Viele Anfänger interessieren sich für Immobilieninvestitionen, haben aber das Gefühl, dass es schwierig ist, und befürchten, dass sie scheitern werden. Tatsächlich gehören Immobilieninvestitionen zu den Möglichkeiten der Vermögensverwaltung, die auch von Angestellten durchgeführt werden können, wenn man die wichtigsten Punkte beachtet. In diesem Artikel werden in leicht verständlicher Form die Grundstruktur von Immobilieninvestitionen, ihre Vor- und Nachteile, die konkreten Schritte für den Einstieg von Anfängern in die Investitionstätigkeit, die Risiken und Gegenmaßnahmen, die zu beachten sind, sowie die Einstellung zum Erfolg und die empfohlenen Investitionsstile für Anfänger erläutert. Bitte lesen Sie diesen Artikel bis zum Ende und nutzen Sie ihn als Referenz, um Ihre ersten Schritte in Richtung Immobilieninvestitionen zu unternehmen.
Wie Immobilieninvestitionen funktionieren: Bei Immobilieninvestitionen handelt es sich um eine Anlagemethode, bei der Sie durch den Kauf und die Vermietung von Immobilien, wie z. B. Einzimmerwohnungen und Eigentumswohnungen, Einkommen in Form von Mieteinnahmen erzielen. In vielen Fällen wird die Immobilie mit eigenen Mitteln und einem Darlehen eines Finanzinstituts erworben, und die Verwaltung der Immobilie wird dann an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft ausgelagert, die die Mieteinnahmen von den Mietern erhält. Der Gewinn ist der Restbetrag, der nach Rückzahlung des Kredits aus den Mieteinnahmen und nach Abzug von Kosten wie Verwaltungsgebühren und Steuern verbleibt. Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien ist eine weitere Gewinnart, und die Erträge aus Immobilieninvestitionen lassen sich in Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne (Gewinne aus dem Verkauf) unterteilen. Eine Besonderheit von Immobilieninvestitionen besteht also darin, dass Sie sowohl "monatliche Mieteinnahmen" als auch "Gewinne beim Verkauf der Immobilie in der Zukunft" anstreben können.
Diese Struktur bietet verschiedene Vorteile für Immobilieninvestitionen, aber es gibt auch Nachteile und Risiken, die man im Auge behalten sollte. Schauen wir uns zunächst einige der wichtigsten Punkte an.
Stabiles Einkommen und Zukunftssicherheit: Die Vermietung von Immobilien bietet eine stetige Cashflow-Quelle, da Sie monatlich feste Mieteinnahmen erzielen. Wenn die Mieteinnahmen Ihre Kreditrückzahlungen übersteigen, haben Sie ein positives Einkommen, und wenn Sie sich langfristige Mieter sichern können, bleibt dieses stabile Einkommen bestehen. Die Möglichkeit, zusätzlich zu Ihrem Hauptgehalt jeden Monat ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, ist ein großer Anreiz. Die monatlichen Mieteinnahmen können auch eine künftige Rente ergänzen. Die Einkünfte aus Immobilieninvestitionen können eine eventuelle Lücke in der Altersversorgung schließen, die das staatliche Rentensystem allein nicht ausgleichen kann. Da das Investitionsdarlehen mit einer Gruppenkredit-Lebensversicherung (danshin) verbunden ist, wird der ausstehende Darlehenssaldo auf Null reduziert und das Immobilienvermögen bleibt im unwahrscheinlichen Fall des Todes des Eigentümers in den Händen der überlebenden Familienmitglieder. Diese Alternative zur Lebensversicherung hat auch den Effekt, dass das Leben der Familie geschützt wird, was zu einem langfristigen Seelenfrieden führt.
Hebelwirkung mit Krediten: Immobilieninvestitionen können nicht nur mit eigenen Mitteln, sondern auch mit Krediten von Finanzinstituten finanziert werden, so dass ein Vielfaches der vorhandenen Barmittel investiert werden kann. Die Möglichkeit, teure Immobilien mit einer geringen Anzahlung zu erwerben und das Kapital anderer Personen zur Erzielung von Kapitalerträgen einzusetzen, ist ein einzigartiger Vorteil von Immobilieninvestitionen. Im Vergleich zu einer Anlage nur mit Bargeld ist es möglich, höhere Renditen zu erzielen, aber es ist wichtig, eine angemessene Hebelwirkung einzuplanen, die die eigene Rückzahlungskapazität nicht übersteigt.
Steuervorteile: Immobilieninvestitionen bieten mehrere Steuervorteile. So können nach dem Erwerb einer Immobilie Abschreibungen und andere Aufwendungen in das zu versteuernde Einkommen eingerechnet werden, und wenn Ihre Immobilieneinkünfte rote Zahlen schreiben, können Sie unter Umständen Ihre Einkommensteuer und die Einwohnersteuer senken, indem Sie Ihre Verluste mit anderen Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, verrechnen. Dies ist auch als steuerliche Maßnahme wirksam. In einigen Fällen kann das Halten von Eigentum in Form von Immobilien den Bemessungswert für Erbschaftssteuerzwecke senken, im Gegensatz zum Halten von Bargeld, wie es der Fall ist. Da der Schätzwert von Immobilien (Bodenrichtwert oder Grundsteuermesswert) niedriger angesetzt ist als der Marktwert, kann dies den Erbschaftssteuerbetrag stärker reduzieren als Bargeld.
Inflationsresistentes Sachvermögen: Immobilien sind ein Sachvermögen, dessen Wert in Inflationszeiten weniger wahrscheinlich sinkt. Da die Grundstückspreise und Mieten in der Regel steigen, wenn die Preise steigen, sind sie eine inflationsresistentere Option der Vermögensverwaltung als Bargeldeinlagen. In der Tat ist es möglich, bei Inflation den Wert des Vermögens durch Mieterhöhungen und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zu erhalten oder sogar zu steigern. Ein weiterer Vorteil ist die Sicherheit von Immobilien als Mittel zur langfristigen Vermögenssicherung, da das Risiko, dass der Wert im schlimmsten Fall auf Null fällt, wie bei Aktien gering ist, da der eigentliche Vermögenswert, nämlich das Grundstück, erhalten bleibt.
