Wenn Sie eine Investition in eine Einzimmerwohnung in Erwägung ziehen, werden Sie oft den Begriff "Untervermietung" hören. Dieser Begriff wird zwar oft mit verlockenden Behauptungen wie "garantierte Miete" und "kein Ärger mit der Verwaltung" eingeführt, aber es gibt auch Warnungen wie "Untervermietung ist gefährlich" und "gefährliche Verträge".
In meiner langjährigen Tätigkeit in der Immobilienbranche und in Gesprächen mit vielen Investoren habe ich viele Missverständnisse und Bedenken im Zusammenhang mit Untermietverträgen festgestellt. Obwohl es sicherlich einige Punkte gibt, die man beachten sollte, können Untermietverträge eine effektive Option für Investoren sein, wenn sie richtig verstanden und genutzt werden.
In diesem Artikel erkläre ich als Experte für Immobilieninvestitionen detailliert die Struktur von Untermietverträgen bei Studio-Wohnungsinvestitionen, die Vor- und Nachteile und die Punkte, die bei der Unterzeichnung des Vertrags zu beachten sind. Er bietet Entscheidungshilfen für diejenigen, die beginnen, in Einzimmerwohnungen zu investieren, und für diejenigen, die bereits investiert haben und einen Untermietvertrag in Betracht ziehen.
Ein Untermietvertrag ist ein System, bei dem der Immobilieneigentümer die Immobilie pauschal an eine Untermietgesellschaft (Verwaltungsgesellschaft) vermietet, die die Immobilie dann an Mieter untervermietet. Diese Form des Vertrags wird auch als "Untermietvertrag" oder "Untervermietungsvertrag" bezeichnet.
Während bei der normalen Mietverwaltung der Eigentümer direkt mit dem Mieter einen Mietvertrag abschließt, wird bei einem Untermietvertrag die folgende Beziehung hergestellt
1. zwischen dem Eigentümer und der Untermietgesellschaft: Hauptmietvertrag (spezifischer Mietvertrag)
2. zwischen der Untermietgesellschaft und dem Mieter: Untermietvertrag (Untermietvertrag).
Dabei erhält der Eigentümer von der Untermietgesellschaft eine feste Miete, unabhängig davon, ob es Mieter gibt oder nicht. Die vom Mieter gezahlte Miete geht an die Untervermietungsgesellschaft, die sie dann abzüglich einer Provision an den Eigentümer zahlt.
Der "Verwaltungsvertrag" wird oft mit dem Untermietvertrag verwechselt. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den beiden klar zu erkennen.
| Artikel | Untermietvertrag | Verwaltungsvertrag |
|---|---|---|
| Parteien des Mietvertrags | Eigentümer ⇔ Untermietunternehmen | Eigentümer ⇔ Mieter |
| Zahlung der Miete | Untervermieter Æ Eigentümer | Mieter Æ Eigentümer |
| Miete im Falle eines Leerstandes | Garantiert (abhängig von den Bedingungen) | Kein Einkommen |
| Verwaltungsgebühr | Ca. 10-20% der Miete |
Ca. 3-5% der Miete |
| Schwierigkeit der Vertragsauflösung | Schwierig (es gilt das Land- und Hauspachtgesetz) | Relativ einfach |
Bei einem Verwaltungsvertrag schließt der Eigentümer den Vertrag direkt mit dem Mieter ab und lagert lediglich die Verwaltungsdienste aus. Bei einem Untermietvertrag hingegen mietet das Untermietunternehmen die Immobilie vom Eigentümer und wird zum eigentlichen Vermieter.
Das Gesetz über die angemessene Verwaltung von Mietwohnungen (allgemein bekannt als das neue Untervermietungsgesetz), das im Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Untervermietungsbranche transparenter und angemessener gemacht. Das Gesetz sieht folgende Regelungen vor
Wichtigste Vorschriften
1 ) Verbot übertriebener Werbung: Verbot von Werbung, die die Bedingungen günstiger erscheinen lässt, als sie tatsächlich sind.
Verbot unlauterer Werbung: Verbot der Falschdarstellung und des vorsätzlichen Verschweigens wichtiger Sachverhalte.
3 ) Verpflichtung zur Erläuterung wichtiger Umstände: Verpflichtung zur Aushändigung schriftlicher Unterlagen und zur mündlichen Erläuterung vor Vertragsabschluss.
4) Pflicht zur Aushändigung von Vertragsunterlagen: Aushändigung ausführlicher Unterlagen bei Vertragsabschluss.
