Viele von Ihnen haben auf dem Immobilienmarkt vielleicht schon einmal den Begriff "mangelhafte Immobilie" oder "Immobilie mit Grund" gehört. Diese Immobilien, die oft zu einem niedrigeren Preis als normale Immobilien gehandelt werden, erregen manchmal die Aufmerksamkeit von Investoren und Hauskäufern. Ihr tatsächlicher Status, ihre Rechtslage und ihre transaktionsbezogenen Erwägungen sind jedoch oft nicht vollständig bekannt.
Mangelhafte Immobilien werden im Allgemeinen definiert als "Immobilien, die nicht die Qualität oder Leistung aufweisen, die sie normalerweise haben sollten". Es gibt vier Arten von Mängeln: psychologische Mängel, physische Mängel, Umweltmängel und Rechtsmängel, die jeweils unterschiedliche Merkmale, Meldepflichten und Preisauswirkungen haben. Insbesondere in den letzten Jahren ist die genaue Offenlegung von Informationen über diese Mängel unter dem Gesichtspunkt der Verbesserung der Transparenz bei Immobilientransaktionen und des Verbraucherschutzes dringend erforderlich.
In diesem Artikel werden die Definition des Begriffs "mangelhafte Immobilie", konkrete Beispiele für jede Art von Mängeln, der Umfang der Anzeigepflicht, der Preismarkt, die Vor- und Nachteile beim Kauf und Verkauf sowie die Untersuchungsmethode aus professioneller Sicht leicht verständlich erläutert. Wir hoffen, dass Sie das Wissen erlangen, das Sie brauchen, um unerwartete Probleme zu vermeiden und die richtigen Entscheidungen bei Immobilientransaktionen zu treffen.
Eine mangelhafte Immobilie ist rechtlich definiert als "eine Immobilie, die nicht die Qualität oder Leistung hat, die sie normalerweise haben sollte". Das Wort "Mangel" bedeutet "Fehler" oder "Defekt" und wird im Allgemeinen auch als "Immobilie mit einem Grund" bezeichnet.
Fehlerhafte Eigenschaften werden je nach Art des Fehlers in vier Hauptkategorien eingeteilt. Jede Art von Mangel hat unterschiedliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und die Bedingungen der Transaktion, so dass es wichtig ist, diese Unterschiede zu verstehen, wenn man an einer Immobilientransaktion beteiligt ist.
| Arten von Mängeln | Definition | Spezifische Beispiele |
|---|---|---|
| Psychologische Mängel | Faktoren, die psychologisches Unbehagen oder Abneigung hervorrufen, wie z. B. Vorfälle oder Unfälle, die sich in oder um die Immobilie ereignet haben. | Selbstmord, andere Morde, einsame Todesfälle, Unfalltod usw. |
| Physische Mängel | Physische Mängel oder Defekte am Gebäude oder Grundstück. | Undichte Stellen, Termitenschäden, bauliche Mängel, Bodensenkungen usw. |
| Umweltbedingte Mängel | Probleme, die sich aus der Umgebung ergeben | Lärm, Geruchsbelästigung, fehlende Sonneneinstrahlung, Funkstörungen, Nähe zu unerwünschten Einrichtungen usw. |
| Rechtliche Mängel | Probleme im Zusammenhang mit Gesetzen und Vorschriften | Verstoß gegen das Baunormengesetz, Verletzung der Zufahrtspflicht, Eigentumsfragen, unklare Grenzen usw. |
Defekte Immobilien haben in der Regel einen niedrigeren Marktwert als normale Immobilien. Der Grund dafür ist, dass das Vorhandensein von Mängeln die Attraktivität der Immobilie und ihren künftigen Wert beeinträchtigt. Viele Menschen sehen in der Preisdifferenz jedoch eine Chance für Investitionen oder den Erwerb von Wohneigentum.
Bei Immobilientransaktionen haben Verkäufer und Kreditgeber die Pflicht, Käufer und Mieter über Mängel zu informieren. Wird diese Anzeigepflicht vernachlässigt, kann dies später zu rechtlichen Problemen führen, weshalb es sehr wichtig ist, bei Transaktionen für Transparenz zu sorgen.
