Bei der Investition in Einzimmerwohnungenist die Wahl des Vermietungsunternehmensgenauso wichtig wie die Wahl der Immobilie.
Als INA & Associates habe ich zahlreiche Investoren bei ihren Immobilieninvestitionen unterstützt. Aus dieser Erfahrung kann ich sagen, dass die Zusammenarbeit mit einer guten Verwaltungsgesellschaft ein entscheidender Faktor für den Erfolg Ihrer Investition ist.
Die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft sollte nicht nur aufgrund niedriger Provisionssätze getroffen werden. Es ist notwendig, das Unternehmen aus mehreren Blickwinkeln zu bewerten, einschließlich seiner Fähigkeit, Mieter anzuwerben, Probleme zu lösen und die Finanzen zu verwalten. Durch die Wahl der richtigen Verwaltungsgesellschaft können Sie sich stabile Mieteinnahmen sichern, den Wert Ihrer Immobilie erhalten und steigern und die psychische Belastung der Investoren verringern.
Dieser Artikelvermittelt systematisch praktisches Wissen über die Bedeutung derAuswahl einer Verwaltungsgesellschaft für dieInvestition in eine Studiowohnung, spezifische Auswahlkriterien und sogar das Verfahren für den Wechsel der Verwaltungsgesellschaft. Wir versprechen, dass diese Informationen nicht nur für diejenigen nützlich sein werden, die gerade erst mit der Immobilienanlage beginnen, sondern auch für Investoren, die mit ihrer derzeitigen Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind.
Die Bedeutung von Verwaltungsgesellschaften bei Investitionen in Einzimmerwohnungen
Die Rolle der Verwaltungsgesellschaft bei der direkten Beeinflussung der Investitionsrendite.
Der Erfolg oder Misserfolg einer Investition inEinzimmerwohnungenhängt nicht nur von der Lage und dem Preis der Immobilie ab, sondern auch in hohem Maße von der Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft. Denn eine Verwaltungsgesellschaft ist ein wichtiger Vermittler zwischen Investoren und Mietern, und die Qualität ihrer Arbeit wirkt sich direkt auf die Rendite der Investition aus.
Zu den Hauptaufgaben einer Verwaltungsgesellschaft gehören
Anwerbung und Auswahl von Mietern
Die Verringerung der Leerstandszeiten ist von grundlegender Bedeutung für die Maximierung der Investitionsrendite. Eine gute Verwaltungsgesellschaft ist in der Lage, durch ihre umfangreiche Kundendatenbank und eine wirksame Werbestrategie schnell Mieter zu finden. Außerdem minimieren sie das Risiko von Mietrückständen, indem sie geeignete Bonitätsprüfungen und Screenings von Mietern durchführen.
Tägliche Verwaltung und Instandhaltungsdienste
Eine ordnungsgemäße tägliche Verwaltung ist für die Werterhaltung einer Immobilie unerlässlich. Eine sorgfältige Verwaltung, einschließlich regelmäßiger Reinigung, Gebäudeinspektionen und prompter Reaktion auf kleinere Reparaturen, verhindert den Verfall der Immobilie und bewahrt den langfristigen Wert des Objekts.
Mietinkasso und Umgang mit Zahlungsrückständen
Ein zuverlässiges Mietinkasso ist die Grundlage für einen stabilen Cashflow. Das Know-how der Verwaltungsgesellschaft beim Einzug der Mieten und ihre Fähigkeit, mit rechtlichen Fragen umzugehen, entscheidet über die Stabilität der Erträge der Investoren.
Bearbeitung von Problemen und Beschwerden
Eine zügige und angemessene Bearbeitung von Mieterbeschwerden und Nachbarschaftsproblemen führt zu einer höheren Mieterzufriedenheit und fördert eine langfristige Belegung.
Auswirkungen der Wahl der Verwaltungsgesellschaft auf die Investitionsergebnisse
Bei den von mir betreuten Investoren sind die Unterschiede in den Anlageergebnissen zwischen verschiedenen Verwaltungsgesellschaften offensichtlich.
Wenn Sie eine gute Verwaltungsgesellschaft auswählen, können Sie folgende Ergebnisse erwarten
Signifikante Verbesserung der Leerstandsquote
Die richtige Verwaltungsgesellschaft kann die durchschnittliche Leerstandsquote auf weniger als die Hälfte des Marktdurchschnitts senken. In Gegenden mit einer typischen Leerstandsquote von 10 % kann eine gute Verwaltungsgesellschaft beispielsweise häufig eine Quote von 5 % oder weniger erreichen.
Geringere Mietrückstandsquoten
Durch eine genauere Überprüfung der Mieter kann die Rate der Mietrückstände auf weniger als 1 % gesenkt werden. Dies ist ein wichtiger Faktor, der direkt mit der Stabilität der jährlichen Einnahmen verbunden ist.
Instandhaltung und Verbesserung des Immobilienwerts
Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Bewirtschaftung kann den Verfall von Immobilien verhindern und in einigen Fällen die Festsetzung von Mieten ermöglichen, die über dem umliegenden Marktniveau liegen.
Andererseits birgt die Wahl einer ungeeigneten Verwaltungsgesellschaft erhebliche Risiken. Längere Leerstandszeiten, häufige Mietrückstände und ein rascher Verfall der Immobilie sind alles Faktoren, die die Investitionsrendite erheblich beeinträchtigen können.
