In den letzten Jahren hat sich der japanische Markt für Mietwohnungen bemerkenswert gut entwickelt: Daten vom Januar 2025 zeigen, dass die Mieten in vielen Großstädten im Jahresvergleich gestiegen sind, wobei in einigen Gebieten die höchsten Werte seit 2015 erreicht wurden. Dies ist auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen, darunter die wieder zunehmende Rückkehr in die Stadtzentren, eine Verlagerung von Käufern zu Mietern aufgrund der steigenden Preise für Eigentumswohnungen und eine Zunahme der Zahl ausländischer Einwohner. Trotz des günstigen Marktumfelds müssen Investoren jedoch auch Risikofaktoren wie steigende Baukosten, steigende Zinssätze und den künftigen Bevölkerungsrückgang im Auge behalten. Dieser Artikel enthält eine Analyse des aktuellen Stands des Marktes für Mietwohnungen und Prognosen für die Zukunft sowie die wichtigsten Punkte, die für Investitionsentscheidungen erforderlich sind. Anstatt einfach nur auf der Welle eines "starken Marktes" zu reiten, sollten Sie die Risiken und Renditen richtig einschätzen und Investitionsstrategien in Erwägung ziehen, um langfristig erfolgreich zu sein.
Im Jahr 2025 setzt der nationale Markt für Mietwohnungen seinen stetigen Aufwärtstrend fort. Laut einer Umfrage von At Home ist die durchschnittliche Angebotsmiete für Miet- und Eigentumswohnungen in 13 Gebieten des Landes im Januar 2025 in vielen Gebieten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Für die anhaltend gute Entwicklung des Marktes für Mietwohnungen sind die folgenden Faktoren verantwortlich
Wiederbelebung der Rückkehr ins Stadtzentrum: Nach der vorübergehenden Abwanderung aus dem Stadtzentrum aufgrund der neuen Coronavirus-Infektion gibt es eine zunehmende Tendenz zur Rückkehr ins Stadtzentrum, da sich die sozialen Aktivitäten normalisieren. Insbesondere die Rückkehr zur Büroarbeit und die Wiederaufnahme des Präsenzunterrichts durch Studenten hat zu einem Anstieg der Mietnachfrage in städtischen Gebieten geführt.
Steigende Preise für Eigentumswohnungen: Im Jahr 2024 sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio höher als im Jahr 2013, und auch die Preise für Neubauten steigen. Infolgedessen strömen Kaufinteressenten, die ihr Budget für den Wohnungskauf überschritten haben, auf den Mietmarkt.
Anstieg der Zahl der ausländischen Einwohner: Die Zahl der ausländischen Einwohner erreichte Ende 2023 einen Rekordwert von 3.410.992 (10,9 % mehr als Ende des Vorjahres), wobei der Anstieg besonders in Großstädten wie Tokio, Aichi und Osaka zu beobachten war. Diese Zunahme der ausländischen Einwohner ist ein Faktor, der die Mietnachfrage ankurbelt.
Ausweitung der Verträge mit Unternehmen: Die Zahl der Verträge mit Unternehmen nimmt zu, da diese die Vorteile der Wohnungsbauförderung nutzen und auch bei relativ hohen Mieten mit einer stabilen Auslastung rechnen können.
Wachsendes Bewusstsein für Wohnqualität: Die Verbreitung der Telearbeit in der Corona-Katastrophe hat dazu geführt, dass immer mehr Wert auf die Qualität des Wohnraums gelegt wird, was die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen erhöht.
Die Stärke des Marktes variiert je nach Region und Immobilientyp.
Tendenzen nach Regionen:
Trends nach Immobilientyp:
Die Erträge aus Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne (Gewinne aus dem Verkauf). Im derzeitigen Marktumfeld sind die Aussichten für diese Erträge wie folgt
Aussicht auf Einkommensgewinne (Mieteinnahmen):
Aussichten für Veräußerungsgewinne (Gewinne aus dem Verkauf):
Obwohl der Markt für vermietete Eigentumswohnungen eine gute Performance aufweist, sollten sich die Anleger auch der folgenden Risikofaktoren bewusst sein
Leerstandsrisiko: Das größte Risiko bei Immobilieninvestitionen ist das Auftreten von Leerständen. Das Leerstandsrisiko ist höher bei Objekten in schlechten Lagen, mit älterer Ausstattung und mit Mieten, die höher sind als die umliegenden Marktpreise.
