Anfang der 2020er Jahre, als sich die Wirtschaft von der neuen Corona-Katastrophe erholte, kam auch der Markt für Anlageimmobilien wieder in Schwung. Insbesondere die japanischen Immobilieninvestitionen erreichten im Jahr 2024 ein höheres Niveau als im Vorjahr, wobei inländische Investoren den Markt anführten. Auf der anderen Seite gibt es eine Reihe von Unsicherheiten, die den Immobilienmarkt umgeben, wie z. B. die globale Inflationsentwicklung, geopolitische Risiken und der Bevölkerungsrückgang in Japan. Dieser Artikel analysiert den aktuellen Stand des Marktes für Anlageimmobilien bis 2025 und erörtert die Zukunftsprognosen für die nächsten fünf bis zehn Jahre aus der Perspektive von städtischen und ländlichen Gebieten sowie von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Er geht auch auf die Auswirkungen externer Faktoren wie Zinsen, Inflation, Technologie (Real Estate Tech) und ESG-Faktoren ein und gibt strategische Handlungsempfehlungen für Immobilienbesitzer. Der technische Inhalt wird so klar wie möglich erklärt, so dass Sie ihn als Referenz für Ihre künftige Vermögensverwaltung nutzen können.
Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und Preisentwicklung: Der japanische Markt für Anlageimmobilien im Jahr 2025 ist im Allgemeinen fest. Die jüngsten Trends bei den Grundstückspreisen zeigen, dass die Grundstückspreise in allen Kategorien, einschließlich Gewerbe- und Wohngrundstücken, in drei aufeinander folgenden Jahren gestiegen sind. Auf der Nachfrageseite sind in- und ausländische Investitionsgelder, die seit der Corona-Katastrophe stagniert hatten, in den Immobilienmarkt geflossen, wobei das Investitionsvolumen im Jahr 2024 (erste drei Quartale) bereits ein höheres Niveau erreicht hat als im gesamten Jahr 2023. Auch die ausländischen Investitionen haben aufgrund des schwachen Yen vorübergehend zugenommen, doch in letzter Zeit sind die Investitionen vor allem von inländischen Investoren gestiegen. Unterstützt durch die starke Investitionsnachfrage sind die Immobilienpreise für Gewerbeimmobilien seit der Zeit vor Corona um etwa 20 % gestiegen und befinden sich auf einem Rekordhoch. Auf der Angebotsseite werden weiterhin neue Großprojekte, vor allem in städtischen Gebieten, bereitgestellt. Im Zentrum Tokios ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gut, da sich die Leerstandsquoten verbessern und die Mieten steigen, während das Angebot an neuen Bürogebäuden bis 2024 aktiv sein wird. Im Wohnungssektor verlagerte sich die Nachfrage aufgrund des rückläufigen Angebots an neuen Eigentumswohnungen (wegen hoher Baukosten und Arbeitskräftemangel) auf Gebrauchtimmobilien, doch wird erwartet, dass sich das Angebot in einigen Gebieten 2025 erholen wird. In diesem Zusammenhang zeichnen sich allmählich Temperaturunterschiede zwischen den Regionen ab, wobei die Preise in Großstädten wie der Region Tokio weiter steigen, während es in einigen regionalen Gebieten aufgrund der rückläufigen Nachfrage zu Schwächen kommt.
Entwicklung der Renditen (cap rate): Im Einklang mit den jüngsten Preissteigerungen haben die Renditen für Immobilieninvestitionen (cap rates) ihren langfristigen Abwärtstrend fortgesetzt und befinden sich nun auf einem historisch niedrigen Niveau. Auf dem japanischen Immobilienmarkt, der durch eine Politik der ultraniedrigen Zinsen gestützt wird, befinden sich viele Immobilien in hohen Preisklassen und die erwarteten Renditen sind gesunken, was dazu führt, dass Indizes wie J-REITs aufgrund eines Gefühls der Überbewertung schlechter abschneiden als Aktienindizes. Die langfristigen Zinssätze sind jedoch seit 2023 gestiegen, da die Bank of Japan begonnen hat, ihre Politik der geldpolitischen Lockerung zu ändern (der Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen lag vorübergehend bei über 1,2 %). Steigende Zinssätze treiben im Allgemeinen die Renditen für Immobilieninvestitionen in die Höhe und können ein Faktor für fallende Preise sein. Gegenwärtig gibt es jedoch keine größeren Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. In einer Umfrage des Japan Real Estate Institute gaben mehr als 70 % der Investoren an, dass ein leichter Anstieg der Zinssätze nichts an ihrer Investitionshaltung ändern würde, und die vorherrschende Meinung ist, dass, solange die langfristigen Zinssätze unter 2 % bleiben, es keine Auswirkungen auf den Markt im Allgemeinen geben wird. Tatsächlich war der Markt für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 auch bei steigenden Zinsen lebhaft, und der Trend sinkender Renditen (und steigender Preise) setzte sich fort. Dies ist zum einen auf einen Anstieg der Mieteinnahmen infolge der höheren Inflation und zum anderen auf die finanzielle Gesundheit der Immobiliengesellschaften zurückzuführen, die ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber Zinserhöhungen erhöht hat. Im Allgemeinen ist das derzeitige Renditeniveau auf niedrigem Niveau stabil, und ein umfassender Anstieg der Renditen (Preisanpassung) wird von der künftigen Zinsentwicklung abhängen.
