Sie haben Schwierigkeiten, Ihre Hypothek zu tilgen, Sie brauchen eine große Summe Geld, aber Sie wollen Ihr vertrautes Zuhause nicht aufgeben. Leaseback ist eine wirksame Option für diese Situation.
Bei einem Leaseback können Sie Ihr Haus gegen Bargeld verkaufen und gleichzeitig einen Mietvertrag abschließen, so dass Sie nach dem Verkauf weiterhin in der gleichen Wohnung wohnen können. In den letzten Jahren hat Leaseback als Mittel zur Kapitalbeschaffung viel Aufmerksamkeit erregt, und viele Immobilienunternehmen bieten Leaseback-Dienste an.
In diesem Artikel erläutert INA & Associates Ltd das Leaseback-System, seine Anwendung, seine Vor- und Nachteile und die zu beachtenden Punkte ausführlich und für die Allgemeinheit leicht verständlich. Wenn Sie den Einsatz von Leaseback erwägen, lesen Sie bitte bis zum Ende.
Ein Leaseback (Sale-and-Leaseback) ist ein Mechanismus, bei dem ein Immobilieneigentümer seine Immobilie an einen Dritten verkaufen und anschließend dieselbe Immobilie vom Käufer leasen und weiter nutzen kann.
Im Einzelnen besteht es aus den folgenden drei Schritten
1. Verkauf (Sale): Ihre derzeitige Wohnung wird an eine Immobiliengesellschaft oder einen Investor verkauft und Sie erhalten den Erlös aus dem Verkauf
2 .Vermietung: Gleichzeitig mit dem Verkauf schließen Sie einen Mietvertrag mit dem Käufer ab.
3 . Fortführung des Wohnsitzes: Sie können weiterhin im selben Haus wohnen wie bisher, zahlen aber Miete.
Die wichtigste Form des Mietvertrags beim Leaseback ist der befristete Mietvertrag. Ein befristeter Mietvertrag ist eine Vertragsform, bei der die Laufzeit des Vertrags klar definiert ist und der Vertrag am Ende der Laufzeit automatisch endet.
Im Gegensatz zu einem Standardmietvertrag (gewöhnlicher Mietvertrag) hat der Mieter nicht das Recht, eine Verlängerung des Vertrags zu verlangen, und muss daher nach Ablauf der Vertragslaufzeit erneut einen Vertrag mit dem Vermieter abschließen, um weiterhin in der Wohnung zu wohnen.
| Beteiligte Parteien | Rolle | Einzelheiten |
|---|---|---|
| Verkäufer (Nutzer) | Verkäufer/Leasingnehmer der Immobilie | Verkauft seine/ihre Wohnung und zahlt Miete, um weiter darin zu wohnen |
| Käufer (Unternehmen) | Käufer/Vermieter der Immobilie | Häufig Immobiliengesellschaften und Vermögensverwaltungsgesellschaften |
| Bürgschaftsgesellschaft | Mietgarantien | Prüfen die Fähigkeit der Mieter, die Mieten zu zahlen, und bieten Garantien |
| Finanzinstitute | Hypothekengläubiger | Tilgung der Hypothek mit dem Erlös aus dem Verkauf |
Die folgenden gesellschaftlichen Bedingungen haben dazu geführt, dass das Thema Leaseback in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen hat.
Alterung der Gesellschaft: In immer mehr älteren Haushalten reicht das Renteneinkommen allein nicht mehr aus, um den Lebensunterhalt zu bestreiten, und es besteht ein zunehmender Bedarf, Mittel aus dem Immobilienvermögen zu beschaffen.
Schwierigkeiten bei der Rückzahlung von Hypotheken: Aufgrund der veränderten Wirtschaftslage steigt die Zahl der Haushalte, die ihre Hypotheken nicht mehr zurückzahlen können, und das Interesse an Rückmietungen, die finanziert werden können, ohne die Wohnung verkaufen zu müssen, nimmt zu.
Verbundenheit mit dem Wohnumfeld: Viele Menschen wollen einen Umzug vermeiden, weil sie mit der Gegend und der Wohnung, in der sie seit vielen Jahren leben, verbunden sind, und entscheiden sich für das Lease-back, um Geld zu beschaffen, während sie weiterhin in der Wohnung leben.
Der größte Vorteil von Leaseback ist, dass Sie auch nach dem Verkauf in Ihrem Haus wohnen bleiben können . Da Sie nicht umziehen müssen, haben Sie die folgenden Vorteile.
-Aufrechterhaltung der Beziehungen zu den Nachbarn.
