Viele Menschen, die eine Immobilie besitzen, brauchen vielleicht eine große Summe Geld, wollen aber ihr vertrautes Heim nicht aufgeben. In solchen Fällen zieht eine Methode des Immobilienverkaufs , das so genannte Leaseback, die Aufmerksamkeit auf sich.
Lease-back ist ein innovativer Mechanismus, der es Ihnen ermöglicht, Ihr Haus zu verkaufen und Geld zu verdienen, während Sie weiterhin in der gleichen Immobilie wohnen. Neben den Vorteilen gibt es jedoch auch Nachteile und Fallstricke, die es zu beachten gilt. In diesem Artikel geht INA&Associates auf die wichtigsten Punkte ein, die Sie beim Leaseback vermeiden sollten.
Mit dem richtigen Wissen werden Sie in der Lage sein, das Beste aus Ihrem Leaseback zu machen und Ihren idealen Immobilienverkauf zu realisieren.
Bei einem Leaseback verkauft ein Immobilieneigentümer sein Haus an einen Dritten (meist eine Immobiliengesellschaft oder einen Investor) und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Verkäufer ab, der es ihm ermöglicht, nach dem Verkauf weiterhin in der gleichen Immobilie zu wohnen.
Diese Vorgehensweise ermöglicht es, das Wohnumfeld beizubehalten und gleichzeitig die Immobilie zu Geld zu machen. Sie wird insbesondere bei plötzlichem Geldbedarf, als Erbschaftsmaßnahme oder zur Sicherung der Altersvorsorge eingesetzt.
Leaseback bietet die folgenden Vorteile
1. die Möglichkeit, das gewohnte Wohnumfeld auch nach dem Verkauf der Immobilie beizubehalten
Der Hauptvorteil besteht darin, dass Sie nach dem Verkauf weiterhin in der gleichen Wohnung leben können. Sie können sich den Ärger und die Kosten eines Umzugs ersparen und müssen weder Ihre Nachbarschaft noch Ihr Wohnumfeld wechseln.
2. Schnelle Bargeldbeschaffung ist möglich
Im Vergleich zu einem normalen Immobilienverkauf kann in relativ kurzer Zeit ein hoher Bargeldbetrag beschafft werden, da keine Zeit für die Suche nach einem Käufer erforderlich ist.
3. geringere Kosten und Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentum
Die mit dem Eigentum verbundenen Kosten wie Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Reparatur- und Wartungskosten entfallen. Sie sind auch frei von dem Risiko fallender Immobilienpreise.
4. Schutz der Privatsphäre
Sie können Mittel beschaffen, ohne dass Dritte über den Verkauf informiert werden.
Andererseits gibt es auch die folgenden Nachteile.
1. der Verkaufspreis ist niedriger als der Marktpreis
Der Verkaufspreis bei einem Leaseback liegt oft bei 60-80 % des aktuellen Marktpreises, der in manchen Fällen zwischen mehreren Millionen und mehreren zehn Millionen Yen liegen kann.
2. Es fallen Mietzahlungen an
Nach dem Verkauf sind monatliche Mietzahlungen zu leisten, die im Allgemeinen 7-13 % (pro Jahr) des Kaufpreises betragen und monatlich aufgeteilt werden.
3. Beschränkungen der Vertragslaufzeit
In vielen Fällen haben Mietverträge eine feste Laufzeit, und es gibt keine Garantie dafür, dass Sie dauerhaft in der Immobilie wohnen bleiben können.
4. Beschränkungen bei Renovierung und Umbau
Da Sie sich in der Position eines Leasingnehmers befinden, können Sie nicht frei renovieren oder umbauen.
