In den letzten Jahren sindMischwohnungen bei Menschen, die den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, sehr beliebt geworden. Viele Menschen interessieren sich für diese attraktive Wohnform, bei der man ein eigenes Haus besitzt und gleichzeitig Mieteinnahmen erzielt. Allerdings gibt es nicht viele Menschen, die die tatsächlichen Gegebenheiten sowie die Vor- und Nachteile genau kennen.
INA&Associates Co., Ltd. hat bisher zahlreiche Immobilieninvestitionsprojekte begleitet und kann aus dieser Erfahrung sagen, dass Mischwohnungen zwar eine attraktive Option sind, aber auch eine Investition, die sorgfältig geprüft werden muss.Neben Vorteilen wie Hypothekenabzug und Steuervergünstigungen gibt es auch Nachteile wie Leerstandsrisiken und Probleme mit Mietern.
In diesem Artikel finden Sie umfassende Informationen, die Sie für eine fundierte Entscheidung benötigen, von den grundlegenden Mechanismen von Mietwohnungen bis hin zu Baukosten, Renditen und Steuervergünstigungen. Insbesondere werden die Bedingungen für die Inanspruchnahme von Hypotheken, die Voraussetzungen für den Hypothekenabzug und die Möglichkeiten zur Nutzung als Maßnahme zur Erbschaftssteuervermeidung ausführlich erläutert.
Wir hoffen, dass dieser Artikel eine nützliche Informationsquelle für alle ist, die eine gemischt genutzte Immobilie in Betracht ziehen, sich für Immobilieninvestitionen interessieren oder ernsthaft über den Aufbau eines Vermögens für die Zukunft nachdenken.
Gemischt genutzte Immobilien sind Wohnformen, bei denen sich im selben Gebäude Wohnräume des Eigentümers und an Dritte vermietete Wohnräume befinden.Im Gegensatz zu gewöhnlichen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen besteht das Hauptmerkmal dieser Wohnform darin, dass sie sowohl als Wohnraum als auch als Renditeobjekt dient.
Die wichtigste Voraussetzung für diese Wohnform ist der Anteil der selbst genutzten Fläche an der Gesamtfläche des Gebäudes. Um eine Hypothek aufnehmen zu können, muss die selbst genutzte Fläche mindestens die Hälfte der Gesamtfläche des Gebäudes ausmachen. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, kann eine gewöhnliche Hypothek aufgenommen werden, die im Vergleich zu Immobilieninvestitionskrediten günstigere Zinssätze bietet.
Es gibt verschiedene Formen von Mietwohnungen, z. B. zweistöckige Gebäude, bei denen das Erdgeschoss vermietet und das Obergeschoss als Wohnraum genutzt wird, oder Gebäude, die in zwei Teile geteilt sind, von denen eine Seite vermietet wird. Bei dreistöckigen Gebäuden werden manchmal das Erdgeschoss und das Obergeschoss vermietet und das Dachgeschoss als Wohnraum genutzt. Wichtig ist, dass die einzelnen Wohnungen unabhängig voneinander sind und gleichzeitig die Baukosten optimiert werden können.
Der größte Unterschied zwischen gemischt genutzten Wohngebäuden und normalen Wohnhäusern besteht in der Rentabilität. Während normale Wohnhäuser ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, haben gemischt genutzte Wohngebäude sowohl eine Wohn- als auch eine Investitionsfunktion. Dieser Unterschied wirkt sich auf alle Aspekte aus, von der Konzeption beim Bau über die Finanzierung bis hin zur steuerlichen Behandlung.
Aus baulicher Sicht müssen gemischt genutzte Wohngebäude die Privatsphäre der Mieter gewährleisten und gleichzeitig die Lebensqualität der Eigentümer erhalten.Daher müssen Faktoren, die bei gewöhnlichen Wohngebäuden nicht berücksichtigt werden müssen, wie die Anordnung der Eingänge und Treppen, Schallschutzmaßnahmen und die Aufteilung der Parkplätze, sorgfältig geprüft werden.
In Bezug auf die Finanzierung ist, wie bereits erwähnt, die Möglichkeit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens ein großer Vorteil. Während die Zinssätze für Immobilienkredite zwischen 2 % und 4 % liegen, können Hypothekendarlehen zu deutlich niedrigeren Zinssätzen von 0,5 % bis 1,5 % aufgenommen werden. Diese Zinsdifferenz ist ein wichtiger Faktor, der sich langfristig erheblich auf die Einnahmen und Ausgaben auswirkt.
Die Baukonstruktionen von gemischt genutzten Wohngebäuden lassen sich hauptsächlich in drei Kategorien einteilen: Holzbau, Stahlbau und Stahlbetonbau (RC-Bau). Jede Konstruktion hat unterschiedliche Merkmale und Kosten, sodass je nach Lage und Investitionsziel die geeignete Wahl getroffen werden muss.
Holzbau ist die Konstruktion mit den niedrigsten Baukosten und kostet in der Regel etwa 700.000 Yen pro Tsubo (ca. 3,3 m²).Die Vorteile sind eine kurze Bauzeit und eine hohe Gestaltungsfreiheit, allerdings sind diese Gebäude in Bezug auf Schallschutz und Haltbarkeit anderen Bauweisen unterlegen. Insbesondere bei gemischt genutzten Wohngebäuden kann es leicht zu Problemen mit den Geräuschen zwischen Eigentümern und Mietern kommen, sodass ausreichende Maßnahmen zum Schallschutz erforderlich sind.
Stahlkonstruktionen liegen zwischen Holz- und Stahlbetonkonstruktionen und kosten zwischen 850.000 und 1 Million Yen pro Tsubo.Sie sind schallgedämpfter als Holzkonstruktionen und kostengünstiger als Stahlbetonkonstruktionen und bieten somit eine ausgewogene Lösung. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Querschnitte der Säulen und Balken kleiner ausfallen können, wodurch der Innenraum besser genutzt werden kann.
Stahlbetonkonstruktionen sind am teuersten, mit durchschnittlichen Baukosten zwischen 860.000 und 1.070.000 Yen pro Tsubo. Sie zeichnen sich jedoch durch eine hervorragende Schall- und Brandschutz sowie Langlebigkeit aus und sind daher aus Sicht der langfristigen Werterhaltung die beste Wahl.Insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten wirkt sich eine gute Schalldämmung direkt auf die Zufriedenheit der Mieter aus, sodass trotz der hohen Anfangsinvestitionen langfristige Vorteile zu erwarten sind.
