Der Verkauf einer Wohnung ist eine wichtige Transaktion, die viele Menschen nur wenige Male in ihrem Leben erleben.
Ein Verkauf ohne entsprechende Kenntnisse und Vorbereitung kann zu bedauerlichen Ergebnissen führen, z. B. zu einem niedrigeren Preis als erwartet oder zu unerwarteten Kosten.
In diesem Artikel, der auf unserer Erfahrung bei der Begleitung des Verkaufs zahlreicher Eigentumswohnungen als INA&Associates K.K. basiert, erläutern wir detailliert und für den Durchschnittsverbraucher leicht verständlich den Ablauf des Eigentumswohnungsverkaufsund die zu beachtenden Punkte.
Um eine Eigentumswohnung erfolgreich zu verkaufen, müssen mehrere Faktoren umfassend berücksichtigt werden, wie z. B. das Verständnis der Markttrends, die Festlegung eines angemessenen Schätzpreises und die Auswahl eines zuverlässigen Immobilienunternehmens.
Der Verkauf von Eigentumswohnungen läuft in den folgenden acht Schritten ab.
Wenn in jeder Phase die richtigen Entscheidungen getroffen werden, führt dies zu einem zufriedenstellenden Verkaufsergebnis.
| Schritte | Inhalt | Ungefährer Zeitrahmen | Wichtigste Punkte zu beachten |
|---|---|---|---|
| 1) Verkaufsstudie und Informationsbeschaffung | Untersuchung der Marktpreise, Klärung der Gründe für den Verkauf | 1-2 Wochen | Bestätigung der Marktpreise aus mehreren Quellen. |
| 2) Auswahl des Immobilienunternehmens | Anfrage zur Bewertung, Vergleich von Maklerfirmen | 2-3 Wochen | Einholung eines Gutachtens von mindestens drei oder mehr Unternehmen. |
| 3) Abschluss eines Vermittlungsvertrags | Auswahl von Unter-Exklusiv-Vertrags-Vermittlung, Vollzeit-Vermittlung und Allgemein-Vermittlung | 1 Woche | Verstehen Sie den Unterschied durch ein Vertragsformular. |
| 4) Beginn der Verkaufsaktivitäten | Anzeigenveröffentlichung, Besichtigungskorrespondenz | 1-6 Monate | Maximierung der Attraktivität der Immobilie |
| 5) Kaufangebot und Preisverhandlungen | Aushandeln der Bedingungen, Anpassung der Vertragsbedingungen | 1-2 Wochen | Berücksichtigung von Kompromissen im Voraus. |
| 6 Abschluss des Kaufvertrags | Klärung wichtiger Fragen, Vertragsunterzeichnung | 1 Woche | Bestätigung der Vertragsdetails |
| 7.die Abrechnungs- und Übergabevorbereitungen | Abrechnung der Hypothek, Vorbereitung des Auszugs. | 1-2 Monate | Terminmanagement der verschiedenen Verfahren |
| 8.die Abrechnung und Übergabe | Eigentumsübergang, Schlüsselübergabe | 1 Tag | Vorbereitung der notwendigen Dokumente im Voraus |
Wenn Sie den Verkauf einer Wohnung in Erwägung ziehen, ist es wichtig, zunächst den Grund für den Verkauf zu klären.
Die beste Verkaufsstrategie hängt vom Verkaufsgrund ab, z. B. Umsiedlung, Finanzierung oder Erbschaftsabwicklung.
Es ist auch notwendig, den aktuellen Hypothekensaldo mit dem erwarteten Verkaufspreis zu vergleichen, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht überschuldet ist.
Im Falle eines überzogenen Darlehens wird der Verkaufserlös allein nicht ausreichen, um die Hypothek zu tilgen, so dass zusätzliche Mittel bereitgestellt werden müssen oder ein freiwilliger Verkauf in Betracht gezogen werden muss.
Die Marktpreisrecherche umfasst eine umfassende Analyse früherer Transaktionen innerhalb derselben Eigentumswohnung, den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft und Marktinformationen auf Immobilienportalen.