-Keine Veränderung des Umfelds für die Kinder auf dem Weg zur Schule und zur Arbeit.
-Sie können ihr gewohntes Wohnumfeld beibehalten.
-Vermeidung der Kosten und des Aufwands eines Umzugs.
Beim Leaseback zahlt die Immobiliengesellschaft den Kaufpreis der Immobilie pauschal in bar, so dass der Verkäufer nicht lange braucht, um die Mittel aufzubringen, was ein großer Vorteil ist.
Bei einem normalen Immobilienverkauf kann es mehrere Monate dauern, einen Käufer zu finden, aber mit Leaseback kann die Finanzierung in nur einem Monat aufgenommen werden.
Da es sich bei den aus dem Verkauf erhaltenen Mitteln um Eigenmittel handelt, gibt es keine Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung der Mittel. Sie können für die folgenden Zwecke verwendet werden.
-Rückzahlung einer Hypothek
-Finanzierung eines Unternehmens
-Medizinische und Pflegekosten
-Ausbildungskosten für Kinder
-Sicherung der Altersvorsorge
-Anlagefonds
Da der Eigentümer der Immobilie nach dem Leaseback zum Käufer wird, werden die folgenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten vom Käufer getragen.
| Kostenpositionen | Vorher (wenn Eigentümer) | Nach Rückmietung |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Bezahlt vom Eigentümer | Belastung des Käufers |
| Städtische Planungssteuer | Belastung des Eigentümers | Belastung des Käufers |
| Kosten für Gebäudereparaturen | Last des Eigentümers | Anteil des Käufers |
| Prämien für die Feuerversicherung | Anteil des Eigentümers | Anteil des Käufers |
| Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen | Anteil des Eigentümers | Last des Käufers |
Viele Leaseback-Verträge können eine Rückkaufklausel enthalten . Es besteht die Möglichkeit, die Immobilie in der Zukunft zurückzukaufen, wenn sich die finanzielle Situation verbessert.
Der Kaufpreis bei einem Leaseback liegt in der Regel zwischen 60% und 80% des Marktpreises. Dies ist auf folgende Gründe zurückzuführen.
-Der Käufer muss sich eine Investitionsrendite sichern.
-Bei der Preisgestaltung wird das Risiko der Mietverwaltung berücksichtigt.
-Entschädigung für schnelle Bargeldumwandlung
Nach dem Verkauf sind monatliche Mietzahlungen zu leisten. Die Miete wird in der Regel nach folgender Formel festgelegt
Monatliche Miete = Kaufpreis x erwartete Rendite / 12 Monate
Die erwartete Rendite liegt in der Regel zwischen 6 % und 10 %, d. h. je höher der Kaufpreis, desto höher die Miete.
Aufgrund von befristeten Mietverträgen gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Vertragsdauer. Typische Vertragslaufzeiten sind wie folgt
| Vertragslaufzeit | Merkmale | Anwendbare Fälle |
|---|---|---|
| 2 bis 3 Jahre | Kurzfristige Verträge | Befristete Finanzierung |
| 5-10 Jahre | Mittelfristige Verträge | Typische Vertragsdauer |
| Verträge auf Lebenszeit | Langfristige Verträge | Dienstleistungen für ältere Menschen |
Wenn Sie Ihre Immobilie zurückkaufen möchten, wird der Rückkaufpreis in der Regel auf das 1,1- bis 1,3-fache des Kaufpreises festgesetzt.
Da das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergeht, ergeben sich die folgenden Einschränkungen.
-Umbau oder Sanierung bedürfen der Zustimmung des Käufers.
-Auf die Immobilie gesicherte Kredite können nicht aufgenommen werden.
-Die Immobilie verliert ihren Wert als Erbschaft.
Für die Nutzung von Leaseback müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein .
Die allgemeine Bedingung für die Nutzung ist, dass der Verkaufserlös der Wohnung > der verbleibende Hypothekensaldo ist.
Es ist möglich, einen Vertrag in einem überzogenen Zustand zu unterzeichnen (d. h. wenn der Hypothekensaldo den Verkaufspreis übersteigt), aber dies kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, da Sie zusätzlich zur Rückzahlung des verbleibenden Hypothekensaldos eine monatliche Miete zahlen müssen.