Externe Faktoren und Marktstimmung: Weltweit betrachtet schwelen weiterhin geopolitische Risiken wie die Situation in der Ukraine und die Verschuldungsprobleme in der chinesischen Immobilienbranche, vertreten durch die China Hengda Group, und können die Investitionsstimmung beeinträchtigen. Allerdings gilt der japanische Immobilienmarkt aufgrund seiner relativen Sicherheit und Stabilität auch als "Notanker", und es gibt derzeit nur wenige Anzeichen dafür, dass die Unsicherheiten im Ausland unmittelbar zu einer größeren Abkühlung des heimischen Marktes führen werden. Vielmehr verlangsamt sich das Tempo der weltweiten Zinserhöhungen im Jahr 2024, was die Erwartung einer globalen Markterholung we ckt. Auch die japanische Wirtschaft insgesamt zeigt erste Anzeichen von Aufschwung: Der Nikkei-Aktienindex hat seinen Höchststand aus der Blasenzeit erreicht, und es wird erwartet, dass die Zahl der Touristen, die Japan besuchen, das Niveau von vor der Corona-Krise übersteigt, was sowohl der inländischen als auch der ausländischen Nachfrage Rückenwind verleiht. Insgesamt steht der Markt für Anlageimmobilien im Jahr 2025 auf einer soliden Grundlage, und obwohl es grundlegende Markttrends gibt, an denen sich Immobilieneigentümer orientieren sollten, ist auch eine sorgfältige Vorbereitung auf die Zukunft erforderlich.
Die Aussichten für den Markt für Anlageimmobilien in den nächsten fünf bis zehn Jahren sind in Bezug auf städtische und ländliche Gebiete sowie Gewerbe- und Wohnimmobilien gegliedert. Es wird erwartet, dass die japanische Wirtschaft mäßig wächst und die Inflation hoch bleibt, während gleichzeitig mittel- und langfristige Probleme wie Bevölkerungsrückgang und steigende Zinssätze auftreten werden. Werfen wir einen Blick auf die künftigen Trends im Hinblick auf die Auswirkungen dieser Faktoren auf den Immobiliensektor.
Stärken der großen Ballungsgebiete: Der Markt in den drei großen Ballungsgebieten, darunter Tokio, Osaka und Nagoya, wird voraussichtlich relativ stark bleiben. Trotz des Bevölkerungsrückgangs setzt sich der Trend zur Konzentration von Bevölkerung und Wirtschaft in den Großstädten fort, und es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien in städtischen Gebieten stabil bleiben wird. Tatsächlich wird allgemein vorausgesagt, dass die Immobilienpreise in den drei großen Ballungsräumen im Jahr 2025 stagnieren oder moderat steigen werden. Die Preise für neue Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios sind nach wie vor hoch, und auch der Vertrieb von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand wird immer aktiver. Auch auf dem Markt für Bürogebäude sind die Leerstandsquoten niedrig geblieben, vor allem bei den A-Gebäuden in Tokio, und die Mieten haben sich nach der Korona-Krise deutlich erholt. In den nächsten Jahren sind im Stadtzentrum eine Reihe von Sanierungsprojekten geplant, aber die Nachfrage der Mieter ist stark, was zum Teil auf den Aufstieg von DX-Unternehmen und Start-ups zurückzuführen ist, und es wird erwartet, dass sie neue Angebote absorbieren werden. Bei den Gewerbeimmobilien wird sich der Trend zur "Rückkehr in das Herz der Stadt" fortsetzen, und erstklassige Immobilien im Stadtzentrum werden weiterhin Investitionsmöglichkeiten bieten. Auf dem Hotelmarkt ist die Eröffnung von Luxushotels durch ausländisches Kapital aufgrund der zunehmenden Zahl von Besuchern, die nach Japan kommen, sehr aktiv. Obwohl dies von der globalen Wirtschaftslage abhängt, ist es sehr wahrscheinlich, dass einkommensschaffende Immobilien in Ballungsräumen auch in Zukunft ein gewisses Maß an Stabilität und Wachstum aufweisen werden.