Bei der Planung des Grundrisses einer gemischt genutzten Immobilie müssen sowohl der Lebensstil des Eigentümers als auch die Nachfrage nach Mietwohnungen berücksichtigt werden. Das gängigste Muster ist eine vertikale Aufteilung, bei der das Erdgeschoss als Mietfläche und die oberen Stockwerke als Wohnfläche genutzt werden.Diese Aufteilung gewährleistet die Privatsphäre des Eigentümers und ermöglicht einen separaten Zugang zum Mietbereich.
Bei der horizontalen Aufteilung wird das Gebäude in zwei Teile geteilt, von denen einer vermietet wird. In diesem Fall wohnen beide Haushalte auf derselben Etage, sodass Schallschutzmaßnahmen besonders wichtig sind. Vorteile sind jedoch die gemeinsame Nutzung von Garten und Parkplätzen sowie die geringeren Baukosten.
Bei dreistöckigen Gebäuden werden häufig das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss vermietet und das zweite Obergeschoss als Wohnbereich genutzt. Bei dieser Aufteilung können zwei Mieteinheiten geschaffen werden, was eine höhere Rentabilität verspricht. Allerdings muss der Eigentümer im obersten Stockwerk wohnen, was das tägliche Treppensteigen zu einer Belastung machen kann.
Bei der Planung ist es besonders wichtig, die Bewegungswege des Eigentümers und der Mieter klar voneinander zu trennen.Gemeinschaftsbereiche wie Eingang, Treppen und Flure sollten auf ein Minimum beschränkt werden, damit jeder seinen eigenen Lebensbereich hat. Außerdem ist es wichtig, bei der Planung zu berücksichtigen, dass sich die Familienzusammensetzung in Zukunft ändern kann, und die Räumlichkeiten entsprechend flexibel zu gestalten.
Der größte Vorteil von gemischt genutzten Wohngebäuden besteht darin, dass die Kreditbelastung durch Mieteinnahmen erheblich verringert werden kann.Wenn beispielsweise die monatliche Kreditrate 150.000 Yen beträgt und durch die Vermietung monatlich 80.000 Yen Mieteinnahmen erzielt werden, reduziert sich die tatsächliche Belastung auf 70.000 Yen. Dieser Effekt ist besonders für junge Menschen attraktiv, die beim Kauf einer Immobilie eine hohe finanzielle Belastung zu tragen haben.
Die Stabilität der Mieteinnahmen hängt stark von der Lage und der Nachfrage nach Mietwohnungen ab. In einer Lage, die weniger als 10 Minuten zu Fuß vom Bahnhof entfernt ist und in der sich Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe befinden, ist eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen zu erwarten.Außerdem sind 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen für Familien oft besser geeignet als 1-Zimmer- oder 1-Zimmer-Wohnungen mit Kochnische für Alleinstehende, da sie in der Regel länger bewohnt werden und somit stabilere Mieteinnahmen versprechen.
Allerdings sind Mieteinnahmen immer mit einem Leerstandsrisiko verbunden. Wenn ein Mieter auszieht, müssen Renovierungskosten und Einkommensausfälle während der Leerstandszeit berücksichtigt werden. Daher ist es wichtig, einen Finanzplan zu erstellen, der nicht zu 100 % von den Mieteinnahmen abhängt, sondern einen Puffer für Leerstandszeiten einkalkuliert.
Bei gemischt genutzten Mietwohnungen kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Hypothekendarlehen aufgenommen werden. Diese Voraussetzung ist, dass der selbst genutzte Teil mindestens die Hälfte der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, können Sie einen Kredit zu wesentlich günstigeren Konditionen als bei einem Immobilienkredit aufnehmen.
Der Zinsunterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einem Immobilienkredit beträgt in der Regel 1 bis 2 %. Bei einer Darlehenssumme von 40 Millionen Yen und einer Laufzeit von 35 Jahren beträgt die Differenz bei einem Zinsunterschied von nur 1 % bereits etwa 7 Millionen Yen. Diese Differenz ist ein wichtiger Faktor, der die Rentabilität von gemischt genutzten Wohngebäuden erheblich beeinflusst.
Außerdem sind die Anforderungen an die Anzahlung bei Hypothekendarlehen gering, sodass ein Darlehen bereits mit einer Eigenkapitalquote von 10 bis 20 % des Kaufpreises aufgenommen werden kann.Da bei Immobilieninvestitionskrediten in vielen Fällen eine Anzahlung von 30 % bis 40 % erforderlich ist, können die Anfangsinvestitionen erheblich reduziert werden.
Bei gemischt genutzten Mietwohnungen kann für den selbst genutzten Teil eine Hypothekenzinsabzugsfähigkeit geltend gemacht werden. Die Hypothekenzinsabzugsfähigkeit ist eine Regelung, bei der 0,7 % des zum Jahresende ausstehenden Darlehensbetrags von der Einkommensteuer abgezogen werden können. Diese Regelung kann maximal 13 Jahre lang in Anspruch genommen werden.
Die Höhe des Abzugs wird entsprechend dem Anteil des selbst genutzten Teils berechnet. Beträgt beispielsweise die Gesamtfläche des Gebäudes 100 m² und der selbst genutzte Teil 60 m², sind 60 % des Darlehensbetrags abzugsfähig. Bei einem Darlehenssaldo von 30 Millionen Yen zum Jahresende beträgt der jährliche Abzug 30 Millionen Yen × 60 % × 0,7 % = 126.000 Yen.
Durch die Nutzung dieser Regelung kann der effektive Darlehenszinssatz weiter gesenkt werden. Insbesondere Personen mit hohem Einkommen, die viel Einkommensteuer zahlen, können diesen Vorteil optimal nutzen, was ein wichtiger Faktor für die Steigerung der Rentabilität von gemischt genutzten Wohngebäuden ist.
Gemischt genutzte Wohngebäude kommen in den Genuss von Steuervergünstigungen in Bezug auf die Erbschaftssteuer, die Grundsteuer und die Einkommensteuer. Diese Steuervorteile sind ein großer Vorteil für den langfristigen Vermögensaufbau.
Als Maßnahme zur Erbschaftssteuervermeidung kann für den vermieteten Teil des Grundstücks eine Wertminderung als „Grundstück mit Mietgebäude” geltend gemacht werden.
