Immobilieninvestitionen sind eine Anlagetechnik, die darauf abzielt, durch den Erwerb teurer Immobilien und die Erzielung von Mieteinnahmen ein Vermögen aufzubauen. In den letzten Jahren hat sich diese Anlageform aufgrund der Sorge um die künftige Rente auch bei normalen Arbeitnehmern durchgesetzt, aber viele Menschen finden es schwierig, außerhalb ihres Berufslebens zu investieren. Wenn sie jedoch richtig verstanden und geplant werden, sind Immobilieninvestitionen eine attraktive Möglichkeit, durch stabile Mieteinnahmen ein langfristiges Vermögen aufzubauen. Dieser Artikel beantwortet die Frage "Wie viel kann ich in Immobilien investieren?" für Anfänger mit einem relativ hohen Einkommen von mehr als 20 Millionen Yen pro Jahr und erläutert gleichzeitig die erforderlichen Mittel, Finanzierungsmethoden und Punkte des Risikomanagements.
Immobilieninvestitionen sind Investitionen, bei denen man durch den Kauf und die Vermietung von Immobilien Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Kapitalgewinn) erzielt. Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien und Devisen zeichnet sich die Immobilienanlage vor allem dadurch aus, dass die Erträge langfristig stabil sind, solange die Mieter gesichert sind. Im Falle der Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses gibt es mehrere Räume, so dass selten alle Einnahmen auf einmal unterbrochen werden, was den Vorteil hat, dass die Erträge nicht so schnell schwanken können. Darüber hinaus bieten einige Verwaltungsgesellschaften Untervermietungsmodelle an, die einen bestimmten Mietbetrag garantieren, auch wenn die Immobilie leer steht, wodurch die Stabilität der Mieteinnahmen erhöht wird.
Eine der Attraktionen von Immobilieninvestitionen ist der Hebeleffekt. Durch die Aufnahme eines Kredits bei einer Bank zum Erwerb einer Immobilie können Sie eine große Immobilie erwerben, auch wenn Sie nur über geringe Eigenmittel verfügen. Selbst wenn Sie beispielsweise nur über einige Millionen Yen an Eigenmitteln verfügen, können Sie mit Hilfe eines Kredits eines Finanzinstituts eine Immobilie im Wert von mehreren zehn Millionen Yen erwerben und mit dem Mietmanagement beginnen. Nach dem Kauf der Immobilie können Sie das Darlehen mit dem Kapital anderer Leute in Form von Mieteinnahmen zurückzahlen und sich so eine Quelle unverdienten Einkommens aufbauen. Selbst wenn Sie aufgrund einer Krankheit oder eines Unfalls eine Zeit lang nicht arbeiten können, wird die Miete die Rückzahlung des Kredits abdecken, solange Sie Mieter haben, so dass Sie beruhigt sein können. Darüber hinaus ist für viele Immobilieninvestitionskredite eine Gruppenkredit-Lebensversicherung erforderlich, d. h. selbst wenn dem Eigentümer etwas zustößt, wird der verbleibende Kreditsaldo mit den Versicherungserlösen getilgt. Mit anderen Worten, das System ermöglicht es der Familie, nur den Vermögenswert der Immobilie zu behalten, was ebenfalls ein Vorteil ist, da es als Ersatz für eine Lebensversicherung verwendet werden kann.
Für Personen mit hohem Einkommen können auch die Steuervorteile attraktiv sein. Durch die Verbuchung von Abschreibungen und anderen Ausgaben für die Immobilie kann es möglich sein, ein Defizit (Verlust) bei den Mieteinnahmen zu erwirtschaften und die Einkommenssteuer und die Einwohnersteuer zu senken, indem der Verlust von Ihrem Hauptbeschäftigungseinkommen abgezogen wird. Da die Nutzungsdauer einer Holzkonstruktion kurz ist und jedes Jahr ein hoher Abschreibungsaufwand verbucht werden kann, gilt ein einzelnes Mehrfamilienhaus als äußerst steuergünstige Investitionsmethode für Besserverdiener mit einem Jahreseinkommen von mehr als 10 Millionen Yen.
Wie oben beschrieben, haben Immobilieninvestitionen vielfältige Vorzüge, wie z. B. Vermögensaufbau durch stabile Einnahmen, Hebeleffekte durch den Einsatz von Darlehen, Versicherungsfunktionen durch Gruppenkredite und steuerliche Vorteile. Sie eignen sich auch für den Aufbau einer privaten Altersvorsorge und finden als langfristige Form des Vermögensaufbaus immer mehr Beachtung.
Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Anlage in Eigentumswohnungen und die Anlage in Eigentumswohnungen als repräsentative Anlageformen, die Anfänger wahrscheinlich zuerst in Betracht ziehen werden. Beide haben unterschiedliche Anfangskosten und unterschiedliche Risiko-Rendite-Merkmale, so dass es wichtig ist, die Merkmale zu verstehen und die Methode zu wählen, die am besten zu Ihnen passt.
Bei der Investition in Eigentumswohnungen (Ein-Raum-Investition) wird eine Eigentumswohnung oder ein Apartment (der Teil, der die Einheit besitzt) gekauft und vermietet. Im Vergleich zum Kauf eines ganzen Gebäudes ist der Immobilienpreis niedriger, so dass die Anfangskosten geringer sind und der Einstieg mit einem geringeren Risiko erfolgen kann. Vor allem Studio-Eigentumswohnungen sind wegen ihres geringen Kaufpreises bei Einsteigern beliebt. Auch die Liquidität von Eigentumswohnungen ist relativ hoch, so dass sie sich leicht verkaufen lassen, wenn man sie veräußern möchte. Demgegenüber steht der Nachteil, dass bei Auszug der Mieter die Mieteinnahmen wegfallen; bei einer Einzimmer-Eigentumswohnung entfallen die Einnahmen in der Zeit des Leerstandes vollständig, so dass die Kredittilgung in dieser Zeit aus den Einnahmen aus dem Hauptgeschäft oder anderen Quellen bestritten werden muss. Außerdem ist die Rendite einer Eigentumswohnung tendenziell niedriger als die einer Investition in ein ganzes Gebäude, da das Eigenkapital des Grundstücks geringer ist. Im Allgemeinen liegt die Oberflächenrendite bei Investitionen in Eigentumswohnungen bei etwa 4 %, was eine geringere Rendite als bei Investitionen in ein ganzes Gebäude darstellt. Dennoch ist dies eine einfache Möglichkeit für Anfänger, mit einem geringen Kapitaleinsatz zu beginnen.