Herausforderungen in regionalen Gebieten: In regionalen Städten und entvölkerten Gebieten hingegen dürfte das Risiko einer sinkenden Nachfrage und zunehmender Leerstände steigen. In Gebieten mit einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung wird die Wohnungsnachfrage unweigerlich zurückgehen, und Mietwohnungen könnten mit steigenden Leerstandsquoten und sinkenden Preisen konfrontiert werden. Auch für Büros und Geschäftsräume könnte es in immer mehr Gebieten schwierig werden, Mieter zu finden. Doch selbst in ländlichen Gebieten gibt es noch Gebiete mit Potenzial, wie z. B. die Kernstädte auf Präfektur-Ebene und touristische Ziele. In Gebieten, in denen eine touristische Nachfrage zu erwarten ist, wird stark in Hotels und Gasthäuser investiert, während in Gebieten, in denen die Zahl der Landflüchtigen aufgrund der Ausbreitung der Fernarbeit zugenommen hat, neuer Wohnungsbedarf entstehen könnte. Generell wird die Polarisierung in ländlichen Gebieten in Zukunft zunehmen. Immobilieneigentümer müssen mehr Wert auf die Lage ihrer Immobilien legen und Gebiete mit Wachstumspotenzial sowie Gebiete, in denen ein Rückgang unvermeidlich ist, identifizieren.
Ausblick für Wohnimmobilien: Die unmittelbaren Themen auf dem Wohnungsmarkt sind hohe Preise und Anpassungen von Angebot und Nachfrage. Der Markt für Gebrauchtimmobilien wird als Reaktion auf den jüngsten Preisanstieg bei den zum Verkauf stehenden Neubauten aufgrund steigender Baukosten weiter expandieren. In den nächsten fünf Jahren dürfte das Angebot an Eigentumswohnungen in der Metropolregion allmählich zunehmen, und auch die Neubaupreise dürften sich weiterhin nur langsam entwickeln. In einem inflationären Umfeld dürften Wohnungen jedoch ihren Wert als Sachwert behalten, und es wird allgemein davon ausgegangen, dass ein starker Preisverfall unwahrscheinlich ist. Was die Mietwohnungen betrifft, so steigen die Mieten in den Städten weiter an, und die Renditen können sich noch verbessern. Andererseits wird sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen in ländlichen Gebieten aufgrund des Bevölkerungsrückgangs unweigerlich entspannen, und es wird eine Herausforderung sein, Leerstände zu beseitigen und die Attraktivität von Immobilien zu verbessern, um die Rentabilität zu gewährleisten. Im Allgemeinen wird erwartet, dass der Wohnungssektor seine Position als stabiler Vermögenswert langfristig beibehalten wird, trotz einer Verlagerung der Nachfrage auf gebrauchte städtische Gebiete und Neubauten in Vorstädten sowie Preisanpassungen.