Steigende Baukosten: Der Anstieg der Baukosten, der um das Jahr 2021 begann, hat in den letzten drei Jahren 30 bis 40 % erreicht und wird sich voraussichtlich fortsetzen. Dies birgt die Gefahr, dass sich die Rentabilität neuer Investitionen verschlechtert.
Veränderungen im finanziellen Umfeld: Nach der Aufhebung der Negativzinspolitik der Bank of Japan sind die Hypothekenzinsen gestiegen. Dies kann zu höheren Finanzierungskosten führen, was sich nachteilig auf den Cashflow auswirken kann.
Risiko eines Überangebots: In einer von Mitsubishi Estate Real Estate Services durchgeführten Umfrage war "Überangebot" der am häufigsten genannte Faktor, der sich negativ auf den Markt auswirken könnte. Es wird befürchtet, dass sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund einer Zunahme des neuen Angebots in einigen Gebieten verschlechtern könnte.
Alterung und Bevölkerungsrückgang: Langfristig könnte sich die schrumpfende und alternde Bevölkerung Japans auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken. Veränderungen in der Haushaltszusammensetzung, wie z. B. eine Zunahme der Zahl der Einpersonenhaushalte, könnten diese Faktoren jedoch teilweise ausgleichen.
Unsicherheit aus Übersee: Ein weiterer Faktor, der zu berücksichtigen ist, ist das hohe Maß an Unsicherheit aus Übersee, wie die Politik der neuen US-Regierung und geopolitische Risiken in verschiedenen Regionen. Diese können sich indirekt auf den japanischen Immobilienmarkt auswirken.
Schwierige Vorhersage der Reparaturkosten: Es besteht das Risiko, dass die Reparaturkosten nach dem Kauf höher ausfallen als erwartet, insbesondere bei Gebrauchtimmobilien. Angemessene Nachforschungen und finanzielle Planung sind erforderlich.
Investoren können sich mit folgenden Maßnahmen auf diese Risiken vorbereiten
Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko:
Finanzplanung und Cashflow-Management:
Qualität und Instandhaltung der Immobilien:
Diversifizierung und Portfoliomanagement:
Informationsbeschaffung und Marktanalyse:
Für eine erfolgreiche Investition in vermietete Eigentumswohnungen ist die richtige Auswahl der Immobilie entscheidend. Es ist ratsam, bei der Auswahl eines Objekts auf folgende Punkte zu achten
Zuschnitt und Fläche: Die aktuellen Marktdaten zeigen, dass der Mietpreisanstieg vor allem bei Wohnungen für Paare (30-50 m2) spürbar ist. In Anbetracht der steigenden Zahl von Einpersonenhaushalten und DINKS (Paare, die zusammen arbeiten und keine Kinder haben) dürfte die Nachfrage nach Grundrissen für eine oder zwei Personen (1R, 1K, 1LDK, 2DK usw.) auch in Zukunft stabil bleiben.
Bauqualität und Ausstattung:
Alter des Gebäudes und Wartungszustand:
Status der Verwaltung:
Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen sollten die folgenden Kriterien für die Auswahl der Region und des Standorts herangezogen werden
Verkehrsanbindung:
Zugang zu den Annehmlichkeiten des Lebens:
Demografische Gegebenheiten:
Zukünftiges Potenzial:
Umgebungsbedingungen:
Wettbewerbssituation:
Derzeit sind die folgenden Gebiete von besonderem Interesse
Ein angemessenes Kostenmanagement und genaue Renditeberechnungen sind unerlässlich, um stabile Einnahmen aus der Investition in vermietete Eigentumswohnungen zu erzielen.
Aufschlüsselung der laufenden Kosten und Leitfaden: Die laufenden Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 20-30 % der Mieteinnahmen. Die wichtigsten Kostenpositionen sind folgende
Kosten für Gebäudemanagement und Instandhaltung:
Kosten für den Umgang mit Mietern:
Steuern:
Sonstige Ausgaben:
Methode zur Berechnung der Rendite: Es gibt zwei Hauptarten von Renditen für Immobilieninvestitionen: Flächenrenditen und Realrenditen.
