Investitionen in Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen werden vor allem von Angestellten als "Einstieg mit wenig Kapital" und als Ersatz für eine zukünftige Rente empfohlen. Für Anfänger ist es jedoch gefährlich, sich zu leichtfertig zu engagieren. Das Nationale Zentrum für Verbraucherfragen erhält jedes Jahr mehr als 1.000 bis 2.000 Anfragen zu Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, von denen viele auf Probleme wie "aggressive Werbung" und "unzureichende Aufklärung" hinweisen. In diesem Artikel wird die Investition in Stockwerkeigentum ausführlich erläutert, von der Struktur über mögliche Risiken bis hin zu Beispielen von Misserfolgen in der Vergangenheit. Lernen Sie, realistische Risiken zu erkennen und Gegenmaßnahmen zu ergreifen, ohne allzu optimistische Erwartungen zu hegen.
Grundlegende Struktur der Investition: Bei der Investition in Eigentumswohnungen handelt es sich um ein Geschäft, bei dem man eine Eigentumswohnung erwirbt (Teileigentum) und diese zur Erzielung von Mieteinnahmen vermietet. Der Gewinn (Cashflow) ist der Restbetrag, der nach Abzug der Kreditrückzahlung, der Verwaltungs- und Reparaturkosten usw. von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Wenn die Immobilie gut verwaltet wird, können die Mieteinnahmen langfristig zu einer Einkommensquelle im Ruhestand werden, nachdem das Darlehen abbezahlt ist, oder es besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen und einen Kapitalgewinn zu erzielen (Verkaufsgewinn). In der Praxis fallen jedoch verschiedene Kosten wie monatliche Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen und Grundsteuern an, so dass eine sorgfältige Einnahmen- und Ausgabenplanung erforderlich ist, um den erwarteten Gewinn zu erzielen.
Struktur und Höhe der Renditen: Bei Immobilieninvestitionen ist die Rendite (Jahresertrag geteilt durch den Immobilienpreis) ein Maßstab. In der Werbung heißt es zwar "Flächenrendite ◯%", aber das ist die Zahl vor Abzug der Ausgaben. Die reale Rendite, die das tatsächliche Einkommen angibt, liegt in der Regel etwa 1 % unter der Flächenrendite, die um die Verwaltungsgebühren und Steuern reduziert wird. In den letzten Jahren sind die Renditen für Einzimmerwohnungen in städtischen Gebieten gesunken. Die durchschnittliche Flächenrendite für eine Einzimmerwohnung in Tokio liegt bei etwa 4 % (Stand 2025), ein deutlicher Rückgang gegenüber den Zeiten, als Experten noch sagten, dass alles unter 10 % nicht in Frage käme. Es gibt sogar Fälle von Neubauten im Zentrum Tokios mit Flächenrenditen von nur 2 bis 3 %, ein Niveau, das leicht zu negativen monatlichen Einnahmen und Ausgaben führen kann, wenn Darlehenszinsen und andere Ausgaben abgezogen werden. Lassen Sie sich nicht allein von den Renditen täuschen; es sind ausreichende Eigenmittel und solide Berechnungen der Einnahmen und Ausgaben erforderlich.
Verkäufer versuchen, die Ängste von Anfängern mit scheinbar attraktiven Verkaufsgesprächen zu zerstreuen. Seien Sie sich jedoch darüber im Klaren, dass in solchen süßen Anpreisungen Missverständnisse und Gefahren lauern. Werfen wir einen Blick auf einige gängige Werbesprüche und ihre Fallstricke.
Die Marktmiete für eine Einzimmerwohnung dürfte mit dem Alter des Gebäudes sinken, auch wenn die Nachfrage nach Mietwohnungen im Stadtzentrum hoch ist . Bei Objekten, deren Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs defizitär oder sogar unrentabel sind, werden sich die Einnahmen und Ausgaben noch weiter verschlechtern, wenn die Mieten in Zukunft sinken. Insbesondere bei neu gebauten Einzimmerwohnungen ist in der Miete des ersten Jahres eine Neubauprämie (Prämie) enthalten, so dass die Miete nach dem ersten Auszug wahrscheinlich erheblich sinken wird. Tatsächlich zeigen die Daten, dass die Mieten innerhalb von 10 Jahren nach dem Neubau um fast 20 % gegenüber ihrem Höchststand sinken. Auch wenn die Lage gut und der Leerstand gering ist, ist ein Objekt mit einer zu niedrigen Rendite grundsätzlich unrentabel.