Aussichten für Gewerbeimmobilien: Im gewerblichen Sektor (Büros, Einzelhandelseinrichtungen, Logistik, Hotels usw.) ist mit einer klaren und deutlichen sektorspezifischen Aufteilung zu rechnen. Auf dem Büromarkt erholen sich die Mieten in erstklassigen Gebäuden im Stadtzentrum, was zum Teil auf die Wiederaufnahme der Arbeit zurückzuführen ist, auch wenn die Auswirkungen der nach der Corona-Katastrophe einsetzenden Telearbeit noch immer zu spüren sind. Der Anteil der Büroinvestitionen in Tokio befindet sich wieder im Aufwärtstrend und wird im Jahr 2024 37 % aller Investitionen ausmachen. In Zukunft wird sich die Nachfrage der Unternehmen nach Büroflächen auf Qualität und Lage verlagern, und es wird eine Verlagerung von älteren Gebäuden zu solchen mit modernster Ausstattung stattfinden. Infolgedessen werden der Wiederaufbau und die Sanierung (einschließlich Umbauten) alter Gebäude noch mehr an Bedeutung gewinnen, und der in den USA und anderen Ländern zu beobachtende Trend zur Umwandlung von Büro- in Wohngebäude könnte auch in Japan Aufmerksamkeit erregen. Was die Gewerbeflächen betrifft, so gibt es zwar Gegenwind für Geschäfte in den Vorstädten aufgrund der Ausbreitung des elektronischen Handels, aber es gibt Anzeichen für eine Neubewertung der Gewerbeflächen in den Stadtzentren. Die Menschen strömen wieder in die besten Lagen der Stadtzentren, und die Investitionen werden sich auf Geschäfte mit hohem Erlebniswert und hoher Wertschöpfung konzentrieren. Umgekehrt werden veraltete Einkaufszentren am Stadtrand wahrscheinlich vor der Herausforderung stehen, ihr Geschäftsformat zu ändern und ihre Mieter umzustrukturieren. Bei den Logistikeinrichtungen besteht die Sorge, dass die Leerstandsquoten in einigen Gebieten aufgrund der Auswirkungen des großen Angebots, das in den letzten Jahren angehalten hat, steigen. Obwohl die Nachfrage nach Online-Shopping mittel- bis langfristig steigen dürfte, könnte es zu Mietanpassungen kommen, wenn das Überangebot anhält, so dass Logistikinvestitionen selektiv erfolgen müssen. Wettbewerbsstarke Objekte wie moderne Multi-Tenant-Logistik und Anlagen mit Rechenzentren gelten jedoch weiterhin als vielversprechend. Auf dem Hotelmarkt wird weiterhin mit einer hohen Auslastung gerechnet, vor allem in den Großstädten und an touristischen Zielen, die durch den Aufschwung bei den Einreisenden gefördert wird. Auch ausländische Investoren interessieren sich für japanische Hotelanlagen, und dieses Segment wird in Bezug auf Neueröffnungen und Transaktionen ein aktives sein. Generell wird sich die Strategie, sich auf Qualitätsimmobilien und Wachstumsgebiete in städtischen Gebieten zu konzentrieren, weiterhin bewähren, auch wenn es bei den Gewerbeimmobilien sektorübergreifend Grautöne gibt.
Die obigen Prognosen beruhen auf der Annahme, dass sich die derzeitigen wirtschaftlichen Annahmen nicht wesentlich verschlechtern werden. Konkret gehen wir davon aus, dass die Normalisierung der Geldpolitik durch die Bank schrittweise erfolgt und die langfristigen Zinssätze in den nächsten Jahren (schrittweise, ohne nennenswerte Zinserhöhungen) auf etwa 2 % steigen werden. In diesem Szenario werden die steigenden Zinsen zwar einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben, aber das Wirtschaftswachstum und die Inflation werden einen Anstieg der Mieten und anderer Nettoeinkommen begünstigen, was zu einem allmählichen Anstieg sowohl der Immobilienpreise als auch der Renditen führt. Mit anderen Worten, wir bewegen uns von einer Phase 'höhere Preise = niedrigere Renditen' zu einem stabilen Wachstumsszenario, in dem die Preise gehalten werden und aufgrund verbesserter Erträge leicht steigen. Andererseits muss auch das Risiko einer wirtschaftlichen Rezession beachtet werden. Kommt es zu einer weltweiten Konjunkturabschwächung oder Rezession, kann sich die Immobiliennachfrage vorübergehend abkühlen und die Vermögenswerte können durch sinkende Mieten und zunehmende Leerstände sinken. Insbesondere in einem Rezessionsszenario, in dem sich die Geschäftsergebnisse der Mieter verschlechtern und ein Konkurs nach dem anderen eintritt, werden Preisanpassungen selbst für erstklassige Immobilien in Stadtzentren unvermeidlich sein. Gegenwärtig steigt jedoch die Wahrscheinlichkeit, dass die US-Wirtschaft eine weiche Landung (leichte Konjunkturabschwächung) erlebt und sich die Inflation auf einem einigermaßen hohen Niveau stabilisiert. In diesem Fall wird die Inflation nach vorherrschender Meinung den realen Wert von Immobilien in Japan weiterhin stützen und den Spielraum für einen erheblichen Rückgang begrenzen. In Anbetracht dessen ist es für Eigentümer wichtig, die Markttrends aus einer mittel- bis langfristigen Perspektive zu bewerten und dabei sowohl optimistische als auch pessimistische Szenarien im Auge zu behalten.
