In letzter Zeit erhalten wir immer mehr Fragen von Kunden, die ein globales Anlageportfolio in Erwägung ziehen, zu den Unterschieden zwischen dem japanischen und dem chinesischen Immobilienmarkt. Insbesondere da der chinesische Immobilienmarkt derzeit eine große Anpassungsphase durchläuft, interessieren sich viele dafür, wie sich diese Trends auf den japanischen Markt auswirken werden.
In diesem Artikel werde ich als Immobilienexperte die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden Märkten, das Investitionsumfeld und die jüngste, viel beachtete Immobilienblase in China und ihre Auswirkungen auf Japan erläutern. Wir hoffen, dass dieser Artikel eine nützliche Informationsquelle für alle ist, die Immobilieninvestitionen in Erwägung ziehen oder sich für internationale Wirtschaftstrends interessieren.
Trotz der geografischen Nähe sind die Immobilienmärkte in Japan und China sehr unterschiedlich. Der grundlegendste Unterschied liegt in den Eigentumsverhältnissen, aber sie unterscheiden sich auch in anderer Hinsicht, etwa in der Marktstruktur und im Investitionsschwerpunkt. Das Verständnis dieser Unterschiede ist für ein genaues Verständnis der Märkte in beiden Ländern unerlässlich.
Der größte Unterschied ist das Recht auf Land. In Japan können natürliche und juristische Personen ein unbefristetes Eigentumsrecht an Grundstücken und Gebäuden besitzen. Das bedeutet, dass sie nach dem Erwerb auf Dauer Eigentümer des Grundstücks sind und es frei kaufen, verkaufen, vererben oder pachten können. Dieses starke Eigentumsrecht ist grundlegend für den Wert von Immobilien als Vermögenswert.
In China hingegen ist Grund und Boden in städtischen Gebieten Staatseigentum, und Einzelpersonen und Unternehmen können nur Gebäude und das Recht zur Nutzung des Grundstücks für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 70 Jahre für Wohnzwecke, 40 Jahre für gewerbliche Zwecke) direkt besitzen. Die Gesetzgebung ist noch nicht ganz ausgereift, was die Behandlung der Grundstücke nach Ablauf der Frist angeht, und es herrscht Unsicherheit über die Zukunft. Die Existenz dieses "ewigen Eigentums" ist einer der Hauptgründe, warum ausländische Investoren, insbesondere wohlhabende Chinesen, japanische Immobilien so attraktiv finden.
Neben den Unterschieden bei den Eigentumsverhältnissen unterscheiden sich auch die Markttransparenz und die Hauptziele der Investoren. Im Folgenden werden die wichtigsten Merkmale der beiden Märkte verglichen.
| Merkmale | 🇯🇵 Japanischer Immobilienmarkt | 🇨🇳 Chinesischer Immobilienmarkt |
|---|---|---|
| Grundbesitz | Dauerhaftes Eigentum (natürliche und juristische Personen können Grundstücke und Gebäude auf Dauer besitzen) | Land ist in staatlichem Besitz (natürliche Personen können nur Gebäude besitzen, Landnutzungsrechte sind auf 70 Jahre begrenzt usw.) |
| Mieteinnahmen | Relativ stabil und hoch (durchschnittlich rund 4 % in Großstädten, in ländlichen Gebieten noch höher). | Relativ niedrig (etwa 2,5 % in Großstädten, was es schwierig macht, in Japan ein stabiles Einkommen zu erzielen). |
| Markttransparenz und Rechtssystem | Politische und wirtschaftliche Stabilität, klares und faires Rechtssystem. Fast keine ausländischen Beschränkungen. | Starker Einfluss von Politik und Vorschriften, relativ hohes Risiko undurchsichtiger Transaktionen und Probleme. |
| Investitionsschwerpunkt | Stabile Mieteinnahmen (Einkommenszuwachs) und Vermögensschutz. | Starke Abhängigkeit von Kapitalgewinnen (Kurssteigerungen). |
| Struktur der Blase | Nach dem Platzen der Blase in den 1990er Jahren brachen die Preise landesweit ein. Ausgelöst durch die Straffung der Geldpolitik. | In der derzeitigen Anpassungsphase sind die Preise in den Regionalstädten deutlich gesunken, während der Rückgang in den Großstädten relativ gering war. |
Während also der japanische Immobilienmarkt ein reifer Markt ist, der auf stabile Einkommenszuwächse und langfristigen Vermögenserhalt setzt, hat sich der chinesische Immobilienmarkt vor dem Hintergrund eines raschen Wirtschaftswachstums zu einem stark spekulativ geprägten Markt entwickelt, der auf kurzfristige Kapitalgewinne abzielt. Dieser strukturelle Unterschied liegt der derzeitigen Anpassungsphase des chinesischen Immobilienmarktes zugrunde.
