In den letzten Jahren hat das Interesse an haustierfreundlichen Immobilien auf dem Immobilieninvestitionsmarkt stark zugenommen. Nach der jüngsten Erhebung der Pet Food Association werden in Japan bis 2024 etwa 6 796 000 Hunde und 9 155 000 Katzen gehalten, was einer Gesamtzahl von 15 950 000 Haustieren im Lande entspricht.
Diese Zahl ist deutlich höher als die Zahl der Kinder unter 15 Jahren, was zeigt, dass Haustiere in der modernen Gesellschaft als wichtige Familienmitglieder angesehen werden.
Obwohl es ein starkes Bedürfnis gibt, Haustiere zu halten, ist das Angebot an haustierfreundlichen Immobilien immer noch knapp. 67,2 % der von LIFULLHOME'S befragten Bauträger gaben an, dass der Bedarf an haustierfreundlichen Immobilien zunimmt, was ein deutliches Zeichen für eine wachsende Nachfrage auf dem Markt ist. Die steigende Nachfrage auf dem Markt ist ein klarer Trend.
In diesem Artikel werden die spezifischen Vor- und Nachteile von Investitionen in haustierfreundliche Immobilien und der Schlüssel zum Erfolg, basierend auf der langjährigen Erfahrung von INA&Associates im Bereich der Immobilieninvestitionen, näher erläutert.
Ein genaues Verständnis der aktuellen Situation der Haustierhaltung in Japan ist für Investitionsentscheidungen äußerst wichtig. Statistischen Daten der Pet Food Association zufolge hält inzwischen etwa jeder fünfte Haushalt in Japan ein Haustier, und dieser Anteil steigt von Jahr zu Jahr.
Besonders bemerkenswert ist das wachsende Bedürfnis nach Haustierhaltung seit der Corona-Katastrophe. Da die Zeit, die zu Hause verbracht wird, zugenommen hat, ist die Zahl der Haushalte, die mit Haustieren leben wollen, drastisch gestiegen. Dieser Trend ist nicht vorübergehend, sondern verfestigt sich als grundlegende Änderung des Lebensstils.
Ein Blick auf das Angebot an haustierfreundlichen Immobilien zeigt jedoch, dass das Angebot in der Realität deutlich hinter der wachsenden Nachfrage zurückbleibt. Nach den Erhebungsdaten des Immobilienportals SUUMO lag der Anteil der auf der Website gelisteten haustierfreundlichen Immobilien im Januar 2019 bei rund 10 %, im Januar 2024 waren es bereits 18 %.
Diese 18 % sind jedoch im Verhältnis zur tatsächlichen Nachfrage immer noch unzureichend. Etwa 30 % der Befragten gaben an, dass der Grund dafür, dass sie keine Haustiere halten können, darin liegt, dass dies in Wohnkomplexen verboten ist.
Als konkrete Daten zur Rentabilität von haustierfreundlichen Immobilien ist ein Vergleich der Mietpreise sehr hilfreich. Nach einer Erhebung von Asahi Kasei Homes liegt die durchschnittliche Miete für Immobilien, in denen keine Haustiere erlaubt sind, bei 78.253 Yen, während die Miete für Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, 112.771 Yen beträgt und damit um 34.518 Yen (etwa 44 %) höher ist.
| Immobilienart | Durchschnittliche Miete | Abweichung | Prozentsatz der Erhöhung |
|---|---|---|---|
| Immobilien, in denen Haustiere nicht erlaubt sind | 78.253 Yen | -¥2,000 | - |
| Immobilien mit erlaubten Haustieren | 112.771 Yen | +34.518 YEN | +44% |
Noch bemerkenswerter ist die kurze Einzugszeit. Untersuchungen zeigen, dass Mieter in haustierfreundlichen Immobilien 16,6 Tage früher einziehen als in Immobilien, die keine Haustiere erlauben. Diese Zahl spiegelt die Knappheit an haustierfreundlichen Immobilien und den dringenden Bedarf der Mietinteressenten wider.
Auf dem derzeitigen Mietmarkt gibt es viele Immobilien mit ähnlichen Grundbedingungen wie Lage, Alter und Ausstattung. In einem solchen Wettbewerbsumfeld ist die Bedingung der Haustierfreundlichkeit ein starkes Unterscheidungsmerkmal.
