Immobilieninvestitionen ziehen die Aufmerksamkeit auf sich als eine Option, mit der gleichzeitig ein langfristig stabiles Einkommen und ein Vermögenserhalt erzielt werden können, während gleichzeitig die aus der Aktienanlage gewonnene Expertise in der Vermögensverwaltung genutzt wird. Vor allem für vermögende Privatpersonen gibt es viele Vorteile, die sich mit Aktien allein nur schwer abdecken lassen, wie Inflationsschutz, Steuerersparnis und Erbschaftsschutz, während sich viele fragen, ob der Einstieg so einfach ist, dass es "jeder machen kann". Dieser Artikel erläutert die Bedingungen und Schritte, die Aktienanleger beim Einstieg in die Immobilienanlage beachten sollten, sowie die Punkte, über die Anfänger leicht stolpern können.
Preisschwankungen und Stabilität: Immobilieninvestitionen sind gegenüber Marktschwankungen resistenter als Aktieninvestitionen, so dass es einfacher ist, langfristig stabile Erträge zu erzielen. Das Halten von Anlageimmobilien sorgt für regelmäßige Mieteinnahmen (Einkommenszuwachs), und wenn die Lage und die Qualität der Immobilie gut sind, kann das Leerstandsrisiko gering gehalten werden, wodurch die Stabilität der Erträge erhöht wird. Außerdem steigen Immobilienwerte und Mieten in Inflationszeiten tendenziell an, und es ist zu erwarten, dass ein Inflationsabsicherungseffekt den realen Vermögenswert schützt. Auf der anderen Seite unterliegen Aktienanlagen aufgrund der Unternehmensleistung und der wirtschaftlichen Bedingungen starken Kursschwankungen und neigen dazu, sich innerhalb kurzer Zeiträume erheblich zu bewegen.
Liquidität und Hebelwirkung: Aktien sind zwar leicht zu kaufen und zu verkaufen und sehr liquide, aber es besteht auch das Risiko plötzlicher Kurseinbrüche bei einzelnen Aktien. Immobilien haben den Nachteil, dass ihre Veräußerung einige Zeit in Anspruch nimmt, aber es ist einfach, große Kredite von Finanzinstituten zu erhalten, indem hohe Sicherheiten genutzt werden, und große Transaktionen sind mit geringen Eigenmitteln möglich. Dieser Hebeleffekt ist ein großer Anreiz für Immobilieninvestitionen.
Art der Investitionsrendite: Bei Immobilieninvestitionen können Sie sowohl Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) als auch Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Kapitalgewinn) anstreben. Es ist gefährlich, sich nur auf die Flächenrendite zu verlassen. Neben der Rendite müssen viele andere Faktoren wie Standort, Zustand der Immobilie und künftige Angebots- und Nachfragetrends umfassend berücksichtigt werden.
Komplementarität (Diversifizierung): Da die Kursbewegungen von Aktien und Immobilien nur geringfügig miteinander korrelieren, kann eine Kombination der beiden das Gesamtrisiko des Vermögenswerts diversifizieren. So besagt beispielsweise die "Dreierkombination von Vermögenswerten", dass durch eine Diversifizierung der Anlagen in Aktien, Anleihen und Immobilien Verluste in einem Bereich durch die anderen Bereiche ausgeglichen werden können, selbst bei einem Konjunkturabschwung. Immobilien tragen zum Erhalt des Gesamtvermögens bei, da es sich um einen realen Vermögenswert handelt, der nicht sofort einen Angebotsschub oder einen Preisverfall erlebt, selbst wenn der Aktienmarkt einbricht. Wie das Sprichwort sagt : "Man sollte nicht alles auf eine Karte setzen", und wenn man über ausreichende Mittel verfügt, ist es üblich, beides zusammen zu nutzen, um langfristig ein stabiles Vermögen aufzubauen.
Stabile Erträge und hohe Renditen: Für vermögende Privatpersonen sind Immobilieninvestitionen aufgrund der stabilen Mieteinnahmen und der hohen Hebelwirkung großer Kredite attraktiv. In vielen Fällen kann selbst eine Hochhaus-Eigentumswohnung in der Stadt mit einem Immobilienpreis von 100 Millionen Yen mit einer Einlage von 10-20 % begonnen werden, so dass mit einem kleinen Kapitalbetrag eine große Investition getätigt werden kann. Wenn die Lage gut ist, kann man außerdem mit Mieteinnahmen und künftigen Verkaufsgewinnen rechnen. Auch wenn die Oberflächenrendite hoch ist, ist die tatsächliche Rendite unter Berücksichtigung der Reparaturkosten und des Leerstandsrisikos wichtig, aber Sie können Ihre Erfolgschancen erhöhen, indem Sie sich nicht nur auf die Rendite konzentrieren, sondern auch auf die Qualität der Immobilie, ihren Standort und das Umfeld von Angebot und Nachfrage.