Bei der Grundsteuer wird aufgrund einer Sonderregelung für Wohnbauland die Grundsteuer für das Grundstück ermäßigt. Für Flächen bis zu 200 m² wird die Grundsteuer um ein Sechstel, für Flächen über 200 m² um ein Drittel ermäßigt. Bei gemischt genutzten Wohngebäuden kann diese Sonderregelung sowohl für den selbst genutzten als auch für den vermieteten Teil in Anspruch genommen werden, wodurch sich die Steuerbelastung erheblich verringert.
Bei der Einkommensteuer können die Abschreibungskosten, Reparaturkosten und Verwaltungskosten für den vermieteten Teil als notwendige Ausgaben geltend gemacht werden. Insbesondere in der Anfangsphase der Bauphase sind die Abschreibungskosten hoch, sodass durch den Ausgleich mit anderen Einkünften aufgrund von Buchverlusten die Gesamtsteuerlast reduziert werden kann.
Im Vergleich zum separaten Bau eines Eigenheims und einer Mietimmobilie können bei gemischt genutzten Wohngebäuden die Baukosten erheblich reduziert werden.Durch die Zusammenlegung gemeinsamer Teile wie Fundamentarbeiten, Außenwandarbeiten und Dacharbeiten können doppelte Baukosten vermieden werden.
Beispielsweise können die Baukosten für ein Eigenheim in Höhe von 30 Millionen Yen und eine Mietwohnung in Höhe von 20 Millionen Yen, also insgesamt 50 Millionen Yen, bei einem gemischt genutzten Wohnhaus auf etwa 40 Millionen Yen gesenkt werden. Diese Kosteneinsparung in Höhe von 10 Millionen Yen ist ein wichtiger Faktor, der sich direkt auf die Kapitalrendite auswirkt.
Auch bei der Ausstattung lassen sich Effizienzsteigerungen erzielen. Durch die gemeinsame Nutzung von Warmwasserversorgung, Elektroinstallationen, Wasser- und Abwasserleitungen lassen sich die Kosten für die Ausstattung und die Wartung senken. Allerdings müssen bei Ausfällen der gemeinsam genutzten Einrichtungen beide Haushalte betroffen sein, sodass eine ausreichende Redundanz der Anlagen und ein gutes Wartungskonzept erforderlich sind.
Mischgewohnungen können je nach Lebensphase flexibel genutzt werden. Wenn die Kinder ausziehen, kann der Wohnbereich verkleinert und der Mietbereich vergrößert werden. Umgekehrt kann der Mietbereich als Wohnraum genutzt werden, wenn die Familie wächst.
Außerdem ist es möglich, die Immobilie in Zukunft vollständig zu vermieten. Bei einem Umzug oder einer Versetzung kann der gesamte Wohnbereich vermietet und als Renditeobjekt genutzt werden. In diesem Fall können bei einer guten Lage langfristig stabile Mieteinnahmen erzielt werden.
Darüber hinaus ist auch eine Nutzung als Zweifamilienhaus denkbar. Wenn die Eltern älter werden, kann der Mietbereich als Wohnraum für die Eltern genutzt werden, was Vorteile in Bezug auf Pflege und Betreuung mit sich bringt. Diese vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten sind einer der großen Vorteile von Mietwohnungen mit Wohnbereich.
Der größte Nachteil von Mietwohnungen mit Wohnbereich ist das Risiko von Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern, die im selben Gebäude wohnen.Bei gewöhnlichen Mietobjekten übernimmt die Verwaltungsgesellschaft die Vermittlung, bei gemischt genutzten Mietobjekten jedoch werden Beschwerden und Wünsche der Mieter oft direkt an den Eigentümer weitergeleitet, was eine große psychische Belastung darstellt.
Am häufigsten treten Probleme mit Lärm auf. In vielen Fällen sind dies Geräusche, die durch unterschiedliche Lebensrhythmen entstehen, wie Schritte, laute Fernseher oder Musik, oder das Weinen von Kindern. Insbesondere in Holzhäusern sind die Schalldämmungseigenschaften begrenzt, sodass selbst geringfügige Alltagsgeräusche zu Problemen führen können.Da solche Probleme auch die Lebensqualität des Eigentümers direkt beeinträchtigen, sind sie sehr schwerwiegend.
Auch bei der Müllentsorgung und der Nutzung der Gemeinschaftsräume kommt es häufig zu Problemen. Die Nichteinhaltung der Müllentsorgungstage und -zeiten oder unterschiedliche Auffassungen über die Nutzung der Gemeinschaftsparkplätze und des Gartens können zu anhaltenden Spannungen führen.
Noch schwerwiegender sind Probleme wie Mietrückstände und Vertragsverletzungen.Bei gewöhnlichen Mietobjekten kümmert sich die Verwaltungsgesellschaft darum, aber bei gemischt genutzten Mietobjekten muss der Eigentümer in vielen Fällen selbst tätig werden, was Kenntnisse und Erfahrung in Bezug auf rechtliche Verfahren und Verhandlungen erfordert.
Bei gemischt genutzten Mietobjekten sind die Auswirkungen von Leerstand auf die Einnahmen gravierender als bei gewöhnlichen Mietobjekten. Der Grund dafür ist, dass die Mietfläche nur aus einer oder zwei Wohnungen besteht, sodass eine leerstehende Wohnung einen sehr großen Einfluss auf die Gesamteinnahmen hat.
Wenn beispielsweise ein Kreditrückzahlungsplan auf der Grundlage einer monatlichen Miete von 80.000 Yen aufgestellt wurde, bedeutet eine dreimonatige Leerstandszeit einen Einkommensverlust von 240.000 Yen. Da die Kreditrückzahlungen während dieser Zeit weiterlaufen, entsteht eine erhebliche Belastung für das Budget des Eigentümers. Hinzu kommen Renovierungskosten und Maklerprovisionen für die Suche nach neuen Mietern, wodurch sich der tatsächliche Verlust noch weiter erhöht.
Die Dauer von Leerstandszeiten hängt stark von der Lage und der Attraktivität der Immobilie ab.Bei Objekten, die weit vom Bahnhof entfernt sind oder aufgrund ihres Alters über eine veraltete Ausstattung verfügen, ist es tendenziell schwieriger, Mieter zu finden. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass aufgrund von Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Mietmarkt das bisherige Mietniveau nicht mehr aufrechterhalten werden kann.