5. die Pflicht zur Einsichtnahme in die Unterlagen: Gewährung des Zugangs zu den Unterlagen auf Antrag des Eigentümers.
Es ist zu hoffen, dass diese Regelungen die bisher problematischen Fragen übertriebener Werbung wie "30 Jahre Mietgarantie" und unzureichender Aufklärung über das Mietminderungsrisiko verbessern werden.
Bei einem Untermietvertrag handelt es sich bei dem zwischen dem Eigentümer und dem Untermietunternehmen abgeschlossenen Hauptmietvertrag rechtlich um einen Mietvertrag, der dem Grundstücks- und Wohnungsmietrecht unterliegt. Daraus ergibt sich ein besonderer Aspekt von Untermietverträgen.
Das Land- und Hauspachtgesetz schützt die Rechte des Pächters (in diesem Fall des Unterpächters) stark, und eine einseitige Kündigung des Vertrags durch den Verpächter (Eigentümer) ist grundsätzlich nicht zulässig. Dies ist einer der Faktoren, die es dem Eigentümer schwer machen, den Vertrag zu kündigen.
Darüber hinaus räumt Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern dem Untervermieter das Recht ein, aufgrund veränderter wirtschaftlicher Bedingungen und anderer Faktoren eine Mietminderung zu verlangen. Aus diesem Grund kann die Miete tatsächlich gesenkt werden, auch wenn sie als "mietgarantiert" bezeichnet wird.
Untermietverträge sind zwar durchaus mit Risiken verbunden, können aber bei richtiger Nutzung auch erhebliche Vorteile für Investoren bringen. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Vorteile von Untermietverträgen für Investitionen in Atelierwohnungen erläutert.
Eines der größten Probleme bei Investitionen in Einzimmerwohnungen ist das Risiko des Leerstands. Vor allem bei Objekten für Alleinstehende wechseln die Mieter häufig, und die Mieteinnahmen sinken in Zeiten des Leerstands auf Null.
Bei einem Untermietvertrag mietet das Untervermietungsunternehmen die Immobilie direkt an, und der Eigentümer erhält eine feste Miete, unabhängig von der tatsächlichen Belegung. Dies bietet die folgenden Sicherheiten
Spezifische Vorteile der Verringerung des Leerstandsrisikos.
Kontinuierliche Einnahmen während der Zeit des Leerstands nach dem Auszug der Mieter.
Stabile Einnahmen, die weniger von Stoßzeiten und ruhigen Zeiten beeinflusst werden
Abmilderung der Auswirkungen von Schwankungen der lokalen Mietnachfrage.
Langfristige Planung der Einnahmen und Ausgaben ist einfacher.
Es sollte jedoch klar sein, dass diese "Mietgarantie" nicht dauerhaft ist und aufgrund von Änderungen der Vertragsbedingungen und der Marktlage überprüft werden kann.
Der Untermietvertrag stellt sicher, dass der Eigentümer jeden Monat einen festen Betrag an Mieteinnahmen erhält. Diese Stabilität ist von besonderem Vorteil für Investoren, die
Investoren, die die Vorteile eines stabilen Einkommens genießen können.
Diejenigen, die neu in Immobilieninvestitionen einsteigen und Einkommensschwankungen vermeiden wollen.
die ihr Portfolio durch die Kombination mit anderen Anlagen stabilisieren wollen.
Diejenigen, die ihre Immobilie als stabile Einkommensquelle im Ruhestand nutzen wollen.
Diejenigen, die sich die Rückzahlung von Krediten bei Finanzinstituten erleichtern wollen.
Der Cashflow ist besser vorhersehbar, da Sie während der Vertragslaufzeit die versprochene Miete erhalten, auch wenn die tatsächliche Marktmiete schwankt. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie über eine Finanzierung investieren.
Bei der normalen Mietverwaltung muss sich der Eigentümer mit folgenden Verwaltungsaufgaben befassen
Verwaltungsaufgaben, die bei der normalen Mietverwaltung anfallen.
Anwerbung und Auswahl von Mietern
Unterzeichnung von Mietverträgen
Einziehung und Mahnung der Miete an die Mieter
Bearbeitung von Beschwerden von Mietern
Betreuung der Mieter bei deren Auszug und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie
Veranlassung von Reparaturen und Ersatz von Geräten und Einrichtungen.
Im Rahmen eines Untermietvertrags werden all diese Aufgaben auf das Untermietunternehmen übertragen. Der Eigentümer erhält Mieteinnahmen in einer Form, die praktisch "unverdient" ist, so dass er sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren kann.