Anfangs- und Unterhaltskosten: Für den Erwerb einer Immobilie ist ein hoher Geldbetrag erforderlich, um mit der Anlage in Immobilien zu beginnen. Neben der Anzahlung fallen beim Erwerb einer Immobilie verschiedene Kosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühren an. Darüber hinaus werden jedes Jahr nach dem Kauf Grundsteuer und Städtebauförderungsabgabe erhoben, und es fallen Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes an. Wenn laufende Kosten wie Reparaturen an Einrichtungen, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, Feuerversicherungsprämien usw. nicht berücksichtigt werden, besteht das Risiko, dass die Erträge geringer ausfallen als erwartet. Wenn beispielsweise eine größere Panne oder ein größerer Schaden auftritt, ist es unvermeidlich, dass eine große Summe Geld für Reparaturen ausgegeben wird. Diese anfänglichen und laufenden Kosten sind ein Hindernis für Immobilieninvestitionen.
Risiko des Leerstands und des Ausbleibens der Mietzahlungen: In der Mietverwaltung sind Mieteinnahmen nur mit Mietern möglich. Das Risiko des Leerstands besteht darin, dass bei Ausbleiben von Mietern für diesen Zeitraum keine Einnahmen erzielt werden können. Darlehensrückzahlungen und Fixkosten können nicht warten, so dass Sie bei längerem Leerstand möglicherweise Geld aufnehmen müssen, um die Differenz auszugleichen. Obwohl es ideal ist, eine Immobilie immer mit voller Auslastung zu betreiben, kann es aufgrund von Markttrends und saisonalen Faktoren unweigerlich zu Leerständen kommen, so dass Sie sich bemühen müssen, den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden, z. B. durch die Aktualisierung von Einrichtungen und die Überprüfung von Mieten. Bedenken Sie auch das Risiko von Mietrückständen. Selbst wenn es Mieter gibt, wird die Immobilie, wenn die Miete nicht gezahlt wird, letztendlich kein Einkommen erwirtschaften, so dass nur die Rückzahlung des Darlehens und die Verwaltungsgebühren übrig bleiben. Es ist wichtig, das Risiko von Mietrückständen zu verringern, indem man die Mieter überprüft und eine Bürgschaftsgesellschaft einsetzt.
Geringe Liquidität und Unmöglichkeit der schnellen Umwandlung in Bargeld: Immobilien sind ein weniger liquider Vermögenswert als z. B. Aktien. Selbst wenn Sie die Immobilie gegen Bargeld verkaufen wollen und nicht sofort einen Käufer finden, können Sie das Geld nicht auf Dauer zurückerhalten. In der Zeit, in der die Immobilie nicht verkauft wird, kann die Belastung durch Kosten wie die Grundsteuer weiter steigen. Selbst wenn ein Käufer gefunden wird, dauert der Prozess von der Besichtigung über die Preisverhandlung, den Vertrag, die Abrechnung und die Eintragung in das Grundbuch einige Zeit, und es dauert eine angemessene Zeit, bis das Geld tatsächlich auf dem Konto ist. Diese hohe Hürde für den Cashflow (d. h. das hohe Liquiditätsrisiko) ist ein großer Nachteil von Immobilieninvestitionen.
Erfordert Managementaufwand und Fachwissen: Immobilieninvestitionen sind kein Geschäft, das mit dem Kauf abgeschlossen ist, sondern ein Geschäft, das mit der anschließenden Mietverwaltung fortgesetzt wird. Auch wenn die Immobilienverwaltung und die Betreuung der Mieter an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert werden kann, wird es Situationen geben, in denen der Eigentümer als Verwalter selbst die Situation erfassen und Entscheidungen treffen muss. Wenn Mieter ausziehen, müssen Sie neue Mieter finden und Vorkehrungen für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie treffen, und Sie müssen sich auch Gedanken über einen Instandhaltungsplan für das Gebäude und die Einrichtungen machen. Neben dem unvermeidlichen Ärger müssen Sie sich auch mit den gesetzlichen Bestimmungen, den steuerlichen Bestimmungen und den Informationen über den Mietmarkt auf dem Laufenden halten. Wer nicht auf dem Laufenden ist, überlässt alles anderen und vernachlässigt die Prüfung von Details, erhöht das Risiko des Scheiterns. Es heißt, dass Menschen, die mit Immobilieninvestitionen erfolgreich sind, keine Mühen scheuen, um zu studieren, daher ist es wichtig, sich über den Zeit- und Arbeitsaufwand im Klaren zu sein, der für derartige Aktivitäten erforderlich ist.
Wie bereits erwähnt, haben Immobilieninvestitionen ihre Reize, aber auch ihre Risiken. In den folgenden Kapiteln werden wir uns ausführlich damit befassen, wie Anfänger gezielt mit Investitionen beginnen, mit den Risiken umgehen und sie zu einem Erfolg machen können.
Um Fehler zu vermeiden und einen guten Start zu haben, ist es für Immobilienanfänger wichtig, einen schrittweisen Vorbereitungsprozess zu durchlaufen. Im Folgenden finden Sie eine schrittweise Anleitung für spezifische Schritte für Anfänger.
Zielsetzung und Selbsteinschätzung:Legen Sie zunächst klare Investitionsziele fest, z. B. "warum wollen Sie in Immobilien investieren" und "wie viel Gewinn streben Sie an". Jeder Mensch hat andere Ziele, z. B. den Aufbau eines Fonds für den Ruhestand, den Aufbau von Vermögenswerten oder die Sicherung unverdienter Einkünfte. Durch die Festlegung von Zielen wird es einfacher, eine Anlagestrategie zu formulieren. Gleichzeitig ist es wichtig, Ihre aktuelle Vermögenssituation, Ihr Jahreseinkommen und Ihre Risikobereitschaft objektiv zu analysieren und einen vernünftigen Plan zu erstellen. Finden Sie heraus, wie viel Sie mit eigenen Mitteln abdecken können, wie viel Sie für die Rückzahlung von Krediten ausgeben können und wie viel Risiko Sie aufgrund Ihrer Persönlichkeit eingehen können, und stellen Sie einen Investitionsplan auf, der "zu Ihnen passt".
