Immobilieneigentümer möchten vielleicht "stabile Mieteinnahmen" erzielen und "den Verwaltungsaufwand" in ihrem Vermietungsgeschäft verringern. Untervermietungsverträge sind eine interessante Option, um solche Wünsche zu erfüllen. Ein Untermietvertrag ist ein System, bei dem eine Immobilie von einer Immobiliengesellschaft in großen Mengen gemietet und an Mieter untervermietet wird, und wurde von vielen Eigentümern als attraktive Option zur Verringerung des Leerstandsrisikos gewählt.
In den letzten Jahren kam es jedoch vermehrt zu Problemen bei der Reduzierung der Mietgarantie und zu Streitigkeiten über den Vertragsinhalt, so dass das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus im Jahr 2020 die Rechtsvorschriften verschärfte. Basierend auf den Erfahrungen und Kenntnissen von INA&Associates bietet dieser Artikel eine leicht verständliche Erläuterung der Informationen, die Immobilieneigentümer wissen müssen, von der grundlegenden Struktur von Untermietverträgen bis hin zu ihren Vor- und Nachteilen, rechtlichen Bestimmungen und Problemfällen. Wir hoffen, dass Sie in der Lage sind, die richtige Entscheidung zu treffen, ob ein "Untermietvertrag" für Sie als Mietverwaltungsoption wirklich geeignet ist.
Grundlagen von Untermietverträgen
Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag ist eine Vertragsform, bei der eine Immobilienverwaltungsgesellschaft (Untervermietungsgesellschaft) das gesamte Mietobjekt des Eigentümers vermietet und an den Mieter untervermietet (untervermietet). Das englische Wort "sublease" bedeutet "Untervermietung" und ist rechtlich als " Untermietvertrag " bekannt.
Das Hauptmerkmal dieser Vertragsform ist, dass die Untervermietungsgesellschaft dem Eigentümer die Miete für einen bestimmten Zeitraum garantiert, unabhängig davon, ob die Immobilie leer steht. Bei einer normalen Mietverwaltung sind die Mieteinnahmen bei Leerstand für diesen Zeitraum gleich Null, während bei einem Untermietvertrag die Miete kontinuierlich wie im Vertrag festgelegt gezahlt wird.
Wie der Vertrag funktioniert.
Ein Untermietvertrag ist im Wesentlichen wie folgt aufgebaut
1.der Immobilieneigentümer und das Untermietunternehmen schließen einen Mietvertrag (Rahmenmietvertrag)
DasUntermietunternehmen mietet die Immobilie als Ganzes und zahlt die Miete an den Eigentümer.
3. dieUntermietgesellschaft wirbt Mieter an und schließt mit ihnen einen Mietvertrag ab.
4)Der Mieter zahlt die Miete an die Untervermietungsgesellschaft.
5)Die Untervermietungsgesellschaft ist für die Verwaltung der Immobilie verantwortlich.
Dieses System entlastet den Eigentümer von administrativen Aufgaben wie der Anwerbung von Mietern, dem Einzug der Miete und der Bearbeitung von Beschwerden und verschafft ihm stabile Mieteinnahmen. Die Untervermietungsgesellschaft wiederum verdient an der Differenz zwischen der von den Mietern erhaltenen Miete und der an den Eigentümer gezahlten Miete.
Unterschiede zur allgemeinen Mietverwaltung
In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede zwischen Untermietverträgen und der allgemeinen Mietverwaltung (ausgelagerte Verwaltungsverträge) zusammengefasst.
| Artikel |
Untermietvertrag |
Verwaltungsvertrag |
| Vertragspartei |
Die Untermietgesellschaft wird Mieter |
Mieter wird Mieter |
| Mietgarantie |
Ja (je nach Vertragsbedingungen) |
Nein (kein Einkommen im Falle eines Leerstands) |
| Festsetzung der Miete |
Wird von der Untervermietungsgesellschaft festgelegt |
Wird vom Eigentümer festgelegt (Verwaltungsgesellschaft berät) |
| Leerstandsrisiko |
Untervermieter trägt das Risiko |
Eigentümer trägt die Last |
| Management-Dienstleistungen |
Alles von der Untermietgesellschaft erledigt |
Ausgelagert an eine Verwaltungsgesellschaft (Umfang je nach Vertrag) |
| Rentabilität |
Stabil, aber gedeckelt |
Variabel, aber ohne Obergrenze |
| Verwaltungsgebühr |
Im Prinzip nein (die Mietdifferenz ist die eigentliche Provision) |
Ja (5-10% der Miete) |
| Laufzeit des Vertrags |
Langfristig (10-30 Jahre) ist üblich |
Kurzfristig (1-2 Jahre) ist üblich |
Verhältnis zu Pauschalmietverträgen
Obwohl die Begriffe "Untervermietung" und "Pauschalvermietung" oft synonym verwendet werden, handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Konzepte. Beim Bulk-Leasing handelt es sich um eine Form des Untermietvertrags, bei dem die gesamte Immobilie in einem einzigen Betrag gemietet wird. Untervermietung hingegen ist ein allgemeiner Begriff für einen Mietvertrag, der die Untervermietung vorsieht.
In der Praxis wird der Begriff "Großvermietung" häufig als Marketingausdruck verwendet und in den meisten Fällen synonym mit dem Rechtsbegriff "Untermietvertrag (Untermietvertrag)" verwendet.