Die Verringerung des Verwaltungsaufwands ist vor allem dann von Bedeutung, wenn der Eigentümer über Immobilien in abgelegenen Gebieten verfügt oder mehrere Immobilien besitzt.
Bei direkten Verträgen mit einzelnen Mietern ist das Risiko von Mietrückständen immer gegeben. Im Falle von Mietrückständen ist der Eigentümer gezwungen, sich mit Folgendem zu befassen
Erledigung von Aufgaben im Falle von Mietrückständen, einschließlich
Kontaktaufnahme und Verhandlung mit dem Mieter
Kontaktaufnahme mit dem Bürgen
Erwägung und Durchführung von Gerichtsverfahren
Einreichung einer Klage auf Herausgabe
Einreichung eines Antrags auf Zwangsvollstreckung
Diese Verfahren sind zeitaufwändig, kostspielig und psychisch belastend. Bei einem Untermietvertrag ist das Untermietunternehmen verpflichtet, die Miete an den Eigentümer zu zahlen, wodurch das Risiko von Zahlungsrückständen der Mieter vollständig vermieden wird.
Die Steuererklärung für Immobilieneinkünfte erfordert detaillierte Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben. Für die normale Mietverwaltung sind folgende komplexe Prozesse erforderlich
Bearbeitung der Steuererklärung bei normaler Mietverwaltung
-Aufzeichnung der Mieteinnahmen nach Monaten.
Bearbeitung von einmaligen Einnahmen wie Schlüsselgeld, Verlängerungsgebühren usw.
Klassifizierung von Ausgaben wie Verwaltungsgebühren und Reparaturkosten
Berechnung der Abschreibung
Anpassung der Einkünfte während Leerstandszeiten.
Bei Untermietverträgen wird die Steuererklärung stark vereinfacht, da nur die Zahlungen der Untermietgesellschaft erfasst werden müssen. Außerdem stellen viele Untervermietungsunternehmen einen jährlichen Zahlungsbeleg aus, was die steuerliche Bearbeitung erleichtert.
| Punkt. | Normale Mietverwaltung | Untermietverträge |
|---|---|---|
| Art der Einkünfte | Miete, Schlüsselgeld, Verlängerungsgebühren usw. | Nur Untermietgebühren |
| Einkommensschwankung | Schwankt von Monat zu Monat | Konstanter monatlicher Betrag |
| Behandlung von Ausgaben | Erfordert eine detaillierte Kategorisierung | Relativ einfach |
| Dokumente erforderlich | Zahlreiche Quittungen etc. | Zahlungsbelege etc. |
| Komplexität der Erklärung | Hoch | Gering |
Diese Vorteile machen Untermietverträge zu einer attraktiven Option, insbesondere für Immobilieninvestitionsanfänger und Investoren, die keine Zeit für Verwaltungsaufgaben haben. Es ist jedoch auch wichtig zu verstehen, dass diesen Vorteilen auch einige Risiken und Einschränkungen gegenüberstehen.
Einer der Gründe, warum Untermietverträge als "gefährlich" und "riskant" bezeichnet werden, ist, dass es viele Fälle gibt, in denen Investoren Verträge abschließen, ohne sie vollständig zu verstehen, was später zu Problemen führt. Im Folgenden werden die wichtigsten Risiken von Untermietverträgen im Detail erläutert und es wird klargestellt, warum Vorsicht geboten ist.
Eines der größten Risiken bei Untermietverträgen ist die Frage der Vertragskontinuität. Viele Investoren missverstehen Angaben wie "30-jährige Mietgarantie" dahingehend, dass der Vertrag auf jeden Fall 30 Jahre lang fortgesetzt wird.
Die Realität der Vertragskündigung
Das Grundstücks- und Wohnungsmietrecht macht es dem Untervermieter (Mieter) relativ leicht, den Vertrag zu kündigen. Andererseits ist es für den Eigentümer (Vermieter) praktisch schwierig, den Vertrag zu kündigen, da ein "wichtiger Grund" erforderlich ist.
Die wichtigsten Gründe, aus denen ein Untervermietungsunternehmen die Kündigung des Vertrages beantragen kann, sind
Rückgang der Mietnachfrage in der Umgebung.
Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit aufgrund des Verfalls des Objekts
Änderung der Geschäftspolitik des Untervermietungsunternehmens
Verschlechterung der Rentabilität.
Fälle von tatsächlichen Problemen
Der Agentur für Verbraucherangelegenheiten wurden die folgenden Fälle gemeldet.