Insbesondere der Mehrwert der Haustierfreundlichkeit kann die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie erheblich steigern, selbst wenn sie allgemein als ungünstig angesehen wird. Selbst wenn eine Immobilie beispielsweise mehr als 15 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt liegt oder mehr als 20 Jahre alt ist, hat für Haustierbesitzer die Bedingung, dass sie mit ihren Haustieren leben können, oberste Priorität, während die Priorität anderer Bedingungen relativ niedrig ist.
Einer der größten Vorteile von Immobilien für Haustierbesitzer ist die hohe langfristige Bindung der Mieter. Dafür gibt es mehrere Gründe.
Erstens ist ein Wechsel der Wohnumgebung ein großer Stressfaktor für die Haustiere selbst. Der Umzug aus der gewohnten Umgebung in eine neue kann sich negativ auf die Gesundheit und das psychische Wohlbefinden des Tieres auswirken, so dass Tierhalter einen Umzug nach Möglichkeit vermeiden möchten.
Ein weiterer Faktor, der Langzeitmieter ermutigt, ist die Tatsache, dass es sehr schwierig ist, eine haustierfreundliche Immobilie zu finden. Solange die Mieter mit ihrem derzeitigen Wohnumfeld zufrieden sind, ziehen sie einen Umzug seltener aktiv in Betracht, da sie nicht wissen, wann sie das nächste Mal eine haustierfreundliche Wohnung finden werden.
Haustierfreundliche Immobilien zeichnen sich durch ein geringeres Leerstandsrisiko aus als allgemeine Mietobjekte. Der Grund dafür ist, dass das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weitgehend auf der Nachfrageseite liegt.
Haustierbesitzer prüfen Immobilieninformationen immer unter dem Gesichtspunkt "gibt es eine bessere haustierfreundliche Immobilie", und wenn eine Immobilie mit guten Bedingungen auf den Markt kommt, gehen in kurzer Zeit viele Anfragen ein. Aktuelle Umfragedaten bestätigen auch, dass Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, 16,6 Tage früher bezogen werden als allgemeine Immobilien.
In Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, können im Vergleich zu Immobilien mit denselben Bedingungen in der Umgebung höhere Mieten verlangt werden. Die oben erwähnten Erhebungsdaten zeigen, dass ein durchschnittlicher Mietaufschlag von 44 % erzielt werden kann, was zu einer erheblichen Verbesserung der Investitionsrendite führt.
Dieser Mietaufschlag ist möglich, weil der Wert des "Lebens mit Haustieren" für die Haustierbesitzer wichtiger ist als die finanzielle Belastung.
In haustierfreundlichen Immobilien werden Kaution und Schlüsselgeld in der Regel höher angesetzt als üblich, um auf künftige Risiken vorbereitet zu sein. In vielen Fällen wird ein zusätzlicher Betrag für einen oder zwei Monate festgelegt, wodurch sich das Anfangseinkommen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung erhöhen kann.
| Kostenpunkte | Allgemeine Immobilien | Haustierfreundliche Immobilien | Abweichung |
|---|---|---|---|
| Kaution | 1-2 Monate | 2-3 Monate | +1 Monat |
| Schlüsselgeld | 1-2 Monate | 2-3 Monate | +1 Monat |
| Kaution für Haustiere | Keine | 1-2 Monate | +1 bis 2 Monate |
Der größte Nachteil von haustierfreundlichen Immobilien ist die eingeschränkte Zielgruppe der Mieter. Diejenigen, die keine Haustiere halten, insbesondere diejenigen mit Tierallergien oder diejenigen, die sich mit Tieren nicht wohlfühlen, schließen Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit von potenziellen Immobilien aus.
Statistisch gesehen halten nur etwa 20 % aller Haushalte Haustiere, was bedeutet, dass die restlichen 80 % der Haushalte als potenzielle Mieter ausgeschlossen werden.
