig (ab Zehntausenden von Yen) | Hoch | Mittel | Mittel (ab zehntausenden Yen) | Niedrig (ab Zehntausenden von Yen) |
Obwohl Immobilieninvestitionen die Nachteile einer hohen Anfangsinvestition und einer geringen Liquidität haben, sind die stabile Rentabilität und die Sicherheit des Besitzes eines materiellen Vermögenswertes große Vorteile. Ein weiteres Merkmal ist der Hebeleffekt, der es den Anlegern ermöglicht, mehr als ihre eigenen Mittel zu investieren.
1) Sicherung einer stabilen Einkommensquelle
Der größte Vorteil von Immobilieninvestitionen sind die stabilen monatlichen Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu Dividenden aus Aktien können Sie mit einem kontinuierlichen Einkommen rechnen, solange Sie Mieter haben. Mit der richtigen Immobilie in der richtigen Lage ist es möglich, sich ein stabiles Einkommen über einen langen Zeitraum zu sichern.
2. Inflationsschutz-Effekt
In Zeiten steigender Preise neigen Immobilienpreise und Mieten dazu, im Gleichschritt zu steigen. Immobilieninvestitionen können Vermögenswerte erhalten, die sonst durch Bargeld oder Einlagen aufgezehrt würden.
3. Nutzung des Leverage-Effekts
Durch die Nutzung eines Immobilieninvestitionskredits ist es möglich, ein Vielfaches der eigenen Mittel zu investieren. So kann man z.B. mit 5 Mio. Yen Eigenmitteln eine Immobilie im Wert von 20 Mio. Yen erwerben und einen größeren Gewinn anstreben.
4. die Wirkung als Ersatz für eine Lebensversicherung
Die Gruppenkredit-Lebensversicherung wird an das Investitionsdarlehen angehängt, und im Notfall wird der verbleibende Darlehenssaldo ausbezahlt. Die verbleibenden Familienmitglieder erben eine schuldenfreie, ertragsstarke Immobilie, die eine kontinuierliche Einkommensquelle darstellt.
5. erbschaftsteuerlicher Schutz
Da der Erbschaftssteuerwert von Immobilien niedriger als der Marktwert angesetzt wird, kann die Erbschaftssteuer im Vergleich zum Barvermögen reduziert werden. Insbesondere bei vermieteten Immobilien wird der Bemessungswert weiter reduziert.
6. einkommensteuer- und Wohnsteuerersparnis
Abschreibungen und verschiedene Aufwendungen, die bei Immobilieninvestitionen anfallen, können zur Senkung der Einkommens- und Einwohnersteuer durch Gewinn und Verlust mit Arbeitseinkommen genutzt werden. Insbesondere Personen mit einem zu versteuernden Einkommen von 9 Millionen JPY oder mehr können mit erheblichen Steuereinsparungen rechnen.
7 Einkommen anstelle der Rente
Angesichts der zunehmenden Besorgnis über das staatliche Rentensystem können Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen als private Altersvorsorge dienen. Sie können eine kontinuierliche Einkommensquelle auch nach der Pensionierung sicherstellen.
8. Werterhalt des Vermögens
Grund und Boden ist eine endliche Ressource, und man kann davon ausgehen, dass ihr Wert langfristig erhalten bleibt, insbesondere in besiedelten Gebieten. Obwohl der Gebäudeteil an Wert verliert, kann der Vermögenswert durch angemessene Instandhaltung erhalten werden.
9. Skalierbarkeit als Unternehmen
Durch das Sammeln erfolgreicher Erfahrungen ist es möglich, mehrere Immobilien zu besitzen und den Umfang des Geschäfts zu erweitern. Sie können Ihre Immobilieninvestition als Geschäft entwickeln und höhere Renditen anstreben.
1. Leerstandsrisiko
Das wichtigste Risiko ist das Auftreten von Leerständen. Ohne Mieter können keine Mieteinnahmen erzielt werden und die Belastung durch Kreditrückzahlungen und Verwaltungskosten bleibt bestehen. Dieses Risiko sollte durch die Wahl des Standorts und eine angemessene Mietpreisgestaltung minimiert werden.
2. Risiko von Mietrückständen
Mietrückstände von Mietern können auftreten. Bei längeren Mietrückständen kann ein Gerichtsverfahren erforderlich werden, um die Situation zu klären, was zeit- und kostenaufwendig sein kann.
3. Reparatur- und Instandhaltungskosten
Mit zunehmendem Alter der Gebäude sind regelmäßige Reparaturen und Wartungsarbeiten erforderlich. Für den Austausch von Klimaanlagen und Warmwasserbereitern, den Anstrich von Außenwänden usw. können hohe Summen anfallen.
