Sind Sie an Immobilieninvestitionen interessiert, haben aber das Gefühl, dass es schwierig ist, weil Sie Anfänger sind, oder dass Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen? In den letzten Jahren haben sich Immobilieninvestitionen aufgrund der Sorge um die künftige Rente nicht nur unter den Wohlhabenden, sondern auch unter normalen Büroangestellten verbreitet. Eine vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus im Jahr 2019 durchgeführte Umfrage ergab, dass rund 41,5 % der Personen, die Erfahrung mit Immobilieninvestitionen haben, Angestellte sind. Mit anderen Worten: Immobilieninvestitionen sind eine Methode der Vermögensverwaltung, die von immer mehr unerfahrenen Büroangestellten genutzt wird.
In diesem Artikel werden die Grundstruktur und die Definition von Immobilieninvestitionen, die wichtigsten Arten, die Vor- und Nachteile (Risiken) und die wichtigsten Punkte für Anfänger beim Einstieg ausführlich erläutert. Obwohl er einige technische Inhalte enthält, haben wir uns bemüht, ihn für Anfänger leicht verständlich zu gestalten. Wir hoffen, dass Sie mit dem richtigen Wissen über Immobilieninvestitionen und dem Verständnis der Vorteile und Risiken den ersten Schritt zum Aufbau Ihres zukünftigen Vermögens machen können.
Immobilieninvestitionen sind, wie der Name schon sagt,"Investitionen in Immobilien". Konkret handelt es sich um eine Anlagetechnik, bei der Immobilien wie Eigentumswohnungen, Wohnungen und Einfamilienhäuser gekauft und anschließend an Dritte vermietet werden, um Mieteinnahmen zu erzielen, oder in Zukunft verkauft werden, um einen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zu erzielen. Im Gegensatz zu Investitionen in Papierwerte wie Aktien und Devisen zeichnet sich diese Anlagemethode dadurch aus, dass es sich um Immobilien handelt, die einen physischen Vermögenswert darstellen.
Es gibt zwei Hauptarten von Einkünften aus Immobilieninvestitionen: monatliche Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) und Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Kapitalgewinn). Während Sie durch die Vermietung Ihrer Immobilie stabile Mieteinnahmen erzielen können, können Sie auch durch den Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen, wenn der Wert der Immobilie in der Zukunft gegenüber dem Zeitpunkt des Kaufs steigt. Allerdings besteht das Risiko, dass der Gewinn beim Verkauf zu einem Verlust wird, je nach Marktbedingungen und Nachfrage nach der Immobilie.
Da es sich bei einer Immobilie um einen Sachwert handelt, ist das Risiko von Preisschwankungen relativ gering und der Wert der Immobilie stabil. Sie sind weniger anfällig für plötzliche Marktschwankungen als Aktien und Wechselkurse, und in Zeiten der Inflation steigen Immobilienwerte und Mieten in der Regel im Gleichschritt, was das Risiko eines inflationsbedingten Wertverlusts wie bei Bareinlagen verringern dürfte. In vielen Fällen können Kredite von Banken und anderen Finanzinstituten zur Finanzierung von Käufen genutzt werden, so dass der Einstieg auch bei unzureichenden Barreserven leicht möglich ist. Aus diesen Gründen ziehen Immobilieninvestitionen als Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau immer mehr Aufmerksamkeit auf sich, und mit dem richtigen Wissen und der richtigen Planung können selbst Anfänger ein stabiles Einkommen erzielen.
Es gibt verschiedene Arten von Immobilien und Methoden der Immobilienanlage. In diesem Abschnitt werden die typischen Arten von Immobilieninvestitionen vorgestellt, die von Einzelanlegern getätigt werden. Jede Art von Immobilieninvestition ist mit unterschiedlichen Anfangskosten und Risiko-Rendite-Merkmalen verbunden, so dass es wichtig ist, die Merkmale zu verstehen und die Methode zu wählen, die am besten zu Ihnen passt.
Bei der Investition in Teile igentum handelt es sich um eine Methode zur Erzielung von Mieteinnahmen durch den Kauf eines Zimmers (Teileigentum) einer Eigentumswohnung oder eines Apartments und dessen Vermietung. Sie können z. B. eine Einzimmerwohnung im Stadtzentrum kaufen und diese an andere vermieten. Da nur ein Zimmer und nicht ein ganzes Gebäude gekauft wird, können die Anfangskosten relativ niedrig gehalten werden, so dass dies eine einfache Möglichkeit ist, mit wenig Kapital zu beginnen, und eine beliebte Methode für Anfänger ist. Vor allem viele Eigentumswohnungen des Typs Studio sind erschwinglich und einfach zu verwalten, so dass sie gerne als Einstieg in die Immobilieninvestition gewählt werden.
Die Vorteile einer Investition in Eigentumswohnungen sind die geringe Anfangsinvestition und derrelativ geringe Verwaltungsaufwand. Da es nur einen Raum gibt, ist der Spielraum für die Verwaltung der Immobilie und den Umgang mit den Mietern begrenzt, was es auch für Anfänger einfach macht. Ein weiterer Vorteil ist, dass es einfacher ist, Käufer zu finden, und dass es liquider (leichter zu verkaufen) ist als eine einzelne Immobilie, wenn es an der Zeit ist, sie zu verkaufen.