Abwägung von Verwaltungsgebühren und Investitionsrendite
Ein weit verbreiteter Irrglaube vieler Anleger bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist, dass die niedrigste Verwaltungsgebühr oberste Priorität hat. Es stimmt zwar, dass sich die Verwaltungsgebühren direkt auf die Anlagerenditen auswirken, aber eine Entscheidung, die allein auf niedrigen Gebühren beruht, kann zu erheblichen Verlusten führen.
Verwaltungsgebührensätze und Details
| Höhe der Verwaltungsgebühr |
Dienstleistungen |
Merkmale |
| 3-4%. |
Nur Basisverwaltung |
Anwerbung von Mietern, Einziehung von Mieten und grundlegende Kontakte |
| 5-6% |
Standard-Verwaltung |
Zusätzlich zu den oben genannten Leistungen, regelmäßige Reinigung und kleinere Reparaturen |
Wichtig ist das Gleichgewicht zwischen der Verwaltungsgebühr und den angebotenen Dienstleistungen. Selbst wenn Sie sich für eine Verwaltungsgesellschaft mit einer um 1 % niedrigeren Gebühr entscheiden, werden die Auswirkungen auf Ihre jährlichen Einnahmen die Differenz bei den Verwaltungsgebühren bei weitem überwiegen, wenn die Immobilie einen Monat länger leer steht.
Bei einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 100.000 Yen führt beispielsweise eine Senkung der Verwaltungsgebühren von 5 % auf 4 % zu einer jährlichen Einsparung von 12.000 Yen, aber ein zusätzlicher Monat Leerstand bedeutet einen Verlust von 100.000 Yen. Unter diesem Gesichtspunkt ist es wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft zu wählen, die die Gesamtrendite der Investition maximiert.
Grundlegende Punkte für die Auswahl eines Mietverwaltungsunternehmens
Bewertung der Erfolgsbilanz und des Fachwissens der Verwaltung
Der erste Schritt bei der Auswahleiner Verwaltungsgesellschaftbesteht in der genauen Bewertung der Managementerfolge und der Fachkenntnisse des Unternehmens. Dabei sind nicht nur die Anzahl der verwalteten Einheiten, sondern auch die Art der verwalteten Immobilien, die regionalen Merkmale und vor allem die Gesamtqualität der Verwaltung zu bewerten.
Anzahl der verwalteten Einheiten und der verwalteten Flächen
Die Zahl der verwalteten Einheiten ist ein wichtiger Indikator für die Größe und Erfahrung einer Verwaltungsgesellschaft. Es geht jedoch nicht nur darum, mehr Einheiten zu haben. Entscheidend ist die Erfolgsbilanz der Verwaltungsgesellschaft in dem Gebiet, in dem sich die Anlageimmobilie befindet. Eine Verwaltungsgesellschaft, die mit dem Gebiet vertraut ist, kennt die Trends auf dem lokalen Mietmarkt, die Bedürfnisse der Mieter und den Wettbewerb und kann eine effizientere Verwaltungsstrategie entwickeln.
Spezialisierung auf bestimmte Immobilienarten.
Das Fachwissen der Verwalter ist je nach Art der Immobilie sehr unterschiedlich, z. B. bei Einzimmerwohnungen, Familienwohnungen und Bürogebäuden.Unternehmen, die sich auf die Verwaltung vonInvestment-Eigentumswohnungenspezialisiert haben, verwalten aus der Perspektive des Investors und unterbreiten aktiv Vorschläge zur Maximierung der Erträge.
Vermietungsgrad und durchschnittliche Mietdauer
Der beste Indikator für die Kompetenz einer Verwaltungsgesellschaft ist der Vermietungsgrad. Die besten Verwaltungsgesellschaften erreichen einen hohen Vermietungsgrad von 95 % oder mehr. Auch die durchschnittliche Mietdauer ist ein wichtiger Indikator für eine hohe Mieterzufriedenheit.
| Bewertungspunkt |
Ausgezeichnete Verwaltungsgesellschaften |
Durchschnittliche Verwaltungsgesellschaft |
Verwaltungsgesellschaften, die Aufmerksamkeit erfordern |
| Vermietungsgrad |
95% und mehr |
90-95% der Mieter |
Weniger als 90 |
| Durchschnittliche Mietzeit |
Mehr als 3 Jahre |
2-3 Jahre |
Weniger als 2 Jahre |
| Dauer des Leerstands |
Weniger als 1 Monat |
1-2 Monate |
Mehr als 2 Monate |
Finanzielle Gesundheit und Zuverlässigkeit prüfen
Die finanzielle Gesundheit einer Verwaltungsgesellschaft ist ein äußerst wichtiger Faktor für einen langfristigen Investitionspartner. Die Zahlungsunfähigkeit einer Verwaltungsgesellschaft kann den Anlegern schwerwiegende Schäden zufügen, u. a. durch die Unmöglichkeit, Einlagen einzuziehen, und die Unterbrechung der Verwaltungstätigkeit.
So prüfen Sie die finanzielle Situation
Prüfen Sie die finanzielle Situation des Unternehmens anhand des jährlichen Wertpapierberichts bei börsennotierten Unternehmen und bei nicht börsennotierten Unternehmen anhand der Jahresabschlüsse und Berichte von Kreditbüros. Es erfolgt eine umfassende Bewertung von Umsatz, Betriebsgewinnmarge, Eigenkapitalquote und Verschuldung.
Mitgliedschaft in Branchenverbänden
Die Mitgliedschaft in Branchenverbänden wie der National Association of Rental Property Managers und der All Japan Real Estate Association ist ein Indikator für ein gewisses Maß an Zuverlässigkeit. Diese Verbände legen bestimmte Standards für die Mitgliedsunternehmen fest und bieten kontinuierliche Schulungen und Informationen an.