Flächenrendite:
Flächenrendite = Jährliche Mieteinnahmen ÷ Immobilienkaufpreis × 100 (%)
Beispiel: Bei jährlichen Mieteinnahmen von 6 Mio. JPY und einem Kaufpreis von 100 Mio. JPY beträgt die Flächenrendite = 6 Mio. JPY ÷ 100 Mio. JPY × 100 = 6%.
Reale Rendite:
Reale Rendite = (Jährliche Mieteinnahmen - Jährliche Ausgaben) ÷ (Anschaffungspreis der Immobilie + Ausgaben beim Kauf) × 100 (%)
Beispiel: Wenn die jährlichen Mieteinnahmen 6 Mio. JPY betragen, die jährlichen Ausgaben 1 Mio. JPY, der Anschaffungspreis der Immobilie 100 Mio. JPY und die Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs 8 Mio. JPY betragen, ist die reale Rendite = (6 Mio. JPY - 1 Mio. JPY) ÷ (100 Mio. JPY + 8 Mio. JPY) × 100 = ca. 4,6%.
Da die reale Rendite die tatsächliche Rentabilität besser wiedergibt, sollte sie bei Investitionsentscheidungen im Mittelpunkt stehen. Im Allgemeinen ist die reale Rendite bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen 1-2 % niedriger als die Oberflächenrendite.
Ungefähre Renditen: Die ungefähren Renditen für Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen im derzeitigen Marktumfeld sind wie folgt
| Immobilienart | Standort | Oberflächenrendite | Reale Rendite |
|---|---|---|---|
| Neue Eigentumswohnungen | Städtisches Gebiet | 3-4% (im Stadtzentrum) | 2 - 3% (im Stadtzentrum) |
| Neue Eigentumswohnungen | Vororte | 4-5% (städtisches Gebiet) | 3-4% des Gesamtbestandes |
| Gebrauchte Eigentumswohnungen | Stadtgebiet | 4-6% (im Stadtzentrum) | 3-5% des Gesamtbestandes |
| Gebrauchte Eigentumswohnungen | Vororte | 5-7% (in den Vorstädten) | 4-6%. |
| Einzeleigentumswohnungen | Stadtgebiet | 5-7% (5-7%) | 4-6% (Stadtgebiet) |
| Eigentumswohnungen mit einem Gebäude | Vorstädtisches Gebiet | 6-9% (in den Vorstädten) | 5-8% (in den Vorstädten) |
Für den Mietwohnungsmarkt im Jahr 2025 und darüber hinaus lassen sich folgende Prognosen erstellen.
Fortsetzung des Trends zu steigenden Mieten: Es wird erwartet, dass sich der Trend zu steigenden Mieten auf absehbare Zeit im Jahr 2025 fortsetzen wird. Es wird erwartet, dass die Mietnachfrage stark bleibt.
Veränderungen in der demografischen Nachfrage:
Trends auf dem Investitionsmarkt:
Ausblick nach Gebieten:
Die folgenden Risikofaktoren sind für den Markt für Mietwohnungen nach 2025 möglich. Investoren sollten in Anbetracht dieser Faktoren Gegenmaßnahmen in Betracht ziehen.
Veränderungen im finanziellen Umfeld: Die Zinssätze könnten weiter steigen, da die Bank of Japan ihre Geldpolitik normalisiert. Dies kann zu einem Anstieg der Zinsbelastung für Immobilieninvestitionskredite und zu einem Anstieg der Cap Rates (d. h. der Immobilienpreisanpassungen) führen.
[Reaktionsmaßnahmen.
Überangebotsrisiko: Es besteht die Sorge, dass sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund eines erhöhten Neuangebots in einigen Bereichen verschlechtern könnte. Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Überangebot an hochwertigen Mietobjekten und in bestimmten Gebieten gewidmet werden.
[Reaktionsmaßnahmen
Demografischer Wandel: Langfristig kann sich der Bevölkerungsrückgang in Japan auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken. Besonderes Augenmerk sollte auf regionale Städte und Vorstädte gelegt werden.