Ein Nachteil ist jedoch, dass die Einkommensquelle von einem einzigen Mieter abhängt: Wenn Sie nur ein Zimmer haben und dieser Mieter auszieht oder die Miete nicht zahlt, sind Ihre Mieteinnahmen für diesen Zeitraum gleich Null. In der Zwischenzeit sind weiterhin Darlehensrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Grundsteuern zu zahlen, so dass bei Leerstand das Risiko einer vorübergehenden Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben besteht. Außerdem ist die Rendite einer Eigentumswohnung in der Regel niedriger als beim Besitz der gesamten Immobilie, da das Eigenkapital des gesamten Grundstücks geringer ist. Dies liegt an den spezifischen Kosten für den Besitz von Eigentumswohnungen, wie z. B. Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen, sowie an der Tatsache, dass der Wertzuwachs des Grundstücks gering ist. Im Allgemeinen kann man jedoch sagen, dass es sich aufgrund der geringen erforderlichen Mittel um eine niedrigschwellige Methode für Immobilieninvestitionsanfänger handelt.
Bei der Investition in eine einzelne Wohnung kauft man eine ganze Wohnanlage oder ein Mehrfamilienhaus und verwaltet alle Räume zur Vermietung. Sie können z. B. ein ganzes Mehrfamilienhaus aus Holz (X Einheiten) kaufen und Eigentümer werden oder ein ganzes Gebäude mit Eigentumswohnungen aus Stahlbeton. Im Vergleich zu Investitionen in Eigentumswohnungen sind die anfänglichen Kosten höher und erfordern Dutzende bis Hunderte von Millionen Yen, so dass es in vielen Fällen unerlässlich ist, zum Zeitpunkt des Kaufs einen Kredit von einem Finanzinstitut aufzunehmen.
Ein einzelnes Gebäude hat den Vorteil, dass der Ertrag größer ist, da die Mieteinnahmen aus mehreren Räumen erzielt werden können. Wenn alle Zimmer belegt sind, wird jeden Monat ein hoher Betrag an Mieteinnahmen erzielt, so dass eine höhere Rentabilität als bei Eigentumswohnungen zu erwarten ist. Außerdem kann das Leerstandsrisiko durch mehrere Zimmer gestreut werden. Selbst wenn ein Zimmer leer steht, gibt es Mieteinnahmen aus den anderen Zimmern, so dass eine einkommenslose Situation leicht vermieden werden kann (es muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Kreditrückzahlungen vereinbar sind).
Die Nachteile sind die hohen Anfangsinvestitionen und dererhöhte Verwaltungsaufwand. Ein ganzes Gebäude zu besitzen bedeutet, dass Sie für die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich sind, und es gibt mehr Dinge zu bedenken, wie z. B. die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen und Reparaturpläne für das gesamte Gebäude. Natürlich sind auch die Instandhaltungskosten in der Regel hoch, da auch die Grundsteuer und die Feuerversicherungsprämien für ein ganzes Gebäude an fallen. Außerdem ist zu beachten, dass ein mehrfacher Leerstand die Mieteinnahmen erheblich schmälern kann. Da die Kreditrückzahlungen hoch sind, wirken sich Leerstände stärker auf die Einnahmen und Ausgaben aus als bei einer Investition in Eigentumswohnungen.
Investitionen in Einzelgebäude bieten zwar das Potenzial für hohe Renditen, erfordern aber auch ein hohes Maß an finanzieller Leistungsfähigkeit und eignen sich daher für Personen mit einem hohen persönlichen Vermögen und für Personen mit hohem Einkommen, die die Kreditprüfung problemlos bestehen können. Da die Hürden für Anfänger zu hoch sind, um sie plötzlich auf sich zu nehmen, gibt es viele Fälle, in denen Menschen zunächst in Eigentumswohnungen investieren, um Erfahrungen zu sammeln und ihr Vermögen zu erweitern, und sich schließlich der Herausforderung stellen, in eine einzelne Immobilie zu investieren.
Bei der Investition in Einfamilienhäuser kauft man ein bestehendes oder neu gebautes Einfamilienhaus, das zum Verkauf steht, und vermietet das gesamte Haus als Mietobjekt. Das bedeutet, dass Sie Eigentümer eines Miethauses und nicht einer Mietwohnung werden. Der Vorteil ist, dass freistehende Häuser vor allem von Familien nachgefragt werden und die Mieter in der Regel länger in ihnen wohnen als in Wohnungen, so dass nach dem Einzug eines Mieters langfristig stabile Mieteinnahmen zu erwarten sind.
Außerdem werden je nach Objekt gebrauchte Einfamilienhäuser zu sehr niedrigen Preisen zum Verkauf angeboten, und wenn Sie ein günstiges Objekt finden, können Sie möglicherweise mit niedrigen Kosten beginnen. Einige Immobilien bieten höhere Flächenrenditen (jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis) als andere Anlagemöglichkeiten, und manche Menschen investieren in Einfamilienhäuser vor allem in ländlichen und vorstädtischen Gebieten.