Bei der Investition in einzelne Wohnungen (Eigentumswohnungen) wird ein ganzes Gebäude mit Wohnungen oder Eigentumswohnungen gekauft und durch die Vermietung mehrerer Zimmer verwaltet. In vielen Fällen wird für den Kauf der Immobilie ein Kredit aufgenommen, da der Preis hoch ist. Wenn alle Zimmer bewohnt sind, können hohe Mieteinnahmen erzielt werden. Beachten Sie jedoch, dass bei Leerstand die Einnahmen erheblich sinken. Selbst wenn Sie planen, den Kredit mit den Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten zu finanzieren, müssen Sie den Fehlbetrag aus Ihrem Hauptgeschäftseinkommen ausgleichen, wenn mehr Zimmer als erwartet leer stehen und die Mieteinnahmen nicht ausreichen. Außerdem hat eine einzelne Immobilie viele Räume, und die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten für das gesamte Gebäude sind in der Regel hoch. Dies liegt daran, dass Kosten anfallen, die nicht mit dem Eigentum an einer Einheit verbunden sind, wie z. B. Reinigungs- und Gebäudeinspektionen der Gemeinschaftsbereiche und Reparaturkosten für das gesamte Gebäude. Gelingt es stattdessen, mehrere Mieter über einen langen Zeitraum hinweg zu binden, können über einen langen Zeitraum hinweg hohe Gewinne erzielt werden. Eine Investition in ein einzelnes Gebäude sollte nicht als kurzfristiger Gewinn betrachtet werden, sondern als ein Vorhaben, das stabile Einnahmen aus langfristigem Eigentum erwarten lässt. Da der Anschaffungspreis hoch ist, sind auch die erforderlichen Eigenmittel beträchtlich, so dass diese Investitionsmethode für Personen mit ausreichenden Eigenmitteln oder einem hohen Jahreseinkommen geeignet ist. Auch bei Wohnungsbaudarlehen von Finanzinstituten gelten höhere Einkommensanforderungen, wie z. B. "Jahreseinkommen von 100 000 000 JPY oder mehr", und sie richten sich an einkommensstarke Unternehmensmitarbeiter, Ärzte und andere wohlhabende Personen. Wenn Sie über ein Jahreseinkommen von 20 Millionen JPY oder mehr verfügen, können Sie problemlos einen Kredit für ein einzelnes Gebäude erhalten.
Wie bereits erwähnt, ist es ratsam, je nach Ihren finanziellen Möglichkeiten und Ihrer Risikobereitschaft ein Investitionsobjekt zu wählen: eine Eigentumswohnung, wenn Sie mit einem kleinen Geldbetrag beginnen möchten, oder ein einzelnes Wohnhaus, wenn Sie über eine gewisse finanzielle Ausstattung verfügen und in großem Umfang investieren möchten.
Wie viel kostet es, in Immobilien zu investieren? Der erste Punkt, der Anfängern wahrscheinlich Sorgen bereitet, ist das erforderliche Anfangskapital. Die anfänglichen Kosten für Immobilieninvestitionen setzen sich größtenteils aus einer Anzahlung (Eigenmittel) und anderen Ausgaben zusammen. Als allgemeiner Richtwert gilt, dass in vielen Fällen etwa 10-20 % des Kaufpreises als Anzahlung und etwa 5-10 % als sonstige Ausgaben verwendet werden. Das bedeutet, dass insgesamt etwa 17-30 % des Immobilienpreises als Eigenmittel erforderlich sind. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 50 Millionen Yen kaufen, beläuft sich der geschätzte Betrag der Eigenmittel auf etwa 85-15 Millionen Yen. Der verbleibende Betrag von etwa 35-41,5 Mio. JPY wird in der Regel durch ein Darlehen eines Finanzinstituts gedeckt.
Prüfen Sie die Einzelheiten der Aufteilung der verschiedenen Ausgaben.
Maklergebühr: Dies ist die Gebühr, die an das Immobilienbüro gezahlt wird, das die Immobilie vermittelt. Wenn der Preis der Immobilie 4 Millionen Yen übersteigt, liegt die Obergrenze bei "3 % des Preises + 60 000 Yen + Verbrauchssteuer"; bei einer Immobilie im Wert von 50 Millionen Yen liegt die Obergrenze bei etwa 1,56 Millionen Yen + Verbrauchssteuer.
Eintragungsgebühr: Die Kosten für die Beauftragung eines Gerichtsschreibers mit der Eintragung der Eigentumsübertragung der Immobilie und der Bestellung einer Hypothek, die in der Regel etwa 100 000 JPY betragen, einschließlich der tatsächlichen Kosten wie Eintragungs- und Lizenzsteuer sowie der Vergütung.
Darlehensverwaltungsgebühr: Gebühr, die zum Zeitpunkt der Darlehensabwicklung an das Finanzinstitut gezahlt wird. Es handelt sich um eine feste Gebühr von ca. 30.000 JPY, während ein fester Zinssatz von 1-3 % je nach Darlehensbetrag erhoben wird.
Bürgschaftsgebühr: Eine Bürgschaftsgebühr, die bei der Aufnahme des Kredits an die Bürgschaftsgesellschaft gezahlt wird. Bei der pauschalen vorzeitigen Rückzahlungsmethode beträgt die Standardgebühr etwa 2 % des geliehenen Betrags, d. h. 1 Mio. JPY für 2 % von 50 Mio. JPY. Alternativ gibt es Pläne, bei denen die Garantiegebühr um 0,2-0,3 % pro Jahr auf den Zinssatz aufgeschlagen wird.
Stempelgebühr: Dies sind die Kosten für die Steuerstempel, die auf Immobilienkaufverträgen und Darlehensverträgen angebracht werden müssen. Es handelt sich um einen festen Betrag, der von der Vertragssumme abhängt, z.B. für Verträge über 50 Mio. JPY und unter 100 Mio. JPY beträgt sie 30.000 JPY (nach Anwendung von Ermäßigungsmaßnahmen).
Grunderwerbssteuer: eine einmalige lokale Steuer, die auf den Erwerb von Grundstücken erhoben wird. Sie beträgt 4 % des geschätzten Wertes (mit Ermäßigungen in Sonderfällen), und wenn der geschätzte Wert in der Nähe des Kaufpreises liegt, beträgt sie im Falle eines Kaufpreises von 50 Millionen Yen etwa 2 Millionen Yen.
