In der heutigen Zeit, in der es immer schwieriger wird, allein durch herkömmliche Mietverwaltung zufriedenstellende Renditen für Immobilieninvestitionen zu erzielen, zieht der Hybridbetrieb von Privatwohnungen und Mietobjekten als innovative Investitionsmethode die Aufmerksamkeit auf sich.
Als INA & Associates Ltd. sind wir seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig. Aus dieser Erfahrung heraus sind wir davon überzeugt, dass der hybride Betrieb, der diese Beschränkung ausnutzt, eine der besten Lösungen für Immobilieninvestitionen in der heutigen Zeit darstellt.
In diesem Artikel erhalten Immobilieninvestoren detaillierte Informationen über die spezifischen Methoden, die Rentabilität und die praktischen Aspekte von hybriden Operationen, die Privatwohnungen und Vermietung kombinieren. Insbesondere wird aus praktischer Sicht erläutert, wie man die 180-Tage-Grenze überwinden und an 365 Tagen im Jahr stabile Erträge erzielen kann.
Das am 15. Juni 2018 in Kraft getretene Beherbergungsgewerbegesetz legt die Grundregeln für den Betrieb von Privatunterkünften fest. Das wichtigste Merkmal dieses Gesetzes ist, dass es die Anzahl der Betriebstage pro Jahr auf 180 Tage begrenzt. Diese Beschränkung bietet zwar einen neuen Rahmen, der sich vom bestehenden Gaststätten- und Hotelgesetz unterscheidet, schränkt aber auch die Gewinnmöglichkeiten für private Beherbergungsbetriebe ein.
Eine wichtige Perspektive für moderne Immobilieninvestitionen besteht jedoch darin, diese 180-Tage-Beschränkung nicht als bloße Einschränkung, sondern als Chance für den Aufbau neuer Geschäftsmodelle zu nutzen.
Bei der 180-Tage-Grenze im Gesetz über das Beherbergungsgewerbe handelt es sich nicht einfach um eine Anzahl von Tagen. Konkret heißt es, dass die Gesamtzahl der Tage, die ein Gast in einer Unterkunft verbringt, 180 Tage pro Jahr nicht überschreiten darf. Ein Aufenthalt von einer Nacht und zwei Tagen zählt beispielsweise als ein Tag, während ein Aufenthalt von drei Nächten und vier Tagen als drei Tage gezählt wird.
Diese Beschränkung zwingt die Beherbergungsbetriebe, ihre Tätigkeit strategisch zu planen. Die Idee ist, in der Hochsaison intensiv zu arbeiten und in der Nebensaison andere Möglichkeiten zu finden, das Objekt zu nutzen. Hierin liegt der Grund für den Hybridbetrieb in Kombination mit Monatswohnungen.
Bei Monatswohnungen handelt es sich um kurzfristige Mieteinheiten mit einer Vertragsdauer von 30 Tagen oder mehr. Ein wichtiger Punkt ist, dass Verträge mit einer Laufzeit von 30 Tagen oder mehr nicht unter das Beherbergungsgewerbegesetz fallen. Das bedeutet, dass nach 180 Tagen Betrieb als Privatunterkunft die restlichen 185 Tage ohne rechtliche Probleme als Monatswohnung betrieben werden können, und zwar 365 Tage im Jahr.
Das Verständnis dieser rechtlichen Unterscheidung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Mischbetrieb. Privatunterkünfte und Monatswohnungen sind rechtlich gesehen völlig unterschiedliche Geschäftsformen, und für beide gelten unterschiedliche Gesetze und Vorschriften. Der Schlüssel zur Gewinnmaximierung bei gleichzeitiger Einhaltung der Vorschriften liegt darin, die Unterschiede genau zu kennen und sie angemessen zu nutzen.