Das Risiko von Nachbarschaftsproblemen ist in Immobilien mit Haustieren höher als in allgemeinen Immobilien. Eine Analyse des Inhalts der bei den Immobilienagenturen eingegangenen Störungsanfragen zeigt, dass die folgenden Probleme häufig gemeldet werden
| Inhalt des Problems | Häufigkeit des Auftretens | Hauptursachen |
|---|---|---|
| Geräusche von Haustieren | 64.9%. | Hundegebell, miauende Katzen in der Nacht |
| Verbotene Haltung von Haustieren | 43.2%. | Vertragsbruch, mangelndes Verständnis der Bedingungen und Konditionen |
| Verstöße gegen die Umgangsformen in Gemeinschaftsräumen | 37.8% | Entsorgung von Ausscheidungen, keine Leine |
Die Instandhaltungskosten sind in Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, tendenziell höher als in allgemeinen Immobilien. Dies ist auf die Notwendigkeit zurückzuführen, den spezifischen Schmutz und die Abnutzung zu beseitigen, die durch die Anwesenheit von Haustieren verursacht werden.
Es ist wichtig, dass diese zusätzlichen Kosten, wie z. B. erhöhte Reinigungskosten für Gemeinschaftsbereiche, Kosten für die Instandhaltung von Ausrüstungen und Kosten für die Instandhaltung spezieller Einrichtungen, im Voraus in den Einnahmen- und Ausgabenplan einbezogen werden und sich angemessen in den Mieten und Verwaltungsgebühren niederschlagen.
Eines der größten Risiken bei haustierfreundlichen Immobilien ist der Anstieg der Sanierungskosten. Schäden in Räumen, die durch Haustiere verursacht werden, unterscheiden sich in ihrer Art von normalen altersbedingten Abnutzungserscheinungen und führen in der Regel zu hohen Instandsetzungskosten.
| Bereich des Schadens | Allgemeine Reparaturkosten | Kosten für Schäden durch Haustiere | Abweichung |
|---|---|---|---|
| Erneuerung der Tapete (6 Tatami-Matten) | 30.000-50.000 Yen | 50.000 - 80.000 Yen | +20.000 - 30.000 Yen |
| Auswechseln des Bodenbelags | 80.000 - 120.000 Yen | 120.000 - 200.000 Yen | +40.000-80.000 Yen |
| Spezielle Reinigung und Desodorierung | Keine | 50.000 - 150.000 Yen | + ¥50,000 - ¥150,000 |
Der wichtigste Faktor für den Erfolg einer Investition in haustierfreundliche Immobilien ist die klare Festlegung der Bedingungen für die Sanierung im Vertrag. Unklare Vertragsbedingungen können zu Problemen beim Auszug führen und unerwartete Kosten verursachen.
Nach den "Schwierigkeiten und Richtlinien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sollten durch Haustiere verursachte Schäden grundsätzlich vom Mieter getragen werden, aber es ist wichtig, dass sich die Vertragsparteien über die konkreten Kosten und den Umfang einigen.
Um allen Mietern ein angenehmes Wohnumfeld zu bieten, ist es wichtig, klare und wirksame Regelungen für die Haustierhaltung zu treffen.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Schaffung umfassender Regeln, wie z. B. der Festlegung von Bedingungen für die Haltung von Haustieren, detaillierten Regeln für die Haltung von Haustieren und der Sicherstellung, dass die Regeln wirksam sind.
Um den Mehrwert von Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, zu maximieren und sie von konkurrierenden Immobilien zu unterscheiden, ist die Einführung spezieller Einrichtungen für Haustiere sinnvoll. Es ist jedoch nicht notwendig, alle Einrichtungen auf einmal einzuführen; es ist wichtig, strategische Entscheidungen entsprechend den Eigenschaften der Immobilie und dem Budget zu treffen.
Die Entwicklung von der reinen "Haustierfreundlichkeit" zur "Haustiersymbiose" hat das Potenzial, einen höheren Mehrwert und stabilere Erträge zu liefern. Es sind viele Vorteile zu erwarten, wie z. B. die Einheitlichkeit der Mieter, professionelle Verwaltungssysteme und die Bildung von Gemeinschaften.
Bei der Erwägung, in haustierfreundliche Immobilien zu investieren, ist es wichtig, die folgenden Faktoren umfassend zu bewerten
Das derzeitige Marktumfeld ist sehr günstig für Investitionen in haustierfreundliche Immobilien. Das anhaltende Wachstum der Zahl der Haushalte mit Haustieren, die Knappheit des Angebots und die Zukunftsprognosen der Branchenakteure deuten darauf hin, dass es Investitionsmöglichkeiten gibt.