Da es jedoch schwierig ist, allein anhand von Informationen aus dem Internet eine genaue Bewertung vorzunehmen, ist es unerlässlich, eine detaillierte Bewertung durch einen Fachmann vornehmen zu lassen.
Der Erfolg eines Wohnungsverkaufs hängt von der Auswahl eines zuverlässigen Immobilienunternehmens ab.
Es ist wichtig, die Gesamtqualität der Dienstleistung zu bewerten und nicht nur nach der niedrigen Maklergebühr zu urteilen.
Um ein gutes Immobilienunternehmen zu erkennen, müssen die folgenden Faktoren umfassend bewertet werden
Die Klarheit der Bewertungsgrundlage ist eines der wichtigsten Kriterien.
Sie sollten ein Unternehmen wählen, das nicht nur einen hohen Schätzwert, sondern auch eine logische Grundlage auf der Grundlage von Marktdaten vorlegen kann.
Auch die Kompetenz des Verkäufers ist ein wichtiger Faktor.
Prüfen Sie, ob er über juristische Kenntnisse im Bereich des Verkaufs von Eigentumswohnungen, über steuerliche Aspekte und über Markttrends verfügt, und stellen Sie fest, ob er Sie korrekt beraten kann.
Prüfen Sie die Einzelheiten der Verkaufsstrategie im Detail.
Es ist wünschenswert, dass ein Unternehmen einen konkreten Verkaufsplan vorlegen kann, z. B. wie in welchen Medien geworben werden soll, wie die Zielgruppe festgelegt wird und wie die Besichtigungskorrespondenz durchgeführt wird.
| Vertragsart | Anzahl der möglichen Vertragsunternehmen | Raines Registrierungspflicht | Meldepflicht an den Verkäufer | Verdienst | Nachteil |
|---|---|---|---|---|---|
| Unter-Ausschließlichkeitsvertrag Ausschließlichkeitsvermittlungspflicht | Nur ein Unternehmen | Innerhalb von fünf Tagen | Mehr als einmal pro Woche | Es ist eine aktive Verkaufsarbeit zu erwarten. | Ein Vergleich mit anderen Unternehmen ist nicht möglich. |
| Vollzeit-Vermittlung | Nur ein Unternehmen | Innerhalb von 7 Tagen | Mehr als einmal in zwei Wochen | Selbstfindungsgeschäft möglich | Risiko abhängig von der Verkaufsstärke |
| Allgemeine Vermittlung | Mehrere Unternehmen möglich | Freiwillig | Freiwillig | Wettbewerbseffekt durch mehrere Unternehmen | Möglichkeit, dass die Aggressivität der einzelnen Unternehmen abnimmt |
Bei einem Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsbindung handelt es sich um eine Vertragsform, bei der die Vertriebsarbeit einem Unternehmen übertragen wird und die aktivste Vertriebsarbeit zu erwarten ist, da ein Vermittlungshonorar für ein Immobilienunternehmen sicher erzielt wird.
Andererseits kommt der Auswahl eines Immobilienunternehmens besondere Bedeutung zu, da ein Vergleich mit anderen Unternehmen nicht möglich ist.
Da ein allgemeiner Vermittlungsauftrag an zwei oder mehrere Immobilienunternehmen gleichzeitig erteilt werden kann, ist es möglich, mehr Kaufinteressenten anzusprechen.
Da jedoch die Aggressivität der einzelnen Unternehmen tendenziell abnimmt, muss der Verkäufer selbst aktiver in eine Verkaufsaktivität eingebunden werden.
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen bleibt der Erlös aus dem Verkauf nicht einfach so in der Hand.