Psychologische Mängel sind Mängel, die aufgrund von Ereignissen in der Vergangenheit ein psychologisches Unbehagen oder eine Abneigung hervorrufen können, obwohl es keine Probleme mit der Qualität oder Leistung der Immobilie selbst gibt. Viele so genannte "Zufallsimmobilien" fallen unter diese Kategorie.
Typische Beispiele für psychologische Mängel sind Selbstmorde, andere Morde und einsame Todesfälle in der Immobilie. Nach den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr über die Anzeige von Todesfällen durch Grundstücks- und Gebäudeverkäufer sind natürliche Todesfälle und Unfalltode des täglichen Lebens grundsätzlich nicht anzeigepflichtig, wohl aber Selbstmorde, Tötungsdelikte und Todesfälle, die eine besondere Reinigung erfordern.
Bei Mietgeschäften beträgt die Meldefrist für psychische Mängel in der Regel drei Jahre ab Entdeckung des Vorfalls, bei Verkaufsgeschäften gibt es jedoch keine eindeutige Frist, und die Entscheidung wird individuell unter Berücksichtigung der Schwere des Vorfalls und des verstrichenen Zeitraums getroffen. Es wird allgemein davon ausgegangen, dass bei Verkaufsgeschäften eine längere Kündigungsfrist einzuhalten ist.
Da psychologische Mängel unsichtbar sind, besteht die Gefahr, dass man sich auf die Benachrichtigung durch die Immobiliengesellschaft oder den Verkäufer/Vermieter verlassen muss. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf immer zu vergewissern, ob es eine "Mitteilung" gibt oder nicht, und um eine Erläuterung des genauen Inhalts zu bitten.
Bei Sachmängeln handelt es sich um physische Mängel oder Mängel am Gebäude oder Grundstück. Dabei handelt es sich um einen relativ leicht zu verstehenden Mangel, der häufig durch eine Sichtprüfung oder eine fachmännische Untersuchung festgestellt werden kann.
Beispiele für physische Mängel sind
Physikalische Mängel können manchmal durch Reparaturen und Renovierungen behoben werden, aber grundlegende Mängel wie strukturelle Probleme können einen hohen Geldbetrag erfordern. Es empfiehlt sich daher, vor dem Kauf einer Immobilie eine professionelle Gebäudeinspektion (Home Inspection) durchführen zu lassen.
Die Verpflichtung, den Käufer über Sachmängel zu informieren, ist zeitlich nicht begrenzt, und der Verkäufer muss den Käufer über alle ihm bekannten Sachmängel informieren. Normale altersbedingte Abnutzungserscheinungen und Mängel, die bei normaler Sorgfalt leicht zu erkennen sind, fallen jedoch nicht unbedingt unter die Anzeigepflicht.
Umweltbedingte Mängel beziehen sich auf Probleme, die nicht von der Immobilie selbst, sondern von ihrer Umgebung ausgehen. Es handelt sich um Faktoren, die den Komfort und die Lebensqualität im Wohnumfeld beeinträchtigen und bei der Auswahl einer Immobilie oft übersehen werden.
Beispiele für Umweltmängel sind
Umweltmängel sind bei einer einzigen Besichtigung oft nur schwer zu erkennen. Deshalb ist es wichtig, das Grundstück mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen zu besichtigen. Die Überprüfung der umliegenden Einrichtungen und die Befragung der Anwohner sind ebenfalls wirksame Untersuchungsmethoden.
Was die Anzeigepflicht von Umweltmängeln betrifft, so müssen der Immobilienmakler und der Verkäufer benachrichtigt werden, soweit sie davon Kenntnis haben. Da es jedoch schwierig ist, alle Umweltfaktoren zu ermitteln, ist es auch für den Käufer wichtig, eigene Nachforschungen anzustellen.