Rechtliche Stellung von Untermietverträgen
Untermietverträge werden im Zivilgesetzbuch als eine Kombination aus Mietvertrag und Untermietvertrag positioniert, und das Gesetz über die ordnungsgemäße Verwaltung von Mietwohnungen (allgemein bekannt als Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen), das im Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Vorschriften für Untermietverhältnisse verschärft.
Das Gesetz erlegt den Untervermietungsunternehmen folgende Verpflichtungen auf
1)Verbot von übertriebener Werbung.
2.das Verbot der unzulässigen Werbung.
3.die Verpflichtung, vor Vertragsabschluss wichtige Dinge zu erklären.
4.Verpflichtung zur Aushändigung von Unterlagen bei Vertragsabschluss.
5.Bestimmungen über verbotene Handlungen im Geschäftsverkehr.
Diese Vorschriften wurden vor dem Hintergrund der Probleme mit reduzierten Mietgarantien in der Vergangenheit eingeführt und dienen dem Schutz der Immobilienbesitzer.
Vor- und Nachteile von Untermietverträgen
Untermietverträge haben verschiedene Vor- und Nachteile für Immobilieneigentümer. Sie werden hier im Einzelnen erläutert.
Vorteile für Immobilieneigentümer
1. stabiles Einkommen durch garantierte Miete
Der größte Vorteil eines Untermietvertrags besteht darin, dass ein festes Mieteinkommen garantiert ist, unabhängig davon, ob es einen Leerstand gibt oder nicht. Bei einer normalen Mietverwaltung fallen die Mieteinnahmen in Zeiten des Leerstands weg, während bei einem Untermietvertrag die Miete kontinuierlich wie vertraglich vereinbart gezahlt wird. Dies gewährleistet einen stabilen Cashflow und erleichtert die Planung der Kreditrückzahlungen.
2. reduzierte Verwaltungsaufgaben
Bei einem Untermietvertrag ist das Untermietunternehmen für fast alle Aspekte der Mietverwaltung verantwortlich, einschließlich der Anwerbung von Mietern, der Überprüfung, der Vertragsabwicklung, der Einziehung der Miete, der Bearbeitung von Beschwerden und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie nach dem Auszug der Mieter. Dies entlastet den Immobilieneigentümer von den Mühen der Verwaltung und verringert die zeitliche und emotionale Belastung erheblich. Dies ist ein großer Vorteil, vor allem für diejenigen, die Immobilien an weit entfernten Orten besitzen oder beruflich stark eingespannt sind.
3. Geringeres Risiko von Leerständen
Eines der größten Risiken bei der Mietverwaltung ist das Risiko des Leerstands. Bei einem Untermietvertrag wird dieses Leerstandsrisiko von der Untervermietungsgesellschaft getragen, so dass der Eigentümer das Vermietungsgeschäft in aller Ruhe verwalten kann. Dieser Vorteil ist besonders wichtig für Immobilien, die sich nicht in einer guten Lage befinden oder in Gebieten mit vielen konkurrierenden Immobilien.
4. Nutzung von professionellem Management-Know-how
Untervermietungsunternehmen sind Profis in der Mietverwaltung und verfügen über das Know-how, um Mieter zu gewinnen und Gebäude effizient zu verwalten. Dieses Fachwissen kann genutzt werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern. Außerdem können Sie eine angemessene, marktgerechte Mietpreisgestaltung und eine effektive Werbung erwarten.
Nachteile für Immobilieneigentümer
1. begrenzte Rentabilität
In Untermietverträgen wird die an das Untermietunternehmen gezahlte Miete in der Regel auf 80-90 % der Marktmiete festgesetzt. Das bedeutet, dass bei einer Vollvermietung des Objekts die normale Mietverwaltung höhere Erträge bringen kann. Insbesondere bei Immobilien in beliebten Gegenden oder mit geringem Leerstandsrisiko entgehen Ihnen möglicherweise Einnahmemöglichkeiten, die Sie sonst durch einen Untermietvertrag gewonnen hätten.
2. Risiko von Änderungen der Vertragsbedingungen
Viele Untermietverträge enthalten Klauseln, die es dem Untervermieter ermöglichen, die Miete aufgrund von Veränderungen des wirtschaftlichen Klimas oder Schwankungen der Marktmiete in der Umgebung zu senken. Tatsächlich hat es in der Vergangenheit eine Reihe von Problemen gegeben, bei denen die zugesagte Miete einseitig gesenkt wurde. Dieses Risiko ist einer der Hauptnachteile von Untermietverträgen.
3. Zurückhaltung durch langfristige Verträge
Untermietverträge haben in der Regel eine lange Laufzeit von 10 bis 30 Jahren. Während dieser Zeit kann der Verkauf oder die Umnutzung der Immobilie eingeschränkt sein. Außerdem sind die Verträge oft mit hohen Vertragsstrafen für eine mittelfristige Kündigung verbunden, was sie unflexibel macht.
4. Verlust der Initiative bei der Immobilienverwaltung
Bei einem Untermietvertrag wird die Entscheidungsbefugnis über die Verwaltung der Immobilie und die Auswahl der Mieter auf das Untermietunternehmen übertragen. Dadurch kann es schwierig werden, die Wünsche des Eigentümers zu berücksichtigen. So kann es beispielsweise sein, dass die Wünsche des Eigentümers in Bezug auf die Eigenschaften der Mieter, die Festlegung der Miete und die Einzelheiten des Umbaus nicht erfüllt werden.
