Die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien haben in den letzten Jahren stark zugenommen.
Grund für die Konzentration chinesischer Investoren auf den japanischen Immobilienmarkt sind stabile Investitionsrenditen, ein transparentes Rechtssystem und ein Gefühl der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen.
Dieser Artikel erläutert im Detail die fünf Gründe, warum wohlhabende Chinesenweiterhin explosionsartig japanische Immobilien kaufen, sowie die Gebiete und Objektarten, die beliebte Investitionsziele sind. Als Experte in der Immobilienbranche gebe ich auch die neuesten Informationen über die rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer und die Einwanderung mit einem Geschäftsführungsvisum.
Der Umfang der chinesischen Immobilieninvestitionen nimmt von Jahr zu Jahr zu, was die Stärke der Dynamik deutlich macht
Was die Preisspanne für den Erwerb von Immobilien angeht, so ist die Klasse der sehr vermögenden Chinesen führend, wobei Immobilienkäufe mit einem Budget von 300-500 Millionen Yen zum Mainstream werden. Es sei darauf hingewiesen, dass fast 100 % dieser Käufe als Barkäufe getätigt werden. Dieser Barkauf vermeidet das Zinsrisiko und gewährleistet schnelle Transaktionen.
Eine Analyse der demografischen Merkmale chinesischer Anleger zeigt, dass sie überwiegend der sehr vermögenden Klasse angehören. Diese Anleger verfolgen eine langfristige Anlagestrategie mit dem Ziel der Auswanderung und nicht nur zu Zwecken der Vermögensverwaltung.
Die Notwendigkeit, mit einem Geschäftsführungsvisum auszuwandern, nimmt ebenfalls zu, und immer mehr Investoren investieren in Immobilien und wandern gleichzeitig nach Japan aus. Mit einem Kapital von 5 Millionen Yen und einem grundlegenden Geschäftsplan ist es möglich, ein Aufenthaltsvisum zu erhalten, das als Mittel der Einwanderung immer mehr Aufmerksamkeit erregt.
Einer der Hauptgründe, warum sich wohlhabende Chinesen für japanische Immobilien entscheiden, ist das dauerhafte Eigentum. In China ist Grund und Boden Staatseigentum, und Privatpersonen können nur Gebäude besitzen, und das Recht, Grund und Boden zu nutzen, ist auf 70 Jahre begrenzt. In Japan hingegen sind sowohl Grundstücke als auch Gebäude dauerhaftes Eigentum.
Dieser Unterschied ist aus Sicht des Vermögensschutzes von entscheidender Bedeutung. Immobilien in Japan bleiben auf Dauer erhalten und ermöglichen die Vermögensnachfolge über Generationen hinweg. Für chinesische Investoren geht dieses dauerhafte Eigentum über ein reines Investitionsobjekt hinaus und wird als Vermögensbasis für die Zukunft der Familie angesehen.
Vergleich Artikel | China | Japan |
---|---|---|
Landbesitz | Staatseigentum (70-jähriges Nießbrauchsrecht) | Dauerhaftes Eigentum |
Eigentum an Gebäuden | Privateigentum möglich | Dauerhaftes Eigentum |
Vererbung | Vererbung des Nießbrauchs | Vollständige Eigentumsnachfolge |
Wert des Vermögens | Wertminderung durch Wegfall der Nutzung | Dauerhaftigkeit des Bodenwerts |
Hinsichtlich der Anlagerenditen haben japanische Immobilien einen klaren Vorteil gegenüber chinesischen Immobilien. Während die durchschnittliche Rendite für Immobilieninvestitionen in Chinas Ballungsräumen nur bei etwa 2 % liegt, kann in Tokio mit Renditen von etwa 3,5-4 % gerechnet werden.
Dieser Renditeunterschied bietet attraktive Anlagemöglichkeiten für chinesische Investoren. Wenn man bedenkt, dass die Renditen in chinesischen Großstädten wie Peking und Schanghai unter 2 % liegen, kann man davon ausgehen, dass japanische Immobilien eine erwartete Rendite von 3,5 bis 4 % aufweisen, was sie als stabile Einkommensquelle äußerst attraktiv macht.
Besonders beliebt sind Einzelgebäude, bei deren Bewirtschaftung der Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % der jährlichen Mieteinnahmen liegt. Diese stabile Rentabilität steht auch im Einklang mit den langfristigen Vermögensverwaltungsstrategien wohlhabender Chinesen.