In den letzten Jahren hat der chinesische Immobilienmarkt eine schwere Rezession erlebt. Die Immobilienbranche, einst ein Motor des Wirtschaftswachstums, wird heute weltweit als Risikofaktor für die chinesische Wirtschaft insgesamt angesehen. Kern dieses Problems ist ein Wachstumsmodell, das auf Überinvestitionen und Schulden beruht.
Seit 2021 ist eine Reihe von Schuldenausfällen (Defaults ) führender großer Immobilienentwickler in China, wie derChina Hengda Group undBi-Gui-Yuan, bekannt geworden. Diese Unternehmen haben durch Bankkredite, Anleiheemissionen und sogar durch hochverzinsliche Finanzinstrumente, die als "Finanzprodukte" bekannt sind, riesige Geldsummen aufgenommen und die Entwicklung von Großimmobilien in rasantem Tempo vorangetrieben.
Der Cashflow verschlechterte sich jedoch rapide, als die chinesische Regierung die Kreditvergabebeschränkungen zur Eindämmung der Immobilienblase verschärfte. Im ganzen Land tauchten zahlreiche unvollendete Immobilien auf, deren Bau auf halbem Wege gestoppt wurde, was zu sozialen Unruhen führte, einschließlich einer Kampagne von Einzelpersonen, die Immobilien gekauft hatten, um die Rückzahlung ihrer Kredite zu verweigern. Diese Reihe von Entwicklungen ging über bloße Probleme der Unternehmensführung hinaus und führte der Welt die reale Gefahr des Platzens der chinesischen Immobilienblase vor Augen.
Die Immobilienprobleme in China sind jedoch nicht landesweit einheitlich. Besonders schwerwiegend sind kleine und mittelgroße Städte in ländlichen Gebieten, in denen die Entwicklung die Nachfrage weit übersteigt. Diese Städte sind mit flachen Wohnblocks übersät, die zu Geisterstädten geworden sind, und die Immobilienpreise sind drastisch gefallen.
In einigen Großstädten wie Peking und Schanghai hingegen ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor groß, und der Preisrückgang hielt sich in Grenzen. Dennoch haben die unsicheren Aussichten für den Markt insgesamt zu einer weit verbreiteten Kaufzurückhaltung geführt, und selbst in den großen Ballungsräumen bleibt die Lage unberechenbar. Diese regionale Disparität ist ein weiterer komplexer Aspekt der Anpassungsphase auf dem chinesischen Immobilienmarkt.
Die Turbulenzen in der chinesischen Wirtschaft sind kein Brandherd auf der anderen Seite des Flusses. Als zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt beeinflussen die Entwicklungen in China auch Japan, unseren größten Handelspartner, auf vielfältige Weise. In diesem Abschnitt werden die indirekten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und die direkten Auswirkungen auf den japanischen Immobilienmarkt betrachtet.
Die größte Sorge bereiten die Auswirkungen auf Japans Exportindustrien. Eine Verlangsamung der chinesischen Wirtschaft würde die Nachfrage nach wichtigen japanischen Exportgütern wie Autos, elektronischen Bauteilen und Werkzeugmaschinen verringern. Für einige Unternehmen hat der schleppende chinesische Markt bereits begonnen, ihre Leistung zu beeinträchtigen. Eine anhaltende Konjunkturabschwächung in China könnte sich als kühlender Faktor für die japanische Wirtschaft insgesamt erweisen.
In den letzten Jahren haben chinesische Investoren ihre Präsenz auf dem japanischen Immobilienmarkt verstärkt, insbesondere auf dem Markt für luxuriöse Eigentumswohnungen in Stadtzentren. Daher ist es für die Marktteilnehmer von größter Bedeutung, wie sich die chinesische Immobilienproblematik auf ihr Investitionsverhalten auswirkt.
Die derzeitige historische Abwertung des Yen lässt japanische Immobilien aus der Sicht chinesischer Investoren mit Yuan extrem unterbewertet erscheinen. Wenn beispielsweise 1 Yuan = 20 Yen und 1 Yuan = 30 Yen ist, kann dieselbe Immobilie für 100 Millionen Yen effektiv für zwei Drittel des Preises erworben werden. Aufgrund dieser Unterbewertung bleiben die japanischen Immobilieninvestitionen wohlhabender Privatpersonen, die ihr Vermögen in China in sicherere Standorte im Ausland verlagern wollen, auf einem hohen Niveau. Vor allem Immobilien im Zentrum Tokios, wo die politische und wirtschaftliche Lage stabil ist und ein Wertverfall unwahrscheinlich ist, erfreuen sich großer Beliebtheit.
