Aufzüge sind ein wesentlicher Bestandteil von Eigentumswohnungen und Bürogebäuden. Die Gewährleistung der Sicherheit dieser Anlagen, die das tägliche Leben und die Geschäftstätigkeit unterstützen, ist von größter Bedeutung.Aufzugsinspektionen sind nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern eine wichtige Managementaufgabe, um die Sicherheit der Nutzer zu schützen und den Wert der Anlage zu erhalten. Es gibt ein breites Spektrum an Arten, Häufigkeiten und Kosten, von gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen gemäß der Bauordnung bis hin zu routinemäßigen Wartungsinspektionen. Ein ordnungsgemäßes Inspektionssystem verringert das Risiko von plötzlichen Ausfällen und Unfällen und hilft auch, die Reparaturkosten zu kontrollieren. Dieser Artikel bietet eine professionelle und leicht verständliche Erläuterung der Grundlagen und praktischen Aspekte der Aufzugsprüfung, die Immobilieneigentümer und -verwalter kennen sollten.
Arten und Häufigkeit von Aufzugsinspektionen
Aufzüge sind wichtige Geräte, die viele Menschen täglich benutzen. Um ihre Sicherheit zu gewährleisten, sindInspektionen gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt drei Hauptarten von Aufzugsprüfungen, die sich in Zweck und Häufigkeit unterscheiden.
1. gesetzlich vorgeschriebene Inspektionen (periodische Inspektionsberichte)
Die gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen gemäß Artikel 12 Absatz 3 des Baugesetzes sind die wichtigsten Inspektionen zur Gewährleistung der Sicherheit von Aufzügen. Diese Inspektion wird auch als "Artikel 12-Inspektion" bezeichnet und musseinmal im Jahr durchgeführt werden. Die Ergebnisse der Inspektion müssen der zuständigen Verwaltungsbehörde (Präfekturgouverneur oder Bürgermeister der Gemeinde) mitgeteilt werden.
Bei der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektion wird geprüft, ob der Aufzug den vom Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr festgelegten Normen entspricht, und die allgemeine Funktion des Aufzugs bestätigt. Die Nichtdurchführung dieser Inspektion stellt einen Verstoß gegen das Baunormengesetz dar und kanneine Geldstrafe von bis zu 1 Million JPY nach sich ziehen. 2.
2. Wiederkehrende Prüfung (Wartung und Inspektion)
Der Zweck der regelmäßigen Inspektionen (Wartungsinspektionen) gemäß Artikel 8 des Baunormengesetzes ist die Aufrechterhaltung der Leistung und Sicherheit von Aufzügen. Obwohl das Gesetz keine klare Häufigkeit vorschreibt, werden sie im Allgemeinen alle ein bis drei Monate durchgeführt.
Die Wartungsinspektionen umfassen die Reinigung und Überprüfung des Aufzugs, das Nachfüllen von Öl und den Austausch von Verschleißteilen. Im Gegensatz zu den gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen müssen diese Inspektionen den Behörden nicht gemeldet werden, sind aber sehr wichtig, um die tägliche Sicherheit des Aufzugs zu gewährleisten und Ausfälle zu verhindern.
3. Leistungsinspektionen und regelmäßige freiwillige Inspektionen
Die Leistungsprüfungen nach dem Arbeitsschutzgesetz werden bei Aufzügen mit einer Tragfähigkeit von 1 Tonne oder mehr durchgeführt. Zusammen mit den regelmäßigen freiwilligen Prüfungen gemäß den Sicherheitsvorschriften für Krane usw. sind diese Prüfungen wichtig, um die Sicherheit von Aufzügen zu gewährleisten.
Arten von Wartungsverträgen für Aufzüge und deren Auswahl
Für die Instandhaltung und Verwaltung von Aufzügen ist ein Wartungsvertrag mit einem spezialisierten Unternehmen erforderlich. Es gibt zwei Haupttypen von Wartungsverträgen, die sich in ihren Merkmalen und Kosten unterscheiden.