Denken Sie daran, ¥10-20.000 pro Monat als Versicherung für die Zukunft aufzunehmen" - ein monatliches Defizit, bei dem die Miete die Kreditrückzahlungen nicht deckt, ist ein Zeichen dafür, dass das Mietgeschäft nicht gut läuft. Wenn man das nicht in den Griff bekommt, weil man es mit seinem Gehalt decken kann, kann das dazu führen, dass Finanzinstitute sich weigern, einen Kredit zu gewähren, selbst wenn man weitere Immobilien kaufen möchte. Es gibt auch Erklärungen wie "es handelt sich um ein Darlehen mit Gruppenkreditversicherung, also kann es die Todesfallversicherung ersetzen", aber wenn das Darlehen abbezahlt ist, ist die Immobilie schon Jahrzehnte alt und ihr Wert wird erheblich gesunken sein, so dass es kein ausreichender Ersatz für die Versicherung ist, wenn man auch das bis dahin gezahlte Defizit berücksichtigt. Sinnvoller wäre es, jeden Monat den gleichen Betrag an Beiträgen zu zahlen, um die Versicherungsleistungen zu erhalten.
Die Abschreibungsdauer einer Einzimmerwohnung beträgt bis zu 47 Jahre, da sie aus Stahlbeton (RC) besteht und die jährliche Abschreibung minimal ist . Der Steuerspareffekt ist daher begrenzt, und für Personen mit einem Jahreseinkommen von weniger als 9 Millionen Yen ergeben sich kaum Vorteile. Es ist eine völlige Kehrtwendung, einen monatlichen Verlust um einer kleinen Steuerrückerstattung willen zu machen, und die Behauptung, dass man "Steuern spart", ist eine Spitzfindigkeit, um den Betrieb eines Unternehmens mit Verlusten zu rechtfertigen.
Wie bereits erwähnt, entgeht Ihnen ein großes Risiko, wenn Sie den Verkaufsgesprächen Glauben schenken. Es ist wichtig, die Annahmen und Zahlentricks, die hinter den Behauptungen stehen, in aller Ruhe zu erkennen und den Plan eher unter einem pessimistischen als unter einem optimistischen Szenario zu überprüfen.
Die Investition in Einzimmerwohnungen ist mit zahlreichen Risiken verbunden. In diesem Abschnitt werden einige der häufigsten Risiken beschrieben, denen sich vor allem Anfänger bewusst sein sollten. Wenn Sie Bedenken haben, sollten Sie einen Experten zu Rate ziehen oder Gegenmaßnahmen ergreifen, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen.
Der größte Nachteil des Betriebs von nur einer Studioeinheit ist das Risiko, dass keine Mieteinnahmen erzielt werden, wenn die Einheit leer steht. Bei Einzimmerwohnungen gibt es eine hohe Fluktuation der Mieter. Wenn Sie also nach dem Auszug des Mieters keinen neuen Mieter finden, fallen Ihre Einnahmen in diesem Zeitraum weg. Darlehensrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und andere monatliche Ausgaben fallen jedoch immer an, so dass Sie alle diese Kosten während des Leerstands aus eigenen Mitteln bestreiten müssen. (Während des Leerstands müssen Darlehensrückzahlungen und Ausgaben aus eigenen Mitteln bestritten werden)
Dieser Punkt sollte immer beachtet werden, da es nicht möglich ist, das Leerstandsrisiko mit einer einzigen Einzimmerwohnung zu diversifizieren. Wenn Sie z. B. eine Wohnung mit mehreren Einheiten haben, wird das Risiko gestreut, da Sie den Leerstand einiger Zimmer durch die Miete anderer Zimmer kompensieren können. Bei der Investition in eine Einzimmerwohnung ist es wichtig, einen Reservefonds zu bilden, da man davon ausgeht, dass es für eine gewisse Zeit zu Leerständen kommen wird, und zu versuchen, die Attraktivität der Immobilie zu erhalten, damit sie so bald wie möglich bezogen werden kann.