| Form des Betriebs | Rechtliche Grundlage | Begrenzung der Anzahl der Betriebstage | Vertragslaufzeit | Wichtigste Vorschriften |
|---|---|---|---|---|
| Beherbergung (Beherbergungsgewerbe) | Gesetz über das Beherbergungsgewerbe | Bis zu 180 Tage pro Jahr | 1 bis 29 Tage | Meldesystem, Verwaltungsdienstvorschriften |
| Monatlich vermietete Eigentumswohnungen | Gesetz über die Vermietung von Grundstücken und Häusern | Keine Einschränkungen | 30 Tage oder mehr | Pachtverträge, Gesetz über Baugrundstücke und Gebäude |
| Gaststättengewerbe | Gastgewerbegesetz | Keine Beschränkungen | Keine Beschränkungen | Genehmigungssystem, Bau- und Ausstattungsnormen |
Bei der Umsetzung von Mischbetrieben ist eine sorgfältige Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften unerlässlich. Bei privaten Beherbergungsbetrieben sind die Meldung an die zuständigen örtlichen Behörden, die Erstellung und Führung eines Gästeverzeichnisses und die Durchführung von Hygienemaßnahmen obligatorisch. Beim Betrieb von Eigentumswohnungen hingegen sind der ordnungsgemäße Abschluss von Mietverträgen und die Einhaltung des Bauland- und Bauträgergesetzes erforderlich.
So wie wir "Humankapital" und "Vertrauen" in den Mittelpunkt unseres Managements stellen, ist die Einhaltung von Rechtsvorschriften die Grundlage für die Nachhaltigkeit unseres Geschäfts. Die Vernachlässigung rechtlicher Risiken im Streben nach kurzfristigen Gewinnen kann ein Hindernis für langfristiges Unternehmenswachstum darstellen.
Besondere Aufmerksamkeit sollte den Verfahren beim Wechsel zwischen Privatunterkünften und Monatswohnungen gewidmet werden. Sobald die 180-Tage-Grenze als Privatunterkunft erreicht ist, muss der Betrieb unverzüglich auf den monatlichen Betrieb von Eigentumswohnungen umgestellt werden. Um das Risiko von Leerständen in dieser Übergangszeit zu minimieren, sind Vorausbuchungsmanagement und Kundenentwicklung wichtig.
Ein Vergleich der Rentabilität der herkömmlichen Mietverwaltung und des Hybridbetriebs zeigt einen deutlichen Unterschied. Bei der herkömmlichen Mietverwaltung wird die monatliche Miete festgelegt, und in der Zeit des Leerstands wird kein Gewinn erzielt. Die hybride Bewirtschaftung hingegen kann eine optimierte Gewinnstruktur über das ganze Jahr hinweg realisieren, indem sie hohe Gewinne während der Zeit der privaten Vermietung mit stabilen Gewinnen während der monatlichen Leerstandszeit kombiniert.
Lassen Sie uns die Zahlen konkret vergleichen. Nehmen wir als Beispiel eine 1LDK-Immobilie (ca. 50 m2) im Zentrum von Tokio: Eine herkömmliche Mietverwaltung erzielt in der Regel Mieteinnahmen von rund ¥150.000 pro Monat. Der Jahresertrag läge bei 1,8 Millionen Yen (ohne Leerstandszeiten).
Bei hybriden Betrieben hingegen kann man während der Zeit der privaten Unterbringung (180 Tage) mit Einnahmen zwischen 8.000 und 12.000 JPY pro Tag rechnen. Geht man von einem durchschnittlichen Stückpreis von 10.000 JPY und einer Belegungsrate von 70 % aus, belaufen sich die Einnahmen für den Zeitraum der privaten Unterbringung auf 1,26 Millionen JPY (180 Tage x 70 % x 10.000 JPY). Für den monatlichen Zeitraum der Eigentumswohnung (185 Tage, ca. 6 Monate) können Sie mit Einnahmen von rund ¥180.000 pro Monat rechnen, oder ¥1.080.000 in 6 Monaten.
| Betriebsart | Jährliche Einnahmen | Durchschnittlicher Monatsverdienst | Vergleich mit konventioneller Vermietung |
|---|---|---|---|
| Konventionelle Vermietung | 1,8 Millionen Yen | 150.000 Yen | Standard |
| Hybrider Betrieb | 2,34 Millionen Yen | 195.000 Yen | +30%. |
| Nur Privatunterkunft (180-Tage-Limit) | 1,26 Millionen Yen | 105.000 Yen | -30% |
Wie dieser Vergleich zeigt, hat das Hybridgeschäft das Potenzial, die Einnahmen im Vergleich zum traditionellen Vermietungsmanagement um etwa 30% zu steigern.
