Rund um den Bahnhof Itabashi der JR Saikyo-Linie ist ein groß angelegtes Sanierungsprojekt im Gange. Der Bereich des Westausgangs des Bahnhofs Itabashi, der nur eine Haltestelle von Ikebukuro entfernt ist, aber im Laufe der Jahre keine größeren Veränderungen erfahren hat, wird nun in einen Bereich umgewandelt, der sich als "Tor zum Bezirk Itabashi" eignet. Dieser Artikel enthält eine ausführliche, leicht verständliche Erläuterung für die breite Öffentlichkeit, die sich mit den derzeit veröffentlichten Einzelheiten des Sanierungsplans, dem geplanten Fertigstellungstermin, den Auswirkungen auf den Wohnungsbau, die kommerziellen Einrichtungen und die Verkehrsinfrastruktur, die Umgebung und die lokale Gemeinschaft sowie den Auswirkungen auf den Immobilienmarkt befasst.
Die Neugestaltung des Bereichs des Westausgangs des Bahnhofs Itabashi (Itabashi Exit) konzentriert sich auf das Itabashi Station Itabashi Exit Area Type 1 Urban Redevelopment Project von JR East und Nomura Real Estate Development in Verbindung mit der Neugestaltung des Platzes vor dem Bahnhof und dem Itabashi Station West Exit Area Redevelopment Project, das separat durchgeführt wird. Das Gebiet war in der Edo-Zeit als erste Poststadt an der Nakasendo-Straße sehr belebt, aber ein Teil des Geländes rund um den Bahnhof wird seit langem nicht mehr genutzt. Ziel ist es, ein "lebendiges Zentrum" zu schaffen, in dem es sich gut leben lässt und in dem viel Leben herrscht, indem das gesamte Gebiet, einschließlich der Grundstücke, die sich im Besitz der Gemeinde befinden, genutzt wird und ein Komplex aus Wohn-, Gewerbe- und öffentlichen Einrichtungen entsteht.
In diesem Sanierungsplan arbeiten die Regierung (Tokyo Metropolitan Government und Itabashi Ward) und der private Sektor (JR East, Nomura Real Estate und andere) zusammen, um ein Hochhaus zu errichten, das direkt mit dem Bahnhof verbunden ist, den Platz vor dem Bahnhof umzugestalten und den neuen Bereich für öffentliche Einrichtungen auf integrierte Weise zu entwickeln. Ziel der Sanierung ist die grundlegende Erneuerung des Bahnhofsvorplatzes, der baufällig geworden ist und Probleme hinsichtlich des Verkehrsflusses und des Katastrophenschutzes aufweist, sowie die Schaffung einer modernen städtischen Infrastruktur unter Berücksichtigung der Geschichte, der Kultur und der Natur des Gebiets.
Das Gebäude wird in den unteren Etagen (ca. 1-4 Etagen) gewerbliche Einrichtungen, öffentliche Versorgungseinrichtungen und Kinderbetreuungseinrichtungen und in den mittleren und oberen Etagen ca. 388 Wohneinheiten (Eigentumswohnungen) umfassen. Die Geschäftsetagen werden von Atre, einem Unternehmen der JR East Group, als Mieter betrieben und sollen zu einem Einkaufszentrum werden, das Bahnhofsbenutzer und Anwohner täglich nutzen können. Das Wohngeschoss wird die größte Anzahl von Einheiten im Itabashi-Gebiet haben und zieht als Wohnturm in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums viel Aufmerksamkeit auf sich. Da sich das Grundstück im Besitz von JR East und Itabashi Ward befindet, werden die Eigentumswohnungen als Wohneinheiten mit einem befristeten Landpachtvertrag (Recht zur Nutzung des Grundstücks für einen begrenzten Zeitraum) verkauft. Bei der Entscheidung für den Kauf einer Eigentumswohnung ist auf die Struktur der Rechte zu achten, die sich von derjenigen für normale Eigentumswohnungen unterscheidet.
Was den Baufortschritt betrifft, so haben die Bauarbeiten nach einem städtebaulichen Beschluss im Oktober 2018 und der Genehmigung der Projektdurchführung im August 2019 bereits im Dezember 2022 begonnen. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für Juni 2027 geplant, wobei die Eröffnung des kommerziellen Teils (Atre) für Ende 2027 erwartet wird. Das Gebäude ist so konzipiert, dass ein direkter Zugang vom Bahnhof zum Gebäude möglich ist, ohne dass Fußgängerdecks usw. erforderlich sind, und wird eine äußerst bequeme, direkt mit der Bahnhofshalle vor den Fahrkartenschaltern verbundene Verbindung bieten.