Es ist wichtig, verschiedene Kosten im Voraus zu erfassen und die Höhe des Erlöses genau zu berechnen.
| Kostenpunkt | Ungefährer Betrag | Zeitpunkt der Zahlung | Bemerkungen |
|---|---|---|---|
| Maklergebühr | Verkaufspreis x 3% + ¥60.000 + Verbrauchssteuer | Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Abwicklung | Wird als Erfolgshonorar gezahlt |
| Stempelgebühr | Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses | Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses | Variiert je nach Verkaufspreis |
| Kosten für die Stornierung der Hypothek | 10.000 - 30.000 Yen | Zum Zeitpunkt der Abwicklung | Beinhaltet die Gebühr für den Gerichtsschreiber |
| Übertragungssteuer und Einwohnersteuer | Gewinn aus dem Verkauf x Steuersatz | Zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung im folgenden Jahr | Der Steuersatz variiert je nach Dauer des Eigentums |
| Umzugskosten | 100.000 - 500.000 Yen | Vor der Lieferung | Variiert je nach Entfernung und Menge des Gepäcks |
| Reinigung des Hauses | 50.000 - 150.000 Yen | Vor der Lieferung | Optional, hat aber den Effekt, den Verkauf zu fördern. |
Die Vermittlungsprovision ist der größte Kostenpunkt, und wenn der Verkaufspreis 4 Millionen Yen übersteigt, wird sie wie folgt berechnet: "Verkaufspreis x 3% + 60.000 Yen + Verbrauchssteuer".
Wenn beispielsweise eine Wohnung für 30 Millionen Yen verkauft wird, beträgt die Vermittlungsprovision 1.056.000 Yen (einschließlich Verbrauchssteuer).
Die Grunderwerbssteuer wird nur erhoben, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn erzielt wird.
Der Steuersatz beträgt ca. 39 % für kurzfristige Veräußerungsgewinne, wenn die Immobilie fünf Jahre oder weniger in Besitz war, und ca. 20 % für langfristige Veräußerungsgewinne, wenn die Immobilie länger als fünf Jahre in Besitz war.
Für den Verkauf von Wohneigentum gilt jedoch ein Sonderabzug von 30 Millionen Yen, der die Steuerlast in vielen Fällen verringern kann.
Um die Kosten des Verkaufs zu senken, sind mehrere Innovationen möglich.
Durch die Einholung von Gutachten von mehreren Unternehmen kann der Verhandlungsspielraum für eine Vermittlungsgebühr ausgelotet werden.
Es ist jedoch wichtig, ein Gleichgewicht zwischen der Qualität der Dienstleistung und niedrigen Provisionssätzen zu finden.
Hausreinigung und kleinere Reparaturen werden nach ihrer Durchführung beurteilt, indem man ihre Wirksamkeit zur Verbesserung des Verkaufspreises mit ihren Kosten vergleicht.
Im Allgemeinen werden die Reinigung des Wassers und das Ersetzen von Tapeten als kosteneffektiv angesehen.
Die Umzugskosten können auch durch eine Anpassung des Zeitpunkts des Umzugs gesenkt werden.
Die Vermeidung der Hochsaison (März-April) kann die Umzugskosten erheblich senken.
Beim Verkauf von Wohnungen sind die Festsetzung des richtigen Preises und dieVerbesserung der Attraktivität der Immobilie der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf.
Ein strategischer Ansatz, der sich an den Markttrends orientiert, ist notwendig.
Die Festlegung des Verkaufspreises ist der wichtigste Faktor, der über den Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs einer Wohnung entscheidet.
Ein zu hoher Preis, der über dem Marktpreis liegt, kann den Verkaufszeitraum verlängern und letztlich einen Verkauf zu einem niedrigeren Preis erzwingen.
Andererseits kann ein zu niedriger Preis, der unter dem Marktpreis liegt, zu entgangenen Gewinnen führen, die man hätte erzielen können.
Für eine angemessene Preisgestaltung müssen die folgenden Faktoren umfassend analysiert werden
Transaktionen innerhalb desselben Wohngebäudes sind der nützlichste Indikator.
Eine detaillierte Analyse der Transaktionspreise des letzten Jahres innerhalb desselben Gebäudes und der Preistrends beim aktuellen Verkauf.