Vergleichende Tabelle der Vor- und Nachteile
In der nachstehenden Tabelle werden die Vor- und Nachteile von Untermietverträgen gegenübergestellt.
| Vorteile |
Nachteile |
| Stabiles Einkommen durch garantierte Miete |
Begrenzte Rentabilität (80-90% der Marktmiete) |
| Reduzierte Verwaltungsaufgaben |
Risiko von Änderungen der Vertragsbedingungen (z. B. Mietminderung) |
| Geringeres Risiko von Leerständen |
Beschränkung durch langfristige Verträge (10-30 Jahre) |
| Einsatz von professionellem Management-Know-how |
Verlust der Eigeninitiative bei der Immobilienverwaltung |
| Verringerung der Belastung durch den Umgang mit Mietern |
Erschwernis bei der Vertragskündigung und Risiko von Strafgebühren |
| Beruhigung auch für Anfänger in der Mietverwaltung |
Potenzieller Anstieg der Belastung durch Reparaturkosten |
Vorsichtsmaßnahmen und rechtliche Einschränkungen bei Untermietverträgen
Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, ist es wichtig, die verschiedenen Vorsichtsmaßnahmen und gesetzlichen Bestimmungen zu kennen. In diesem Abschnitt werden die Richtlinien, Gesetze und Vorschriften des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sowie wichtige Punkte erläutert, die bei der Unterzeichnung eines Vertrags zu beachten sind.
Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr
Im Oktober 2020 hat das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) die Richtlinien für ordnungsgemäße Geschäftspraktiken im Untermietgeschäft aufgestellt. In diesen Leitlinien werden die ordnungsgemäßen Geschäftspraktiken im Untervermietungsgeschäft dargelegt und die durch das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen geregelten Handlungen erläutert.
In den Leitlinien werden die folgenden Punkte aufgeführt:
1. dieVerpflichtung zur Aufklärung über das Risiko künftiger Mietschwankungen
2. eineklare Angabe der Vertragsdauer und der Bedingungen für eine mittelfristige Kündigung.
3.Klärung der Lastenteilung bei den Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
4.konkrete Beispiele für übertriebene Werbung und unlautere Abwerbung.
Diese Leitlinien sind rechtlich nicht bindend, aber sie bieten Richtlinien für die ordnungsgemäße Geschäftstätigkeit von Untervermietern.
Vorschriften des Gesetzes über die Ausübung der Tätigkeit der Wohnungsverwaltung
Das im Juni 2020 verabschiedete Gesetz über die ordnungsgemäße Verwaltung von Mietwohnungen (Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen) verschärft die Vorschriften für das Untermietgeschäft. Das Gesetz erlegt den Untervermietungsunternehmen folgende Pflichten auf
(1) Verbot von übertriebener Werbung usw. (Artikel 28 des Gesetzes).
Untervermietern ist es untersagt, unwahre Werbung zu machen oder unwahre Angaben über das künftige Fluktuationspotenzial der Miete oder den Inhalt des Vertrags zu machen. So ist es beispielsweise verboten, Ausdrücke wie "Mietgarantien sind für die Zukunft garantiert" oder endgültige Aussagen wie "eine Investition, die niemals Geld verlieren wird" zu verwenden.
(2) Verbot von unangemessenem Werben usw. (Artikel 29 des Gesetzes)
Unterpächtern ist es untersagt, Eigentümer in einer Weise zu werben, die darauf abzielt, sie zum Abschluss eines Vertrages zu zwingen oder ihre Urteilsunfähigkeit auszunutzen. Es ist auch verboten, absichtlich Tatsachen zu verschweigen oder falsch darzustellen.
3. Aufklärung über wichtige Angelegenheiten vor Vertragsabschluss (Artikel 30 des Gesetzes)
Der Untervermieter ist verpflichtet, den Eigentümer vor Vertragsabschluss über die folgenden wichtigen Punkte aufzuklären:
-Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Überweisung der Miete und anderer Gelder.
- Angelegenheiten, die die Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung betreffen.
-Angelegenheiten, die die Laufzeit des Vertrages betreffen
-Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Erneuerung oder Beendigung des Vertrags.
-Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Änderung der Miete.
4. die Aushändigung von Unterlagen bei Vertragsabschluß (Artikel 31 des Gesetzes).
Der Untervermieter ist verpflichtet, dem Eigentümer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein schriftliches Dokument auszuhändigen, das die Einzelheiten des Vertrags beschreibt. Dieses Dokument muss die in der Erläuterung der wesentlichen Punkte erläuterten Einzelheiten enthalten.