Das Verständnis der Kostenvoranschläge bei einem Leaseback ist entscheidend für einen Abschluss, den Sie nicht bereuen werden.
| Zustand der Immobilie | Prozentsatz des Marktpreises | Konkrete Beispiele (für einen Marktpreis von 20 Millionen JPY) |
|---|---|---|
| Stadtgebiet, gute Lage | 80-90% des Marktpreises | 16-18 Millionen Yen |
| Allgemeine Lage | 70-80% (Marktwert) | 14-16 Mio. Yen |
| Vororte, schlechte Bedingungen | 60-70% des Gesamtwertes | 12-14 Mio. JPY |
Die Miete nach Rückmietung wird im Allgemeinen nach folgender Formel berechnet
Jahresmiete = Kaufpreis x Rendite (7-13%)
Monatliche Miete = Jahresmiete ÷ 12 Monate
Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 15 Mio. JPY und die Rendite 10%:
Bei der Erwägung von Leaseback ist es wichtig, die folgenden Punkte umfassend zu prüfen
| Überprüfung der Punkte | Normaler Verkauf | Rückmietung |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | Marktpreis (100%) | 60-80% des Marktpreises |
| Kosten der Unterkunft | Miete/Kaufkosten der neuen Wohnung | Zurückgemietete Miete |
| Umzugskosten | Erforderlich | Nicht erforderlich |
| Komplexität der Verfahren | Hoch | Relativ einfach |
| Zeit bis zur Auszahlung | 3-6 Monate | 1-2 Monate |
Die Wahl des richtigen Anbieters ist einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Leaseback-Projekts. Es wird empfohlen, den Auftragnehmer anhand folgender Kriterien zu bewerten
1. Erfolgsbilanz und Fachwissen
Prüfen Sie die Anzahl der Jahre an Erfahrung im Leaseback-Geschäft, die Anzahl der abgewickelten Transaktionen und die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Ein wichtiger Faktor ist insbesondere, ob das Unternehmen bereits Erfahrungen mit ähnlichen Immobilien hat.
2. Transparente Preisgestaltung
Es ist wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das die Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises und der Miete klar erläutern kann. Ein Bauträger, der mehrere Bewertungsmethoden anwendet und einen fairen Preis anbietet, ist zuverlässig.
3. Flexibilität der Vertragsbedingungen
Wählen Sie einen Bauträger, der in Bezug auf die Vertragsbedingungen, die Verlängerungsbedingungen und die Rückkaufbedingungen je nach Situation des Kunden flexibel ist.
4. Unterstützungssystem nach dem Kauf
Bauunternehmen, die über ein umfassendes Unterstützungssystem verfügen, das z. B. die Behandlung von Problemen nach Vertragsabschluss, die Einrichtung eines Beratungsdienstes und eine regelmäßige Nachbetreuung umfasst, sind zuverlässig.
Um Reue beim Leaseback zu vermeiden, ist es immer wichtig, Angebote von mehreren Anbietern einzuholen und die folgenden Punkte zu vergleichen.
| Vergleichspunkte | Anbieter A | Anbieter B | Anbieter C |
|---|---|---|---|
| Einkaufspreis | 14 Millionen Yen | 15 Millionen Yen | 13,5 Millionen Yen |
| Monatliche Miete | 110.000 Yen | 125.000 Yen | 105.000 Yen |
| Vertragslaufzeit | 2 Jahre (verlängerbar) | 3 Jahre (verlängerbar) | 2 Jahre (feste Laufzeit) |
| Rückkaufsbedingungen | Möglich | Verhandlungsfähig | Nicht möglich |
| Kommissionsgebühr | Keine | 3% des Verkaufspreises | Keine |
Um Probleme beim Leaseback zu vermeiden, ist es wichtig, den Vertrag im Detail zu prüfen.
1. Arten von Mietverträgen
Die Rechte des Mieters unterscheiden sich stark zwischen einem normalen Mietvertrag und einem befristeten Mietvertrag. Ein normaler Mietvertrag enthält in der Regel günstigere Bedingungen für den Mieter.
2. Mietänderungsklauseln
Prüfen Sie, ob der Zeitraum, die Methode und die Obergrenze für die Änderung der Miete klar festgelegt sind.