Die hohe Rentabilität, die sich in den Zahlen widerspiegelt - ein durchschnittlicher Mietaufschlag von 44 %, kurze Leerstandszeiten von 16,6 Tagen und stabile Einkünfte bei langfristiger Belegung - machen die Immobilie als Investition attraktiv genug.
Es ist empfehlenswert, mit kleineren Objekten zu beginnen, um Erfahrungen mit Investitionen in haustierfreundliche Immobilien zu sammeln, anstatt plötzlich in ein großes Objekt zu investieren. Es gibt viele Faktoren, die in der Praxis erlernt werden können, wie z. B. die Anhäufung von Management-Know-how, das Verständnis der lokalen Besonderheiten und der Bedürfnisse der Mieter.
Es wird erwartet, dass sich die Veränderungen in der sozialen Struktur, die die Nachfrage nach Heimtieren unterstützen, wie z. B. sinkende Geburtenraten, eine alternde Bevölkerung, eine Zunahme von Einpersonenhaushalten und eine Diversifizierung der Lebensstile, auch in Zukunft fortsetzen werden. Insbesondere die Haustierhaltung älterer Menschen und die Nachfrage nach Haustieren bei Alleinstehenden könnte in Zukunft weiter zunehmen.
INA&Associates bietet einen umfassenden Beratungsservice für Investitionen in haustierfreundliche Immobilien. Von der Marktanalyse über die Auswahl der Immobilien bis hin zu den Verwaltungssystemen unterstützen wir Investoren bei der Erzielung von Erfolgen.
Wenn Sie sich für Investitionen in haustierfreundliche Immobilien interessieren, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unsere erfahrenen und professionellen Mitarbeiter helfen Ihnen gerne, die beste Lösung für Ihre Investitionsziele zu finden.
Die Anfangsinvestition für die Umrüstung einer Immobilie in eine haustierfreundliche Immobilie ist sehr unterschiedlich und hängt vom aktuellen Zustand der Immobilie und der zu installierenden Ausstattung ab. Für minimale Maßnahmen liegen sie zwischen 100.000 und 300.000 JPY, für die Einführung von Standardeinrichtungen zwischen 500.000 und 1,5 Millionen JPY und für vollwertige haustierfreundliche Immobilien zwischen 2 Millionen und 5 Millionen JPY. Die Amortisationszeit für die Investition beträgt in der Regel 3 bis 5 Jahre, je nachdem, wie sich die zusätzliche Miete auswirkt.
Geeignete Standorte für Investitionen in haustierfreundliche Immobilien sind u. a. nahe gelegene Parks und Spazierwege, die Nähe zu Tierkliniken und Tierhandlungen sowie haustierfreundliche Einrichtungen. Gebiete mit einem geringen Angebot an haustierfreundlichen Immobilien und Gebiete mit hohen Leerstandsquoten bei allgemeinen Mietobjekten bieten ebenfalls Investitionsmöglichkeiten.
Der wichtigste Aspekt bei der Verwaltung von Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, ist die Vorbeugung. Gründliche Erklärungen beim Einzug, regelmäßige Kommunikation und eine rasche Fehlerbehebung können größere Probleme verhindern, indem man sich mit kleinen Problemen befasst, solange sie noch klein sind.
Wenn in einer haustierfreundlichen Immobilie ein Leerstand auftritt, ist es sinnvoll, Maßnahmen zu ergreifen, wie z. B. die Überprüfung der Einstellungsbedingungen, die Diversifizierung der Einstellungsmethoden und die Verbesserung der Attraktivität der Immobilie. Da haustierfreundliche Immobilien in der Regel eine kurze Leerstandsdauer haben, können geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um frühzeitig Mieter zu gewinnen.
Technisch gesehen ist es möglich, eine Immobilie, in der Haustiere erlaubt sind, wieder in eine Immobilie umzuwandeln, in der keine Haustiere erlaubt sind. Allerdings müssen Sie dabei berücksichtigen, wie Sie mit den derzeitigen Mietern umgehen, den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen und wie sich dies auf den Marktwert auswirkt. Allerdings ist es von Vorteil, wenn sich die Immobilie als haustierfreundliche Immobilie bewährt hat und über entsprechende Einrichtungen verfügt, wenn sie in Zukunft wieder haustierfreundlich gemacht werden soll.