Neben dem oben erwähnten Bauprojekt von JR und Nomura Real Estate wird im Bereich des Westausgangs des Bahnhofs Itabashi, gegenüber dem Bahnhofsplatz, auch das Stadtumbauprojekt Itabashi Station West Exit Area Type 1 durchgeführt. Dieses Projekt, das von einem lokalen Sanierungsverband geleitet wird, zielt darauf ab, das Gebiet, das derzeit von Drogerien, Restaurants und privaten Geschäften gesäumt ist, neu zu gestalten. Der Plan sieht vor, das Gebiet am Westausgang in zwei Zonen zu unterteilen.
Zone A (näher am Bahnhof): Hier ist der Bau eines Hochhauses mit etwa 38 Stockwerken geplant, dessen Hauptnutzungen Wohnungen und gewerbliche (und öffentliche) Einrichtungen sein sollen. Die bestehenden Geschäfte in diesem Gebiet werden seit ca. 2023 geschlossen und geräumt, und es werden Vorbereitungen für den Beginn der Bauarbeiten getroffen.
Bereich B (entlang der alten Nakasendo-Straße): In dem der alten Nakasendo-Straße zugewandten Bereich ist die Errichtung eines mittelhohen Gebäudes mit etwa sechs Stockwerken über dem Boden geplant. Als Hauptnutzungen sind Gewerbe- und Büroräume vorgesehen, und das Gebäude soll sich als Flachbau in die Landschaft entlang der Straße einfügen.
Ein detaillierter Zeitplan für die Neugestaltung des Westausgangs wurde zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts noch nicht offiziell bekannt gegeben, aber laut Itabashi Ward wird das Projekt voraussichtlich um das Jahr 2029 abgeschlossen sein. Ein offizieller Entwurf des Plans wird in Zukunft veröffentlicht werden. Das Gebiet um den Bahnhof Itabashi wird sich in einigen Jahren mit dem Bau dieser beiden Hochhäuser verändern, und vor dem Bahnhof wird eine neue Hochhaussilhouette entstehen.
In Verbindung mit dem Umbau ist auch eine Neugestaltung des Bahnhofsplatzes (Verkehrsplatz) am Westausgang des Bahnhofs Itabashi geplant. Der derzeitige Bahnhofsplatz ist ein Kreisverkehr für Busse und Taxis, aber der Plan ändert das Konzept und legt ein Gestaltungskonzept für einen "menschenzentrierten Bahnhofsplatz anstelle eines autogerechten Platzes" fest. Der Schlüsselbegriff lautet "ein Bahnhofsplatz, der sich großzügig mit Grün mischt", und der Plan sieht vor, den Platz zu einem Ort umzugestalten, an dem sich die Menschen in einem Raum voller üppiger Grünflächen treffen und austauschen können.
Konkret wird die Form des Kreisverkehrs, der derzeit eine große Kurve macht und in die alte Nakasendo-Straße mündet, überarbeitet und zu einem kompakten, rotierenden Platz umgestaltet, um die Verkehrsführung zu vereinfachen und die Sicherheit zu verbessern. Der Plan sieht vor, die überflüssige Einmündung der alten Nakasan Road zu beseitigen und stattdessen den Fußgängern die Bewegung auf dem Platz zu erleichtern. Der Platz soll ein Zentrum für die Aktivitäten der Gemeinde sein, mit Grünflächen rund um einen symbolischen großen Zelkova-Baum (Musubi no keyaki"), einem Wasserspielplatz und einer Kinderaufsicht sowie einer Veranstaltungsecke, in der sich Küchenwagen niederlassen können. Ein großes Sonnendach sorgt im Sommer für Abkühlung, und es wurde auch daran gedacht, einen Raum zu schaffen, der auch bei Regen für Veranstaltungen und Treffen genutzt werden kann.
Der Plan für den Fußgängerverkehr ist ebenfalls ausgeklügelt. Neue Fußgängerübergänge auf der Verbindungsstrecke zwischen dem Bahnhof, dem Sanierungsgebäude und dem westlichen Ausgangsbereich werden gebaut und so gestaltet, dass die Fußgänger mit weniger Übergängen als bisher sicher kommen und gehen können. So musste die Straße bisher zweimal überquert werden, um vom Bahnhof zur Einkaufsstraße am Westausgang zu gelangen, doch nach dem Bau wird es voraussichtlich möglich sein, die Straße nur einmal zu überqueren. Darüber hinaus wird der Fußgängerweg zwischen dem Bahnhof und der Station Shin-Itabashi der Toei Mita U-Bahnlinie besser ausgeschildert, um ihn verständlicher zu machen, und es werden Informationsdisplays aufgestellt, die über die historische Nakasendo Road informieren, um die Informationen aus der Sicht der Nutzer zu verbessern.