Um das Leerstandsrisiko zu verringern, sind regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und die Erneuerung der Ausstattung erforderlich, doch auch diese Kosten belasten die Erträge. Es muss sorgfältig bedacht werden, dass kontinuierliche Investitionen erforderlich sind, beispielsweise für den Austausch der Klimaanlage, das Erneuern der Tapeten oder die Reparatur der Sanitäranlagen.
Mischgebaute Wohngebäude sind im Vergleich zu gewöhnlichen Wohngebäuden mit Schwierigkeiten verbunden, wenn es um den Verkauf oder die Vererbung geht. Das größte Problem ist, dass der Kreis der Kaufinteressenten begrenzt ist. Für gewöhnliche Käufer von Wohngebäuden sind gemischt genutzte Wohngebäude aufgrund des Verwaltungsaufwands und des Risikos von Problemen mit Mietern eher unattraktiv.
Auch für Investoren ist der Reiz einer reinen Investitionsimmobilie durch den selbst genutzten Teil geringer. Investoren, die Wert auf eine hohe Investitionsrendite legen, bevorzugen in der Regel Objekte, die vollständig vermietet werden können, sodass der Marktwert von gemischt genutzten Wohngebäuden unter Umständen niedriger ist als der von gewöhnlichen Investitionsobjekten.
Bei der Vererbung treten noch komplexere Probleme auf. Bei mehreren Erben ist eine Aufteilung des gemischt genutzten Wohngebäudes physisch schwierig, sodass es häufig in Miteigentum übergeht.Bei Immobilien in Miteigentum müssen alle Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen wie dem Verkauf oder größeren Reparaturen zustimmen, was die zukünftige Verwaltung und den Betrieb beeinträchtigen kann.
Wenn die Erben keine Kenntnisse oder Erfahrungen in der Vermietung haben, besteht außerdem das Risiko, dass sie die Immobilie nicht angemessen verwalten und damit den Wert mindern. Um solche Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, bereits zu Lebzeiten umfassende Nachlassplanung zu betreiben und gegebenenfalls fachkundigen Rat einzuholen.
Bei gemischt genutzten Wohngebäuden muss sowohl der Wohnbereich als auch der Mietbereich berücksichtigt werden, wodurch die Gestaltungsfreiheit im Vergleich zu reinen Wohngebäuden erheblich eingeschränkt ist. Insbesondere aufgrund der Bedingung, dass mindestens die Hälfte der Wohnfläche selbst genutzt werden muss, um einen Immobilienkredit zu erhalten, ist es unter Umständen nicht möglich, den idealen Grundriss zu realisieren.
Die Gewährleistung der Privatsphäre ist ebenfalls ein wichtiger Einschränkungsfaktor.
Um die Bewegungswege von Eigentümer und Mietern zu trennen, müssen separate Eingänge und Treppen vorgesehen werden, was zu einer Erhöhung der Baufläche und der Baukosten führt. Außerdem müssen die Wände und Böden zur Schalldämmung verstärkt werden, was eine optimale Nutzung des Innenraums erschweren kann. Auch für zukünftige Renovierungen und Umbauten gibt es Einschränkungen. Solange Mieter in den Mietwohnungen wohnen, sind größere Bauarbeiten nur schwer durchführbar, und selbst bei Renovierungen im Eigenbereich müssen Rücksicht auf die Mieter genommen werden.
Aus diesem Grund kann es schwierig sein, das Wohnumfeld flexibel an Veränderungen im Lebenslauf anzupassen.
Die Rendite von gemischt genutzten Wohngebäuden ist im Vergleich zu gewöhnlichen Mietobjekten tendenziell niedrig. Die marktübliche Rendite liegt bei etwa 3 % bis 5 % (nominal) bzw. 2 % bis 4 % (real), was im Vergleich zu den 8 % bis 10 % bei gewöhnlichen Mietwohnungen deutlich niedriger ist.
Diese niedrigen Renditen sind auf die hohen Baukosten und die begrenzte Mietfläche zurückzuführen. Da der selbst genutzte Teil mehr als die Hälfte der Gesamtfläche ausmacht, ist die Fläche für die gewinnbringende Vermietung begrenzt, was die Investitionsrentabilität verringert. Darüber hinaus sind die Baukosten aufgrund der auf die Wohnqualität ausgerichteten Planung und Ausstattung tendenziell höher als bei gewöhnlichen Mietobjekten.
Darüber hinaus müssen auch die Verwaltungskosten berücksichtigt werden.Selbst wenn der Eigentümer die Verwaltung selbst übernimmt, sinkt die tatsächliche Rendite noch weiter, wenn man den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Betreuung der Mieter und die Instandhaltung der Immobilie in Geld umrechnet. Bei Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft fallen Verwaltungsgebühren in Höhe von 5 bis 10 % der Mieteinnahmen an, was ebenfalls die Rendite drückt.
Eigentümer von Mietwohnungen mit Selbstnutzung haben gleichzeitig die Verantwortung als Vermieter und die Position als Bewohner inne, was die Verwaltungsaufgaben komplex macht.Wenn es zu Ausfällen oder Reparaturen an der Ausstattung kommt, muss schnell reagiert werden, wobei auch die Auswirkungen auf das eigene Leben berücksichtigt werden müssen.
Auch die rechtliche Haftung ist ein wichtiger Aspekt. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten, die Ausstattung ordnungsgemäß zu warten und die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Wenn Sie diese Pflichten vernachlässigen, können Sie schadensersatzpflichtig werden. Darüber hinaus müssen Sie Mietverträge abschließen und verlängern sowie die Kaution verwalten.
Auch die steuerliche Abwicklung wird komplexer. Die Kosten für den privaten und den vermieteten Teil müssen angemessen aufgeteilt und in der Steuererklärung angegeben werden. In vielen Fällen sind spezielle Kenntnisse erforderlich, z. B. für die Berechnung der Abschreibungen, die Unterscheidung zwischen Reparaturkosten und Kapitalausgaben oder die Festlegung des Umfangs der notwendigen Ausgaben. Daher kann es notwendig sein, einen Steuerberater oder anderen Experten zu konsultieren.