Dieser Abschnitt befasst sich mit den wichtigsten Makro- und Mikrofaktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Faktoren wie Zins- undInflationsschwankungen, die Entwicklung neuer Real Estate Tech (PropTech)-Technologien, das wachsende Bewusstsein für ESG-Themen (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) und die zunehmende Regulierung werden sich in Zukunft erheblich auf Immobilienwerte und Investitionsstrategien auswirken.
Da die Bank of Japan beginnt, ihre ultraniedrige Zinspolitik zu ändern, wird in den nächsten Jahren mit einem allmählichen Anstieg der Zinssätze gerechnet. Für Immobilieneigentümer bedeuten steigende Zinssätze höhere Kreditkosten, was die Rentabilität fremdfinanzierter Investitionen zu verringern droht. Selbst wenn die Oberflächenrendite konstant bleibt, kann ein Anstieg der langfristigen Zinssätze die Renditeerwartungen der Investoren (erforderliche Rendite) erhöhen und folglich die Immobilienpreise unter Druck setzen. Wie bereits erwähnt, ist der Markt derzeit jedoch widerstandsfähig gegenüber moderaten Zinserhöhungen. In einem Umfeld, in dem die Inflation weiter ansteigt, dürfte sich der durch höhere Mieten bedingte Ertragszuwachs sogar stützend auf die Preise auswirken. Bei einer hohen Inflation ziehen Immobilien als Inflationsabsicherungsanlage weltweit Mittelzuflüsse an. Kurz gesagt, es kommt auf das Gleichgewicht zwischen Zinssätzen und Inflation an. Ein langsamer Zinsanstieg bei moderater Inflation kann sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken, indem er "den Wert durch höhere Mieten erhält". Ein unerwartet schneller Zinsanstieg oder eine Stagflation (Inflation während einer Rezession) kann sich dagegen negativ auf den Immobilienmarkt auswirken. Für Eigentümer ist es wichtig, auf die Entwicklung der Geldpolitik zu achten und sich auf das Risiko von Zinsschwankungen vorzubereiten , indem sie die Art der Darlehenszinsen überprüfen und vorzeitige Rückzahlungen vornehmen. Sie sollten auch bereit sein, Gelegenheiten zur Einkommenssteigerung zu nutzen, z. B. durch Verhandlungen über die Verlängerung von Festmietverträgen, die mit einer zeitlichen Verzögerung unter der Inflation angepasst werden.
In den letzten Jahren haben die Fortschritte in der Informationstechnologie eine Welle der Digitalisierung und Effizienz in der Immobilienbranche ausgelöst. Die Verbreitung neuer Technologien, die als Real Estate Tech (PropTech) bekannt sind, wie z. B. elektronische Verträge, Online-Vorschauen und KI-basierte Nachfrageprognosen, revolutioniert auch die Verwaltung von Anlageimmobilien. Der Markt für Immobilien-Technologien wächst rasant, was zum Teil auf die Förderung nicht-persönlicher Transaktionen im Corona-Desaster zurückzuführen ist. Nach Prognosen des Yano Research Institute soll der Markt für Immobilien-Technologien in Japan im Jahr 2025 ein Volumen von 1.246,1 Mrd. Yen erreichen und damit fast doppelt so groß sein wie der derzeitige Markt. Solche technologischen Innovationen werden für Immobilieneigentümer von großem Nutzen sein. Ein intelligentes Gebäudemanagement, das IoT und KI nutzt, ermöglicht beispielsweise die Optimierung von Energieeinsparungen und die vorausschauende Erkennung von Geräteausfällen, was sowohl die Wartungskosten senken als auch die Zufriedenheit der Mieter verbessern kann. Darüber hinaus können die auf Big-Data-Analysen basierende Mietpreisgestaltung und Nachfrageprognose zu kürzeren Leerstandszeiten und ausgefeilteren Vermietungsstrategien führen. Darüber hinaus erhöhen die Rationalisierung von Verträgen und Registrierungen durch die Blockchain-Technologie und das Aufkommen neuer Finanzierungs- und Investitionsmethoden wie das Immobilien-Crowdfunding die Liquidität und verbreitern die Basis der Marktteilnehmer. In den nächsten fünf bis zehn Jahren werden sich diese Immobilientechnologien weiter entwickeln und zu einem integralen Bestandteil der Immobilienbewertung und des operativen Betriebs werden. Eigentümer müssen sich über die neuesten Technologietrends auf dem Laufenden halten und sie proaktiv in ihre Immobilienverwaltung und Investitionsentscheidungen einbeziehen. Der erfolgreiche Einsatz von Technologie wird der Schlüssel sein, um sich von der Konkurrenz abzuheben und die Rentabilität der Immobilien zu steigern.