Eine detaillierte Analyse der Einnahmestruktur eines Hybridbetriebs macht dessen Vorteile noch deutlicher. Während der Laufzeit des Privatunterkunftsbetriebs ist es möglich, in Spitzenzeiten (z. B. Goldene Woche, Sommerferien, Jahresende und Neujahr) mit hohen Stückpreisen zu arbeiten. Vor allem die Nachfrage nach Privatunterkünften für ausländische Touristen ist derzeit besonders stark, da sich die Nachfrage aus dem Ausland erholt.
Andererseits kann der Betrieb während der monatlichen Condominium-Periode auf stabile Nachfragergruppen wie Geschäftsreisende, Transferees und Nutzer während der Wiederansiedlungsphase ausgerichtet werden. Bei diesen Nutzern ist im Allgemeinen mit einer längeren Verweildauer zu rechnen, was zur Stabilisierung der Belegungsrate beiträgt.
Wichtig ist, dass diese beiden Einnahmequellen komplementär wirken. Die saisonalen Unterschiede können ausgenutzt werden: Die Nachfrage nach Monatswohnungen steigt in Zeiten, in denen die Nachfrage nach Übernachtungen sinkt, und umgekehrt steigt die Nachfrage nach Übernachtungen in Zeiten, in denen die Nachfrage nach Monatswohnungen sinkt.
Die Belegungsrate in Hybridbetrieben ist ein wichtiger Indikator, der direkt mit der Rentabilität zusammenhängt. Die Belegungsrate während der Beherbergungszeit ist in hohem Maße von der Lage, der Attraktivität des Objekts, der Preisgestaltung und der Marketingstrategie abhängig. Im Allgemeinen kann bei gut gelegenen Objekten in städtischen Gebieten mit einer Belegungsrate von über 70 % gerechnet werden, während sie in Vorstädten und nicht touristisch erschlossenen Gebieten bei bis zu 50 % liegen kann.
Die Auslastung während der Laufzeit einer Monatswohnung ist stabiler als bei Privatunterkünften, da die Vertragslaufzeit von 30 Tagen oder mehr nach dem Einzug des Mieters eine gewisse Einkommensdauer gewährleistet. Die Schlüsselfrage ist jedoch, wie die Leerstandszeit verkürzt werden kann, bis der nächste Mieter nach Ablauf des Vertrags gefunden ist.
Einer der größten Vorteile der hybriden Verwaltung ist der Effekt der Risikodiversifizierung. Bei der konventionellen Mietverwaltung wirken sich Risiken wie der Auszug von Mietern oder Mietrückstände direkt auf das Ergebnis aus. Bei der hybriden Bewirtschaftung hingegen können die Auswirkungen bestimmter Risiken auf das Gesamtergebnis durch mehrere Einnahmequellen reduziert werden.
Selbst wenn beispielsweise die Nachfrage nach privatem Wohnraum vorübergehend zurückgeht, kann ein gewisses Maß an Einnahmen durch die Nachfrage nach monatlichen Eigentumswohnungen gesichert werden. Umgekehrt können bei einer Abschwächung des Marktes für Monatseigentumswohnungen diese durch Einnahmen aus Übernachtungen ergänzt werden.
Außerdem verbessert es die Anpassungsfähigkeit an Veränderungen des wirtschaftlichen Klimas. In Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs kann die Nachfrage nach Geschäftsreisen zurückgehen und die Nachfrage nach monatlichen Eigentumswohnungen sinken, während gleichzeitig die Nachfrage nach Langzeittourismus und die Nutzung von Privatunterkünften durch Personen, die einen Wohnsitzwechsel in Erwägung ziehen, steigen kann.
Dieser Risikostreuungseffekt ist ein wichtiger Faktor für die Stabilität von Immobilieninvestitionen. Gerade für sehr vermögende Investoren ist die risikoadjustierte Rendite ein wichtiges Kriterium, nicht nur die reine Rentabilität. Unter diesem Gesichtspunkt ist das hybride Management ein hervorragender Investmentansatz.
Je nach den Merkmalen der Immobilie und der Politik des Investors gibt es drei Hauptbetriebsformen für hybride Operationen. Jedes Modell hat seine spezifischen Vor- und Nachteile, und die richtige Wahl ist der Schlüssel zum Erfolg.
