Für Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Osaka City ist die Auswahl eines zuverlässigen Immobilienverwaltungsunternehmens entscheidend für eine stabile Mietverwaltung. Jedes Gebiet von Osaka City hat unterschiedliche Mietbedürfnisse und Marktcharakteristika und erfordert dementsprechend unterschiedliche Verwaltungsmethoden und Dienstleistungen. In diesem Bericht werden zunächst die Trends auf dem Mietmarkt und die Anforderungen an die Immobilienverwaltung in den wichtigsten Gebieten von Osaka City (Kita, Chuo, Nishi und Naniwa) dargestellt. Anschließend werden die Dienstleistungsangebote mehrerer großer und kommunaler Immobilienverwaltungsunternehmen verglichen. Anschließend werden die Merkmale und Stärken der Dienstleistungen von INA&Associates (Anzahl der verwalteten Einheiten, betreute Gebiete, Dienstleistungen für sehr wohlhabende Personen, Unternehmensphilosophie, Personalentwicklungspolitik usw.) erläutert, und schließlich werden die Vorteile einer gemeindebasierten Immobilienverwaltungsgesellschaft diskutiert. Wir hoffen, dass Ihnen dies bei der Auswahl des richtigen Partners für die Mietverwaltung helfen wird.
Jedes Gebiet in Osaka City weist unterschiedliche Immobilientypen, Mietergruppen und Mietpreise auf, und dementsprechend unterscheiden sich auch die Verwaltungsanforderungen der Eigentümer. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Merkmale und Trends des Verwaltungsbedarfs für die repräsentativen Gebiete der StadtteileKita, Chuo, Nishi und Naniwa.
Der Bezirk Kita von Osaka City ist ein zentrales Geschäfts- und Gewerbegebiet, das sich auf Umeda konzentriert und über eine äußerst günstige Verkehrsanbindung und eine Konzentration von Geschäftseinrichtungen und Restaurants verfügt, was es zu einem sehr angenehmen und belebten Umfeld macht. Die Mietpreise gehören zu den höchsten in Osaka City, wobei die Mieten für 1K-Wohnungen in neu gebauten bis 15 Jahre alten Wohnungen bei etwa 70.000-130.000 Yen pro Monat liegen. Immobilieneigentümer in diesem Gebiet gehen häufig von einem hochwertigen Mieterstamm aus, z. B. von berufstätigen Singles und wohlhabenden Familien, und stellen hohe Anforderungen an die Ausstattung der Immobilien und die Verwaltungsdienste. Von den Verwaltungsgesellschaften wird daher erwartet, dass sie für eine sorgfältige Instandhaltung sorgen , um den Wert der Immobilien zu erhalten, und dass sie schnell auf Mieterwünsche und Probleme reagieren. Im Umeda-Gebiet ist die Mietnachfrage konstant hoch und das Leerstandsrisiko eher gering, aber es gibt auch viele konkurrierende Objekte, so dass es wichtig ist, bei der Festsetzung angemessener Mieten zu beraten und die Aufrechterhaltung hoher Belegungsraten durch hochwertige Mieterwerbung zu unterstützen.
Chuo Ward ist mit Namba und Shinsaibashi das Unterhaltungs- und Geschäftszentrum von Osaka. Es ist ein pulsierendes Gebiet mit einem sehr guten Angebot an Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten und in der Nähe von Touristenattraktionen. Die Wohnungsmieten für neu gebaute bis 15 Jahre alte Wohnungen sind mit 60.000-120.000 Yen pro Monat für eine 1K-Wohnung etwas höher, aber es gibt viele Objekte mit modernster Ausstattung und Inneneinrichtung, und die Mieten sinken auf 50.000-90.000 Yen und werden mit zunehmendem Alter des Gebäudes erschwinglicher. Das Gebiet zieht in der Regel ein breites Spektrum von Mietern an, darunter junge Singles und Ausländer, und die Nähe zum Stadtzentrum bringt besondere Verwaltungsprobleme mit sich , z. B.kurzfristigen Unterbringungsbedarf undnächtliche Störungsbeseitigung. Um einen hohen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten, erwarten die Eigentümer, dass die Verwaltungsgesellschaft in ihrem Namen häufige Ein- und Auszugsverfahren durchführt und bei Leerstand schnell neue Mieter einstellt. Auch die für die Innenstadt spezifischen Probleme (z. B. Lärmschutz und Verwaltung der öffentlichen Sicherheit) erfordern angemessene Antworten von Verwaltungsgesellschaften, die mit der örtlichen Situation vertraut sind.