Wichtigste Bestimmungen und Inhalte des Untermietvertrags
In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Bestimmungen und Inhalte von Untermietverträgen zusammengefasst.
| Gesetzgebung |
Inhalt |
Datum des Inkrafttretens |
| Artikel 28 des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen |
Verbot von übertriebener Werbung usw. |
15. Dezember 2020 |
| Artikel 29 des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen |
Verbot von unangemessenem Werben usw. |
15. Dezember 2020 |
| Artikel 30 des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen. |
Pflicht zur Erläuterung wichtiger Angelegenheiten vor Vertragsabschluss. |
15. Dezember 2020 |
| Artikel 31 des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen. |
Pflicht zur Aushändigung von Unterlagen bei Vertragsabschluss. |
15. Dezember 2020 |
| Artikel 32 des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen. |
Verbotene Handlungen im Zusammenhang mit dem Geschäft |
15. Dezember 2020 |
| Artikel 35 des Gesetzes über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden |
Aufklärungspflicht in wichtigen Angelegenheiten (wenn der Bau eine Voraussetzung ist) |
Bestehend |
| Verbrauchervertragsgesetz |
Ungültigkeit von missbräuchlichen Vertragsklauseln |
Bestehend |
Erläuterung wichtiger Punkte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
Beim Abschluss eines Untermietvertrags ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Untervermieter eine Erklärung über die wichtigen Punkte abgibt. In dieser Erläuterung sollte insbesondere auf folgende Punkte geachtet werden
1. die Bedingungen der Mietgarantie und die Möglichkeit von Schwankungen
Es ist wichtig, sich die Bedingungen der Mietgarantie (garantierter Betrag, garantierter Zeitraum) und die Möglichkeit künftiger Mietschwankungen erklären zu lassen. Viele Untermietverträge enthalten Klauseln, die es dem Untervermieter ermöglichen, die Miete aus Gründen wie Veränderungen der wirtschaftlichen Lage oder Schwankungen auf dem umliegenden Mietmarkt zu senken.
2. Vertragslaufzeit und Bedingungen für die mittelfristige Beendigung
Es ist wichtig, die Vertragslaufzeit (in der Regel 10-30 Jahre) und die Bedingungen zu prüfen, unter denen der Vertrag gekündigt werden kann (z. B. ob eine Vertragsstrafe vorgesehen ist und wie hoch diese ist). Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die Vertragsstrafe auf einen hohen Betrag festgesetzt ist.
3.3 Einstufung der Belastung durch Wartungs- und Reparaturkosten
Es ist wichtig zu klären, wie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie aufgeteilt werden (d. h. ob die Kosten vom Eigentümer oder vom Untermieter getragen werden). Insbesondere teure Kosten für größere Reparaturen und die Aufrüstung der Ausrüstung sollten im Voraus bestätigt werden.
4. Bedingungen für die Vertragsverlängerung
Es ist wichtig, die Bedingungen für die Vertragsverlängerung zu prüfen (z. B. ob eine Verlängerungsgebühr erhoben wird, die Höhe der Gebühr und die Möglichkeit einer Überprüfung der Miete zum Zeitpunkt der Verlängerung). Besteht die Möglichkeit, dass die Miete bei der Verlängerung gesenkt werden kann, sollten die Bedingungen und Kriterien deutlich gemacht werden.
Beispiele für Probleme mit Untermietverträgen und Gegenmaßnahmen
Die Probleme im Zusammenhang mit Untermietverträgen nehmen von Jahr zu Jahr zu, und die Agentur für Verbraucherangelegenheiten und das Nationale Zentrum für Verbraucherangelegenheiten werden häufig konsultiert. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Problemfälle und Gegenmaßnahmen beschrieben.
Ärger mit Mietminderung
Das häufigste Problem sind Fälle, in denen die ursprünglich zugesagte Miete einseitig reduziert wird. Viele Untermietverträge enthalten Klauseln, die es dem Untermieter erlauben, die Miete aus Gründen wie Veränderungen der Wirtschaftslage oder Schwankungen der Mieten in der Umgebung zu senken.
Fälle.
Herr A beschloss, eine Wohnung zu bauen und einen Untermietvertrag mit dem Untervermieter B zu unterzeichnen, da dieser ihm eine Mietgarantie für 30 Jahre zusicherte. Fünf Jahre nach Unterzeichnung des Vertrags teilte B ihm jedoch mit, dass die Miete auf 80 % der ursprünglichen Miete gesenkt würde, weil "die Marktmiete in der Umgebung gesunken ist".
Maßnahmen.
1.Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags stets das Vorhandensein und den Inhalt der Mietminderungsklausel.
2.Wenn die Bedingungen oder Kriterien für eine Mietminderung unklar sind, sollten Sie sich um eine Klärung bemühen.
3.Bestätigen Sie schriftlich alle Abweichungen zwischen der Erklärung der Mietgarantie und dem Inhalt des Vertrags.
4.Holen Sie bei Bedarf den Rat eines Anwalts oder eines anderen Experten ein.
Probleme im Zusammenhang mit der Vertragsauflösung
Da Untermietverträge in der Regel langfristig angelegt sind und oft hohe Vertragsstrafen für eine mittelfristige Kündigung vorsehen, gibt es auch Probleme im Zusammenhang mit der Vertragskündigung.
Fälle
Herr C unterzeichnete einen 20-Jahres-Vertrag mit Untermieter D. Nach fünf Jahren wollte er die Immobilie verkaufen und schlug vor, den Vertrag zu kündigen. D forderte ihn jedoch auf, 50 % der Miete für die verbleibende Zeit als Vertragsstrafe zu zahlen. Nach Berechnungen beläuft sich die Vertragsstrafe auf etwa 20 Mio. JPY, und Frau C fragt sich, ob sie diese Zahlung akzeptieren soll.
