In den letzten Jahren haben Immobilieninvestitionen als Möglichkeit zum Aufbau von Vermögenswerten für die Zukunft und zur Sicherung von Mitteln für den Ruhestand an Aufmerksamkeit gewonnen. Der japanische Markt für Immobilieninvestitionen verzeichnete im Jahr 2024 einen Anstieg von 41 % gegenüber dem Vorjahr auf 3,85 Billionen Yen, was eine starke Erholung nach der Corona-Katastrophe zeigt.
Immobilieninvestitionen haben zwar attraktive Vorteile, doch es gibt auch Nachteile wie Leerstandsrisiko und Reparaturkosten. In diesem Artikel erklärt INA & Associates Ltd. die wesentliche Attraktivität von Immobilieninvestitionen und den Schlüssel zum Erfolg auf leicht verständliche Weise für Anfänger.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, in Immobilien zu investieren, oder Ihre Möglichkeiten des Vermögensaufbaus erweitern wollen, lesen Sie bitte bis zum Ende.
Das Jahr 2024 war für die japanische Wirtschaft ein "Jahr des Aufschwungs". Zum ersten Mal seit 34 Jahren erreichte der Nikkei Stock Average ein Allzeithoch von über 42.000 Yen und durchbrach damit seinen Höchststand aus der Blasenzeit. Diese Welle des wirtschaftlichen Aufschwungs hat sich auch erheblich auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, da das Interesse der Investoren gestiegen ist.
Nach den Untersuchungen von JLL erreichten die Immobilieninvestitionen in Japan am Ende des dritten Quartals 2024 3,85 Billionen Yen, was einem atemberaubenden Wachstum von 41 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darüber hinaus wird für das gesamte Jahr 2024 ein Investitionsvolumen von rund 5 Billionen Yen erwartet, was den Wert von vor dem Corona-Projekt für das gesamte Jahr 2019 übersteigt.
Dieser Marktboom ist nicht vorübergehend. Es wird erwartet, dass die Zahl der ausländischen Besucher in Japan im gesamten Jahr 2024 über 35 Millionen liegen wird, während der Wert des Konsums ebenfalls über 8 Billionen JPY liegen dürfte. Auch die ausländischen Investitionen nehmen zu, wobei der Saldo der ausländischen Direktinvestitionen 50 Billionen JPY übersteigt und 9 % des BIP erreicht.
Auf dem Markt für Immobilieninvestitionen wird 2025 ein Anstieg des Anteils der Büroinvestitionen erwartet: Auf Büros entfiel 2024 mit 37 % der höchste Anteil der Investitionen nach Sektoren, was auf eine Erholung des Investoreninteresses nach einem vorübergehenden Rückgang aufgrund der Corona-Katastrophe hindeutet.
Auch der Investitionsappetit ausländischer Investoren zeigt Anzeichen einer Erholung: Das verwaltete Vermögen (AUM) japanischer Fonds begann im ersten Quartal 2024 wieder zu steigen. Dies deutet darauf hin, dass die zunehmenden Immobilienverkäufe der Betreibergesellschaften und die steigenden Mieten vor dem Hintergrund der hohen Preise mehr Investitionsmöglichkeiten schaffen, die den opportunistischen Strategien mit Mehrwert entsprechen, auf die sich ausländische Investoren spezialisiert haben.
Die Hauptattraktion von Immobilieninvestitionen sind die stabilen Mieteinnahmen. Die Preise schwanken selten so stark auf Tagesbasis wie bei Aktienanlagen, und Sie können für die Dauer des Mietvertrags mit einem konstanten Einkommen rechnen.
Typische Mietverträge werden für zwei Jahre verlängert, und die Miete ist für die Dauer des Vertrags festgeschrieben. Dadurch wird der monatliche Cashflow besser vorhersehbar und ermöglicht eine langfristige Planung des Vermögensaufbaus. Außerdem entfällt die monatliche Rückzahlungslast, sobald das Immobilieninvestitionsdarlehen abbezahlt ist, und die Mieteinnahmen können fast vollständig in der Hand gehalten werden.
Die aktuellen Marktrenditen liegen bei 4-5% für Einzimmerwohnungen, 6-8% für Neubauten und 4-5% für Gebrauchtimmobilien. Dies ist ein attraktives Niveau im Vergleich zu Eigenkapitalinvestitionen.