Garantie und Versicherungsschutz
Der Versicherungsschutz der Verwaltungsgesellschaft ist ein weiterer wichtiger Faktor, den es zu prüfen gilt. Prüfen Sie, ob das Unternehmen über ein Garantiesystem für unvorhergesehene Ereignisse verfügt, z. B. eine Haftpflichtversicherung, eine Kautionsbürgschaft und eine Versicherung gegen Fehlverhalten von Mitarbeitern.
Einsatz von Technologie und betriebliche Effizienz
BeimodernenMietverwaltungsdienstenist der Einsatz von Technologie ein wichtiger Faktor für die Verbesserung der betrieblichen Effizienz und der Verwaltungsqualität. Verwaltungsunternehmen, die über mehr digitale Möglichkeiten verfügen, können schnellere und genauere Verwaltungsdienste anbieten.
Angemessenheit der Verwaltungssysteme
Die besten Verwaltungsgesellschaften verfügen über zentralisierte Systeme für die Verwaltung von Mietern, Mieten, Reparaturen sowie Einnahmen und Ausgaben. Dies ermöglicht den Austausch von Informationen in Echtzeit und eine schnelle Entscheidungsfindung.
Online-Dienste.
Die Bereitstellung eines Online-Portals für Investoren ist eine Voraussetzung für eine moderne Verwaltungsgesellschaft. Dies führt unmittelbar zu einem höheren Komfort für die Investoren, da sie die Einnahmen- und Ausgabenberichte einsehen, die Reparaturhistorie überprüfen und verschiedene Vorgänge online abwickeln können.
Digitale Dienste für Mieterinnen und Mieter
Die Bereitstellung von Apps und Webdiensten für Mieter verbessert gleichzeitig die Zufriedenheit der Mieter und erhöht die Effizienz der Verwaltungstätigkeit. Die Digitalisierung von Mietzahlungen, Reparaturanfragen und verschiedenen Kommunikationsvorgängen verringert die Arbeitsbelastung der Verwaltungsgesellschaften und erhöht den Komfort für die Mieter.
Kommunikation und Reaktionsfähigkeit
Kommunikationsfähigkeiten sind entscheidend für eine langfristige Partnerschaft mit einer Verwaltungsgesellschaft. Die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft, die die Bedürfnisse des Investors genau versteht und in der Lage ist, geeignete Vorschläge und Berichte zu erstellen, ist der Schlüssel zum Erfolg.
Ausmaß des Berichtswesens
Neben den regelmäßigen Berichten über Einnahmen und Ausgaben ist zu prüfen, ob die Gesellschaft über ein sehr transparentes Berichtswesen verfügt, das eine zeitnahe Berichterstattung über wichtige Angelegenheiten und ausführliche Erläuterungen zu Reparaturvorschlägen umfasst. Eine gute Verwaltungsgesellschaft wird den Anlegern die gewünschten Informationen im Voraus zur Verfügung stellen.
Fähigkeit, Vorschläge zu machen und Bewusstsein für Verbesserungen
Es ist wichtig, eine Verwaltungsgesellschaft zu wählen, die nicht nur den Status quo aufrechterhält, sondern auch proaktive Vorschläge zur Verbesserung der Erträge und des Immobilienwerts macht. Es muss in der Lage sein, Vorschläge aus der Sicht des Investors zu unterbreiten, z. B. Vorschläge zur Mietanpassung auf der Grundlage von Markttrends, effektive Renovierungsvorschläge und Vorschläge für Maßnahmen zur Verbesserung der Belegungsrate.
System zur Bewältigung von Notfällen
Das System zur Bewältigung von Notfällen, wie z. B. Geräteausfällen und Mieterproblemen, ist ebenfalls ein wichtiger Bewertungspunkt; es muss im Voraus geprüft werden, ob ein 24-Stunden-Reaktionssystem zur Verfügung steht, wie schnell die Reaktion erfolgt und wie hoch die Qualität der Reaktion ist.
Vergleichende Untersuchung der Verwaltungsgebühren und des Leistungsinhalts
Verständnis der Gebührenstruktur und Bestimmung des angemessenen Preises
DieGebühren für die Mietverwaltungvariieren stark von einer Verwaltungsgesellschaft zur anderen, und auch ihr Inhalt ist sehr unterschiedlich. Als Anleger ist es wichtig, nicht nur die niedrigen Gebühren, sondern auch das Preis-Leistungs-Verhältnis der angebotenen Dienstleistungen genau zu beurteilen.
Grundlegende Provisionsstruktur
Die Verwaltungsgebühren werden in der Regel als Prozentsatz der Miete festgesetzt, es können aber auch eine Reihe anderer Kosten anfallen.
| Kostenpunkte |
Allgemeine Marktpreise |
Inhalt |
| Verwaltungsgebühr |
3-8% der Miete |
Monatliche Grundleistungen der Verwaltung |
| Gebühr für die Anwerbung von Mietern |
0,5-1% der Miete |
Werbekosten, Informationsdienste, Vertragsabwicklung |
| Gebühren für die Vertragsverlängerung |
0,5 % der Miete |
Vorbereitung und Bearbeitung von Verlängerungsverträgen |
| Gebühr für den Auszug |
10-30.000 Yen |
Anwesenheit beim Auszug, Bewertung der Renovierung. |
Unterschiede bei den Provisionen je nach Leistungsinhalt
Die Unterschiede bei den Verwaltungsgebühren spiegeln die Unterschiede bei den angebotenen Dienstleistungen wider. Verwaltungsunternehmen mit niedrigeren Gebühren bieten in der Regel nur grundlegende Dienstleistungen an, während Unternehmen mit höheren Gebühren in der Regel umfassendere Dienstleistungen anbieten.
