Für Immobilieneigentümer ist die Bekämpfung von Leerständen und die Optimierung der Mieten eine ständige Herausforderung. Insbesondere auf dem heutigen Mietmarkt ist die Bereitstellung von Einrichtungen, die den sich ändernden Lebensgewohnheiten der Mieter entsprechen, ein wichtiger Faktor, der die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie beeinflusst.
Eines der bemerkenswertesten Beispiele hierfür ist die Einrichtung von Waschküchen im Haus. Traditionell waren Waschmaschinenabstellräume oft auf Balkonen oder im Freien untergebracht, aber ihre Bedeutung hat so weit zugenommen, dass sie heute als wesentliche Einrichtung für die Mieter anerkannt sind.
In diesem Artikel erläutert INA&Associates im Detail die spezifischen Auswirkungen der Einrichtung eines Waschmaschinenraums auf die Mieten, basierend auf unserer Erfahrung im Umgang mit zahlreichen Immobilienbesitzern. Unser Ziel ist es, Ihnen zu helfen, die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen, indem wir Ihnen eine datengestützte Analyse von den Installationskosten über die Amortisationszeit bis hin zu Erfolgsgeschichten zur Verfügung stellen.
In der aktuellen 2024-Rangliste der beliebtesten Einrichtungen in Mietwohnungen rangiert die Waschküche sowohl bei Einzel- als auch bei Familienwohnungen an zweiter Stelle. Dies deutet darauf hin, dass diese Einrichtung als unverzichtbar angesehen wird und die Mieter schnell erkennen, dass sie ohne sie nicht mehr einziehen können.
Besonders erwähnenswert ist der Anstieg der Rangfolge bei Wohnungen für Alleinstehende. Die Tatsache, dass die Waschküche, die zuvor an dritter Stelle stand, auf den zweiten Platz aufgestiegen ist, ist ein klares Indiz für die veränderten Lebensgewohnheiten der Mieter, insbesondere der jüngeren Generation. Moderne Mieter lehnen es ab, Waschmaschinen im Freien aufzustellen, da viele sagen, dass sie keine Waschmaschinen im Freien aufstellen wollen und dass sie wahrscheinlich kaputt gehen, wenn sie draußen stehen.
Die nachstehende Tabelle zeigt die Rangfolge der beliebtesten Einrichtungen im Jahr 2024.
| Rang | Für Singles | Für Familien |
|---|---|---|
| Platz 1 | Klimagerät | Klimagerät |
| Platz 2 | Waschküche im Haus | Indoor-Waschküche |
| Platz 3 | Gegensprechanlage mit TV-Monitor | Gegensprechanlage mit TV-Monitor |
| Platz 4 | Unabhängiges Waschbecken | Warmwasserbereiter |
| 5. | Getrenntes Bad und WC | Getrenntes Bad und WC |
Wie diese Ergebnisse deutlich zeigen, sind Waschküchen in Innenräumen nach Klimaanlagen die zweitwichtigste Einrichtung auf dem aktuellen Mietmarkt.
Die Analyse der tatsächlichen Marktdaten zeigt, dass der Einbau von Waschküchen in den Zimmern einen spürbaren Einfluss auf die Mieten hat. In einem Fall, an dem wir beteiligt waren, erhöhte sich die Monatsmiete einer Studiowohnung durch den Einbau einer Innenwaschküche um 12.000 JPY.
In einem anderen Fall verhinderte der Einbau einer Waschküche einen Mietrückgang von 3.000 bis 5.000 JPY in einem Objekt, in dem der Druck auf die Mieten aufgrund des Alters des Gebäudes zunahm. Dies bedeutet, dass sich die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts verbessert hat und der Marktpreis durch die verbesserte Ausstattung gehalten werden konnte.
Betrachtet man die Entwicklung nach Regionen, so ist der Effekt in städtischen Gebieten besonders stark, wo in Gegenden, in denen es viele Objekte für Alleinstehende gibt, im Durchschnitt Mietsteigerungen zwischen 3.000 und 8.000 JPY pro Monat erzielt werden konnten. In familienfreundlichen Wohnungen hingegen sind durch den Einbau einer neuen Umkleidekabine oder den Austausch des Waschbeckens in Verbindung mit dem Einbau einer Waschküche deutlichere Mietsteigerungen zu erwarten.