Die großen Fahrradabstellanlagen, die sich derzeit vor dem Bahnhof befinden, sollen in das Sanierungsgebäude integriert und verlegt werden. Dadurch wird das Erdgeschoss des Platzes übersichtlicher und offener, und die Radfahrer können ihre Fahrräder wetterunabhängig in dem direkt mit dem Bahnhof verbundenen Gebäude abstellen. Die Arbeiten am neuen Bahnhofsplatz werden voraussichtlich ab 2027, nach Fertigstellung des Sanierungsgebäudes, beginnen und schrittweise durchgeführt, um den Platz im Jahr 2029 in Betrieb zu nehmen.
Im vierten Stock des Sanierungsgebäudes wird ein "Bereich von öffentlichem Interesse" eingerichtet, bei dessen Entwicklung der Stadtbezirk Itabashi die Führung übernimmt. Der Bereich von öffentlichem Interesse ist Teil des "Interforum-Konzepts" des Bezirks Itabashi, das darauf abzielt, ein "Mehrzweckzentrum für Wissen und kulturellen Austausch am Eingang des Bezirks" zu schaffen. Das Konzept der Einrichtung trägt den Namen "Editing Plaza of the Town" (Bearbeitungsplatz der Stadt), und die Vision besteht darin, einen Ort zu schaffen, an dem verschiedene lokale Dinge, Objekte und Menschen miteinander verbunden werden und neue Inhalte geschaffen und verbreitet werden.
Der Bereich von öffentlichem Interesse wird einen Ausstellungsraum umfassen, in dem die Initiativen und die Geschichte des Bezirks Itabashi vorgestellt werden, eine Mehrzweckhalle für Gemeinschaftsaktivitäten und einen freien Raum für Veranstaltungen und Workshops. Eine Besonderheit ist die flexible Gestaltung, die es ermöglicht, die Räume je nach Nutzung zu variieren und zu arrangieren, mit dem Ziel, eine offene Einrichtung zu schaffen, die von jedermann leicht genutzt werden kann, wie ein "weiterer überdachter Platz". So ist eine Vielzahl von Nutzungen vorgesehen, wie z. B. die Durchführung von gesellschaftlichen Veranstaltungen für die Generation der Kindererziehung während der Woche und die Organisation von Präsentationen und Märkten für lokale Hobbygruppen an den Wochenenden.
Außerdem wurde angekündigt, dass der Bereich von öffentlichem Interesse, der Bahnhofsvorplatz und das High Life Plaza Itabashi, eine Versammlungsstätte, die sich derzeit vor dem Bahnhof befindet, als ein einziger Bereich betrachtet und "En no Mori" (En no Mori) genannt werden sollen. Der Name soll die verschiedenen Assoziationen des gesamten Gebiets widerspiegeln, wie z. B. "Geschichte als Gasthausstadt, in der sich die Menschen treffen", "ein Ort des Lernens, an dem die Menschen Kontakte knüpfen und neue Dinge kennen lernen können" und "ein Raum voller Grün wie ein Wald". Für En no Mori wurde sogar ein Logo entwickelt, dessen weiches Design an Jahresringe und Kreise erinnert und das die Überschneidung und Vermischung verschiedener Dinge auf dem Bahnhofsplatz darstellt. In Zukunft wird das gesamte Gebiet zur Verbreitung von Informationen und zur Verwaltung der Gemeinschaft unter diesem Namen genutzt werden, und es wird als neues Wahrzeichen vor dem Bahnhof Itabashi anerkannt werden.
Es wird erwartet, dass die Umgestaltung das Lebensumfeld rund um den Bahnhof Itabashi erheblich verbessern wird. Erstens wird die Eröffnung eines Einkaufszentrums (Atre), das direkt mit dem Bahnhof verbunden ist, die Möglichkeiten für den täglichen Einkauf erheblich verbessern. Die kleinen Läden, die früher den Bahnhofsvorplatz schmückten, sind wegen der Sanierung vorübergehend geschlossen, aber sobald das Sanierungsgebäude und das West Exit Redevelopment Building fertiggestellt sind, wird es eine ganze Reihe neuer gewerblicher Mieter geben (Einzelhändler, Restaurants, Dienstleistungsläden usw.), so dass der Bereich vor dem Bahnhof zu einer zentralen Anlaufstelle für alle Bedürfnisse wird. Es wird erwartet, dass sich auch Supermärkte, Drogerien und andere lifestyle-orientierte Geschäfte in dem Gebiet ansiedeln und das Leben für die Anwohner noch bequemer machen.