3. Bedingungen für die Vertragsverlängerung
Es ist wichtig, im Detail zu prüfen, ob eine Verlängerung möglich ist, wie hoch die Verlängerungsgebühr ist und ob die Bedingungen zum Zeitpunkt der Verlängerung geändert werden können.
4. Rückkaufklauseln
Klären Sie die Bedingungen, die Preisbildungsmethode und die Frist für den Rückkauf der Immobilie in der Zukunft.
Fall 1: Höher als erwartete Miete
Gegenmaßnahme: Führen Sie im Vorfeld Mietsimulationen mit mehreren Anbietern durch und prüfen Sie sorgfältig Ihre Zahlungsfähigkeit.
Fall 2: Weigerung, den Vertrag zu verlängern
Gegenmaßnahme: Wählen Sie einen Standardmietvertrag und legen Sie die Verlängerungsbedingungen im Vertrag klar fest.
Fall 3: Unklare Rückkaufsbedingungen
Gegenmaßnahme: Legen Sie die Methode zur Berechnung des Rückkaufpreises und die Frist für die Ausübung des Rückkaufs fest.
Fall 4: Probleme mit Erben
Gegenmaßnahme: Holen Sie die Zustimmung aller Erben im Voraus ein und teilen Sie die Einzelheiten des Vertrags.
Da Leaseback-Verträge komplexe rechtliche Elemente enthalten, wird die Konsultation folgender Experten dringend empfohlen
Leaseback kann ein sehr effektives Finanzierungsinstrument sein, wenn es richtig eingesetzt wird. Um jedoch eine Transaktion zu erreichen, die Sie nicht bereuen werden, müssen Sie folgende Punkte beachten
Bestätigen Sie die wichtigsten Punkte
Leaseback ist nicht nur ein Finanzierungsinstrument, sondern eine wichtige Option für die Lebensplanung. Durch ausreichende Informationen und sorgfältige Überlegungen können Sie die ideale Nutzung Ihrer Immobilie realisieren.
Als nächsten Schritt empfehlen wir Ihnen, sich zunächst bei einem seriösen Immobilienbüro über die Leaseback-Konditionen für Ihre Immobilie zu informieren - INA&Associates bietet Ihnen die beste Lösung für Ihre individuelle Situation.
A1: Bei anhaltenden Mietrückständen wird der Vertrag gekündigt und Sie können wie bei einem normalen Mietvertrag zum Auszug aufgefordert werden. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Finanzen im Voraus gut planen und eine angemessene Miete festlegen. Auch bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten ist es ratsam, sich so bald wie möglich mit dem Verkäufer in Verbindung zu setzen und eine Überprüfung der Zahlungsbedingungen in Betracht zu ziehen.
A2: Die Möglichkeit eines Rückkaufs hängt von den Vertragsbedingungen ab. Wenn eine Rückkaufklausel vereinbart wurde, ist dies möglich, aber es ist wichtig, den Preis, die Frist und andere Bedingungen im Voraus zu klären. Im Allgemeinen wird der Rückkaufpreis oft höher angesetzt als der Preis zum Zeitpunkt des Verkaufs, so dass eine künftige Finanzplanung einbezogen werden sollte.
A3: Das Cooling-Off-System gilt nicht für Lease-Back-Verträge über Immobilien. Sobald ein Vertrag abgeschlossen ist, ist eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung äußerst wichtig, da eine einseitige Kündigung grundsätzlich nicht möglich ist. Wenn es Unklarheiten im Vertrag gibt, sollten Sie diese vorab klären und den Vertrag erst dann abschließen, wenn Sie zufrieden sind.
A4: Auch wenn die Leaseback-Gesellschaft in Konkurs geht, wird der Mietvertrag in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen. Da sich die Vertragsbedingungen jedoch ändern können, ist die Stabilität der finanziellen Situation ein wichtiger Faktor bei der Auswahl eines Bauträgers. Dieses Risiko kann auch durch die Wahl eines Bauträgers, der ein Treuhandsystem verwendet, gemildert werden.