Der Vorteil Japans wird auch beim Vergleich der Immobilienpreise deutlich.
Noch wichtiger ist, dass die japanischen Immobilienpreise Landrechte einschließen. Während in China der Preis nur für das Gebäude gilt, umfasst der Preis in Japan auch die Landrechte, wodurch die tatsächliche Unterbewertung noch deutlicher wird.
Auch die anhaltende Abwertung des Yen ist ein Rückenwind für chinesische Investoren. Die Vorteile des Wechselkurses haben zu einer relativen Senkung der Investitionskosten in RMB geführt, was die Attraktivität von Investitionen erhöht.
Die Transparenz und Stabilität des japanischen Rechtssystems ist eine wichtige Quelle der Beruhigung für ausländische Investoren. Derzeit gibt es nur wenige rechtliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan, und Ausländer können zu den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige Immobilien erwerben und vollständig in ihr Eigentum übergehen.
Ab April 2024 müssen japanische Staatsangehörige, die im Ausland leben, ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in Japan oder ausländische Unternehmen, die Eigentümer von Immobilien werden, ihre Kontaktdaten in Japan registrieren lassen, aber dies ist eine Maßnahme zur Erhöhung der Transparenz und schränkt den Erwerb nicht ein.
Das äußerst transparente Handelssystem ermöglicht es chinesischen Investoren, unbesorgt zu investieren. In Verbindung mit der politischen und wirtschaftlichen Stabilität genießt das Land ein hohes Ansehen als langfristiges Investitionsumfeld.
Die geografische Nähe bietet praktische Vorteile für wohlhabende Chinesen. Die Reisezeit von China nach Japan ist kurz und ermöglicht häufige Reisen in das und aus dem Land. Dies ist ein wichtiger Faktor für die Nutzung als Zweitwohnsitz oder als Bildungsstandort für ihre Kinder.
Kulturelle Gemeinsamkeiten sind ein weiterer nicht zu vernachlässigender Faktor. Wenn man aus einer chinesisch geprägten Kultur kommt, ist es relativ einfach, die japanische Kultur und die japanischen Bräuche zu verstehen und sich reibungslos an das Lebensumfeld anzupassen.
Ein gutes Bildungsumfeld ist ein weiterer Grund, warum sich wohlhabende Chinesen für Japan entscheiden. Ein hochwertiges Bildungssystem und ein sicheres soziales Umfeld sind attraktive Faktoren für wohlhabende Chinesen, die großen Wert auf die Ausbildung ihrer Kinder legen. Zunehmend werden Penthäuser in hochwertigen Eigentumswohnungen mit breiten Einheiten von über 120 m2 als Bildungszentren für Kinder genutzt.
Die beliebtesten Immobiliengebiete für wohlhabende Chinesen sind erstklassige Innenstadtlagen in den 23 Bezirken von Tokio. Vor allem Barkäufe im Wert von 300-500 Millionen Yen werden immer häufiger in erstklassigen Gegenden wie den Bezirken Minato, Shibuya und Chiyoda getätigt. Diese Gebiete werden wegen ihres kosmopolitischen Umfelds, der guten Erreichbarkeit und der stabilen Immobilienwerte ausgewählt.
Gebiet | Merkmale | Durchschnittliche Kaufpreisspanne | Gründe für die Beliebtheit |
---|---|---|---|
Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Kosmopolitisch, gute Erreichbarkeit | 300-500 Millionen Yen | Gute ausländische Gemeinschaft, günstige Lage als Geschäftsstandort |
Shibuya Ward (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Erstklassige Wohngegend, gute kulturelle Einrichtungen | 200-400 Millionen Yen | Anspruchsvolles Wohnumfeld, Nähe zu Bildungseinrichtungen |
Stadtbezirk Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki-Gebiet) | Politisches und wirtschaftliches Zentrum | 300-600 Mio. Yen | Status als erstklassige Wohngegend, Seltenheit der Nähe zum Kaiserpalast |
Stadtbezirk Chuo (Ginza, Tsukishima) | Handels- und Finanzzentrum | 200-400 Mio. Yen | Stabilität des Investitionswertes, Zugang zum Stadtzentrum |
Minato-ku ist bei chinesischen Investoren besonders beliebt, wobei die Bezirke Akasaka, Roppongi und Aoyama wegen ihres kosmopolitischen Umfelds und ihrer guten Anbindung geschätzt werden. Mit einer starken Expatriate-Gemeinde und einem bequemen Zugang zu den Geschäftszentren sind diese Gebiete ideale Standorte für Investoren, die sich hier niederlassen möchten.