Die nachstehende Tabelle fasst die Auswirkungen von Mieterhöhungen nach Objektart zusammen.
| Art der Immobilie | Durchschnittliche Mieterhöhung |
|---|---|
| Studio | 3.000 - 8.000 Yen |
| 1K/1DK | 5.000 - 10.000 Yen |
| Familie | 8.000 - 15.000 Yen |
Ein wichtigerer Effekt als höhere Mieten ist die Erhöhung der Belegungsrate. Studien haben gezeigt, dass der Einbau von Waschmaschinen in den Zimmern die Zahl der Besichtigungen um durchschnittlich 30 bis 50 % erhöht und die Leerstandszeit um durchschnittlich zwei Monate verkürzt.
Besonders hervorzuheben ist die Verbesserung der Mietereigenschaften. Immobilien mit Waschküchen in Innenräumen erhalten tendenziell mehr Bewerbungen von Mietern mit stabileren Einkommen. Dies hängt damit zusammen, dass Mieter, die Wert auf moderne Annehmlichkeiten legen, im Allgemeinen eine höhere Zahlungsfähigkeit haben.
Die Kosten für die Einrichtung einer Waschküche im Haus sind je nach Struktur der Immobilie und dem Zustand der vorhandenen Einrichtungen sehr unterschiedlich, liegen aber im Allgemeinen zwischen 100.000 und 250.000 JPY. Darin enthalten sind die Installation der Waschmaschinenwanne, die Wasserzu- und -ableitung, die Elektroarbeiten und gegebenenfalls die Reparatur von Fußböden und Wänden.
Ein genauerer Blick auf die Kostenaufstellung zeigt, dass sie sich wie folgt zusammensetzen
| Bauelemente | Selbstkostenpreis | Bemerkungen. |
|---|---|---|
| Waschmaschinenwanne | 10.000 - 30.000 Yen | Variiert je nach Größe und Material |
| Rohrleitungen für die Wasserversorgung | 30.000 - 50.000 Yen | Abhängig von der Entfernung zu den vorhandenen Rohrleitungen |
| Entwässerungsrohre | 40.000 - 70.000 Yen | Abhängig von der Komplexität der Abwassertrasse |
| Elektrische Arbeiten | 10.000 - 20.000 Yen | Installation von Steckdosen und Verkabelungsarbeiten |
| Boden- und Wandreparaturen | 10.000 - 30.000 Yen | Abhängig von den vorhandenen Gegebenheiten |
| Baukosten und sonstige Kosten | 20.000 - 50.000 Yen | Variiert je nach Auftragnehmer |
| Gesamt | 120.000 - 250.000 Yen | Durchschnittlich etwa ¥150.000 |
Ein Faktor, der sich erheblich auf die Kosten auswirkt, ist die Lage der vorhandenen Wasser- und Abwasserleitungen. Wenn die Rohre in der Nähe der Küche oder des Badezimmers verlegt werden, können die Kosten niedrig gehalten werden, aber wenn sie weiter entfernt verlegt werden, werden die Klempnerarbeiten komplexer und die Kosten steigen tendenziell.
Außerdem kann bei Eigentumswohnungen eine Genehmigung der Verwaltungsgesellschaft erforderlich sein, und je nach Art der Arbeiten können zusätzliche Verfahren und Kosten anfallen. Es ist wichtig, dass Sie sich im Voraus mit der Verwaltungsgesellschaft oder dem Verwaltungsverband in Verbindung setzen.
Berechnen Sie die spezifische Amortisationszeit für die Installationskosten. Anhand des vorherigen Beispiels wird die Amortisationszeit für verschiedene Szenarien berechnet.