Optimismus ist jedoch nicht gerechtfertigt. Die Situation könnte sich drastisch ändern, wenn sich die wirtschaftlichen Turbulenzen in China verschärfen und die chinesische Regierung die Vorschriften verschärft, um den Abfluss von Vermögenswerten aus dem Land zu verhindern. Außerdem könnten wohlhabende Privatpersonen, deren Unternehmen in ihren Heimatländern in Geldnot geraten sind, beginnen, ihren japanischen Immobilienbesitz zu verkaufen, um Gelder zu repatriieren.
Wenn sich die Verschlechterung der chinesischen Wirtschaft insgesamt auf die Mittelschicht ausweitet, besteht außerdem die Gefahr, dass die Kaufkraft derjenigen, die japanische Immobilien gekauft haben, ebenfalls sinkt. In einigen Gebieten, die durch den Zufluss ausländischer Investitionen, insbesondere aus China, gestützt wurden, ist nicht auszuschließen, dass eine sinkende Nachfrage eine Preisanpassung auslösen könnte.
Während die Turbulenzen auf dem chinesischen Markt deutlich werden, wird auch die Attraktivität des japanischen Immobilienmarktes neu bewertet. Warum sind japanische Immobilien in einem zunehmend unsicheren globalen Klima nach wie vor ein attraktives Anlageziel für ausländische Investoren, insbesondere für wohlhabende Chinesen? Die Gründe lassen sich in den folgenden vier Punkten zusammenfassen.
Wie bereits erwähnt, hat das dauerhafte Eigentum an Grund und Boden, das es in China nicht gibt, einen unersetzlichen Wert für HNWI, die sicherstellen wollen, dass ihr Vermögen an die nächste Generation weitergegeben wird. Dies ist die wichtigste Grundlage für einen langfristigen Vermögensschutz.
Japan hat eine stabile politische und wirtschaftliche Situation, und das Rechtssystem funktioniert fair und transparent. Die Regeln für Eigentumstransaktionen sind klar, und die Eigentumsrechte sind durch das Gesetz streng geschützt. Die Tatsache, dass es nur wenige Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer gibt, ist ein weiterer wichtiger Faktor, der ausländische Investitionen in japanische Immobilien begünstigt. Vorhersehbarkeit und Verlässlichkeit sind entscheidende Faktoren bei Investitionen in Wertanlagen.
Obwohl die Immobilienpreise in Tokio angeblich steigen, ist das Preisniveau im Vergleich zu Hongkong, London und New York nach wie vor niedrig und liegt in einigen Bereichen nahe an Shanghai und etwas höher als in Peking. Dieses Preisgefälle sowie die derzeitige historische Abwertung des Yen machen japanische Immobilien für ausländische Investoren noch attraktiver.
Ein Vergleich der Mietrenditen in Japan und China zeigt einen deutlichen Unterschied. In Chinas Großstädten haben die Mieten mit den rasant steigenden Immobilienpreisen nicht Schritt gehalten, die Mietrenditen liegen knapp unter 2 %. Im Gegensatz dazu sind in Japans Großstädten stabile Renditen von durchschnittlich rund 4 % zu erwarten, was sie für Investoren, die Wert auf Einkommenszuwächse legen, sehr attraktiv macht. Diese stabile Rentabilität stärkt den Ruf japanischer Immobilien als solides Anlageziel, das nicht von spekulativen Kursgewinnen (Kapitalgewinnen) abhängt.
In diesem Artikel wurden die Unterschiede zwischen dem japanischen und dem chinesischen Immobilienmarkt auf vielfältige Weise erläutert, von den grundlegenden Unterschieden bei den Grundbesitzverhältnissen über die Marktstruktur bis hin zu den Auswirkungen der aktuellen chinesischen Immobilienprobleme auf Japan.
Die wichtigsten Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen
Unterschiede bei den Eigentumsverhältnissen: In China gibt es "Landnutzungsrechte" im Gegensatz zum "ewigen Eigentum" in Japan, was den größten Unterschied bei der Stabilität der Vermögenswerte ausmacht.
Beschaffenheit des Marktes: Japan ist ein reifer Markt mit dem Schwerpunkt auf stabilen Mieteinnahmen, während China ein spekulativer Markt mit starkem Fokus auf Kursgewinne ist, und diese strukturellen Unterschiede haben zur derzeitigen Anpassungsphase geführt.