Gegenmaßnahme.
1.lassen Sie sich vor der Unterzeichnung eines Vertrags die Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung und die Methode zur Berechnung der Vertragsstrafe bestätigen.
2)Wenn die Vertragsstrafe hoch ist, sollten Sie eine Reduzierung aushandeln oder die Möglichkeit einer Ratenzahlung prüfen.
(3)Übersteigt die im Vertrag angegebene Vertragsstrafe den "durchschnittlichen Schaden", kann sie gemäß dem Verbrauchervertragsgesetz herabgesetzt werden.
4.einen Rechtsanwalt oder einen anderen Sachverständigen zu konsultieren und geeignete Maßnahmen zu erwägen.
Probleme im Zusammenhang mit der Belastung durch Reparaturkosten
In vielen Fällen kommt es zu Problemen, weil die Verteilung der Reparaturkosten für eine Immobilie unklar ist.
Fälle.
Zehn Jahre sind vergangen, seit Herr E einen Vertrag mit dem Untermieter F unterzeichnet hat. In letzter Zeit gab es eine Reihe von Störungen in der Klimaanlage. In letzter Zeit gab es eine Reihe von Pannen in der Klimaanlage, und Frau E verlangte von F Reparaturkosten. F lehnte dies jedoch mit der Begründung ab, dass "der Eigentümer die Kosten für die Erneuerung der Anlage trägt". Eine Überprüfung des Vertrags ergab, dass die Zuordnung der Reparaturkostenlast nicht eindeutig war.
Maßnahmen wurden ergriffen.
1.dieAufteilung der Reparaturkostenlast vor Vertragsunterzeichnung klären.
2)Treffen Sie besondere Vorkehrungen für die Erneuerung von Geräten und größere Reparaturen, die in der Regel besonders teuer sind.
3.führen Sie Aufzeichnungen über die Reparaturhistorie und die Kosten.
4.den Zustand der Immobilie regelmäßig zu überprüfen und notwendige Reparaturen rechtzeitig auszuführen.
Wichtige Beispiele für Probleme und Gegenmaßnahmen
In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Probleme bei Untermietverträgen und die entsprechenden Gegenmaßnahmen zusammengefasst.
| Problematische Fälle |
Inhalt |
Gegenmaßnahmen |
| Ärger mit Mietminderung |
Ursprünglich zugesagte Miete wird einseitig gemindert |
Überprüfen Sie die Mietminderungsklausel, klären Sie die Bedingungen und Kriterien für die Minderung, und überprüfen Sie die Übereinstimmung zwischen der Erklärung und dem Vertrag. |
| Probleme bei der Vertragskündigung |
Hohe Strafgebühren bei Kündigung mitten im Vertrag |
Überprüfen Sie die Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung und die Berechnungsmethode für die Vertragsstrafe, verhandeln Sie über eine Reduzierung, ziehen Sie einen Fachmann hinzu. |
| Probleme bei der Belastung mit Reparaturkosten |
Streitigkeiten entstehen durch unklare Zuordnung der Last der Reparaturkosten. |
Klärung der Lastenverteilung, Vereinbarung über Geräteerneuerung und Großreparaturen, Aufzeichnung der Reparaturhistorie. |
| Ärger wegen Verweigerung der Erneuerung |
Die Vertragsverlängerung wird verweigert. |
Prüfung der Verlängerungsbedingungen, Beschränkung der Gründe für die Ablehnung der Verlängerung, Prüfung der Anwendung des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes. |
| Versäumnisse bei der Bewältigung von Problemen |
Der Wert der Immobilie sinkt aufgrund mangelnder Verwaltung |
Klärung des Umfangs und des Niveaus der Verwaltungsaufgaben, regelmäßige Kontrolle der Immobilien, Festlegung von Berichtspflichten. |
| Probleme mit Mieterbeschwerden |
Unzureichende Reaktion auf Beschwerden von Mietern |
Klärung des Zuständigkeitsbereichs für die Bearbeitung von Beschwerden, Verpflichtung zur Berichterstattung über den Stand der Bearbeitung, Notfallkontaktsystem |
Wie man einen Untermietvertrag auswählt
Wenn Sie einen Untermietvertrag in Betracht ziehen, ist es sehr wichtig, ein Untermietunternehmen auszuwählen und die Einzelheiten des Vertrags zu prüfen. In diesem Abschnitt wird erläutert, wie man einen Untermietvertrag auswählt.
Kriterien für die Auswahl eines Untermietunternehmens
Bei der Auswahl eines Untervermieters sollten Sie folgende Punkte beachten
1. Zuverlässigkeit und Erfolgsbilanz des Unternehmens
Prüfen Sie die grundlegenden Informationen über das Untervermietungsunternehmen, wie z. B. die Anzahl der Jahre, die es bereits besteht, sein Kapital und die Anzahl der von ihm verwalteten Einheiten. Die Stabilität und Kontinuität des Unternehmens ist ein wichtiger Faktor, da das Vertragsverhältnis langfristig bestehen wird. Es ist auch ratsam, frühere Problemfälle und den Ruf des Unternehmens zu prüfen.