Das erste Muster ist das "Rooming-System". Diese Methode kann angewandt werden, wenn Sie ein einzelnes Gebäude oder mehrere Räume besitzen, wobei einige Räume für Privatwohnungen und die übrigen Räume für Monatswohnungen vorgesehen sind. Wenn Sie z. B. ein Mehrfamilienhaus mit 10 Zimmern besitzen, können Sie fünf Zimmer als Privatunterkünfte und fünf Zimmer als Monatswohnungen betreiben und so das ganze Jahr über aus beiden Räumen gleichzeitig Einnahmen erzielen.
Der Vorteil dieser Methode ist die Betriebsstabilität. Selbst wenn die Nachfrage nach Privatunterkünften zurückgeht, können die Einnahmen aus den Monatswohnungen die Gesamteinnahmen stützen. Außerdem wird die Verwaltung dadurch effizienter. Der Nachteil besteht darin, dass die Nutzung der einzelnen Zimmer festgelegt ist, was die Flexibilität bei schwankender Nachfrage einschränkt.
Das zweite Muster ist das "geteilte Periodensystem". Bei dieser Methode wird ein und dasselbe Zimmer 180 Tage im Jahr als Privatunterkunft und die restlichen 185 Tage als Monatswohnung genutzt. Diese Methode eignet sich für Investoren, die ein hybrides Geschäft in einer einzigen Immobilie realisieren wollen.
Bei der Periodentrennungsmethode strebt der Investor eine Ertragsmaximierung an, indem er sich auf den Betrieb von Privatunterkünften während der Spitzenzeiten für Privatunterkünfte (z. B. Frühjahr, Sommer sowie Jahresende und Neujahr) konzentriert und in den Schwachlastzeiten Monatswohnungen betreibt. Es ist jedoch zu beachten, dass während der Umstellungszeit zwischen den Betriebsarten die Gefahr von Leerständen besteht und dass Anpassungen der Einrichtung und Ausstattung erforderlich sind.
Das dritte Muster ist die "Demand-Response-Methode". Hierbei handelt es sich um eine Methode, bei der die Immobilie im Wesentlichen als monatliche Eigentumswohnung betrieben und während der Leerstandszeit als Privatwohnung genutzt wird. Diese Methode ist vor allem in Gebieten mit einer stabilen Nachfrage nach Monatswohnungen wirksam.
Bei der bedarfsgerechten Methode wird der Zeitraum zwischen dem Ende des monatlichen Eigentumswohnungsvertrags und der Suche nach einem Nachmieter effektiv als Privatwohnung genutzt. Auf diese Weise kann der Zeitraum des Leerstands, in dem normalerweise keine Einnahmen erzielt werden, in Einnahmen umgewandelt werden.
| Funktionsweise | Bedingungen der Anwendung | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Methode der gemeinsamen Nutzung von Räumen | Eigentum an mehreren Räumen | Betriebliche Stabilität, effiziente Verwaltung | Eingeschränkte Flexibilität |
| Periodenteilungsmethode | Einzelne Immobilie | Maximierung der Einnahmen, Reaktion auf Nachfrage | Umstellungsrisiko, Anpassung der Anlage |
| Methode der Nachfragereaktion | Bereiche mit stabiler Nachfrage | Reduzierung des Leerstandsrisikos | Begrenzte Einnahmen aus privaten Unterkünften |
Die Verwaltungsaufgaben in hybriden Betrieben sind komplexer als in der herkömmlichen Mietverwaltung. Dies liegt daran, dass die Verwaltungsaufgaben sowohl für den Betrieb von Privatunterkünften als auch für den Betrieb von Monatswohnungen spezifisch sind. Die Einrichtung eines effizienten Verwaltungssystems ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg des Betriebs.
Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben in einem privaten Beherbergungsbetrieb gehören die Verwaltung von Reservierungen, das Ein- und Auschecken, die Reinigung, das Auffüllen von Vorräten, der Umgang mit Gästen und die Erstellung und Führung einer Gästeliste. Diese Aufgaben fallen täglich an und erfordern eine schnelle und präzise Reaktion.
Von besonderer Bedeutung ist die Kommunikation mit den Gästen. Da das Hotel häufig von ausländischen Touristen besucht wird, kann mehrsprachige Unterstützung erforderlich sein. Ein 24-Stunden-Notdienst muss ebenfalls berücksichtigt werden.
Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben bei der Verwaltung von Monatswohnungen gehören die Anwerbung von Mietern, die Vertragsabwicklung, die Begleitung des Ein- und Auszugs, die Mietkontrolle, die Instandhaltung der Einrichtungen und die Beziehungen zu den Mietern. Im Vergleich zu Privatwohnungen verringert die längere Dauer eines einzelnen Vertrags die tägliche Arbeitsbelastung, aber die vertragsbezogenen rechtlichen Verfahren sind wichtiger.
Die Verwaltungsaufgaben bei hybriden Betrieben sind hochspezialisiert, und es ist für den einzelnen Investor oft schwierig, alles selbst zu erledigen. Daher ist die Inanspruchnahme einer Verwaltungsagentur eine wichtige Option.
Wichtige Bewertungskriterien bei der Auswahl einer Verwaltungsagentur sind u. a. Erfahrung in der Verwaltung von Privatwohnungen und Monatswohnungen, sorgfältige Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, Engagement für die Maximierung der Einnahmen und ein äußerst transparentes Berichtssystem.
Die Vermittlungsprovisionen liegen in der Regel zwischen 15 % und 30 % des Umsatzes, aber es ist wichtig, die Wahl nicht nur aufgrund niedriger Provisionen zu treffen, sondern die Qualität der erbrachten Dienstleistungen und ihren Beitrag zur Gewinnsteigerung umfassend zu bewerten. In vielen Fällen wird eine hervorragend arbeitende Agentur in der Lage sein, die Einnahmen stärker zu steigern als die Provisionen.
Darüber hinaus ist es wichtig, im Vertrag mit der Managementagentur Einzelheiten zu vereinbaren, wie die Klärung des Arbeitsumfangs, die Häufigkeit der Berichterstattung, die Reaktion auf Notfälle und die Bedingungen für die Beendigung des Vertrags. Insbesondere sollten im Voraus detaillierte Verfahren festgelegt werden, wie beim Wechsel zwischen Privatunterkünften und Monatswohnungen zu verfahren ist.
Bei den Buchungsmanagementsystemen ist es sinnvoll, ein System einzuführen, das eine zentrale Verwaltung der Buchungswebsites für Privatunterkünfte (Airbnb, Booking.com usw.) und für Monatswohnungen ermöglicht. Auf diese Weise können Doppelbuchungen verhindert, die Belegungsrate optimiert und die Einnahmen maximiert werden.
Die Einführung dynamischer Preissysteme kann die Festlegung optimaler Preise entsprechend dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage automatisieren. Bei Privatunterkünften ist es wichtig, die Preise unter Berücksichtigung von Veranstaltungsterminen, saisonalen Faktoren und Preisen von Konkurrenzobjekten festzulegen. Bei monatlichen Eigentumswohnungen tragen Preisanpassungen als Reaktion auf Marktpreisschwankungen ebenfalls zur Verbesserung der Rentabilität bei.
Die IoT-Technologie kann zur Fernverwaltung von Anlagen, zur Optimierung der Energieeffizienz und zur Verbesserung der Sicherheit eingesetzt werden. Die Einführung von intelligenten Schlössern, intelligenten Geräten und Sensoren kann gleichzeitig Verwaltungsaufgaben automatisieren und den Nutzerkomfort verbessern.
Datenanalysesysteme ermöglichen eine fortgeschrittene Analyse von Nutzerverhaltensmustern, Nachfrageprognosen und Umsatzanalysen. Diese Daten können genutzt werden, um genauere Betriebsstrategien zu formulieren.
Obwohl die Einführung dieser Technologien eine Anfangsinvestition erfordert, kann eine gute Kapitalrendite erwartet werden, wenn man die langfristigen Verbesserungen der betrieblichen Effizienz und die Maximierung der Einnahmen berücksichtigt. Insbesondere ist die Investitionsrendite aufgrund von Skaleneffekten ausgeprägter, wenn mehrere Objekte betrieben werden.