Rechtsmängel beziehen sich auf Probleme im Zusammenhang mit Gesetzen und Vorschriften wie dem Baugesetz und dem Städtebaugesetz. Diese Mängel können zu Einschränkungen bei zukünftigen Um- oder Ausbauten oder im schlimmsten Fall zu behördlichen Anleitungen oder Korrekturanordnungen führen.
Beispiele für Rechtsmängel sind
Rechtsmängel sind ohne Fachkenntnisse nur schwer zu erkennen und können in der Zukunft zu großen Problemen führen, weshalb bei Immobilientransaktionen besondere Aufmerksamkeit geboten ist. Die Einsichtnahme in die beglaubigte Abschrift des Registers beim Rechtsamt und die Überprüfung der Historie der Bauanträge bei der Bauberatungsabteilung der Gemeindeverwaltung sind wirksame Untersuchungsmethoden.
Es besteht auch eine Pflicht zur Anzeige von Rechtsmängeln, und rechtliche Probleme, die dem Verkäufer oder Immobilienmakler bekannt sind, müssen dem Käufer erläutert werden. Besonders wichtige Angelegenheiten unterliegen der "Erklärung über wichtige Angelegenheiten" nach dem Gesetz über das Baugrundstücks- und Bautransaktionsgeschäft.
| Arten von Mängeln | Kündigungsfrist (Miete) | Kündigungsfrist (Kauf und Verkauf) | Methode der Feststellung |
|---|---|---|---|
| Psychologische Mängel | In der Regel 3 Jahre | Keine klare Frist (Einzelfallentscheidung) | Bestätigung der zu meldenden Sachverhalte, Befragung der Nachbarn |
| Physische Mängel | Keine zeitliche Begrenzung | Keine zeitliche Begrenzung | Sichtkontrollen, Baubesichtigungen durch Fachleute |
| Umweltbedingte Mängel | Gemeldet, soweit sie bekannt sind | Mitgeteilt, soweit sie bekannt sind | Mehrere Ortsbesichtigungen, Besichtigung der Umgebung |
| Rechtliche Mängel | Keine zeitliche Begrenzung | Keine zeitliche Begrenzung | Überprüfung des Registers und Untersuchung durch die örtlichen Behörden |
Je nach Art und Umfang des Mangels werden mangelhafte Immobilien in der Regel zu einem niedrigeren Preis angeboten als normale Immobilien. Dieser Preisunterschied ist ein Anreiz für Investoren und Hauskäufer, kann aber auch eine Herausforderung für den späteren Verkauf darstellen.
Der Preis einer mangelhaften Immobilie liegt in der Regel bei 50-80% des Marktpreises, variiert aber je nach Art und Ausmaß des Mangels stark. Insbesondere bei psychischen Mängeln hängt der Einfluss auf den Preis von der Schwere des Mangels ab.
| Art des Mangels | Grad des Preiseinflusses (im Vergleich zum allgemeinen Marktpreis) | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Psychische Mängel (Selbstmord, Mord) | 30-50% des Preises | Variiert je nach Neuheit und Grausamkeit des Falles. |
| Psychische Defekte (einsamer Tod, natürlicher Tod) | 10-20%. | Variiert je nach der Dauer bis zur Entdeckung und dem Stand der Aufräumarbeiten. |
| Physische Mängel | 20 - 40%. | Variiert je nach Reparaturmöglichkeit und Kosten. |
| Umweltbedingte Mängel | 10-30%. | Hängt von der Schwere des Problems und der Möglichkeit der Behebung ab. |
| Rechtliche Mängel | 20-50%. | Je nach Größe des Rechtsrisikos unterschiedlich. |
Bei psychologischen Mängeln kann der Preis einer Immobilie, in der sich ein schrecklicher Vorfall wie Selbstmord oder Mord ereignet hat, im Vergleich zum allgemeinen Marktpreis um 30-50 % sinken. Dagegen sinkt der Preis bei einem alleinigen oder natürlichen Tod oft nur um 10-20 %.
Bei Sachmängeln sind die geschätzten Reparaturkosten ein wichtiger Faktor für die Preisgestaltung. Wenn das Problem reparabel ist, z. B. bei Undichtigkeiten oder Termitenschäden, werden in der Regel die Reparaturkosten plus ein zusätzlicher Rabatt gewährt.