2. ob das Unternehmen als Wohnungseigentumsverwalter registriert ist
Ab Juni 2021 müssen sich Verwalter von Mietwohnungen ab einer bestimmten Größe beim Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr registrieren lassen. Das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer Registrierung ist ein wichtiger entscheidender Faktor, da registrierte Betreiber bestimmte Standards erfüllen müssen.
3. Managementerfahrung und Know-how
Prüfen Sie, ob das Unternehmen Erfahrung mit der Verwaltung von Immobilien hat, die der betreffenden Immobilie ähnlich sind, und ob es über Management-Know-how in diesem Gebiet verfügt. Insbesondere die Fähigkeit, Mieter zu finden und zu verwalten, hat einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität der Immobilie.
4. Finanzielle Lage
Die finanzielle Situation eines Untervermietungsunternehmens steht in direktem Zusammenhang mit seiner Fähigkeit, die Mieten langfristig zu garantieren. Prüfen Sie, wenn möglich, die Jahresabschlüsse, um festzustellen, ob sich das Unternehmen in einer stabilen finanziellen Lage befindet.
Zu prüfende Punkte im Vertrag
Achten Sie beim Abschluss eines Untermietvertrags besonders auf die folgenden Punkte
1. die Bedingungen der Mietgarantie
Lassen Sie sich die Höhe des garantierten Mietzinses, den Garantiezeitraum und die Bedingungen für die Überprüfung klar bestätigen. Insbesondere wenn die Bedingungen oder Kriterien für eine Mietminderung unklar sind, ist es wichtig, konkrete Zahlen und Umstände zu verlangen.
2. Vertragslaufzeit und Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung
Überprüfen Sie die Vertragsdauer und die Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung (z. B. ob eine Vertragsstrafe vorgesehen ist und wie hoch diese ist). Wenn die Vertragsstrafe hoch angesetzt ist, ist auch zu prüfen, ob es Verhandlungsspielraum gibt.
3. Einstufung der Belastung durch Wartungs- und Reparaturkosten
Klären Sie die Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie. Insbesondere ist es wichtig, sich im Voraus über teure Kosten wie größere Reparaturen und die Erneuerung der Ausstattung zu einigen.
4. Bedingungen für die Vertragsverlängerung
Prüfen Sie die Bedingungen für die Vertragsverlängerung (z. B. Existenz und Höhe von Verlängerungsgebühren, Möglichkeit einer Mietpreisüberprüfung zum Zeitpunkt der Verlängerung usw.). Besteht die Möglichkeit, dass die Miete bei der Verlängerung gesenkt werden kann, sollten die Bedingungen und Kriterien klar dargelegt werden.
Bedingungen, die ausgehandelt werden sollten.
Bei Untermietverträgen müssen Sie die Bedingungen nicht unbedingt in der vorliegenden Form akzeptieren. Die folgenden Punkte sind verhandelbar
1. die Höhe der garantierten Miete
Üblich sind etwa 80-90 % der Marktmiete, aber je nach Lage, Zustand und Wettbewerb des Objekts kann auch ein höherer Garantiesatz ausgehandelt werden.
2. Klärung von Mietminderungsklauseln
Sie können künftigen Problemen vorbeugen, indem Sie verlangen, dass die Bedingungen und Kriterien für eine Mietminderung ausdrücklich genannt werden. Es ist beispielsweise ratsam, eine konkrete Zahl festzulegen, wie z. B. "wenn die Marktmiete in der Umgebung um mehr als X % sinkt".
3.3 Sanktionen bei vorzeitiger Kündigung
Wenn die Höhe der Vertragsstrafe hoch ist, sollten Sie erwägen, eine Ermäßigung auszuhandeln oder eine Staffelung vorzuschlagen (die Vertragsstrafe sinkt mit zunehmender Vertragsdauer).
4.4 Einstufung der Reparaturkosten
Es besteht die Möglichkeit, die Aufteilung der Reparaturkosten unter Berücksichtigung des Zustands und des Alters der Immobilie auszuhandeln. Erwägen Sie insbesondere, zu vereinbaren, dass Reparaturen aufgrund altersbedingter Verschlechterung der Ausstattung vom Untermieter zu tragen sind.
Konsultation von Fachleuten
Da Untermietverträge komplex sind und technische Details enthalten, ist es ratsam, vor der Unterzeichnung des Vertrags einen Rechtsanwalt, Immobilienberater oder anderen Experten zu konsultieren. Eine fachkundige Beratung ist insbesondere in den folgenden Fällen sinnvoll
- Wenn der Vertrag komplex und schwer zu verstehen ist
- wenn es Bedenken hinsichtlich der Bedingungen der Mietgarantie oder der Mietminderungsklausel gibt
- wenn eine hohe Vertragsstrafe verlangt wird.
-Wenndie Aufteilung der Reparaturkosten unklar ist.
-WennSie erwägen, einen Vertrag mit einem Untermietunternehmen zu unterzeichnen, bei dem es in der Vergangenheit Probleme gegeben hat.