Szenario 1: Einzimmerwohnung (mit einer Mieterhöhung von 5.000 JPY)
-Installationskosten: ¥150.000
-Monatliche Mieterhöhung: 5.000 JPY
-Rückzahlungsdauer: ¥150.000 ÷ ¥5.000 = 30 Monate (2,5 Jahre)
Szenario 2: 1K-Grundstück (mit einer Mieterhöhung von JPY 8.000)
-Einrichtungskosten: ¥180.000
-monatliche Mieterhöhung: 8.000 JPY
-Rentabilität der Investition: ¥180.000 ÷ ¥8.000 = 22,5 Monate (ca. 1,9 Jahre)
Szenario 3: Einschließlich des Effekts der verkürzten Leerstandszeit
-Einrichtungskosten: ¥150.000
-Monatliche Mieterhöhung: 5.000 JPY
-Effekt der verkürzten Leerstandszeit: 120.000 JPY (für 2 Monate)
-Tatsächliche Amortisationszeit: (¥150.000 - ¥120.000) ÷ ¥5.000 = 6 Monate.
Bezieht man also den Effekt der Verkürzung der Leerstandszeit mit ein, so verringert sich die Amortisationszeit erheblich. Insbesondere bei Objekten mit längerem Leerstand ist mit einer sehr unmittelbaren Wirkung der Anlage zu rechnen.
Um die Investitionsrendite zu maximieren, ist es wichtig, die folgenden Punkte zu berücksichtigen
1. Optimierung des Installationsortes
Der ideale Installationsort ist in der Nähe der Umkleidekabine oder des Waschraums, wenn man die Fließrichtung der Hausarbeit berücksichtigt. Dies erhöht die Bequemlichkeit für die Mieter und ermöglicht die Festsetzung höherer Mieten.
2. in Kombination mit anderen Einrichtungen
Der Einbau eines separaten Waschbeckens oder einer neuen Umkleidekabine bei gleichzeitigem Einbau einer Waschküche kann die Mieten durch Synergieeffekte weiter erhöhen.
3. Passendes Timing
Durch die Durchführung von Renovierungsarbeiten in Verbindung mit der Auszugsrenovierung können die Baukosten gesenkt und die Zeit des Leerstands minimiert werden.
4. Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten
Investitionsentscheidungen, die sich an den Standortmerkmalen der Immobilie orientieren, sind wichtig, da sie besonders in Gegenden mit vielen Alleinstehenden wirksam sind.
5) Langfristige Perspektive
Eine einmal getätigte Investition wirkt lange nach. Daher ist es wichtig, nicht nur die kurzfristige Amortisationszeit, sondern auch die langfristige Rentabilität, z. B. über 10 oder 20 Jahre, zu berücksichtigen.
Die folgende Tabelle zeigt die Amortisationszeiten und die langfristige Rentabilität.
| Amortisationsdauer | Kumulierter Ergebniseffekt (bei einer Erhöhung um 5.000 JPY pro Monat) |
|---|---|
| 3. Jahr | 180.000 JPY (30.000 JPY Gewinn nach Deckung der Installationskosten von 150.000 JPY) |
| 5. Jahr | 420.000 JPY |
| 10. Jahr | 1.020.000 Yen |
| 15. Jahr | 1,62 Millionen Yen |
Wie man sieht, kann man langfristig mit einer sehr hohen Investitionsrendite rechnen.
Um eine Waschküche erfolgreich zu installieren, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein: Wasserversorgung, Entwässerung und Elektrizität. Es ist wichtig, diese Voraussetzungen im Voraus zu prüfen und entsprechend zu planen.
Bedingungen für die Wasserversorgung
Die Wasserversorgung der Waschmaschine erfordert einen ausreichenden Wasserdruck und einen stabilen Wasserdurchfluss. Bei der Abzweigung von einer bestehenden Wasserleitung müssen der Rohrdurchmesser und der Wasserdruck geprüft und gegebenenfalls eine Druckerhöhungspumpe in Betracht gezogen werden. Vor allem in Wohnungen in oberen Stockwerken ist es wichtig, den Wasserdruck im Voraus zu messen, da die Waschmaschine bei unzureichendem Wasserdruck möglicherweise nicht richtig funktioniert.
Entwässerungsbedingungen
Bei der Entwässerung ist darauf zu achten, dass der Abwasserkanal in der Lage ist, die Abwässer der Waschmaschine ordnungsgemäß zu entsorgen. Wenn es schwierig ist, an bestehende Abflüsse anzuschließen, muss eine neue Abflussleitung gebaut werden, was die Kosten erheblich erhöhen kann. Das Gefälle und die Kapazität des Abflussrohrs sind ebenfalls ein wichtiger Faktor, und es empfiehlt sich eine detaillierte Untersuchung durch einen professionellen Bauunternehmer.