Sie ermöglicht eine Schätzung des angemessenen Preises für Ihre Immobilie unter Berücksichtigung von Unterschieden bei der Anzahl der Stockwerke, der Ausrichtung, der exklusiven Fläche, der Renovierungsgeschichte usw.
Der Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft ist ebenfalls ein wichtiger Faktor.
Er analysiert die Preisentwicklung von Immobilien mit ähnlichem Alter, Struktur, Lage und Ausstattungsmerkmalen, um die Wettbewerbsfähigkeit Ihrer Immobilie objektiv zu beurteilen.
Auch Veränderungen der Marktbedingungen haben einen erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung.
Makrofaktoren wie Zinstrends, Hypothekenpolitik, Änderungen des Steuersystems und regionale Entwicklungspläne sollten in ihrem Einfluss auf die Immobilienpreise berücksichtigt werden.
Eine gute Vorbereitung vor dem Verkauf kann die Attraktivität einer Immobilie erheblich steigern.
Die Verbesserung des ersten Eindrucks ist eine der effektivsten Möglichkeiten.
Da die Eindrücke, die bei Besichtigungen gewonnen werden, einen erheblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben, ist es wichtig, einen hellen und sauberen Eindruck zu vermitteln, indem man sauber macht, aufräumt und die Beleuchtung verbessert.
Auch die Durchführung kleinerer Reparaturen ist wirksam.
Fleckige Tapeten, marode Wasserspiele und defekte Armaturen können bei potenziellen Käufern einen schlechten Eindruck hinterlassen.
Minimale Reparaturen, die kostengünstig durchgeführt werden, können den Verkaufspreis erhöhen.
Auch der Einsatz von Home Staging ist eine Überlegung wert.
Möbel und Accessoires können wirkungsvoll arrangiert werden, um die Attraktivität der Immobilie zu steigern.
Insbesondere bei leerstehenden Räumen kann die Inszenierung der Immobilie als Musterzimmer die Kaufbereitschaft des Interessenten erhöhen.
Der Umgang mit Besichtigungsterminen ist ein wichtiges Element für einen erfolgreichen Verkauf.
Zu den Vorbereitungen gehören das Reinigen und Aufräumen des Raums, die richtige Einstellung von Temperatur und Luftfeuchtigkeit sowie eine angemessene Beleuchtung.
Informieren Sie sich am Tag der Besichtigung im Voraus ausführlich über die Immobilie, die Umgebung und die Bewirtschaftungsbedingungen, damit Sie die Fragen der potenziellen Käufer genau beantworten können.
Es ist wichtig, übermäßige Verkaufsgespräche zu vermeiden und eine Umgebung zu schaffen, in der die Interessenten die Immobilie in Ruhe besichtigen können.
Auch die Nachbereitung ist wichtig.
Wenn nach der Besichtigung weitere Fragen von potenziellen Käufern auftauchen, sollten Sie diese umgehend und genau beantworten, um die Kaufbereitschaft zu erhalten und zu verbessern.
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen gibt es eine Reihe von Risiken und Fallstricken.
Durch Vorwissen und Vorbereitung können diese Risiken minimiert werden.
Der Kaufvertrag ist ein rechtsverbindliches und wichtiges Dokument.
Eine detaillierte Bestätigung der Vertragsbedingungen ist unerlässlich, und insbesondere die folgenden Punkte sollten sorgfältig bedacht werden
Es ist wichtig, die genaue Höhe und Art der Kaution zu kennen.
Die Kaution hat den Charakter einer Anzahlung für den Vertrag und wird im Falle einer Vertragsauflösung aus Gründen der Bequemlichkeit für den Käufer erlassen oder im Falle einer Vertragsauflösung aus Gründen der Bequemlichkeit für den Verkäufer verdoppelt.
Auch der Zeitpunkt und die Bedingungen der Lieferung müssen im Einzelnen vereinbart werden.