4. Risiko steigender Zinssätze
Wenn Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz haben, besteht das Risiko einer Erhöhung der Rückzahlungen aufgrund eines Zinsanstiegs; dies ist besonders wichtig im finanziellen Umfeld des Jahres 2025.
5. Risiko eines sinkenden Immobilienwerts
Die Immobilienwerte können aufgrund der wirtschaftlichen Bedingungen oder eines Rückgangs der lokalen Bevölkerung sinken. Das Risiko, dass der Kaufpreis unter den Kaufpreis zum Zeitpunkt des Verkaufs fällt, sollte in Betracht gezogen werden.
6. Geringe Liquidität.
Bei Immobilien dauert der Verkauf länger als bei Aktien. Es ist schwierig, auf eine plötzliche Nachfrage nach Geldmitteln zu reagieren, und es kann mehrere Monate dauern, bis sie in Bargeld umgewandelt werden.
7. Katastrophenrisiko
Es besteht das Risiko von Sachschäden aufgrund von Naturkatastrophen wie Erdbeben, Feuer oder Überschwemmungen. Der Versicherungsschutz bietet eine gewisse Entschädigung, aber die vollständige Wiederherstellung kann schwierig sein.
8. mühsame Verwaltung
Der Umgang mit den Mietern und die Verwaltung der Immobilie erfordern einen angemessenen Zeit- und Arbeitsaufwand. Dieser Aufwand kann durch die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft verringert werden, doch fallen dafür Kosten an.
| Risikopunkte | Wichtigste Gegenmaßnahmen | Wirksamkeit |
|---|---|---|
| Leerstandsrisiko | Fokus auf Standort und angemessene Mietpreisgestaltung | Hoch |
| Rückständige Mieten | Mieterprüfung verstärken/Bürgschaftsgesellschaft einsetzen | Mittel |
| Reparaturkosten | Rücklage für Reparaturen, Auswahl von neuen/neuen Gebäuden | Mittel |
| Anstieg der Zinssätze | Festzinsauswahl/Vorauszahlung | Mittel |
| Wertverlust | Fokus auf Standort und Zukunftsperspektiven | Hoch |
| Katastrophenrisiko | Versicherungsschutz/Erdbebensicherheit | Mittel |
Ein angemessenes Risikomanagement kann die Nachteile von Immobilieninvestitionen minimieren und gleichzeitig ein stabiles Einkommen gewährleisten.
Bevor Sie in Immobilien investieren, sollten Sie sich klare Ziele setzen und ein Budget festlegen. Die Anlageziele sind von Person zu Person unterschiedlich, z. B. "als Ersatz für eine Rente im Ruhestand", "zur Vorbereitung auf die Erbschaftssteuer", "zur Sicherung eines zusätzlichen Einkommens" usw. Die geeignete Anlagestrategie und die Art der Immobilie hängen von Ihren Zielen ab und sollten von Anfang an geklärt werden.
Ermitteln Sie bei der Festlegung des Budgets genau Ihre Eigenmittel und den Betrag, den Sie leihen können. Im Allgemeinen werden 20-30 % des Immobilienpreises als Eigenmittel benötigt, und es ist möglich, das 7-10fache des Jahreseinkommens als Kredit aufzunehmen. Es empfiehlt sich jedoch, vorher mit einem Finanzinstitut Rücksprache zu halten, da dies je nach Ihren Merkmalen (Jahreseinkommen, Arbeitsort, Alter usw.) sehr unterschiedlich ist.
Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition muss man sich ausreichend Wissen aneignen. Nutzen Sie Bücher, Seminare und das Internet, um sich Grundkenntnisse anzueignen. Besonders wichtig ist es, Ihr Wissen in folgenden Bereichen zu vertiefen
Ein breites Spektrum an Kenntnissen ist erforderlich, darunter Trends auf dem Immobilienmarkt, Besteuerung und Gesetzgebung, Finanzierungssysteme, Methoden der Immobilienbewertung und Praktiken der Mietverwaltung. Darüber hinaus können Sie sich über die Erfahrungen und Fehler tatsächlicher Investoren informieren, um die Risiken im Voraus zu verstehen.
Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen, die je nach den eigenen finanziellen Möglichkeiten, der Zeit und der Risikobereitschaft gewählt werden sollten. Die wichtigsten Investitionsstile sind folgende
Die Investition in eine Einzimmerwohnung ist für Anfänger geeignet, da sie mit relativ geringen Beträgen begonnen werden kann und wenig Management erfordert. Andererseits kann man bei Investitionen in Eigentumswohnungen mit höheren Renditen rechnen, die jedoch eine höhere Anfangsinvestition und einen größeren Verwaltungsaufwand erfordern.