Umweltmängel wirken sich je nach Schwere des Problems und der Möglichkeit der Behebung unterschiedlich auf den Preis aus. Ein vorübergehendes Lärmproblem wirkt sich beispielsweise nur geringfügig auf den Preis aus, während ein dauerhafter schlechter Geruch oder ein Mangel an Sonnenlicht den Preis stark beeinträchtigen.
Bei Rechtsmängeln hängt der Preis von der Größe des künftigen Risikos ab. Insbesondere Immobilien, die nicht wiederaufgebaut werden können, und Immobilien, die gegen die Straßenbenutzungspflicht verstoßen, haben erhebliche Auswirkungen auf den künftigen Immobilienwert und können einen erheblichen Preisverfall verursachen.
Der Preis von Immobilien mit Mängeln variiert je nach Region. In städtischen Gebieten ist die Nachfrage nach Immobilien in der Regel hoch, so dass der Preisverfall auch bei Mängeln relativ gering ist. In ländlichen Gebieten hingegen ist die Nachfrage begrenzt, und der Preisrückgang bei mangelhaften Immobilien kann höher sein.
Darüber hinaus werden psychologische Mängel je nach Kultur und Gepflogenheiten vor Ort unterschiedlich wahrgenommen, was sich im Preis niederschlagen kann. So ist der Preisverfall bei psychisch mangelhaften Immobilien in Regionen, in denen spirituelle Faktoren eine größere Rolle spielen, tendenziell höher.
In den letzten Jahren wurden auf dem Immobilienmarkt strengere Vorschriften für die Meldung von Mängeln eingeführt, um die Transparenz der Informationsweitergabe und den Verbraucherschutz zu verbessern. So formulierte das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus im Jahr 2021 die Leitlinien für die Meldung des Todes einer Person durch ein Baugrundstück und einen Gebäudehändler, in denen die Kriterien für die Meldung psychologischer Mängel präzisiert wurden.
Gleichzeitig verändert sich der Markt für schadhafte Immobilien, da die Zahl der leerstehenden Häuser aufgrund der sinkenden Geburtenrate und der alternden Bevölkerung zunimmt. Das Problem der Leerstände wird vor allem in ländlichen Gebieten immer gravierender, und die Immobilienpreise sinken, unabhängig davon, ob die Immobilie Mängel aufweist oder nicht.
Auch auf dem Investmentmarkt finden "Value-up-Investitionen", bei denen mangelhafte Immobilien aktiv gekauft und ihr Wert durch Renovierung oder Nutzungsänderung gesteigert wird, Beachtung. Insbesondere physische Mängel können durch entsprechende Reparaturen behoben werden und werden daher zunehmend als Investitionsziel in Betracht gezogen.
Transaktionen mit mangelhaften Immobilien haben spezifische Vor- und Nachteile, die sich von normalen Immobilientransaktionen unterscheiden. Wenn Sie diese richtig verstehen, können Sie eine Entscheidung treffen, die Ihren Bedürfnissen und Ihrer Situation entspricht.
Preisvorteil
Der größte Vorteil einer Immobilie mit Mängeln besteht darin, dass sie günstiger ist als eine normale Immobilie in vergleichbarer Lage und Größe. Insbesondere bei Immobilien mit psychischen Mängeln ist ein erheblicher Preisnachlass zu erwarten, auch wenn die Immobilie selbst keine Qualitäts- oder Leistungsprobleme aufweist. Durch Ausnutzung dieser Preisdifferenz ist es möglich, eine Immobilie in besserer Lage oder mit größerem Grundriss im Rahmen Ihres Budgets zu erwerben.
Potenzial als Investition
Aus der Sicht der Kapitalanlage können Immobilien mit Mängeln ein Ziel für hohe Renditen sein. Insbesondere physisch mangelhafte Immobilien können durch eine angemessene Renovierung im Wert steigen. Darüber hinaus neigen psychologische Mängel dazu, im Laufe der Zeit auf dem Markt abzunehmen, so dass bei langfristigem Besitz mit einer Werterholung gerechnet werden kann.