Der hybride Betrieb von Privatwohnungen und Mietobjekten ist eine der innovativsten und praktischsten Methoden der modernen Immobilieninvestition. Indem man die 180-Tage-Frist des Beherbergungsgesetzes nicht als Einschränkung, sondern als Chance für den Aufbau eines neuen Geschäftsmodells nutzt, lässt sich eine Rentabilität erzielen, die weit über die des herkömmlichen Vermietungsbetriebs hinausgeht.
Aus der Erfahrung, die wir bei INA & Associates K.K. im Laufe der Jahre gesammelt haben, können wir sagen, dass eine gründliche Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, die Einrichtung eines effizienten Managementsystems und die Verpflichtung zu kontinuierlicher Verbesserung für den Erfolg von Hybridbetrieben unerlässlich sind.
Es wird erwartet, dass sich das Marktumfeld für hybride Betriebe in Zukunft weiter verbessern wird, da sich die Nachfrage aus dem Ausland vollständig erholt, die Nachfrage nach Arbeitsurlauben aufgrund der Diversifizierung der Arbeitsformen steigt und die Nachfrage nach Kurzzeitaufenthalten aufgrund der Konzentration der Bevölkerung in städtischen Gebieten zunimmt.
Investoren, die hybride Operationen in Erwägung ziehen, sollten den folgenden Punkten besondere Aufmerksamkeit widmen.
Erstens, die Bedeutung der Standortwahl. Die Auswahl eines Standorts, an dem sowohl eine Nachfrage nach Privatunterkünften als auch eine Nachfrage nach Monatswohnungen zu erwarten ist, ist für den Erfolg von grundlegender Bedeutung. Wählen Sie die am besten geeignete Immobilie aus, indem Sie die Verkehrsanbindung, die Umgebung, den Zugang zu touristischen Attraktionen und die Nähe zu Geschäftsvierteln umfassend bewerten.
Der nächste Schritt ist die Optimierung der Anfangsinvestition. Ein Hybridbetrieb erfordert Kapitalinvestitionen sowohl für die Privatunterkunft als auch für die Monatswohnungen. Übermäßige Investitionen verlängern die Amortisationszeit, während unzureichende Investitionen die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen. Es ist wichtig, einen angemessenen Investitionsplan auf der Grundlage von Marktuntersuchungen zu erstellen.
Darüber hinaus ist auch die Auswahl eines Betriebspartners ein wichtiger Faktor für den Erfolg. Die Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen Betreiber vereinfacht die professionellen Verwaltungsaufgaben und ermöglicht es den Investoren, sich auf strategische Entscheidungen zu konzentrieren.
Wenn Sie die Umsetzung eines hybriden Betriebs in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen die folgenden Schritte
1) Marktforschung: Führen Sie eine detaillierte Analyse der Nachfrage nach Privatwohnungen und Monatswohnungen im Zielgebiet durch.
2 . Auswahl einer Immobilie: Auswahl der am besten geeigneten Immobilie unter Berücksichtigung der allgemeinen Standortbedingungen, der Objektspezifikationen und des Investitionsbudgets.
Ausarbeitung des Geschäftsplans: Erstellung eines detaillierten Geschäftsplans einschließlich Ertragsprognosen, Betriebsplan und Risikoanalyse.
Abschluss der rechtlichen Verfahren: Anmeldung des Beherbergungsbetriebs und Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Bescheide.
5. die Einrichtung des Betriebssystems: Selbstverwaltung oder Abschluss eines Vertrags mit einer Betreibergesellschaft.
6 ) Systemimplementierung: Einführung von Reservierungs-, Preis- und Kundenservicesystemen.
Inbetriebnahme: schrittweise Aufnahme des Betriebs und kontinuierliche Verbesserung.
Wir von INA&Associates Ltd. unterstützen Sie mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise bei all diesen Schritten. Als "technologieorientiertes Unternehmen für Humankapitalinvestitionen" sind wir bestrebt, unseren Investoren zum Erfolg zu verhelfen.
Hybrides Management ist mehr als nur eine Methode zur Ertragssteigerung. Es ist ein strategischer Ansatz, um sich an veränderte Marktbedingungen anzupassen und nachhaltiges Wachstum zu erzielen. Wir laden Sie ein, gemeinsam mit uns neue Möglichkeiten der Immobilieninvestition zu entdecken.