Die Summe der oben genannten Kosten beläuft sich oft auf einige % bis höchstens 10 % des Immobilienpreises. Im Allgemeinen haben Sie bessere Chancen auf einen Kredit von einem Finanzinstitut, wenn Sie 20-30 % des Immobilienpreises einschließlich anderer Ausgaben als Eigenmittel vorbereiten. Umgekehrt ist es eine hohe Hürde und ein hohes Risiko, sich ganz auf eine Finanzierung ohne Eigenmittel (Volldarlehen) zu verlassen. Einige Unternehmen, die sich auf Anlageimmobilien spezialisiert haben, können Ihnen ein Angebot unterbreiten, das einem "Volldarlehen" ähnelt und es Ihnen ermöglicht, mit weniger als 10 % Ihrer eigenen Mittel zu investieren. Ein Volldarlehen erhöht jedoch die monatliche Rückzahlungslast und verlängert den Rückzahlungszeitraum, was die Optionen für Ausstiegsstrategien (Verkauf oder vollständige Rückzahlung) einschränken kann. Als Anfänger ist es sicherer, eigene Mittel in einem angemessenen Umfang zu investieren und eine gewisse Anzahlung zu leisten, bevor man mit den Investitionen beginnt.
Simulieren wir als konkretes Beispiel den Fall des Kaufs einer Investitionsimmobilie zum Preis von 50 Millionen JPY. Nehmen wir an, dass gemäß den oben genannten Richtlinien zunächst 20 % des Immobilienpreises (10 Mio. JPY) als Anzahlung verwendet werden und darüber hinaus etwa 7 % des Immobilienpreises (3,5 Mio. JPY) für sonstige Ausgaben vorgesehen sind. In diesem Fall beläuft sich der Gesamtbetrag, der als Eigenmittel bereitzustellen ist, auf etwa 13,5 Mio. JPY. Andererseits wird angenommen, dass die restlichen 36,5 Mio. Yen durch ein Darlehen eines Finanzinstituts finanziert werden. Unter der Annahme, dass der Kreditbetrag von 36,5 Mio. Yen zu einem jährlichen Zinssatz von 2 % und einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren (gleiche Tilgung von Kapital und Zinsen) aufgenommen wird, würde der monatliche Kreditrückzahlungsbetrag rund 170.000 Yen betragen (*schwankt je nach Zinssatz und Laufzeit). Nehmen wir an, dass die Mieteinnahmen aus der Immobilie bei Vollvermietung 250.000 Yen pro Monat betragen. Wenn 20 % der Miete (ca. 50.000 JPY) als Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen und Steuern abgezogen werden, verbleiben Mieteinnahmen in Höhe von ca. 200.000 JPY pro Monat. Wenn von diesen 200.000 Yen Kreditrückzahlungen in Höhe von 170.000 Yen geleistet werden, verbleiben etwa 30.000 Yen pro Monat (Cashflow). Mit anderen Worten: In dieser Simulation wird berechnet, dass Sie mit einer Investition von 13,5 Mio. Yen an Eigenmitteln einen Vermögenswert von 50 Mio. Yen (Grundstück und Gebäude) über einen langen Zeitraum halten und dabei ein positives monatliches Einkommen von 30.000 Yen erzielen können. 25 Jahre später wird das Darlehen abbezahlt sein, und danach werden nach Abzug der monatlichen Ausgaben etwa 200.000 Yen fast reiner Gewinn sein (Eigentümereinkommen). Wenn der Wert der Immobilie während der Laufzeit des Kredits steigt, ist außerdem ein Verkaufsgewinn zu erwarten, und selbst wenn die Immobilie nicht verkauft wird, kann sie als Vermögen an die nächste Generation weitergegeben werden. Natürlich basiert diese Schätzung auf der Annahme, dass die Immobilie voll belegt ist. Wenn es Leerstände gibt, werden sich die Einnahmen und Ausgaben verschlechtern. Auch der Cashflow wird aufgrund steigender Zinssätze und Reparaturkosten schwanken. Wichtig ist, vor dem Kauf eine detaillierte Einnahmen- und Ausgabensimulation durchzuführen und eine Immobilie zu wählen, die auf der Grundlage ausreichender Eigenmittel und eines soliden Einnahmen- und Ausgabenplans problemlos zurückgezahlt werden kann. Wenn die Immobilie, wie oben beschrieben, die Kredittilgung weitgehend durch Mieteinnahmen abdecken kann, kann sie eine solide Basis für den Vermögensaufbau sein.
Bei der Finanzierung des Erwerbs von Anlageimmobilien nutzen Privatanleger vor allem Darlehen von Finanzinstituten, so genannte "Immobilien-Investitionskredite " oder "Wohnungsbaudarlehen". Immobilieninvestitionsdarlehen und Wohnungsbaudarlehen werden in ähnlicher Weise verwendet, aber im Allgemeinen sind Immobilieninvestitionsdarlehen für den Erwerb von Eigentumswohnungen und Wohnungsbaudarlehen für Einzelobjekte bestimmt. In einigen Fällen lautet der Name des Darlehensprodukts auch bei Investitionen in Eigentumswohnungen "Wohnungsbaudarlehen", aber im Wesentlichen handelt es sich um ein Darlehen, das ausschließlich für den Erwerb von Anlageobjekten bestimmt ist.
Die Struktur eines Wohnungsbaudarlehens ähnelt der eines Hypothekendarlehens, aber es ist zu beachten, dass die Zinssätze und Kriterien unterschiedlich sind. Erstens sind die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in der Regel höher als für Wohnbauhypotheken. Gegenwärtig (um 2025) wird der durchschnittliche Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen auf etwa 2,5 % pro Jahr geschätzt. Einige Großbanken, z. B. Megabanken, bieten ihren besten Kunden Zinssätze von nur etwa 1 % pro Jahr an, während regionale Banken zwischen 1,5 % und 4,5 % pro Jahr schwanken. Megabanken, die niedrigere Zinssätze anbieten, haben strengere Kriterien und legen Hürden für Merkmale wie Jahreseinkommen und Arbeitsort fest. Im Allgemeinen gilt: Je besser die Eigenschaften des Kreditnehmers (Jahreseinkommen, Beruf, Kreditwürdigkeit usw.), desto leichter ist es, einen Kredit zu einem niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Die Darlehenslaufzeit wird auch durch die Nutzungsdauer und das Alter der Immobilie begrenzt. Die maximale Darlehenslaufzeit für eine Wohnung aus Holz beträgt etwa 20-25 Jahre, für eine Wohnung aus Stahlbeton maximal 30-35 Jahre. Je länger die Laufzeit ist, desto geringer ist die monatliche Tilgungsbelastung, desto höher ist aber auch die gesamte Zinsbelastung. Es ist wichtig, dass Sie einen Zinssatz (fest oder variabel) und eine Tilgungsdauer wählen, die zu Ihrem Finanzplan passen.
