INA&Associates berät im Rahmen von Immobilientransaktionen zu Darlehensverträgen. Dies ist ein wichtiges Thema, vor allem in Situationen wie der Finanzierung beim Immobilienkauf und dem Austausch von Kautionen und Bürgschaften bei der Mietverwaltung, also lassen Sie uns unser Verständnis von den Grundlagen her vertiefen.
Ein Darlehensvertrag ist eine in Artikel 587 des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegte Vertragsform, bei der eine Partei (Darlehensnehmer) von der anderen Partei (Darlehensgeber) Geld erhält und sich verpflichtet, die gleiche Art, Höhe und Art des Geldes zurückzugeben. Einfach ausgedrückt handelt es sich um einen Vertrag, in dem Versprechungen im Zusammenhang mit dem Verleihen und Ausleihen von Geld gemacht werden.
(Verbrauchsdarlehen)
Artikel 587 Ein Verbrauchsdarlehen kommt zustande, wenn eine Partei Geld oder andere Dinge von der anderen Partei (Darlehensgeber) mit dem Versprechen erhält, die gleiche Art, Qualität und Menge der Dinge zurückzugeben.
Dieser Vertrag ist auch bei Immobilientransaktionen sehr wichtig. So ist beispielsweise ein Hypothekenvertrag beim Immobilienkauf ein Darlehensvertrag, der zwischen einem Finanzinstitut (Kreditgeber) und dem Käufer (Kreditnehmer) geschlossen wird. Auch der Umgang mit Kautionen und Bürgschaften von Mietern bei der Wohnungsverwaltung beinhaltet das Konzept eines Darlehensvertrags.
Die am 1. April 2020 in Kraft getretene Novelle des Zivilgesetzbuches hat zu wichtigen Änderungen in Bezug auf Darlehensverträge geführt. Vor der Novelle galt der Darlehensvertrag als "wesentlicher Vertrag", der nur dann wirksam wurde, wenn Geld gegeben oder entgegengenommen wurde. Nach der Novelle gilt er als "Zustimmungsvertrag", wenn er schriftlich oder in elektromagnetischer Form aufgezeichnet wurde, und er wird nur durch Vereinbarung der Parteien wirksam.
(Verbrauchsdarlehensvorbehalt)
Artikel 587-2 Ein Verbrauchsdarlehensvorbehalt ist nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt.
2 Erfolgt ein Verbrauchsdarlehensvorbehalt mittels einer elektromagnetischen Aufzeichnung, die seinen Inhalt festhält, so gilt dieser Verbrauchsdarlehensvorbehalt als schriftlich erfolgt, und die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes sind anzuwenden.
Dies ist eine wesentliche Änderung in der Praxis: Während früher davon ausgegangen wurde, dass in der Phase vor der tatsächlichen Geldübergabe kein Vertrag geschlossen wurde, ist es jetzt so, dass ein Vertrag nur durch eine schriftliche Vereinbarung geschlossen wird. Auch bei der Immobilienfinanzierung sollten sich die Vertragsparteien darüber im Klaren sein, dass die rechtlichen Rechte und Pflichten bereits in der Phase vor der tatsächlichen Ausführung des Darlehens entstehen.
Ein Darlehensvertrag enthält in der Regel die folgenden Klauseln
Bei der Immobilienfinanzierung sind auch die Klauseln zur Bestellung einer Hypothek auf die Immobilie und die Klauseln über die Verpflichtungen zur Verwaltung der Immobilie wichtig; nach der Erfahrung von INA&Associates sind die Klauseln über den Zeitverlust besonders wichtig, um spätere Probleme zu vermeiden, so dass es ratsam ist, diese Klauseln ausdrücklich und klar zu formulieren.
Eine Verwirkung des Zeitvorteils ist eine Klausel, die besagt, dass ein Darlehensnehmer, wenn er unter bestimmte Umstände fällt, den Zeitvorteil für Ratenzahlungen und andere Zahlungen verliert und die Restschuld in einer Summe begleichen muss. Ohne diese Klausel könnte der Kreditgeber nur die Zahlung der einzelnen Raten verlangen und nicht die pauschale Rückzahlung des Restbetrags, auch wenn beispielsweise die monatlichen Rückzahlungen ausbleiben.