Im Falle eines Wohnsitzwechsels ist es wichtig, sich mit dem Zeitplan für den Kauf des neuen Wohnsitzes abzustimmen, und auch die Art und Weise, wie mit der Notwendigkeit einer Verschiebung des Liefertermins umzugehen ist, sollte im Voraus besprochen werden.
Auch über die Haftung für Mängel muss man sich im Klaren sein.
Der Verkäufer haftet während eines bestimmten Zeitraums für Mängel an der Immobilie, die nach dem Verkauf entdeckt werden.
Bekannte Mängel sollten dem Käufer im Voraus mitgeteilt und im Vertrag eindeutig festgehalten werden, um Probleme zu vermeiden.
Die steuerliche Behandlung des Verkaufs einer Wohnung ist komplex, und es ist wichtig, sich professionell beraten zu lassen.
Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns müssen die Anschaffungskosten, die Veräußerungskosten und die Sonderabzüge genau ermittelt werden.
Zu den Anschaffungskosten gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Maklergebühren zum Zeitpunkt des Kaufs, die Eintragungskosten und die Grunderwerbssteuer.
Bei der Beantragung besonderer Steuerbefreiungen für Wohneigentum ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen wie Wohnsitzdauer, Besitzdauer und bisherige Antragstellung erfüllt sind.
Die Anwendung besonderer Steuerbefreiungen wie der Sonderabzug von 30 Millionen Yen, die Befreiung von ermäßigten Steuersätzen und die Sonderausnahme für den Ersatz von Eigentum können die Steuerlast erheblich verringern.
Auch für das Steuererklärungsverfahren ist eine frühzeitige Vorbereitung erforderlich.
Die Steuererklärungen müssen bis zum 15. März des auf das Jahr des Verkaufs folgenden Jahres eingereicht werden, und die Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen und die Einreichung der Steuererklärung erfordern Zeit.
Beim Verkauf einer Wohnung, die mit einer Hypothek belastet ist, ist eine Koordinierung mit den Finanzinstituten erforderlich.
Das Verfahren zur Löschung der Hypothek muss gleichzeitig mit der Ablösung der Hypothek durch den Verkaufserlös durchgeführt werden.
Es ist wichtig, im Voraus zu prüfen, wie das Verfahren am Tag der Abwicklung durchgeführt wird, und die erforderlichen Unterlagen vorzubereiten.
Im Falle einer überzogenen Hypothek kann die Hypothek nicht allein mit dem Verkaufserlös getilgt werden, so dass zusätzliche Mittel bereitgestellt werden müssen.
Wenn es schwierig ist, zusätzliche Mittel aufzubringen, sollte ein freiwilliger Verkauf in Betracht gezogen werden.
Wenn Sie die Inanspruchnahme eines Wiederansiedlungsdarlehens in Betracht ziehen, ist es wichtig, den Zeitpunkt des Verkaufs und des Kaufs zu koordinieren.
Da der Verkauf und der Kauf am selben Tag abgewickelt werden müssen, ist ein sorgfältiges Zeitmanagement erforderlich.
Der Verkauf einer Wohnung ist eine wichtige Transaktion, die mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung zum Erfolg geführt werden kann.
Es bedarf eines vielschichtigen Ansatzes, der u. a. die Kenntnis der Markttrends, die Auswahl eines zuverlässigen Immobilienmaklers, die Festlegung eines angemessenen Preises, die Verbesserung der Attraktivität der Immobilie und die Bewältigung verschiedener Risiken umfasst.
Besonders wichtige Punkte werden im Folgenden zusammengefasst.
In der Vorbereitungsphase des Verkaufs ist es wichtig, die Gründe für den Verkauf zu klären, die Marktentwicklung zu untersuchen und die Hypothekenbilanz zu prüfen, um die Grundlage der Verkaufsstrategie zu festigen.
Bei der Auswahl eines Immobilienunternehmens werden die Klarheit der Bewertungsgrundlage, die Kompetenz des Verkäufers und die Besonderheit der Verkaufsstrategie umfassend bewertet, um den am besten geeigneten Partner auszuwählen.