Als Kriterien für die Gewährung eines Kredits beurteilen die Finanzinstitute vor allem die Eigenschaften des Kreditnehmers und den Beleihungswert der Immobilie. Zu den Eigenschaften des Kreditnehmers gehören insbesondere das Jahreseinkommen, der Beruf/Beschäftigungsstatus, die Dauer der Betriebszugehörigkeit, die Vermögenssituation und die Kredithistorie. Im Allgemeinen werden Kriterien wie "Jahreseinkommen von 0 Mio. JPY oder mehr" oft als Voraussetzung für Wohnungsbaudarlehen genannt, und ein weithin anerkannter Richtwert ist ein Jahreseinkommen von 7 Mio. JPY oder mehr. Tatsächlich heißt es, dass Angehörige von Berufen (Ärzte, Anwälte usw.), Beamte und Angestellte börsennotierter Unternehmen, die ein stabiles Einkommen erwarten können und keine hohen sonstigen Kredite haben, bei der Bewertung eines Immobilieninvestitionskredits im Vorteil sind. Ein hohes Jahreseinkommen ist nicht unbedingt eine Garantie für einen Kredit, aber ein Jahreseinkommen von 7 Millionen JPY kann als Richtwert angesehen werden. Wenn Sie über ein Jahreseinkommen in der Größenordnung von 20 Mio. JPY verfügen, wovon in diesem Artikel ausgegangen wird, haben Sie die Anforderungen an das Jahreseinkommen in Bezug auf die Merkmale erfüllt und können wahrscheinlich einen Kredit zu günstigen Bedingungen erhalten. Einige Finanzinstitute setzen die Darlehensobergrenze auf etwa das 10-fache des Jahreseinkommens fest. Bei einem Jahreseinkommen von 20 Millionen Yen kann man demnach mit einer Kredithöchstgrenze von rund 200 Millionen Yen rechnen. Bei der tatsächlichen Kredithöhe wird jedoch auch der Saldo (Rückzahlungsquote) mit den Mieteinnahmen aus der Immobilie berücksichtigt. Obwohl die Finanzinstitute die Immobilie als Sicherheit nehmen, achten sie letztlich darauf, ob der Kredit mit den Mieteinnahmen plus dem Einkommen des Kreditnehmers problemlos zurückgezahlt werden kann. Daher wird neben dem ausreichenden Beleihungswert der Immobilie auch die Rentabilität der Immobilie (erwartete Miete und Leerstandsrisiko) in die Bewertung einbezogen. Selbst wenn Sie über ein hohes Einkommen und viel Eigenmittel verfügen, kann es sein, dass Sie keinen Kredit für ein Projekt erhalten, bei dem der Einnahmen- und Ausgabenplan der Immobilie nicht rentabel ist.
In Anbetracht der obigen Ausführungen sollten Anfänger bei der Beantragung eines Kredits die folgenden Punkte beachten
Bereiten Sie eine ausreichende Anzahlung vor: Wie bereits erwähnt, sind Ihre Chancen auf eine Bewilligung umso größer, je mehr Eigenmittel Sie haben. Bei den derzeitigen Wohnungsbaudarlehen ist in der Regel eine Anzahlung von 10-20 % plus etwa 7 % für sonstige Ausgaben erforderlich (17-27 % des gesamten Eigenkapitals). Pläne, die einem Volldarlehen mit weniger als 17 % Eigenmitteln nahe kommen, führen in der Regel zu einer Verringerung des verfügbaren Finanzierungsbetrags. Wenn möglich, ist es ratsam, eigene Kriterien festzulegen, z. B. eine Anzahlung von mindestens 20 % des Immobilienpreises zu leisten und den Kreditbetrag auf ein bestimmtes Jahreseinkommen zu begrenzen.
Erkundigen Sie sich bei mehreren Finanzinstituten: Die verschiedenen Finanzinstitute haben unterschiedliche Kreditvergabepraktiken und -bedingungen. Nicht nur die Höhe der Zinssätze, sondern auch die Höhe des verfügbaren Kredits, die Laufzeit des Kredits und die Kriterien für die Bewertung der Sicherheiten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Großbanken bieten in der Regel niedrige Zinssätze, sind aber strenger, was die Kredithöhe angeht, während regionale Banken und Kreditgenossenschaften höhere Zinssätze bieten, aber flexibler sind und bereit sind, mehr Geld zu verleihen. Bewerben Sie sich bei mehreren Banken für eine Vorabberatung und ein Pre-Screening und vergleichen Sie die Konditionen in Bezug auf Zinssatz, Laufzeit und Kreditbetrag. Entscheiden Sie sich dann für das Finanzinstitut, das die günstigsten Konditionen bietet.
Achten Sie auf Ihre Kreditauskunft und andere Schulden: Ein hoher Saldo von Kartenkrediten, Kreditkartenraten usw. ist ein negativer Faktor. Zahlen Sie alle unnötigen Kredite ab, bevor Sie einen größeren Kredit aufnehmen. Auch Informationen über frühere Zahlungsrückstände oder Unfälle sind für Ihre Kreditwürdigkeit fatal. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie kreditwürdig sind, können Sie vorab eine Auskunft bei den Kreditbüros beantragen, um dies zu überprüfen.
Bewertung der Immobiliensicherheit: Die Finanzinstitute bewerten auch die Immobilie, die Sie zu erwerben beabsichtigen. Sie berechnen den "Ertragswert" oder "Mehrwert" auf der Grundlage von Lage, Alter, Struktur, Ertrag und anderen Faktoren und legen den Kreditbetrag entsprechend fest. Je besser die Immobilie im Stadtzentrum liegt, desto einfacher ist es, eine Bewertung zu erhalten, und desto höher ist der Darlehensbetrag. Umgekehrt gibt es Fälle, in denen die Bewertung von Altimmobilien in ländlichen Gebieten niedrig ist und der gewünschte Kreditbetrag nicht erreicht werden kann. Es empfiehlt sich, mit Hilfe eines Immobilienbüros Informationen einzuholen, um herauszufinden, wie hoch der Wert der Immobilie, die Sie kaufen möchten, von der Bank angesetzt wird.