[Gegenmaßnahmen.
Hohe Baukosten: Die Baukosten werden aufgrund der steigenden Preise für Baumaterialien und Arbeitskosten wahrscheinlich hoch bleiben. Dies kann die Rentabilität von Neubauten verschlechtern und den relativen Wert bestehender Immobilien erhöhen, während gleichzeitig die Gefahr besteht, dass die Reparaturkosten steigen.
[Reaktionsmaßnahmen.
Marktschwankungen aufgrund ausländischer Faktoren: Erhöhte Unsicherheit aufgrund ausländischer Faktoren, wie die Politik der neuen US-Regierung und globale Konflikte, können auch den japanischen Immobilienmarkt beeinflussen.
[Reaktionsmaßnahmen
Der Markt für vermietete Eigentumswohnungen befindet sich derzeit im Aufschwung, da die Rückkehr in die Stadtzentren wieder zunimmt, Käufer aufgrund der steigenden Preise für Eigentumswohnungen zu Mietern werden und die Zahl der ausländischen Einwohner steigt. Das Marktumfeld wird auch für Investoren immer attraktiver.
Dieses Marktumfeld bietet zwar attraktive Chancen für Investoren, aber es gibt auch eine Reihe von Risikofaktoren, auf die hingewiesen werden muss. Angesichts von Risiken wiesteigenden Zinsen,steigenden Baukosten und künftigem Bevölkerungsrückgang konzentrieren sich erfolgreiche Investoren auf Folgendes
Auswahl des richtigen Objekts: Auswahl eines Objekts mit Faktoren, die die Nachfrage der Nutzer anregen, wie z. B. Erreichbarkeit, Nähe zu Annehmlichkeiten, Gebäudequalität und Einrichtungen.
Standortbezogene Investitionsentscheidungen: Auswahl von Gebieten mit Zukunftspotenzial in Bezug auf Demografie, Sanierungspläne und Verkehrsinfrastruktur.
Genaues Kostenverständnis: Schätzen Sie die laufenden Kosten (20-30% der Mieteinnahmen als Richtwert) angemessen ein und analysieren Sie die Rentabilität auf der Grundlage realer Renditen.
Maßnahmen zur Risikoabsicherung: Bereiten Sie sich auf verschiedene Risiken vor, indem Sie feste Zinssätze verwenden, eine komfortable Kapitalstruktur planen und Investitionen diversifizieren.
Langfristige Sichtweise: Streben Sie einen langfristigen Vermögensaufbau und die Erzielung von Erträgen an, ohne sich von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen zu lassen.
Auch wenn davon auszugehen ist, dass die starke Mietnachfrage und der Trend zu steigenden Mieten auf absehbare Zeit über das Jahr 2025 hinaus anhalten werden, sind umsichtigere Investitionsentscheidungen erforderlich, da der Markt von einer "Expansionsphase" zu einer "Hochphase" übergeht. Anstatt einfach auf der Welle eines 'starken Marktes' zu reiten, ist es wichtig, Risiko und Rendite richtig einzuschätzen und eine erfolgreiche Strategie aus einer langfristigen Perspektive zu entwickeln, wenn man in vermietete Eigentumswohnungen investiert.
A1: Der wichtigste Erfolgsfaktor bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen ist die Lage. Es ist wichtig, ein Objekt in einem Gebiet zu wählen, das sich in der Nähe von Bahnhöfen, Bushaltestellen, Supermärkten, Geschäften und anderen praktischen Einrichtungen befindet und wo eine stabile Mietnachfrage zu erwarten ist. Darüber hinaus sind die Qualität des Gebäudes, eine angemessene Mietpreisgestaltung sowie eine effiziente Verwaltung und ein effizienter Betrieb ebenfalls Schlüssel zum Erfolg.