Nishi Ward, zu dem Honmachi, Awaza und Horie gehören, zeichnet sich durch eine relativ ruhige Umgebung mit einer Mischung aus Büro- und Wohngebieten aus. Die Mieten sind nicht so hoch wie in Kita-ku, aber dennoch angemessen und liegen zwischen60.000-110.000 Yen pro Monat für eine 1K-Wohnung und 50.000-80.000 Yen für ein 15 Jahre altes oder älteres Gebäude. Das Horie-Viertel, das für seine Mode und Cafés bekannt ist, ist auch bei einer Vielzahl von Mietern beliebt, von jungen Singles bis hin zu Familien. Von den Eigentümern in diesem Gebiet werden in der Regel langfristige, stabile Mieter gewünscht, und von den Verwaltungsgesellschaften wird erwartet, dass sie die Immobilien in gutem Zustand halten und die Zufriedenheit der Mieter durch regelmäßige Gebäudestreifen, Inspektionen der veralteten Einrichtungen und Vorschläge für Reparaturen erhöhen. Da Nishi Ward außerdem relativ sicher ist und ein gutes Lebensumfeld bietet, wird von den Verwaltungsgesellschaften erwartet, dass sie durch Werbung für die Vorzüge der Gegend kontinuierlich Kunden akquirieren (z. B. durch das Angebot von Werkswohnungen für große Unternehmen) und mit den Mietern sorgfältig umgehen, um ihr Vertrauen zu gewinnen.
Der Bezirk Naniwa, zu dem die Gebiete Namba und Shinsekai (Emisu-machi) gehören, ist bei Menschen beliebt, die einen aktiven Lebensstil suchen. Mit seinen vielen Touristenattraktionen und preiswerten Restaurants hat das Gebiet eine einzigartige Lebendigkeit innerhalb Osakas. Die Mietpreise sind etwas niedriger als in Chuo Ward, wobei neue bis 15 Jahre alte Wohnungen etwa 60.000-100.000 Yen pro Monat für 1K und 50.000-80.000 Yen für ältere Objekte kosten, was es zu einer sehr erschwinglichen Gegend zum Leben macht. Viele Wohnungen in Naniwa Ward werden auch an Studenten, junge Arbeitnehmer und ausländische Touristen vermietet und haben in der Regel eine relativ kurze Mietzeit und einen schnellen Umsatz. Die Eigentümer legen daher großen Wert darauf, die Leerstandszeiten zu minimieren, und von den Verwaltungsgesellschaften wird erwartet, dass sie in der Lage sind, Kunden zu akquirieren und schnell auf Vermietungen zu reagieren. Da viele der Objekte älter sind, müssen die Verwaltungsgesellschaften außerdem in der Lage sein, geeignete Renovierungsvorschläge und Mietanpassungen zu empfehlen. Da Naniwa-ku in der Nähe eines belebten Einkaufsviertels liegt, ist manchmal ein Management mit starken Vor-Ort-Fähigkeiten erforderlich, um Mieterprobleme schnell zu lösen und sich mit Nachbarschaftsfragen zu befassen. Eine Verwaltungsgesellschaft, die in der Gemeinschaft verankert ist und schnell reagieren kann, ist in der Lage, auf solche unerwarteten Situationen zu reagieren und den Eigentümern ein gutes Gefühl zu geben.
Wie oben beschrieben, unterscheiden sich die Merkmale des Vermietungsmarktes und dieBedürfnisse der Eigentümer in jedem der Hauptgebiete von Osaka City. Für Eigentümer ist es wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft auszuwählen, die auf der Grundlage der Trends in ihrem eigenen Wohngebiet angemessen reagieren kann.
