Haben Sie eines der folgenden Probleme? Unsortierter Müll wird nicht abgeholt, so dass die Mülldeponie unhygienisch ist; Nachbarn haben sich darüber beschwert, dass der Müll an anderen Tagen und zu anderen Zeiten abgeholt wird als angegeben; die illegale Müllentsorgung nimmt zu, und niemand weiß, wer den Müll abgeholt hat.
In Mietobjekten ist die Abfallentsorgung eines der ärgerlichsten Probleme für Hausverwaltungen. Auf den ersten Blick mag dies ein kleines Problem sein, aber wenn es nicht kontrolliert wird, kann es zu Problemen zwischen den Mietern führen, den Ruf der Immobilie schädigen und im schlimmsten Fall die Leerstandsquote erhöhen. Das Problem wird immer komplexer, vor allem jetzt, da die Vorschriften für die kommunale Müllabfuhr strenger werden und es mehr Abfallarten gibt, die sortiert werden müssen.
Das Abfallproblem stellt eine große Belastung dar, insbesondere für Eigentümer, die ihre eigenen Immobilien verwalten. Denn es erfordert Fachwissen und Erfahrung, um das Problem zu bewältigen, von der Warnung vor Verstößen gegen die Etikette über die Identifizierung der Übeltäter bis hin zum Umgang mit ausländischen Mietern in mehreren Sprachen.
Dieser Artikel erläutert die Realität des Problems der Abfallentsorgung in Mietobjekten, die Schwierigkeiten, mit denen sich selbstverwaltete Eigentümer konfrontiert sehen, und die spezifischen Vorteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft. Wir schlagen Maßnahmen vor, um den Wert der Immobilie zu erhalten und gleichzeitig die Zufriedenheit der Mieter zu gewährleisten.
Fallstudie von Herrn Sato (Unternehmensmitarbeiter in den 50ern), der eine Wohnung (zweistöckiges Holzgebäude, insgesamt acht Zimmer) in Tokio selbst verwaltet.
In der Wohnung von Frau Sato wurden ihr bei ihrem Einzug der Wochentag und die Regeln für die Mülltrennung erklärt und in den Gemeinschaftsräumen ausgehängt. Nach und nach fielen jedoch unsortierte Abfälle auf, wie z. B. Müllsäcke mit gemischtem Plastik- und brennbarem Abfall und Pappkartons, die einfach weggeworfen wurden, wie sie waren.
Der Beamte der städtischen Müllabfuhr teilte ihnen mit, dass sie nicht in der Lage seien, unsachgemäß sortierte Abfälle abzuholen, und so häufte sich der nicht abgeholte Müll nach und nach an. Die Müllkippe begann einen üblen Geruch zu verbreiten, und Krähen verursachten Schäden. Die gutmütigen Mieter beklagten sich über ein Hygieneproblem.
Herr Sato säuberte die Müllhalde selbst und verteilte ein Mahnschreiben an alle Mieter, aber die Situation verbesserte sich nicht. Das Problem zog sich in die Länge, ohne dass eine wirksame Reaktion erfolgte, da sie befürchtete, nicht feststellen zu können, wer gegen die Regeln verstieß, und dass, selbst wenn sie diese Personen identifizieren könnte, eine direkte Verwarnung die Beziehungen zwischen den Mietern verschlechtern würde.
Fallstudie von Frau Tanaka (60 Jahre, selbständig), die eine Wohnung (10 Einheiten) in der Präfektur Kanagawa besitzt
Als die Zahl der ausländischen Mieter (ausländische Studenten) in Herrn Tanakas Wohnung zunahm, traten immer häufiger Probleme bei der Mülltrennung auf. Es war schwierig, ihnen die detaillierten japanischen Mülltrennungsvorschriften (z. B. Plastik, brennbar, nicht brennbar, Rohstoffe usw.) verständlich zu machen, und da es viele Punkte gab, die sich von den Gepflogenheiten in ihrem Heimatland unterschieden, kam es häufig zu Regelverstößen.