Erstellen Sie einen Finanzplan: Erstellen Sie anschließend einen konkreten Finanzplan. Simulieren Sie die Höhe der Mittel, die Sie für sich selbst bereitstellen können, den Betrag, den Sie mit einem Kredit aufnehmen wollen, und Ihren Rückzahlungsplan. Es ist wichtig, einen Gesamtfinanzplan zu erstellen, der nicht nur den Preis der Immobilie berücksichtigt, sondern auch andere Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs (Maklergebühren, Steuern usw.), die jährliche Grundsteuer, die Prämien für die Feuerversicherung, die Rücklagen für künftige Reparaturkosten und so weiter. Darüber hinaus wirken sich Ihr Jahreseinkommen, Ihr Dienstalter und Ihre Kreditwürdigkeit darauf aus, ob Sie einen Kredit von einem Finanzinstitut erhalten können. Wenn möglich, sollten Sie sich im Vorfeld mit mehreren Finanzinstituten in Verbindung setzen und sich einer vorläufigen Prüfung unterziehen, um herauszufinden, wie viel Geld Sie leihen können und unter welchen Bedingungen Sie einen Kredit erhalten.
Einholung von Informationen und Auswahl von Immobilien: Sobald Sie eine Vorstellung von Ihren Zielen und Ihrem Budget haben, können Sie sich auf die Suche nach einer Investitionsimmobilie machen. Recherchieren Sie die örtliche Mietnachfrage und die Markttrends für verschiedene Immobilientypen, um die Liste der Immobilien, die Ihren Zielen entsprechen, einzugrenzen. Prüfen Sie insbesondere die Lage (Entfernung zum nächsten Bahnhof und Umgebung), den Immobilientyp (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder freistehendes Haus), das Alter, die Ausstattung und den Ertrag (Flächen- und Realrendite). Es ist wichtig zu prüfen, ob die Immobilie "langfristig leicht zu vermieten" und "in der Zukunft leicht zu verkaufen" ist, und zwar im Hinblick auf künftige Veränderungen des Werts und der Mietnachfrage. Nutzen Sie die Informationen von Immobilienportalen und Verkäufern, um mehrere Immobilien zu vergleichen. Anfänger verlieren sich oft in der Terminologie und den Entscheidungskriterien. Zögern Sie daher nicht, bei Unklarheiten Fragen an den Immobilienmakler zu stellen oder sich von einem vertrauenswürdigen Bekannten beraten zu lassen.
VorläufigeKreditverfahren und Kreditanfragen: Sobald Sie eine Vorstellung von der Immobilie haben, die Sie kaufen möchten, stellen Sie einen vorläufigen Kreditantrag. Beginnen Sie mit dem Kreditverfahren möglichst parallel zum Kaufantrag, denn es ist wichtig, einen Finanzplan zu haben, um eine Immobilie zu sichern. Besuchen Sie mehrere Finanzinstitute und vergleichen Sie die angebotenen Zinssätze, Kreditlaufzeiten, Kreditbeträge und sonstigen Konditionen. Auch die Frage, ob Sie sich für einen variablen oder festen Zinssatz entscheiden, spielt eine wichtige Rolle. Entscheiden Sie sich nach Ihrer Risikobereitschaft, wenn Sie zum Beispiel das Risiko steigender Zinsen vermeiden wollen, wählen Sie ein festes Darlehen für die gesamte Laufzeit. Bereiten Sie bei der Beantragung eines Kredits rechtzeitig die vom Finanzinstitut geforderten Unterlagen vor (Quellensteuer, Einkommensnachweis, Immobilienunterlagen usw.), um das Verfahren zu erleichtern. Sobald Sie die offizielle Genehmigung für das Darlehen erhalten haben, können Sie den Vertrag unterzeichnen.
Kaufvertrag und Verfahren für den Immobilienerwerb: Sobald der Kredit genehmigt ist, schließen Sie einen Kaufvertrag für die zu erwerbende Immobilie ab. Nachdem Sie eine Erläuterung der wichtigsten Punkte erhalten haben, unterzeichnen und besiegeln Sie den Vertrag und zahlen eine Anzahlung, um Ihre Absicht, die Immobilie zu erwerben, offiziell zu erklären. Es ist wichtig, dass Sie den Inhalt des Vertrags (Rechte und Bedingungen für die Übergabe der Immobilie, Vertragsstrafen usw.) gründlich prüfen und sich alle unklaren Punkte zu Ihrer Zufriedenheit erklären lassen. Nach der Unterzeichnung des Vertrags wird der Darlehensvertrag mit dem Finanzinstitut abgeschlossen, um den Abwicklungstermin vorzubereiten, und die Restzahlung wird geleistet. Bei der Übergabe der Immobilie werden der Eigentumsübergang und die Eintragung der Hypothek von einem Gerichtsvollzieher vorgenommen, und Sie werden der eindeutige Eigentümer der Immobilie. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem Sie eine Feuerversicherung beantragen. Es kann sein, dass Ihnen das Vertragsverfahren zum ersten Mal unangenehm ist, aber Immobilienagenturen, Finanzinstitute, Gerichtsvollzieher und andere Fachleute werden Sie unterstützen, also gehen Sie bitte weiter und lassen Sie sich jeden Schritt bestätigen.