Bei der Preisfindung und den Verkaufsaktivitäten maximieren wir den Verkaufspreis, indem wir einen angemessenen Preis auf der Grundlage von Marktdaten festlegen und die Attraktivität der Immobilie optimal vorbereiten.
In der Vertrags- und Abwicklungsphase sorgen wir für sichere Transaktionen, indem wir die Einzelheiten der Vertragsbedingungen bestätigen, eine angemessene steuerliche Behandlung vornehmen und die mit der Hypothek verbundenen Verfahren erleichtern.
Der Verkauf einer Wohnung ist eine wichtige Transaktion, die man nur wenige Male im Leben erlebt.
Durch ein systematisches und strategisches Vorgehen zusammen mit einem zuverlässigen Partner mit Fachwissen kann ein zufriedenstellendes Ergebnis erzielt werden.
Wir von INA&Associates K.K. schlagen die beste Verkaufsstrategie für die individuelle Situation des Kunden vor und unterstützen eine sichere Transaktion.
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Erwägung ziehen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Die Dauer des Verkaufs einer Eigentumswohnung ist sehr unterschiedlich und hängt vom Marktumfeld, den Immobilienbedingungen und der Preisgestaltung ab.
Im Allgemeinen dauert es 3-6 Monate vom Beginn der Verkaufsaktivitäten bis zum Vertragsabschluss und 1-2 Monate vom Vertragsabschluss bis zur Übergabe.
Es ist möglich, eine Immobilie innerhalb eines Monats zu verkaufen, wenn sie sich in einer beliebten Gegend und unter günstigen Bedingungen befindet, aber es kann mehr als ein Jahr für Immobilien mit schwierigen Bedingungen dauern.
Der Verkaufszeitraum kann durch eine angemessene Preisgestaltung und eine wirksame Verkaufsstrategie verkürzt werden.
Auch wenn noch eine Hypothek besteht, kann die Wohnung problemlos verkauft werden, wenn das Darlehen mit dem Verkaufserlös abbezahlt werden kann.
Im Falle einer "Überziehung", d. h. wenn der Verkaufserlös geringer ist als der verbleibende Darlehenssaldo, muss der Fehlbetrag mit eigenen Mitteln ausgeglichen oder ein freiwilliger Verkauf in Betracht gezogen werden.
Vorabgespräche mit Finanzinstituten können Ihnen helfen, die beste Lösung zu finden.
Steuern auf den Verkauf von Eigentumswohnungen werden nur dann erhoben, wenn ein Gewinn aus dem Verkauf (Veräußerungsgewinn) erzielt wird.
In vielen Fällen kann die Steuerlast durch den Sonderabzug von 30 Millionen Yen, der für den Verkauf von Wohneigentum gilt, verringert werden.
Der Steuersatz beträgt ca. 39 %, wenn die Immobilie fünf Jahre oder kürzer in Besitz war, und 20 %, wenn die Immobilie länger als fünf Jahre in Besitz war, aber die tatsächliche Steuerlast kann durch die Anwendung verschiedener Sonderbestimmungen erheblich reduziert werden.
Zu den wichtigsten Kosten neben der Maklergebühr gehören die Stempelsteuer, die Kosten für die Stornierung der Hypothek, die Grunderwerbsteuer und die Wohnsteuer sowie die Umzugskosten.
Außerdem können Kosten für die Hausreinigung und kleinere Reparaturen anfallen.
In der Regel kann man mit insgesamt 5-10 % des Verkaufspreises rechnen.
Umfangreiche Renovierungen werden im Allgemeinen nicht empfohlen.
Denn in vielen Fällen ist kein preissteigernder Effekt zu erwarten, der in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten steht.
Die Reinigung der Wasserversorgung, der Austausch von Tapeten und kleinere Reparaturen sind jedoch kosteneffizient und verkaufsfördernd.
Es ist wichtig, die erforderlichen Mindestverbesserungen unter Berücksichtigung des Zustands der Immobilie und des Marktumfelds vorzunehmen.