Die Baukosten für gemischt genutzte Wohngebäude variieren stark je nach gewählter Bauweise. Die folgende Tabelle fasst die durchschnittlichen Baukosten nach Bauweise für gemischt genutzte Wohngebäude mit einer Gesamtfläche von 70 Tsubo (ca. 231 m²) zusammen.
Bauweise Preis pro Tsubo Gesamtbaukosten Nutzungsdauer Merkmale
Holzbau 700.000 Yen 49 Millionen Yen 22 Jahre Kurze Bauzeit, hohe Gestaltungsfreiheit, Probleme mit der Schalldämmung
Stahlkonstruktion 850.000–1.000.000 Yen 59,5–70 Millionen Yen 34 Jahre Ausgewogen, mäßige Schalldämmung
Stahlbetonkonstruktion 860.000–1.070.000 Yen 60,2–74,9 Millionen Yen 47 Jahre Hohe Schalldämmung und Langlebigkeit, lange Bauzeit
Diese Kosten umfassen Fundamentarbeiten, Rohbau, Innenausbau, Ausstattung und Außenanlagen. Grundstückskosten, Planungskosten und verschiedene Antragsgebühren fallen zusätzlich an. Darüber hinaus müssen zusätzliche Kosten für Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, die für gemischt genutzte Wohngebäude typisch sind, wie separate Eingänge und Treppen, Schallschutzmaßnahmen und Sicherheitssysteme.
Bei Holzkonstruktionen sind die Baukosten am geringsten, jedoch sind unter Umständen zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung der Schallschutzleistung erforderlich.Beispielsweise können durch den Einbau zusätzlicher Schallschutzmaterialien oder doppelter Böden und Decken die Kosten pro Quadratmeter um 50.000 bis 100.000 Yen steigen.
Stahlkonstruktionen bieten eine gute Mischung aus den Vorteilen von Holz- und Stahlbetonkonstruktionen und sind eine kostengünstige Alternative. Insbesondere bei dreistöckigen Mehrfamilienhäusern mit gemischter Nutzung werden sie aufgrund ihrer guten Balance zwischen struktureller Stabilität und Wirtschaftlichkeit von vielen Eigentümern bevorzugt.
Die Betonkonstruktion hat zwar die höchsten Anfangsinvestitionen, ermöglicht aber eine langfristige Werterhaltung und bietet ein hervorragendes Wohnumfeld. Insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten ist eine hohe Schalldämmung direkt mit der Zufriedenheit der Mieter und der Aufrechterhaltung des Mietniveaus verbunden, sodass eine langfristige Rentabilität zu erwarten ist.
Um die Rentabilität einer gemischt genutzten Immobilie genau zu bewerten, müssen sowohl die nominale Rendite als auch die reale Rendite berücksichtigt werden.Die Nominalrendite ist ein einfacher Indikator, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis ergibt, während die Realrendite die tatsächliche Rentabilität nach Abzug aller Nebenkosten angibt.
Formel zur Berechnung der Nominalrendite: Jährliche Mieteinnahmen ÷ Immobilienpreis (Grundstückspreis + Baukosten) × 100
Formel zur Berechnung der Realrendite: (Jährliche Mieteinnahmen – Jährliche Nebenkosten) ÷ (Immobilienpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Die folgende Tabelle fasst die marktüblichen Renditen nach Lage zusammen.
Lage Nominalrendite Realrendite Angemessene Miete (monatlich) Leerstandsquote
Stadtzentrum (5 Minuten zu Fuß vom Bahnhof) 3,5–4,5 % 2,5–3,5 % 120.000–150.000 Yen 5–10 %
Vororte (bis zu 10 Minuten zu Fuß vom Bahnhof) 4,0–5,5 % 3,0–4,5 % 80.000–120.000 Yen 10–15 %
Provinzstädte 5,0–7,0 % 4,0–6,0 % 60.000–100.000 Yen 15–25 %
Bei der Berechnung der effektiven Rendite müssen folgende Nebenkosten berücksichtigt werden:
Lassen Sie uns anhand einer konkreten Ertrags- und Aufwandsprognose die Rentabilität einer gemischt genutzten Immobilie überprüfen. Im folgenden Beispiel handelt es sich um eine gemischt genutzte Immobilie mit Gesamtkosten von 60 Millionen Yen (Grundstück 20 Millionen Yen, Gebäude 40 Millionen Yen).
Posten Betrag Anmerkungen
Einnahmen
Mieteinnahmen 1,2 Millionen Yen/Jahr 100.000 Yen/Monat × 12 Monate
Ausgaben
Kreditrückzahlung 1,8 Millionen Yen/Jahr Zinssatz 1,0 %, Laufzeit 35 Jahre
Grundsteuer usw. 300.000 Yen/Jahr
Versicherungsprämien 80.000 Yen/Jahr
Rücklagen für Reparaturen 400.000 Yen/Jahr
Verwaltungskosten 120.000 Yen/Jahr 10 % der Mieteinnahmen
Sonstige Ausgaben 150.000 Yen/Jahr
Gesamtausgaben 2.850.000 Yen/Jahr
Jahresbilanz -1.650.000 Yen/Jahr vor Abzug der Hypothekenzinsen
Hypothekenzinsen 280.000 Yen/Jahr 50 % für den Wohnanteil
Effektive Jahresbilanz -1.370.000 Yen/Jahr
In diesem Beispiel reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um die Kreditrückzahlung zu decken, sodass jährlich 1.370.000 Yen aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.Dies muss jedoch als Wohnkosten für das eigene Haus betrachtet und mit den Mietkosten für eine gleichwertige Mietwohnung verglichen werden.
Die Amortisationsdauer für gemischt genutzte Mietobjekte ist in der Regel mit 20 bis 30 Jahren recht lang. Dies liegt daran, dass die reine Investitionsrendite durch den selbst genutzten Teil gemindert wird, jedoch müssen die Einsparungen bei den Wohnkosten und der Vermögensaufbau insgesamt bewertet werden.
Für die Verbesserung der langfristigen Rentabilität sind folgende Faktoren wichtig:
Zukunftsfähigkeit der Lage: Angesichts des Bevölkerungsrückgangs ist es wichtig, einen Standort zu wählen, an dem die Mietnachfrage stabil bleibt. Faktoren wie die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes, die Ansiedlung von Universitäten und Unternehmen sowie die Ausstattung mit Einkaufsmöglichkeiten müssen umfassend bewertet werden.