Checkliste für die Auswahl eines Untermietunternehmens
Die folgende Tabelle enthält eine Checkliste für die Auswahl einer Untermietgesellschaft.
| Punkt der Checkliste |
Zu prüfende Punkte |
| Grundlegende Informationen über das Unternehmen |
Anzahl der Jahre des Bestehens, Kapital, Anzahl der Mitarbeiter, Anzahl der verwalteten Einheiten |
| Registrierung des Unternehmens für die Verwaltung von Mietwohnungen |
Ob registriert oder nicht, Registrierungsnummer |
| Erfolgsbilanz der Verwaltung |
Erfolgsbilanz bei der Verwaltung von Immobilien, die der betreffenden Immobilie ähnlich sind, Erfolgsbilanz in der Region |
| Finanzielle Lage |
Inhalt der Jahresabschlüsse, Stabilität des Managements |
| Bedingungen der Mietgarantie |
Höhe der garantierten Miete, Garantiezeitraum, Bedingungen für die Überprüfung |
| Vertragslaufzeit und Bedingungen für mittelfristige Kündigungen |
Vertragslaufzeit, Existenz und Höhe von Vertragsstrafen, Kündigungsfrist |
| Klassifizierung der zu tragenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten. |
Einstufung der Kosten für laufende Reparaturen, Großreparaturen und Erneuerung des Gebäudes. |
| Bedingungen für die Vertragsverlängerung |
Vorhandensein und Höhe von Verlängerungsgebühren, Möglichkeit der Überprüfung der Miete zum Zeitpunkt der Erneuerung. |
| System zur Behebung von Störungen |
Reaktion auf Mieterbeschwerden und Notfallsystem. |
| Offenlegung von Informationen |
Häufigkeit und Inhalt der Berichte über die Belegung und den Stand der Einnahmen und Ausgaben. |
Zusammenfassung
Untermietverträge bringen dem Immobilieneigentümer zwar Vorteile in Form stabiler Mieteinnahmen und eines geringeren Verwaltungsaufwands, doch gibt es auch Nachteile, wie z. B. eine begrenzte Rentabilität und das Risiko von Änderungen der Vertragsbedingungen. Auf der Grundlage der in diesem Artikel erläuterten Informationen empfiehlt es sich, folgende Punkte besonders zu beachten
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte des Untermietvertrags
1.das Wesen eines Untermietvertrags verstehen: Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen einem Immobilieneigentümer und einer Untervermietungsgesellschaft, in dem die Untervermietungsgesellschaft die Immobilie an den Mieter untervermietet. Es ist wichtig, ihn als eine Transaktion zu betrachten, bei der eine Einnahmeobergrenze im Austausch für ein stabiles Einkommen festgelegt wird.
2)Beachten Sie die Verschärfung der Vorschriften: Mit der Durchsetzung des Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen im Jahr 2020 wurden die Vorschriften für die Untervermietung verschärft. Es wurden Systeme zum Schutz der Eigentümer eingeführt, wie z. B. das Verbot übertriebener Werbung und die Pflicht zur Erläuterung wichtiger Angelegenheiten.
Vergleichen Sie die Vor- und Nachteile: Wägen Sie die Vorteile von Mietgarantien und reduzierten Verwaltungsaufgaben mit den Nachteilen einer eingeschränkten Rentabilität und dem Risiko von Vertragsänderungen ab, und zwar unter Berücksichtigung Ihrer eigenen Situation und Prioritäten.
4.aus Problemfällen lernen: Es ist wichtig, den Vertragsinhalt anhand von Beispielen für Probleme wie Mietminderungen, Vertragskündigungen und die Belastung durch Reparaturkosten zu bestätigen und auszuhandeln.
Zu beachtende Punkte bei der Überprüfung des Vertrages
1.sorgfältige Auswahl des Untervermieters: Beurteilen Sie umfassend die Zuverlässigkeit, die Erfolgsbilanz und die finanzielle Situation des Unternehmens und wählen Sie einen Partner, mit dem Sie eine langfristige Beziehung aufbauen können.
2)Prüfen Sie die Einzelheiten des Vertrags: Bestätigen Sie die wichtigen Vertragsbedingungen im Detail, z. B. die Bedingungen für die Mietgarantie, die Vertragslaufzeit, die Bedingungen für die mittelfristige Kündigung und die Aufteilung der Reparaturkosten, und verhandeln Sie gegebenenfalls.
3)Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten: Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie einen Fachmann, z. B. einen Rechtsanwalt oder einen Immobilienberater, hinzuziehen, um die Angemessenheit des Vertrags und mögliche Risiken zu prüfen.
4.sich auf künftige Risiken vorbereiten: Es ist wichtig, eine Finanzplanung und Ausstiegsstrategien in Erwägung zu ziehen, um Risiken wie Mietminderungen oder Änderungen der Vertragsbedingungen zu vermeiden.
Nächste Maßnahme.
Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen
1.holen Sie Angebote von mehreren Untervermietungsunternehmen ein und vergleichen Sie die Bedingungen.
2.Prüfen Sie die Einzelheiten des Vertrags und ermitteln Sie etwaige Unklarheiten oder Bedenken.
3.konsultieren Sie Fachleute und lassen Sie sich gegebenenfalls beraten.
4.die Vertragsbedingungen aushandeln und günstigere Bedingungen erreichen.
5.eine endgültige Entscheidung treffen und einen Vertrag abschließen.
Wir, INA & Associates Ltd, bieten Immobilieneigentümern Beratung zur Mietverwaltung, einschließlich Untermietverträgen. Wenn Sie Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unsere erfahrenen und professionellen Mitarbeiter beraten Sie gerne über die besten Möglichkeiten der Mietverwaltung.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Kann ich meinen Untermietvertrag kündigen?