Diversifizierung und Vermögensschutz: Die Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio kann eine Risikodiversifizierung bewirken. In Kombination mit Aktien und Anleihen ergibt sich eine ausgewogene Vermögensverwaltungsstrategie, die gegenüber Marktschwankungen widerstandsfähig ist und zum langfristigen Vermögensaufbau beiträgt.
Inflationsabsicherungseffekt: Wie bereits erwähnt, sind Immobilien auch deshalb attraktiv, weil es einfach ist, den Wert von Sachwerten in Zeiten der Inflation zu erhalten. Da die Mieten und Grundstückspreise in Zeiten von Preissteigerungen tendenziell steigen, hat dies den Vorteil, dass das Einkommen erhöht und gleichzeitig der reale Vermögenswert geschützt wird.
Der Begriff "Jeder kann es tun" geht mit einer angemessenen Vorbereitung und Bedingungen einher. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass "Immobilieninvestitionen nicht für jedermann " geeignet sind, dass sie aber eine Herausforderung darstellen können, wenn man über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügt. Im Einzelnen gelten die folgenden Anforderungen
Umfang der Mittel: Für den Erwerb einer Immobilie sind eine Anzahlung und andere Ausgaben erforderlich. Im Allgemeinen müssen 20-30 % des Immobilienpreises als Eigenmittel (Anzahlung) für eine Investitionsimmobilie aufgebracht werden. Für eine Investitionsimmobilie im Wert von 50 Millionen Yen sollte man beispielsweise 10-15 Millionen Yen an Eigenmitteln aufbringen. In den letzten Jahren haben die Finanzinstitute ihre Kreditvergabe ausgeweitet, und es gibt Fälle, in denen Transaktionen mit nur 10-20 % an Eigenmitteln getätigt werden können, aber wenn verschiedene Ausgaben (Maklergebühren, Registrierungsgebühren, Reservefonds für Reparaturen usw.) einbezogen werden, sind Mittel in Höhe von mehreren Millionen Yen erforderlich.
Merkmale und Jahreseinkommen: Bei der Prüfung von Immobilieninvestitionskrediten werden das Jahreseinkommen des Kreditnehmers, die Stabilität des Beschäftigungsverhältnisses und andere Kreditbedingungen umfassend bewertet. Als Faustregel gilt, dass ein Jahreseinkommen von 5 bis 7 Millionen JPY oder mehr wünschenswert ist; ein Jahreseinkommen von etwa 7 Millionen JPY führt zu besseren Kreditkonditionen, aber es gibt Möglichkeiten, den Prüfungsprozess zu überstehen, indem man Finanzinstitute und Kreditprodukte entwickelt, auch wenn das Einkommen darunter liegt. Wenn Sie ein Angestellter sind oder schon lange im Unternehmen arbeiten, ist es wahrscheinlicher, dass Ihnen ein Kredit bewilligt wird; umgekehrt ist es schwieriger, einen Kredit zu bekommen, wenn Sie jung sind, freiberuflich arbeiten oder ein geringes Einkommen haben. In der Tat gibt es viele Beispiele für erfolgreiche Immobilieninvestitionen ab einem Jahreseinkommen von etwa 5 Millionen JPY.
Alter: Obwohl es keine bestimmte Altersgrenze gibt, gelten Personen in den 30er und 40er Jahren als am günstigsten; Personen in den 20er und 30er Jahren verfügen über weniger Vermögen und Jahreseinkommen, was die finanzielle Prüfung erschwert, während es für Personen über 50 schwieriger sein kann, da sie bei der Rückzahlung des Kredits schon älter sind (über 80). Dennoch ist eine Investition mit der richtigen Strategie unabhängig vom Alter möglich.