Grundlegende Verwaltungsdienstleistungen (3-4% Provision)
Minimaldienstleistungen wie die Einziehung von Mieten, die Bearbeitung einfacher Mieteranfragen und die Erledigung einfacher Reparaturen. Die Investoren müssen selbst aktiv werden und einen Teil der Verwaltungsaufgaben selbst übernehmen.
Standard-Verwaltungsdienst (5-6% Provision)
Neben der grundlegenden Verwaltung umfasst dieser Service die regelmäßige Reinigung, die Inspektion der Gebäude, die prompte Erledigung kleinerer Reparaturen und Initiativen zur Verbesserung der Mieterzufriedenheit. Dieses Dienstleistungsniveau ist für viele Investoren das optimale Gleichgewicht.
Versteckte Kosten verstehen
Neben den Verwaltungsgebühren können noch weitere Kosten anfallen, und es ist wichtig, diese versteckten Kosten im Voraus zu kennen.
Reparatur- und Instandhaltungskosten
Einige Verwaltungsgesellschaften erheben für Reparaturarbeiten einen Aufschlag. Sehr transparente Verwaltungsgesellschaften rechnen entweder die tatsächlichen Kosten ab oder geben im Voraus einen klaren Provisionssatz an.
Kosten für Werbung und Personalbeschaffung
Die Art und Weise, wie die Kosten für die Werbung von Mietern getragen werden, ist ebenfalls von Verwaltungsgesellschaft zu Verwaltungsgesellschaft unterschiedlich. Es gibt verschiedene Modelle, wie z. B. die Einbeziehung in die Verwaltungsgebühr, die gesonderte Berechnung oder die erfolgsabhängige Berechnung.
Verwaltungsgebühren und sonstige Kosten
Die Kosten für die Ausarbeitung von Verträgen, das Auswechseln von Schlössern, die Ausstellung verschiedener Bescheinigungen und andere geringfügige Verwaltungskosten können sich zu einem erheblichen Betrag summieren.
Gesamtbewertung der Kostenwirksamkeit
Der wichtigste Faktor bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist die Gesamtbewertung des Wertes, den Sie für Ihr Geld erhalten. Bei der Entscheidung sollten nicht nur die Gebühren verglichen werden, sondern auch die Auswirkungen auf die Gesamtrendite der Anlage berücksichtigt werden.
Quantifizierung der Auswirkungen verbesserter Erträge
Durch eine quantitative Bewertung der ertragssteigernden Wirkung einer guten Verwaltungsgesellschaft lässt sich eine angemessene Verwaltungsgebühr ermitteln.
Beispiel: Bei einer Immobilie mit jährlichen Mieteinnahmen von 1,2 Millionen Yen:
-Verwaltungsgesellschaft A mit einer 5%igen Verwaltungsgebühr: 60.000 JPY pro Jahr
-Verwaltungsgesellschaft B mit einer Verwaltungsgebühr von 7%: 84.000 JPY pro Jahr
Wenn die Verwaltungsgesellschaft B die Leerstandsdauer im Vergleich zu Verwaltungsgesellschaft A um einen Monat reduzieren kann, beträgt der Effekt ¥ 100.000 (Monatsmiete), was die Provisionsdifferenz von ¥ 24.000 weit übersteigt.
Bewertung des Effekts der Risikominderung
Ein gutes Verwaltungsunternehmen reduziert effektiv Risiken wie Mietrückstände, Ausfälle von Geräten und Probleme mit Mietern. Diese risikomindernden Effekte sollten ebenfalls in die Kosten-Nutzen-Bewertung einbezogen werden.
Berücksichtigung der Zeitkosten
Die eigenen Zeitkosten des Investors sind ein weiterer wichtiger Faktor. Wenn der Wert der durch die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft eingesparten Zeit für andere Investitionstätigkeiten oder das Kerngeschäft genutzt werden kann, kann selbst eine etwas höhere Verwaltungsgebühr eine vernünftige Entscheidung sein.
Prüfen Sie die detaillierten Vertragsbedingungen
Die Bedingungen des Verwaltungsvertrags haben einen erheblichen Einfluss auf die langfristige Anlageperformance. Es ist wichtig, nicht nur die Provision, sondern auch die Vertragslaufzeit, die Kündigungsbedingungen und den Arbeitsumfang im Detail zu prüfen.
Vertragslaufzeit und Kündigungsbedingungen
Verwaltungsverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 1 bis 3 Jahren, aber es ist wichtig, die automatischen Verlängerungsklauseln und die Bedingungen für eine Kündigung während der Vertragslaufzeit im Voraus zu prüfen. Wichtig ist auch die Klärung der Verfahren und der Kostenteilung für den Fall, dass ein Wechsel der Verwaltungsgesellschaft erforderlich ist.
Klärung des Arbeitsumfangs
Eine klare Festlegung des Umfangs der Verwaltungsaufgaben im Vertrag kann spätere Probleme vermeiden. Legen Sie insbesondere die Befugnis zur Genehmigung von Reparaturarbeiten, den Umfang der Notfallmaßnahmen und die Einzelheiten der Berichterstattungspflichten fest.
Ergebnisindikatoren und Verbesserungsklauseln
Nehmen Sie Leistungsindikatoren wie Vermietungsgrad, Mieteinzugsquote und Mieterzufriedenheit in den Vertrag auf und sehen Sie Verbesserungsmaßnahmen und Vertragsklauseln für den Fall vor, dass der Vermietungsgrad unter einen bestimmten Standard fällt, um die Qualität der Verwaltung zu erhalten und zu verbessern.