Beginn des Betriebs und der Verwaltung der Immobilie: Sobald Sie eine Immobilie erworben haben, beginnen Sie so schnell wie möglich mit dem Betrieb und der Verwaltung Ihres Mietgeschäfts. Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, in der bereits Mieter wohnen, übernehmen Sie das Inkasso; haben Sie eine Immobilie erworben, die leer steht, sind Sie für die Suche nach Mietern zuständig. In der Regel kann ein Hausverwaltungsunternehmen beauftragt werden, sich um die Mietersuche (Schaltung von Anzeigen und Durchführung von Besichtigungen), den Abschluss von Verträgen, den Einzug der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden, die Abrechnung und den Rückbau bei Auszug der Mieter sowie die laufende Verwaltung des Gebäudes zu kümmern. Der marktübliche Satz für ausgelagerte Verwaltungsgebühren liegt bei etwa 5 % der Miete, aber anstatt Anfänger zu zwingen, alles selbst zu verwalten, ist es sicherer, die Verwaltung der Immobilie zunächst einem Fachmann anzuvertrauen und sicherzustellen, dass sie zuverlässig verwaltet wird. Natürlich wird auch der Eigentümer selbst die Berichte der Verwaltungsgesellschaft einsehen und bei Bedarf Anweisungen geben und Entscheidungen treffen. Als Eigentümer müssen Sie auch Verwaltungsentscheidungen treffen, z. B. über Maßnahmen zur Behebung von Leerständen (Renovierung, Mietüberprüfung), den Umgang mit säumigen Mietern und die Planung der regelmäßigen Gebäudeinstandhaltung. Lassen Sie nach dem Kauf nicht locker und bemühen Sie sich weiterhin um die Erhaltung und Verbesserung der Rentabilität der Immobilie. Dies wird zu einer langfristig stabilen Vermögensverwaltung führen.
Dies ist der allgemeine Prozess, wenn Sie in eine Immobilie investieren wollen. Während dieses Prozesses werden Sie wahrscheinlich auf Dinge stoßen, die Sie nicht verstehen. In diesem Fall ist es kein Problem, wenn Sie Schritt für Schritt vorgehen, indem Sie Informationen sammeln und sich selbst oder mit Hilfe von Experten informieren. Der folgende Abschnitt befasst sich speziell mit den Risiken, mit denen Anfänger konfrontiert werden können, und damit, wie man mit ihnen umgehen kann.
Immobilieninvestitionen sind mit einer Reihe von Risiken verbunden, aber wenn Sie im Voraus Maßnahmen ergreifen, können Sie die Wahrscheinlichkeit eines Scheiterns erheblich verringern. In diesem Abschnitt werden typische Risiken beschrieben, die Sie als Anfänger besonders beachten sollten, und wie Sie mit ihnen umgehen können.
Leerstandsrisiko: Steht ein Zimmer ohne Mieter leer, werden in dieser Zeit keine Mieteinnahmen erzielt. Darlehensrückzahlungen und Fixkosten werden jedoch weiter bezahlt. Je länger der Leerstand andauert, desto mehr muss der Eigentümer also in die Tasche greifen.
Gegenmaßnahme: Die erste Vorsichtsmaßnahme besteht darin, eine Immobilie in einem Gebiet mit hohem Mietbedarf und hoher Nachfrage zu wählen. So haben Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen, Universitäten und Unternehmen sowie mit Einrichtungen und Grundrissen, die den Marktanforderungen entsprechen, in der Regel kürzere Leerstandszeiten. Beauftragen Sie außerdem eine zuverlässige Hausverwaltung mit der aktiven Anwerbung von Mietern und der Entwicklung von Werbemaßnahmen. Außerdem ist es sinnvoll, die Räume sauber zu halten, veraltete Einrichtungen zu erneuern und die Mietbedingungen (Miete, Schlüsselgeld usw.) zu überprüfen, um den Eindruck der Betrachter zu verbessern. Auch wenn ein Zimmer frei wird, muss man sich bemühen, die Zeit bis zum Einzug des Nachmieters so kurz wie möglich zu gestalten.
Risiko von Mietrückständen: Selbst wenn es Mieter gibt, die keine Miete zahlen, gibt es keine echten Einnahmen. Wenn die Mietrückstände andauern, muss der Eigentümer unter Umständen die Last der Darlehenszahlung und der Verwaltungsgebühren tragen.
Gegenmaßnahme: Es ist wichtig, bei der Einstellung von Mietern ein strenges Screening durchzuführen, um die Zahlungsfähigkeit des Mieters, die Stabilität seines Arbeitsplatzes und etwaige Zahlungsrückstände in der Vergangenheit zu überprüfen. Ziehen Sie außerdem den Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft in Betracht. Die Inanspruchnahme eines Bürgschaftsunternehmens kann das Risiko des Eigentümers erheblich verringern, da es im Falle eines Zahlungsausfalls die Miete im Namen des Mieters ersetzen kann. Es ist von grundlegender Bedeutung für die Mietverwaltung, sich auf das Risiko von Zahlungsausfällen vorzubereiten, indem man die Einschaltung eines Mitbürgen oder einer Bürgschaftsgesellschaft in die Vertragsbedingungen aufnimmt. Bei Zahlungsrückständen sollten die Mieter frühzeitig gemahnt und die Hinzuziehung eines Spezialisten (z. B. eines Anwalts) in Erwägung gezogen werden, bevor sich die Situation verschlimmert.
Cashflow-Risiko (Rückzahlungs- und Zinsschwankungsrisiko): das Risiko, dass unerwartete Ausgaben oder geringere Einnahmen dazu führen, dass nicht genügend Mittel zur Verfügung stehen, um Darlehen zurückzuzahlen oder Ausgaben zu tätigen. Beispielsweise kann eine Kombination aus längerem Leerstand, größeren Reparaturen oder höheren Rückzahlungen aufgrund steigender Zinssätze den Cashflow verschlechtern und zu einem Cashflow-Stopp führen.