Investitionen in Einfamilienhäuser haben einen stabilen Wert, da sie mit einem Grundstück verbunden sind und sich an Familien richten, so dass eine langfristige Nutzung zu erwarten ist. Investitionen in Gewerbeimmobilien lassen hohe Renditen erwarten, sind aber durch das Mieterrisiko und die Anfälligkeit für Marktschwankungen gekennzeichnet.
Die Auswahl der Immobilie ist der wichtigste Faktor für eine erfolgreiche Immobilieninvestition. Sie sollte unter folgenden Gesichtspunkten umfassend bewertet werden
In Bezug auf die Lage sollten Sie die Entfernung zum nächsten Bahnhof, die Umgebung und künftige Entwicklungspläne prüfen. Wichtige Faktoren sind ein 10-minütiger Fußweg zum Bahnhof, gute kommerzielle und medizinische Einrichtungen sowie die öffentliche Sicherheit.
Der Zustand der Immobilie wird im Hinblick auf das Alter des Gebäudes, die Struktur und die Ausstattung genau untersucht. Neu gebaute Immobilien sind bei den Mietern aufgrund ihrer neuen Ausstattung beliebt, sind aber tendenziell teurer und weisen geringere Renditen auf. Gebrauchtimmobilien sind preiswerter und lassen hohe Renditen erwarten, bergen aber das Risiko von Reparaturkosten.
Bei der Bewertung der Rentabilität sollten Sie nicht nur die Flächenrendite, sondern auch die Realrendite berechnen und diese mit dem Marktpreis der Umgebung vergleichen. Beachten Sie, dass Immobilien, deren Flächenerträge deutlich über dem Marktpreis liegen, Probleme bereiten können.
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, an der Sie interessiert sind, sollten Sie unbedingt eine Ortsbesichtigung durchführen. Es ist wichtig, dass Sie Informationen, die nicht nur im Internet oder in Unterlagen zu finden sind, direkt überprüfen.
Prüfen Sie bei der Besichtigung vor Ort den Zustand der Außenanlagen und der Gemeinschaftsräume, die Umgebung, die Verkehrsanbindung und die kommerziellen Einrichtungen der Immobilie. Die Besichtigung zu verschiedenen Tageszeiten ermöglicht es Ihnen auch, die Lärm- und Sicherheitsbedingungen zu beurteilen.
Bei der Bewertung der Immobilie wird ein Vergleich mit ähnlichen Objekten angestellt, um einen angemessenen Preis zu ermitteln. Es ist wichtig, eine objektive Bewertung nicht nur auf der Grundlage der vom Immobilienbüro zur Verfügung gestellten Daten vorzunehmen, sondern auch, indem Sie selbst den Mietmarkt und die Verkaufsfälle in der Umgebung untersuchen.
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, bereiten Sie die Finanzierung vor. Die Zinssätze für Immobilien-Investitionskredite liegen zwischen 1,5 und 4,0 % pro Jahr (ab 2025) und variieren je nach Finanzinstitut und Kreditkonditionen stark.
Führen Sie eine Vorauswahl bei mehreren Finanzinstituten durch und wählen Sie das Institut mit den günstigsten Konditionen. Stadtbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und Nichtbanken haben alle unterschiedliche Merkmale, so dass ein Vergleich wichtig ist.
Zu den für die Prüfung erforderlichen Unterlagen gehören Quellensteuerbescheinigungen, Steuererklärungen, Eigentumsdokumente und Nachweise über persönliche Mittel. Der Prüfungszeitraum beträgt in der Regel ein bis zwei Wochen, variiert jedoch je nach Immobilie und Kreditbedingungen.
Sobald die Finanzierung steht, wird ein Kaufantrag an den Verkäufer gestellt. Im Kaufantrag sollten der gewünschte Kaufpreis, die Finanzierungsbedingungen und der gewünschte Übergabetermin angegeben werden.
In den Preisverhandlungen wird ein angemessener Preis auf der Grundlage des Zustands der Immobilie und des Marktpreises angeboten. Es ist wichtig, Informationen vom Immobilienbüro einzuholen, da der Verhandlungsspielraum von den Verkaufsgründen des Verkäufers und dem Grad der Dringlichkeit abhängt.
Weitere Bedingungen, über die verhandelt werden kann, sind Reparaturen und Reinigung der Einrichtungen sowie die Übernahme der Vertragsbedingungen des derzeitigen Bewohners.
Wenn das Kaufangebot angenommen wird, wird ein Kaufvertrag geschlossen. Vor der Unterzeichnung des Vertrags erhält der Mieter eine Erläuterung der wichtigsten Punkte und bestätigt die detaillierten Informationen über die Immobilie und die Vertragsbedingungen.
