Bauvorschriften sind ein wichtiger Faktor bei der Immobilienentwicklung und Bauplanung. Durch den Einsatz geeigneter Systeme können diese Vorschriften jedoch sinnvoll gelockert und effizientere und attraktivere Entwicklungen erzielt werden.
In diesem Artikel bietet INA&Associates Ltd detaillierte Informationen für Immobilieninvestoren und -entwickler über das Single Lot Approval und das Comprehensive Design System. Wenn Sie diese Systeme richtig verstehen und nutzen, können Sie eine rentablere Immobilienentwicklung realisieren, indem Sie von den Vorteilen entspannter Flächenverhältnisse und vereinfachter Bauvorschriften profitieren .
Dies sind besonders wichtige Optionen für diejenigen, die an der Entwicklung vonEigentumswohnungen und Grundstücken beteiligt sind. Wir hoffen, dass Sie dieses Wissen nutzen werden, um die komplexen Bestimmungen der Bauvorschriften zu verstehen und Ihr Grundstück angemessen zu nutzen.
Die Einzelblockzertifizierung ist ein System auf der Grundlage von Artikel 86 Absatz 1 des Baunormengesetzes und wird offiziell als "umfassendes Planungssystem für einen Block" bezeichnet. Bei diesem System handelt es sich um ein spezielles Ausnahmesystem, bei dem die Bauvorschriften auf den Bau mehrerer Gebäude angewendet werden, indem jedes Grundstück als ein einziges Grundstück betrachtet wird.
Normalerweise kann auf einem Grundstück nur ein Gebäude errichtet werden, da nach dem Baugesetz der Grundsatz "ein Grundstück, ein Gebäude" gilt. Durch den Erwerb eines Zertifikats für ein einziges Grundstück können jedoch mehrere Gebäude so behandelt werden, als befänden sie sich auf ein und demselben Grundstück, und Vorschriften wie das Flächenverhältnis und das Verhältnis von Gebäude zu Grundstück können auf sie in integrierter Weise angewendet werden.
Der Hauptzweck des Systems besteht darin, eine rationelle Entwicklung auf einem einzigen Grundstück zu fördern. Insbesondere ermöglicht es die harmonische Entwicklung von großen Wohnsiedlungen und Gewerbegebieten als Ganzes, ohne dass das Land unterteilt werden muss.
Nach den Statistiken des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr gab es Ende März 2015 17 764 Projekte, von denen 16 250, also die Mehrheit, für Wohnzwecke bestimmt waren. Dies deutet darauf hin, dass die Regelung bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen und Wohnanlagen weit verbreitet ist.
Die folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein, um als Einzelwohnanlage anerkannt zu werden
Grundlegende Anforderungen
Technische Anforderungen
Durch die Erfüllung dieser Anforderungen werden Bebauungspläne möglich, die mit herkömmlichen Bauvorschriften nur schwer zu realisieren wären.
Das Comprehensive Design System, das auch der offizielle Name der Single Lot Approval ist, wird hier als ein System auf der Grundlage von Artikel 86(1) des Baugesetzes ausführlich erläutert. Der Kern dieses Systems besteht darin, dass es eine flexiblere und effizientere Bauplanung ermöglicht, indem mehrere Grundstücke als ein einziges behandelt werden.
Im Rahmen der herkömmlichen Bauvorschriften werden die Geschossflächenzahl und das Verhältnis von Gebäude zu Grundstück für jedes Grundstück einzeln angewandt, was dazu führt, dass je nach Form und Lage des Grundstücks nicht das gesamte Entwicklungspotenzial des Grundstücks ausgeschöpft werden kann. Mit Hilfe des umfassenden Planungssystems können diese Einschränkungen auf rationelle Weise gelöst werden.
Einer der größten Vorteile dieses Systems ist die Lockerung der Geschossflächenzahl. Im Einzelnen gelten die folgenden Lockerungsmaßnahmen
Übertragung der Geschossfläche
Die Geschossflächenzahl kann zwischen mehreren Gebäuden übertragen werden. So kann beispielsweise die überschüssige Geschossfläche von Gebäude A auf Gebäude B übertragen werden, und Gebäude B kann höher gebaut werden. Dies ermöglicht eine effizientere Flächennutzung als Ganzes.
Rationalisierung von Straßenschräglagenbeschränkungen.
Die Beschränkungen für die Beschattung von Straßen werden auf der Grundlage der maximalen Breite der Straße angewandt, an die das betreffende Gebiet angrenzt. Dadurch wird es möglich, auch in Gebieten mit schmalen Straßen höhere Gebäude zu errichten.
