In der Immobilienbewertung ist die "wirtschaftliche Lebensdauer" ein wesentliches Konzept für die Bewertung von Gebäuden. Dieses Konzept geht über die bloße physische Lebensdauer eines Gebäudes hinaus und ist ein wichtiger Indikator dafür, wie lange der Wert eines Gebäudes aus sozialer und wirtschaftlicher Sicht bestehen wird. Die richtige Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer spielt eine wichtige Rolle, insbesondere bei Immobilientransaktionen, bei der Kreditprüfung und bei der Bewertung von Vermögenswerten. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wirtschaftliche Nutzungsdauer in der Immobilienbewertungspraxis, beginnend mit der Definition der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, ihrem Unterschied zur physischen Nutzungsdauer, Berechnungsmethoden und Beispielen für ihre Anwendung in der Praxis.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer bezieht sich auf die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude an die vorgesehene Nutzung angepasst werden kann und den vorgesehenen Zweck vollständig erfüllt. Nach den Real Estate Appraisal Standards ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer definiert als "der Zeitraum, in dem zum Zeitpunkt der Bewertung davon ausgegangen wird, dass die Nutzbarkeit der betreffenden Immobilie entsprechend ihrer Nutzung und ihrem Gebrauch, dem Grad des Verfalls in Bezug auf physische und funktionale Faktoren und dem Grad der Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt in Bezug auf wirtschaftliche Faktoren ausreichend lange anhält".
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes entspricht dem Zeitraum von der Neuerrichtung bis zur Wertlosigkeit des Gebäudes. Im Gegensatz dazu gibt die "wirtschaftliche Restnutzungsdauer" an, wie viele Jahre das betreffende Gebäude zum Zeitpunkt der Wertermittlung noch einen wirtschaftlichen Wert haben wird. Mit anderen Worten: Es gilt die Beziehung "wirtschaftliche Nutzungsdauer = Anzahl der verstrichenen Jahre + wirtschaftliche Restnutzungsdauer".
Es gibt mehrere Arten der Nutzungsdauer von Gebäuden, die jeweils unter verschiedenen Gesichtspunkten und Gesichtspunkten definiert werden
Physikalische Nutzungsdauer: die maximale Zeitspanne, während der ein Gebäude physisch genutzt werden kann und bei angemessener Instandhaltung der physischen Nutzung des Gebäudes standhält; bei RC-Bauten beträgt sie oft etwa 65 Jahre.
Gesetzliche Nutzungsdauer: die in der Verordnung des Finanzministeriums festgelegte Anzahl von Nutzungsjahren für die steuerliche Abschreibung, z. B. 22 Jahre für Holzhäuser, 47 Jahre für RC-Häuser usw. Diese wird aus Gründen der Steuergerechtigkeit einheitlich festgelegt.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer: die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude auf dem Markt einen wirtschaftlichen Wert hat, wobei nicht nur die physische Lebensdauer, sondern auch die funktionale und wirtschaftliche Veralterung, die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt usw. berücksichtigt werden. Bei RC-Bauten wird in der Praxis häufig ein Zeitraum von 40-47 Jahren angenommen, der jedoch je nach den Umständen variiert.
Die gesetzliche Nutzungsdauer ist einheitlich und kalkulatorisch und soll u. a. die Steuergerechtigkeit gewährleisten. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer hingegen ist ein Konzept, das den Zustand und die Marktfähigkeit der einzelnen Gebäude widerspiegelt. Bei der Bewertung von Immobilien wird nicht nur die gesetzliche Nutzungsdauer als Referenz herangezogen, sondern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist wichtiger unter dem Gesichtspunkt "wie viele Jahre wird es noch dauern" als die Anzahl der verstrichenen Jahre. Dies hängt eng mit dem tatsächlichen Abschreibungsverlauf des Gebäudewerts und den künftigen Prognosen zusammen.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird von drei Hauptfaktoren beeinflusst
Diese Faktoren sind miteinander verknüpft und bestimmen gemeinsam die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. So hat beispielsweise ein Gebäude, das physisch brauchbar, aber funktional veraltet ist oder sich an einem Standort befindet, der nicht mehr wettbewerbsfähig ist, tendenziell eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Für die Berechnung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer gibt es mehrere Ansätze
Die lineare Methode ist eine Methode zur Bestimmung des Abschreibungsbetrags, die auf der Annahme beruht, dass der Abschreibungsbetrag während der gesamten Nutzungsdauer des Gebäudes jedes Jahr konstant ist. Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass die Wertminderung des Gebäudes im Laufe der Zeit gleichmäßig verläuft.