Bei der Vertragsunterzeichnung wird eine Kaution (in der Regel 5-10 % des Kaufpreises) gezahlt. Ein Rücktritt vom Vertrag nach dessen Abschluss erfordert den Verzicht auf die Anzahlung oder die Zahlung einer Strafgebühr, die sorgfältig zu prüfen ist.
Der Vertrag enthält wichtige Informationen wie den Kaufpreis, den Liefertermin, die Finanzierungsvereinbarungen und die Mängelhaftung, so dass Sie Unklarheiten unbedingt überprüfen sollten.
Nach Abschluss des Kaufvertrags wird ein förmlicher Darlehensantrag bei dem Finanzinstitut gestellt. Für den Hauptantrag werden zusätzliche Unterlagen wie der Vertrag und die Erklärung über wichtige Angelegenheiten benötigt.
Nach der Darlehensgenehmigung wird der Abwicklungstermin vereinbart. Bei diesem Termin werden gleichzeitig die Restzahlung, die Eintragung des Eigentumsübergangs und die Schlüsselübergabe vorgenommen. Ein Gerichtsvollzieher wird anwesend sein, um sicherzustellen, dass die rechtlichen Verfahren durchgeführt werden.
Nachdem die Abrechnung abgeschlossen ist, wird die Immobilie an den Mieter übergeben. Wenn es einen aktuellen Mieter gibt, werden der Mietvertrag, die Kaution und das Schlüsselgeld übergeben.
Nach der Übergabe werden die Verfahren für die Aufnahme des Betriebs eingeleitet, z. B. der Abschluss einer Feuerversicherung, die Unterzeichnung eines Vertrags mit einer Verwaltungsgesellschaft und die Erstellung der Steuererklärungen.
Wenn Sie die oben genannten 10 Schritte konsequent befolgen, können Sie sicher und zuverlässig in Immobilien investieren. Es wird empfohlen, sich bei jedem Schritt von einem Experten beraten zu lassen.
Der Erfolg nach dem Kauf einer Immobilie hängt von einer ordnungsgemäßen Mietverwaltung ab. Die Aufgaben der Mietverwaltung lassen sich grob in die Kategorien "Mieterverwaltung" und "Gebäudeverwaltung" einteilen.
Die Mieterverwaltung umfasst die Rekrutierung von Mietern, die Überprüfung von Mietern, die Vertragsabwicklung, den Einzug der Miete und den Auszug. Die Aufrechterhaltung einer guten Beziehung zu den Mietern fördert langfristige Mietverhältnisse und sorgt für stabile Einnahmen.
Das Gebäudemanagement umfasst die tägliche Reinigung, die Inspektion der Gebäude, die Durchführung von Reparaturen und die gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen. Eine angemessene Instandhaltung erhält den Wert der Immobilie und erhöht die Zufriedenheit der Mieter.
Diese Tätigkeiten können auf zwei Arten ausgeführt werden: Selbstverwaltung oder Fremdverwaltung. Die Selbstverwaltung ist weniger kostspielig, erfordert aber mehr Zeit und Aufwand. Die ausgelagerte Verwaltung ist teurer, bietet aber professionelle Dienstleistungen und entlastet den Eigentümer.
Wenn Sie sich für die Auslagerung der Verwaltung entscheiden, ist es wichtig, die richtige Verwaltungsgesellschaft auszuwählen. Nehmen Sie eine umfassende Bewertung unter folgenden Gesichtspunkten vor
Der Kundenservice ist der wichtigste Faktor. Wählen Sie ein Unternehmen, das eine Belegungsrate von mindestens 95 % für die verwalteten Immobilien aufrechterhält. Es ist wichtig, ein Unternehmen mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz auszuwählen, da kürzere Leerstandszeiten direkt mit der Rentabilität verbunden sind.
Die Anzahl der verwalteten Einheiten ist ein weiterer wichtiger Indikator: Ein Unternehmen, das mehr als 10.000 Einheiten verwaltet hat, verfügt über ein fundiertes Know-how und eine entsprechende Organisationsstruktur. Es sollten jedoch nicht nur große Unternehmen, sondern auch Unternehmen auf Gemeindeebene berücksichtigt werden.
Prüfen Sie die Reaktionsfähigkeit der verantwortlichen Person. Beurteilen Sie die Reaktionsgeschwindigkeit, die Fähigkeit, Vorschläge zu unterbreiten, und die Kompetenz in Gesprächen. Da es sich um eine langfristige Beziehung handelt, ist es wichtig, ein Unternehmen mit einer zuverlässigen Kontaktperson zu wählen.
Der marktübliche Satz für Verwaltungsgebühren liegt bei etwa 5 % der Mieteinnahmen. Ein zu billiges Unternehmen kann Probleme mit der Dienstleistungsqualität haben, während ein zu teures Unternehmen Druck auf die Rentabilität ausübt. Vergleichen Sie die Dienstleistungen zu einem angemessenen Preis und stellen Sie sie einander gegenüber.