1. Vollwartungsvertrag (FM-Vertrag)
Ein FM-Vertrag ist ein umfassender Vertrag, der sowohl regelmäßige Inspektionen als auch die Kosten für den Austausch von Teilen und Reparaturen beinhaltet. Der Vorteil besteht darin, dassdie Budgets leichter zu verwalten sind, da unerwartete Ausfälle oder Ersatzteile ohne zusätzliche Kosten behandelt werden können.
Auf der anderen Seite sind die monatlichen Kosten relativ hoch. Der Marktpreis pro Aufzug liegt zwischen 40.000 und 60.000 JPY pro Monat für eine herstellerbasierte Anlage und zwischen 30.000 und 40.000 JPY pro Monat für eine unabhängige Anlage. Ältere Aufzüge kosten tendenziell mehr.
2) POG-Verträge (Teile-, Öl- und Fettverträge)
Ein POG-Vertrag umfasst nur die regelmäßigen Inspektionen und den Austausch von Verbrauchsmaterialien (Teile, Öl und Fett). Zusätzliche Kosten fallen jedes Mal an, wenn ein Teil ersetzt oder repariert werden muss.
Die monatlichen Kosten sind niedriger als bei einem FM-Vertrag, wobei der Marktpreis pro Aufzug zwischen 30.000 und 50.000 JPY pro Monat für ein herstellerbasiertes System und 15.000 bis 30.000 JPY pro Monat für ein unabhängiges System liegt. Sie werden oft gewählt, wenndie Anfangskosten niedrig gehalten werden sollen, doch ist Vorsicht geboten, da im Falle eines plötzlichen Ausfalls hohe Reparaturkosten anfallen können.
Kostensätze für Aufzugsinspektionen
Die Kosten für die Inspektion und Wartung von Aufzügen variieren je nach Vertragsart, Art des Auftragnehmers, Spezifikation des Aufzugs und Alter des Gebäudes. Es ist wichtig,die Kostensätze zu kennen,um ein angemessenes Budget zu planen.
Kostensätze für die Inspektion und Wartung von Aufzügen
In der nachstehenden Tabelle sind die Kostensätze für die verschiedenen Arten von Aufzugswartungsverträgen zusammengefasst.
| Vertragstyp |
Hersteller (pro Einheit) |
Unabhängiger Fachunternehmer (pro Einheit) |
| FM-Vertrag (Vollwartung) |
40.000 - 60.000 Yen/Monat |
30.000 - 40.000 Yen/Monat |
| POG-Vertrag (Teile, Öle und Fette) |
30.000 - 50.000 Yen/Monat |
15.000 - 30.000 Yen/Monat |
In den oben genannten Beträgen ist die Verbrauchssteuer nicht enthalten.
Die Kosten hängen von den Spezifikationen des Aufzugs (Tragfähigkeit, Geschwindigkeit, Anzahl der Stockwerke, in denen er hält) und vom Alter des Gebäudes ab.
Hauptfaktoren, die die Kosten beeinflussen
Die wichtigsten Faktoren, die die Kosten für die Wartung und Inspektion von Aufzügen beeinflussen, sind folgende
1.Art und Spezifikation des Aufzugs: Die Kosten variieren je nach Art des Aufzugs, z. B. Personenaufzug, Lastenaufzug oder Schlafkabine. Außerdem sind die Kosten umso höher, je höher die Tragfähigkeit, die Geschwindigkeit und die Anzahl der Stockwerke ist, die der Aufzug ansteuert.
2)Alter und Alter des Gebäudes: Je älter der Aufzug ist, desto schwieriger ist im Allgemeinen die Ersatzteilbeschaffung und desto höher ist das Ausfallrisiko, was wiederum die Kosten erhöht. Vor allem bei Aufzügen, die älter als 15 Jahre sind, steigen die Kosten tendenziell an.