Als Nächstes vergleichen wir die wichtigsten Mietverwaltungsgesellschaften, die von Eigentümern von Anlageimmobilien in Osaka City in Anspruch genommen werden, im Hinblick auf Verwaltungsgebühren (Provisionen), Belegungsraten (Leistung) und Unterstützungssysteme. Der folgende Abschnitt befasst sich mit den Stärken und Unterschieden im Dienstleistungsangebot der großen Hausverwaltungsgesellschaften und der hauptsächlich in Osaka tätigen gemeindebasierten Verwaltungsgesellschaften.
Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen von der Planung und dem Bau von Mietwohnungen bis zu deren Verwaltung.
Das Unternehmen trägt die Risiken des Leerstands, der Mietrückstände und der Mieterverwaltung umfassend, indem es einen Massenuntervermietungsservice einsetzt.
Das Unternehmen bietet dem Eigentümer ein stabiles monatliches Einkommen (garantierte Miete) und reduziert die Komplexität der Mietverwaltung.
Das Unternehmen verfügt über ein System zur regelmäßigen Gebäudeinspektion und Instandhaltung durch Fachpersonal, um den Wert der Immobilie zu erhalten.
24-Stunden-Notfallbetreuung.
Durch die Zusammenarbeit mit wichtigen Vermittlern hat das Objekt eine hohe Anziehungskraft auf Kunden und reduziert das Risiko von Leerständen.
Die garantierten Mieten liegen im Allgemeinen bei 90 % der Marktmieten.
Das Unternehmen ist an der Verwaltung von Immobilien von der Planung bis zum Betrieb und zur Verwaltung beteiligt.
Das Unternehmen ist vom Planungsstadium an in den Betrieb und die Verwaltung von Immobilien involviert und maximiert so die langfristigen Gewinne.
Das Unternehmen bietet auch Untervermietungsdienste an, um stabile Einnahmen zu gewährleisten.
Das Unternehmen bietet ein umfassendes Angebot an After-Sales-Dienstleistungen, einschließlich Instandhaltung und zukunftsorientierte Renovierungen.
Beratung bei der Vermögensverwaltung, z. B. bei der Vermögensnachfolge und der Erbschaftssteuerplanung.
Das Unternehmen sorgt für eine hohe Vermietungsquote bei hochwertigen Objekten und verfügt über ein leistungsfähiges System zur Anwerbung von Mietern über seine eigenen Kanäle.
In der Regel beträgt die Verwaltungsgebühr etwa 5 % der Miete.
Bietet flexible und detaillierte, auf die örtlichen Gegebenheiten zugeschnittene Verwaltungsdienstleistungen an.
Die Unternehmen setzen zunehmend eigene IT- und KI-Technologien ein, um die Effizienz zu verbessern und hohe Belegungsraten zu erzielen.
Die Zahl der Unternehmen, die qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu niedrigen Verwaltungsprovisionen anbieten, nimmt zu.
Fachwissen bei der Verwaltung von Leerständen in älteren und alten Immobilien.
Einige Unternehmen haben originelle Pläne mit niedrigen oder keinen monatlichen Verwaltungsgebühren eingeführt.
Das firmeneigene System ermöglicht eine zentralisierte Verwaltung für eine größere betriebliche Effizienz und eine schnellere Fehlerbehebung.
Die Unternehmen nutzen auch ihre lokalen Netzwerke, um eine hohe Kapazität zur Anwerbung von Mietern aufrechtzuerhalten.