Elektrische Anforderungen.
Für die Stromversorgung der Waschmaschine muss eine eigene Steckdose (15 A oder höher) installiert werden. Prüfen Sie, ob die vorhandenen Stromkapazitäten dies zulassen, und fügen Sie gegebenenfalls einen Verteiler hinzu oder führen Sie Verkabelungsarbeiten durch. Eine Voruntersuchung durch einen Elektriker ist vor allem in älteren Häusern wichtig, da die elektrische Kapazität möglicherweise unzureichend ist.
Überprüfen Sie die Installationsanforderungen anhand der nachstehenden Checkliste.
| Punkte prüfen | Prüfpunkte | Entsprechende Methode |
|---|---|---|
| Wasserversorgung | Wasserdruck, Wassermenge, Lage der Rohrleitungen | Wasserdruckmessung/Rohrvermessung |
| Entwässerung | Abwassertrasse, Gefälle und Kapazität | Abwassertest/Rohrvermessung |
| Elektrizität | Elektrische Kapazität, Verkabelung und Standorte von Steckdosen | Untersuchung der elektrischen Kapazität/Verkabelungsplan |
| Gebäude | Bodenfestigkeit/Wasserdichtigkeit | Strukturelle Untersuchung/Wasserdichtigkeit |
| Vorschriften | Bauordnung/Verwaltungsvorschriften | Rechtliche Prüfung, Genehmigung der Verwaltungsgesellschaft |
Durch die Einhaltung der entsprechenden Bauabläufe kann die Bauzeit verkürzt und gleichzeitig die Qualität gesichert werden. Der allgemeine Bauablauf sieht wie folgt aus
1. vorbereitende Vermessung und Planung (1 Woche)
Die Baustelle wird von einem spezialisierten Unternehmen besichtigt, um die Wasserversorgung, die Entwässerung und die elektrischen Bedingungen im Detail zu prüfen. In dieser Phase wird der Installationsort festgelegt und die detaillierte Planung der Bauarbeiten durchgeführt.
2.Erläuterung gegenüber der Verwaltungsgesellschaft und der Nachbarschaft (1 Woche)
Bei Eigentumswohnungen werden die Bauarbeiten der Verwaltungsgemeinschaft mitgeteilt und den Anwohnern wird eine Erläuterung der Bauarbeiten gegeben. Eine vorherige Aufklärung über Lärm und Erschütterungen während der Bauzeit kann Probleme verhindern.
3) Materialbeschaffung und Vorbereitung (3 Tage)
Beschaffen Sie Waschmaschinenwannen, Sanitärmaterial und elektrische Komponenten. Die Auswahl von Qualitätsmaterialien gewährleistet eine lange Lebensdauer.
4. Klempner- und Elektroarbeiten (2-3 Tage)
Es werden Wasser- und Abwasserleitungen verlegt und Elektroarbeiten durchgeführt. In dieser Phase ist es wichtig, die künftige Wartung zu berücksichtigen.
5. Ausbauarbeiten (1 Tag)
Boden- und Wandreparaturen sowie der Einbau von Waschmaschinenwannen werden durchgeführt. Ästhetisch ansprechende Endarbeiten erhöhen die Zufriedenheit der Mieter.
6. die Funktionskontrolle und Übergabe (halber Tag)
Die Waschmaschine wird tatsächlich installiert und ihr Betrieb wird vor der Übergabe überprüft, um sicherzustellen, dass es keine Probleme gibt.
Die folgenden Fehlermuster lassen sich aus vergangenen Fällen ableiten. Es ist wichtig, diese im Voraus zu verstehen und geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Beispiel 1: Fehler bei der Auswahl des Installationsortes
In einigen Fällen wurde der Installationsort ohne Berücksichtigung der Fließrichtung der Hausarbeit gewählt, was zu einer schlechten Nutzbarkeit für die Bewohner führte und nicht den erwarteten Effekt erzielte.