Häufige Gründe für die Verwirkung des Zeitvorteils sind
Bei Immobilientransaktionen können auch Nutzungsänderungen von Gebäuden, unbefugte Übertragungen und Verstöße gegen Verwaltungsverpflichtungen als Gründe für den Verlust des Zeitnutzens usw. festgelegt werden. Nach den Erfahrungen von INA&Associates gewährleistet das Vorhandensein dieser Bestimmungen einen reibungslosen Ablauf im Falle von Problemen.
Bei der Festsetzung von Zinsen in einem Darlehensvertrag muss der Höchstzinssatz nach dem Zinsschrankengesetz beachtet werden. Nach dem Zinsbegrenzungsgesetz variiert der Höchstzinssatz je nach Höhe des Kapitalbetrags:
Der über diese Obergrenze hinausgehende Zinsanteil ist ungültig, so dass bei der Vertragsgestaltung Vorsicht geboten ist. Wenn ein Unternehmen im Geldverleihgeschäft tätig ist, muss es auch das Gesetz über das Geldverleihgeschäft und andere einschlägige Gesetze und Vorschriften einhalten. Empfänger von Immobilieninvestitionskrediten können sich auch vor unlauteren Verträgen schützen, indem sie diese Höchstzinssätze kennen.
Aufgrund der technologischen Entwicklung werden immer mehr Darlehensverträge auf elektronischem Wege abgeschlossen: Mit der Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 2020 wurden Darlehensverträge auf der Grundlage von "elektromagnetischen Aufzeichnungen" gültig. Durch die Einführung elektronischer Verträge ergeben sich folgende Vorteile
Allerdings müssen auch bei elektronischen Verträgen Anforderungen wie die Identifizierung nach dem Signaturgesetz und Maßnahmen zum Schutz vor Manipulationen erfüllt werden. Zu beachten ist auch, dass die Aufbewahrung nach dem Gesetz über die elektronische Buchführung erforderlich ist.
In einigen Fällen werden Gelder zwischen Privatpersonen für Immobilieninvestitionen usw. ausgeliehen. Die folgenden Punkte sind zu beachten
INA&Associates berät Sie in diesen Punkten, insbesondere im Zusammenhang mit privaten Krediten für Immobilieninvestitionen. Aufgrund des Vertrauensverhältnisses ist es wichtig, dass der Vertrag klar formuliert ist.
Hypothekenverträge gehören zu den häufigsten Darlehensverträgen. Es ist wichtig, den Vertrag zu verstehen und auf zukünftige Risiken vorbereitet zu sein. Besonderes Augenmerk sollte auf die folgenden Punkte gelegt werden
Die Kunden von INA&Associates bitten häufig um Beratung zu den detaillierten Bedingungen ihrer Hypothekenverträge. Insbesondere in den letzten Jahren, in denen die Zinssätze gestiegen sind, haben die Beratungen über den Wechsel von variablen zu festen Zinssätzen und über den Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung zugenommen.
Darlehen für Immobilieninvestitionen weisen andere Merkmale auf als Hypothekendarlehen:
INA&Associates informiert Kunden, die eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, über die Merkmale und Vorsichtsmaßnahmen dieser Darlehensarten und berät sie bei der Finanzplanung im Hinblick auf eine langfristige Rentabilität.
INA&Associates setzt sich aktiv für die digitale Transformation (DX) bei Immobilientransaktionen ein und fördert den Einsatz von elektronischen Vertragssystemen bei Kreditverträgen. Die Vorteile von elektronischen Verträgen sind
Insbesondere bei Immobilientransaktionen sind oft mehrere Verträge erforderlich, und die Effizienzgewinne durch die Einführung elektronischer Verträge sind sehr bedeutend.
Bei einem Darlehensvertrag ist die Abfassung eines leicht verständlichen Vertrags mehr als nur eine formale Anforderung. Von besonderer Bedeutung sind folgende Punkte
Die folgenden Punkte sind bei der Prüfung eines Darlehensvertrags zu beachten:
Darlehensverträge sind in der Geschäftswelt eine sehr wichtige Vertragsform. Sie kommen in vielen Situationen zum Einsatz, insbesondere bei Immobilientransaktionen, wie Hypothekenverträgen und Investitionskrediten. Das Verständnis und die korrekte Handhabung dieser Verträge können einen wesentlichen Beitrag zum reibungslosen Ablauf von Geschäften und zum Aufbau von Vertrauensbeziehungen leisten.