Es gab auch eine Sprachbarriere, und wir standen vor dem Problem, dass selbst wenn wir Warnschilder verteilten, diese nicht gelesen wurden, und selbst wenn wir sie mündlich erklärten, wurden sie nicht vollständig verstanden. Die Nachbarn begannen sich zu beschweren, dass das Gebiet mit Müll übersät war und von Krähen verwüstet wurde.
Herr Tanaka fertigte ein Warnschild in englischer Sprache an, konnte aber nicht allen Anwohnern in ihrer eigenen Sprache antworten und musste schließlich die Müllhalde mehrmals pro Woche selbst organisieren und reinigen. Die Bewohnervereinigung wies auch darauf hin, dass die Art und Weise der Abfallentsorgung in den Wohnungen mangelhaft war und Herr Tanaka selbst psychisch erschöpft war.
Fallstudie von Herrn Yamamoto (55 Jahre, leitender Angestellter), Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (3 Stockwerke, 12 Wohnungen) in der Präfektur Osaka.
In der Wohnung von Herrn Yamamoto befand sich der Müllabladeplatz direkt an der Straße, und die illegale Ablagerung durch Nichtmieter nahm allmählich zu. Haushaltsgeräte und übergroßer Müll wurden dort abgestellt, und es begann sich Müll anzusammeln, der von den örtlichen Behörden nicht abgeholt werden musste.
Zunächst dachten wir, der Müll gehöre den Mietern und alarmierten alle Mieter, aber sie antworteten, dass er nicht ihnen gehöre.
Letztendlich musste der Eigentümer die Kosten für die Beseitigung des illegal abgeladenen Mülls tragen, was zu unerwarteten jährlichen Ausgaben führte. Darüber hinaus machte der schlechte Eindruck der Mülldeponie auch bei Vorbesichtigungen einen schlechten Eindruck, was zu einem Sekundärschaden in Form eines Anstiegs der Leerstandsquote führte.
Da keine wirksamen Gegenmaßnahmen gegen die illegale Müllablagerung ergriffen wurden, blieb das Problem ungelöst.
Bei der Bewältigung des Problems der Abfallentsorgung sind die selbstverwalteten Eigentümer mit den folgenden Risiken und Einschränkungen konfrontiert
Das Schwierigste beim Umgang mit Verstößen gegen die Abfallentsorgungsvorschriften ist die Identifizierung des Täters:
Selbstverwaltete Eigentümer sind oft nicht in der Lage, angemessene Maßnahmen zu ergreifen, da sie aufgrund ihrer Nähe zu den Mietern Ärger befürchten.
Eine wirksame Abfallbewirtschaftung erfordert kontinuierliche Anstrengungen, doch die Selbstverwaltung birgt die folgenden Herausforderungen
| Erforderliche Anstrengungen | Herausforderungen der Selbstverwaltung | Probleme, die sich ergeben aus |
|---|---|---|
| Regelmäßige Patrouillen und Kontrollen | Schwierigkeiten bei der Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben | Unfähigkeit, Probleme in einem frühen Stadium zu erkennen und darauf zu reagieren |
| Konsequente Durchsetzung von Regeln | Neigung zu emotionalen Reaktionen | Auftreten von Unfairness durch Mieter |
| Angemessene Anleitung zur Abhilfe | Mangel an Fachwissen und Erfahrung | Unfähigkeit, wirksame Verbesserungsmaßnahmen vorzuschlagen |
| Mehrsprachige Unterstützung | Mangel an Sprachkenntnissen und Ressourcen | Unzureichende Unterstützung für ausländische Mieter |
Ein besonderes Problem besteht darin, dass sich Verstöße gegen die Müllordnung leicht aneinanderreihen können. Wenn sich ein Mieter nicht mehr an die Regeln hält, fangen andere Mieter oft an, ihre Umgangsformen zu verschlechtern, weil sie denken, dass das schon ausreicht.