Um das Risiko des Leerstands zu minimieren, sollte eine wirksame Leerstandspolitik betrieben werden.
Die Festsetzung eines angemessenen Mietzinses ist von entscheidender Bedeutung. Ist die Miete im Vergleich zu den umliegenden Marktpreisen zu hoch, werden keine Mieter einziehen, und ist sie zu niedrig, wird sich die Rentabilität verschlechtern. Führen Sie regelmäßig Marktuntersuchungen durch und setzen Sie marktgerechte Mieten fest.
Auch die Verbesserung der Attraktivität des Objekts ist wirksam. Heben Sie Ihr Objekt von konkurrierenden Objekten ab, indem Sie die Räume renovieren, die Ausstattung auf den neuesten Stand bringen und das Internetumfeld verbessern. Es ist wichtig, dies auf kosteneffiziente Weise umzusetzen.
Verstärken Sie die Rekrutierungsaktivitäten, indem Sie mehrere Immobilienagenturen beauftragen, die Internetangebote verbessern und die Handhabung von Besichtigungen optimieren. Attraktive Immobilienvorstellungen mit Fotos und Videos sind ebenfalls wirksam.
Erwägen Sie auch die Überprüfung der Belegungsbedingungen. Eine Lockerung der Bedingungen, z. B. die Zulassung von Haustieren, Musikinstrumenten oder Ausländern, kann die Mieterbasis erweitern. Sie müssen jedoch die damit verbundenen Risiken gegeneinander abwägen.
Um den Wert des Gebäudes zu erhalten, sind systematische Reparatur- und Wartungsarbeiten erforderlich.
Zur routinemäßigen Instandhaltung gehören die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, die Inspektion der Anlagen und die regelmäßige Durchführung kleinerer Reparaturen. Die frühzeitige Erkennung von Problemen kann größere Reparaturen verhindern.
Zu den größeren Reparaturen gehören der Anstrich von Außenwänden, die Abdichtung von Dächern und die Erneuerung von Wasserversorgungs- und Entwässerungssystemen. Bei Eigentumswohnungen werden die Reparaturen über den Reparaturrücklagenfonds abgewickelt, bei Einzeleigentum zahlt der Eigentümer die Reparaturen. Es ist wichtig, einen dem Alter des Gebäudes entsprechenden Reparaturplan aufzustellen und Mittel bereitzustellen.
Bei der Erneuerung der Anlagen sollte man wissen, wann Klimaanlagen, Warmwasserbereiter, Gegensprechanlagen usw. ersetzt werden müssen, und dies systematisch durchführen. Durch den präventiven Austausch werden die Auswirkungen auf die Mieter minimiert, anstatt Probleme erst dann zu beheben, wenn sie bereits ausgefallen sind.
Die geschätzten Reparaturkosten liegen bei etwa 5-10 % der jährlichen Mieteinnahmen. Die Reparaturkosten steigen tendenziell bei älteren Immobilien und sollten bereits beim Kauf berücksichtigt werden.
Es ist wichtig, dass Sie die Einnahmen und Ausgaben Ihrer Immobilieninvestition genau kennen und die Besteuerung angemessen handhaben.
Die Verwaltung der Einnahmen und Ausgaben umfasst die monatliche Erfassung von Mieteinnahmen, Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten, Kreditrückzahlungen und Steuern. Spezialisierte Buchhaltungssoftware und Apps können für eine effiziente Verwaltung eingesetzt werden.
In der Steuererklärung wird das Immobilieneinkommen berechnet. Die Höhe des Immobilieneinkommens wird berechnet, indem die notwendigen Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden, die dann zur Berechnung des Steuerbetrags mit dem Arbeitseinkommen kombiniert werden.
Zu den notwendigen Ausgaben gehören Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Abschreibungen, Kreditzinsen, Steuern und Versicherungsprämien. Eine ordnungsgemäße Kostenrechnung kann die Steuerlast verringern.
Die Abschreibung wird berechnet, indem die Anschaffungskosten des Gebäudeteils durch seine gesetzliche Nutzungsdauer geteilt werden. Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt 22 Jahre für Holzbauten, 34 Jahre für Stahlbauten und 47 Jahre für RC-Bauten. Bei gebrauchten Immobilien erfolgt die Berechnung auf der Grundlage der Restnutzungsdauer.
Wenn die steuerliche Behandlung komplex ist, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. Eine angemessene steuerliche Behandlung kann zu berechtigten Steuereinsparungen führen.
Um die Rentabilität einer Immobilieninvestition genau beurteilen zu können, ist eine korrekte Renditeberechnung erforderlich. Es gibt mehrere Arten von Renditen, die jeweils eine unterschiedliche Bedeutung haben.