Die zu verkaufende Immobilie muss die folgenden Bedingungen erfüllen
| Artikel | Zustand | Einzelheiten |
|---|---|---|
| Bausubstanz | Keine Einschränkungen | Freistehende Häuser, Wohnungen, Eigentumswohnungen, Appartements, etc. |
| Alter des Gebäudes | Keine Einschränkungen | Ältere Gebäude sind häufig förderfähig. |
| Standort | Gebiete mit einer gewissen Nachfrage | Standort, an dem eine Mietnachfrage zu erwarten ist |
| Zustand des Gebäudes | Bewohnbarer Zustand | Zustand, der keine größeren Reparaturen erfordert |
Wenn die Immobilie im Gemeinschaftseigentum steht, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Wenn die Immobilie im Miteigentum eines Ehepaars steht, sind die Zustimmung und die Unterschriften beider Ehegatten erforderlich.
Sie müssen in der Lage sein, die Miete laufend zu zahlen . Bei der Prüfung werden die folgenden Punkte überprüft.
-das Vorhandensein einer stabilen Einkommensquelle
-Deckung der Miete als Prozentsatz des Einkommens
-Kreditwürdigkeit
-Ob Sie einen Bürgen haben.
Leaseback-Betreiber werden unter folgenden Gesichtspunkten umfassend geprüft
-Standortbedingungen und Mietnachfrage
-Zustand des Gebäudes und zukünftige Reparaturkosten
-Mietpreise in der näheren Umgebung
-Zukunftsaussichten für den Immobilienwert
-Stabilität und Kontinuität des Einkommens
-Vergangenes Zahlungsverhalten
-sonstige Kreditwürdigkeit
-Alter und Gesundheitszustand
Der erste Schritt ist die Beratung mit einem Leaseback-Anbieter. Es ist wichtig, mehrere Anbieter zu konsultieren und die folgenden Punkte zu vergleichen.
-Höhe des Kaufpreises
-Angemessenheit der Pachtfestsetzung
-Inhalt der Vertragsbedingungen
-Zuverlässigkeit und Erfolgsbilanz der Betreiber.
Auf der Grundlage der grundlegenden Informationen über die Immobilie wird eine vorläufige Bewertung vorgenommen. In dieser Phase werden die folgenden Angaben gemacht
| Positionen der Bewertung | Inhalt | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Vorläufiger Kaufpreis | Ungefährer Verkaufspreis | Kann bei der formellen Bewertung abweichen |
| Geschätzte Miete | Ungefähre Monatsmiete | Referenz für die endgültige Festlegung der Miete |
| Laufzeit des Vertrags | Länge des Mietvertrags | Prüfung auf mögliche Verlängerung |
Ein Immobiliensachverständiger führt eine Vor-Ort-Besichtigung durch und nimmt eine detaillierte Bewertung vor. Die Besichtigung umfasst folgende Punkte.
-Struktur und Zustand des Gebäudes
-Zustand der Einrichtungen
-Umgebung und Standortbedingungen
-Bestätigung der rechtlichen Rahmenbedingungen.
Auf der Grundlage der Ergebnisse dieser Bewertung werden die formalen Vertragsbedingungen vorgelegt. In diesem Stadium werden die folgenden Einzelheiten festgelegt.
-Endgültiger Kaufpreis
-monatliche Miete
-Laufzeit des Vertrages
-Rückkaufsbedingungen (falls festgelegt)
-andere Vertragsbedingungen.
Wenn die Bedingungen vereinbart sind, werden gleichzeitig die folgenden Verträge abgeschlossen: .
1 .der Immobilienkaufvertrag: Vertrag über den Verkauf der Immobilie.
2 .Mietvertrag: Vertrag über die Anmietung der Immobilie.
Die Abrechnung des Kaufpreises erfolgt und der Mietvertrag beginnt gleichzeitig. Falls noch eine Hypothek besteht, wird der Erlös aus dem Verkauf zur Ablösung der Hypothek verwendet.
Folgende Dokumente sind für einen Leaseback-Vertrag erforderlich
-Führerschein
-Reisepass
-Mein Personalausweis
-Bescheinigung über eingetragene Angelegenheiten
-Grundsteuerbescheid
-Bescheinigung über die Bauprüfung
-Erklärung über wichtige Angelegenheiten (zum Zeitpunkt des Kaufs)
-Quellensteuerbescheinigung
-Steuererklärung
-Zahlungsbelege
-Rentenbescheinigungen
-Darlehensvertrag
-Tilgungsplan
-Saldenbescheinigungen
Die Mieten beim Leaseback werden in der Regel höher angesetzt als die allgemeinen Marktmieten. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie die folgenden Punkte prüfen.
-Vergleich mit dem Mietmarkt in der Umgebung
-ob es eine Klausel zur Erhöhung der Miete gibt
-ob die Miete auf einen Preis festgelegt ist, den Sie sich leisten können.