Die Immobilienmieten schwanken je nach Alter des Gebäudes und Marktumfeld. Insbesondere bei neueren bis neu gebauten Objekten werden die Anfangsmieten tendenziell höher angesetzt, und es besteht ein hohes Risiko, dass die Mieten im Laufe der Zeit sinken. Der Mietspiegel für Ein-Zimmer-Wohnungen im Zentrum von Tokio zeigt einen Rückgang von etwa 20 % bei einem Alter von 10 Jahren, gefolgt von einem allmählichen Rückgang danach (zwischen 0 und 25 Jahren sinken die Mieten in der Regel um etwa 20 %).
Wenn die Mieten sinken, wird der monatliche Cashflow gedrosselt, und da der Preis von Anlageimmobilien an die Mieteinnahmen gekoppelt ist, führt dies unmittelbar zu einem Rückgang des Vermögenswerts. Selbst in Fällen, in denen der Untermietvertrag eine Mietgarantie enthält, kommt es vor, dass die garantierte Miete bei einer Vertragsverlängerung reduziert wird (siehe unten). Wenn Sie in Ihrem Einnahmen- und Ausgabenplan keinen Spielraum für künftige Mietrückgänge haben, könnten Sie früher als erwartet in die roten Zahlen geraten.
Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen dürfen die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes nicht unterschätzt werden. Selbst wenn das Gebäude neu ist und die Instandhaltungskosten zum Zeitpunkt des Kaufs niedrig sind, können die Reparaturrücklage und die Verwaltungskosten mit zunehmendem Alter des Gebäudes steigen. In vielen Fällen werden die Verwaltungsgebühren und Rücklagen bei neu gebauten Eigentumswohnungen zum Zeitpunkt des Verkaufs niedrig angesetzt, aber einige Jahre später erhöht. Darüber hinaus können mit zunehmendem Alter des Gebäudes größere Reparaturen wie Aufzüge und Außenwände erforderlich werden, für die zusätzliche befristete Rücklagengebühren (so genannte Pauschalzahlungen) erhoben werden können.
Wenn die Mieter ausziehen, fallen außerdem Sanierungskosten (Hausreinigung und Innenreparaturen) an. Wenn sie über einen längeren Zeitraum in der Immobilie wohnen, müssen sie möglicherweise auch die Ausstattung ersetzen. Wenn die Mieteinnahmen mit diesen Kostensteigerungen nicht mithalten können, kann eine ursprünglich rentable Immobilie allmählich zu einer Verlustimmobilie mit erhöhten Ausgaben werden. Insbesondere wurde darauf hingewiesen, dass , wenn eine Immobilie über 35 Jahre alt ist, unerwartete Reparaturen zunehmen werden und die Miete allein möglicherweise nicht ausreicht, um die Kosten für größere Reparaturen zu decken. Es ist wichtig, das Risiko künftiger Erhöhungen der Instandhaltungskosten zu berücksichtigen und langfristige Einnahmen und Ausgaben zu simulieren.
Die Immobilienpreise schwanken je nach Marktumfeld nach dem Kauf. Bei Studio-Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass die "Neubauprämie" unmittelbar nach dem Kauf eines Neubaus wegfallen kann, was zu einem starken Rückgang des Verkaufspreises führt. Verschiedene Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs (Maklergebühren, Eintragungsgebühren usw.) belaufen sich auf etwa 10 %, die sich jedoch nicht im Wert des Objekts niederschlagen und zum Zeitpunkt des Verkaufs oft nicht wiedererlangt werden können. Wenn sich die wirtschaftliche Lage oder die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt verschlechtern, sinkt auch der Immobilienpreis, und es besteht das Risiko einer Überschuldung", bei der die Immobilie nur zu einem Preis verkauft werden kann, der unter dem ausstehenden Darlehensbetrag liegt.