Zeitpunkt und Verfahren für den Wechsel der Verwaltungsgesellschaft
Wann ist ein Wechsel der Verwaltungsgesellschaft zu erwägen?
Der Wechsel derVerwaltungsgesellschaftist eine wichtige Entscheidung für Investoren. Selbst wenn Sie mit Ihrer derzeitigen Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind, müssen Sie die richtige Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt treffen, da ein Wechsel mit Kosten und Ärger verbunden ist.
Quantitative Kriterien
Es ist wichtig, Indikatoren festzulegen und regelmäßig zu überprüfen, um die Leistung der Verwaltungsgesellschaft objektiv zu bewerten.
| Indikatoren für die Bewertung |
Ausgezeichnet |
Normal |
Verbesserung erforderlich |
| Belegungsrate |
95% und mehr |
90-95% (im Falle des höchsten Belegungsgrades) |
Weniger als 90 |
| Durchschnittliche Dauer des Leerstands |
Weniger als 1 Monat |
1-2 Monate |
Mehr als 2 Monate |
| Quote der Mietrückstände |
Weniger als 1 |
1-3% des Mietrückstandes |
mehr als 3 |
| Zufriedenheit der Mieter |
4,5 und mehr (auf einer 5-Punkte-Skala) |
3.5-4.5 |
Weniger als 3,5 |
Wenn diese Indikatoren kontinuierlich auf der Stufe "verbesserungsbedürftig" liegen, ist es an der Zeit, einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ernsthaft in Betracht zu ziehen.
Qualitative Entscheidungsfaktoren
Faktoren, die nicht numerisch gemessen werden können, sind ebenfalls wichtige Faktoren für die Entscheidung, die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln.
Kommunikationsprobleme.
Bei anhaltenden Kommunikationsproblemen, wie z. B. Verzögerungen bei der Berichterstattung, schlechter Kommunikation und unzureichenden Erklärungen, ist es schwierig, langfristige Vertrauensbeziehungen aufzubauen.
Mangelnde Fähigkeit, Vorschläge zu machen
Wenn es an Vorschlägen als Reaktion auf Veränderungen im Marktumfeld und an proaktiven Initiativen zur Verbesserung der Rentabilität mangelt, sollten Sie den Wechsel zu einer proaktiveren Verwaltungsgesellschaft in Betracht ziehen.
Langsame Reaktionszeit.
Wenn das Unternehmen nur langsam auf Beschwerden von Mietern reagiert, Reparaturen veranlasst und verschiedene Verfahren abwickelt, kann dies zu einem Rückgang der Mieterzufriedenheit und einer Wertminderung der Immobilie führen.
Spezifischer Ablauf von Änderungsverfahren
Der Wechsel einer Verwaltungsgesellschaft muss geplant werden. Wenn Sie die richtigen Schritte unternehmen, können Sie die Unterbrechung des Betriebs auf ein Minimum reduzieren und einen reibungslosen Übergang gewährleisten.
Vorbereitungsphase (2-3 Monate vor der Entscheidung zum Wechsel)
Auswahl einer neuen Verwaltungsgesellschaft und Aushandlung der Bedingungen. Vergleichen Sie mehrere Kandidaten und wählen Sie einen aus, der bessere Dienstleistungen als die derzeitige Verwaltungsgesellschaft anbieten kann.
Bestätigung des laufenden Vertrags und Kündigung (1-2 Monate vorher)
Prüfen Sie den aktuellen Verwaltervertrag im Detail, um die Kündigungsbedingungen, Kündigungsfristen und eventuelle Vertragsstrafen zu ermitteln. Die meisten Verträge sehen eine Kündigungsfrist von 1-3 Monaten vor.
Vorbereitung der Geschäftsübergabe (1 Monat im Voraus)
Erstellen Sie einen Plan für die Geschäftsübergabe zwischen der neuen und der alten Verwaltungsgesellschaft. Organisieren Sie die Einzelheiten der Übergabe, z. B. Mieterinformationen, Vertragsunterlagen, Reparaturhistorie, Übertragung von Kautionen usw.
Informieren Sie die Mieter (einen Monat vor dem Wechsel).
Informieren Sie die Mieter in angemessener Weise über den Wechsel der Verwaltungsgesellschaft. Versenden Sie detaillierte Informationen, einschließlich Änderungen der Mietübergabeadresse, Kontaktdaten und eine Einführung in die neue Verwaltungsgesellschaft.
Vorsichtsmaßnahmen und Risikomanagement beim Wechsel
Der Wechsel der Verwaltungsgesellschaft birgt eine Reihe von Risiken. Es ist wichtig, diese Risiken im Voraus zu verstehen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
Vermeiden von Lücken im Betrieb
Eine Lücke in der Verwaltungstätigkeit kann zu Problemen führen, z. B. zu Verzögerungen bei der Bearbeitung von Mieterangelegenheiten oder zu einer unzureichenden Reaktion auf Notfälle. Legen Sie ein klares Datum für den Übergang der Arbeit zwischen der alten und der neuen Verwaltungsgesellschaft fest und sehen Sie einen Überlappungszeitraum vor, um das Risiko zu verringern.
Angemessene Übertragung von Kautionen und Sicherheitsleistungen
Die Überweisung von Kautionen und von Mietern einbehaltenen Kautionen ist das Verfahren, das die meiste Aufmerksamkeit erfordert. Bestätigen Sie den Betrag, vereinbaren Sie detailliert, wie und wann die Übertragung erfolgen soll, und führen Sie ein schriftliches Protokoll.