Risikotoleranz: Immobilieninvestitionen sind illiquide und unterliegen verschiedenen Risiken wie Leerstand, Mietrückgang, unerwartete Reparaturkosten und Katastrophenrisiko. Sie müssen die mentale Fähigkeit und die finanziellen Reserven haben, diese Schwankungen zu akzeptieren. Investitionen, die über Ihre Risikotoleranz hinausgehen, können psychischen Stress verursachen und führen in der Regel zu schlechten Investitionsentscheidungen. Daher ist es wichtig, das Risiko zu beherrschen, indem man für den schlimmsten Fall Rückzahlungen plant, Versicherungen abschließt und eine Reparaturreserve anlegt.
Eigenmittel und Investitionsumfang: Wie bereits erwähnt, ist eine Anzahlung von etwa 20-30 % des Immobilienpreises erforderlich. Beachten Sie, dass einige Projekte mit einer Anzahlung von 10 % oder weniger begonnen werden können, doch ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich, da die Rückzahlungslast steigt. Wenn Sie nur über geringe Eigenmittel verfügen, gibt es weitere Möglichkeiten wie die "Verwaltung von Immobilienversicherungen" unter Nutzung der Einkommenssteuergutschrift und Crowdfunding, bei dem Sie bereits ab ¥ 10 000 investieren können.
Eigenschaften/Beruf: Gehaltsempfänger und Beamte mit festem Einkommen sowie Ärzte, Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer, die steuerlich begünstigt werden, sind bei den Bankprüfungen im Vorteil. Selbstständige und Personen, die ihren Arbeitsplatz innerhalb kurzer Zeit gewechselt haben, werden unter Umständen strenger geprüft. Umgekehrt können Sie, wenn Sie wohlhabend sind und bereits über ein beträchtliches Vermögen verfügen, je nach Ihrer Beziehung zum Finanzinstitut einen flexiblen Kredit erhalten.
Alter: Junge Menschen (in ihren 20ern) unterliegen einer strengeren Prüfung, können aber langfristig investieren; Menschen in ihren 40ern haben angeblich das beste Gleichgewicht zwischen Kapital und Rückzahlungsdauer und erhalten am ehesten Kredite; Menschen in ihren 50ern und darüber hinaus müssen ihren Cashflow mit Blick auf den Ruhestand und die Rente planen; und Menschen in ihren 30ern und 40ern müssen ihren Cashflow mit Blick auf den Ruhestand und die Rente planen.
Anlageziel: Wenn Sie z.B. Ihre Rente im Alter ersetzen wollen, eignet sich eine Strategie, die darauf abzielt, solide Mietobjekte langfristig zu halten und ein stabiles Einkommen zu sichern. Geht es dagegen um eine kurzfristige Vermögensvermehrung, gibt es risikoreiche Methoden wie Grundstücke und die Sanierung alter Häuser in Erwartung einer Bebauung oder Sanierung. Es ist wichtig, den Immobilientyp (Eigentumswohnung, Einzelappartement, Einfamilienhaus, Sanierungsprojekt usw.) entsprechend den eigenen Zielen auszuwählen und den Investitionszeitraum und die Ausstiegsstrategie klar zu definieren.
Objektauswahl: Beurteilen Sie eine Immobilie nicht nur nach ihrer oberflächlichen Rendite, sondern prüfen Sie den umliegenden Markt, die Nachfrage, den Gebäudezustand, das Alter und den Verwaltungsstatus aus mehreren Perspektiven. Experten weisen darauf hin, dass es gefährlich ist, eine Immobilie allein nach der Rendite auszuwählen, und empfehlen, auf mehrere Punkte wie Lage, Zustand der Immobilie und Leerstandsrisiko zu achten. Generell gilt, dass Immobilien in Stadtzentren oder in der Nähe von Bahnhöfen mit günstigen Verkehrsanbindungen ein geringes Leerstandsrisiko aufweisen, aber auch der Wettbewerb ist hart, so dass ein Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Erschwinglichkeit gefunden werden muss.