Bei Immobilieninvestitionen können Sie durch den Einsatz von Bankkrediten einen Hebeleffekt nutzen. Da Sie Immobilien erwerben können, die um ein Vielfaches größer sind als Ihre eigenen Mittel, können Sie mit einem kleinen Geldbetrag eine hohe Rendite erzielen.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 25 Mio. JPY mit 5 Mio. JPY aus eigenen Mitteln kaufen, haben Sie eine fünffache Hebelwirkung. Die Gewinne, die bei einer Wertsteigerung der Immobilie anfallen, werden auch auf das gesamte Investitionskapital angerechnet, so dass die Rendite Ihres Eigenkapitals deutlich höher ausfällt.
Allerdings kann die Hebelwirkung zwar die Gewinne erhöhen, aber auch die Verluste vergrößern, weshalb eine sorgfältige Finanzplanung und Immobilienauswahl wichtig sind. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, nach sorgfältiger Prüfung der Zinsentwicklung und der Rückzahlungspläne eine Hebelwirkung nur in dem Maße einzusetzen, wie sie sinnvoll ist.
Immobilieninvestitionen haben den großen Vorteil von Steuerspareffekten. Einkünfte aus Immobilieninvestitionen (Immobilieneinkommen) werden zusammen mit dem Arbeitseinkommen als steuerpflichtiges Gesamteinkommen behandelt, so dass ein negatives Einkommen aus Immobilieninvestitionen mit dem Überschuss des Arbeitseinkommens verrechnet werden kann.
Die Steuerersparnis ist im ersten Jahr des Kaufs besonders groß, da die anfänglichen Kosten wie Eintragungsgebühren, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren berücksichtigt werden können. Da außerdem der Gebäudeanteil jedes Jahr als Abschreibung verbucht werden kann, bleibt der Cashflow in den schwarzen Zahlen und wird in den Büchern negativ, was zu einer Steuerersparnis führen kann.
Eine Immobilieninvestition allein zum Zweck der Steuerersparnis ist jedoch nicht zu empfehlen. Es ist wichtig, sich ausschließlich auf die Rentabilität zu konzentrieren und den Steuerspareffekt als sekundären Nutzen zu betrachten.
Die derzeitige japanische Wirtschaft ist nach 30 verlorenen Jahren in eine Phase moderater Inflation eingetreten. In diesem Umfeld wird das Halten von Vermögenswerten in bar ihren realen Wert mindern.
Da jedoch in Zeiten der Inflation die Bau- und Grundstückskosten steigen, tendieren die Immobilienpreise dazu, im Gleichschritt zu steigen. Es ist davon auszugehen, dass Immobilieninvestitionen einen Risikoabsicherungseffekt gegen diese Inflation haben. Ebenso sind sie weniger anfällig für Deflation und sind als stabile Vermögenswerte wertvoll.
Im Jahr 2024 steigen die Schwankungen der Verbraucherpreise (Inflation) und die Lohnzuwachsraten rasch an und haben sich auf das Niveau von vor 30 Jahren erholt. In einem solchen wirtschaftlichen Umfeld spielen Immobilien als inflationsresistente Vermögenswerte eine wichtige Rolle im Vergleich zu Bargeld und Sparkonten.
Bei der Nutzung eines Immobilieninvestitionskredits für eine Immobilieninvestition sind Sie grundsätzlich verpflichtet, eine Gruppen-Kreditlebensversicherung (danshin) abzuschließen. Eine Gruppenkredit-Lebensversicherung verzichtet im Falle des eigenen Todes oder der Schwerbehinderung des Anlegers während der Darlehensrückzahlung auf den restlichen Darlehenssaldo.
In diesem Fall bleibt die Immobilie schuldenfrei und die Hinterbliebenen haben zwei Möglichkeiten. Sie können die Immobilie entweder gegen Bargeld verkaufen oder sie behalten und ein laufendes Mieteinkommen erzielen. Auf diese Weise sind Immobilieninvestitionen ein hervorragendes Instrument für den Vermögensaufbau, das eine ähnliche Wirkung wie eine Lebensversicherung hat und gleichzeitig eine hohe Rentabilität verspricht.
Im Vergleich zu anderen Anlageprodukten lassen sich mit Immobilieninvestitionen künftige Einnahmen und Ausgaben tendenziell besser vorhersagen. Die Preise schwanken nicht so stark von Tag zu Tag wie bei Aktienanlagen, und die Mieteinnahmen sind relativ stabil, so dass der monatliche Cashflow leicht vorherzusehen ist.