Die Hiroo-, Ebisu- und Daikanyama-Gebiete des Bezirks Shibuya bieten die Würde eines erstklassigen Wohnviertels und eine Fülle von kulturellen Einrichtungen. Das kultivierte Wohnumfeld und die Nähe zu Bildungseinrichtungen ziehen immer mehr wohlhabende Chinesen an, die die Gegend als Ausbildungsort für ihre Kinder nutzen.
Es gibt einen klaren Trend bei der Auswahl von Immobilien durch chinesische Investoren. Zu Investitionszwecken sind Einzelgebäude, die Erträge erwirtschaften, besonders beliebt, wobei der Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % der jährlichen Mieteinnahmen liegt.
Bei Penthäusern in Luxus-Eigentumswohnungen werden großflächige Einheiten von über 120 m2 bevorzugt. Diese Immobilien werden häufig als "Zweitwohnsitz" oder als Ausbildungsstätte für Kinder genutzt, wobei die Wohnqualität im Vordergrund steht.
Turmwohnungen sind ein weiterer beliebter Immobilientyp bei wohlhabenden Chinesen. Als Luxusimmobilien in bester Innenstadtlage verbinden sie den Wert eines Statussymbols mit Zweckmäßigkeit. Vor allem Objekte in den oberen Etagen mit guter Aussicht werden gerne gekauft, auch zu höheren Preisen.
Auch Büro- und Geschäftshäuser in der Nähe von Bahnhöfen werden als Investitionsziele ins Auge gefasst. Diese Objekte lassen stabile Mieteinnahmen erwarten und entsprechen der ertragsorientierten Anlagestrategie chinesischer Investoren.
In Osaka City nehmen die Investitionen zu, insbesondere in den Bezirken Chuo und Naniwa. Die Investitionen in Erwartung der Expo und der IR-Pläne nehmen zu. Pauschalkäufe für hochwertige Immobilien nehmen zu, was auf ein wachsendes Interesse chinesischer Investoren an der Kansai-Region hinweist.
Auch Eigentumswohnungen in der Bucht sind bei chinesischen Investoren traditionell sehr beliebt und ziehen nun, da der Zeitpunkt mit der Aufhebung der Reisebeschränkungen von China nach Japan zusammenfällt, die Aufmerksamkeit auf sich. Diese Gebiete vereinen zukünftiges Entwicklungspotenzial mit der derzeitigen Erschwinglichkeit und gelten aus der Perspektive langfristiger Investitionen als attraktiv.
In den Regionalstädten wird auch in High-End-Resort-Immobilien in touristischen Gebieten und in Kurorten mit heißen Quellen investiert. In einigen Fällen dienen diese Investitionen hauptsächlich dem Betrieb von Zweitwohnungen oder Privatunterkünften und werden als Unternehmen genutzt, die die Voraussetzungen für den Erhalt eines Geschäftsführungsvisums erfüllen.
Die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien nehmen aufgrund der stabilen Investitionsrenditen, des dauerhaften Eigentums und des Gefühls der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen rasch zu. Vor allem Barkäufe in Höhe von 300-500 Millionen Yen in erstklassigen Gegenden von Tokio, wie den Bezirken Minato, Shibuya und Chiyoda, werden immer aktiver.
Dieser Investitionstrend wirkt sich in vielfältiger Weise auf den japanischen Immobilienmarkt aus. Ein Beitrag zur Marktaktivierung ist die erhöhte Liquidität und das Transaktionsvolumen bei hochwertigen Immobilien.
Gleichzeitig sind die Auswirkungen auf den Preisanstieg nicht zu übersehen. Der Markt ist überhitzt: Der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken Tokios liegt das zweite Jahr in Folge über 110 Millionen Yen, und ein Faktor, der diesen Preisanstieg unterstützt, sind Käufe durch ausländische Investoren.
Der Bedarf an Einwanderung mit Hilfe von Geschäftsführungsvisa nimmt ebenfalls zu, und immer mehr Investoren investieren gleichzeitig in Immobilien und wandern nach Japan ein. Es gibt Fälle, in denen die Geschäftsentwicklung durch den Betrieb von Privatunterkünften die Voraussetzungen für die Erteilung eines "Geschäftsführungsvisums" erfüllt hat, und es zeichnet sich ein kombinierter Bedarf an Investitionen und Einwanderung ab.