Weniger Wettbewerb.
Da mangelhafte Immobilien von normalen Kaufinteressenten eher gemieden werden, besteht auch der Vorteil eines geringeren Wettbewerbs. Selbst in beliebten Gegenden, in denen es oft einen Bieterwettbewerb um normale Immobilien gibt, können Transaktionen für Immobilien mit Mängeln relativ reibungslos verlaufen.
Psychische Belastung
Vor allem bei psychisch mangelhaften Immobilien ist die psychische Belastung durch das tatsächliche Wohnen in der Immobilie nicht zu vernachlässigen. Bei Objekten, in denen sich Selbstmorde oder andere Morde ereignet haben, besteht die Möglichkeit, dass Sie beim tatsächlichen Bewohnen der Immobilie Angst oder Beklemmung empfinden, auch wenn Sie die Situation als Wissen verstehen. Erklärungen für Besucher und die Umgebung sind ebenfalls Faktoren, die zu berücksichtigen sind.
Herausforderungen beim künftigen Verkauf
Bei mangelhaften Immobilien müssen auch bei künftigen Verkäufen Mängel gemeldet werden, was sich auf den Verkaufspreis und die Dauer des Verkaufs auswirken kann. Insbesondere bei psychischen Mängeln kann der Immobilienwert über einen langen Zeitraum beeinträchtigt werden, da die Frist für die Anzeigepflicht im Kaufvertrag nicht eindeutig festgelegt ist.
Einschränkungen bei der Finanzierung.
Mangelhafte Immobilien, insbesondere solche mit rechtlichen Mängeln, können die Aufnahme eines Hypothekendarlehens erschweren. Finanzinstitute neigen dazu, die Finanzierung von Immobilien mit ungewissem künftigen Wert einzuschränken, da sie sich auf den Beleihungswert konzentrieren.
Anzeigepflicht und gesetzliche Haftung
Wenn Sie eine mangelhafte Immobilie verkaufen, sind Sie verpflichtet, den Käufer genau über die Mängel zu informieren. Wird diese Anzeigepflicht vernachlässigt, kann der Käufer nach Vertragsabschluss Schadensersatz oder Rückabwicklung des Vertrages verlangen. Insbesondere besteht die Gefahr, dass Sie wegen Betrugs angeklagt werden, wenn Sie einen schwerwiegenden Mangel absichtlich verschweigen.
Wie man einen angemessenen Preis festlegt
Es ist nicht einfach, einen angemessenen Preis für eine mangelhafte Immobilie festzulegen. Anstatt einfach einen bestimmten Prozentsatz vom Marktpreis abzuziehen, müssen Art und Ausmaß der Mängel, der verstrichene Zeitraum und die Lage der Immobilie umfassend berücksichtigt werden. Es ist wichtig, einen spezialisierten Immobilienmakler zu konsultieren und einen angemessenen Preis festzulegen.
Längere Verkaufsdauer.
Im Vergleich zu normalen Immobilien werden Immobilien mit Mängeln in der Regel über einen längeren Zeitraum verkauft. Insbesondere bei Immobilien mit psychologischen Mängeln ist davon auszugehen, dass der Verkauf länger dauert, da es nur eine begrenzte Anzahl von Käufern gibt. Wenn ein schneller Verkauf gewünscht wird, bietet sich der Einsatz eines Immobilienkäufers an.