Gegenmaßnahme:
Ausgehend von den Lebensgewohnheiten des Bewohners ist der Installationsort so zu wählen, dass die Fließrichtung vom Wasch- oder Ankleideraum aus berücksichtigt wird. Wenn möglich, sollten mehrere Standorte in Betracht gezogen und der am besten geeignete Standort ausgewählt werden.
Fehler 2: Unzureichende Kostenabschätzung
In einigen Fällen sind die Voruntersuchungen unzureichend, und nach Baubeginn sind zusätzliche Arbeiten erforderlich, die das Budget erheblich überschreiten.
Gegenmaßnahme:
Holen Sie detaillierte Angebote von mehreren Fachfirmen ein und planen Sie das Budget mit einer Reserve von 20 %. Legen Sie außerdem die Bedingungen für zusätzliche Arbeiten zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe klar fest.
Fehler 3: Nichtübereinstimmung mit den Bedürfnissen des Mieters
In einigen Fällen entspricht die Installation nicht dem tatsächlichen Bedarf, da die Lage der Immobilie und die demografische Zusammensetzung der Mieter nicht berücksichtigt werden.
Gegenmaßnahme:
Informieren Sie sich im Vorfeld über den Ausstattungszustand konkurrierender Objekte in der Umgebung und die Demografie der Mieter und investieren Sie in eine Ausstattung, die den Bedürfnissen der Zielmietergruppe entspricht.
Fehler 4: Unzureichende Wartungsplanung
Eine unzureichende Wartungsplanung nach der Installation kann in einigen Fällen zu langfristigen Wartungsproblemen führen.
Gegenmaßnahmen:
Zum Zeitpunkt der Installation sollten die Bauarbeiten im Hinblick auf die künftige Wartung durchgeführt und ein Plan für regelmäßige Inspektionen erstellt werden. Außerdem ist es wichtig, den Mietern zu erklären, wie das System zu benutzen ist.
Durch diese Maßnahmen kann die Erfolgswahrscheinlichkeit der Installation eines Waschmaschinenraums deutlich erhöht werden. Insbesondere ist es für den Erfolg des Projekts von entscheidender Bedeutung, dass im Vorfeld ausreichend Zeit für die Recherche und Planung aufgewendet wird.
Die Einrichtung von Waschküchen in Innenräumen gehört zu den äußerst wirksamen Investitionsstrategien auf dem derzeitigen Mietmarkt. Wie in diesem Artikel nachgewiesen, lassen sich die Investitionsvorteile bei richtiger Umsetzung wie folgt zusammenfassen
Effekt der Mietsteigerung
Es ist zu erwarten, dass die Mieten um 3.000 bis 15.000 JPY pro Monat steigen, wobei der Effekt je nach Art und Lage der Immobilie variiert. Besonders hohe Auswirkungen sind bei Wohnungen für Alleinstehende zu erwarten.
Auswirkung auf Leerstände
Eine Erhöhung der Anzahl der Besichtigungen um 30-50% und eine Verkürzung der durchschnittlichen Leerstandsdauer um zwei Monate kann die Opportunitätsverluste deutlich reduzieren.
Amortisationsdauer
Im Allgemeinen kann eine Amortisierung der Investition in 1,5 bis 4 Jahren erreicht werden, und langfristig kann eine sehr hohe Rentabilität erzielt werden.
Erhöhte Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt
Durch die Installation von Geräten, die an zweiter Stelle der Beliebtheitsskala stehen, kann die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts auf dem Markt erheblich verbessert werden, und es kann mit einer höheren Qualität der Mieter gerechnet werden.
Nächste Maßnahme.
Immobilieneigentümern, die den Einbau einer Waschküche in Erwägung ziehen, wird empfohlen, mit einer Bestandsaufnahme des aktuellen Zustands der Immobilie zu beginnen. Prüfen Sie die Anforderungen an die Wasserversorgung, die Entwässerung und die Stromversorgung, überlegen Sie sich den Standort der Anlage, holen Sie Angebote von mehreren Anbietern ein und entwickeln Sie einen Investitionsplan.