3.Vertragsart: FM-Verträge haben höhere monatliche Kosten als POG-Verträge, können aber langfristig wirtschaftlicher sein, da keine unerwarteten Reparaturkosten anfallen.
4.Inspektionshäufigkeit: Im Allgemeinen sind monatliche Inspektionen Standard, aber wenn die Nutzungshäufigkeit gering ist, kann es möglich sein, die Kosten zu senken, indem man auf eine Inspektion alle zwei oder drei Monate übergeht.
Arten und Inhalt von Aufzugsinspektionen
Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über Art, Inhalt und Häufigkeit von Aufzugsinspektionen.
| Art der Inspektion |
Rechtsgrundlage |
Häufigkeit der Durchführung |
Wichtigste Einzelheiten der Inspektion |
Berichtspflichten |
Gesetzliche Inspektionen
(periodische Inspektionsberichte) |
Bauordnung
Artikel 12.3 |
Einmal pro Jahr |
-Zustand der Bremsanlagen
-Zustand der Geschwindigkeitsregler
-Verschleißzustand der Seile und Ketten
-Zustand der Hauptausrüstung
-Zustand der Sicherheitseinrichtungen
|
Ja
(Besondere Verwaltungsbehörde) |
Regelmäßige Inspektionen
(Wartung und Inspektion) |
Bauordnung
Artikel 8 |
Alle 1-3 Monate
(im Allgemeinen einmal im Monat) |
-Reinigung und Schmierung jedesTeils
-Überprüfung der Funktionsfähigkeit jedes Teils
-Inspektion und Austausch von Verbrauchsmaterialien
-Überprüfung auf anormale Geräusche und Vibrationen
-Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Sicherheitsvorrichtungen |
Keine |
Leistungsprüfung
(für 1 Tonne oder mehr) |
Gesetz über Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz |
Einmal im Jahr |
Belastungstest
・Prüfung der Funktion von Sicherheitsvorrichtungen
・Prüfung der elektrischen Anlage
・Prüfung der mechanischen Festigkeit |
Ja
(Aufsichtsamt für Arbeitsnormen) |
Die Inspektionsprotokolle müssen mindestens drei Jahre lang aufbewahrt werden.
Kontrollpunkte für die Aufzugsinspektion
Im Folgenden finden Sie eine Liste von Aufzugskontrollpunkten, die Eigentümer und Verwalter von Immobilien täglich überprüfen sollten.
| Kontrollpunkte |
Kontrollpunkte |
Häufigkeit der Kontrollen |
| Äußeres Erscheinungsbild |
Öffnen und Schließen der Türen
-Keine Kratzer oder Beulen
-Keine ungewöhnlichen Geräusche oder Vibrationen
|
Täglich |
| Display und Bedienfeld |
Funktion der Tasten prüfen
・Anzeigelampen
・Funktion der Notsprechstelle prüfen |
Einmal pro Woche |
| Sicherheitseinrichtungen |
-Überprüfung des Türöffnungsschutzes
-Überprüfung des erdbebengesteuerten Betriebs
-Überprüfung der automatischen Landevorrichtung bei Stromausfall |
Einmal im Monat |
| Inspektionsprotokoll |
Prüfen Sie das Datum der Inspektion
・Prüfen Sie, ob irgendwelche Punkte hervorgehoben wurden
・Prüfen Sie die Reparaturhistorie |
Nach Durchführung der Inspektion |
Die regelmäßige Überprüfung dieser Kontrollpunkte kann zur frühzeitigen Erkennung von Mängeln führen und größere Probleme verhindern. Wichtig ist auch, bei den regelmäßigen Inspektionen durch Fachfirmen anwesend zu sein und sich gegebenenfalls die aktuelle Situation erklären zu lassen.
Fazit.
Aufzugsinspektionen sind nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern eine wichtige Managementaufgabe, die direkt mit der Gewährleistung der Sicherheit der Nutzer und der Werterhaltung der Anlage verbunden ist. Die wichtigsten Punkte dieses Artikels sind im Folgenden zusammengefasst.