Umwelt-, Sozial- und Governance-Initiativen (ESG) sind in den letzten Jahren zu einem wichtigen Thema in der Immobilienbranche geworden. Infolge der Maßnahmen zum Klimawandel und der Erklärung zur Klimaneutralität ist die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden und Immobilien mit geringen Umweltauswirkungen weltweit gestiegen. ESG-gerechte Immobilien ziehen auch in Japan die Aufmerksamkeit auf sich, da Pensionsfonds und institutionelle Anleger zunehmend eine ESG-Investitionshaltung einnehmen. Laut einer Umfrage des Japan Real Estate Institute haben 36,6 % der befragten Investoren die PRI (United Nations Principles for Responsible Investment) bis 2024 unterzeichnet, und rund 39,4 % nehmen am GRESB (Real Estate Sustainability Assessment) teil. Mit anderen Worten: ESG-Überlegungen werden unter Fachleuten allmählich zur Norm. Noch interessanter ist die Tatsache, dass 61,1 % der Investoren, die größte Anzahl von Investoren, vorhersagten, dass in 10 Jahren die Mieteinnahmen für ESG-Immobilien 1-5 % höher sein werden als für Nicht-ESG-Immobilien. Obwohl der Unterschied bei den Mieten zwischen ESG-Immobilien und allgemeinen Immobilien derzeit nicht sehr groß ist, deutet dies darauf hin, dass viele Marktteilnehmer davon ausgehen, dass umweltfreundliche Gebäude in Zukunft einen Aufschlag erhalten werden. Daher wird die Berücksichtigung der Umweltleistung und des sozialen Werts für die Erhaltung und Verbesserung der Immobilienwerte in der Zukunft von entscheidender Bedeutung sein. Konkret geht es um die energiesparende Renovierung bestehender Gebäude (verstärkte Isolierung und Umrüstung auf hocheffiziente Klimaanlagen), die Einführung erneuerbarer Energien, die Förderung der Gemeinschaft mit den Mietern, die Verstärkung von Katastrophenschutz- und BCP-Maßnahmen usw. ESG-aktive Immobilien werden auch mit größerer Wahrscheinlichkeit eine bevorzugte finanzielle Behandlung erfahren, z. B. durch grüne Kredite von Finanzinstituten. Immobilieneigentümer müssen ESG-Maßnahmen als langfristige Maßnahmen zur Wertsteigerung ihres Vermögens betrachten und die Nachhaltigkeit ihrer Portfolios erhöhen.
Auf der Grundlage der obigen Analyse sollten Immobilieneigentümer, die als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzen und verwalten, die folgenden strategischen Maßnahmen mit Blick auf die nächsten fünf bis zehn Jahre ergreifen. Spezifische Empfehlungen, wie man sich auf Unwägbarkeiten vorbereiten und Wachstumschancen nutzen kann, werden im Folgenden zusammengefasst.
Regelmäßige Überprüfung des Portfolios:Bewerten Sie Ihr Anlageportfolio dynamisch neu, um auf veränderte Marktbedingungen zu reagieren. Überprüfen Sie die Rentabilität und das künftige Potenzial Ihres Immobilienbestands im Lichte der Zins- und Nachfragetrends. Wie im folgenden Abschnitt dargelegt, ist es in Zeiten zunehmender Unsicherheit notwendig, die aktuelle Vermögensaufteilung zu überprüfen. Ziehen Sie beispielsweise den Verkauf von Vermögenswerten mit deutlich sinkenden Renditen oder von Immobilien in Gebieten in Betracht, in denen ein künftiger Nachfragerückgang befürchtet wird, und schichten Sie die Mittel in Sektoren mit Wachstumspotenzial um (z. B. Logistikanlagen in Stadtzentren oder Wohnimmobilien mit starker Nachfrage). Es ist wichtig, das Portfolio durch regelmäßige Bestandsaufnahmen zu optimieren.