Vollständige Übergabe der Vertragsunterlagen
Alle relevanten Dokumente, wie der Mietvertrag, das wichtige Informationsblatt, die Reparaturhistorie und die Mieterinformationen, müssen lückenlos übertragen werden. Stellen Sie sicher, dass auch digitalisierte Informationen in einem geeigneten Format übertragen werden.
Minimierung der Auswirkungen auf die Mieter
Es muss darauf geachtet werden, dass die Mieter durch den Wechsel der Verwaltungsgesellschaft nicht belästigt werden. Gewinnen Sie das Verständnis und die Mitarbeit der Mieter, indem Sie ihnen die Gründe für den Wechsel erklären, die neue Verwaltungsgesellschaft vorstellen und höflich auf ihre Fragen eingehen.
Messen Sie die Auswirkungen des Wechsels und nehmen Sie Verbesserungen vor
Nach einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ist es wichtig, die Wirksamkeit des Wechsels regelmäßig zu messen, um sicherzustellen, dass die erwarteten Verbesserungen eingetreten sind.
Kurzfristige Wirksamkeitsmessung (3-6 Monate nach dem Wechsel)
Bewerten Sie den Abschluss des operativen Übergangs, die Reaktion der Mieter und die Qualität der Reaktion der neuen Verwaltungsgesellschaft. Falls es Probleme gibt, sollten Sie so schnell wie möglich Verbesserungen anstreben.
Mittel- bis langfristige Wirksamkeitsmessung (1-2 Jahre nach dem Wechsel)
Bewerten Sie die quantitativen Ergebnisse, wie z. B. verbesserte Belegungsraten, kürzere Leerstandszeiten, geringere Mietrückstände, verbesserte Immobilienwerte usw. Wenn die erwarteten Effekte nicht erreicht werden, werden weitere Verbesserungsmaßnahmen in Betracht gezogen.
Kontinuierlicher Aufbau von Beziehungen
Wir bauen gute Beziehungen zu neuen Verwaltungsgesellschaften auf, um eine kontinuierliche Verbesserung zu gewährleisten. Die Partnerschaft wird durch regelmäßige Treffen, den Austausch von Ergebnissen und die Prüfung neuer Vorschläge vertieft.
Wie man eine gute Verwaltungsgesellschaft erkennt
Bestätigung der Managementqualität durch Inspektionen vor Ort
Um eine gute Verwaltungsgesellschaft zu identifizieren, ist es wichtig, nicht nur die schriftlichen Informationen zu prüfen, sondern auch die tatsächliche Verwaltung vor Ort.Beim Vergleich vonVerwaltungsgesellschaftenist es immer ratsam, eine Besichtigung vor Ort durchzuführen und die Qualität der Verwaltung direkt zu überprüfen.
Besichtigung der verwalteten Objekte vor Ort
Besichtigen Sie die von der potenziellen Verwaltungsgesellschaft tatsächlich verwalteten Objekte und überprüfen Sie folgende Punkte
Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche
Vergewissern Sie sich, dass die Eingänge, Flure, Treppenhäuser und Abfallentsorgungsbereiche gut gereinigt sind. Gute Verwaltungsgesellschaften halten sich strikt an einen regelmäßigen Reinigungsplan und sorgen dafür, dass die Immobilie stets in einem sauberen Zustand ist.
Wartungszustand der Einrichtungen
Überprüfen Sie den Betriebszustand von Aufzügen, automatischen Schlössern, Beleuchtungssystemen usw. Die prompte Reparatur defekter Teile und der Stand der regelmäßigen Inspektionen sind ebenfalls wichtige Bewertungspunkte.
Verwaltung der Anschlagtafeln
Die Einstellung der Verwaltungsgesellschaft lässt sich an den detaillierten Verwaltungsbedingungen ablesen, z. B. an der Sauberkeit der Anschlagtafeln, der Beseitigung alter Aushänge und dem angemessenen Aushang wichtiger Mitteilungen.
Zustand der Mieter
Beobachten Sie nach Möglichkeit auch, wie es den Mietern geht. Mieter, die mit der Verwaltung sehr zufrieden sind, neigen dazu, sich an die Immobilie zu binden und sie sorgfältig zu nutzen.
Beurteilung durch Gespräche mit dem Verwaltungspersonal
Die Kompetenz einer Verwaltungsgesellschaft hängt letztlich von der Kompetenz der verantwortlichen Person ab. Es ist wichtig, die Person zu befragen, die für die Immobilie zuständig sein wird, und ihre Kompetenz und Einstellung zu beurteilen.
Überprüfung von Fachwissen und Erfahrung
Es werden Fragen gestellt, um die Sachkenntnis der Immobilienverwaltung, das Verständnis von Gesetzen und Vorschriften sowie die bisherige Erfahrung in der Verwaltung zu ermitteln. Auch der Besitz von Qualifikationen wie z. B. eines Baugrundstückshändlers oder eines Verwaltungsleiters ist hilfreich.
Bewertung der Kommunikationsfähigkeiten
Die Kommunikationsfähigkeit wird anhand der Klarheit der Erklärungen, der präzisen Antworten auf Fragen und der Fähigkeit, Vorschläge zu machen, beurteilt. Dieser Faktor ist entscheidend für den Aufbau langfristiger Partnerschaften.
Überprüfung der Problemlösungsfähigkeiten
Wir fragen Sie, wie Sie mit einer konkreten Fallstudie umgehen würden. Sie können die Problemlösungskompetenz beurteilen, indem Sie prüfen, wie das Unternehmen mit Situationen wie Mieterproblemen, Geräteausfällen und Mietrückständen umgeht.