Außerdem sind die notwendigen Ausgaben für den Immobilienerwerb im Voraus leicht zu ermitteln, so dass sich die jährlichen Einnahmen und Ausgaben konkret berechnen lassen. Ausgaben wie Kredittilgungspläne, Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen und Grundsteuern können vor dem Kauf fast genau berechnet werden, was den Aufbau langfristiger Investitionsstrategien ermöglicht.
Immobilieninvestitionen sind auch als erbschaftsteuerliche Maßnahme wirksam. Bei der Barvererbung wird der Wert zum Nennwert angesetzt, aber bei Immobilien wird der Erbschaftssteuerwert niedriger als der Marktwert angesetzt, so dass eine Verringerung der Erbschaftssteuer zu erwarten ist.
Insbesondere bei vermieteten Immobilien wird der Bemessungswert weiter gesenkt, da die Immobilie als "Grundstück mit vermietetem Haus" oder als "Haus zur Miete" bewertet wird. Dadurch kann sich die Erbschaftsteuerbelastung bei gleichem Vermögenswert verringern.
Immobilieninvestitionen sind eine Anlagetechnik, die wenig Verwaltungsaufwand erfordert, wenn eine geeignete Verwaltungsgesellschaft ausgewählt wird. Selbst Angestellte mit einem Tagesjob können diese Investition problemlos tätigen, da Mieterwerbung, Mietinkasso, Gebäudeinstandhaltung und andere Aufgaben an die Verwaltungsgesellschaft ausgelagert werden können.
Ein weiterer großer Vorteil ist, dass man sich im Gegensatz zu Aktieninvestitionen nicht um die täglichen Kursschwankungen kümmern muss und der Vermögensaufbau langfristig angelegt werden kann.
Da es sich bei Immobilien um einen realen Vermögenswert handelt, bieten sie ein Gefühl der Sicherheit, das sich von Finanzinstrumenten wie Aktien und Anleihen unterscheidet. Sie sind weniger anfällig für das Risiko von Unternehmensinsolvenzen und Turbulenzen im Finanzsystem und können einen langfristigen Vermögensschutz bieten.
In der nachstehenden Tabelle sind die Merkmale der wichtigsten Arten von Immobilieninvestitionen zusammengefasst.
| Art der Investition | Erstinvestition | Erwartete Rendite | Aufwand der Verwaltung | Liquidität | Grad für Anfänger |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | Ab ¥10 Millionen | 4-6%. | Niedrig | Mittel | ★★★★☆ |
| Eigentumswohnungen mit einer Einheit | Ab ¥50 Millionen | 6-8% (im Falle eines einzelnen Gebäudes) | Mittel | Niedrig | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Mehrfamilienhaus (1 Gebäude) | Ab ¥30 Millionen | 7-10% (im Falle eines einzelnen Gebäudes) | Mittel | Niedrig | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Investition in ein Einfamilienhaus | Ab ¥15 Millionen | 6-8% von | Mittel | Mittel | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| REIT | Ab ¥100.000 | 3-4% (im Falle eines REITs) | Keine | Hoch | ★★★★★ |
| Gebiet | Studio Renditen | Familie Rendite | Merkmale |
|---|---|---|---|
| Tokio 23 Bezirke | 4.0-4.5% (4.5-5.0%) | 4.5-5.0% | Stabilitätsorientiert, hohe Liquidität |
| Osaka Stadt | 4.5-5.5% | 5.0-6.0% | Ausgewogen, Wachstumspotenzial |
| Nagoya Stadt | 5.0-6.0% | 5.5-6.5% 5.5-6.5 | Cluster der verarbeitenden Industrie, stabile Nachfrage |
| Fukuoka Stadt | 5.5-6.5% 5.5-6.5% | 6.0-7.0% | Bevölkerungswachstum, hohe Renditen |
| Regionale Städte | 7.0-10.0% | 8.0-12.0% | Hohe Renditen, hohes Risiko |
Immobilieninvestitionen haben zwar attraktive Vorteile, aber es gibt auch Risiken, die man kennen muss. Mit dem richtigen Risikomanagement ist es möglich, stabile Renditen zu erzielen.