Vor allem ältere Immobilien, die wegen ihrer attraktiven Rendite gekauft wurden, können auf dem Markt nur schwer Käufer finden und weisen eine geringe Liquidität auf. Immobilien ohne Mieter sind noch schwieriger zu verkaufen. Sinkende Mieten stehen in direktem Zusammenhang mit niedrigeren Immobilienwerten, die nach dem Ertragswertverfahren geschätzt werden. Wenn also keine Anstrengungen unternommen werden, um die Mieten während des Investitionszeitraums aufrechtzuerhalten oder zu verbessern, besteht das Risiko, dass auch bei der Ausstiegsstrategie (Verkauf) Verluste entstehen. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass es nicht einfach ist, beim Verkauf einer Immobilie letztendlich einen Gewinn zu erzielen, selbst wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie über einen langen Zeitraum gehalten wird, und dass leichter Optimismus nicht ratsam ist.
Zu den oben genannten Risiken kommt noch das Risiko von Zinsschwankungen als allgemeines Risiko einer Immobilieninvestition hinzu. Wenn Sie aufgrund der niedrigen Zinsen der letzten Zeit ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgenommen haben, wird ein künftiger Zinsanstieg zu einer Erhöhung der Rückzahlungen und einer Verschlechterung Ihrer Einnahmen und Ausgaben führen. Auch das Risiko der Nichtzahlung der Miete durch die Mieter und Katastrophenrisiken wie Feuer und Erdbeben müssen berücksichtigt werden. Katastrophen können bis zu einem gewissen Grad durch Feuer- und Erdbebenversicherungen abgedeckt werden, aber Sie sollten auch mit indirekten Verlusten rechnen, wie z. B. dem Auftreten von Leerstandszeiten, die nicht durch Versicherungen abgedeckt werden können. Generell sind Immobilieninvestitionen mit vielfältigen Risiken behaftet, so dass es wichtig ist zu verstehen, warum sie als "Investition mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite" bezeichnet werden.
Auch wenn sie als Studioinvestitionen bezeichnet werden, gibt es unterschiedliche Vor- und Nachteile zwischen neu gebauten und gebrauchten Immobilien. Im Folgenden werden einige der mit beiden verbundenen Probleme erläutert.
Neu gebaute Studio-Apartments: Neu gebaute Apartments sind mit den neuesten Einrichtungen und erdbebensicher ausgestattet, und die anfänglichen Reparaturkosten können niedrig gehalten werden. Allerdings wird der Immobilienpreis durch einen Aufschlag verteuert, und die Flächenrendite ist tendenziell geringer. Wie bereits erwähnt, sinkt die Miete in der Regel unmittelbar nach Beginn der Nutzung, und der Preis kann um mehrere Millionen Yen fallen, sobald die Immobilie unmittelbar nach dem Kauf als Gebrauchtimmobilie auf den Markt gebracht wird. Außerdem wird der Reservefonds für Gebäudereparaturen zum Zeitpunkt des Neubaus niedrig angesetzt, und es gibt Beispiele, bei denen sich der Reservefonds nach dem zehnten Jahr verdoppelt. Der Preis der Immobilie ist nicht unbedingt "neu", aber der hohe Preis und die geringe Rendite werden als Ausgleich für dieses Sicherheitsgefühl akzeptiert.