Der obige Vergleich zeigt, dass die großen Verwaltungsgesellschaften, gestützt auf ihre große finanzielle und organisatorische Stärke, eine ganze Palette von Dienstleistungen anbieten, darunter "Risikoabsicherung durch Untervermietung", "24-Stunden-Kontaktstellen" und "regelmäßige Kontrollgänge durch reichlich Personal", und im Allgemeinen eine hohe Belegungsrate aufweisen. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass gemeindebasierte Unternehmen je nach ihren Innovationen ebenfalls hohe Belegungsraten (95-98%+) aufrechterhalten und gleichzeitig kostengünstige Provisionspläne undflexible Angebote aus der Sicht des Eigentümers realisieren können. Als Eigentümer ist es wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das Dienstleistungen anbietet, die zu Ihrer Verwaltungspolitik und den Eigenschaften Ihrer Immobilie passen.
INA&Associates K.K. mit Sitz in Osaka City, das landesweit tätig ist, ist ein Immobilienverwaltungsunternehmen, das in den letzten Jahren viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen hat. Obwohl es sich um ein neues Unternehmen handelt, das erst im Jahr 2020 gegründet wurde, entwickelt es sein Geschäft aus verschiedenen Blickwinkeln, einschließlich des Betriebs der Vermietungsagentur-Website "Town Map" und der Immobilienberatung für wohlhabende Privatpersonen.
Eines der herausragenden Merkmale von INA&Associates ist seine Kompetenz im Bereich der Dienstleistungen für sehr wohlhabende Personen. INA&Associates hat sich ursprünglich auf die Vermittlung von Renditeimmobilien für vermögende Kunden spezialisiert und das in diesem Bereich erworbene Know-how und Netzwerk auch auf das Mietmanagement übertragen. So werden die Kenntnisse, die das Unternehmen bei der Verwaltung von Vermögenswerten für sehr vermögende Kunden erworben hat, wie z. B. die "Immobilienstrategie mit langfristiger Perspektive" und die "sorgfältige Wahrung der Privatsphäre", optimiert und als Dienstleistungen für normale Eigentümer angeboten. Wir haben ein System eingerichtet, das eine konsistente Unterstützung von Immobilienvorschlägen über die Verwaltung bis hin zu Exit-Strategien (Verkauf) bieten kann, und wollen ein verlässlicher Partner für ein breites Spektrum von Kunden sein, von Anfängern bis hin zu vermögenden Eigentümern.
Darüber hinaus ist der Einsatz von Technologie eine weitere Stärke von INA&Associates. Wir haben ein intern entwickeltes Mietverwaltungssystem eingeführt, das es uns ermöglicht, alles online abzuwickeln, von Vertrags- und Verlängerungsverfahren über die Verwaltung der Mietzahlungen bis hin zur Berichterstattung über Einnahmen und Ausgaben. Auf diese Weise kann eine kleine Anzahl von Mitarbeitern eine große Anzahl von Immobilien effizient verwalten, was zu einem Verwaltungsplan mit branchenweit einmalig niedrigen Kosten führt (1.000 Yen/Einheit/Monat). Außerdem haben wir ein 24-Stunden-Callcenter eingerichtet, das Mieteranfragen und Notrufe jederzeit entgegennimmt. Eigentümer und Mieter können sich darauf verlassen, dass selbst bei einem Problem wie einem Wasseraustritt in der Nacht das Callcenter als erstes auf das Problem reagiert und bei Bedarf schnell Fachpersonal zur Verfügung steht. Mit diesem hybriden Verwaltungsmodell, das IT- und Personaldienstleistungen kombiniert, kann INA&Associates sowohl niedrige Kosten als auch eine hohe Servicequalität erzielen.