Rationalisierung der Beschattungsbeschränkungen
Da die Verschattungsbeschränkungen auf mehrere Gebäude als Einheit angewendet werden, kann auch dann gebaut werden, wenn einzelne Gebäude die Anforderungen nicht erfüllen können, wenn die Vorschriften insgesamt eingehalten werden können.
Der Antrag für das Comprehensive Design System läuft in folgenden Schritten ab.
| Stufe | Inhalt | Ungefährer Zeitrahmen | Wichtigste Prüfungen |
|---|---|---|---|
| Vorläufige Konsultation | Konsultation zur Planungsübersicht | 1-2 Monate | Bestätigung der Anwendbarkeit des Systems und der grundlegenden Anforderungen |
| Einreichung des Basisplans | Konsultation zum Detailplan | 2-3 Monate | Technische Anforderungen, Abstimmung mit den zuständigen Stellen |
| Antrag auf Zertifizierung | Einreichung der formalen Antragsunterlagen | 1-2 Monate | Abschließende Bewertung und Entscheidung über Genehmigung/Versagung |
| Überprüfung des Gebäudes | Bestätigung der Übereinstimmung mit der Bauordnung | 1 Monat | Antrag auf Bestätigung auf der Grundlage der genehmigten Details |
Das Antragsverfahren erfordert Fachwissen und Erfahrung, und die Zusammenarbeit mit Architekten und Stadtplanern ist unerlässlich.
Bei der Immobilienentwicklung werden die Einzelblockgenehmigung (Comprehensive Design System) und das Comprehensive Design System aufgrund ihrer ähnlichen Namen oft verwechselt, obwohl es sich um völlig unterschiedliche Systeme handelt. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den beiden Systemen zu verstehen, um das richtige System zu wählen.
| Artikel | Einzelstandort-Zertifizierung (umfassendes Entwurfssystem) | Umfassendes Entwurfssystem |
|---|---|---|
| Gesetze und Verordnungen, auf denen das System beruht | Artikel 86, Absatz 1 des Baunormengesetzes | Artikel 59-2 des Baunormengesetzes |
| Wichtigste Ziele | Anwendung integrierter Vorschriften für Mehrfamilienhäuser | Lockerung der Geschossflächenzahl durch Sicherung von Freiflächen. |
| Zielgebäude | Mehrere Gebäude (hauptsächlich Wohnkomplexe) | Einzelgebäude (Hochhäuser und Eigentumswohnungen) |
| Anforderungen an den Standort | Integration von mehreren Grundstücken | Einzelner Standort ab einer bestimmten Größe |
| Einzelheiten der Lockerung | Flächenübertragung, Lockerung der Diagonalbeschränkung | Prämie für die Geschossflächenzahl, gelockerte Höhenbeschränkungen |
| Freier Raum | Nicht erforderlich | Erforderlich (ab einem bestimmten Prozentsatz) |
| Beispiele für die Anwendung | Wohnkomplexe, Mehrfamilienhäuser | Hochhauswohnungen, Geschäftshäuser |
Auswahl nach Größe der Anlage
Für kleine bis mittelgroße Anlagen mit mehreren Gebäuden eignet sich die Einzelblockzertifizierung. Wenn Sie hingegen die maximale Geschossflächenzahl für ein einzelnes großes Gebäude ausnutzen wollen, ist das Comprehensive Design System sinnvoll.
Wahl je nach Standortbedingungen
Das Comprehensive Design System eignet sich für Hochhausentwicklungen auf begrenzten Grundstücken in Stadtzentren, während die One-Plex-Zulassung für Wohnkomplexe auf großen Grundstücken in den Vororten geeignet ist .
Perspektiven für die Rentabilität des Unternehmens
Das umfassende Planungssystem erfordert die Sicherung von Freiflächen, wodurch die für Projekte zur Verfügung stehende Fläche verringert wird. Die deutliche Erhöhung der Geschossflächenzahl kann jedoch zu einer höheren Rentabilität führen. Bei der Einzelblockzertifizierung sind keine öffentlichen Freiflächen erforderlich, so dass der effektive Nutzungsgrad des Bodens höher ist.
Beispiele für die Anwendung der Einzelblockzertifizierung
Große Wohnungsbauprojekte von großen Bauträgern nutzen die Einzelblockzertifizierung, um effiziente Grundrisspläne zu realisieren. So werden z. B. Flach- und Hochhäuser kombiniert, um ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen und gleichzeitig die Geschossflächenzahl optimal zu nutzen.