Die Lösung: Ein solider Finanzplan und ausreichende Eigenmittel (Reservefonds) sind die beste Verteidigung. Simulieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie die Einnahmen und Ausgaben und planen Sie, Stressszenarien wie eine Leerstandsquote von X % oder einen Zinsanstieg von X % zu verkraften. Legen Sie von Ihren monatlichen Mieteinnahmen einen bestimmten Betrag für künftige Reparaturen und Leerstände zurück und halten Sie eine "Risikorücklage" für Notfälle bereit. Das Risiko von Zinsschwankungen kann auch durch die Wahl eines Festzinskredits vermieden werden. Auch bei der Aufnahme von Krediten mit variablen Zinssätzen ist es wichtig, die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung oder Umschuldung stets im Blick zu haben, um auf künftige Zinserhöhungen vorbereitet zu sein und so früh wie möglich handeln zu können.
Reparaturrisiko (Ausfall- und Katastrophenrisiko): Es handelt sich um das Risiko unerwarteter Reparaturkosten aufgrund des Verfalls von Gebäuden oder Anlagen. Da das Gebäude altert, sind Reparaturkosten aller Größenordnungen unvermeidlich, z. B. Ausfälle von Warmwasserbereitern und Klimaanlagen, Sanitärschäden und Reparaturen an Außenwänden. Außerdem ist Japan anfällig für Naturkatastrophen wie Erdbeben und Taifune, und wenn ein Gebäude bei einer größeren Katastrophe beschädigt wird, können erhebliche Wiederherstellungskosten anfallen.
Lösung: Es ist wichtig, einen langfristigen Reparaturplan aufzustellen und aus den monatlichen Mieteinnahmen eine ständige Rücklage für Reparaturen zu bilden. Auch wenn die Immobilie noch jung ist, wird irgendwann die Zeit für eine Erneuerung der Ausstattung kommen, bereiten Sie sich also frühzeitig und systematisch vor. Schließen Sie außerdem eine Feuerversicherung (Sachschadenversicherung) ab und ziehen Sie gegebenenfalls eine Erdbebenversicherung in Betracht. Gebäudeschäden, die durch Feuer, Wind und Überschwemmung verursacht werden, können durch eine Versicherung abgedeckt werden. Sie können das Risiko größerer Ausfälle verringern, indem Sie das Gebäude regelmäßig inspizieren und täglich warten und schadhafte Stellen so schnell wie möglich behandeln. Eine weitere wirksame Maßnahme zur Risikovermeidung ist die Überprüfung von Gefahrenkarten in der Phase der Grundstücksauswahl und die Wahl eines Standorts mit geringem Überschwemmungs- oder Verflüssigungsrisiko.
Liquiditätsrisiko: Wie in den vorgenannten Nachteilen erwähnt, ist eine Immobilie ein Vermögenswert, dessen Verkauf sehr lange dauern kann. Selbst wenn Sie sofort gegen Bargeld verkaufen wollen, kann es je nach Marktbedingungen und Immobilie schwierig sein, einen Käufer zu finden. Insbesondere für regionale Immobilien und große Objekte gibt es nur wenige Käufer, und es ist nicht ungewöhnlich, dass sie nicht zum gewünschten Preis verkauft werden können.
Die Lösung: Die Planung auf der Grundlage eines langfristigen Eigentums ist von grundlegender Bedeutung. Denken Sie nicht, dass Sie die Immobilie jederzeit einfach verkaufen können, sondern versuchen Sie, eine solide Verwaltung sicherzustellen, damit Sie die Immobilie am Laufen halten können, ohne sie verkaufen zu müssen. Wenn Sie den Verkauf als Ausstiegsstrategie in Erwägung ziehen, ist es wichtig, eine Immobilie zu wählen, die sehr gefragt ist. Wenn Sie sich für eine Immobilie in einer Gegend mit hoher Liquidität entscheiden, z. B. in einem Stadtzentrum, oder für eine Immobilie, die nicht nur ihre Rentabilität, sondern auch ihren Wert aufrechterhalten kann, ist es wahrscheinlicher, dass Sie sie zu gegebener Zeit relativ reibungslos verkaufen können. Eine andere Methode ist der Aufbau eines Portfolios durch die Kombination mit hochliquiden Anlageprodukten, z. B. mit einem Real Estate Investment Trust (REIT).
Dies sind die wichtigsten Risiken und Beispiele für Gegenmaßnahmen. Das Wichtigste ist, dass Risiken nicht beängstigend sind, wenn man sie kennt und sich darauf vorbereitet. Wenn Sie die Fähigkeit besitzen, mit ihnen angemessen umzugehen, anstatt sie im Dunkeln zu fürchten, können Sie mit weniger Angst investieren.
Die Einstellung und MentalitäteinesAnlegers ist für den langfristigen Erfolg bei Immobilieninvestitionen wichtiger als die Technik. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Punkte, die Sie als Anfänger beachten sollten und die auf den Erfahrungen erfolgreicher und erfolgloser Investoren beruhen.
Denken Sie langfristig und nicht an kurzfristige Gewinne: Immobilieninvestitionen sind kein "Geldspiel" wie Aktien oder Devisen, bei dem Sie auf kurzfristige Gewinne abzielen, sondern eine Investition, bei der Sie Ihr Vermögen langfristig und in der Erwartung künftiger Erträge verwalten. Es ist leicht, einen Fehler zu machen, wenn man einen unvernünftigen spekulativen Ansatz verfolgt, um in kurzer Zeit einen großen Gewinn zu erzielen, und eine beständige Haltung ist erforderlich, um einen langfristigen Vermögensaufbau anzustreben. Wie das Sprichwort sagt: "Immobilieninvestitionen sind keine Spekulation, sondern ein Geschäft", liegt der Schlüssel zum Erfolg in der Beharrlichkeit, im Laufe der Zeit Renditen zu erzielen. Seien Sie sich bewusst, dass Sie Entscheidungen mit Blick auf die nächsten 10 bis 20 Jahre treffen sollten, anstatt sich mit sofortigen Gewinnen zu befassen.