Formel: Abschreibungsänderungssatz = wirtschaftliche Restnutzungsdauer ÷ (abgelaufene Jahre + wirtschaftliche Restnutzungsdauer)
Beispiel: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines 10 Jahre alten RC-Gebäudes wird auf 35 Jahre festgelegt: Abschreibungsanpassungssatz = 35 ÷ (10 + 35) = 0,778
Die degressive Methode basiert auf der Annahme, dass die jährliche Abschreibung ein konstanter Prozentsatz des ursprünglichen Jahreswertes ist. Diese Methode eignet sich eher für die Abschreibung von neuen Gebäuden, da die Abschreibung umso höher ist, je neuer das Gebäude ist, und umso geringer, je älter es ist. 3.
Ein eher theoretischer Ansatz besteht darin, die optimale Betriebsdauer als einkommensschaffendes Unternehmen zu berechnen, indem die Ertragskraft des Gebäudes in eine Funktion umgewandelt wird. Dies ist besonders nützlich für ertragsbringende Immobilien.
Verfahren:.
Bei diesem Ansatz ist die theoretische wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes der Betriebszeitraum, in dem die auf den Gegenwartswert abgezinsten kumulierten Nettoeinnahmen am größten sind. In einem Fall errechnete beispielsweise ein Modell für ein RC-Bürogebäude 30 Jahre als optimalen Sanierungszeitraum (d.h. wirtschaftliche Nutzungsdauer).
In der Immobilienbewertungspraxis wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer auf der Grundlage verschiedener Daten und Marktbeobachtungen ermittelt. Nach Beispielen in Bewertungsspalten und anderen Veröffentlichungen wird in der Praxis die folgende wirtschaftliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt
Laut einer Umfrage des Verbands der Wohnungsbaugesellschaften hat sich die tatsächliche Lebensdauer von Holzhäusern (der Zeitraum zwischen Bau und Abriss) von Jahr zu Jahr erhöht. 2015 lag sie bei 38,3 Jahren. Dies lässt sich auf die Verbesserung der Bauqualität und die Verbreitung einer angemessenen Instandhaltung und Bewirtschaftung zurückführen.
Nach früheren Erhebungen hat sich die durchschnittliche Nutzungsdauer von Häusern in Japan wie folgt verändert
Diese Daten zeigen, dass die wirtschaftliche Lebensdauer von japanischen Wohnungen langfristig zunimmt. Allerdings gibt es auch Schwankungen von Jahr zu Jahr, wie etwa eine vorübergehende Verkürzung zwischen 2013 und 2014.
Die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wird in den folgenden praktischen Anwendungen verwendet
Immobilienbewertung: Sie wird für Abschreibungsanpassungen beim Kostenansatz und für die Festlegung des Betrachtungszeitraums bei der Ertragswertmethode verwendet.
Finanzierung: Finanzinstitute berücksichtigen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes bei der Festlegung der Laufzeit eines Kredits. Längere Darlehen können möglich sein, wenn die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes als länger als die gesetzliche Nutzungsdauer angesehen wird.
Technische Gutachten: Bei Immobilieninvestitionen und größeren Immobilientransaktionen wird ein Gutachten erstellt, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes bewertet.
Sanierungsplanung: Eigentümer von Immobilien, die Erträge erwirtschaften, überlegen den optimalen Zeitpunkt für die Sanierung auf der Grundlage der wirtschaftlichen Lebensdauer des Gebäudes.