Allerdings gibt es bei Investitionen in Einfamilienhäuser einige Vorbehalte. Erstens ist das Leerstandsrisiko ähnlich hoch wie bei Investitionen in Eigentumswohnungen, da sie letztlich von einem einzigen Mieter abhängen. Das Gleiche gilt, wenn es in einem Einfamilienhaus keinen Mieter gibt, was zu einem Null-Einkommen führt. Außerdem besteht bei Einfamilienhäusern ein hohes Risiko des baulichen Verfalls, da viele von ihnen aus Holz bestehen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass bei älteren Häusern größere Reparaturen anfallen, z. B. Reparaturen an Dächern und Außenwänden und der Austausch von Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen , und die Instandhaltungskosten können höher sein als erwartet. Es gibt Fälle, in denen der Kauf eines preiswerten alten Hauses scheitert, die Gesamtkosten aber durch die Kosten für Reparaturen steigen.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass der Markt für die Vermietung von Einfamilienhäusern begrenzt ist. In städtischen Gebieten, in denen viele Menschen lieber in Wohnungen leben, besteht die Gefahr, dass Alleinstehende und ältere Menschen sie meiden, was zu längeren Leerstandszeiten führt. Daher ist die Wahl des Standorts äußerst wichtig, und die Umgebung (Verfügbarkeit von Schulen und Supermärkten, günstige Verkehrsanbindung usw.) muss vor der Auswahl einer Immobilie sorgfältig geprüft werden.
Dies sind die wichtigsten Arten von Immobilieninvestitionen. Darüber hinaus gibt es auch Produkte, die indirekt in Immobilien investieren, wie z. B. Real Estate Investment Trusts (REITs) und Real Estate Crowdfunding; REITs ermöglichen es Ihnen, bereits mit einem kleinen Betrag in den Immobilienmarkt zu investieren, unterscheiden sich aber von direkten Immobilieninvestitionen dadurch, dass sie über den Wertpapiermarkt gekauft und verkauft werden. In diesem Artikel ging es hauptsächlich um Immobilieninvestitionen, bei denen es um den Kauf und die Verwaltung von Immobilien geht. Es ist jedoch wichtig, daran zu denken, dass es auch andere Möglichkeiten gibt, diese Finanzinstrumente zu nutzen, je nachdem, wie Sie investieren möchten.
Immobilieninvestitionen bieten eine Reihe von Vorteilen, die bei anderen Strategien der Vermögensverwaltung nicht zu finden sind. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Vorteile erläutert, die Anfänger im Auge behalten sollten.
Stabiles Einkommen durch kontinuierliche Mieteinnahmen: Die Hauptattraktion der Verwaltung von Mietobjekten ist der stabile Cashflow in Form von monatlichen Mieteinnahmen. Solange es Ihnen gelingt, Mieter zu gewinnen, können Sie auch ohne Arbeit ein regelmäßiges Einkommen erzielen, das Ihre Rente im Alter aufbessern oder Ihnen ein zusätzliches Einkommen verschaffen kann, um Ihre Finanzen zu verbessern. Im Gegensatz zu Aktiendividenden wird die Miete monatlich auf der Grundlage eines Vertrags gezahlt, wodurch sie finanziell gut planbar ist und sich für den langfristigen Vermögensaufbau eignet.
Wertsteigerungspotenzial (Kapitalgewinne): Immobilien können auch nach dem Kauf im Wert steigen. Insbesondere wenn sich die Immobilie in einer guten Lage in einem städtischen Gebiet oder in einem Gebiet befindet, in dem die Nachfrage aufgrund von Sanierungsmaßnahmen steigt, kann es möglich sein, die Immobilie in der Zukunft für mehr als den Kaufpreis zu verkaufen. Wenn beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird, erzielen Sie zusammen mit den Mieteinnahmen, die Sie früher erzielt haben, einen hohen Gesamtgewinn. Da der Wert von Immobilien jedoch von der Konjunktur sowie von Angebot und Nachfrage abhängt, ist eine Wertsteigerung nicht immer garantiert. Der Vorteil besteht lediglich darin, dass der Wert des Vermögens mittel- bis langfristig erhalten oder verbessert werden kann.
Inflationsresistente Sachwerte: Immobilien gelten als inflationsresistente Vermögenswerte. Während Bareinlagen bei steigender Inflation an Realwert verlieren, steigen die Mieten und der Schätzwert von Immobilien in der Regel parallel zu den Preissteigerungen, so dass ein inflationsbedingter Vermögensverfall leichter vermieden werden kann. Es gibt sogar Beispiele dafür, dass Grundstückspreise und Mieten selbst in vergangenen Inflationsperioden gestiegen sind, und einer der Vorteile von Immobilieninvestitionen besteht darin, dass sie als "Inflationsabsicherung" (Inflationsschutz) dienen können. Außerdem handelt es sich bei Immobilien um einen physischen Vermögenswert, so dass man sich keine Sorgen machen muss, dass sie im Falle eines Konkurses zu Altpapier werden.
Durch die Hebelwirkung können Sie mehr als Ihr eigenes Kapital investieren: Immobilieninvestitionen zeichnen sich dadurch aus, dass Sie mehr als Ihr eigenes Kapital investieren können, da Sie Kredite von Finanzinstituten in Anspruch nehmen können. So ist es zum Beispiel möglich, selbst mit einem Eigenkapital von 5 Millionen Yen eine Immobilie im Wert von 20 oder 30 Millionen Yen mit einem Kredit zu erwerben. Da die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden können, ist die Möglichkeit , mit dem Kapital anderer Leute Vermögen aufzubauen (Hebelwirkung), eine große Stärke von Immobilieninvestitionen. Wenn Sie mit einem kleinen Kapitalbetrag beginnen und das Darlehen im Laufe der Zeit zurückzahlen, können Sie einen hochwertigen Vermögenswert aufbauen, der schließlich Ihnen gehören wird. Solange Sie einen Kredit aufnehmen, sind Sie jedoch verpflichtet, ihn zurückzuzahlen, so dass Sie sich des Risikos von Zinsschwankungen bewusst sein müssen (siehe unten). Wenn Sie die Hebelwirkung angemessen und innerhalb vernünftiger Grenzen nutzen, können Sie Ihr Vermögen effizient ausbauen.
Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestitionen bieten auch mehrere steuerliche Vorteile. Nach dem Kauf einer Immobilie können Sie beispielsweise die jährliche Abschreibung des Gebäudes sowie andere Ausgaben wie Kreditzinsen, Verwaltungs- und Reparaturkosten und die Grundsteuer verbuchen. Wenn diese Ausgaben höher sind als Ihre Einnahmen und Sie ein Defizit bei den Immobilieneinnahmen und -ausgaben haben, können Sie Ihre Steuerlast auch dadurch verringern, dass Sie Ihre Einnahmen und Verluste mit anderen Einkünften, z. B. dem Arbeitseinkommen, zusammenrechnen. Mit anderen Worten: Wenn ein Verlust aus Immobilieninvestitionen entsteht, kann die Einkommensteuer und die Einwohnersteuer auf das Arbeitseinkommen von Angestellten um diesen Betrag reduziert werden. Da außerdem verschiedene Ausgaben und Darlehenszinsen zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs in die Ausgaben einbezogen werden können, besteht der Reiz für Bezieher hoher Einkommen darin, dass sie Vermögen besitzen und gleichzeitig steuerliche Maßnahmen ergreifen können. Es wäre jedoch ein echter Nachteil, ein Unternehmen um der steuerlichen Maßnahmen willen mit Verlusten fortzuführen, so dass es nur als ein Nebeneffekt betrachtet werden sollte, der im Rahmen einer rentablen Geschäftstätigkeit erzielt werden kann.
Substitutionseffekt von Lebensversicherungen durch Gruppenkredite: Es wird auch darauf hingewiesen, dass Immobilieninvestitionen ein Ersatz für Lebensversicherungen sein können. Denn bei der Aufnahme eines Kredits zum Erwerb einer Anlageimmobilie wird in vielen Fällen eine Gruppenkredit-Lebensversicherung (danshin) abgeschlossen. Bei der Gruppenkredit-Lebensversicherung handelt es sich um ein System, bei dem die verbleibende Schuld im Falle des Todes oder der Schwerbehinderung des Darlehensnehmers mit einer Versicherungssumme getilgt wird, und das von vielen Finanzinstituten mit Wohnungsbaudarlehen und Immobilieninvestitionskrediten verbunden wird. Das bedeutet, dass die Darlehensschuld im Falle eines schwerwiegenden Ereignisses, das dem Eigentümer widerfährt, nicht auf die Hinterbliebenen übergeht und die Immobilie, die einen Vermögenswert darstellt, in der Hand bleibt. Dies ist vergleichbar mit einer Todesfallabsicherung in Form einer Lebensversicherung, weshalb man auch sagt, dass "Immobilieninvestitionen ein Ersatz für Lebensversicherungen sind". Da darüber hinaus ein Einkommen in Form von Mieteinnahmen unabhängig von der Versicherung erzielt werden kann, ist dies in manchen Fällen vorteilhafter als die weitere Zahlung von Versicherungsprämien. Wie oben beschrieben, sind Immobilieninvestitionen auch insofern vorteilhaft, als sie sowohl Sicherheit als auch Vermögensaufbau bieten können.
Dies sind die typischen Vorteile von Immobilieninvestitionen. Natürlich gibt es neben den vielen Vorteilen auch Risiken, denen man sich bewusst sein muss. Im Folgenden werden die Risiken und die zu beachtenden Punkte bei Immobilieninvestitionen betrachtet, die den Nachteilen entsprechen.
Wenn man sich nur auf die Vorteile konzentriert, kann man unerwartete Fehler machen. Bei Immobilieninvestitionen sollte man sich auch über die folgenden Risiken und Vorsichtsmaßnahmen im Klaren sein.
Leerstandsrisikound Mieterrisiko: Das Leerstandsrisiko ist ein unvermeidbarer Bestandteil der Mietverwaltung. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, werden auch keine Mieteinnahmen erzielt. Insbesondere wenn die Einnahmequelle von einem einzigen Mieter abhängt, wie z. B. bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus, sinken die Einnahmen auf Null, sobald dieser Mieter auszieht. Selbst bei einem Objekt mit mehreren Einheiten kann es bei zunehmendem Leerstand zu einem Rückgang der Einnahmen kommen, so dass die Kreditrückzahlungen aus den Einnahmen aus dem Hauptgeschäft bestritten werden müssen. Es sollten Anstrengungen unternommen werden, um das Risiko von Leerständen zu verringern, indem festgestellt wird, ob in der Gegend eine hohe Mietnachfrage besteht, die Immobilie zu einem attraktiven Objekt ausgebaut wird, Möglichkeiten zur Anwerbung von Mietern gefunden werden und angemessene Mieten festgelegt werden. Auch wenn es Mieter gibt, besteht das Risiko von Mieterproblemen wie Mietrückständen, nächtlichen Ausbrüchen und Schäden an Einrichtungen. Wenn die Zahlungsrückstände andauern, werden die erwarteten Einnahmen nicht erzielt, und es entstehen auch Kosten für Rechtsstreitigkeiten und andere Verfahren. Um sich auf solche Risiken vorzubereiten, sollten Sie Maßnahmen wie eine strenge Mieterprüfung, den Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft und den Abschluss einer Mietrückstandsversicherung in Betracht ziehen.