Setzen Sie auf persönliche Beziehungen und die Zusammenarbeit mit Fachleuten: Es heißt, dass sowohl finanzielle Unterstützung ("finanzielle Verbindungen") als auch ein Netzwerk von Menschen ("persönliche Verbindungen") für eine reibungslose Verwaltung von Immobilien unerlässlich sind. Es gibt viele Situationen, in denen der Erfolg oder Misserfolg Ihrer Investition von den Menschen in Ihrem Umfeld abhängt, z. B. von dem Immobilienmakler, der Ihnen Immobilien vorstellt, von den Mitarbeitern der Finanzinstitute, die Ihnen Darlehen gewähren, von der Hausverwaltung, die Sie mit der Verwaltung betrauen, von älteren Vermietern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, die Sie angemessen beraten. Erfolgreiche Investoren bemühen sich, ein vertrauenswürdiges Team aufzubauen, und sie gewinnen nützliche Informationen und Möglichkeiten aus ihren Beziehungen zu anderen. Wie das Sprichwort sagt: "Eine reibungslose Immobilienverwaltung ist ohne den einen oder anderen nicht möglich", also seien Sie kein Einzelkämpfer, sondern pflegen Sie sorgfältig die menschlichen Netzwerke um Sie herum. Vergessen Sie nicht, vertrauensvolle Beziehungen zu den Mietern aufzubauen. Die Mieter sind Ihre Kunden, und eine aufrichtige Haltung ihnen gegenüber, so dass sie dort lange Zeit bequem leben können, wird zu einer stabilen Verwaltung führen.
Kontinuierliches Lernen und sorgfältige Informationsanalyse: Die Welt der Immobilieninvestitionen verändert sich täglich, und ständiges Lernen und Sammeln von Informationen ist unerlässlich. Das Spektrum dessen, was Sie lernen müssen, ist breit gefächert und umfasst u. a. Kreditvergabesysteme, Änderungen im Steuersystem, das Gleichgewicht von Mietangebot und -nachfrage in der Region, die Entwicklung der Zinssätze aufgrund des Wirtschaftsklimas und das Know-how über die Sanierung von Gebrauchtimmobilien. Es heißt, dass es Menschen, die bei Immobilieninvestitionen scheitern, oft einfach an Wissen mangelt. Mangelndes Wissen zwingt sie, sich auf andere zu verlassen, und sie neigen dazu, auf Umwegen zu investieren. Erfolgreiche Menschen hingegen sind bereit, in sich selbst zu investieren und sich weiterzubilden. Lernen Sie als Anfänger die Grundlagen aus Büchern und Seminaren, und aktualisieren Sie Ihr Fachwissen, wenn Sie in der Praxis Erfahrungen sammeln. Treffen Sie außerdem bei der Auswahl von Immobilien und bei Investitionsentscheidungen keine Entscheidungen, die nur auf Gefühlen oder Eindrücken beruhen, sondern gewöhnen Sie sich an, Daten und Beweise zu analysieren. Die Abkürzung zum Erfolg besteht nicht darin, zu sagen "das sieht doch irgendwie gut aus", sondern die Zahlen aus Renditeberechnungen und Marktuntersuchungen zu prüfen und die Simulationsergebnisse nüchtern zu bewerten.
Seien Sie sich Ihrer Rolle als Manager bewusst: Immobilieninvestitionen sind nicht nur Vermögensverwaltung, sondern auch Unternehmensführung. Denken Sie daran, dass der Kauf einer Immobilie nicht automatisch bedeutet, dass Sie einen Gewinn erzielen werden, und dass der eigentliche Wettbewerb erst nach dem Kauf beginnt. Wenn Sie es mit der Verwaltung eines Unternehmens vergleichen, ist der Eigentümer der Immobilie der Präsident. Es versteht sich von selbst, dass das Unternehmen keinen Erfolg haben wird, wenn der Eigentümer selbst, der Manager, nicht über die nötige Motivation und Managementfähigkeiten verfügt. Während es in letzter Zeit für Angestellte einfacher geworden ist, in Studioapartments zu investieren, ist die Zahl der Misserfolge auch deshalb gestiegen, weil die Zahl der Einzelinvestoren, die keine Ahnung davon haben, zugenommen hat. Häufig scheitern Projekte, bei denen die Verwaltung der Immobilie der Verwaltungsgesellschaft überlassen wird und die Situation der Verwaltung nicht verstanden wird, oder bei denen die Zukunft nicht gut simuliert wird und ungeplante Ausgaben getätigt werden. Um dies zu vermeiden, sollten Sie darauf vorbereitet sein, "Ihr Unternehmen (Immobilienvermögen) zu schützen". Seien Sie sich stets der Risiken bewusst und bereiten Sie sich darauf vor, achten Sie auf die Mieter und den Zustand der Immobilie und tun Sie weiterhin alles, was Sie können, um Ihre Gewinne zu maximieren - das wird Sie zum Erfolg führen.
Wenn Sie die oben genannten Ideen beherzigen und in die Praxis umsetzen, werden Immobilieninvestitionen mit Sicherheit zu einem leistungsstarken Instrument der Vermögensverwaltung für Sie. Lassen Sie uns abschließend einen Blick darauf werfen, welche Arten von Immobilien für Anfänger tatsächlich empfohlen werden.
Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilien, in die man investieren kann. Für Anfänger sind die folgenden Arten, die mit relativ geringen Geldbeträgen begonnen werden können und keinen allzu großen Verwaltungsaufwand erfordern, einfach in Betracht zu ziehen. Die Merkmale, Vor- und Nachteile der einzelnen Arten werden erläutert.