Ich habe einen 10-Jahres-Mietgarantievertrag unterzeichnet, aber im dritten Jahr teilte mir die Untervermietungsgesellschaft einseitig mit, dass der Vertrag gekündigt würde. Ich musste auf eigene Faust neue Mieter finden, und mein voraussichtlicher Einnahmen- und Ausgabenplan hat sich drastisch verschlechtert."
Um solche Situationen zu vermeiden, ist es wichtig, die Kündigungsklausel im Vertrag genau zu prüfen und sich im Voraus darüber klar zu werden, unter welchen Umständen der Vertrag gekündigt werden kann.
Der Begriff "garantierte Miete" verleitet viele Investoren zu der Annahme, dass die Miete für die Dauer des Vertrags festgelegt ist. In Wirklichkeit gibt Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern den Untervermietern jedoch das Recht, eine Mietminderung zu verlangen.
Rechtsgrundlage für die Mietminderung
Nach Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Wohnungen kann eine Mietminderung aus folgenden Gründen verlangt werden
1. ein Rückgang des Preises für das Grundstück oder das Gebäude
2. der Vergleich mit den Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung
3. Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse
4. sonstige Änderungen der Umstände.
Tatsächliche Situation der Mietminderung
In konkreten Untermietverträgen werden Mietminderungen häufig zu folgenden Zeitpunkten vorgenommen
| Zeitpunkt der Mietminderung | Grund für die Minderung | Ungefährer Umfang der Minderung |
|---|---|---|
| Zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung (alle zwei Jahre) | Rückgang der Marktmieten | 5-15% (im Falle einer Großreparatur) |
| Nach größeren Reparaturen | Leerstand während der Bauzeit | 10-20% (alle 2 Jahre) |
| Während des Alters des Gebäudes | Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie | 10-25% (im Falle einer Änderung der wirtschaftlichen Bedingungen) |
| Wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen ändern | Rückgang der lokalen Nachfrage | 15-30 |
Die Realität bei der Aushandlung einer Ermäßigung
Obwohl es für einen Eigentümer theoretisch möglich ist, einen Antrag auf Mietminderung durch ein Untermietunternehmen abzulehnen, sind Eigentümer in der Praxis oft gezwungen, einen solchen Antrag aus folgenden Gründen zu akzeptieren
Zeit- und Kostenaufwand im Falle von Rechtsstreitigkeiten.
Das Risiko der Vertragskündigung durch die Untermietgesellschaft.
Schwierigkeiten bei der Suche nach einer alternativen Verwaltungsgesellschaft.
Die tatsächliche Differenz zwischen der Miete und der Marktmiete.
Im Rahmen eines Untermietvertrags ist der Eigentümer Eigentümer der Immobilie, so dass die Kosten für größere Reparaturen und die Modernisierung der Einrichtung im Prinzip vom Eigentümer getragen werden. In dieser Hinsicht besteht das Risiko unerwarteter Ausgaben.
Hauptkosten, die vom Eigentümer zu tragen sind
Kosten für Großreparaturen: Anstrich von Außenwänden, Abdichtung von Dächern, Erneuerung von Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen usw.
Kosten für den Ersatz von Ausrüstungen: Ersatz von Klimaanlagen, Warmwasserbereitern, Gegensprechanlagen usw.
Wiederherstellungskosten: Reinigung und Innenreparaturen bei Räumung.
Renovierungskosten: Modernisierung der Einrichtungen zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit.
Probleme mit Kostenbelastungen
Bei Untermietverträgen können die folgenden Probleme auftreten.
1. unzureichende Transparenz der Reparaturkosten: Die Kosten können relativ hoch sein, da die Arbeiten von einem vom Untermieter benannten Auftragnehmer ausgeführt werden müssen.
2. Überhöhte Reparaturforderungen: Forderungen nach unnötigen Reparaturen mit der Begründung, die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt zu erhalten
3. nachträgliche Akzeptanz dringender Reparaturen: hohe Kosten werden durch nachträgliche Akzeptanz aufgrund von Dringlichkeit verlangt.