Umfrage zur Reputation bei bestehenden Kunden
Die tatsächliche Kompetenz einer Verwaltungsgesellschaft lässt sich am ehesten am Ruf ihrer bestehenden Kunden ablesen. Wann immer es möglich ist, sollten Sie die Gelegenheit nutzen, sich direkt bei den bestehenden Kunden des Investors zu erkundigen.
Prüfen Sie den Grad der Kundenzufriedenheit.
Prüfen Sie den Grad der Zufriedenheit mit der Verwaltungsdienstleistung, die Reaktion auf Verbesserungswünsche und die Bereitschaft, die Geschäftsbeziehung langfristig fortzusetzen. Verwaltungsgesellschaften, die ein hohes Maß an Kundenzufriedenheit aufweisen, sind wahrscheinlich ausgezeichnet.
Hören Sie sich konkrete Beispiele für Ergebnisse an.
Wir werden nach konkreten Ergebnissen fragen, wie z. B. verringerte Leerstandszeiten, gestiegene Mieten und höhere Immobilienwerte. Verwaltungsgesellschaften, die numerische Ergebnisse vorweisen können, sind sehr zuverlässig.
Bestätigung konkreter Beispiele für die Problembehandlung
Wir prüfen Beispiele für Reaktionen auf Probleme und Fragen, die in der Vergangenheit aufgetreten sind. Verwaltungsunternehmen, die schnell und angemessen reagieren, können auch in Zukunft als vertrauenswürdig gelten.
Stand der Reaktion auf die Digitalisierung
In der modernen Immobilienverwaltung führt die Digitalisierung direkt zu einer verbesserten Verwaltungseffizienz und Kundenzufriedenheit. Fortschrittliche Verwaltungsunternehmen setzen die Technologie aktiv ein.
Fortschrittliche Verwaltungssysteme.
Wählen Sie Verwaltungsunternehmen mit Verwaltungssystemen, die die neueste Technologie nutzen, wie z. B. cloudbasierte Verwaltungssysteme, Informationsaktualisierungen in Echtzeit und mobile Kompatibilität.
Verfügbarkeit von Online-Diensten
Prüfen Sie die Qualität digitaler Dienste, wie Online-Portale für Investoren, App-Dienste für Mieter und Online-Vertragssysteme.
Kapazität der Datenanalyse
Wir prüfen, ob die Verwaltungsgesellschaft in der Lage ist, fortschrittliche datengestützte Verwaltungsdienste anzubieten, wie z. B. die Analyse von Marktdaten, Empfehlungen zur Ertragsoptimierung und den Einsatz von prädiktiver Analytik.
Aufbau langfristiger Partnerschaften
Es ist wichtig, dass die Beziehungen zu guten Verwaltungsgesellschaften als strategische Partnerschaften aufgebaut werden, die über das reine Outsourcing hinausgehen.
Gemeinsame Wachstumsstrategien
Wählen Sie eine Verwaltungsgesellschaft, die die langfristige Investitionsstrategie des Investors versteht und eine darauf abgestimmte Verwaltungspolitik vorschlagen kann. Idealerweise sollte der Partner darauf abzielen, den Wert aktiv zu steigern, anstatt nur den Status quo zu erhalten.
Verpflichtung zur kontinuierlichen Verbesserung
Vergewissern Sie sich, dass sich das Unternehmen zur kontinuierlichen Verbesserung verpflichtet, z. B. zur Verbesserung der Managementmethoden als Reaktion auf Veränderungen im Marktumfeld, zur Einführung neuer Dienstleistungen und zur Förderung einer höheren Effizienz.
Aufbau transparenter Beziehungen
Die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft, die in der Lage ist, eine äußerst transparente Beziehung aufzubauen, einschließlich Transparenz der Einnahmen und Ausgaben, klarer Entscheidungsprozesse und regelmäßiger Berichterstattung und Konsultation, wird den langfristigen Erfolg sicherstellen.
Schlussfolgerung.
Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft für eine erfolgreiche Studio-Wohnungsinvestition
Die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft für dieInvestition in eine Studiowohnungist eine wichtige Entscheidung, die die Grundlage für eine erfolgreiche Investition bildet. Zusammenfassend sind die folgenden Punkte von besonderer Bedeutung
Die Bedeutung einer umfassenden Bewertung
Es ist notwendig, eine umfassende Bewertung aus mehreren Blickwinkeln vorzunehmen, einschließlich der Leistung des Managements, der finanziellen Solidität, der Qualität der Dienstleistungen und der Nutzung der Technologie sowie der niedrigen Verwaltungsgebühren. Legen Sie bei Ihrer Wahl den Schwerpunkt auf die Maximierung der langfristigen Investitionsrendite und nicht auf kurzfristige Kosteneinsparungen.
Legen Sie quantitative Leistungsindikatoren fest.
Es ist wichtig, ein System zur objektiven Bewertung der Leistung der Verwaltungsgesellschaft einzurichten, indem Sie quantitative Indikatoren wie Belegungsraten, Leerstandszeiten und Mietrückstandsquoten festlegen. So können Sie den richtigen Zeitpunkt für einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft bestimmen.
Kontinuierliche Verbesserung der Beziehung
Die Beziehung zur Verwaltungsgesellschaft endet nicht mit dem Abschluss des Vertrags. Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Aufbau einer besseren Partnerschaft durch kontinuierliche Verbesserung der Beziehung, einschließlich regelmäßiger Kommunikation, Austausch von Ergebnissen und Berücksichtigung von Verbesserungsvorschlägen.