Eine Eigentumswohnung ist eine Anlageform, bei der Sie ein einzelnes Zimmer in einer Eigentumswohnung (einem einzelnen Wohngebäude) kaufen und vermieten. Sie eignet sich für Neuanleger, da Studio-Eigentumswohnungen in Stadtzentren preiswerter und einfacher zu erwerben sind und weniger Verwaltungsaufwand erfordern. Ein besonderer Vorteil ist, dass die Anfangskosten relativ niedrig sind. So sind beispielsweise Objekte ab mehreren Millionen Yen bis hin zu mehreren zehn Millionen Yen pro Einheit zu haben, was es Anfängern mit begrenzten eigenen Mitteln leicht macht, sich der Herausforderung zu stellen (gebrauchte Eigentumswohnungen sind gegenüber neu gebauten besonders zu empfehlen, da sie billiger und leichter zu verwerten sind). Anders als beim Kauf eines ganzen Gebäudes kümmern sich die Verwaltungsgesellschaft und der Verwaltungsverband um die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes, so dass sich der Eigentümer auf die Verwaltung der Zimmer und den Vermietungsbetrieb konzentrieren kann. Da auch die Reaktion auf Ausfälle und Gebäudereparaturen im Wesentlichen über die Verwaltungsgesellschaft abgewickelt wird, ist der Verwaltungsaufwand auch für Anfänger relativ gering.
Ein Vorsichtshinweis und Nachteil der Investition in eine Eigentumswohnung ist hingegen das Risiko, dass bei Leerstand der Wohnung keine Einnahmen erzielt werden: Da Sie nur eine Wohnung besitzen, fallen Ihre Mieteinnahmen bei Auszug des Mieters während dieser Zeit weg. Es ist zu beachten, dass es im Gegensatz zum Besitz mehrerer Einheiten oder eines einzelnen Gebäudes schwierig ist, das Risiko zu streuen. Sie müssen auch bedenken, dass sich die Situation der Verwaltung der Wohnanlage insgesamt und die Entwicklung der anderen Eigentümer auf Ihre Investition auswirken wird (es gibt Faktoren, auf die Sie keinen Einfluss haben, wie z. B. der Beschluss der Verwaltungsgesellschaft, die Reparaturrücklage zu erhöhen oder größere Reparaturen durchzuführen). Außerdem müssen Sie monatliche Verwaltungsgebühren und Reparaturrücklagen zahlen, und diese laufenden Kosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen, was sich auf die Rendite auswirkt. Ist die Eigentumswohnung jedoch gut gelegen und stark nachgefragt, kann eine stabile, langfristige Bewirtschaftung erwartet werden, und das Risiko kann in der Zukunft durch eine Erhöhung der Anzahl der Objekte gestreut werden. Generell lässt sich sagen, dass die Investition in Eigentumswohnungen eine Anlageform ist, die sich für Anfänger eignet, um klein anzufangen und Know-how zu sammeln.
Bei der Investition in Einfamilien häuser werden Einfamilienhäuser gekauft und vermietet. Viele gebrauchte Einfamilienhäuser sind relativ preiswert, und in den letzten Jahren hat man sich auf eine Methode konzentriert, die als "Rag-and-Bone"-Investition bekannt ist, bei der gebrauchte Häuser in ländlichen und vorstädtischen Gebieten billig gekauft, renoviert und dann vermietet werden. Der erste Vorteil von Investitionen in Einfamilienhäuser besteht darin, dass das Grundstück einen großen Teil des Immobilienpreises ausmacht, so dass der Wert der Anlage nur schwer sinken kann. Der Gebäudeteil verschlechtert sich im Laufe der Zeit, aber das Grundstück ist ein halbwegs dauerhafter Vermögenswert, und es gibt viele Möglichkeiten für Ausstiegsstrategien, wie z. B. die Räumung des Grundstücks und den Weiterverkauf oder die Eigennutzung. Was die Mietnachfrage anbelangt, so richten sich Einfamilienhäuser hauptsächlich an Familien, die nicht so häufig umziehen wie Eigentumswohnungen, so dass oft mit stabilen Einkünften aus langfristiger Nutzung gerechnet werden kann. Familienhaushalte sind in der Regel mit ihrer Wohninfrastruktur im Haus verwurzelt, so dass es nicht ungewöhnlich ist, dass sie dort über einen langen Zeitraum von mehreren Jahren bis zu mehr als zehn Jahren wohnen, wenn gute Mieter gefunden werden.
Ein Nachteil ist hingegen das Risiko des Leerstands, da es nur eine Familie pro Haus gibt. Wie bei Eigentumswohnungen sind die Einnahmen gleich Null, wenn die Immobilie leer steht, so dass die Auswirkungen eines Leerstandes erheblich sind. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen müssen die Eigentümer von Einfamilienhäusern außerdem alles selbst verwalten, einschließlich der Gemeinschaftsflächen. Die Verwaltung ist umfangreich und zeitaufwändig und umfasst nicht nur die Gebäude, sondern auch die Außenanlagen (Gärten und Parkplätze), Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Instandhaltung der Infrastruktur. Ältere Einfamilienhäuser sind in vielen Bereichen reparaturbedürftig, und je länger das Mietverhältnis andauert, desto größer ist in der Regel die Belastung durch Reparaturkosten aufgrund altersbedingter Abnutzung. Außerdem wird der Bedarf an Einfamilienhäusern leicht durch das Gebiet beeinflusst, und es besteht die Gefahr, dass es in Gebieten mit schrumpfender Bevölkerung schwierig sein könnte, Mieter zu finden. Um dem vorzubeugen, ist es wichtig, ein Gebiet mit hoher Nachfrage nach Einfamilienhäusern zu wählen (z. B. in Gegenden, in denen Einfamilienhäuser mit Parkplatz beliebt sind), den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Kaufs gründlich zu prüfen, um sicherzustellen, dass es keine schwerwiegenden Mängel aufweist, und die Wettbewerbsfähigkeit durch eine angemessene Renovierung zu erhöhen. Auch beim späteren Verkauf haben Einfamilienhäuser mit Grundstück den Vorteil, dass sie sich leichter an tatsächliche Käufer verkaufen lassen. Insgesamt ist die Investition in Einfamilienhäuser für diejenigen geeignet, die ein langfristiges stabiles Einkommen anstreben und sich dabei auf den Grundbesitz konzentrieren wollen, aber sie müssen auf den Aufwand für Verwaltung und Reparaturen sowie das Risiko des Leerstands vorbereitet sein.