Beispiele für tatsächliche Kostenbelastungen
Nachfolgend ein Beispiel für die tatsächlichen jährlichen Reparaturkosten für eine 10 Jahre alte Einzimmerwohnung.
| Positionen der Reparatur | Häufigkeit | Ungefähre Kosten | Jährliche Kostenbelastung |
|---|---|---|---|
| Austausch der Klimaanlage | 8-10 Jahre | 150.000 Yen | 1,5-19.000 Yen |
| Austausch des Warmwasserbereiters | 10-12 Jahre | 120.000 Yen | 1,0-12.000 Yen |
| Zimmerreinigung | Jedes Mal, wenn Sie ausziehen | 50.000 Yen | 10.000-25.000 Yen |
| Reparatur der Ausrüstung | Je nach Bedarf | 30.000 Yen pro Jahr | 30.000 Yen |
| Insgesamt | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Gesamt | 6,5-86.000 Yen |
Bei der normalen Mietverwaltung können zusätzlich zur Miete Einnahmen wie Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren erzielt werden. Im Rahmen eines Untermietvertrags werden diese Einnahmen jedoch zum Einkommen des Untermietunternehmens und können nicht vom Eigentümer vereinnahmt werden.
Arten und Höhe der entgangenen Einnahmen
| Einkommensposition | Normaler Betrag | Häufigkeit des Auftretens | Auswirkung auf das Jahreseinkommen |
|---|---|---|---|
| Wichtiges Geld | 1-2 Monatsmieten | Bei Einzug | 10-20% der Miete |
| Verlängerungsgebühr | 1 Monatsmiete | Alle 2 Jahre | 6% der Miete |
| Gebühr für Schlüsselwechsel | 15.000-20.000 Yen | Bei Einzug | 20.000-50.000 pro Jahr |
Auswirkungen der entgangenen Einkommensmöglichkeiten
Bei einer Studiowohnung mit einer Monatsmiete von 80.000 Yen gehen beispielsweise folgende Einkommensmöglichkeiten pro Jahr verloren
Schlüsselgeld-Einnahmen: ca. 80.000-160.000 Yen pro Jahr (bei einer Belegung von 50%)
Einnahmen aus Verlängerungsgebühren: ca. 48.000 Yen pro Jahr
Insgesamt: ca. 128.000-208.000 Yen pro Jahr an entgangenen Einnahmemöglichkeiten.
Dieser Betrag entspricht oft 15-25% der Untermietgebühr und hat einen erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rentabilität.
Viele Untermietverträge enthalten eine "Freistellungsfrist". Dabei handelt es sich um einen Zeitraum, in dem das Untervermietungsunternehmen für eine bestimmte Zeit nach dem Auszug des Mieters oder nach der Übergabe der neuen Immobilie keine Miete an den Eigentümer zahlt.
Beispiele für festgelegte Freistellungszeiträume
Neubauten: 1-3 Monate nach Übergabe.
Nach dem Auszug des Mieters: 1-2 Monate ab dem Datum des Auszugs des Mieters.
Nach größeren Reparaturen: 1 Monat nach Abschluss der Arbeiten.
Probleme mit dem Freistellungszeitraum
Während des Freistellungszeitraums bleiben die folgenden Belastungen für den Eigentümer bestehen
1. die Rückzahlung von Krediten: Die Rückzahlungen an die Finanzinstitute laufen weiter.
2) Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen: Verwaltungsgebühren und andere Ausgaben für Eigentumswohnungen fallen weiterhin an.
3 . die Grundsteuer: Die Steuerzahlungen gehen weiter.
4) Feuerversicherungsprämien: Die Versicherungsprämien werden weiter gezahlt.
Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben während des Freistellungszeitraums
Bei einer Immobilie mit einer monatlichen Kredittilgung von 70.000 JPY und Verwaltungsgebühren usw. von 20.000 JPY führt der Befreiungszeitraum von zwei Monaten zu einem Abfluss von 180.000 JPY. Über das Jahr gesehen ist dieser Freistellungszeitraum ein Faktor, der sich erheblich auf die Investitionsrendite auswirken kann.
Die Unterzeichnung eines Untermietvertrags, ohne sich dieser Risiken bewusst zu sein, ist der Hauptgrund dafür, dass die Untervermietung als schlechte Idee angesehen wird. Wenn man sich jedoch über diese Risiken im Klaren ist und geeignete Maßnahmen ergreift, ist es möglich, Untermietverträge effektiv zu nutzen.
Wenn Sie die Risiken eines Untermietvertrags kennen und dennoch in Erwägung ziehen, einen solchen zu unterzeichnen, sollten Sie unbedingt die folgenden Vorsichtsmaßnahmen treffen. Als Experte für Immobilieninvestitionen haben wir hier einige wichtige Punkte aufgeführt, die wir mit vielen Investoren geteilt haben.
Untermietverträge sind in der Regel Dutzende von Seiten lang und detailliert. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, sollten Sie unbedingt die folgenden Punkte überprüfen.