| Prüfpunkte | Beim Kauf | Zum Zeitpunkt des Verkaufs |
|---|---|---|
| Art und Umfang der Mängel | Prüfen Sie die genauen Angaben zu den Mängeln und das Ausmaß ihrer Auswirkungen. | Genaue Informationen in die Anzeige aufnehmen |
| Umfang der Anzeigepflicht | Bestätigen Sie den Inhalt der Anzeige durch den Verkäufer/Immobilienmakler. | Melden Sie alle bekannten Mängel. |
| Angemessenheit des Preises | Prüfen Sie, ob der Preisnachlass in einem angemessenen Verhältnis zum Grad der Mängel steht. | Festsetzung eines angemessenen Preises unter Berücksichtigung der Mängel |
| Möglichkeit der Reparatur/Verbesserung | Prüfen Sie Möglichkeiten zur Beseitigung oder Verringerung von Mängeln. | Führen Sie mögliche Reparaturen durch, um den Wert zu steigern. |
| Möglichkeit der Finanzierung | Vorab mit Finanzinstituten Rücksprache halten | Unterstützung der Finanzplanung des Käufers |
| Zukünftiger Wert der Immobilie | Prognostiziert langfristige Wertschwankungen | Erläutern Sie das Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen |
| Nachbarschaftliches Umfeld und Ruf | Bestätigt die Wahrnehmungen der Anwohner und den Ruf der Gegend | Fördert auch die guten Eigenschaften des Gebiets |
Um eine schadhafte Immobilie richtig zu bestimmen, ist es wichtig, genaue Informationen zu sammeln. Im Folgenden erläutern wir die Methoden und Prüfpunkte für die Untersuchung einer mangelhaften Immobilie.
Bei Immobilientransaktionen sind die Grundstückshändler verpflichtet, die Mängel der Immobilie in der "Erklärung über wichtige Angelegenheiten" zu erläutern. Um genauere Informationen zu erhalten, ist es jedoch wichtig, folgende Punkte aktiv zu prüfen
Insbesondere psychische Mängel werden nur in dem Maße gemeldet, wie sie dem Makler bekannt sind, daher ist es wichtig, gezielt zu fragen: "Gab es in dieser Immobilie tödliche Unfälle?" Es ist wichtig, spezifische Fragen zu stellen wie "Gab es in dieser Immobilie Todesfälle?
Auch die Recherche über das Internet ist effektiv. Verwenden Sie die folgenden Methoden, um Informationen zu sammeln
Die Informationen im Internet sind jedoch nicht immer genau, daher ist es wichtig, mehrere Informationsquellen zu prüfen.
Es ist auch wichtig, die Immobilie tatsächlich zu besichtigen, um sie zu überprüfen. Beachten Sie bei der Durchführung einer Besichtigung folgende Punkte
Es ist besonders wichtig, sich Zeit zu nehmen, um physische und umweltbedingte Mängel sorgfältig zu prüfen, da diese oft erst bei einer Besichtigung vor Ort entdeckt werden können.
Um Mängel zuverlässiger zu erkennen, sollten Sie auch professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.
Die Beauftragung eines professionellen Gutachters, insbesondere beim Kauf teurer Immobilien oder alter Gebäude, kann helfen, zukünftige Probleme zu vermeiden.
| Punkte der Begutachtung | Methode der Überprüfung | Grad der Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Vorhandensein von psychologischen Mängeln | Überprüfung von Aushängen, Fragen an den Immobilienmakler, Internetrecherche | ★★★★★ |
| Physische Mängel | Vor-Ort-Besichtigung, Hausbesichtigung, Überprüfung der Reparaturhistorie | ★★★★★ |
| Vorhandensein von Rechtsmängeln | Überprüfung des Registers, Überprüfung der Antragshistorie der Baubestätigung, Überprüfung der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften. | ★★★★★ |
| Vorhandensein von Umweltmängeln | Ortsbesichtigung (mehrfach), Überprüfung der umliegenden Einrichtungen, Überprüfung der Gefahrenkarten | ★★★★ |
| Reparaturhistorie in der Vergangenheit | Bestätigung des Protokolls der Verwaltungsgemeinschaft, Antrag auf Offenlegung der Reparaturhistorie | ★★★★ |
| Reputation der Anwohner | Befragung von Anwohnern, Überprüfung von lokalen Anschlagtafeln und sozialen Netzwerken | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Künftige Entwicklungspläne | Erkundigen Sie sich bei der Stadtplanungsabteilung der örtlichen Regierung, prüfen Sie die öffentlichen Informationen | ★★★★ |
| Katastrophenrisiko | Gefahrenkarten prüfen, Katastrophen in der Vergangenheit prüfen | ★★★★ |
Defekte Eigenschaften (Eigenschaften mit einem Grund) werden in vier Typen eingeteilt: psychologische Defekte, physische Defekte, Umweltdefekte und rechtliche Defekte, die jeweils unterschiedliche Merkmale und Auswirkungen haben. Diese Immobilien werden in der Regel zu einem niedrigeren Preis als dem allgemeinen Marktpreis gehandelt, was jedoch mit verschiedenen Risiken und Problemen verbunden ist.