Erhalt des Immobilienwerts: Durch regelmäßige Instandhaltung und rechtzeitige Erneuerung der Ausstattung ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten. Insbesondere die Erneuerung von Sanitäranlagen und Klimaanlagen wirkt sich direkt auf die Zufriedenheit der Mieter aus.
Aufrechterhaltung des Mietniveaus: Es ist wichtig, die Marktentwicklung in der Umgebung ständig im Auge zu behalten und angemessene Mieten festzulegen. Überhöhte Mieten erhöhen das Leerstandsrisiko, während zu niedrige Mieten die Rentabilität beeinträchtigen.
Nutzung von Steuervergünstigungen: Durch die maximale Nutzung von Hypothekenabzugsmöglichkeiten und verschiedenen Steuervergünstigungen kann die tatsächliche Investitionsrendite verbessert werden. Es ist wichtig, die Entwicklungen im Steuerrecht zu beobachten und bei Bedarf den Rat von Experten einzuholen.
Um ein Hypothekendarlehen für eine gemischt genutzte Immobilie in Anspruch nehmen zu können, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigste Bedingung ist, dass der selbst genutzte Teil mindestens die Hälfte der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, kann ein gewöhnliches Hypothekendarlehen in Anspruch genommen werden, das im Vergleich zu einem Immobilieninvestitionsdarlehen wesentlich günstigere Konditionen bietet.
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zwischen Hypothekendarlehen und Immobilieninvestitionsdarlehen zusammen.
Punkt Hypothek Immobilienkredit
Zinssatz 0,5–1,5 % 2,0–4,0
Anzahlung 10–20 % 30–40
Laufzeit Maximal 35 Jahre Maximal 30
Prüfungskriterien Schwerpunkt auf der Bonität des Kreditnehmers Schwerpunkt auf der Rentabilität der Immobilie
Gruppen-Kreditlebensversicherung Obligatorisch (in den Zinsen enthalten) Freiwillig (separate Prämie)
Bei der Prüfung eines Wohnungsbaudarlehens werden das Jahreseinkommen, die Dauer der Betriebszugehörigkeit und die Bonität des Darlehensnehmers berücksichtigt. Im Allgemeinen gilt eine Rückzahlungsquote von maximal 35 % des Jahreseinkommens als Richtwert, und da Mieteinnahmen bei der Prüfung oft nicht berücksichtigt werden, ist die Rückzahlungsfähigkeit aus eigenen Mitteln von entscheidender Bedeutung.
Außerdem wird bei der Vergabe eines Wohnungsbaudarlehens vorausgesetzt, dass der Darlehensnehmer tatsächlich in der Immobilie wohnt. Daher muss im Falle einer zukünftigen Versetzung oder eines Umzugs, bei dem der selbst genutzte Teil der Immobilie vermietet werden soll, vorab Rücksprache mit dem Kreditinstitut gehalten werden.
Die Hypothekenzinsabzugsfähigkeit ist eine wichtige Steuervergünstigung, die auch für gemischt genutzte Immobilien gilt, sofern der selbst genutzte Teil davon betroffen ist. Der Abzug kann für maximal 13 Jahre in Höhe von 0,7 % des zum Jahresende ausstehenden Darlehensbetrags von der Einkommensteuer abgezogen werden.
Die Voraussetzungen für die Hypothekenzinsabzugsfähigkeit sind wie folgt:
Voraussetzung Bedingung
Wohnfläche mindestens 50 m² (im Grundbuch eingetragene Fläche)
Wohnanteil Mindestens die Hälfte der Wohnfläche muss selbst genutzt werden
Kreditlaufzeit Mindestens 10 Jahre
Einkommensgrenze Gesamteinkommen von maximal 30 Millionen Yen
Bezug Der Bezug muss innerhalb von 6 Monaten nach Erwerb erfolgen
Die Höhe des Abzugs wird entsprechend dem Anteil der selbst genutzten Fläche berechnet. Beträgt beispielsweise die Gesamtwohnfläche 120 m² und die selbst genutzte Fläche 80 m², beträgt der Wohnanteil 80 m² ÷ 120 m² = 66,7 %.
Beispiel für die Berechnung des Abzugs: - Darlehenssaldo zum Jahresende: 40 Millionen Yen - Wohnanteil: 66,7 % - Abzugsfähiger Betrag: 40 Millionen Yen × 66,7 % = 26,68 Millionen Yen - Jährlicher Abzugsbetrag: 26,68 Millionen Yen × 0,7 % = 187.000 Yen
Allerdings gibt es für den Abzugsbetrag eine jährliche Obergrenze, die für normale Wohngebäude bei 350.000 Yen und für zertifizierte Wohngebäude bei 450.000 Yen liegt. Außerdem ist der Abzugsbetrag auf die Höhe der Einkommensteuer begrenzt, und wenn er nicht vollständig von der Einkommensteuer abgezogen werden kann, wird ein Teil davon von der Einwohnersteuer abgezogen.
Bei gemischt genutzten Wohngebäuden können neben dem Hypothekenabzug noch weitere Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden. Durch die richtige Nutzung dieser Regelungen lassen sich erhebliche Steuereinsparungen erzielen.
Ermäßigung der Grundsteuer:
Durch eine Sonderregelung für Wohnbauland wird die Grundsteuer für Grundstücke erheblich ermäßigt. Bei gemischt genutzten Wohngebäuden kann diese Sonderregelung sowohl für den selbst genutzten als auch für den vermieteten Teil in Anspruch genommen werden.
Grundstücksfläche Ermäßigungssatz Voraussetzungen
Bis zu 200 m² 1/6 Bis zu 200 m² pro Wohngebäude
Über 200 m² 1/3 Nutzung als Wohnbauland
Ermäßigung der Grundsteuer für Neubauten:
Für Neubauten wird die Grundsteuer für Gebäude für einen bestimmten Zeitraum ermäßigt.
Wohnungstyp Ermäßigungszeitraum Ermäßigungssatz Begünstigte Wohnfläche
Allgemeine Wohngebäude 3 Jahre 1/2 bis zu 120 m²
Feuerfeste und feuerhemmende Gebäude mit 3 oder mehr Stockwerken 5 Jahre 1/2 bis zu 120 m²
Nutzung als Maßnahme zur Erbschaftssteuervermeidung:
Mietwohnungen sind auch als Maßnahme zur Erbschaftssteuervermeidung wirksam.Das Grundstück, auf dem sich der Mietanteil befindet, wird als „Mietgrundstück mit Gebäude“ bewertet und erhält im Vergleich zu einem normalen unbebauten Grundstück einen Bewertungsabschlag von etwa 20 %. Auch das Gebäude wird als „Miethaus“ bewertet, sodass eine Ermäßigung von etwa 30 % auf den Grundsteuerwert gewährt wird.