Auch die öffentlichen Einrichtungen werden verbessert. In dem bereits erwähnten öffentlichen Bereich "Machi no Edit Hiroba" werden Veranstaltungen stattfinden können, bei denen die Anwohner leicht zusammenkommen und voneinander lernen können, und der Synergieeffekt mit bestehenden Einrichtungen wie dem High Life Plaza wird die Möglichkeiten zur Interaktion in der Gemeinschaft erhöhen. Der Platz wird ein Ort sein, an dem Live-Musik auf der Straße, Lesungen unter blauem Himmel, saisonale Märkte usw. stattfinden und an dem Menschen jeden Alters und beiderlei Geschlechts miteinander in Kontakt treten können. Itabashi wird sich in eine Stadt verwandeln, in der die Atmosphäre des Stadtzentrums und die modernen städtischen Funktionen miteinander harmonieren, und das Gefühl der Zusammengehörigkeit wird verstärkt.
Auch die Vorteile in Bezug auf Katastrophenschutz und Sicherheit sind nicht zu übersehen. Der großzügige Platz vor dem Bahnhof und die Einrichtung eines geordneten Fußgängernetzes erleichtern die Funktion als Evakuierungsplatz im Falle einer Katastrophe oder als Auffangstation für Menschen, die nur schwer nach Hause zurückkehren können. Die üppige Begrünung wird nicht nur die Umweltbelastung verringern, sondern auch die Rolle eines Parks zur Katastrophenvorbeugung spielen und zur Verbesserung der Widerstandsfähigkeit des Gebiets beitragen. Im Hinblick auf den Verkehr werden die Kreisverkehre überarbeitet, um Fußgänger und Fahrzeuge zu trennen, das Unfallrisiko zu verringern und die barrierefreien Verkehrswege zu verbessern. Für die Bahnhofsbenutzer dürfte ein Linienplan, der den Zugang zu den gewünschten Einrichtungen unmittelbar nach dem Verlassen der Fahrkartenschranken ermöglicht, den täglichen Stress verringern.
Zu den Problemen, die mit der Sanierung verbunden sind, gehören Lärm und Verkehrsbeschränkungen während der Bauzeit und die Neuordnung der örtlichen Gemeinschaft nach der Sanierung. Es kann auch zu Einsamkeit kommen, wenn alteingesessene private Geschäfte verschwinden, und zu Verwirrung angesichts der drastischen Veränderungen des örtlichen Landschaftsbildes. Die Verwaltung und die Bauherren setzen den Plan jedoch fort, indem sie die Meinungen der Anwohner im Rahmen von Informationsveranstaltungen und Workshops anhören, und streben eine "gemeinschaftliche Entwicklung für alle" an, die die Ansichten der örtlichen Bevölkerung berücksichtigt. Durch die Schaffung eines Ortes, an dem neue und alte Bewohner leicht miteinander in Kontakt treten können, hofft man, dass die Umgestaltung mit dem Zustrom neuer Bewohner harmoniert und eine offenere Gemeinschaft schafft.
Es wird erwartet, dass das Sanierungsprojekt erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Gebiet der Itabashi Station haben wird. Erstens dürften die großen Eigentumswohnungen, die durch das Sanierungsgebäude und das West Exit Redevelopment Building bereitgestellt werden, sehr beliebt sein, da sie mit dem JR-Zug nur eine Station von Ikebukuro entfernt sind. Der Bau neuer Wohntürme im Gebiet des Itabashi-Bahnhofs, in dem trotz der Nähe zum Stadtzentrum bisher nur wenige große Bauvorhaben realisiert wurden, könnte die Grundstückspreise und die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in diesem Gebiet insgesamt in die Höhe treiben. Experten haben nämlich analysiert, dass nach Fertigstellung der Hochhäuser aufgrund der guten Lage mit einem Zustrom neuer Menschen zu rechnen ist, was zu einem künftigen Anstieg der Bevölkerung und der Nachfrage im Gebiet der Itabashi Station führen dürfte.