Die wichtigsten Punkte, die beim Umgang mit Immobilien mit Mängeln zu beachten sind, sind folgende
1. Genaue Informationsbeschaffung und Verständnis der Mängel: Es ist wichtig, die Angaben in der Anzeige des Immobilienbüros zu überprüfen und gegebenenfalls eine Untersuchung durch einen Fachmann zu verlangen.
(2) Informationspflicht verstehen: Der Verkäufer/Vermieter hat die Pflicht, den Käufer/Mieter über Mängel zu informieren, und die Unterlassung kann zu rechtlichen Problemen führen. Insbesondere beträgt die Rügefrist für psychische Mängel bei Mieten in der Regel drei Jahre, während es bei Käufen und Verkäufen keine klare Frist gibt, die im Einzelfall festgelegt werden muss. 3.
(3) Angemessene Bewertung des Preises: Der Preis einer mangelhaften Immobilie liegt in der Regel bei 50-80% des Marktpreises, variiert aber je nach Art und Umfang der Mängel stark. Eine angemessene Preisgestaltung und Bewertung ist wichtig.
4. vergleichende Untersuchung der Vor- und Nachteile: Es gibt zwar Preisvorteile und Investitionsmöglichkeiten, aber auch psychologische Belastungen und Herausforderungen beim späteren Verkauf. Es ist notwendig, eine Entscheidung zu treffen, die den eigenen Bedürfnissen und der eigenen Situation entspricht.
5. Nutzung von Recherchemethoden: Es ist wichtig, eine umfassende Entscheidung zu treffen, indem man mehrere Methoden kombiniert, wie z. B. die Überprüfung durch einen Immobilienmakler, die Internetrecherche, die Recherche vor Ort und die Beratung durch einen Experten.
Defekte Immobilien sind nicht generell etwas, das man "vermeiden" sollte, und es ist wichtig, ihre Merkmale zu verstehen, bevor man eine angemessene Entscheidung trifft. Man kann sie als Chance sehen, ein Haus mit Preisvorteilen zu erwerben, oder als Investitionsmöglichkeit, aber man muss auch die zukünftigen Risiken und psychologischen Auswirkungen berücksichtigen.
Immobilientransaktionen sind eine der größten Entscheidungen im Leben. Wenn man eine Immobilie erwägt, insbesondere eine mit Mängeln, ist es ratsam, eine sorgfältige Entscheidung zu treffen, indem man sich ausreichend informiert und fachkundigen Rat einholt. Wir von INA&Associates K.K. beraten Sie gerne bei Immobilientransaktionen, auch bei mangelhaften Immobilien. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Rechtlich gesehen sind der Verkäufer und das Immobilienunternehmen verpflichtet, den Käufer über Mängel zu informieren. In der Praxis werden jedoch nicht immer alle Mängel angezeigt, weil der Verkäufer selbst die Mängel möglicherweise nicht kennt oder weil der Umfang der Anzeigepflicht unterschiedlich ausgelegt wird.
Insbesondere für psychologische Mängel hat das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus im Jahr 2021 die Leitlinien für die Anzeige des Todes einer Person durch ein Baugrundstück und einen Gebäudehändler formuliert, die die Anzeigekriterien klarstellen, aber es gibt Fälle, in denen bei Transaktionen vor diesem Zeitpunkt keine Anzeige gemacht wurde.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, fragen Sie: "Gibt es eine Anzeige?" und prüfen Sie den Inhalt der Anzeige im Detail. Es ist auch ratsam, soweit möglich, eigene Nachforschungen anzustellen.