Es gibt drei Arten von Aufzugsinspektionen Gesetzliche Inspektionen (einmal pro Jahr) auf der Grundlage des Baugesetzes, periodische Inspektionen (einmal alle ein bis drei Monate) und, für Lasten von einer Tonne oder mehr, Leistungsinspektionen auf der Grundlage des Arbeitsschutzgesetzes sind erforderlich. Insbesondere die gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen müssen einer bestimmten Verwaltungsbehörde gemeldet werden, was mit einer Geldstrafe von bis zu 1 Million Yen geahndet werden kann.
2.Zwei Arten von Wartungsverträgen stehen zur Verfügung Der FM-Vertrag (Vollwartung) hat höhere monatliche Kosten, umfasst aber auch die Kosten für unerwartete Reparaturen, was die Verwaltung des Budgets erleichtert, während der POG-Vertrag (Teile, Öl und Fett) niedrigere monatliche Kosten hat, aber zusätzliche Kosten für Reparaturen verursacht. Wählen Sie die am besten geeignete Vertragsart je nach Situation und Budget der Immobilie.
Die Auswahl des richtigen Auftragnehmers ist wichtig: Die Hersteller verfügen über bessere technische Möglichkeiten und eine bessere Ersatzteilbeschaffung, während unabhängige Fachbetriebe einen Kostenvorteil haben. Es ist wichtig, Angebote von mehreren Anbietern einzuholen und das Verhältnis zwischen Leistung und Kosten zu vergleichen.
4Tägliche Kontrollen und Aufzeichnungen Tägliche Kontrollen durch den Eigentümer oder Verwalter führen zu einer frühzeitigen Entdeckung von Mängeln. Außerdem müssen die Inspektionsprotokolle mindestens drei Jahre lang aufbewahrt werden, weshalb sie ordnungsgemäß verwaltet werden sollten.
5)Langfristige Planung des Managements Aufzüge müssen in der Regel nach 15-20 Jahren grundlegend repariert und erneuert werden. Neben der täglichen Inspektion und Wartung beugt ein langfristiger Reparaturplan unerwartet hohen Kosten vor.
INA & Associates bietet Immobilieneigentümern Beratung zum Aufzugsmanagement an. Wir bieten Unterstützung aus professioneller Sicht, von der Auswahl geeigneter Wartungsunternehmen bis hin zur Ausarbeitung langfristiger Reparaturpläne. Wenn Sie Probleme mit dem Aufzugsmanagement haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Die Einrichtung eines geeigneten Inspektions- und Wartungssystems gewährleistet sowohl Sicherheit als auch Kostenoptimierung.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Wer sollte Aufzugsinspektionen veranlassen?
A: Die Verantwortung für die Durchführung von Aufzugsinspektionen liegt beim Gebäudeeigentümer oder -verwalter. Bei Eigentumswohnungen wird dies von der Verwaltungsgemeinschaft oder Verwaltungsgesellschaft veranlasst, bei Mietshäusern vom Eigentümer oder der Verwaltungsgesellschaft. Besonders wichtig ist die Klärung der Frage, wer für die gesetzlich vorgeschriebenen Abnahmen (wiederkehrende Prüfberichte) zuständig ist, da diese nach dem Baugesetz vorgeschrieben sind und bei Nichteinhaltung mit Sanktionen geahndet werden. Wenn ein Verwaltungsvertrag abgeschlossen wurde, wird sich die Verwaltungsgesellschaft in der Regel mit dem Inspektionsunternehmen abstimmen, aber es sollte klar sein, dass die letztendliche Verantwortung beim Gebäudeeigentümer liegt.
F2: Sind die Kosten für die Aufzugsinspektion in der Verwaltungsgebühr enthalten?