Abfallprobleme sind nicht nur ein Problem innerhalb der Wohnung, sondern beeinträchtigen auch die Beziehungen zur Außenwelt:
Für selbstverwaltete Eigentümer können diese Außenbeziehungen auch eine große Belastung darstellen. Insbesondere haben verschiedene Gemeinden unterschiedliche Regeln für die Abfallentsorgung, was es für Eigentümer mit Immobilien in mehreren Gebieten noch schwieriger macht, diese zu verwalten.
Die Einführung geeigneter Geräte ist ein wirksames Mittel zur Lösung des Abfallproblems, aber die Selbstverwaltung bringt folgende Herausforderungen mit sich
Diese professionellen Beurteilungen und Verfahren sind ohne Erfahrung schwierig.
Die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft bietet folgende spezifische Vorteile im Umgang mit Fragen der Abfallentsorgung
Die Verwaltungsgesellschaft sorgt aufgrund ihrer umfangreichen Erfahrung für eine effektive Aufklärung der Mieter:
Besonders effektiv sind visuelle Materialien mit Fotos und Illustrationen. Sie sind auch bei Sprachbarrieren leicht verständlich und wirken auch bei ausländischen Mietern. Regelmäßige Mahnungen durch die Verwaltungsgesellschaft haben auch den psychologischen Effekt, dass sie die Mieter auf die Mülltrennung hinweist.
Die größte Stärke einer Verwaltungsgesellschaft ist ihre Position als objektiver Vermittler zwischen Eigentümern und Mietern:
Die Vorsicht der Verwaltungsgesellschaft vermeidet eine direkte Konfrontation zwischen dem Eigentümer und dem Mieter. Dies ermöglicht es den Mietern, weniger emotional zu sein und das Problem mit mehr Gelassenheit zu betrachten.
Verwaltungsgesellschaften wissen aufgrund ihrer Erfahrung mit vielen Objekten, wie man Anlagen effektiv installiert und betreibt:
Die Installation von Sicherheitskameras ist beispielsweise eine sehr wirksame Maßnahme, doch müssen sie unter Berücksichtigung der Privatsphäre der Mieter betrieben werden. Eine Verwaltungsgesellschaft kann dieses empfindliche Gleichgewicht herstellen und die beste Lösung vorschlagen.
Eine weitere Stärke von Verwaltungsgesellschaften ist ihre Fähigkeit, mit der in den letzten Jahren steigenden Zahl ausländischer Bewohner umzugehen:
Besonders wirksam sind Erklärungen, die den kulturellen Unterschieden Rechnung tragen, anstatt nur zu übersetzen, da ausländische Einwohner oft durch die unterschiedlichen Abfalltrennungsvorschriften in ihrem Heimatland verwirrt sind.
Verwaltungsunternehmen können auch dazu beitragen, gute Beziehungen zu den lokalen Behörden und Gemeinden aufzubauen:
Durch die Auslagerung der Pflege dieser Außenbeziehungen an eine Verwaltungsgesellschaft kann die Belastung des Eigentümers erheblich verringert werden.
Die folgenden Punkte sind wichtig für die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft, die im Umgang mit Abfallproblemen erfahren ist.
Der wichtigste Faktor bei der Auswahl eines Entsorgungsunternehmens ist seine Erfolgsbilanz im Umgang mit Abfallproblemen:
Es ist ratsam, während der Befragung spezifische Fragen zu stellen, z. B. "Wie haben Sie in der Vergangenheit Abfallprobleme gelöst?" und "Welche Anstrengungen unternehmen Sie, um das Verhalten der Mieter zu verbessern?".
Angesichts der zunehmenden Zahl ausländischer Bewohner ist die Mehrsprachigkeit ein wichtiges Auswahlkriterium:
Es ist wichtig, dass das Unternehmen nicht nur übersetzen kann, sondern auch die Unterschiede im kulturellen Hintergrund berücksichtigt.
Kenntnisse und Erfahrungen mit der Installation von Geräten wie Sicherheitskameras sind ebenfalls wichtig:
Besonders wichtig ist das Gleichgewicht zwischen "Kosteneffizienz" und "Vermeidung von Rechtsrisiken". Eine übermäßige Überwachung wird zu einer Gegenreaktion der Mieter führen, während unzureichende Maßnahmen das Problem nicht lösen werden.