Die Flächenrendite ist der einfachste Indikator und wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Immobilienpreis geteilt werden. Sie ist einfach zu berechnen und nützlich für den Vergleich von Immobilien, berücksichtigt aber nicht die Kosten und weicht daher von der tatsächlichen Rentabilität ab.
Die tatsächliche Rendite wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der jährlichen Ausgaben durch den Immobilienpreis zuzüglich der Anschaffungskosten geteilt werden. Dies ist ein wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen, da er ein realistischeres Bild der Rentabilität vermittelt.
Die geschätzte Rendite wird auf der Grundlage der Mieteinnahmen bei Vollvermietung der Immobilie berechnet. Sie wird verwendet, um die potenzielle Rentabilität von Immobilien mit Leerstand zu beurteilen, wobei jedoch die tatsächliche Belegungsrate berücksichtigt werden muss.
| Arten von Renditen | Berechnungsformel | Merkmale | Nutzungssituationen |
|---|---|---|---|
| Flächenrendite | Jährliche Mieteinnahmen ÷ Immobilienpreis × 100 | Einfach und leicht zu vergleichen | Erstes Screening von Immobilien |
| Tatsächliche Rendite | (Jährliche Mieteinnahmen - jährliche Ausgaben)/(Immobilienpreis + Anschaffungskosten) x 100 | Nah an der tatsächlichen Situation | Investitionsentscheidungen und Einnahmen-/Ausgabenplanung |
| Geschätzte Rendite | (Jahresmieteinnahmen bei Vollvermietung ÷ Immobilienpreis × 100) | Potenzielle Rentabilität | Bewertung von leerstehenden Immobilien |
Die Cashflow-Rendite ist ein weiterer wichtiger Indikator. Sie wird berechnet, indem der jährliche Cashflow (Mieteinnahmen - alle Ausgaben) durch die Höhe der Eigeninvestition geteilt wird, und ermöglicht eine Bewertung des tatsächlichen Residualeinkommens.
Der Standort ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen. Er ist so entscheidend für den Erfolg, dass er oft als "Lage, Lage, Lage" bezeichnet wird.
In Bezug auf die Verkehrsanbindung sind die Entfernung zum nächsten Bahnhof und die Bequemlichkeit der Bahnlinien wichtig. Ein Bahnhof, der innerhalb von 10 Minuten zu Fuß erreichbar ist, ist ideal, und Bahnhöfe mit Anschluss an mehrere Linien sind besonders wertvoll. Prüfen Sie die Pläne für künftige Streckenverlängerungen und die Eröffnung neuer Bahnhöfe.
Die Qualität des Umfelds ist ebenfalls wichtig. Die Zufriedenheit der Mieter wird erhöht, wenn praktische Einrichtungen wie Supermärkte, Lebensmittelgeschäfte, Krankenhäuser und Schulen zu Fuß erreichbar sind. Eine gute öffentliche Sicherheit ist ebenfalls ein wichtiger Faktor bei der Auswahl der Mieter.
Bei der Auswahl eines Standorts muss das Zukunftspotenzial berücksichtigt werden. Demografische Trends, Sanierungspläne und die Anziehungskraft von Unternehmen können helfen, künftige Veränderungen der Nachfrage vorherzusagen. Vermeiden Sie Gebiete mit schrumpfender Bevölkerung oder rückläufigen Branchen und wählen Sie Standorte, an denen Wachstum zu erwarten ist.
Es ist auch wichtig, einen Standort zu wählen, der für die Zielgruppe geeignet ist. Für Singles ist die Nähe eines Bahnhofs wichtig, für Familien die Nähe zu Schulen und Parks. Für ältere Menschen ist die Verfügbarkeit von medizinischen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten wichtig.
Langfristige Investitionen sind die Grundlage von Immobilieninvestitionen. Es ist wichtiger, ein langfristiges stabiles Einkommen anzustreben als kurzfristige Gewinne zu erzielen.
Verstehen Sie den Marktzyklus und treffen Sie Investitionsentscheidungen zum richtigen Zeitpunkt. Man sagt, dass der Immobilienmarkt in etwa 10-jährigen Zyklen schwankt, daher ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Kauf und den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu bestimmen.
Berücksichtigen Sie bei Ihren Investitionen das Wachstumspotenzial der Immobilie. Die Mieten werden mit dem Alter der Immobilie sinken, aber eine Immobilie in einer guten Lage wird einen geringeren Rückgang aufweisen und langfristig rentabel bleiben.
Erwägen Sie aus der Portfolioperspektive eine diversifizierte Investition in mehrere Immobilien. Eine Streuung nach Regionen und Immobilientypen kann für stabile Erträge sorgen und gleichzeitig das Risiko verringern.