Risiko sinkender Immobilienpreise (Marktschwankungsrisiko): Auch Immobilien sind ein Vermögenswert, der Marktschwankungen unterliegt, und es besteht das Risiko, dass ihr Schätzwert in Zukunft sinkt. Wenn sich die Konjunktur unmittelbar nach dem Kauf verschlechtert oder die Nachfrage in der Region sinkt, kann der Wert der Immobilie sinken und beim Verkauf der Immobilie ein Verlust entstehen. So sind beispielsweise die Immobilienpreise während des Zusammenbruchs von Lehman Brothers vorübergehend erheblich gesunken, und in einigen Fällen konnten die Immobilien nur zu einem deutlich niedrigeren Preis als dem Kaufpreis verkauft werden. Darüber hinaus ist es üblich, dass der Preis einer neu erworbenen Eigentumswohnung unmittelbar nach dem Kauf um mehrere Prozent fällt, da die so genannte "Neubauprämie" wegfällt. Grundsätzlich ist es wichtig, den Standpunkt zu vertreten, dass eine Immobilie langfristig gehalten werden sollte und nicht von kurzfristigen Preisschwankungen beeinflusst werden sollte, aber man sollte auch das Risiko bedenken, dass man nicht die geplante Rendite erzielt, wenn sich der Markt in einer Phase des Rückgangs befindet, wenn man verkauft.
Risiko von Zinsschwankungen und Kreditrückzahlungen: Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, können sich Zinsschwankungen erheblich auf Ihre Einnahmen und Ausgaben auswirken. Wenn Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgenommen haben, besteht das Risiko, dass die Darlehensrückzahlungen (der Zinsanteil) bei steigenden Marktzinsen zunehmen, was den verfügbaren Gewinn schmälert. Obwohl die Zinssätze in den letzten Jahren niedrig geblieben sind, ist Vorsicht geboten, wenn die Zinssätze in der Zukunft in eine Aufwärtsphase eintreten. Solange Sie einen Kredit haben, müssen Sie außerdem sicherstellen, dass Sie Ihre monatlichen Rückzahlungen leisten. Auch wenn die Mieteinnahmen nicht so hoch sind wie erwartet, müssen Sie die Rückzahlungen leisten, was im schlimmsten Fall zu einem Konkurs oder einer Versteigerung führen kann. Bei der Aufnahme eines Kredits ist es wichtig, Zinserhöhungen zu simulieren und einen Rückzahlungsplan aufzustellen , den Sie sich leisten können. Ziehen Sie Maßnahmen gegen das Zinsänderungsrisiko in Betracht, z. B. den Wechsel zu festen Zinssätzen oder die Reduzierung der Schulden durch vorzeitige Rückzahlung.
Risiko des Verfalls und der Reparaturkosten: Gebäude altern mit der Zeit. Bei älteren Immobilien sind teure Reparaturarbeiten unvermeidlich, z. B. der Austausch von Wasserleitungen und Abflussrohren, die Reparatur von Dächern und Außenwänden sowie die Erneuerung von Aufzügen. Diese erhöhten Reparaturkosten sind ein großes Risiko, das die Rendite von Immobilieninvestitionen unter Druck setzen kann. Auch bei neu gebauten Immobilien werden in einigen Jahrzehnten sicherlich Reparaturen anfallen, so dass es wichtig ist, langfristig einen Reparatur- oder Reservefonds anzulegen. Insbesondere bei älteren Holzhäusern und Altbauwohnungen können höhere Reparaturkosten als erwartet anfallen, so dass Maßnahmen wie eine Gebäudediagnose vor dem Kauf und eine frühzeitige Instandhaltung nach dem Kauf erforderlich sind, um einen Verfall zu verhindern.
Risiko von Naturkatastrophen: Japan ist anfällig für Naturkatastrophen wie Erdbeben, Taifune, Überschwemmungen und Erdrutsche, die durch starke Regenfälle verursacht werden. Als Immobilienbesitzer können Sie das Risiko von Schäden an Ihrem Eigentum und von Wertverlusten aufgrund von Katastrophen nicht ignorieren. Wenn ein Gebäude bei einem schweren Erdbeben zusammenbricht oder aufgrund von Überschwemmungsschäden längere Zeit leer steht, kann dies zu erheblichen Verlusten führen. Es ist wichtig, eine Feuer- und Erdbebenversicherung abzuschließen und beim Kauf einer Immobilie die Gefahrenkarten zu prüfen und Standorte mit zu hohem Risiko zu vermeiden. Auch wenn Sie die Katastrophe selbst nicht verhindern können, versuchen Sie, den Schaden zu minimieren, indem Sie ein Gebiet mit geringem Risiko wählen und eine entsprechende Versicherung abschließen.