Der Markt wird auch von der Aufwertung des kommerziellen Umfelds profitieren, was die Attraktivität des Gebiets als "begehrenswerter Wohnort" erhöhen wird. Bislang stand das Gebiet um den Bahnhof Itabashi im Schatten von Ikebukuro, doch nach der Sanierung wird das Gebiet durch seinen hohen Grad an Bequemlichkeit überzeugen, da alles vom Einkaufen bis zu Freizeitaktivitäten vor Ort erledigt werden kann. Auch Immobilienunternehmen werden ihre Aufmerksamkeit auf das Gebiet richten, und es ist zu erwarten, dass in Erwartung eines erhöhten Mietbedarfs und von Sanierungsvorteilen Investitionsgelder in das Gebiet fließen werden.
Auf der anderen Seite ist zu beachten, dass Sanierungseigentumswohnungen mit befristeten Pachtverträgen ausgestattet sein können. Dies könnte sich auf die Bewertung der Vermögenswerte für die Käufer auswirken, so dass bei der Preisgestaltung auf dem Markt Vorsicht geboten ist. In den letzten Jahren gab es jedoch immer mehr Beispiele für große Eigentumswohnungen mit befristeten Mietverträgen in Stadtzentren, die je nach Standort und Marke sehr beliebt sein können. Da die Luxus-Eigentumswohnungsmarke von Nomura Real Estate geplant ist, wird für diese Eigentumswohnung, die direkt an den Bahnhof Itabashi angeschlossen ist, auch ein hoher Verkaufspreis für die Einheiten erwartet.
Im Allgemeinen wird das Gebiet um den Bahnhof Itabashi nach Abschluss der Sanierung wahrscheinlich seinen Ruf als "neues, hochwertiges Wohngebiet in der Nähe des Stadtzentrums" weiter ausbauen, und mit der Erneuerung des Stadtbildes zwischen 2027 und 2029 werden die Immobilienverkäufe aktiver und das Gebiet insgesamt lebendiger werden. Das Sanierungsprojekt ist eine Initiative zur Aufwertung des Gebiets, nicht nur in Bezug auf die Hardware, sondern auch in Bezug auf die Software, und dies wird sich stetig auf dem Markt bemerkbar machen.
Wenn das Sanierungsprojekt reibungslos verläuft, werden die ersten Ergebnisse um das Jahr 2027 zu sehen sein. Mit der Fertigstellung und Eröffnung des Gebäudekomplexes, der direkt mit dem Bahnhof Itabashi verbunden ist, wird ein neues Wahrzeichen der Stadt entstehen. Mit der Fertigstellung der Gebäude am Westausgang und der vollständigen Erneuerung des Bahnhofsplatzes bis etwa 2029 wird die städtebauliche Entwicklung des Westausgangsbereichs des Bahnhofs Itabashi abgeschlossen sein. In einigen Jahren, Ende der 2020er Jahre, werden wir vor dem Bahnhof Itabashi ein völlig anderes Bild sehen als heute.
Die Fertigstellung ist jedoch nicht das Ziel der Stadtentwicklung, sie ist auch ein Neuanfang. Die Stadt entwickelt sich Tag für Tag weiter, mit neuen Bewohnern und Geschäften, die in die sanierten Gebäude einziehen, und den Veranstaltungen und dem Austausch, der dort stattfindet. Die Stadtverwaltung von Itabashi und die damit verbundenen Unternehmen haben ihre Absicht bekundet, auch nach der Fertigstellung mit dem öffentlichen und privaten Sektor bei der Verwaltung des Gebiets zusammen zuarbeiten. So ist beispielsweise im Ennomori-Gebiet geplant, die Schaffung lokaler Attraktionen kontinuierlich zu fördern und Informationen über Instagram und andere Medien zu verbreiten. Die Herausforderung für die Zukunft besteht darin, weiche Maßnahmen zu entwickeln, die das Beste aus der durch die Sanierung gewonnenen Hardware (Einrichtungen) machen und die Stadt wirklich "lebenswert und voller Vitalität" machen.
Die Neugestaltung des Gebiets um den Bahnhof Itabashi Itabashi Exit ist nicht nur eine einfache Rekonstruktion von Gebäuden, sondern ein großes Projekt, das die Geschichte und die Zukunft des Gebiets miteinander verbindet. Der Wert von Itabashi wird dramatisch steigen, wenn es gelingt, eine Stadt zu schaffen, die bequemes und komfortables Wohnen mit einer herzlichen Gemeinschaft voller Grün und Interaktion verbindet. Bis zur Fertigstellung des Projekts werden noch einige Jahre vergehen, und die Anwohner werden sich noch lange gedulden müssen, aber die ganze Stadt wird diese Veränderung beobachten und sich auf den Tag freuen, an dem das neue Tor zu Itabashi fertiggestellt ist.