Nächste Handlungsschritte.
Investoren, die mit ihrer derzeitigen Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind oderdie eine Verwaltungsgesellschaft für die Auslagerung der Verwaltung ihrerImmobilieninvestitionensuchen, wird empfohlen, mit den folgenden Schritten zu beginnen
1)Bewertung der aktuellen Situation: Objektive Bewertung der aktuellen Verwaltungssituation auf der Grundlage der in diesem Artikel genannten Bewertungskriterien.
2)Auswahl eines geeigneten Unternehmens: Wählen Sie aus einer Reihe von Verwaltungsunternehmen einen Kandidaten aus und führen Sie eine vergleichende Studie durch.
Besichtigung vor Ort: Besichtigung der von den Bewerbern verwalteten Immobilien, um die Qualität des Managements zu überprüfen.
Gespräche führen: Kompetenz und Kompatibilität durch Gespräche mit dem Verantwortlichen bewerten.
Aushandeln von Bedingungen: Aushandeln von Bedingungen, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Leistungsinhalt und Gebühren gewährleisten.
Wir bei INA & Associates sind bestrebt, den Wert des Vermögens unserer Investoren zu maximieren und ihnen die besten Verwaltungslösungen zu bieten.Sollten Sie Probleme bei der Auswahl einesMietverwaltungsunternehmenshaben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Mit unserer langjährigen Erfahrung und unserem Fachwissen unterstützen wir Sie bei Ihrem Erfolg als Investor.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Wie hoch ist der marktübliche Satz für Verwaltungsgebühren?
A1: Der marktübliche Satz für Verwaltungsgebühren liegt bei 3-8 % der Miete. Bei reinen Basisverwaltungsdiensten liegt er in der Regel bei 3-4 %, bei Standarddiensten bei 5-6 % und bei umfassendem Full-Service bei 7-8 %. Wichtig ist nicht der niedrige Provisionssatz, sondern das Preis-Leistungs-Verhältnis der erbrachten Dienstleistung. Wenn Sie sich beispielsweise für eine Verwaltungsgesellschaft mit einer um 1 % niedrigeren Provision entscheiden, sich aber die Leerstandsdauer um einen Monat verlängert, überwiegt der Verlust bei weitem die eingesparte Provision.
F2: Wie viel kostet der Wechsel der Verwaltungsgesellschaft?
A2: Die direkten Kosten, die mit einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft verbunden sind, sind im Allgemeinen folgende Kündigungsgebühr für den laufenden Vertrag (variiert je nach Vertrag), Anfangskosten für die neue Verwaltungsgesellschaft (ca. 0,5-1 Monatsmiete) und Kosten für die Vorbereitung und Übertragung verschiedener Dokumente (ca. 10.000-30.000 JPY). Diese Kosten können jedoch aufgrund der einkommenssteigernden Wirkung einer guten Verwaltungsgesellschaft oft in kurzer Zeit wieder hereingeholt werden. Es ist wichtig, den langfristigen Nutzen des Wechsels umfassend zu bewerten.
F3: Wie lange sollte ein Verwaltungsvertrag dauern?
A3: Die Laufzeit eines Managementvertrags beträgt in der Regel 1-3 Jahre. Es wird empfohlen, den Vertrag zunächst für eine kurze Dauer von etwa einem Jahr abzuschließen und eine Verlängerung nach Bewertung der Fähigkeiten der Verwaltungsgesellschaft in Betracht zu ziehen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft für kompetent befunden wird, kann ein langfristiger Vertrag von 2-3 Jahren eine stabile Beziehung begründen. Es ist jedoch wichtig, dass eine Klausel zur Beendigung des Vertrages nach der Hälfte der Vertragslaufzeit vorhanden ist, damit Sie einen Plan für den Umgang mit eventuell auftretenden Problemen haben.
F4: Was sollte ich tun, wenn es ein Problem mit der Verwaltungsgesellschaft gibt?
A4: Wenn ein Problem mit der Verwaltungsgesellschaft auftritt, sollten folgende Schritte unternommen werden. Klären Sie zunächst das Problem schriftlich und fordern Sie die Verwaltungsgesellschaft zur Verbesserung auf. Erfolgt keine Verbesserung, prüfen Sie den Inhalt des Vertrags und überlegen Sie, ob ein Vertragsbruch vorliegt. Gegebenenfalls werden wir Branchenverbände konsultieren oder rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. Entscheidend ist, dass Sie über alle Vorgänge Buch führen und Beweise sichern. Als Vorsichtsmaßnahme ist es ratsam, klare Praxisstandards und Verbesserungsklauseln in den Vertrag aufzunehmen.
F5: Sollte ich, wenn ich mehrere Immobilien besitze, eine einzige Verwaltungsgesellschaft einsetzen?
A5: Es gibt Vor- und Nachteile, wenn Verwaltungsgesellschaften für mehrere Immobilien zusammengelegt werden. Zu den Vorteilen gehören eine effizientere Verwaltung, eine bessere Verhandlungsposition bei den Provisionen und eine geringere Belastung aufgrund der zentralen Verwaltung. Zu den Nachteilen gehören mangelnde Reaktionsfähigkeit auf lokale Besonderheiten, Risikokonzentration und begrenzte Optionen. Das Grundprinzip besteht darin, für jede Region die am besten geeignete Verwaltungsgesellschaft auszuwählen, wobei Lage, Art und Größe der Immobilie berücksichtigt werden. Bei ähnlichen Immobilien in derselben Region kann die Zusammenlegung der Verwaltungsgesellschaften jedoch die Effizienz steigern und die Kosten senken.