Auswirkungen des chinesischen Marktes auf Japan: Kurzfristig könnte der Zufluss von Geldern wohlhabender Privatpersonen aufgrund des schwachen Yen anhalten, mittel- bis langfristig besteht jedoch die Gefahr eines Nachfragerückgangs aufgrund der Verschlechterung der chinesischen Wirtschaft, und die Entwicklung muss genau beobachtet werden.
Attraktivität Japans: In einer instabilen Weltwirtschaft ziehen die inneren Werte japanischer Immobilien, wie z. B. starke Eigentumsverhältnisse, Marktstabilität und -transparenz, Erschwinglichkeit und hohe Renditen, erneut die Aufmerksamkeit als sicherer Anlagehafen auf sich.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Turbulenzen auf dem chinesischen Immobilienmarkt sowohl kurzfristige Risiken als auch Chancen für den japanischen Immobilienmarkt darstellen. Längerfristig werden die soliden Fundamentaldaten des japanischen Immobilienmarktes jedoch weiterhin seinen Wert stützen.
In diesem komplexen Marktumfeld sind professionelles Wissen und aktuelle Informationen für die Entwicklung einer optimalen Immobilienanlagestrategie unerlässlich. Wenn Sie immobilienbezogene Fragen haben, sei es zur Neupositionierung von Vermögenswerten aus Auslandsimmobilien oder zu neuen Investitionen in Japan, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
A1: Ja, das können sie. Nach japanischem Recht gibt es grundsätzlich keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb aufgrund der Staatsangehörigkeit. Ausländer können genauso wie japanische Staatsangehörige Grundstücke und Gebäude erwerben und als Eigentum eintragen lassen. Es ist jedoch zu beachten, dass verschiedene Finanzinstitute unterschiedliche Kriterien für die Vergabe von Krediten haben.
A2: Es gibt Ähnlichkeiten und Unterschiede. Die Gemeinsamkeiten bestehen darin, dass die Blase durch die Straffung der Geldpolitik ausgelöst wurde und dass die Immobilienpreise weit von den wirtschaftlichen Realitäten entfernt waren. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass in Japan die Preise landesweit einheitlich einbrachen, während es in China erhebliche regionale Unterschiede gibt, wie z. B. den starken Einbruch in den regionalen Städten. Auch die Tatsache, dass Land in Staatsbesitz ist und der Grad der staatlichen Intervention in den Markt ganz anders ist als in Japan, führt dazu, dass der Prozess nicht unbedingt den gleichen Verlauf nimmt.
A3: Es gibt drei Hauptbereiche: Besteuerung, Verwaltung und Wechselkursrisiko. Man muss Japans einzigartiges Steuersystem verstehen, einschließlich der Grunderwerbssteuer, der Steuer auf Anlagevermögen, der Einkommenssteuer (Steuer auf Mieteinnahmen) und der Übertragungssteuer (Steuer auf Verkaufsgewinne). Es ist auch wichtig, eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft auszuwählen, der Sie die tägliche Verwaltung der Immobilie und den Umgang mit den Mietern anvertrauen können. Da die Vermögenswerte auf Yen lauten, sollten Sie außerdem bedenken, dass sich Wechselkursschwankungen gegenüber Ihrer Heimatwährung direkt auf den Wert Ihrer Vermögenswerte und Ihre Einnahmen auswirken.
A4: Der Hauptgrund ist das unterschiedliche Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mieten. In China sind die Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten viel schneller gestiegen als die Mieten. Viele Investoren kauften Immobilien in der Erwartung von Preissteigerungen und nicht in der Erwartung von Mieteinnahmen, was zu einer Situation mit "hohen Preisen, aber niedrigen Mieten" und damit zu niedrigen Renditen führte. In Japan hingegen sind die Preise relativ stabil und stehen in einem ausgewogenen Verhältnis zu den Mieten, so dass es leichter ist, stabile Renditen zu erzielen.
A5: Kurzfristig werden vor dem Hintergrund eines schwachen Yen und der wirtschaftlichen und politischen Unsicherheit in China die Investitionen wohlhabender Privatpersonen zum Zwecke der Vermögensdiversifizierung (Flucht in sichere Anlagen) wahrscheinlich anhalten oder zunehmen, insbesondere in Ballungsräumen wie Tokio. Sollten jedoch negative Faktoren wie strengere Kapitalverkehrskontrollen durch die chinesische Regierung und eine weitere Verschlechterung der chinesischen Wirtschaft insgesamt zutage treten, besteht eine gute Chance, dass sich die Dynamik verlangsamt. Die politische und wirtschaftliche Lage in beiden Ländern muss genau beobachtet werden.