Liste der wichtigen zu prüfenden Punkte
| Zu prüfende Punkte | Zu prüfende Punkte | Zu beachtender Inhalt |
|---|---|---|
| Vertragslaufzeit | Tatsächliche Garantiezeit | Aktualität der "30-Jahres-Garantie" |
| Mietänderungsklauseln | Revisionszeitraum und -bedingungen | Möglichkeit und Umfang von Ermäßigungen |
| Kündigungsklauseln | Gründe und Verfahren für die Kündigung | Bedingungen für die einseitige Kündigung |
| Freistellungszeitraum | Zeitraum und Bedingungen für die Anwendung | Länge des Zeitraums der Einkommenslücke |
| Belastung durch Reparaturen | Ausmaß der Kostenbeteiligung | Obergrenze für den Anteil des Eigentümers an den Kosten |
| Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands | Belastung beim Auszug | Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Sonderkonditionen |
Zu beachtende Punkte bei der Prüfung des Vertrages
1 Bestätigung durch einen Fachmann: Da viele Teile des Vertrages juristische Fachkenntnisse erfordern, ist es ratsam, sich den Inhalt des Vertrages von einem Rechtsanwalt oder Gerichtsschreiber, der sich mit Immobilien auskennt, bestätigen zu lassen.
2 . Aufzeichnung von Erklärungen zu wichtigen Punkten: Obwohl Erklärungen zu wichtigen Punkten nach dem neuen Untermietrecht obligatorisch sind, ist es sinnvoll, die Erklärungen aufzuzeichnen, um spätere Probleme zu vermeiden.
3 ) Vorbereitung von Fragen im Voraus: Erstellen Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags eine Liste von Fragen und klären Sie alle Fragen vor der Unterzeichnung des Vertrags.
Die Zuverlässigkeit des Untermietunternehmens, mit dem Sie einen Untermietvertrag abschließen, ist äußerst wichtig. Nehmen Sie eine umfassende Bewertung unter folgenden Gesichtspunkten vor
Bestätigung des finanziellen Status
Bei börsennotierten Unternehmen prüfen Sie den jährlichen Wertpapierbericht; bei nicht börsennotierten Unternehmen prüfen Sie die öffentliche Bekanntmachung der Finanzergebnisse.
∙ Kapitaladäquanzquote: 30% oder mehr ist wünschenswert.
Umsatzzahlen: Überprüfung des Wachstumspotenzials in den letzten drei Jahren.
Verschuldungsstatus: Prüfen Sie, ob eine übermäßige Abhängigkeit von der Kreditaufnahme besteht.
Überprüfung der Geschäftsentwicklung
Anzahl der verwalteten Anteile: Hat das Unternehmen mehr als eine bestimmte Anzahl von Anteilen verwaltet?
Anzahl der Geschäftsjahre: Mindestens fünf Jahre ununterbrochene Geschäftserfahrung.
Probleme in der Vergangenheit: Gab es in der Vergangenheit Gerichtsverfahren oder Verwaltungsstrafen?
Ansehen in der Branche: Ansehen bei Fachkollegen und Branchenverbänden.
Bestätigung der Registrierung/Zulassung
Prüfen Sie, ob das Unternehmen gemäß dem neuen Untervermietungsgesetz registriert oder zugelassen ist.
Registrierung als Mietwohnungsverwaltungsunternehmen: Registrierung beim Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus.
Zulassung als Baugrundstücks- und Baugeschäftsbetreiber: Zulassung durch den Präfekturgouverneur oder den Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr.
Mitgliedschaft in Branchenverbänden: Mitgliedschaft in der National Association of Rental Property Managers, etc.
Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, ist es wichtig, nicht nur die kurzfristigen Einnahmen und Ausgaben zu planen, sondern auch die langfristige Perspektive.
Erstellen Sie eine Einnahmen- und Ausgabensimulation
Bereiten Sie eine detaillierte Simulation vor, in der folgende Faktoren berücksichtigt werden
1. angenommene Mietminderung: nehmen Sie alle fünf Jahre eine Mietminderung von 5-10% an
2 . Rückstellung für Reparaturen: 10-15% der jährlichen Mieteinnahmen sollen für Reparaturen zurückgestellt werden.
Auswirkung der Entschädigungsfrist: 1-2 Monate jährliche Entschädigungsfrist angenommen.
Auswirkungen der Inflation: Berücksichtigen Sie, wie die Mieten den Preissteigerungen folgen.