Regionale und Nutzungsdiversifizierung: Die Diversifizierung nach Gebieten undObjektarten ist eine grundlegende Technik zur Risikoabsicherung bei Immobilieninvestitionen. Streuen Sie Ihre Investitionen über verschiedene Regionen und Nutzungsarten, da ein konzentriertes Portfolio anfällig für lokale wirtschaftliche Bedingungen und Katastrophenrisiken ist. Zu den spezifischen Methoden gehören die Berücksichtigung von Immobilien nicht nur in der Metropolregion, sondern auch in regionalen Kernstädten und großen Städten in Übersee sowie die Einbeziehung mehrerer Anlagetypen wie Büro, Wohnen, Einzelhandel und Logistik. So können beispielsweise Eigentümer mit einem hohen Anteil an städtischen Büroflächen ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Phasen und Nachfrageänderungen erhöhen, indem sie einen bestimmten Prozentsatz ihres Vermögens in Logistiklager und Mietwohnungen in ländlichen Gebieten investieren. Andererseits muss darauf geachtet werden, dass keine Überdiversifizierung stattfindet, die den Verwaltungsaufwand erhöht, so dass ein Gleichgewicht durch Beratung mit den eigenen Verwaltungsressourcen zu finden ist.
Wertsteigerungsmaßnahmen: Wertsteigerung ist eine proaktive Maßnahme, um den Wert bestehender Immobilien zu erhöhen. Um einen starken Vermögenswert zu schaffen, der weniger anfällig für die Marktbedingungen ist, sollten die Eigentümer eigene Anstrengungen unternehmen, um die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Immobilien zu steigern. Bei älteren Immobilien kann beispielsweise die Ertragsstruktur durch umfangreiche Renovierungen oder eine Nutzungsänderung erneuert werden. Bei Bürogebäuden können Grundrissänderungen und die Aufwertung von Gemeinschaftsflächen vorgenommen werden, um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden, während bei Wohngebäuden eine Aufwertung durch Renovierung und Modernisierung der Einrichtungen die Mieten erhöhen und den Leerstand verringern kann. Die oben genannten ESG-Maßnahmen sind auch als Wertsteigerungsmaßnahmen wichtig. Investitionen in energiesparende Renovierungen und Verbesserungen des Mieterkomforts (z. B. Verbesserung der Klimaanlage und der Luftqualität, Verbesserung des Arbeitsumfelds) können ein Objekt von seinen Mitbewerbern abheben. Auf der Technologieseite kann eine Reihe kleiner Maßnahmen, wie die Installation intelligenter Schlösser und IoT-Sensoren zur Verbesserung des Komforts, zu einer langfristigen Wertsteigerung führen. Darüber hinaus kann dies auch eine defensive Maßnahme im Falle eines Marktabschwungs sein, da Immobilien, die eine Wertsteigerung erfahren haben, bei der Vermietung oder dem Verkauf im Vorteil sein können. Die Eigentümer selbst sollten eine kreative Perspektive für die Wertsteigerung ihrer Immobilien haben und sich aktiv für die Erhaltung und Verbesserung der Vermögenswerte einsetzen.
Überprüfen Sie Ihre Finanzstrategie und Finanzplanung: Es ist auch wichtig, Ihr Kreditportfolio zu überprüfen, um sich auf steigende Zinsen und Veränderungen im finanziellen Umfeld vorzubereiten. Wenn Sie einen hohen Anteil an variabel verzinsten Krediten haben, sind Sie dem Risiko von Zinserhöhungen ausgesetzt. Erwägen Sie daher Maßnahmen wie die Refinanzierung eines Teils Ihrer Kredite zu festen Zinssätzen oder die Erhöhung Ihrer toten Eigenkapitalquote, um Ihre Abhängigkeit von Krediten zu verringern. Wichtig ist auch, dass Sie sich Liquidität für vielversprechende Investitionsmöglichkeiten in der Zukunft sichern. Die Aufnahme langfristiger Mittel bei niedrigen Zinssätzen oder der Verkauf nicht benötigter, ungenutzter Vermögenswerte zum Aufbau von Bargeldreserven gibt Ihnen die Kraft, den Preis zu erhöhen, wenn der Markt fällt. Andererseits müssen Sie flexibel genug sein, um Gewinne zu sichern und Ihr Portfolio zu ersetzen, wenn es Vermögenswerte gibt, die zu einem höheren Preis verkauft werden können, da der Markt jetzt in Schwung ist. Ziehen Sie langfristige Finanzierungsstrategien in Betracht, z. B. den Aufbau von Beziehungen zu Finanzinstituten und die Sicherung von Kreditlinien durch Transaktionen mit mehreren Banken.