Liquiditätsrisiko (geringe Verwertbarkeit): Immobilien sind kein Vermögenswert, der sich wie Aktien oder Investmentfonds schnell in Bargeld umwandeln lässt. Es braucht Zeit, einen Käufer zu finden und einen Verkaufsvertrag zu unterzeichnen, und nur weil man schnell Geld braucht, heißt das nicht, dass man sie sofort zum Marktpreis verkaufen kann. In einigen Fällen kann der Preis gesenkt werden, und die Immobilie kann schließlich verkauft werden, wodurch sie anderen Finanzanlagen in Bezug auf Schnelligkeit und Sicherheit bis zur Umwandlung in Bargeld unterlegen ist. Daher ist es wichtig, mit überschüssigen Mitteln zu investieren, um sich auf das Liquiditätsrisiko vorzubereiten und einen separaten Rücklagenfonds für Unvorhergesehenes zu haben. Da sie nicht sofort eingelöst werden können, sollten Finanzpläne unter dem Gesichtspunkt langfristiger Investitionen erstellt werden, und spekulative Käufe, die auf der Annahme beruhen, dass sie in kurzer Zeit verkauft werden, sind riskant.
Risiken durch skrupellose Händler und mangelnde Informationen: In der Welt der Immobilieninvestitionen gibt es auch skrupellose Händler, die sich an Anfänger mit wenig Wissen wenden und versuchen, ihnen unangemessen überteuerte Immobilien zu verkaufen. Sie versuchen zum Beispiel, Sie zum Kauf einer teuren neuen Einzimmerwohnung mit vollem Kredit zu bewegen, indem sie Ihnen weismachen, dass Sie jetzt auf jeden Fall Geld verdienen werden, oder indem sie übertreiben, dass die Immobilie eine garantierte Miete hat und sicher ist, obwohl sie in Wirklichkeit ein hohes Leerstandsrisiko hat. Wenn Sie einen Vertrag ohne ausreichende Kenntnisse unterzeichnen, können Sie später Verluste machen und viel Geld verlieren. Um solche Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, sich zu informieren und ein Auge dafür zu haben, ob der Vertragspartner vertrauenswürdig ist oder nicht. Informieren Sie sich selbst über den Marktpreis der Immobilie, die Rendite und die Risiken unter Wasser und zögern Sie nicht, alle Fragen zu stellen, die Sie haben. Es ist auch sinnvoll, vor der Unterzeichnung eines Vertrags eine zweite Meinung von einem externen Experten (Finanzplaner oder ein anderes Immobilienunternehmen) einzuholen. Seien Sie vorsichtig mit Maklern, die Sie zu einem Vertragsabschluss drängen; es ist wichtig, dass Sie bereit sind, die Angelegenheit zu prüfen, bis Sie zufrieden sind.
Wie bereits erwähnt, bergen Immobilieninvestitionen eine Reihe von Risiken. Es gibt jedoch keinen Grund, übermäßig ängstlich zu sein, wenn Sie diese im Voraus verstehen und Maßnahmen ergreifen, um sie zu vermeiden. In den folgenden Kapiteln werden Punkte vorgestellt , die Anfänger bei Immobilieninvestitionen beachten sollten. Nutzen Sie sie als Nachschlagewerk, um die Risiken zu beherrschen und klug zu beginnen.
In diesem Abschnitt werden wichtige Punkte für Anfänger erläutert, die in Immobilien investieren wollen, insbesondere wie sie sich vorbereiten und handeln sollten. Anstatt im Dunkeln zu tappen, können Sie das Risiko des Scheiterns verringern und Ihre ersten Schritte in aller Ruhe unternehmen, wenn Sie die folgenden Punkte beachten.
Erstens: Lernen Sie die Grundlagen: Bevor Sie in Immobilien investieren, sollten Sie sich mit den relevanten Grundlagen vertraut machen. Zunächst sollten Sie die Funktionsweise, die Terminologie, die Berechnung der Erträge sowie die oben genannten Vorteile und Risiken verstehen. Sie sollten ein Mindestmaß an Verständnis für den Unterschied zwischen Erträgen und Kapitalgewinnen, für die Berechnung von Renditen und für die Grundlagen der Finanzierung haben. Es gibt viele Informationsquellen für Anfänger, wie z. B. [Bücher, Seminare und Expertenblogs], also nehmen Sie sich die Zeit, diese Informationen einzuarbeiten. Wenn Sie mit unzureichenden Kenntnissen beginnen, erhöhen Sie das Risiko, böswillige Anwälte zu übersehen oder aufgrund einer schlechten Einnahmen- und Ausgabenplanung zu scheitern, wie oben erwähnt. Andererseits kann richtiges Wissen eine Waffe sein, die Ihnen hilft, Ihre Immobilie zu Ihrem Vorteil auszuwählen und zu verwalten.