Durchgeführte vergleichende Studie
Eine vergleichende Studie zu Untermietverträgen und anderen Verwaltungsmethoden kann Ihnen helfen, die beste Option zu finden.
| Verwaltungsmethode | Anfängliche Rendite | Rendite nach 10 Jahren | Aufwand der Verwaltung | Risiko |
|---|---|---|---|---|
| Selbstverwaltung | Hoch | Mittel | Groß | Hoch |
| Ausgelagerte Verwaltung | Mittel | Mittel | Klein | Mittel |
| Untervermietung | Niedrig | Niedrig | Geringfügig | Niedrig |
Es ist wichtig, nach Abschluss eines Untermietvertrags eine regelmäßige Überwachung durchzuführen.
Regelmäßig zu überprüfende Punkte
Stand der Mietzahlungen: Gibt es Anzeichen für Verzögerungen oder Kürzungen?
Instandhaltung der Immobilie: Wird die Immobilie ordnungsgemäß verwaltet?
Vergleich mit den Marktmieten: Weichen die Untermietzahlungen erheblich vom Marktniveau ab?
Management des Untervermieters: Gibt es Veränderungen in der finanziellen Situation des Untervermieters?
Bereitschaft zur Bewältigung von Problemen
Es wird empfohlen, für den Fall eines Problems folgende Vorbereitungen zu treffen
Kontaktaufnahme mit Fachleuten: Es sollte ein Kontaktsystem mit Anwälten und Immobilienberatern eingerichtet werden.
▪ Mögliche alternative Verwaltungsgesellschaften: Alternativen für den Fall, dass der Untermietvertrag gekündigt wird.
▪ Notfallfonds sichern: Sichern Sie sich Mittel zur Deckung von Entschädigungsfristen und Reparaturkosten.
Wenn Sie Untermietverträge unter Berücksichtigung dieser Vorsichtsmaßnahmen prüfen, können Sie die Risiken minimieren und gleichzeitig von den Vorteilen profitieren. Das Wichtigste ist, den Vertrag vollständig zu verstehen und eine langfristige Perspektive einzunehmen.
Untermietverträge bei Investitionen in Einzimmerwohnungen können eine effektive Option für Investoren sein, wenn sie richtig verstanden und genutzt werden. Es gibt jedoch durchaus Gründe, die gegen einen Untermietvertrag sprechen, so dass eine sorgfältige Abwägung erforderlich ist.
Vorteile.
Stabiles Einkommen durch geringeres Leerstandsrisiko.
Entlastung von Verwaltungsaufgaben
Vermeidung des Risikos von Mietrückständen
Vereinfachung der Steuererklärungsarbeiten.
Wesentliche Risiken
Der Untervermieter hat das Recht, über die Beendigung des Vertrages zu entscheiden.
Möglichkeit der Mietminderung
Belastung durch Reparaturkosten
Verlust von Schlüsselgeldern und Verlängerungsgebühren
Wegfall der Einnahmen aufgrund der Entschädigungsfrist
Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, sollten Sie eine umfassende Entscheidung unter den folgenden Gesichtspunkten treffen
1. klären Sie die Investitionsziele: Klären Sie, ob der Schwerpunkt auf Stabilität oder Rentabilität liegt.
2 . prüfen Sie Ihre Risikotoleranz: Wie viel Verwaltungsaufwand und Leerstandsrisiko können Sie tolerieren?
3. langfristige Perspektive: Planen Sie die Einnahmen und Ausgaben in 10 oder 20 Jahren.
4 . Vergleich mit Alternativen: detaillierte Vergleiche mit anderen Bewirtschaftungsmethoden
Für eine erfolgreiche Investition in Atelierwohnungen ist es wichtig, nicht nur Untermietverträge in Betracht zu ziehen, sondern einen umfassenden Ansatz zu verfolgen, der Folgendes umfasst
Die Bedeutung der Objektauswahl: sorgfältige Berücksichtigung von Lage, Alter und Qualität der Einrichtungen.
∙ Finanzplanung: angemessene Planung von Anzahlung, Darlehensbedingungen und Betriebsmitteln.
Berücksichtigung der Steuerplanung: Optimierung von Abschreibung und Kostenrechnung.
Berücksichtigung von Exit-Strategien: Vorüberlegungen zu Zeitpunkt und Bedingungen des Verkaufs.
Eine langfristige Perspektive ist bei Immobilieninvestitionen wichtig. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, eine nachhaltige Investitionsstrategie zu entwickeln, ohne sich von kurzfristigen Gewinnen ablenken zu lassen.