Auch Ausstiegsstrategien sind ein wichtiger Faktor. Unter der Annahme eines zukünftigen Verkaufsdatums und eines Verkaufspreises sollte eine Strategie zur Maximierung der Gesamtrendite entwickelt werden. Langfristige Planung ist ebenfalls erforderlich, wobei Erbschaftsplanung und Vermögensumschichtung zu berücksichtigen sind.
Für Immobilieninvestitionen stehen verschiedene steuerliche Anreize zur Verfügung. Eine angemessene Nutzung kann die tatsächliche Rentabilität erhöhen.
Die Verringerung der Einkommens- und Einwohnersteuern durch Abschreibungen ist ein großer Vorteil. Insbesondere alte Immobilien können in kurzer Zeit zu einem hohen Betrag abgeschrieben werden, was zu hohen Steuereinsparungen führt.
Verluste bei den Immobilieneinkünften können durch Gewinn- und Verlustbeteiligung mit dem Arbeitseinkommen verrechnet werden. Im ersten Jahr schreibt die Immobilie aufgrund der Anschaffungskosten oft rote Zahlen, was zu erheblichen Steuereinsparungen führen kann.
Erbschaftsteuerliche Maßnahmen machen sich zunutze, dass der erbschaftsteuerliche Einheitswert von Immobilien etwa 70-80% des Verkehrswertes beträgt. Bei vermieteten Immobilien wird ein weiterer Bewertungsabschlag vorgenommen, der den Prozentsatz der Mietrechte (30 %) und den Prozentsatz des Erbbaurechts berücksichtigt.
Für Grundstücke, die zu Wohn- und Geschäftszwecken genutzt werden, gelten aufgrund von Ausnahmeregelungen für kleine Wohnimmobilien erhebliche Wertminderungen . Die Investition in Immobilien, die die geltenden Anforderungen erfüllen, kann die Erbschaftssteuer erheblich senken.
Da das Steuersystem jedoch häufig geändert wird, ist es ratsam, die neuesten Informationen zu prüfen und gegebenenfalls einen Steuerberater zu konsultieren.
Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie sind Immobilieninvestitionen eine attraktive Anlageform, die ein stabiles Einkommen bieten kann. In diesem Artikel haben wir systematisch alles vom Grundwissen bis hin zu praktischen Investitionsmethoden erklärt, so dass auch Anfänger alles verstehen können.
Wir wiederholen die wichtigsten Punkte. Erstens: Klare Anlageziele und eine angemessene Budgetierung sind die Grundlage für den Erfolg. Es ist wichtig, mit dem Investieren zu beginnen, nachdem man die Risiken durch angemessene Studien und Informationsbeschaffung verstanden hat.
Bei der Auswahl einer Immobilie sollten Sie dem Standort größte Bedeutung beimessen und eine Entscheidung auf der Grundlage eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Rentabilität und Risiko treffen. Bei der Verwaltung und dem Betrieb der Immobilie nach dem Kauf kann der langfristige Wert des Objekts durch die Auswahl einer geeigneten Verwaltungsgesellschaft und eine geplante Instandhaltung erhalten werden.
Als nächsten Schritt empfehlen wir Ihnen, zunächst Ihr Grundwissen über Immobilieninvestitionen zu vertiefen und praktische Erfahrungen durch Besichtigungen von Immobilien und Gespräche mit Immobilienmaklern zu sammeln. Wichtig ist auch, dass Sie sich durch Kreditberatungen bei Finanzinstituten ein Bild von Ihrem Investitionspotenzial machen.
Immobilieninvestitionen gelingen nicht von heute auf morgen. Es ist notwendig, sich durch ständiges Lernen und Verstehen der Markttrends an das sich verändernde Umfeld anzupassen. Alle erfolgreichen Investoren haben eine Haltung des ständigen Lernens.
Wenden Sie sich an INA&Associates für eine Beratung zu Immobilieninvestitionen
Wir von INA&Associates Ltd. unterstützen Sie dabei, die beste Immobilieninvestition für Ihre individuelle Situation zu finden. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie irgendwelche Fragen haben. Wir sind für Sie da und helfen Ihnen, Ihr Vermögen aufzubauen.
Das Anfangskapital ist je nach Immobilienpreis und Investitionsstil sehr unterschiedlich. Im Falle einer Investition in eine Studiowohnung benötigen Sie ein persönliches Kapital von 20-30 % des Immobilienpreises, also etwa 4-6 Millionen Yen für eine Immobilie im Wert von 20 Millionen Yen. Hinzu kommen Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Feuerversicherungsprämien und andere Kosten in Höhe von etwa 7-10 % des Immobilienpreises.