Wird ein Mangel, der nicht vor Vertragsabschluss gerügt wurde, erst nach dem Kauf entdeckt, besteht die Möglichkeit, im Rahmen der Haftung für Vertragswidrigkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch tätig zu werden. Im Einzelnen gibt es folgende Möglichkeiten
Diese Ansprüche sind jedoch verjährt und müssen innerhalb eines Jahres nach Kenntnisnahme des Mangels geltend gemacht werden. In einigen Fällen kann der Verkäufer nicht haftbar gemacht werden, wenn er den Mangel nicht kannte oder wenn der Mangel vom Käufer bei normaler Sorgfalt hätte entdeckt werden können.
Wird ein Mangel entdeckt, empfiehlt es sich, zunächst Beweise zu sammeln und einen Fachmann (z. B. einen Rechtsanwalt) zu konsultieren.
Die Dauer der Rügepflicht bei psychischen Mängeln ist bei Vermietung und Verkauf unterschiedlich.
Bei der Anmietung beträgt sie nach den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr in der Regel drei Jahre ab Entdeckung des Vorfalls.
Bei Kauf und Verkauf gibt es dagegen keine eindeutige Frist, die im Einzelfall unter Berücksichtigung der Schwere des Falls, des verstrichenen Zeitraums, der Veränderungen in der Umgebung und anderer Faktoren festgelegt wird. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass für Verkäufe eine längere Kündigungsfrist gilt als für Vermietungen. In einigen Gerichtsurteilen wurde entschieden, dass die Kündigungsfrist auch dann eingehalten werden muss, wenn mehr als 10 Jahre vergangen sind.
Hierbei handelt es sich jedoch nur um Leitlinien, und die Urteile können je nach dem Inhalt des Falles und seinen sozialen Auswirkungen unterschiedlich ausfallen.
Es ist möglich, ein Hypothekendarlehen für eine Immobilie mit Mängeln zu erhalten, aber je nach Art und Umfang der Mängel kann die Prüfung strenger ausfallen und der Darlehensbetrag begrenzt sein.
Insbesondere Immobilien mit rechtlichen Mängeln (z. B. Verstöße gegen das Baugesetzbuch oder nicht wiederherstellbare Immobilien) können als künftige Beleihungswertprobleme angesehen werden und die Gewährung eines Hypothekendarlehens erschweren.
Bei Immobilien mit psychologischen Mängeln, wenn es keine Probleme mit der Qualität oder Leistung der Immobilie selbst gibt, gibt es oft keine signifikanten Auswirkungen auf das Hypothekengenehmigungsverfahren, aber die Reaktion ist je nach Finanzinstitut unterschiedlich.
Bei physischen Mängeln, wenn die Immobilie repariert werden kann, kann es möglich sein, einen Kredit zu erhalten, wenn ein Reparaturplan vorgelegt wird.
Wenn Sie den Kauf einer schadhaften Immobilie in Erwägung ziehen, empfiehlt es sich, im Voraus mehrere Finanzinstitute zu konsultieren, um die Möglichkeit einer Finanzierung zu prüfen.
Beim Kauf einer mangelhaften Immobilie sollten folgende Punkte besonders beachtet werden
Der Kauf einer mangelhaften Immobilie erfordert ein sorgfältigeres Urteilsvermögen und mehr Fachwissen als normale Immobilientransaktionen. Bei Unklarheiten ist es ratsam, einen Experten zu konsultieren und nach Einholung und Prüfung ausreichender Informationen eine Entscheidung zu treffen.
Eine Immobilientransaktion ist eine der größten Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen werden. Wir empfehlen Ihnen, sich ausreichend zu informieren und fachkundigen Rat einzuholen, bevor Sie eine Entscheidung treffen, insbesondere wenn es sich um eine schadhafte Immobilie handelt. Wir von INA&Associates K.K. beraten Sie gerne bei Immobilientransaktionen, auch bei mangelhaften Immobilien, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Von der Auswahl der Immobilie bis zum Vertragsabschluss und der Nachbereitung können wir Ihnen helfen, Ihr wertvolles Vermögen zu schützen.