Sowohl die eigene Kreditwürdigkeit als auch die Wahl der Immobilie sind also wichtig, um Mittel für ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten. Starten Sie auf einer soliden Basis mit einem vernünftigen Kreditbetrag und nutzen Sie den Vorteil eines hohen Einkommens.
Auch nach dem Kauf einer Immobilie und dem Beginn der Investition in eine Immobilie fallen verschiedene Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (laufende Kosten) an. Obwohl es einfach ist, sich nur auf die anfänglichen Kosten zu konzentrieren, ist es wichtig, einen Finanzplan zu erstellen, der auch die Ausgaben nach dem Kauf berücksichtigt. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Instandhaltungskosten, die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken und der Umgang mit ihnen erläutert.
Grundsteuer und Städtebauförderungsabgabe: Diese Steuern werden jedes Jahr am 1. Januar von den Immobilienbesitzern erhoben. Die Grundsteuer beträgt 1,4 % des geschätzten Wertes und die Stadtplanungssteuer 0,3 % (je nach Gemeinde), was bedeutet, dass beispielsweise eine Immobilie mit einem geschätzten Wert von 50 Millionen JPY eine jährliche Steuerlast von etwa 850 000 JPY verursacht. Diese Steuern sind Fixkosten, die unabhängig davon anfallen, ob es Mieter gibt oder nicht.
Verwaltungsgebühren und Reservefonds für Reparaturen (bei Eigentumswohnungen): Es gibt monatliche Verwaltungsgebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche der Eigentumswohnungen und einen Reservefonds für Reparaturen, um für künftige größere Reparaturen vorzusorgen. Je nach Objekt und Verwaltungsverband beträgt die monatliche Standardgebühr für eine Einzimmer-Eigentumswohnung etwa 10 000-20 000 Yen.
Kosten für Gebäudewartung und -verwaltung (bei Einzelobjekten): Kosten für die Gebäudeverwaltung wie Stromkosten für die Gemeinschaftsbeleuchtung, gesetzliche Prüfkosten für Einrichtungen wie Wassertanks und Pumpen sowie Reinigungskosten. Selbstverwaltung ist möglich, aber in vielen Fällen wird die Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft für weit entfernte Immobilien oder Immobilien mit einer großen Anzahl von Einheiten ausgelagert.
Mietverwaltungsgebühren: Dies sind Gebühren für Mietverwaltungsunternehmen, die mit der Anwerbung von Mietern, dem Einzug der Mieten und der Bearbeitung von Beschwerden beauftragt werden. In der Regel beträgt die Gebühr etwa 5 % der Miete und liegt zwischen 2.500 JPY pro Monat bei einer Monatsmiete von 50.000 JPY und 10.000 JPY pro Monat bei einer Monatsmiete von 200.000 JPY. Bei der Anwerbung neuer Mieter kann auch ein Erfolgshonorar in Höhe von etwa einer Monatsmiete als Werbegebühr (AD) und Vertragsverwaltungsgebühr separat gezahlt werden.
Feuer- und Erdbebenversicherungsprämien: Die meisten Finanzinstitute verlangen bei der Aufnahme eines Kredits eine Feuerversicherung. Die Jahresprämie hängt von der Größe des Gebäudes ab, kann aber mehrere zehntausend Yen betragen.
Sonstige Instandhaltungskosten: Wenn es Mieter gibt, werden die grundlegenden Versorgungskosten von den Mietern getragen, aber die Strom- und Wasserrechnungen für die Gemeinschaftsbereiche gehen zu Lasten des Eigentümers. Sie müssen auch die Kosten für die Erklärung von Immobilieneinkünften nach dem Erwerb der Immobilie (z. B. Gebühren für die Beauftragung eines Steuerberaters) und die Kosten für den Unterhalt der Gesellschaft berücksichtigen, wenn Sie die Immobilie gründen und betreiben.
Obwohl die oben genannten laufenden Kosten von der Größe der Immobilie abhängen, ist es ratsam, mit 20-30% der monatlichen Mieteinnahmen als Richtwert zu rechnen. Betragen die monatlichen Mieteinnahmen beispielsweise 200.000 Yen, so werden 40.000-60.000 Yen als Unterhaltskosten abgezogen, und aus dem Rest wird die Kreditrückzahlung geleistet. Es ist wichtig, Einnahmen und Ausgaben im Voraus zu simulieren, um einen negativen Saldo zu vermeiden, wobei zu berücksichtigen ist, dass ein Teil der Einnahmen aufgrund von Betriebskosten wegfallen wird.
Immobilieninvestitionen sind mit den folgenden Risiken verbunden. Sie brauchen sich jedoch nicht mehr als nötig zu fürchten, wenn Sie im Voraus Maßnahmen ergreifen. Werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Risiken und wie man mit ihnen umgehen kann.
Leerstandsrisiko: Wenn die Mieter ausziehen und die Immobilie leer steht, entfallen die Mieteinnahmen und es fallen weiterhin Grundsteuer und Verwaltungsgebühren an. Infolgedessen muss der Eigentümer ein Defizit in Kauf nehmen, was zu einem hohen Verlust führt. Die wichtigste Gegenmaßnahme gegen dieses Risiko ist die Auswahl einer Immobilie in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage. Es ist wichtig, Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen, Universitäten und Unternehmen sowie in Gegenden mit einem guten Umfeld auszuwählen, damit die Wahrscheinlichkeit, dass sie leer stehen, geringer ist. Außerdem ist es wichtig, einen angemessenen Mietpreis festzulegen, der dem Marktniveau in der Umgebung entspricht, und bei Leerstand schnell einen Mieter zu finden. Es ist auch sinnvoll, ein zuverlässiges Vermietungsunternehmen zu beauftragen, das sich um die Suche nach einem Nachmieter kümmert, und zwar so schnell wie möglich. Darüber hinaus können Sie auch einen Untermietvertrag (mit Leerstandsgarantie) abschließen. In diesem Fall sollten Sie die Höhe der garantierten Miete und die Bedingungen des Vertrags genau prüfen.