Klären Sie Ihre Investitionsziele und Ihr Budget: Als Nächstes sollten Sie Ihre Ziele für die Investition in Immobilien klären. Legen Sie konkrete Ziele fest, wie z. B. "Ich möchte ein zusätzliches Einkommen von XX.000 Yen pro Monat haben", "Ich möchte es als zukünftige Rente nutzen" oder "Ich möchte in XX Jahren ein Vermögen von XX Millionen Yen aufbauen", und nicht nur vage "weil es rentabel aussieht". Die von Ihnen gewählte Anlagemethode und die Art der Immobilie hängen von Ihren Zielen ab. Wenn Sie z. B. ein stabiles Einkommen im Ruhestand anstreben, sollten Sie sich auf die Rendite konzentrieren und davon ausgehen, dass Sie die Immobilie über einen langen Zeitraum halten werden. Sie sollten auch ein Budget festlegen, das Ihre eigenen Mittel und die Höhe der verfügbaren Finanzierung einschließt. Bestimmen Sie eine vernünftige Investitionsgröße auf der Grundlage dessen, wie viel Eigenmittel Sie derzeit bereitstellen können und wie viel Kredit Sie bei einem Finanzinstitut aufnehmen können (simulieren Sie den ungefähren Kreditbetrag auf der Grundlage Ihres Jahreseinkommens und Ihrer Kreditinformationen). Wenn Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, ohne ein Budget festzulegen, kann es leicht passieren, dass Sie bei endlos teuren Objekten landen. Daher ist es wichtig, einen Standard festzulegen, wie z. B. "Eigenfinanzierung von bis zu xxx Millionen JPY plus ein Darlehen von bis zu xxx Millionen JPY". Sobald Sie ein Ziel und ein Budget festgelegt haben, haben Sie natürlich einen Leitfaden für die Art der Immobilie, nach der Sie suchen, und Ihr Investitionsplan wird konkreter.
Ziehen Sie ein zuverlässiges Immobilienbüro oder einen Experten zu Rate: Für Anfänger ist es schwierig, alle Entscheidungen allein zu treffen. Ziehen Sie daher in Erwägung, die Hilfe eines Immobilienbüros oder eines Experten mit nachgewiesener Erfolgsbilanz in Anspruch zu nehmen. Ein Unternehmen, das sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert hat, kann einen professionellen Überblick über die neuesten Markttrends geben, Informationen über hochwertige Immobilien liefern und bei der Finanzierung beraten. Fachwissen ist besonders wichtig, wenn es um die Auswahl von Immobilien und die Beratung bei der Kreditvergabe geht, weshalb die Unterstützung durch ein erfahrenes Unternehmen von großem Vorteil ist. Wie bereits erwähnt, gibt es jedoch auch bösartige Unternehmen, so dass Sie Ihren Berater sorgfältig auswählen sollten. Es ist auch ratsam, mehrere Unternehmen zu vergleichen und ihren Ruf und ihre bisherigen Leistungen zu prüfen (Erfolgsgeschichten von Kunden und Mundpropaganda). Es ist wichtig, dass Sie während des Beratungsgesprächs ehrlich über Ihre Wünsche und Umstände sprechen und nicht zögern, alle Fragen zu stellen, die Sie haben. Ein seriöses Unternehmen wird Sie nicht nur über die Vorteile, sondern auch über die Nachteile und Risiken aufklären. Wenn Sie einen zuverlässigen Partner finden, können auch Anfänger beruhigt sein, was ihre Investition angeht.
Wählen Sie Ihre Immobilie sorgfältig aus und recherchieren Sie gründlich: Es ist nicht übertrieben zu sagen, dass der Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition von der Wahl der Immobilie abhängt. Nehmen Sie sich bei der Auswahl eines Objekts Zeit und vergleichen Sie die Kandidaten. Prüfen Sie die Objekte unter Berücksichtigung der folgenden Punkte
Prüfen Sie die Lage: Es heißt, dass die Lage bei Immobilien alles ist, daher ist die Wahl der richtigen Lage wichtig. Prüfen Sie gründlich die Entfernung zum Bahnhof, ob es steile Hügel gibt, das Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Krankenhäuser, Schulen, Sicherheit usw.) und ob es eine Nachfrage nach Mietwohnungen gibt. Ermitteln Sie , ob in dem Gebiet ein langfristiger Bedarf besteht, d. h. ob die Bevölkerung wächst, ob es in der Nähe Universitäten und Unternehmen gibt und ob es in Zukunft Mieter geben wird.
Einnahmen/Ausgaben-Simulation: Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, simulieren Sie, ob die zu erwartende Miete in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis steht. Berechnen Sie nicht nur die Flächenrendite (Jahresmiete geteilt durch den Preis), sondern auch die reale Rendite, die verschiedene Ausgaben wie Wartungs- und Reparaturrücklagen (bei Wohnungen), Grundsteuer, Leerstandszeiten, Verwaltungsgebühren und Versicherungsprämien berücksichtigt. Es ist eine sichere Sache, eine Immobilie zu wählen, die nicht zu optimistisch ist und auch bei strengen Annahmen schwarze Zahlen schreibt. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ohne die Einnahmen und Ausgaben zu kalkulieren, kann es sein, dass Sie später feststellen, dass Sie weniger Geld übrig haben, als Sie dachten.
Prüfen Sie den Zustand der Immobilie: Ob neu oder gebraucht, vergewissern Sie sich, dass die Immobilie selbst in einem guten Zustand ist. Wenn möglich, besichtigen Sie die Immobilie mit einem Fachmann, um das Alter und die Struktur (Holz, Stahl oder RC) zu prüfen, ob sie erdbebensicher ist, ob es Anzeichen für Undichtigkeiten oder Termitenschäden gibt und ob die Ausstattung in gutem Zustand ist. Handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie, sollten Sie die bisherigen Reparaturen und die Pläne für künftige Reparaturen prüfen. Es ist wichtig, versteckte Mängel und künftige Reparaturrisiken zu erkennen, anstatt sich nur auf das Aussehen oder die Renditezahlen zu verlassen.