Beispiele für den Einsatz des umfassenden Planungssystems
Bei Sanierungsprojekten in Stadtzentren wird das umfassende Planungssystem eingesetzt, um Freiflächen im Erdgeschoss zu sichern und gleichzeitig die Geschossflächenzahl in den oberen Stockwerken deutlich zu erhöhen. Dies trägt zur Verbesserung der lokalen Umwelt bei und sichert gleichzeitig die Rentabilität der Unternehmen.
Wirtschaftliche Vorteile
Durch die Nutzung der Ein-Komplex-Zertifizierung müssen die Grundstücke nicht unterteilt werden, und die Kosten für die Eintragung und Vermessung können erheblich gesenkt werden. Darüber hinaus ermöglicht die Übertragung des Volumens eine effizientere Bauplanung und eine verbesserte Rentabilität des Unternehmens.
Größere Gestaltungsfreiheit
Da mehrere Gebäude als eine Einheit geplant werden können, werden Beschränkungen hinsichtlich der Gebäudeanordnung und -höhe gelockert. Dies ermöglicht attraktivere und funktionalere Bebauungspläne.
Verbesserte Effizienz bei Wartung und Verwaltung
Da mehrere Gebäude als eine Einheit verwaltet werden können, lassen sich gemeinsame Einrichtungen effizienter platzieren und die Verwaltungskosten senken. Dieser Effekt macht sich besonders in großen Wohnsiedlungen bemerkbar.
Komplexität des Verfahrens
Der Antrag auf Zertifizierung erfordert Fachwissen und eine große Anzahl von Dokumenten, was das Verfahren zeit- und kostenaufwendig macht. Außerdem ist eine vorherige Abstimmung mit der zuständigen Verwaltungsbehörde zwingend erforderlich und kann Änderungen des Plans erforderlich machen.
Künftige Beschränkungen
Einmal genehmigte Pläne können in der Zukunft nur schwer geändert werden. Eine erneute Zulassung kann erforderlich werden, wenn die Nutzung des Gebäudes geändert oder es erweitert oder renoviert wird.
Strenge technische Anforderungen.
Sicherheits-, Brandschutz- und Hygieneanforderungen unterliegen einer strengen Prüfung und müssen bereits in der Planungsphase detailliert berücksichtigt werden. Dies kann die Planungskosten erhöhen.
| Artikel | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Flächenverhältnis | Erhebliche Aufschläge sind möglich (bis maximal etwa doppelt so hoch). | Die praktische Gebäudefläche wird durch die Sicherung von Freiflächen reduziert. |
| Höhenbeschränkungen | Absolute Höhenbeschränkungen und schräge Beschränkungen werden gelockert. | Strenge Prüfung der Auswirkungen auf die Umgebung |
| Unternehmerisches Potenzial | Erhöhte Rentabilität durch hohe Geschossflächenzahl | Unterhaltskosten für öffentliche Freiflächen |
| Beitrag zur Gesellschaft | Beitrag zur Verbesserung der städtischen Umwelt | Strenge qualitative Anforderungen an Freiflächen |
| Verfahren | Nachgewiesene Erfolgsbilanz und hohe Vorhersehbarkeit | Hohe Antragsgebühren (ab mehreren hunderttausend Yen) |
Ein angemessenes Risikomanagement ist bei der Inanspruchnahme dieser Programme unerlässlich. Besonderes Augenmerk sollte auf die folgenden Punkte gelegt werden
Risiko von Gesetzesänderungen
Änderungen des Baugesetzbuchs und damit zusammenhängender Rechtsvorschriften können sich auf bestehende Zulassungsdetails auswirken. Regelmäßige rechtliche Überprüfungen und die Zusammenarbeit mit Fachleuten sind wichtig.
Risiko der Marktvolatilität.
Bei langfristigen Entwicklungsprojekten können Veränderungen der Marktbedingungen eine Überprüfung des Geschäftsplans erforderlich machen. Der Planungsprozess muss flexibel gehalten werden.
Technisches Risiko.
Bei komplexen Bauprojekten können während der Bauphase technische Probleme auftreten. Es ist wichtig, dies bereits in der Entwurfsphase gründlich zu berücksichtigen und ein erfahrenes Bauunternehmen auszuwählen.
Das Antragsverfahren für die Einzelblockzertifizierung ist ein mehrstufiger Prozess. Die richtige Vorbereitung und Handhabung in jeder Phase ist direkt mit dem Erfolg der Zertifizierung verbunden.