A2: Um zu beurteilen, ob es sich bei dem derzeitigen Markt für Mietwohnungen um eine "Blase" handelt oder nicht, müssen die Stärke der realen Nachfrage und das finanzielle Umfeld hinter den Preissteigerungen bewertet werden. Zwar gibt es Faktoren, die die Mieten auf der Grundlage der realen Nachfrage in die Höhe treiben, wie z. B. die Wiederbelebung der Rückkehr in die Stadtzentren und die Zunahme der ausländischen Einwohner, doch ist die Mehrheit der Experten auf dem Immobilieninvestitionsmarkt der Ansicht, dass der Markt "weiter expandiert und sich seinem Höhepunkt nähert". Es kann davon ausgegangen werden, dass der Markt in eine "reife Phase" eintritt, in der ein weiterer schneller Anstieg unwahrscheinlich ist, wenn nicht sogar eine Blase entsteht.
A3: Die laufenden Kosten für Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 20-30 % der Mieteinnahmen. Zu den wichtigsten Kostenposten gehören Verwaltungsgebühren, Reparaturgebühren, Reparaturrücklagen, Versorgungskosten für Gemeinschaftsflächen, Sachversicherungsprämien, Kosten für die Anwerbung von Mietern, Leerstandsverluste, Grundsteuer und Städtebauabgaben. Zu den wichtigsten Punkten bei der Verwaltung gehören (1) die Auswahl einer hochwertigen Verwaltungsgesellschaft, (2) die Durchführung geplanter Reparaturen und Wartungsarbeiten, (3) die Bereitstellung von Dienstleistungen zur Steigerung der Mieterzufriedenheit, (4) die angemessene Festsetzung und Überprüfung der Mieten und (5) die ordnungsgemäße Verwaltung von Steuern und Buchhaltung.
A4: Der Anstieg der Zahl ausländischer Einwohner hat sich in folgender Weise auf den Markt für Mietwohnungen ausgewirkt. (1) Ankurbelung der Gesamtmietnachfrage: Die Zahl der ausländischen Einwohner erreichte Ende 2023 ein Rekordhoch von 3,41 Millionen, was die Mietnachfrage, insbesondere in städtischen Gebieten, erhöhte. (2) Diversifizierung des Bedarfs nach Nationalität und Verwendungszweck: Es haben sich unterschiedliche Bedürfnisse herausgebildet, die von preisgünstigen Immobilien für internationale Studenten bis hin zu High-End-Immobilien für hochspezialisierte Fachkräfte reichen. (3) Ausbau der Mietverwaltungsdienste für Ausländer: Die Dienstleistungen für ausländische Mieter, wie z. B. mehrsprachige Unterstützung und Unterstützung bei der Lebensführung, werden ausgebaut. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend aufgrund des Aufschwungs und der zunehmenden Akzeptanz ausländischer Arbeitnehmer fortsetzen wird.
A5: Es wird erwartet, dass der Markt für Mietwohnungen in den nächsten zehn Jahren eine Mischung aus kurzfristigem Aufschwung und langfristigen strukturellen Veränderungen erleben wird: Bis etwa 2025-2027 wird die Nachfrage nach Mietwohnungen stark bleiben, insbesondere in städtischen Gebieten, was auf die Rückkehr in die Stadtzentren und die Zunahme ausländischer Einwohner zurückzuführen ist. Mittelfristig könnten die fortschreitende Normalisierung der Zinssätze und die hohen Baukosten das neue Angebot einschränken und den relativen Wert der bestehenden Immobilien erhöhen. Längerfristig wird es aufgrund des anhaltenden Bevölkerungsrückgangs in Japan zu einer "Flucht in die Qualität" und zu einer Polarisierung zwischen Immobilien, die sich durch ihre Lage und Bauqualität auszeichnen, und solchen, die dies nicht tun, kommen. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien, die sich an bestimmte Zielgruppen richten, wie z. B. Single-Haushalte, ältere Menschen und Ausländer, steigen wird.
Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen sind nicht nur "Vermögensverwaltung", sondern auch ein "Geschäft", das das Leben der Mieter unterstützt. Neben der Analyse des Marktumfelds und der Daten sind das Verständnis für die Bedürfnisse der Mieter und eine angemessene Betriebsführung der Schlüssel zum langfristigen Erfolg. Wir empfehlen Ihnen, zunächst Ihre Investitionsziele und Ihre finanzielle Situation zu klären und dann eine sorgfältige Entscheidung zu treffen, bei der Sie die Ratschläge von Experten berücksichtigen.