Der Vorteil von Gebrauchtimmobilien besteht darin, dass sie relativ preiswert sind und eine relativ hohe Flächenrendite aufweisen (3-4,5 % für gebrauchte Einzimmerwohnungen im Großraum Tokio, die vor bis zu 20 Jahren gebaut wurden). Im Vergleich zu neu gebauten Immobilien ist das Risiko eines Wertverlusts unmittelbar nach dem Kauf geringer, und wenn man zu einem vernünftigen Preis kauft, ist es einfach, eine ausgewogene Investition mit Miete zu tätigen. Andererseits steigen mit dem Alter die Reparaturkosten und das Leerstandsrisiko. Ältere Immobilien werden in Bezug auf Aussehen und Ausstattung eher gemieden, und die Mieten sinken tendenziell, während das Alter der Immobilie die Kreditlaufzeit bei den Finanzinstituten tendenziell verkürzt. Darüber hinaus müssen bei sehr alten Immobilien künftige Umbaumaßnahmen in Betracht gezogen werden (Konsensbildung unter den Eigentümern). Bei Investitionen in Gebrauchtimmobilien ist es wichtig, sich nicht nur auf oberflächliche Renditen zu stürzen, sondern vor dem Kauf zu einem fairen Preis den Verwaltungsstatus des Gebäudes, die Reparaturhistorie und den Marktpreis in der Umgebung genau zu prüfen.
Bei Immobilieninvestitionen kann die Lage der Immobilie den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen, denn es heißt: "Lage ist 90%". Viele Fälle von Misserfolg sind bekannt, in denen Immobilien in Gegenden mit geringer Nachfrage, in unsicheren Gegenden oder weit entfernt von Bahnhöfen leer stehen und keine Mieteinnahmen erzielen. Es hat sogar Fälle gegeben, in denen Menschen eine Immobilie in schlechter Lage erworben haben und die gesamte Kreditrückzahlung selbst leisten mussten, weil sie niemanden finden konnten, der die Immobilie mieten wollte. Wenn der Leerstand lange anhält, müssen die Mieten gesenkt werden, um Bewerber anzuziehen, und sinkende Mieten führen direkt zu einem Rückgang des Immobilienwerts.
Andererseits gibt es auch in guten Lagen im Zentrum Tokios keinen Grund zum Optimismus. Es gibt Anzeichen dafür, dass sich der Bevölkerungszustrom in Zentral-Tokio verlangsamt und sich die Nachfrage nach Alleinstehenden zu ändern beginnt, so dass das künftige Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ungewiss ist. Außerdem gibt es im Stadtzentrum viele konkurrierende Mietobjekte, und wenn in der Nähe neue Eigentumswohnungen gebaut werden, kann die relative Attraktivität Ihrer Immobilie abnehmen. Es ist wichtig, den Standort unter langfristigen Gesichtspunkten zu beurteilen, z. B. ob in dem Gebiet mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen ist und wie die künftige demografische Entwicklung und die Entwicklungspläne aussehen. Recherchieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie gründlich, indem Sie den Mietmarkt in der Gegend (Leerstandsquoten und Miethöhen konkurrierender Objekte) bei einem Immobilienbüro erfragen oder den Standort selbst wochentags, tagsüber und nachts sowie an Wochenenden besichtigen, um das Wohnumfeld zu prüfen.
Untermietverträge (Pauschalmietverträge mit Mietgarantie) werden von Maklern oft empfohlen, um das Risiko von Leerständen zu vermeiden, aber Sie sollten sich auch der Realität von Untermietverträgen bewusst sein. Bei einem Untermietvertrag mietet die Verwaltungsgesellschaft die Immobilie als Ganzes und zahlt dem Eigentümer eine feste Garantiemiete. Auf den ersten Blick mag dies voller Vorteile sein, aber in den meisten Fällen enthält der Vertrag eine Klausel zur Überprüfung der garantierten Miete. In einigen Fällen steht im Vertrag, dass die Miete für 30 Jahre garantiert ist, aber in Wirklichkeit steht im Kleingedruckten, dass der garantierte Betrag alle paar Jahre gesenkt werden kann. Das Nationale Zentrum für Verbraucherfragen hat auch von Fällen berichtet, in denen dem Mieter gesagt wurde, dass die Mieteinnahmen garantiert würden, tatsächlich aber ein Verfallsdatum für die Garantie angegeben war und die Einnahmen und Ausgaben des Mieters nach der Hälfte der Vertragslaufzeit ins Minus gerieten.