Neben zeitlich begrenzten Maßnahmen ist auch die Einstellung zu einer kontinuierlichen Verbesserung wichtig:
Eine "präventive" und nicht "nach dem Auftreten des Problems" Haltung wird zu langfristigen Lösungen führen.
Das Thema Abfallentsorgung mag auf den ersten Blick trivial erscheinen, ist aber ein wichtiges Thema, das den Ruf und den Wert einer Immobilie erheblich schädigen kann, wenn es nicht beachtet wird. Bei der Selbstverwaltung stehen Sie vor einer Reihe von Herausforderungen, wie z. B. der Identifizierung von Zuwiderhandelnden, entsprechenden Mahnungen und der laufenden Überwachung.
Die Vorteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft sind vielfältig
Ein angemessener Umgang mit Abfallproblemen kann zu einer höheren Mieterzufriedenheit, niedrigeren Räumungsraten und zur Erhaltung und Verbesserung des Rufs der Immobilie führen. Durch die Auslagerung an ein Verwaltungsunternehmen mit Fachwissen und Erfahrung ist es möglich, den Wert der Immobilie zu schützen und gleichzeitig die emotionale und zeitliche Belastung des Eigentümers zu verringern.
A: Die wichtigsten Methoden zur Identifizierung von Straftätern sind die folgenden, die jeweils ihre eigenen Vorteile und Risiken haben
Installation von Überwachungskameras: am effektivsten, aber der Schutz der Privatsphäre muss berücksichtigt werden.
Überprüfung des Inhalts von Müllsäcken: Dies ist eine Identifizierungsmethode auf der Grundlage von Post mit Namen, aber es besteht die Gefahr, dass die Privatsphäre verletzt wird. Wenn die Verwaltungsgesellschaft dies übernimmt, ist es wichtig, die Mieter im Voraus darüber zu informieren, dass der Inhalt der Müllsäcke bei Verstößen gegen die Vorschriften kontrolliert werden kann.
Sammeln von Informationen über Sichtungen: Dies ist eine Methode, um Informationen von anderen Mietern zu erhalten, kann aber zu Problemen zwischen Mietern führen.
Eine Verwaltungsgesellschaft kann dies auf eine unaufgeregte Art und Weise handhaben, indem sie geeignete Verfahren anwendet und darauf achtet, den Täter zu identifizieren.
A: Die folgenden Methoden sind wirksam, um die Abfallentsorgung zu verbessern
Anbringen von visuell intuitiven Hinweisen: z. B. Sortierleitfäden mit Fotos und Diagrammen, Kalender für die Abfuhrtage usw. Mehrsprachige Versionen sind ebenfalls wirksam.
Regelmäßige Mahnungen: Halten Sie das Bewusstsein wach, indem Sie regelmäßig schriftliche Mahnungen verteilen, auch wenn es kein Problem gibt.
Sofortiges Reagieren und Aufräumen: Es ist wichtig, auf Probleme zu reagieren, sobald sie auftreten, und den Abfallbereich stets sauber zu halten. Verschmutzte Mülleimer können zu schlechten Umgangsformen führen.
Umweltverbesserungen: Auch physische Umweltverbesserungen wie die Installation von Beleuchtung, Sicherheitskameras und Krähennetzen können wirksam sein.
Verwaltungsgesellschaften wissen aus Erfahrung mit vielen Immobilien, welche Maßnahmen in welchen Situationen wirksam sind, und können die besten, auf die Merkmale der Immobilie zugeschnittenen Vorschläge machen.
A: Die folgenden Maßnahmen sind bei ausländischen Mietern wirksam
Erklärungsmaterial in der Muttersprache: Es ist wichtig, dass die Erklärungen nicht einfach nur übersetzt werden, sondern auch den kulturellen Hintergrund mit einbeziehen.