Risikomanagement: Das wichtigste Risiko, auf das man bei Immobilieninvestitionen vorbereitet sein muss, ist das Leerstandsrisiko. Es ist wichtig, nach dem Auszug eines Mieters so schnell wie möglich einen neuen Mieter zu finden. Die Vermietungsquote kann insbesondere dadurch erhöht werden, dass man eine gute Verwaltungsgesellschaft beauftragt, den Wert durch Renovierung und Innenausbau steigert und die Festsetzung von Kautionen und Schlüsselgeldern optimiert. Weitere Maßnahmen zur Risikominderung sind die Vorbereitung auf Naturkatastrophen (z. B. Erdbeben und Überschwemmungen), die Überprüfung von Tilgungsplänen im Hinblick auf steigende Zinssätze und die Rückstellung von Mitteln für Gebäudereparaturkosten. Erwägen Sie den Abschluss einer Versicherung und die Stärkung der Katastrophenvorsorge (Auswahl von Immobilien in höher gelegenen Gebieten oder mit hohem Erdbebenschutz).
Ertragsaussichten: Schätzen Sie den Cashflow in einer Simulation, bevor Sie investieren. Schätzen Sie den Unternehmensgewinn (Cashflow vor Steuern), indem Sie Kreditrückzahlungen, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Mietverwaltungsgebühren und andere Kosten von den erwarteten Mieteinnahmen abziehen. Es ist zu beachten, dass selbst wenn die Oberflächenrendite normalerweise bei 5-7 % liegt, die reale Rendite oft auf etwa 3-4 % sinkt, wenn die Ausgaben abgezogen werden. Geht man von einer langfristigen Eigentümerschaft aus, können durch die Nutzung der Gebäudeabschreibung im ersten Jahr Steuereinsparungen erwartet werden, und auch Gewinne aus künftigen Verkäufen können in Betracht gezogen werden. Da sie jedoch der wirtschaftlichen Entwicklung und den Schwankungen der Finanzmärkte unterworfen ist, muss man bereit sein, mittel- bis langfristig kontinuierlich Erträge anzusammeln, ohne sich von kurzfristigen Kursschwankungen beeinflussen zu lassen.
Vermögensaufbau aus einer langfristigen Perspektive: Achten Sie nicht nur auf kurzfristige Wertsteigerungen, sondern auch auf die Schaffung von Immobilien, die an die nächste Generation weitergegeben werden können. Es sollten Produkte ausgewählt werden, die ihren Wert in der Zukunft erhalten oder steigern können. Achten Sie insbesondere auf eine kontinuierliche Wertschöpfung, z. B. durch die Auswahl katastrophenresistenter Standorte, die Auswahl langlebiger Gebäude und die Einführung von Technologien (z. B. intelligente Geräte) zur Steigerung des Werts.
Fokus auf Humankapital und Vertrauen: Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht nur um Immobilien, sondern auch um "Vertrauen zu Menschen", das den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen kann. Auch die Investoren selbst sollten bei der Auswahl ihrer Partner (Immobiliengesellschaften, Verwaltungsgesellschaften, Bauunternehmen usw.) auf "Integrität" und "Vertrauenswürdigkeit" achten. Für Investoren ist es wichtig, ein Vertrauensverhältnis aufzubauen, indem sie "transparente Informationen, ehrliche Kommunikation und verantwortungsvolles Verhalten" sicherstellen. Auch bei Investitionen lassen sich die Risiken besser beherrschen, wenn mehr Informationen über die Immobilie und die Vertragsbedingungen offengelegt werden und eine sorgfältige und ehrliche Überprüfung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben vorgenommen wird.
Nutzung von Organisationstalent und Experten: Investoren sollten Entscheidungen auch nicht allein treffen, sondern mit vertrauenswürdigen Finanzberatern, Immobiliengutachtern, Steuerberatern und anderen Experten zusammenarbeiten, da dies der Schlüssel zum Erfolg ist. Vielfältiges Wissen ist notwendig, um Strategien mit einer langfristigen Perspektive zu entwickeln. Sie haben auch gezeigt, dass sie bereit sind, Technologie zu nutzen, um eine effiziente Betriebsstruktur zu schaffen. Daher ist es eine gute Idee, neue Methoden wie IoT-Immobilienmanagement und intelligente Verträge aktiv zu übernehmen.
Ehrliche und nachhaltige Verwaltung: Da die erworbene Immobilie für den Eigentümer auch ein soziales Gut ist, ist eine ehrliche Verwaltung, die ihrer Verantwortung gegenüber den Bewohnern nachkommt (z. B. Durchführung von Wartungsarbeiten, Reaktion auf Beschwerden), wichtig. Die Einstellung, sich gut um die Immobilie und ihre Mieter zu kümmern, ist wichtig, um langfristig stabile Einnahmen zu erzielen und nicht auf kurzfristige Gewinne zu setzen.