A1: Die Kündigung eines Untermietvertrags ist in den Vertragsbedingungen geregelt. Im Allgemeinen erfordert die Kündigung durch den Eigentümer einen "rechtfertigenden Grund" und ist auf die folgenden Fälle beschränkt.
Versäumnis des Untermietunternehmens, die Miete rückständig zu zahlen
Anhaltender Vertragsbruch.
∙ Notwendigkeit eines Umbaus oder größerer Reparaturen an der Immobilie.
Es sollte jedoch bedacht werden, dass eine tatsächliche Kündigung oft ein Gerichtsverfahren erfordert, das zeitaufwändig und teuer sein kann. Es ist ratsam, die Kündigungsklauseln vor Vertragsabschluss im Detail zu prüfen und gegebenenfalls einen Fachmann zu konsultieren.
A2: Wenn die Untervermietungsgesellschaft in Konkurs geht, kann es zu folgenden Situationen kommen
Beziehung zu den Mietern.
Der Mietvertrag mit dem Mieter bleibt bestehen (geschützt durch das Gesetz über die Miete von Grundstücken und Wohnungen).
Der Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des direkten Vermieters ein.
Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution/Garantie geht auf den Eigentümer über.
Auswirkungen auf den Eigentümer
Die Zahlung von Untermietgebühren entfällt.
Die Eigentümer müssen die Verwaltung der Immobilie selbst übernehmen oder eine neue Verwaltungsgesellschaft finden.
Die Eigentümer erwerben das Recht, die Miete direkt von den Mietern zu erhalten.
Um dieses Risiko zu mindern, ist es wichtig, die finanzielle Situation des Untervermieters regelmäßig zu überprüfen und ein zuverlässiges Unternehmen auszuwählen.
A3: Was besser geeignet ist, hängt von der Situation und den Zielen des Investors ab.
Wenn die Untervermietung geeignet ist für.
Anfänger in der Immobilieninvestition, die sich mit der Verwaltung unsicher sind.
Sie sind zu sehr mit ihrer täglichen Arbeit beschäftigt, um Zeit für die Verwaltung aufzubringen.
Der Investor ist zu sehr mit seiner täglichen Arbeit beschäftigt, um Zeit für die Verwaltung aufzubringen.
Sie besitzen Immobilien in abgelegenen Gebieten.
Wenn die ausgelagerte Verwaltung für Sie geeignet ist
Sie haben Erfahrung mit Immobilieninvestitionen
Sie möchten sich auf die Rentabilität konzentrieren
Sie wollen wissen, wie die Immobilie verwaltet wird.
Sie möchten sich Einnahmen aus Schlüsselgeldern, Verlängerungsgebühren usw. sichern.
Im Allgemeinen ist die externe Verwaltung geeignet, wenn die Rentabilität wichtig ist, und die Untervermietung, wenn Stabilität wichtig ist.
A4: Der Mietgarantiesatz für Untermietverträge liegt im Allgemeinen bei 80-90 % der Marktmiete.
Die Faktoren, die den garantierten Satz bestimmen, sind
Standort der Immobilie
Alter und Qualität der Ausstattung
Mietnachfrage in der Region
Geschäftspolitik des Untervermietungsunternehmens.
Schwankungen der Garantiesätze
Werden häufig bei der Vertragsverlängerung überprüft
Kann aufgrund von Veränderungen der Marktbedingungen reduziert werden.
Kann schrittweise reduziert werden, wenn die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts sinkt.
Es ist wichtig, nicht nur den anfänglichen Garantiesatz zu kennen, sondern auch das langfristige Schwankungspotenzial.
A5. Immobilien, die sich für Untermietverträge eignen, weisen folgende Merkmale auf
Lage.
Gute Lage innerhalb von 10 Minuten Fußweg zu einem Bahnhof.
Gebiete mit stabiler Nachfrage nach Einzelmietern.
∙ Gebiete mit zukünftigen Entwicklungsplänen
Zustand der Immobilie
Neu gebaute oder gut erhaltene Immobilien.
Immobilien mit Standardausstattung.
Wohnungen mit guten Verwaltungsbedingungen
Investitionsbedingungen
Angemessener Kaufpreis.
Ausreichende Eigenmittel.
Investition unter der Prämisse eines langfristigen Eigentums.
Umgekehrt kann es sein, dass Untervermietungsgesellschaften vor Verträgen für ältere Objekte oder solche in schlechter Lage zurückschrecken, oder dass der Garantiesatz deutlich reduziert ist.