In der Praxis erfordert die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes sowohl eine bauphysikalische Diagnose als auch eine wirtschaftliche Marktanalyse:
Gebäudediagnose: Analyse der physischen Lebensdauer des Gebäudes durch Fachleute wie z. B. erstklassige Architekten und Prognosen über notwendige zukünftige Renovierungen.
Wirtschaftliche Analyse: "statistische Analyse der Öffentlichkeitsarbeit", "regionale Analyse", "Marktanalyse", "Analyse der Einnahmen (Einnahmen- und Ausgabenanalyse)" und Zukunftsprognosen durch Immobiliensachverständige.
Diese Expertenanalysen werden kombiniert, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des betreffenden Gebäudes zu bestimmen. Die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ist insbesondere bei Bankdarlehen wichtig, wenn die gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes als Grundlage für die Berechnung der Darlehensdauer nicht ausreicht.
Das konkrete Verfahren zur Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer kann folgende Schritte umfassen
Grundlagenermittlung:.
Physikalische Untersuchung:.
Wirtschaftliche Analyse:.
Umfassende Bewertung:.
Bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer gibt es mehrere Herausforderungen
Willkürlichkeit der Bestimmung: Die Bestimmung hängt weitgehend von der Erfahrung und Subjektivität des Gutachters ab, und es fehlt an objektiven Kriterien.
Datenmangel: Es mangelt an ausreichenden statistischen Daten und Untersuchungen zur langfristigen Wirtschaftlichkeit von Gebäuden.
Anpassung an Umweltveränderungen: Technologische Innovationen und schnelle Veränderungen im sozialen Umfeld führen dazu, dass traditionelle Kriterien möglicherweise nicht mehr anwendbar sind.
Bewertung von Renovierungseffekten: Es ist schwierig, quantitativ zu bewerten, inwieweit groß angelegte und leistungssteigernde Renovierungen die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes verlängern.
Zukünftige Richtungen für die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer umfassen:
Entwicklung von Datenbanken: Es wird versucht werden, objektivere Kriterien aufzustellen, indem langfristige Daten über die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden gesammelt und analysiert werden.
Künstliche Intelligenz und technologische Innovation: Mit Hilfe von künstlicher Intelligenz und Techniken zur Analyse von Massendaten können ausgefeiltere Modelle zur Vorhersage der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entwickelt werden.
Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit: Umweltauswirkungen und langfristige Nachhaltigkeit werden in die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer einbezogen.
Wiederbelebung des Gebrauchtwohnungsmarktes: Das Konzept der Nutzungsdauer selbst könnte sich im Einklang mit den Bestrebungen der Regierung hin zu einer Gesellschaft ändern, in der "gute Produkte gebaut, gut gepflegt und lange genutzt werden".
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist ein wichtiger Indikator, der nicht nur die physische Lebensdauer eines Gebäudes, sondern auch funktionale und wirtschaftliche Faktoren umfassend berücksichtigt. In der Praxis der Immobilienbewertung ist es nicht nur notwendig, sich auf die gesetzliche Nutzungsdauer zu beziehen, sondern auch den Zustand und die Marktfähigkeit einzelner Gebäude im Detail zu analysieren, um die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer richtig zu bestimmen.
Jüngste Studien haben gezeigt, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer japanischer Wohngebäude im Laufe der Zeit tendenziell zugenommen hat, was auf Fortschritte in der Gebäudetechnik und die Verbreitung einer angemessenen Instandhaltung und Bewirtschaftung zurückgeführt werden kann. Das Konzept der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wird auch in Zukunft eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien spielen.
Die Festlegung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzungsdauer trägt zur gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes, zur effektiven Nutzung von Ressourcen und zur Verwirklichung einer nachhaltigen Gesellschaft bei. Immobiliensachverständige und andere Fachleute sind gefordert, Forschung und Praxis für eine objektivere und genauere Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer zu betreiben.