Noch gravierender ist das Risiko, dass das Untervermietungsunternehmen selbst in Konkurs geht. Tatsächlich ging 2018 eine bekannte Investmentgesellschaft für Aktienhäuser in Konkurs, und Eigentümer, deren Mietgarantien unterbrochen wurden , mussten in den Konkurs gehen, weil sie ihre Kredite nicht zurückzahlen konnten. Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, müssen Sie die Bedingungen für eine Mietminderung oder Kündigung im Vertrag sorgfältig prüfen und den Mut haben, einen Vertrag nicht zu unterschreiben, wenn er unklar ist. Die wesentliche Risikovermeidung besteht darin, sich nicht allein auf den Untermietvertrag zu verlassen, sondern eine solide Immobilie auszuwählen, die man selbst angemessen verwalten kann.
Die bisher beschriebenen Risiken sind nicht theoretisch, sondern wurden von vielen Anfängern tatsächlich wahrgenommen. Laut einem Bericht des Nationalen Zentrums für Verbraucherangelegenheiten ist die Zahl der Beratungen von jungen Menschen in ihren 20ern, die in Eigentumswohnungen investieren, um das 2,5-fache von 160 im Jahr 2013 auf 405 im Jahr 2018 gestiegen. Einige der Fälle beinhalten aggressive Verkaufstechniken, wie z. B. "der Verkäufer rief mich in ein Restaurant und ließ mich nicht gehen, bevor ich einen Vertrag unterschrieben hatte, also unterschrieb ich einen teuren Vertrag" und "ich unterschrieb einen Vertrag, weil mir gesagt wurde, dass es eine zukünftige Mietgarantie gibt, aber die Garantie lief ab und es wurde schwierig, das Darlehen zurückzuzahlen". Auf diese Weise werden Anfänger mit begrenztem Wissen und Verhandlungsgeschick eher zur Zielscheibe, und es gibt Beispiele für Menschen, die in unwiederbringliche Situationen geraten.
Wertvolle Lehren lassen sich auch aus den Erfahrungen von Anlegern ziehen, die tatsächlich eine Immobilie erworben haben. Ein Beispiel: Herrn H., einem gut verdienenden Firmenangestellten mit einem Jahreseinkommen von über 20 Millionen Yen, wurde vom Verkaufspersonal gesagt, dass er das Defizit ausgleichen könne, weil er durch die Abschreibung eine Steuerrückerstattung erhalte, und so kaufte er mehrere neue Einzimmerwohnungen in guter Lage. Er bereute es, den Verkaufsgesprächen Glauben geschenkt zu haben, und beschloss schließlich, die Immobilie zu verkaufen und seine Investitionsstrategie zu überdenken. Andere Fälle, über die berichtet wird, lauten: "Da ich die Zahl der Einzimmerwohnungen weiter erhöhte, weil sie erschwinglich waren, stieg der Gesamtkreditbetrag an, und ich kam nicht mehr weiter"; und "Ich änderte meine Investitionspolitik, weil ich befürchtete, dass ich aufgrund von Leerstand und Reparaturen ein Gesamtdefizit haben könnte". Diesen Fehlschlägen ist gemeinsam, dass die ursprünglichen Annahmen zu optimistisch waren und die Verkaufsgespräche nicht hinterfragt wurden. Wir raten Ihnen dringend, aus den Fehlern Ihrer Vorgänger zu lernen und die gleichen Fehler zu vermeiden.
Experten und erfahrene Immobilieninvestoren warnen häufig vor den Risiken von Investitionen in Studioimmobilien und schlagen auch einige Gegenmaßnahmen und alternative Strategien vor.
Risikostreuung durch Einzelobjekt: Wenn es die finanziellen Mittel und die Finanzierungsmöglichkeiten zulassen, ist es eine Möglichkeit, von vornherein in ein einzelnes Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung zu investieren. Obwohl der Kaufpreis höher ist, können die Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten das Leerstandsrisiko streuen, und es ist einfacher, stabile Einnahmen zu erwarten als aus einem einzelnen Zimmer. Zwar ist ein höherer Verwaltungsaufwand erforderlich, aber die Idee ist, dass dies eine Risikoabsicherung darstellt.