A1: Grundsätzlich können Untermietverträge nur während der Vertragslaufzeit gekündigt werden, obwohl es möglich ist, den Vertrag gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen zu beenden. In den meisten Fällen wird jedoch eine Vertragsstrafe fällig, wenn Sie den Vertrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen. Die Höhe der Vertragsstrafe wird in der Regel auf der Grundlage der verbleibenden Vertragslaufzeit und der monatlichen Miete berechnet. Wenn Sie erwägen, Ihren Vertrag zu kündigen, ist es ratsam, die Kündigungsklausel im Vertrag zu prüfen und gegebenenfalls einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
F2: Ist die Mietgarantie für die Zukunft gesichert?
A2: Viele Untermietverträge enthalten Klauseln, die es dem Untervermieter ermöglichen, die Miete aus Gründen wie Veränderungen der wirtschaftlichen Bedingungen oder Schwankungen auf dem umliegenden Mietmarkt zu senken. Daher gibt es keine Garantie dafür, dass die Mieten in Zukunft garantiert sind; obwohl Untermieter aufgrund der Durchsetzung des Gesetzes über die Wohnungswirtschaft 2020 verpflichtet sind, vor der Vertragsunterzeichnung über die Möglichkeit von Mietschwankungen aufzuklären, ist es wichtig zu verstehen, dass die Mieten je nach den Bedingungen reduziert werden können.
F3: Was ist besser, ein Untermietvertrag oder ein Verwaltungsvertrag?
A3: Was besser ist, hängt von der Situation und den Prioritäten des Eigentümers ab. Ein Untermietvertrag hat den Vorteil stabiler Mieteinnahmen und eines geringeren Verwaltungsaufwands, hat aber den Nachteil einer begrenzten Rentabilität und des Risikos von Änderungen der Vertragsbedingungen. Verwaltungsverträge sind flexibler und haben keine Rentabilitätsbeschränkungen, während der Eigentümer das Leerstandsrisiko trägt. Ein Untermietvertrag kann geeignet sein, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft
-Stabile Mieteinnahmen sind für Sie wichtig.
-den Aufwand für die Verwaltung minimieren wollen
-Eigene Immobilie an einem weit entfernten Ort
- Sie sind beruflich stark eingespannt und haben keine Zeit für die Mietverwaltung
-wenig Erfahrung in der Mietverwaltung
Andererseits kann ein Verwaltungsvertrag für Sie geeignet sein, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft
-die Rentabilität maximieren wollen
- Sie möchten ein gewisses Maß an Beteiligung an der Immobilienverwaltung haben
-Wunsch nach vertraglicher Flexibilität
-eine Immobilie in einer guten Lage mit geringem Leerstandsrisiko haben
F4: Wie lange ist die Standardvertragsdauer eines Untermietvertrags?
A4: Die Standardvertragslaufzeit für einen Untermietvertrag liegt zwischen 10 und 30 Jahren. Vor allem bei neu gebauten Immobilien ist eine langfristige Vertragsdauer von 20 bis 30 Jahren üblich, abhängig von der Nutzungsdauer des Gebäudes und der Finanzierungsdauer. Längere Vertragslaufzeiten bedeuten stabilere Mieteinnahmen, haben aber auch den Nachteil einer geringeren Flexibilität und des Risikos von Änderungen der Vertragsbedingungen. Es ist wichtig, die Vertragslaufzeit im Zusammenhang mit der Immobilie und den Zukunftsplänen zu betrachten.
F5: Können die Mieten im Rahmen eines Untermietvertrags in Zukunft steigen?
A5: Bei Untermietverträgen besteht die Möglichkeit, dass die Mieten in der Zukunft steigen, doch ist dies im Allgemeinen selten. Viele Untermietverträge enthalten Klauseln zur Senkung der Mieten, aber nicht ausdrücklich Klauseln zur Erhöhung der Mieten. Je nach Vertragsbedingungen ist es jedoch möglich, eine Mieterhöhung auszuhandeln, wenn die Marktmiete in der Umgebung deutlich ansteigt oder wenn größere Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss die Bedingungen für die Mietpreisüberprüfung genau zu prüfen und gegebenenfalls über die Möglichkeit einer Erhöhung zu verhandeln.
Referenzen.
Weitere Informationen zu Untermietverträgen finden Sie auch auf den Websites der folgenden Behörden und einschlägigen Organisationen
5)Japan Rental Housing Management Association Ein Branchenverband von Mietwohnungsverwaltern. Informationen über die Verwaltung von Mietwohnungen, einschließlich Untermietverträgen, und eine Suche nach Mitgliedsunternehmen sind verfügbar.
Es wird empfohlen, diese Informationsquellen heranzuziehen, um ein besseres Verständnis von Untermietverträgen zu erlangen und angemessene Entscheidungen zu treffen. Die Konsultation eines Sachverständigen zu den spezifischen Einzelheiten und Bedingungen des Vertrags wird Ihnen helfen, Ihr Vermietungsmanagement mit größerer Sicherheit durchzuführen.
Wenn Sie Ratschläge zur Immobilienverwaltung benötigen, wenden Sie sich bitte an INA & Associates Ltd. Unser erfahrenes und professionelles Personal berät Sie gerne über die besten Möglichkeiten der Mietverwaltung.