Dies ist das Risiko, bei Leerstand keine Mieteinnahmen erzielen zu können. Um diesem Risiko zu begegnen, ist es wichtig, eine Immobilie in guter Lage auszuwählen, einen angemessenen Mietpreis festzulegen und den Wert der Immobilie durch regelmäßige Instandhaltung zu erhalten. Das Risiko kann auch durch eine Streuung der Investitionen in mehrere Immobilien verringert werden.
Mietrückstände von Mietern können auftreten. Wirksame Gegenmaßnahmen sind u. a. eine strengere Mieterprüfung, der Einsatz von Mietgarantiegesellschaften und die Einrichtung eines geeigneten Mahnwesens durch die Verwaltungsgesellschaft.
Wird ein Darlehen zu einem variablen Zinssatz aufgenommen, besteht das Risiko, dass sich die Rückzahlungslast durch einen Zinsanstieg erhöht. Es ist wichtig, einen festen Zinssatz zu wählen und einen Einnahmen- und Ausgabenplan zu erstellen, der Zinserhöhungen vorwegnimmt.
Die Immobilie kann durch Naturkatastrophen wie Erdbeben und Feuer beschädigt werden. Der Abschluss einer Feuer- und Erdbebenversicherung und die Wahl einer Immobilie mit hoher Erdbebensicherheit sind Gegenmaßnahmen.
Immobilien sind weniger liquide als Aktien und es kann länger dauern, sie zu verkaufen. Es ist wichtig, mit überschüssigen Mitteln zu investieren und Ausstiegsstrategien im Voraus zu überlegen.
Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass der Standort bei Immobilieninvestitionen alles ist. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer umfassenden Bewertung von Faktoren wie der Entfernung zu Bahnhöfen, der Umgebung und künftigen Entwicklungsplänen sowie in der Wahl eines Standorts, an dem langfristig eine Nachfrage zu erwarten ist.
In Japan, wo die Bevölkerung schrumpft, konzentriert sich die Nachfrage tendenziell auf besonders günstig gelegene Gebiete, vor allem in städtischen Gebieten. Es empfiehlt sich, ein Gebiet zu wählen, das nicht weiter als 10 Gehminuten vom nächsten Bahnhof entfernt ist, Zugang zu mehreren Zuglinien hat und über gute kommerzielle und medizinische Einrichtungen verfügt.
Der Kauf einer Immobilie zu einem Preis, der über dem Marktpreis liegt, wird die spätere Rentabilität erheblich beeinträchtigen. Es ist wichtig, Informationen von mehreren Immobilienagenturen einzuholen und den angemessenen Preis anhand von Beispielen von Transaktionen in der Umgebung zu ermitteln.
Es ist auch wichtig, nicht nur nach der Oberflächenrendite zu urteilen, sondern nach der tatsächlichen Rendite nach Abzug von Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Steuern usw.
Die Qualität der Verwaltungsgesellschaft hat einen großen Einfluss auf den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft mit einer hohen Belegungsrate, schneller Reaktionsfähigkeit und einem transparenten Berichtssystem gewährleistet einen stabilen Betrieb.
Wählen Sie ein Unternehmen nicht nur aufgrund niedriger Verwaltungsgebühren aus, sondern auch aufgrund einer umfassenden Bewertung seiner Dienstleistungen und seiner Erfolgsbilanz.
Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht um kurzfristige Gewinne, sondern um den langfristigen Aufbau von Vermögenswerten; es ist wichtig, einen Investitionsplan zu haben, der 10 bis 20 Jahre vorausschaut und sich nicht von vorübergehenden Marktschwankungen beeinflussen lässt.
Entwickeln Sie einen umfassenden Plan, der einen Kreditrückzahlungsplan, einen Plan zur Instandsetzung der Immobilie und eine Ausstiegsstrategie umfasst.
Der Immobilienmarkt ist ständig im Wandel begriffen, und kontinuierliches Lernen und Sammeln von Informationen ist für den Erfolg unerlässlich. Es ist wichtig, sich über Steueränderungen, Markttrends und neue Investitionstechniken auf dem Laufenden zu halten, damit Ihr Wissen auf dem neuesten Stand bleibt.
Wenn Sie mit Investitionen in Immobilien beginnen, müssen Sie über ausreichende persönliche Mittel verfügen. Neben einer Anzahlung in Höhe von 10-20 % des Immobilienpreises ist es ratsam, verschiedene Ausgaben (7-10 % des Immobilienpreises) und Betriebskapital (etwa sechs Monate Rückzahlung) einzuplanen.