Renditesicherung mit regionalen Objekten und gebrauchtenEigentumswohnungen: Da die Renditen für neue Studiowohnungen in städtischen Gebieten zu niedrig sind, gibt es Strategien, mit Objekten in regionalen Städten und gebrauchten Eigentumswohnungen höhere Renditen anzustreben. In großen Regionalstädten, in denen eine Nachfrage nach Objekten in Bahnhofsnähe zu erwarten ist, ist es beispielsweise möglich, Objekte zu niedrigeren Preisen als in Tokio zu erwerben und Objekte mit einer Flächenrendite von 5-8 % zu finden. Da jedoch die Gefahr eines Bevölkerungsrückgangs in ländlichen Gebieten besteht, muss man die Nachfrageentwicklung abschätzen und eine sorgfältige Auswahl treffen. Außerdem ist es, wie bereits erwähnt, einfacher, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Preis und Miete in gebrauchten Einheiten zu erzielen, aber es ist wichtig, zu alte Immobilien zu vermeiden und Immobilien zu wählen, die sich in einem guten Verwaltungszustand befinden.
Detaillierte Investitionsplanung und professionelle Beratung: Unabhängig von der gewählten Strategie ist es unerlässlich, einen Einnahmen- und Ausgabenplan mit einem pessimistischen Szenario sorgfältig zu simulieren. Prüfen Sie, ob Sie Stressszenarien wie eine Leerstandsquote von xx %, einen Mietrückgang von xx % und einen Zinsanstieg von xx % verkraften können, und stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen. Wenn es Ihnen schwer fällt, allein eine Entscheidung zu treffen, ist es sinnvoll, einen unparteiischen Experten für Immobilieninvestitionen zu Rate zu ziehen. Indem Sie die Meinung eines Dritten einholen, der kein Verkäufer ist, können Sie Überlegungen und Vorurteile vermeiden.
Fangen Sie klein an und sammeln Sie Erfahrung: Wenn Sie neu im Bereich der Immobilieninvestitionen sind, ist es eine gute Idee, klein anzufangen und nicht von Anfang an große Risiken einzugehen. Versuchen Sie zum Beispiel, mit einem kleinen Kredit und einer großen Anzahlung in eine Einzimmerwohnung zu investieren, oder kaufen Sie eine relativ günstige gebrauchte Einzimmerwohnung gegen Bargeld, wobei Sie etwas zusätzliches Bargeld zur Hand haben. Es ist sicherer, erst einmal Erfahrungen und Kenntnisse zu sammeln, bevor man den nächsten Schritt wagt, solange er nicht fatal ist, selbst wenn das schlimmste Szenario eine schlechte Kapitalrendite ist.
Schlussfolgerung.
Auch wenn der Einstieg in Studioflat-Investitionen einfach ist, gibt es viele Risiken, die für Anfänger schwer zu erkennen sind. Lassen Sie sich nicht von schönen Worten wie "Sie können Mieteinnahmen erzielen, ohne die Wohnung zu verlassen" täuschen, sondern sehen Sie sich die hier beschriebenen realen Risiken an, wie Leerstand, sinkende Mieten, erhöhte Instandhaltungskosten und sinkende Immobilienwerte. Wenn Ihr Plan auf einer pessimistischen Betrachtung beruht, können Sie einen langfristigen Vermögensaufbau mit geringerem Risiko anstreben. Der erste Schritt zum Erfolg besteht darin, Immobilieninvestitionen als solide Anlage mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite zu positionieren und kluge Entscheidungen zu treffen, die auf der Kenntnis einer Realität beruhen, die nicht mit einem "Ich wusste nicht, dass..." abgetan werden kann. Anfänger sollten auch diesen Artikel lesen, um ein ausreichendes Risikomanagement zu gewährleisten und eine sichere Immobilieninvestition im Auge zu behalten.