2) Reparaturrisiko: Gebäude verfallen im Laufe der Zeit, und es besteht die Gefahr unerwartet hoher Reparaturkosten. Nach den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr werden umfangreiche Reparaturarbeiten an Eigentumswohnungen in der Regel in einem 12-Jahres-Zyklus durchgeführt und kosten etwa 1 Million JPY pro Einheit. Darüber hinaus werden die Kosten für die Reparatur von Kratzern und Flecken, die durch den täglichen Gebrauch verursacht werden, grundsätzlich vom Eigentümer getragen. Es besteht die Gefahr, dass diese Reparaturkosten die Mieteinnahmen belasten und das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben verschlechtern. Als Gegenmaßnahme ist es wichtig, im Voraus einen langfristigen Reparaturplan aufzustellen und eine Reparaturreserve (Reservefonds) zu bilden. Achten Sie beim Kauf einer Immobilie darauf, dass Sie den Untersuchungsbericht über wichtige Angelegenheiten (ein Dokument, das die Bewirtschaftungssituation und die Reparaturhistorie zusammenfasst) prüfen, um den zukünftigen Reparaturplan und den vergangenen Reparaturstatus zu verstehen. Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass in naher Zukunft größere Reparaturen anfallen. Verhandeln Sie daher den Preis und planen Sie ein, mit den Reparaturen sofort nach dem Kauf zu beginnen, um die Kosten für solche Reparaturen zu berücksichtigen. Es ist auch wichtig, das Gebäude in gutem Zustand zu halten, indem man täglich regelmäßige Wartungsarbeiten durchführt. Wenn Sie kleinere Reparaturen so schnell wie möglich erledigen, können Sie größere Probleme vermeiden und die Lebensdauer Ihrer Immobilie verlängern. Denken Sie daran, beim Auszug der Mieter die entsprechenden Instandsetzungskosten von der Kaution abzuziehen.
3. Zinsrisiko: Wenn Ihr Darlehen mit einem variablen Zinssatz ausgestattet ist, besteht das Risiko, dass künftige Zinserhöhungen Ihre Darlehensrückzahlungen erhöhen und Ihren Cashflow unter Druck setzen. In den 2020er Jahren hatte Japan sehr niedrige Zinssätze, aber es wurde darauf hingewiesen, dass die Bank von Japan ihre Politik ändern und die Zinssätze in Zukunft je nach Inflationsbedingungen anheben könnte. Die Politik der Bank von Japan kann sich ändern und die Zinsen können je nach Inflationslage steigen. Die beste Möglichkeit, dem entgegenzuwirken, besteht darin, einen Kredit mit festem Zinssatz zu wählen oder, selbst wenn Sie einen variablen Zinssatz haben, Raum für eine vorzeitige Rückzahlung zu lassen. Wenn Sie die vorzeitige Rückzahlung zur Verringerung der Kreditsumme nutzen, können Sie die erhöhte Zinsbelastung bei steigenden Zinsen verringern. Auch für den unwahrscheinlichen Fall eines deutlichen Zinsanstiegs ist es sinnvoll, eine Refinanzierung bei einer anderen Bank in Betracht zu ziehen. Durch eine Umfinanzierung können Sie Ihre Rückzahlungslast anpassen, indem Sie die Zinsart auf eine feste Verzinsung ändern oder zu einem Finanzinstitut mit einem niedrigeren Zinssatz wechseln. Verfolgen Sie regelmäßig die Wirtschaftsnachrichten und behalten Sie die Zinsentwicklung im Auge.
4.4 Risiko im Umgang mit Mietern: Bei der Mietverwaltung besteht auch das Risiko von Problemen mit Mietern und Mietrückständen. Es gibt auch Situationen, die viel Zeit und Mühe erfordern, z. B. nächtliche Geräteausfälle oder Lärmbeschwerden, und wenn die Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlen, kann dies zu Einkommensverlusten führen. Die erste wirksame Möglichkeit, dies zu vermeiden, ist die Wahl eines zuverlässigen Mietverwaltungsunternehmens als Partner. Ein bewährtes Verwaltungsunternehmen verfügt über einen 24-Stunden-Reaktionsdienst und ein strenges Mieterscreening, um Probleme zu vermeiden und die Zufriedenheit der Mieter zu erhöhen. Bei der Auswahl von Mietinteressenten ist es auch wichtig, Mieter mit einem geringen Risiko von Mietrückständen auszuwählen, indem man ihr Einkommen, ihren Arbeitsplatz und ihre bisherigen Zahlungsrückstände sorgfältig überprüft. In den letzten Jahren wird von immer mehr Mietern verlangt, bei Abschluss eines Mietvertrags eine Mietgarantiegesellschaft einzuschalten, die im unwahrscheinlichen Fall eines Mietrückstands die Miete im Namen des Mieters auszahlt. Der Einsatz einer Bürgschaftsgesellschaft kann das Risiko eines Zahlungsausfalls erheblich verringern, so dass Sie bei Bedarf die Einführung einer solchen Gesellschaft in Betracht ziehen sollten. Eine reibungslose Kommunikation mit den Mietern und der Aufbau eines Vertrauensverhältnisses zu ihnen kann ebenfalls zu einem langfristigen Mietverhältnis führen und Probleme verhindern. Eine aufrichtige Haltung des Eigentümers bei der Verwaltung der Immobilie durch regelmäßige Inspektionen und die schnellstmögliche Beseitigung von Mängeln kann die Zufriedenheit der Mieter erhöhen und somit Mietrückstände und Beschwerden verringern.