Es ist wichtig, dass Sie nicht glauben, was Ihnen die Verkäufer von Immobilieninvestmentgesellschaften erzählen, sondern sich selbst informieren und eine ruhige Entscheidung treffen. Seien Sie insbesondere vorsichtig bei Verkaufsgesprächen, die "Steuerspareffekte" und "hohe Renditen" betonen.
Anfängern wird empfohlen, mit einer Investition in eine Eigentumswohnung zu beginnen. Dies ist ein guter Weg, um die Grundlagen der Immobilienanlage zu erlernen, da die Investitionssumme relativ gering ist und der Verwaltungsaufwand reduziert werden kann.
Immobilieninvestitionen sind eine attraktive Anlageform, die mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie ein stabiles Einkommen und den Aufbau von Vermögenswerten ermöglichen kann. 2025 bietet das Marktumfeld mit der Erholung der japanischen Wirtschaft gute Investitionsmöglichkeiten, wobei insbesondere Büroinvestitionen und die verstärkte Beteiligung ausländischer Investoren erwartet werden.
Um erfolgreich zu sein, ist es jedoch wichtig, den richtigen Standort zu wählen, zum richtigen Preis zu kaufen, eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft auszuwählen und die Investition langfristig zu planen. Außerdem ist es wichtig, potenzielle Risiken wie das Leerstandsrisiko und das Risiko von Zinsschwankungen zu kennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Bei INA&Associates Ltd. bieten wir die beste Immobilieninvestitionsstrategie für die individuelle Situation eines jeden Kunden.
Wenn Sie sich für Immobilieninvestitionen interessieren, kontaktieren Sie uns bitte. Unsere erfahrenen und professionellen Mitarbeiter werden Sie bei der Verwirklichung Ihrer Ziele im Bereich der Vermögensbildung unterstützen.
A1: Im Allgemeinen benötigen Sie eine Anzahlung in Höhe von 10-20 % des Immobilienpreises, verschiedene Ausgaben (7-10 % des Immobilienpreises) und Betriebskapital (etwa sechs Monate Rückzahlungen). Bei Investitionen in Eigentumswohnungen können Sie mit einem Gesamtbetrag von etwa 3-5 Millionen JPY an Eigenmitteln beginnen. Die Bedingungen variieren jedoch je nach Immobilie und Finanzinstitut, so dass es ratsam ist, sich vorher über die Einzelheiten zu informieren.
A2: Das hängt von der Gegend und der Art der Immobilie ab, aber die Marktrendite liegt bei 4,0-4,5 % für eine Einzimmerwohnung in den 23 Bezirken Tokios und bei 7,0-10,0 % in den Regionalstädten. Es ist jedoch wichtig, sich nicht nur an der oberflächlichen Rendite zu orientieren, sondern auch an der tatsächlichen Rendite nach Abzug von Verwaltungsgebühren und Steuern. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass Immobilien mit einer zu hohen Rendite ein gewisses Risiko bergen.
A3: Ja, das ist möglich. Angestellte verfügen nämlich über ein stabiles Einkommen, das es ihnen erleichtert, Kredite von Finanzinstituten zu erhalten, so dass sie sich für Immobilieninvestitionen eignen. Wenn Sie die Arbeit an eine Verwaltungsgesellschaft auslagern, können Sie investieren, ohne Ihre Arbeit unterbrechen zu müssen. Allerdings sind Verfahren wie die Abgabe von Steuererklärungen erforderlich.
A4: Das Wichtigste ist die Wahl des richtigen Standorts. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, ein Gebiet zu wählen, das günstig in der Nähe eines Bahnhofs liegt und in dem in Zukunft eine Nachfrage zu erwarten ist. Wichtig sind auch ein angemessener Kaufpreis, die Auswahl einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft, die Sicherung ausreichender Eigenmittel und eine langfristige Planung der Investition.
A5: Es gibt mehrere steuerliche Anreize für Immobilieninvestitionen. Dazu gehören Steuerersparnisse durch Abschreibungen, die Möglichkeit, Gewinne und Verluste zwischen Immobilien- und Arbeitseinkommen weiterzugeben, und eine Verringerung des Bemessungswerts für die Erbschaftssteuer. Da das Steuersystem jedoch Änderungen unterworfen ist, ist es ratsam, sich über die neuesten Informationen zu informieren und einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten zu konsultieren.