Kleinwohnungsinvestitionen sind eine Form der Verwaltung, bei der ein einzelnes Mehrfamilienhaus mit mehreren bis zu einem Dutzend Einheiten erworben und als Ganzes verwaltet wird. Zweigeschossige Wohnungen in Holz- oder leichter Stahlbauweise sind relativ preiswert und können schon für einige zehn Millionen Yen erworben werden. Sie erfordern zwar mehr Kapital als Eigentumswohnungen, sind aber erschwinglicher als Wohnungen in einem Gebäude. Der Vorteil des Besitzes eines einzelnen Mehrfamilienhauses ist, dass Sie Ihre Risiken diversifizieren können, indem Sie Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten erzielen. Selbst wenn eine oder zwei Wohnungen leer stehen, reichen die Mieteinnahmen aus den anderen Wohnungen aus, um die Kredittilgung und die Kosten zu decken. Die Gesamteinnahmen bei Vollvermietung sind auch höher als bei Eigentum, und die Rendite ist tendenziell höher, was sie für diejenigen attraktiv macht, die Wert auf Rentabilität legen. Ein weiterer Vorteil des Eigentums an einem einzelnen Gebäude ist, dass der Eigentümer frei über die Bewirtschaftungspolitik der Immobilie entscheiden kann. So kann er z. B. beschließen, jedes Zimmer haustierfreundlich zu gestalten, leer stehende Räume zu renovieren, um den Wert zu steigern, oder die Mietpreisgestaltung und die Einstellungsbedingungen für alle Einheiten gemeinsam anzupassen, was bei der Verwaltung eines einzelnen Gebäudes einzigartig ist. Außerdem kann ein einzelnes Gebäude aufgrund seines Umfangs leichter von Finanzinstituten bewertet werden, was den Vorteil hat, dass ein größerer Finanzierungsbetrag in Anspruch genommen werden kann. Einmal auf den Weg gebracht, sind die Mieteinnahmen ebenfalls hoch, und man kann sagen, dass es sich um einen Investitionsstil handelt, der es leicht macht, von den Vorteilen der Größenordnung zu profitieren.
Natürlich gibt es bei Investitionen in kleine Wohnungen auch Nachteile und Punkte, die zu beachten sind. Erstens sind die Anfangsinvestitionen und die Kreditbelastung aufgrund der hohen Immobilienpreise hoch. Zwar kann das Leerstandsrisiko gestreut werden, doch wenn der Leerstand höher ist als erwartet oder die Mieten sinken, können die Auswirkungen auf die Einnahmen und Ausgaben erheblich sein. Darüber hinaus ist der Eigentümer vollständig für die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich. Reinigung und Reparaturen in den Gemeinschaftsbereichen (Treppen, Flure, Außenanlagen) sowie die Instandhaltungskosten für die Gebäudeeinrichtungen (Wasserleitungen, Dach, Außenwände usw.) müssen systematisch auf eigene Kosten durchgeführt werden. Da die Anzahl der Einheiten groß ist, muss sich die Verwaltungsgesellschaft auch mit der Anzahl der Personen, die in das Gebäude ein- und ausziehen, und mit der Bearbeitung von Beschwerden befassen, was die Gebühr für die ausgelagerte Verwaltung relativ hoch machen kann. Außerdem erhöht sich durch die Wahl des falschen Standorts das Risiko, dass freie Wohnungen nicht besetzt werden können. Es gibt verschiedene Wohnungstypen für Singles und Familien, aber wenn Sie vor dem Kauf nicht die Anzahl der konkurrierenden Objekte in der Umgebung und die Nachfrage prüfen, kann es zu einem Überangebot und vielen Leerständen kommen. Viele gebrauchte Wohnungen sind alt, daher sollten Sie sich gut informieren und das kumulierte Reparaturrisiko einkalkulieren (z. B. muss das Dach später komplett saniert werden). Nichtsdestotrotz ist die Investition in kleine Wohnungen eine gute Option, um mit wenig Eigenmitteln hohe Renditen zu erzielen. Manche sagen sogar, dass selbst Anfänger mit mehreren zehn Millionen Yen beginnen können und dass es einfacher zu verwalten ist als Eigentumswohnungen, da die Rendite höher ist als die von Eigentumswohnungen.
Dies sind einige der typischen Immobilieninvestitionsarten, die für Anfänger leicht in Betracht kommen. Jede von ihnen ist mit unterschiedlichen Anfangskosten, Schwierigkeiten und einem unterschiedlichen Verhältnis zwischen Risiko und Rendite verbunden. Es ist ratsam, die für Sie am besten geeignete Anlageform unter Berücksichtigung Ihrer eigenen finanziellen Möglichkeiten, des von Ihnen tolerierten Aufwands und des von Ihnen angestrebten Investitionsvolumens zu wählen. Eine Strategie besteht darin, mit Eigentumswohnungen und Häusern zu beginnen und dann zur Verwaltung von Wohnungen überzugehen, wenn man sich damit wohl fühlt.
Fazit: Immobilieninvestitionen sind eine attraktive Anlageform, bei der auch Anfänger mit dem richtigen Wissen, der richtigen Planung und der richtigen Einstellung einen stabilen Vermögensaufbau erwarten können. Verstehen Sie die Grundstruktur, berücksichtigen Sie die Vor- und Nachteile, wählen Sie Immobilien aus, die Ihren Zielen entsprechen, und verwalten Sie diese auf solide Weise. Die Abkürzung zum Erfolg besteht darin, sich ausreichend gegen Risiken abzusichern und kontinuierlich und langfristig zu arbeiten, ohne sich von kurzfristigen Schwankungen ablenken zu lassen. Nutzen Sie die Informationen in diesem Artikel, um Ihre ersten Schritte in Richtung Immobilieninvestition zu machen. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Immobilieninvestment!