5. Risiko sinkender Immobilienpreise: Die wirtschaftlichen Bedingungen und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage können dazu führen, dass der Wert der erworbenen Immobilie sinkt. Fällt der Preis beim Verkauf der Immobilie unter den Kaufpreis, entsteht ein Kapitalverlust (Veräußerungsverlust). Dies ist vergleichbar mit dem Kursschwankungsrisiko bei Aktien usw. Da Immobilien jedoch illiquide sind, besteht auch das Risiko, dass die Mittel fest werden, weil sie nicht zum gewünschten Preis verkauft werden können. Als Gegenmaßnahme ist es wichtig, sich im Voraus über Ausstiegsstrategien Gedanken zu machen. Wenn Sie z. B. einen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie in der Zukunft erzielen wollen, können Sie eine Immobilie wählen, die billiger ist als der Marktpreis zum Zeitpunkt des Kaufs, oder eine Immobilie in einer Gegend oder von einer Größe wählen, die sich leicht weiterverkaufen lässt. Eine andere Strategie besteht darin, unter der Prämisse einer langfristigen Investition zu investieren , mit der Absicht, die Immobilie im schlimmsten Fall lange Zeit als Mietobjekt zu behalten. Wenn die Laufzeit des Kredits nicht zu kurz und die monatlichen Rückzahlungen großzügig bemessen sind, kann man vermeiden, dass man bei schlechten Marktbedingungen schnell verkaufen muss. Das Risiko steigender oder fallender Immobilienpreise ist zwar schwer zu kontrollieren, kann aber durch eine sorgfältige Auswahl des Standorts und einen angemessenen Kaufpreis bis zu einem gewissen Grad abgesichert werden. Der Erwerb von erstklassigen Immobilien zu einem angemessenen Preis, die ihren Wert in der Zukunft voraussichtlich beibehalten oder steigern werden, trägt zur Verringerung des Ausstiegsrisikos bei.
Wie bereits erwähnt, sind Immobilieninvestitionen mit verschiedenen Risiken verbunden, von denen viele jedoch durch vorherige Recherche, Planung und ordnungsgemäßes Management gemindert werden können. Wenn Sie die Risiken richtig verstehen und darauf vorbereitet sind, werden Sie in der Lage sein, eine stabile Mietverwaltung aufrechtzuerhalten.
Zum Schluss noch einige wichtige Punkte, die Anfänger beachten sollten, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Die Abkürzung zum Erfolg besteht darin, auf der Hut zu sein und die Grundlagen gründlich zu befolgen, während man gleichzeitig das Beste aus einem privilegierten Vermögenshintergrund mit einem Jahreseinkommen von mehr als 20 Millionen Yen macht.
Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass die Auswahl der Immobilie das A und O bei Immobilieninvestitionen ist. Während Sie mit einer guten Immobilie auch als Ungeübter größere Fehler vermeiden können, haben Sie bei einem Fehler in der Auswahl der Immobilie selbst bei einem hohen Einkommen und großen finanziellen Ressourcen möglicherweise das Nachsehen. Wählen Sie Ihre Immobilie sorgfältig aus und beachten Sie dabei die folgenden Punkte
Gründliche Standortrecherche: Achten Sie darauf, ob in der Gegend eine hohe Mietnachfrage besteht. Prüfen Sie sorgfältig, wie weit der nächste Bahnhof entfernt ist, ob die Gegend belebt ist oder nicht, ob es dort Universitäten oder Unternehmen gibt und wie es um die Umgebung und die Sicherheit bestellt ist. Es ist auch wichtig, die Gefahrenkarten zu prüfen und ein Gebiet zu wählen, in dem das Risiko von Naturkatastrophen wie Überschwemmungen und Erdrutschen gering ist. Da der Standort ein Faktor ist, der nicht verändert werden kann, sollten Sie einen Standort mit hoher Nachfrage und Sicherheit wählen.
Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie: Prüfen Sie das Alter des Gebäudes, seine Struktur, die Zuverlässigkeit der Baufirma und die bisherigen Reparaturen. Wenn möglich, geben Sie eine professionelle Gebäudeinspektion in Auftrag, um undichte Stellen und bauliche Mängel festzustellen. Handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie, sind auch die letzte Renovierung und der Betriebszustand der Anlagen wichtige Punkte, die zu prüfen sind. Die Qualität des Gebäudes wirkt sich unmittelbar auf die Sicherheit eines langfristigen Betriebs aus.
Kaufen Sie zu einem angemessenen Preis: Informieren Sie sich über die Marktmiete und die Rendite in der Umgebung und über Transaktionsbeispiele, um festzustellen , ob der Preis den Einnahmen und Ausgaben angemessen ist. Wenn Sie eine Immobilie zu einem Preis erwerben, der teurer ist als der Marktpreis, sinkt die Rendite und es kann schwierig sein, einen Käufer zu finden, wenn Sie die Immobilie in Zukunft verkaufen wollen. Der erste Schritt zum Erfolg besteht darin, eine Immobilie zu einem Preis zu erwerben, der für ihre Ertragskraft angemessen oder unterbewertet ist. Es besteht keine Notwendigkeit, eine hochwertige Immobilie zu erwerben, nur weil Sie ein hohes Einkommen haben. Wählen Sie eine Immobilie mit bescheidenem, aber stetigem Umsatz.
Immobilieninvestitionen sind eine langfristige Angelegenheit. Es ist wichtig, im Voraus einen detaillierten Finanzplan sowie eine Einnahmen- und Ausgabensimulation zu erstellen und sich an diesen Plan zu halten.
Angemessener Rückzahlungsplan: Berechnen Sie Ihre Eigenmittel, die Kreditsumme, die Mieteinnahmen und die Ausgaben und stellen Sie einen Kreditplan auf, der es Ihnen ermöglicht, den Kredit in einem Rahmen zurückzuzahlen, der Ihr tägliches Leben nicht beeinträchtigt. Prüfen Sie, ob der Cashflow auch unter konservativen Annahmen wie einer Leerstandsquote von XX % oder einem Mietrückgang von XX % erzielt werden kann. Es ist auch eine gute Idee, eigene Regeln aufzustellen, wie z. B. monatliche Rückzahlungen innerhalb von X % Ihres Nettoeinkommens. Der Schlüssel zur Langlebigkeit liegt darin, eine übermäßige Verschuldung durch eine hohe Kreditaufnahme zu vermeiden und die Rückzahlungslastquote auf einem einigermaßen angenehmen Niveau zu halten.
Vergleichen Sie die Kreditkonditionen: Entscheiden Sie sich nicht nur für eine Bank, sondern wenden Sie sich an mehrere Finanzinstitute und versuchen Sie, die besten Konditionen zu erhalten. Vergleichen Sie die Zinssätze, die Darlehensbedingungen und die Gesamtkosten, einschließlich der Garantiegebühren und -kosten. Schätzen Sie auch die Auswirkungen eines künftigen Zinsanstiegs ab. Lassen Sie den Kredit nicht unbezahlt, sondern überprüfen Sie regelmäßig den Zinssatz und erwägen Sie eine Refinanzierung.