Informationsbeschaffung und Inanspruchnahme von Experten: Schließlich können Informationsstrategien den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg auf einem zunehmend komplexen Immobilienmarkt ausmachen. Machen Sie es sich zur Gewohnheit, sich über die neuesten Trends auf dem Laufenden zu halten, indem Sie regelmäßig nationale und internationale Wirtschaftsindikatoren und Immobilienmarktberichte lesen. So ist es beispielsweise sinnvoll, regelmäßig Schlüsselindikatoren wie Leerstandsquoten, Mietpreisindizes und die Entwicklung der Kapitalisierungsrate zu überprüfen. Es ist auch ratsam, sich mit Immobilienmaklern, Vermögensverwaltungsberatern und Bauträgern zu vernetzen und aktiv nach Expertenwissen zu suchen. Fachleute, die an vorderster Front des Marktes arbeiten, können wertvolle Informationen liefern, z. B. Erfahrungen aus erster Hand über verschiedene Bereiche und Hinweise darauf, auf welche Sektoren man sich in Zukunft konzentrieren sollte. Darüber hinaus verschafft Ihnen das aktive Ausprobieren neuer technischer Dienstleistungen für Immobilien (z. B. Marktanalysetools und Immobilienvergleichsdienste) einen Informationsvorsprung. Ständiges Lernen und Aktualisieren durch die Eigentümer selbst ist der Schlüssel zum langfristigen Anlageerfolg.
Obwohl der Markt für Anlageimmobilien im Jahr 2025 im Allgemeinen fest und günstig ist, ist es wichtig, sich nicht auf den Lorbeeren des Status quo auszuruhen und eine Strategie mit Blick auf die Zukunft zu entwickeln. Das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist gut und die Renditen sind stabil auf niedrigem Niveau, aber der Markt wird von einer Kombination von Faktoren beeinflusst werden, darunter steigende Zinssätze, demografischer Wandel, technologische Innovationen und ESG-Anforderungen. Insbesondere in den nächsten fünf bis zehn Jahren wird es eine deutliche Kluft zwischen städtischen und ländlichen Gebieten sowie zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien geben. Unter diesen Umständen müssen Immobilieneigentümer agil genug sein, um sich an Veränderungen im Umfeld anzupassen und Geschäftsentscheidungen zu treffen, die ein Gleichgewicht zwischen Risikostreuung und der Verfolgung von Chancen herstellen.
Glücklicherweise bleiben Immobilien mittel- bis langfristig eine vielversprechende Anlageklasse. Weltweit ist ab 2025 mit einer Belebung des Immobilienmarktes zu rechnen, und auch die Investitionsstimmung verbessert sich wieder. Auch auf dem japanischen Markt wird, solange das Wirtschaftswachstum und die Inflation unterstützend wirken, eher mit einer moderaten Fortsetzung des Wachstums als mit einem größeren Einbruch gerechnet. Das Wichtigste ist, dass die Eigentümer selbst auf die Markttrends achten und proaktive Strategien anwenden. Bereiten Sie sich so früh wie möglich vor, indem Sie beispielsweise Ihr Portfolio anpassen, Maßnahmen zur Steigerung des Immobilienwerts ergreifen und Ihren Finanzplan überprüfen. Darüber hinaus kann die proaktive Einbeziehung neuer Technologien und ESG-Trends die Wettbewerbsfähigkeit und Rentabilität Ihrer Anlagen erhöhen.
Immobilieninvestitionen sind ein langfristiges Spiel. Die Abkürzung zum Erfolg besteht darin, Ihr Vermögen aus der Hüfte heraus zu verwalten, sich nicht von kurzfristigen Wellen ablenken zu lassen, sondern flexibel zu sein und auf Veränderungen im Umfeld zu reagieren. Strategisches Handeln als Immobilieneigentümer wird in den nächsten fünf oder zehn Jahren einen großen Unterschied ausmachen. Bitte nutzen Sie die Informationen in diesem Artikel, um Ihren eigenen Investitionsplan aufzufrischen. Maximieren Sie den Wert Ihres wertvollen Immobilienvermögens durch vorbereitete Investitionen in die Zukunft.