Stufe 1: Übersichtsgespräch
Zunächst erfolgt eine Übersichtsberatung bei der Abteilung Bauberatung der zuständigen Verwaltungsbehörde. In dieser Phase wird die grundsätzliche Anwendbarkeit des Vorhabens geprüft und die notwendigen Abwägungen geklärt.
Stufe 2: Vorberatung
Es werden detaillierte Planungsunterlagen erstellt und eine Vorberatung durchgeführt. In dieser Phase werden die technischen Anforderungen detailliert bestätigt und mit den zuständigen Stellen abgestimmt. Möglicherweise sind Konsultationen mit der Feuerwehr, der Umweltbehörde, der Baubehörde usw. erforderlich.
Stufe 3: Antrag auf Zertifizierung
Die endgültigen Antragsunterlagen werden unter Berücksichtigung der in der Vorkonsultation angesprochenen Punkte eingereicht. Der Prüfungszeitraum beträgt in der Regel 1-2 Monate, kann aber je nach Komplexität des Plans verlängert werden.
Stufe 4: Antrag auf Gebäudezertifizierung
Nach der Zertifizierung wird ein Antrag auf Gebäudebestätigung gemäß dem Baunormengesetz eingereicht. Da sich der Antrag auf Bestätigung auf den Inhalt der Genehmigung stützt, verläuft er reibungsloser als ein normaler Antrag auf Bestätigung.
Grundlegende Dokumente
| Bezeichnung des Dokuments | Inhalt | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Antragsformular für die Zertifizierung | Antragsformular nach den gesetzlichen Vorgaben | Verwenden Sie das von der zuständigen Verwaltungsbehörde vorgesehene Formular |
| Erklärung der Gründe | Grund und Wirkung der angestrebten Akkreditierung | Angabe der Notwendigkeit und des öffentlichen Interesses des Projekts. |
| Entwurfsdokument | Angaben zum detaillierten Entwurf des Gebäudes | (einschließlich Struktur, Ausstattung, Oberflächengestaltung usw.) |
| Entwurfszeichnungen | Grundriss, Grundrisse, Aufrisse, usw. | Beachten Sie den Maßstab und die Beschreibung. |
| Bescheinigung über eingetragene Angelegenheiten | Grundstücke und Baurechte | Innerhalb von 3 Monaten nach Ausstellung |
Technische Dokumente
| Bezeichnung des Dokuments | Inhalt | Spezialisierung |
|---|---|---|
| Statisches Berechnungsblatt | Strukturelle Sicherheit von Gebäuden | Tragwerksplanung Erstklassiger Architekt erforderlich |
| Berechnungen der Ausrüstung | Wasserversorgung und Entwässerung, Elektrizität, Klimatisierung usw. | Erfordert Fachkenntnisse in der Anlagenplanung |
| Sonnenschutzdiagramm | Verschattungseffekte auf die Umgebung | Berechnungen mit spezieller Software |
| Berechnungen des Verkehrsflusses | Auswirkungen auf umliegende Straßen | Verkehrstechnisches Fachwissen erforderlich |
| Umweltverträglichkeitserklärung | Umweltverträglichkeitsprüfung | Erfordert Kenntnisse der Umweltverträglichkeitsprüfung |
Für den Antrag auf Einzelgutachten fallen folgende Gebühren an
Verwaltungsgebühren
Professionelle Gebühren
Sonstige Kosten
Von der Beantragung der Einzelblockzertifizierung bis zum Erhalt der Zertifizierung vergehen in der Regel zwischen 6 Monaten und 1 Jahr. Ein angemessenes Management dieses Zeitraums ist wichtig für das gesamte Zeitplanmanagement des Projekts.
Schlüsselpunkte für das Zeitplanmanagement
Das Single Estate Approval und das Comprehensive Design System sind äußerst effektive Systeme für die Immobilienentwicklung. Der richtige Einsatz dieser Systeme kann Entwicklungspläne ermöglichen, die nach den herkömmlichen Bauvorschriften nur schwer zu realisieren sind, und die Rentabilität des Unternehmens erheblich verbessern.
Kriterien für die Auswahl des Systems
Voraussetzungen für den Erfolg
Richtung der Entwicklung des Systems
In den letzten Jahren haben diese Systeme aus städtebaulicher Sicht zunehmend an Bedeutung gewonnen. Sie werden vor allem als Mittel zur optimalen Nutzung der begrenzten Bodenressourcen, insbesondere in städtischen Gebieten, betrachtet.
Integration mit technologischer Innovation
Die Entwicklungen in den Bereichen BIM (Building Information Modelling) und KI-Technologie vereinfachen das Studium komplexer Baupläne und die Erstellung von Antragsunterlagen. Dies dürfte die Hürden für die Nutzung des Systems senken und es für mehr Projekte verfügbar machen.