Angemessener Versicherungsschutz: Vergewissern Sie sich, dass Sie über die erforderliche Feuer-, Erdbeben- und Mietkautionsversicherung verfügen, um für unvorhersehbare Risiken gewappnet zu sein. Vor allem die Erdbebenversicherung ist fakultativ, aber so wichtig, dass sie in Japan unerlässlich ist. Für eine geringe Prämie können Sie sich auf das schlimmste Risiko des Vermögensverlustes vorbereiten, seien Sie also nicht knauserig mit Ihrer Versicherung.
Legen Sie einen Reservefonds an: Es ist immer eine gute Idee, die Mieteinnahmen von mehreren Monaten bis zu sechs Monaten als Betriebskapital bereitzuhalten. Im Falle größerer Reparaturen oder unerwarteter Ausgaben können Sie den Reservefonds verwenden, um die Situation vorübergehend zu bewältigen, und dann können Sie sich mit Mieteinnahmen oder zusätzlichen Finanzierungen wieder erholen. Überschüssige Mittel bei Vollvermietung sollten nicht vergeudet, sondern für die nächste Investitionsmöglichkeit oder eine vorzeitige Rückzahlung aufgespart werden.
Das Verwaltungssystem nach dem Kauf ist ein weiterer wichtiger Faktor, der über Erfolg oder Misserfolg einer Investition entscheiden kann. Anfänger sollten nicht versuchen, ihre Immobilie selbst zu verwalten, sondern dies Fachleuten mit nachgewiesener Erfolgsbilanz überlassen.
Wählen Sie ein zuverlässiges Verwaltungsunternehmen: Die Mietverwaltung (Anwerbung und Überprüfung von Mietern, Vertragsverfahren, Mietkontrolle, Bearbeitung von Beschwerden, Beseitigung von Leerständen usw.) ist kompliziert und erfordert Fachwissen. Die Auslagerung an ein seriöses Verwaltungsunternehmen mit nachweislicher Erfolgsbilanz verringert nicht nur den Zeit- und Arbeitsaufwand des Eigentümers, sondern verbessert auch die Zufriedenheit der Mieter und verringert das Risiko von Leerständen. Auch wenn für die Verwaltung eine Gebühr anfällt, lohnt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, insbesondere für vielbeschäftigte angestellte Investoren.
Gründliche Mietersuche und -auswahl: Ein zügiger Beginn der Mietersuche und eine sorgfältige Vermarktung sind wichtig, um die Leerstandsdauer zu minimieren. Ermutigen Sie die Verwaltungsgesellschaft, die Anwerbungsbedingungen (Mieten und Anfangskosten) an die Marktbedürfnisse anzupassen und die Immobilie in einer Vielzahl von Werbemitteln zu bewerben. Unterschätzen Sie nicht, wie wichtig die Auswahl der Mieter ist. Überprüfen Sie das Einkommensniveau, den Arbeitsplatz, frühere Zahlungsrückstände usw. und wählen Sie Mieter aus, bei denen keine Probleme zu erwarten sind. Die Einschaltung einer Bürgschaftsgesellschaft ist ebenfalls üblich, um sich auf das Risiko der Nichtbezahlung von Zahlungsrückständen vorzubereiten.
Sicherstellung eines stabilen, langfristigen Mietverhältnisses: Die Erträge sind stabiler, wenn die Mieter so lange wie möglich in der Immobilie wohnen bleiben. Daher ist es wichtig, die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Reparieren Sie Probleme mit Gemeinschaftsräumen und Inneneinrichtungen so schnell wie möglich und sorgen Sie durch regelmäßige Reinigung für ein sauberes Wohnumfeld. Reagieren Sie prompt und höflich auf Mieteranfragen und bauen Sie ein Vertrauensverhältnis auf, damit die Mieter das Gefühl haben, dass sie sich auf diesen Eigentümer/diese Verwaltungsgesellschaft verlassen können. Überprüfen Sie bei Bedarf die Mieten (lassen Sie sie unverändert oder senken Sie sie leicht, solange sie nicht zu niedrig sind) und investieren Sie in Renovierungen, um die Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Die Verbesserung der Mieterzufriedenheit ist eine wesentliche Voraussetzung für eine stabile Mietverwaltung.
Überlegen Sie sich Ausstiegsstrategien: Immobilieninvestitionen sind nicht nur wichtig, bevor Sie sie beginnen, sondern auch wie Sie sie beenden (Ausstieg). Machen Sie sich einen Plan, wann Sie den Kredit zurückzahlen und wie Sie die Immobilie in Zukunft nutzen werden. Wenn Sie verkaufen wollen, sollten Sie den richtigen Zeitpunkt nicht verpassen. Je nach Marktentwicklung müssen Sie sich entscheiden, ob Sie die Immobilie vorzeitig verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen und sich der nächsten Investition zuzuwenden, oder ob Sie die Immobilie lange halten und weiterhin Mieteinnahmen in Form einer Rente beziehen wollen. Wenn Sie bereits beim Kauf einer Immobilie eine allgemeine Strategie aufstellen, wie z. B. "Ich werde diese Immobilie in fetten Jahren verkaufen" oder "Ich werde sie bis zur Generation meiner Kinder halten", wird es Ihnen leichter fallen, die täglichen Verwaltungsentscheidungen zu treffen.
Dies sind einige der allgemeinen Punkte, die bei der Auswahl einer Immobilie, der Finanzplanung und der Mietverwaltung zu berücksichtigen sind. Selbst wer mit einem hohen Jahreseinkommen und guter Bonität in die Immobilienanlage einsteigt, kann ein solides Vermögen aufbauen und gleichzeitig das Risiko minimieren, wenn er diese Grundlagen beachtet.
Es gibt viele Dinge, die Anfänger nicht verstehen, aber bitte bauen Sie Ihr Wissen und Ihre Erfahrung mit Hilfe von Immobilienunternehmen, Finanzinstituten und erfahrenen Investoren auf. Immobilieninvestitionen sind kein kurzfristiges "get-rich-quick"-Programm, sondern ein Mittel zum kontinuierlichen und langfristigen Vermögensaufbau. Wenn Sie mit ausreichender Vorbereitung und Planung beginnen, kann es für diejenigen, die über ein stabiles Einkommen von mehr als 20 Millionen Yen pro Jahr verfügen, eine leistungsstarke Option sein, sich ein neues Standbein für Mieteinnahmen aufzubauen. Wir hoffen, dass die Erläuterungen in diesem Artikel Ihnen helfen werden, den richtigen Schritt zu tun.