Recherchieren Sie den Mietmarkt in der Umgebung: Finden Sie heraus, welche Art von Immobilien in der Nähe der Immobilie zu welchem Preis zur Miete angeboten werden. Seien Sie objektiv und überprüfen Sie, ob es nicht zu viele konkurrierende Objekte gibt oder ob nicht versucht wird, zu einem zu hohen Preis für die Marktmiete zu kaufen. Die Suche nach Objekten mit ähnlichen Bedingungen auf Websites für Mietgesuche wird Ihnen helfen, ein Gefühl für den Markt zu entwickeln.
Wenn Sie diese Faktoren umfassend berücksichtigen und eine Qualitätsimmobilie auswählen können , die Ihren Zielen und Ihrem Budget entspricht, sind Sie einer erfolgreichen Immobilieninvestition schon viel näher gekommen. Nehmen Sie sich Zeit und Mühe, um die richtige Immobilie auszuwählen.
Erstellen Sie einen vernünftigen Finanzplan und treffen Sie Maßnahmen zum Risikomanagement: Anfänger tappen leicht in die Falle, für ein "optimistisches Szenario" zu planen. Es ist wichtig, dass Sie in Ihrem Finanzplan immer für den schlimmsten Fall planen. Stellen Sie zum Beispiel sicher, dass Sie über genügend Ersparnisse verfügen, um die Kreditrückzahlungen zu decken, selbst wenn die Immobilie sechs Monate lang leer steht" und lassen Sie Raum für vorzeitige Rückzahlungen oder eine Änderung des Zinstyps, damit sich die Rückzahlungen nicht verzögern, selbst wenn die Zinssätze steigen". Lassen Sie nach dem Kauf einer Immobilie nicht locker, nur weil Sie Mieteinnahmen erhalten, sondern legen Sie einen bestimmten Geldbetrag als Reserve für Reparaturen und Leerstand zurück, damit Sie bei guten Einnahmen mit größerer Sicherheit Rücklagen für die Zukunft bilden können. Überprüfen Sie außerdem regelmäßig Ihre Einnahmen und Ausgaben während des Betriebs, und kümmern Sie sich so schnell wie möglich um eventuelle Probleme. Wenn Sie z. B. Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden, sollten Sie die Mieten und Einstellungsbedingungen überprüfen, oder wenn die Zinssätze steigen, sollten Sie eine Refinanzierung zu einem festen Zinssatz in Betracht ziehen. Behalten Sie die Situation stets im Auge und gehen Sie proaktiv mit Risiken um, denn dies ist für eine langfristig stabile Verwaltung unerlässlich. Wenn Sie nach einem vernünftigen Plan vorgehen, werden Ihnen Immobilieninvestitionen nie Angst einjagen.
Wenn Sie sich auf die oben genannten Punkte vorbereiten und danach handeln, sollten auch Anfänger in der Lage sein, mit Immobilieninvestitionen zu beginnen und dabei größere Fehler zu vermeiden. Seien Sie nicht voreilig, gehen Sie einen Schritt nach dem anderen und schreiten Sie stetig voran.
Immobilieninvestitionen sind eine Methode der Vermögensverwaltung, bei der Immobilien wie Eigentumswohnungen, Appartements und Einfamilienhäuser gekauft, vermietet und verwaltet werden und Mieteinnahmen und Gewinne erzielt werden. In den letzten Jahren haben sich immer mehr Angestellte und Privatpersonen für diese Anlageform entschieden, und sie ist zu einer der Möglichkeiten für Einsteiger geworden. Die Vorteile von Immobilieninvestitionen sind vielfältig: langfristiger Vermögensaufbau mit stetigen monatlichen Einnahmen, Hebelwirkung durch Kredite, Inflationsresistenz als Sachwert, steuerliche Wirkung und Sicherheit durch Gruppenkredite. Andererseits gibt es auch viele Punkte zu beachten, wie das Risiko von Einkommensunterbrechungen aufgrund von Leerstand oder Mietrückständen, das Risiko von Schwankungen bei Immobilienpreisen und Zinssätzen, erhöhte Kosten aufgrund von Alterung oder Katastrophen, geringe Liquidität und das Risiko, aufgrund mangelnder Kenntnisse übervorteilt zu werden.
Wichtig ist, dass man die Vorteile und Risiken richtig versteht, bevor man planvoll investiert. Vor allem Anfänger sollten die folgenden fünf Punkte beachten: Vorabstudium und detaillierte Einnahmen- und Ausgabenplanung, Unterstützung durch zuverlässige Experten, sorgfältige Objektauswahl und ein vernünftiger Finanzplan. Am Anfang mag es wie eine Hürde erscheinen, aber wenn Sie nach und nach Wissen und Erfahrung sammeln, wird die Immobilienanlage zu einem beruhigenden Verbündeten, der Ihnen über Jahre hinweg ein stabiles Einkommen beschert.
Immobilieninvestitionen sind keine "Geschichte des leichten Geldes", aber sie sind eine Möglichkeit, Ihr Vermögen stetig zu vermehren, wenn Sie sie mit einer langfristigen Perspektive verwalten. Auch Anfänger können mit den Inhalten dieses Artikels den ersten Schritt in Richtung Immobilieninvestition machen. Mit den richtigen Informationen und einer aufrichtigen Einstellung werden Immobilieninvestitionen Ihnen sicher helfen, Ihr Vermögen aufzubauen. Warum sollten Sie nicht den ersten Schritt in Richtung Ihrer Zukunftssicherheit machen und mit dem beginnen, was Sie sich leisten können?