INA&Associates bietet auch Beratungsdienste für Kapitalinvestitionen an, um Immobilienbesitzern zu helfen, ihre Rendite zu maximieren. Wir bieten umfassende Unterstützung, von der Formulierung der optimalen Investitionsstrategie entsprechend den Merkmalen der Immobilie bis zur Vermittlung zuverlässiger Installationsunternehmen.
A1: Die typischen Installationskosten liegen zwischen 100.000 und 250.000 JPY. Die Kosten können jedoch je nach Lage der vorhandenen Wasser- und Abwasserleitungen und der Struktur des Grundstücks weiter variieren. Zu den Kosten gehören die Kosten für die Waschmaschinenwanne, die Wasserzu- und -ableitung, die Elektroarbeiten, die Boden- und Wandreparaturen und die Installationskosten. Um einen genauen Kostenvoranschlag zu erhalten, empfiehlt es sich, detaillierte Angebote von mehreren Fachbetrieben einzuholen.
A2.Besonders effektiv sind Wohnungen für Alleinstehende (Studio, 1K, 1DK). Es kann davon ausgegangen werden, dass sie in Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen in städtischen Gebieten und in Gebieten mit vielen Studenten und jungen Berufstätigen effektiver ist. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass die Modernisierung von Einrichtungen die Wettbewerbsfähigkeit älterer Immobilien, bei denen ein Rückgang der Wettbewerbsfähigkeit zu befürchten ist, erheblich verbessert. Auch familienorientierte Immobilien können davon profitieren, aber eine höhere Wirkung kann in Kombination mit anderen Einrichtungen (z. B. zusätzliche Heizung, unabhängiges Waschbecken usw.) erzielt werden.
A3: Die allgemeine Bauzeit beträgt etwa zwei Wochen von der Voruntersuchung bis zur Fertigstellung. Die Aufteilung ist wie folgt: eine Woche für die Voruntersuchung und den Entwurf, eine Woche für die Benachrichtigung der Verwaltungsgesellschaft und die Erläuterung der Nachbarschaft und 2-3 Tage für die eigentliche Installation. Sind die Sanitärarbeiten jedoch komplex oder dauert es länger, bis die Verwaltungsgesellschaft die Arbeiten genehmigt, kann sich die Zeit noch weiter verlängern. Wenn es in der Gegend Mieter gibt, ist es wichtig, diese im Voraus zu informieren und sich mit ihnen abzustimmen, um die Auswirkungen auf ihr Leben während der Bauzeit so gering wie möglich zu halten.
A4: Wenn es bereits Mieter gibt, ist es wichtig, den Mietern die Notwendigkeit der Bauarbeiten und die Vorteile ausführlich zu erklären und ihr Verständnis zu gewinnen. Informieren Sie sie im Voraus über die Lärmbelästigung und die vorübergehende Unterbrechung der Wasserversorgung während der Bauzeit, und planen Sie die Arbeiten so, dass die Lebensumstände der Mieter so weit wie möglich berücksichtigt werden. Weisen Sie auch darauf hin, dass es nach Abschluss der Bauarbeiten für die Mieter angenehmer sein wird, und bitten Sie sie um ihre Mitarbeit. In einigen Fällen kann es notwendig sein, eine Mietminderung oder die Bereitstellung einer vorübergehenden Alternativunterkunft während der Bauzeit in Betracht zu ziehen.
A5.Eine regelmäßige Wartung kann die Lebensdauer der Anlage verlängern und die Zufriedenheit der Mieter erhalten. Es wird empfohlen, die Wasserzu- und -ableitung zu überprüfen, die Waschmaschinenwanne zu reinigen und die elektrische Anlage etwa einmal im Jahr zu kontrollieren. Es ist auch wichtig, den Mietern zu erklären, wie sie die Geräte richtig benutzen und Probleme vermeiden können. Es ist ausreichend, mit Wartungskosten von etwa 10-20 000 JPY pro Jahr zu rechnen. Eine ordnungsgemäße Wartung verlängert die Lebensdauer der Geräte und maximiert die langfristige Rentabilität der Investition.
Die Angaben in diesem Artikel beruhen auf den im Dezember 2024 verfügbaren Informationen und können sich aufgrund von Marktbedingungen und Gesetzesänderungen ändern. Investitionsentscheidungen liegen in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.