Lassen Sie uns die tatsächliche Steuerersparnis anhand konkreter Zahlen überprüfen. Die folgende Tabelle fasst die jährliche Steuerersparnis für ein gemischt genutztes Wohnhaus mit Gesamtbaukosten von 60 Millionen Yen zusammen.
Steuervergünstigungen Jährliche Steuerersparnis Berechnungsgrundlage
Hypothekenabzug 280.000 Yen Darlehenssaldo 40 Millionen Yen × Wohnanteil 50 % × 0,7 %
Grundsteuerermäßigung (Grundstück) 150.000 Yen Ermäßigung aufgrund der Sonderregelung für Wohnbauland
Grundsteuerermäßigung (Gebäude) 120.000 Yen Ermäßigung für Neubauten (3 Jahre)
Einkommensteuerermäßigung (Abschreibungen usw.) 200.000 Yen Verbuchung der notwendigen Aufwendungen für den vermieteten Teil
Gesamtsteuerersparnis pro Jahr 750.000 Yen
Diese Steuerersparnisse sind ein wichtiger Faktor, der die tatsächliche Rendite einer gemischt genutzten Immobilie erheblich verbessert. Insbesondere die Hypothekenabzugsmöglichkeit gilt für 13 Jahre, sodass insgesamt Steuerersparnisse von über 3 Millionen Yen erwartet werden können.
Die steuerliche Behandlung von gemischt genutzten Immobilien ist komplexer als bei gewöhnlichen Wohnimmobilien, da die Wohn- und Mietanteile angemessen aufgeteilt werden müssen.Die wichtigsten Aufteilungspositionen sind wie folgt:
Aufteilungspositionen: - Abschreibungen - Reparaturkosten - Feuerversicherung - Grundsteuer - Darlehenszinsen
Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Flächenanteil, aber auch andere Aufteilungsmethoden können anerkannt werden, sofern sie der tatsächlichen Nutzung entsprechen. Die einmal festgelegte Aufteilungsmethode muss jedoch beibehalten werden und darf nicht willkürlich geändert werden.
In der Steuererklärung werden die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet und können gegebenenfalls als Sonderabzug geltend gemacht werden. Durch die Wahl der Steuererklärung für Selbstständige können Sie einen Sonderabzug von bis zu 650.000 Yen geltend machen und somit weitere Steuervorteile erzielen.
Angesichts der Komplexität der steuerlichen Behandlung ist die Beratung durch einen Steuerberater unerlässlich.Insbesondere bei der Berechnung der Abschreibungen, der Unterscheidung zwischen Reparaturkosten und Kapitalausgaben sowie der Festlegung des Umfangs der notwendigen Ausgaben sind oft fachliche Entscheidungen erforderlich, um die Steuervorteile durch eine korrekte Abwicklung zu maximieren.
Gemischt genutzte Wohngebäude sind eine attraktive Option, um Wohnen und Investition zu verbinden, erfordern jedoch eine sorgfältige Prüfung. Auf der Grundlage der in diesem Artikel erläuterten Inhalte fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen.
Wichtigste Vorteile: - Verringerung der Belastung durch Darlehensrückzahlungen durch Mieteinnahmen - Niedrige Finanzierungskosten durch Hypothekendarlehen - Verschiedene Steuervergünstigungen, darunter Hypothekenabzug - Effiziente Baukosten und flexible Nutzungsmöglichkeiten in der Zukunft
Wichtigste Nachteile: - Risiko von Problemen mit Mietern und komplexe Verwaltung - Auswirkungen von Leerstandrisiken auf die Erträge - Schwierigkeiten beim Verkauf und bei der Vererbung sowie Einschränkungen des Marktwerts - Geringere Rendite im Vergleich zu gewöhnlichen Anlageobjekten
Auf der Grundlage der bisherigen Analyse lassen sich die Merkmale von Personen zusammenfassen, die für gemischt genutzte Mietobjekte geeignet sind.
Wirtschaftliche Voraussetzungen: - Personen mit stabilem Einkommen und Rückzahlungsfähigkeit, die nicht von Mieteinnahmen abhängig sind - Personen, die mindestens 20 % des Immobilienpreises als Eigenkapital für die Anfangsinvestition aufbringen können - Personen, die eine langfristige Vermögensbildung anstreben und keine kurzfristigen hohen Renditen erwarten
Lebensstil: - Verständnis für das Zusammenleben mit Mietern und Bereitschaft, Probleme aktiv anzugehen - Bereitschaft, sich Kenntnisse über die Immobilienverwaltung anzueignen und mit Fachleuten zusammenzuarbeiten - Fähigkeit, mit Blick auf die Zukunft langfristig zu planen, z. B. in Bezug auf einen zukünftigen Umzug oder die Erbschaft
Lage und Immobilie: - Lage mit stabiler Mietnachfrage - Fähigkeit, einen umfassenden Plan einschließlich der zukünftigen Nutzung der Immobilie zu erstellen
Bei der Prüfung einer gemischt genutzten Immobilie sind insbesondere die folgenden Punkte sorgfältig zu berücksichtigen.
Finanzplanung: Es ist wichtig, einen konservativen Plan zu erstellen, der Leerstandszeiten und Reparaturkosten berücksichtigt, anstatt einen übermäßig optimistischen Tilgungsplan auf der Grundlage der Mieteinnahmen zu erstellen. Außerdem muss die Finanzlage nach Ablauf der Hypothekenabzugsfähigkeit sorgfältig geprüft werden.
Wichtigkeit der Standortwahl: Die Standortwahl muss auf der Grundlage einer sorgfältigen Analyse der zukünftigen Mietnachfrage und unter Berücksichtigung langfristiger Faktoren wie Bevölkerungsrückgang und Änderungen der Stadtplanung erfolgen.Es ist wichtig, die Entfernung zum Bahnhof, die Ausstattung der Umgebung und zukünftige Entwicklungspläne umfassend zu bewerten.