Abschließend betrachten wir die Vorteile, die sich aus der Wahl eines gemeindebasierten Immobilienverwaltungsunternehmens ergeben. Wie bereits erwähnt, zeichnen sich große Verwaltungsgesellschaften durch ihre Marke und ihre allgemeine Stärke aus, während gemeindebasierte Unternehmen über einzigartige Stärken verfügen , die in ihrem lokalen Umfeld verwurzelt sind. Zu den spezifischen Vorteilen gehören
Lokale Marktkenntnis: Lokale Verwaltungsunternehmen kennen die Merkmale des Gebiets, für das sie zuständig sind, den Wettbewerb und die Mieterklientel besser als die großen Anbieter. So können sie beispielsweise eher wirksame Maßnahmen zur Verbesserung des Leerstands vorschlagen, die auf erfolgreichen Beispielen ähnlicher Objekte in der Nachbarschaft beruhen, und die Eigentümer erhalten konkrete Ratschläge zur Verbesserung der Belegungsrate. Infolgedessen ist es in der Regel einfacher, hochwertige Mieter zu finden, die über einen längeren Zeitraum in der Immobilie wohnen und eine hohe und stabile Belegungsrate aufrechterhalten. Tatsächlich haben einige kommunale Unternehmen Belegungsquoten von über 95-98 % erreicht, was zeigt, dass eine hohe Belegungsquote durch sorgfältiges lokales Marketing und Einfallsreichtum erreicht werden kann.
Schnelligkeit und Qualität der Reaktion auf Mieteranliegen: In vielen Fällen sind kommunale Unternehmen in der Lage, Entscheidungen vor Ort zu treffen, ohne das Genehmigungsverfahren in der Zentrale oder in den Niederlassungen durchlaufen zu müssen, was den Vorteil hat, dass sie bei Mieterbeschwerden und Problemen mit den Einrichtungen schnell reagieren können. Da der Verantwortliche oft in unmittelbarer Nähe des Objekts arbeitet, kann bei dringenden Problemen mit schnellem Reagieren und Handeln gerechnet werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass das zuständige Personal eine sorgfältige Mieterauswahl und -betreuung gewährleisten kann, indem es zum Beispiel die Mietinteressenten bei ihrem Einzug persönlich befragt, um ihre Persönlichkeit zu ermitteln. Diese Art von großzügiger Betreuung schafft Vertrauen bei den Mietern, was wiederum zu einer höheren Mieterzufriedenheit und langfristigen Mietverhältnissen führt.
Nähe zu den Eigentümern und flexible Reaktion: Gemeinschaftsunternehmen neigen dazu, weniger Personalwechsel vorzunehmen, und haben oft dieselben Mitarbeiter, die eine Immobilie über einen langen Zeitraum betreuen, was den Aufbau eines dauerhaften Vertrauensverhältnisses zum Eigentümer erleichtert. Die Eigentümer sind eher in der Lage, ihre Probleme und Wünsche direkt mit dem Management und der zuständigen Person zu besprechen, und in vielen Fällen sind sie in der Lage, auf detaillierte Anpassungswünsche einzugehen. Sie sind beispielsweise in der Lage, flexible Maßnahmen zu ergreifen, um die Wünsche des Eigentümers zu berücksichtigen, wie z. B. die Organisation von Renovierungsarbeiten oder die Anpassung des Zeitpunkts von Mietänderungen, was dem Eigentümer die Gewissheit gibt, dass seine Immobilie mit Sorgfalt verwaltet wird. Die bei großen Unternehmen übliche einheitliche Reaktion kann durch den kleinen, gemeinschaftsorientierten Ansatz ergänzt werden, den nur ein gemeinschaftsorientiertes Unternehmen bieten kann.
Wie oben beschrieben, haben kommunale Hausverwaltungen den großen Vorteil der "Information vor Ort" und der "Mobilität und Freundlichkeit". Natürlich ist die Qualität der Dienstleistungen nicht bei allen lokalen Unternehmen gleich, und jedes Unternehmen hat seine eigenen Fachgebiete und Kompetenzen. Daher ist es für Eigentümer wichtig, die Vor- und Nachteile jedes potenziellen Verwaltungsunternehmens genau zu kennen, bevor sie den richtigen Partner für ihre Immobilie auswählen. Unabhängig davon, ob Sie sich für ein großes oder ein lokales Unternehmen entscheiden, liegt der Schlüssel zu einer stabilen Mietverwaltung darin, sich im Voraus über die Einzelheiten der angebotenen Dienstleistungen, ihre Erfolgsbilanz und ihr Unterstützungssystem zu informieren und einen Vertrag mit einer vertrauenswürdigen Verwaltungsgesellschaft zu unterzeichnen.