Ein befristeter Mietvertrag ist keine Garantie für eine Verlängerung am Ende der Vertragslaufzeit. Es ist wichtig, die folgenden Punkte im Voraus zu prüfen
| Zu prüfende Punkte | Grad der Wichtigkeit | Inhalt der Bestätigung |
|---|---|---|
| Dauer des Vertrags | Hoch | Wie viele Jahre können Sie dort wohnen bleiben? |
| Erneuerbarkeit | Hoch | Bedingungen und Möglichkeiten für eine Vertragsverlängerung |
| Miete bei Erneuerung | Mittel | Möglichkeit der Mietänderung bei der Erneuerung |
| Bedingungen für den Auszug | Hoch | In welchen Fällen ist eine Räumung erforderlich? |
Wenn Sie einen Rückkauf in Erwägung ziehen, vergewissern Sie sich, dass Sie die folgenden Bedingungen schriftlich festgehalten haben .
-möglicher Rückkaufszeitraum
-Wie wird der Rückkaufpreis berechnet?
-Verfahren, die beim Rückkauf einzuhalten sind
-Übertragbarkeit des Rückkaufsrechts
Beispiel: Bei der Vertragsverlängerung wird eine starke Erhöhung der Miete verlangt.
Gegenmaßnahmen: - Überprüfen Sie die Einzelheiten der Mietänderungsklausel im Vertrag.
-Prüfen Sie die Mietänderungsklausel im Vertrag im Detail.
-Klären Sie die Bedingungen, auf denen die Erhöhung beruht.
-Vergleichsdaten mit dem Marktpreis in der Umgebung vorbereiten.
Fall: Verweigerung der Vertragsverlängerung am Ende der Vertragslaufzeit und Aufforderung zum Auszug
Gegenmaßnahmen: - Klärung der Bedingungen für die Vertragsverlängerung im Vertrag.
-Klären Sie die Verlängerungsbedingungen im Vertrag.
-Bestätigen Sie im Voraus die gerechtfertigten Gründe für die Ablehnung der Verlängerung.
Ziehen Sie mehrjährige oder lebenslange Verträge in Betracht.
Fall: Sie wollten den Vertrag verlängern, bekamen aber andere als die ursprünglichen Bedingungen angeboten.
Gegenmaßnahme:.
-Dokumentieren Sie die Rückkaufsbedingungen im Detail.
-Klare Festlegung der Preisberechnungsmethode.
Nutzung von Preisgutachten Dritter.
Beispiel: Verzögerte Reparaturen bei einem Geräteausfall, was zu einer Störung des täglichen Lebens führt.
Gegenmaßnahmen: - Klärung des Zuständigkeitsbereichs für Reparaturen.
-Klärung des Verantwortungsbereichs für Reparaturen.
-Bestätigen Sie ein Notfallkontaktsystem.
-Setzen Sie eine Frist für die Reaktion auf Reparaturen.
Es wird empfohlen, die folgenden Gewerbetreibenden zu meiden
Aggressiver Verkauf: langwierige Hausbesuche und übereilte Vertragsunterzeichnungen.
-Unklare Bedingungen: vage Erklärungen zu den Vertragsbedingungen.
- Marktferne Bedingungen: extrem niedrige Kaufpreise oder hohe Mieten.
- Unzureichende schriftliche Erklärungen: Erklärungen, die sich auf mündliche Zusagen stützen.
- Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit: Umfassende Erfolgsbilanz von Transaktionen und guter Ruf
- Transparenz: Ausführliche Erläuterung der Vertragsbedingungen.
Kundendienst: Unterstützung nach der Vertragsunterzeichnung.
- Faire Preisgestaltung: Bedingungen, die sich an den Marktpreisen orientieren.
| Artikel | Inhalt der Bestätigung | Grad der Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Kaufpreis und Zahlungsbedingungen | Hoch |
| Miete | Monatliche Miete und Zahlungsbedingungen | Hoch |
| Laufzeit des Vertrags | Dauer des Mietvertrags | Hoch |
| Bedingungen der Vertragsverlängerung | Möglichkeit und Bedingungen für die Vertragsverlängerung | Hoch |
| Bedingungen des Rückkaufs | Rückkaufpreis und Laufzeit | Mittel |
| Haftung für Reparaturen | Klassifizierung der Reparaturhaftung | Mittel |
| Kündigungsbedingungen | Bedingungen und Sanktionen bei vorzeitiger Kündigung | In der Mitte |
-Bedingungen für Mieterhöhungen.
-Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie
-Verbot der Untervermietung an Dritte
-Erlaubnis zur Haltung von Haustieren
-Restriktionen für Renovierung und Umbau.
Da es sich bei Leaseback-Verträgen um komplexe Transaktionen handelt, wird die Konsultation der folgenden Experten dringend empfohlen
-Bewertung des Verkehrswerts der Immobilie
-Ermittlung der Angemessenheit des Kaufpreises
-Bestätigung des Vertragsinhalts
-Abschätzung der rechtlichen Risiken
-Erstellung eines Finanzplans
-Simulation der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben
-Steuerliche Behandlung des Verkaufs
-Prüfung von Steuersparmaßnahmen
Leaseback ist eine effektive Möglichkeit, eine große Summe Geld zu beschaffen, ohne die vertraute Wohnung aufgeben zu müssen. Es ist eine besonders vorteilhafte Option für diejenigen, die
-Personen, die Probleme mit der Rückzahlung ihrer Hypothek haben: Sie tilgen den Kredit mit dem Erlös aus dem Verkauf und verringern so ihre monatliche Belastung.
- Personen, die einen hohen Geldbetrag benötigen: zur Finanzierung von geschäftlichen, medizinischen oder schulischen Ausgaben.
- Personen, die ihr Wohnumfeld nicht verändern wollen: Vermeiden Sie Umweltveränderungen durch einen Umzug.
-Wer die Unterhaltskosten reduzieren möchte: die Belastung durch Grundsteuer und Reparaturkosten verringern.
1. vergleichende Studie mit mehreren Anbietern: Umfassender Vergleich von Kaufpreis, Miete und Vertragsbedingungen.
2. die Einzelheiten der Vertragsbedingungen prüfen: besonders auf die Verlängerungs- und Rückkaufbedingungen achten.
Fachleute zu Rate ziehen: Meinungen von Experten wie Immobiliensachverständigen, Rechtsanwälten und Wirtschaftsprüfern einholen.
4 ) Langfristige Finanzplanung: Erstellen Sie einen Plan der künftigen Einnahmen und Ausgaben, einschließlich der Mietzahlungsfähigkeit.
5. Auswahl eines zuverlässigen Betreibers: Wählen Sie einen Betreiber mit nachgewiesener Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit.
Bei richtiger Anwendung ist Leaseback ein ausgezeichnetes Instrument zur Mittelbeschaffung bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung des Wohnumfelds. Je nach den Einzelheiten des Vertrags kann es jedoch in der Zukunft zu Problemen kommen.
Wir empfehlen Ihnen, durch sorgfältige Abwägung und Beratung mit einem Experten die für Ihre Situation beste Wahl zu treffen.
A1: Die Vertragsdauer variiert je nach Betreiber und Vertrag, aber im Allgemeinen sind befristete Mietverträge zwischen zwei und zehn Jahren üblich. Einige Betreiber bieten auch Verträge auf Lebenszeit an, aber es gibt keine Garantie für eine Vertragsverlängerung. Es ist wichtig, die Verlängerungsbedingungen genau zu prüfen, bevor man einen Vertrag unterschreibt.
A2: Die Leaseback-Mieten liegen in der Regel 10-30 % über dem allgemeinen Mietmarkt. Damit soll eine Investitionsrendite für den Betreiber sichergestellt werden. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Miete, daher ist es wichtig, die Gesamteinnahmen und -ausgaben zu berücksichtigen.
A3: Sie können ein Leaseback nutzen, auch wenn Sie noch eine Hypothek haben, aber Sie müssen in der Lage sein, das Darlehen mit dem Verkaufserlös zu tilgen. Wenn Sie einen überzogenen Kredit haben, müssen Sie den Fehlbetrag mit eigenen Mitteln ausgleichen.
A4: Viele Betreiber können eine Rückkaufklausel anbieten. Der Rückkaufpreis wird jedoch in der Regel auf das 1,1- bis 1,3-fache des Kaufpreises festgesetzt. Es ist wichtig, die Rückkaufbedingungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung im Detail zu prüfen und schriftlich festzuhalten.
A5: Leaseback-Verträgeunterliegen nicht der Cooling-off-Regelung. In der Regel ist eine Kündigung nach Vertragsabschluss nicht mehr möglich, so dass eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung unerlässlich ist. Wir empfehlen Ihnen, sich bei Fragen an einen Fachmann zu wenden und den Vertrag vor der Unterzeichnung vollständig zu verstehen.