Zusammenarbeit mit Experten: Da vielfältige Fachkenntnisse in den Bereichen Bauwesen, Recht, Steuern und Immobilienverwaltung erforderlich sind, ist die Zusammenarbeit mit einem Team aus vertrauenswürdigen Experten unerlässlich. Insbesondere ist es wichtig, ein Bauunternehmen und einen Steuerberater mit umfangreicher Erfahrung im Bereich gemischt genutzter Wohngebäude auszuwählen.
Wenn Sie den Bau eines gemischt genutzten Wohngebäudes in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, die folgenden Schritte zu unternehmen, um Ihre Pläne konkret zu verwirklichen.
Schritt 1: Sammeln grundlegender Informationen – Untersuchung des Mietmarktes am geplanten Bauort – Einholung von Angeboten mehrerer Bauunternehmen – Vorabprüfung der Baufinanzierung durch ein Finanzinstitut
Schritt 2: Ausarbeitung eines detaillierten Plans – Simulation der Einnahmen und Ausgaben unter Einbeziehung von Fachleuten – Detaillierte Prüfung des Bauplans – Klärung der steuerlichen Behandlung
Schritt 3: Endgültige Entscheidung und Umsetzung – Endgültige Bestätigung der Vertragsbedingungen – Beginn der Bauarbeiten – Vorbereitung der Vermietung
INA&Associates Co., Ltd. bietet Beratungsdienstleistungen im Bereich Immobilieninvestitionen, insbesondere für gemischt genutzte Wohngebäude, auf der Grundlage seiner umfangreichen Erfahrung und Fachkenntnisse. Wir unterbreiten Ihnen gerne Vorschläge, die optimal auf Ihre Vermögensbildungsziele und Ihren Lebensstil zugeschnitten sind. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
A. Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist die Aufnahme einer Hypothek möglich.Die wichtigste Voraussetzung ist, dass der selbst genutzte Teil mindestens die Hälfte der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist und der Kreditnehmer tatsächlich in der Immobilie wohnt, kann ein gewöhnlicher Immobilienkredit aufgenommen werden.
Da die Prüfungskriterien jedoch je nach Finanzinstitut unterschiedlich sind, empfehlen wir Ihnen, sich vorab bei mehreren Finanzinstituten zu informieren. Wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie den selbst genutzten Teil in Zukunft aufgrund eines Umzugs vermieten möchten, sollten Sie sich vorab bei Ihrem Finanzinstitut erkundigen, ob eine Änderung der Bedingungen möglich ist.
A. Die Baukosten hängen stark von der gewählten Bauweise ab. Für ein gemischt genutztes Wohnhaus mit einer Gesamtfläche von etwa 70 tsubo (ca. 230 m²) liegen die Kosten für ein Holzhaus bei 49 Millionen Yen, für ein Stahlskelettbau bei 59,5 bis 70 Millionen Yen und für ein Stahlbetonbau bei 60,2 bis 74,9 Millionen Yen.
Zusätzlich zu diesen Kosten fallen noch Grundstückskosten, Planungskosten, verschiedene Antragsgebühren und Kosten für Außenanlagen an. Außerdem müssen zusätzliche Kosten für Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, die für gemischt genutzte Wohngebäude typisch sind, wie z. B. separate Eingänge und Schallschutzmaßnahmen. Für genaue Kosten empfehlen wir Ihnen, detaillierte Angebote von mehreren Bauunternehmen einzuholen.
A. Das Leerstandsrisiko hängt stark von der Lage und der Attraktivität der Immobilie ab, aber im Allgemeinen muss man mit einer Leerstandsquote von etwa 10 bis 20 % pro Jahr rechnen. Da gemischt genutzte Wohngebäude nur über eine oder zwei Mieteinheiten verfügen, hat eine leerstehende Einheit einen großen Einfluss auf die Gesamteinnahmen.
Um das Leerstandsrisiko zu verringern, ist die Wahl des Standorts von entscheidender Bedeutung.In einer Lage, die weniger als 10 Minuten zu Fuß vom Bahnhof entfernt ist und in der sich Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe befinden, ist eine relativ stabile Mietnachfrage zu erwarten. Außerdem ist es wichtig, durch regelmäßige Instandhaltung und angemessene Mietpreise einen langfristigen Verbleib der Mieter zu fördern.
A. Um Probleme mit Mietern zu vermeiden, sind Maßnahmen bereits in der Planungsphase des Baus wichtig. Durch umfangreiche Schallschutzmaßnahmen, die Trennung von Wohn- und Verkehrsbereichen und die Festlegung klarer Regeln können Probleme auf ein Minimum reduziert werden.
Wenn Probleme auftreten, ist ein ruhiges und schnelles Handeln erforderlich. Durch die Beauftragung einer Vermietungsagentur können Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen und die psychische Belastung für den Eigentümer verringern. Es fallen Verwaltungsgebühren in Höhe von etwa 5 % der Mieteinnahmen an, aber angesichts der Fachkompetenz und des Zeitaufwands bei der Problembewältigung ist dies in den meisten Fällen eine sinnvolle Option.
A. Der Verkauf von gemischt genutzten Wohngebäuden ist im Vergleich zu normalen Wohngebäuden mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Da der Kreis der Kaufinteressenten begrenzt ist, kann sich der Verkauf über einen längeren Zeitraum hinziehen. Außerdem gibt es beim Verkauf mit Mietern Probleme wie Einschränkungen bei der Besichtigung und die Übertragung des Mietvertrags.
Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, ist es wichtig, sich an eine Immobilienagentur zu wenden, die über umfangreiche Erfahrung mit gemischt genutzten Wohngebäuden verfügt.Auch hinsichtlich des Verkaufszeitpunkts ist eine strategische Entscheidung unter Berücksichtigung der Vertragsverlängerungsfristen der Mieter und der Marktentwicklung erforderlich. Es ist wichtig, bereits bei der Planung eine vielseitige Gestaltung zu wählen, um die zukünftige Verkaufbarkeit zu gewährleisten.
Mit dem richtigen Wissen und einer guten Planung kann ein gemischt genutztes Wohnhaus eine effektive Möglichkeit sein, Wohnraum und Kapitalanlage zu verbinden. Wir empfehlen Ihnen, sich bei der Planung von einem Experten beraten zu lassen, um die für Sie optimale Lösung zu finden.