Die erforderlichen Anfangsinvestitionen für einen Hybridbetrieb sind je nach Standort, Größe und Ausstattungsgrad der Immobilie sehr unterschiedlich. Für eine typische Ein-Zimmer-Immobilie (ca. 50 m2) in einem typischen städtischen Gebiet liegt die Anfangsinvestition für die Aufnahme des Betriebs, abgesehen von den Kosten für den Erwerb der Immobilie, bei etwa 2 bis 4 Millionen JPY.
Dieser Betrag umfasst den Kauf von Möbeln und Geräten, Innenausbau, Kosten für die Systeminstallation, verschiedene Verfahrenskosten und Betriebskapital. Dabei ist zu bedenken, dass für die Unterbringung sowohl von Privatwohnungen als auch von Eigentumswohnungen höhere Investitionen erforderlich sind als für ein typisches Mietobjekt.
Da diese Investitionen jedoch direkt mit erhöhten Einnahmen verbunden sind, beträgt die Amortisationszeit im Allgemeinen etwa 2-3 Jahre, wenn sie nach einem geeigneten Plan durchgeführt werden.
Die Verwaltungsaufgaben eines hybriden Betriebs sind komplexer als die einer herkömmlichen Mietverwaltung, aber durch die Einrichtung eines geeigneten Systems und einer geeigneten Betriebsstruktur kann eine effiziente Verwaltung erreicht werden.
Im Falle der Selbstverwaltung müssen Sie sich während des Zeitraums der Privatunterkunft um die täglichen Buchungen, die Reinigung und die Gästebetreuung kümmern, was 1-2 Stunden Arbeitszeit pro Tag erfordert. Während der monatlichen Wohnungseigentumsperiode reduziert sich die Arbeitsbelastung, da der Schwerpunkt auf der Betreuung der Mieter und der Instandhaltung der Anlage liegt.
Bei Inanspruchnahme eines Verwaltungsdienstes wird die direkte Arbeitsbelastung des Investors erheblich reduziert. Zu den Hauptaufgaben gehören die Kontrolle der monatlichen Berichte, die strategische Entscheidungsfindung und die jährliche Überprüfung des Geschäftsplans.
Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung lassen sich die rechtlichen Risiken bei hybriden Operationen minimieren. Zu den Hauptrisiken gehören Verstöße gegen das Gesetz über das Beherbergungsgewerbe, die Nichteinhaltung des Baugesetzes und des Feuerwehrgesetzes, Nachbarschaftsprobleme und Steuerfragen.
Um diese Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, sich im Vorfeld rechtlich zu informieren, entsprechende Anmeldungen und Genehmigungen einzuholen, die Einhaltung der Vorschriften regelmäßig zu überprüfen und mit Experten zusammenzuarbeiten.
Die Rentabilität eines Hybridbetriebs hängt weitgehend vom Standort, der Attraktivität der Immobilie und der Qualität des Betriebs ab. Unter den richtigen Bedingungen kann man davon ausgehen, dass die Rentabilität im Vergleich zu konventionellen Vermietungen um 20-50 % steigt.
Um eine hohe Rentabilität zu erzielen, sind jedoch eine angemessene Preisgestaltung auf der Grundlage einer Marktanalyse, ein wirksames Marketing, ein hochwertiger Kundendienst und das Streben nach ständiger Verbesserung von wesentlicher Bedeutung. Aufgrund der hohen Anfangsinvestitionen ist es außerdem wichtig, die Amortisationszeit angemessen zu planen.
Zu den Anforderungen, die eine Immobilie erfüllen muss, um für den Hybridbetrieb geeignet zu sein, gehören die günstige Lage, die Attraktivität der Immobilie, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und die Wirtschaftlichkeit der Investition.
Im Einzelnen erfüllen die Immobilien idealerweise folgende Kriterien: 10 Minuten Fußweg von einem größeren Bahnhof entfernt, gute Anbindung an touristische und geschäftliche Gebiete, relativ neu gebaut, eine Bebauung, die den Betrieb von Beherbergungsbetrieben erlaubt, und gute Beziehungen zur Nachbarschaft.
Darüber hinaus erleichtert ein Grundriss mit 1 bis 2 Schlafzimmern und einer Fläche von 50 bis 80 m2 die Deckung der Nachfrage sowohl nach Privatwohnungen als auch nach Monatswohnungen.