Überlegungen zur Nachhaltigkeit.
Angesichts der Forderung nach einer Entwicklung, die sich auf die Verringerung der Umweltauswirkungen und die Harmonisierung mit den lokalen Gemeinschaften konzentriert, ist die Einführung nachhaltiger Entwicklungsmethoden, die diese Systeme nutzen, ein wichtiges Thema.
Wenn Sie die Anwendung des Single Estate Approval oder des Comprehensive Design Scheme in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen
A1: Der wichtigste Unterschied besteht in der Zusammensetzung der erfassten Gebäude. Die Einzelblockgenehmigung (umfassendes Planungssystem) ist ein System, bei dem mehrere Gebäude als ein einziger Standort betrachtet werden, und wird hauptsächlich für Wohnkomplexe und Wohnanlagen mit mehreren Einheiten verwendet. Das umfassende Planungssystem hingegen ist ein System, bei dem ein einzelnes Gebäude durch die Sicherung öffentlicher Freiflächen eine geringere Geschossflächenzahl erhält, und wird hauptsächlich für Hochhaus-Eigentumswohnungen und Geschäftsgebäude verwendet.
Die Wahl des Systems sollte unter umfassender Berücksichtigung des Umfangs und der Struktur des Bebauungsplans, der Standortbedingungen und der wirtschaftlichen Rentabilität getroffen werden.
A2: Von der Beantragung einer Einzelkomplex-Zertifizierung bis zur Zertifizierung dauert es in der Regel zwischen sechs Monaten und einem Jahr. Was die Kosten anbelangt, so liegt die Verwaltungsgebühr in der Regel zwischen 100.000 und 500.000 JPY, und die Gesamtkosten, einschließlich der Sachverständigenhonorare, belaufen sich in der Regel auf mehrere Millionen bis mehrere zehn Millionen Yen.
Da sie jedoch je nach Umfang und Komplexität des Projekts stark variieren, ist eine detaillierte Studie auf der Grundlage eines konkreten Plans erforderlich. Eine frühzeitige Beratung durch Experten wird empfohlen, um den angemessenen Zeitrahmen und die Kosten abzuschätzen.
A3: Es ist möglich, den Plan nach der Akkreditierung zu ändern, aber je nach den Änderungen kann es erforderlich sein, die Akkreditierung erneut zu beantragen. Geringfügige Änderungen müssen möglicherweise nur gemeldet werden, aber bei größeren Änderungen des Grundrisses oder des Umfangs des Gebäudes oder bei Änderungen der Nutzung des Gebäudes ist ein neuer Antrag auf Zulassung erforderlich.
Es ist wichtig, Pläne zu formulieren, die die Möglichkeit künftiger Änderungen berücksichtigen, und im Voraus die Verfahren zu prüfen, die bei Änderungen einzuhalten sind.
A4: Je nach Standort und Art des Bauvorhabens können auch kleine Bauvorhaben ausreichend von dem System profitieren. Insbesondere die Zertifizierung für eine Einheit ermöglicht Pläne, die bei einer Einzelbebauung aufgrund der effizienten Anordnung mehrerer Gebäude nur schwer zu realisieren wären.
In Anbetracht der Antragskosten und der Komplexität des Verfahrens ist es jedoch sinnvoll, das System für Entwicklungen ab einer bestimmten Größe zu nutzen. Um eine konkrete Entscheidung zu treffen, ist eine detaillierte Analyse der wirtschaftlichen Rentabilität erforderlich.
A5: Bei der Anwendung des Systemsder Einzelkomplexgenehmigung oder des umfassenden Entwurfs ist es besonders wichtig, das Vorhaben sorgfältig zu erläutern und einen Konsens mit den Anwohnern herbeizuführen, da es sich oft um ein größeres Projekt als ein normales Bauvorhaben handelt.
Insbesondere ist es notwendig, in einem frühen Stadium des Planungsprozesses Informationsveranstaltungen abzuhalten und ausreichende Erklärungen und Konsultationen zu Themen wie Umweltverträglichkeit, Lärm- und Vibrationsschutzmaßnahmen während der Bauphase sowie Wartungs- und Bewirtschaftungsmethoden nach der Fertigstellung zu geben. Der Aufbau guter Beziehungen zur Nachbarschaft steht in direktem Zusammenhang mit dem reibungslosen Fortgang des Projekts und der Erhaltung langfristiger Vermögenswerte.