Verwendung von Fotos und Illustrationen: Verwenden Sie echte Fotos und leicht verständliche Illustrationen, um Sprachbarrieren zu überwinden.
Praktische Demonstrationen: Praktische Erklärungen, wie z. B. die Vorführung der tatsächlichen Mülltrennung beim Einzug, sind wirksam.
Regelmäßige Nachbereitung: Kontrollieren Sie die Mieter einige Zeit nach ihrem Einzug gewissenhaft und geben Sie bei Bedarf weitere Erklärungen.
Die Verwaltungsgesellschaften wissen aus ihrer Erfahrung im Umgang mit vielen ausländischen Mietern, wie man effektiv kommuniziert.
A: Die wichtigsten Methoden zur Bekämpfung illegaler Müllablagerungen sind
Installation von Überwachungskameras: Die wirksamste Abschreckung, aber es muss auf den Schutz der Privatsphäre geachtet werden und die Kameras müssen ordnungsgemäß funktionieren. Schilder mit der Aufschrift "Überwachungskamera in Betrieb" sind ebenfalls ein wichtiges Abschreckungsmittel.
Installation von Beleuchtung: Dunkle Müllkippen sind ein leichtes Ziel für illegale Ablagerungen, daher kann die Installation von Sensorleuchten wirksam sein.
Verlagerung von Müllkippen: Eine Verlagerung der Müllkippen an Orte, die von der Straße aus weniger gut sichtbar oder für Ortsfremde unzugänglich sind, ist ebenfalls eine Überlegung wert.
Regelmäßige Patrouillen: Regelmäßige Patrouillen durch die Verwaltungsgesellschaft und ihre Mitarbeiter können ebenfalls eine wirksame Abschreckung darstellen.
Die Verwaltungsgesellschaft kann die für den Standort und die Umgebung der Immobilie am besten geeigneten Maßnahmen gegen illegale Ablagerung vorschlagen.
A: Falls keine Besserung eintritt, kann schrittweise wie folgt vorgegangen werden
Einzelgespräche: Die Verwaltungsgesellschaft führt Einzelgespräche mit den festgestellten Zuwiderhandelnden in interaktiver Weise.
Schriftliche Verwarnung: Bei schweren oder wiederholten Verstößen wird eine förmliche schriftliche Verwarnung ausgesprochen.
Verhängung von Sanktionen: Wenn dies im Vertrag vorgesehen ist, kann die Verhängung von Sanktionen, wie z. B. die Erhebung von Reinigungskosten, in Betracht gezogen werden (hierfür ist jedoch eine Rechtsgrundlage erforderlich).
Kündigung als letztes Mittel: Bei schwerwiegenden und anhaltenden Verstößen, die die Lebensbedingungen anderer Mieter erheblich beeinträchtigen, kann die Verweigerung der Vertragsverlängerung oder die Kündigung in Betracht gezogen werden.
Die Verwaltungsgesellschaft verfügt über das juristische Fachwissen und kann gut beurteilen, wie weit sie in einer bestimmten Situation gehen muss. Sie kann auch entschlossene Schritte unternehmen, um das Problem zu lösen und gleichzeitig emotionale Konfrontationen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter zu vermeiden.
Die Frage der Abfallentsorgung ist ein wichtiges Thema, das bei der Mietverwaltung nicht außer Acht gelassen werden darf. INA&Associates bietet einen Service zur Lösung von Abfallproblemen, der auf langjähriger Erfahrung und Fachwissen beruht. Wir bieten umfassende Unterstützung, von der Schulung der Mieter bis hin zur Installation von Sicherheitseinrichtungen und mehrsprachigem Support.
Wir helfen Ihnen, sich von der Last der Selbstverwaltung zu befreien und den Wert Ihrer Immobilie mit unserer professionellen Hilfe zu steigern. Jetzt können Sie eine kostenlose Erstberatung in Anspruch nehmen, um eine Lösung für Ihr Abfallproblem zu finden. Schützen Sie den Wert Ihrer Immobilie und erreichen Sie eine stabile Mietverwaltung.