Für Investitionen in Wohnungen mit einem Gebäude sind mehr Eigenmittel erforderlich, und für eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen müssen Sie Eigenmittel in Höhe von etwa 20-30 Millionen Yen bereitstellen. Die Kreditkonditionen variieren jedoch je nach Merkmalen und Immobilie, so dass es ratsam ist, sich vorher mit einem Finanzinstitut zu beraten.
Wir empfehlen Anfängern, ingebrauchteEigentumswohnungen zu investieren. Die Gründe dafür sind, dass sie mit einem relativ geringen Geldbetrag beginnen können, weniger Verwaltungsaufwand benötigen und eine hohe Liquidität aufweisen.
Die ideale Lage ist innerhalb von 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt und 10-20 Jahre alt. Neu gebaute Objekte sind in der Regel teurer und haben geringere Renditen, während zu alte Objekte ein höheres Reparaturrisiko aufweisen. Gebrauchtimmobilien bieten ein gutes Gleichgewicht zwischen Preis und Rendite und zeichnen sich dadurch aus, dass sie auch Anfängern die Möglichkeit bieten, ein Einkommen zu erzielen.
Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt jedoch von der finanziellen Leistungsfähigkeit und den Investitionszielen des Einzelnen ab, so dass es ratsam ist, einen Experten zu Rate zu ziehen, um eine Entscheidung zu treffen.
Der marktübliche Satz für ausgelagerte Verwaltungsgebühren liegt bei etwa 5 % der Mieteinnahmen. Bei einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 100.000 JPY würde die monatliche Verwaltungsgebühr beispielsweise etwa 5.000 JPY betragen.
Die Dienstleistungen, die in der Verwaltungsgebühr enthalten sind, variieren von Unternehmen zu Unternehmen, umfassen aber im Allgemeinen die Anwerbung von Mietern, die Vertragsabwicklung, den Einzug der Miete, die Bearbeitung von Beschwerden und die Auszugsverfahren. Für Gebäudemanagement und Reinigung können zusätzliche Kosten anfallen.
Unternehmen mit zu niedrigen Verwaltungsgebühren können Probleme mit der Servicequalität haben, während zu teure Unternehmen die Rentabilität unter Druck setzen können. Es ist wichtig, ein Unternehmen auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung von Serviceinhalten und -leistungen und nicht nur der Kosten auszuwählen.
Das effektivste Mittel zur Minimierung des Leerstandsrisikos ist die Standortwahl. Objekte, die sich in der Nähe von Bahnhöfen befinden, über eine gute Verkehrsanbindung verfügen und von komfortablen Wohnmöglichkeiten umgeben sind, haben kürzere Leerstandszeiten.
Der zweitwichtigste Faktor ist die Festsetzung einer angemessenen Miete. Wenn die Miete im Vergleich zum umliegenden Markt zu hoch ist, werden keine Mieter einziehen. Daher sind regelmäßige Marktuntersuchungen erforderlich, um eine marktgerechte Miete festzulegen.
Auch die Verbesserung der Attraktivität der Immobilie ist wirksam. Heben Sie Ihre Immobilie von konkurrierenden Objekten ab, indem Sie die Räume renovieren, die Ausstattung auf den neuesten Stand bringen und das Internetumfeld verbessern. Es ist wichtig, diese Maßnahmen kosteneffizient durchzuführen.
Die Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft, Kunden anzuziehen, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Wählen Sie eine Verwaltungsgesellschaft, die nachweislich eine Belegungsrate von 95 % oder mehr aufrechterhalten kann.
Von Immobilieninvestitionen sind verschiedene Steuerspareffekte zu erwarten. Die wichtigsten sind die folgenden
Der wichtigste Effekt ist die Verringerung der Einkommens- und Wohnsteuer durch die Abschreibung. Der Betrag, der sich aus der Division des Anschaffungspreises des Gebäudeteils durch die gesetzliche Nutzungsdauer ergibt, kann jedes Jahr als Aufwand verbucht werden, was insbesondere für Personen mit einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 9 Millionen Yen einen erheblichen Steuerspareffekt hat.
Verluste aus Immobilieneinkünften können durch Gewinn- und Verlustbeteiligung mit Arbeitseinkommen verrechnet werden. Im ersten Jahr schreibt die Immobilie aufgrund der Kaufkosten oft rote Zahlen, was einen erheblichen Steuerspareffekt haben kann.
Für die Erbschaftssteuer ist der erbschaftsteuerliche Wert der Immobilie niedriger als ihr Marktwert, was die Erbschaftssteuer im Vergleich zu Barvermögen reduziert.
Es ist jedoch ein Fehler, ausschließlich zum Zweck der Steuerersparnis zu investieren. Es ist wichtig, sich in erster Linie auf die Rentabilität zu konzentrieren, mit dem Gedanken, dass dadurch Steuereinsparungen erzielt werden können.