A: Bei Eigentumswohnungen sind die Kosten für die Wartung und Inspektion des Aufzugs normalerweise in der Verwaltungsgebühr enthalten. Wenn jedoch größere Reparaturen oder der Austausch von Teilen erforderlich sind, werden diese in der Regel aus dem Reparaturrücklagenfonds bezahlt. Bei Mietobjekten trägt grundsätzlich der Eigentümer die Kosten, aber in einigen Geschäftsgebäuden werden die Kosten anteilig von den Mietern als Gemeinschaftskosten getragen. Die Behandlung der monatlichen Gebühren und der unerwarteten Reparaturkosten ist je nach Art des Vertrags (FM- oder POG-Vertrag) unterschiedlich, so dass es ratsam ist, den Verwaltungsvertrag oder den Mietvertrag zu prüfen.
F3: Gibt es einen Standardzeitplan für die Erneuerung von Aufzügen?
A: Die Standardlebensdauer eines Aufzugs beträgt ca. 20-25 Jahre, die jedoch je nach Nutzungshäufigkeit und Wartungsbedingungen stark variiert. Im Allgemeinen beginnt die Ersatzteilversorgung nach 15 Jahren nach der Installation schwierig zu werden, und die Häufigkeit von Ausfällen nimmt nach 20 Jahren tendenziell zu. Kriterien für eine Erneuerung sind u. a. (i) erhöhte Ausfallhäufigkeit, (ii) zunehmende Schwierigkeiten bei der Ersatzteilversorgung, (iii) steigende Reparaturkosten und (iv) Änderungen der Sicherheitsstandards. Bei einer geplanten Erneuerung empfiehlt es sich, diese etwa ab dem 10. Jahr in den langfristigen Reparaturplan aufzunehmen und mit der Finanzierung der Kosten zu beginnen.
F4: Muss ich bei der Inspektion von Aufzügen anwesend sein?
A: Die Anwesenheit des Gebäudeverwalters ist bei den normalen regelmäßigen Inspektionen (Wartungsinspektionen) nicht erforderlich, aber es wird empfohlen, dass er oder sie zu Beginn und am Ende der Inspektion anwesend ist, um den aktuellen Stand zu überprüfen und nach Möglichkeit einen Bericht zu erhalten. Bei den gesetzlich vorgeschriebenen jährlichen Inspektionen (periodische Inspektionsberichte) hingegen kann die Anwesenheit des Gebäudeverwalters oder eines Vertreters erforderlich sein, da die Inspektoren der Inspektionsstelle anwesend sein werden. Bei Mängeln oder größeren Reparaturen ist es außerdem ratsam, persönlich anwesend zu sein, um die Erklärung des Bauunternehmers zu hören.
F5: Was ist zu tun, wenn nach der Inspektion Mängel festgestellt werden?
A: Wenn bei einer Inspektion ein Mangel festgestellt wird, ist es wichtig, zunächst den Inhalt des Inspektionsberichts zu prüfen, um die Dringlichkeit und die Auswirkungen auf die Sicherheit festzustellen. Der Bericht wird in der Regel als "erfordert Korrektur", "erfordert vorrangige Inspektion", "erfordert Aufmerksamkeit" usw. eingestuft. Bei FM-Verträgen werden die Reparaturen vertragsgemäß durchgeführt, während bei POG-Verträgen separate Angebote eingeholt und die Reparaturen angefordert werden müssen. Die Einholung von Angeboten bei mehreren Auftragnehmern hilft Ihnen zwar bei der Ermittlung eines angemessenen Preises, doch sollte eine schnelle Reaktion auf sicherheitsrelevante Mängel Vorrang haben. Achten Sie außerdem darauf, die Reparaturhistorie zu dokumentieren und als Referenz für die zukünftige Reparaturplanung zu verwenden.
Referenzinformationen
Weitere Informationen über Aufzugsinspektionen finden Sie auf den Websites der folgenden offiziellen Stellen und Industrieverbände
Gesetze, Verordnungen und Richtlinien
1.das Baugesetzbuch - die gesetzliche Grundlage für Aufzugsinspektionen
Industrieverbände
Fachinformationen