Mit Blick auf die Zukunft ist es zwar möglich, frei zu investieren, da es derzeit keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien gibt, aber es besteht die Möglichkeit, dass aus Sicherheitsgründen strengere Vorschriften in Betracht gezogen werden; außerdem werden Änderungen in der Politik erwartet, wie z. B. das Gesetz zur Regelung des Landerwerbs durch Ausländer, das dem Repräsentantenhaus im Dezember 2024 vorgelegt wird, und der Beginn der ersten Untersuchung durch das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus. Es wird erwartet, dass die Immobilienbranche angesichts dieser Entwicklungen auch einige politische Änderungen erleben wird.
In Anbetracht dieser Trends ist es für die Immobilienbranche wichtig, Dienstleistungen anzubieten, die den Bedürfnissen chinesischer Investoren entsprechen, und ein geeignetes Compliance-System aufzubauen. Als zuverlässiger Partner für vermögende Privatpersonen in China engagiert sich INA&Associates für die Unterstützung nachhaltiger Immobilieninvestitionen.
Wenn Sie erwägen, in chinesische Immobilien zu investieren, empfehlen wir Ihnen, einen vertrauenswürdigen Experten zu Bereichen zu konsultieren, die spezielles Wissen erfordern, wie z. B. rechtliche Beschränkungen, steuerliche Erwägungen und Anforderungen für die Erteilung eines Geschäftsführungsvisums.
Derzeit gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan. Ausländer können zu den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige Immobilien kaufen und das volle Eigentum erwerben. Der Kauf ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit, der Art des Visums oder dem Status des Daueraufenthalts möglich.
Wenn jedoch ab April 2024 eine im Ausland lebende japanische Person, ein Ausländer ohne Wohnsitz in Japan oder eine ausländische juristische Person Eigentümer einer Immobilie wird, müssen die Kontaktdaten in Japan registriert werden. Es wird auch die Möglichkeit diskutiert, dass in Zukunft Vorschriften aus dem Bereich der Sicherheit eingeführt werden könnten.
In China sind internationale Überweisungen von Einzelpersonen auf den Gegenwert von 50.000 USD pro Jahr beschränkt. Bei teuren Immobilienkäufen müssen die Überweisungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren erfolgen und es müssen mehrere Kanäle genutzt werden. Außerdem kann der RMB nicht direkt überwiesen werden, sondern muss vor der Überweisung in eine Fremdwährung umgerechnet werden.
Aufgrund dieser Beschränkung müssen wohlhabende Chinesen, die eine Immobilie im Wert von 300-500 Millionen Yen erwerben, mehrere Überweisungswege nutzen oder Gelder über mehrere Jahre hinweg überweisen. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem Fachmann über die geeigneten Überweisungsmodalitäten beraten zu lassen.
Um ein Geschäftsführungsvisum zu erhalten, muss eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein
1. ein Unternehmen mit einem Kapital oder einer Gesamtinvestition von mindestens 5 Millionen Yen gründen
2. zwei oder mehr japanische Staatsangehörige, Personen mit ständigem Wohnsitz, Personen mit ständigem Wohnsitz oder Ehegatten von japanischen Staatsangehörigen mit Wohnsitz in Japan in Vollzeit beschäftigen.
Die Anforderungen für 2024 wurden gelockert, um eingezahlte Aktienoptionen (Typ J-KISS) als Kapital zuzulassen. Darüber hinaus ist eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Management oder in der Verwaltung eines Unternehmens erforderlich, aber ein Jahr Berufserfahrung ist für diejenigen möglich, die einen Master-Abschluss in einem Fach mit Bezug zum Management an einer Postgraduiertenschule erworben haben.
Immobilieninvestitionen und die Verwaltung von Privatwohnungen können ebenfalls als Unternehmen anerkannt werden, und es gibt keine Einschränkungen in Bezug auf das Alter, die Sprache oder den Bildungshintergrund des Antragstellers, und auch Familienangehörige können mit dem Antragsteller zusammen wohnen.
In Tokio und anderen Großstädten kann man mit einer durchschnittlichen Rendite von etwa 3,5-4 % rechnen. Dies ist ein hohes Niveau im Vergleich zu Renditen von etwa 2 % in chinesischen Großstädten. In einigen Regionalstädten sind sogar noch höhere Renditen zu erwarten.
Renditeobjekte, die in einzelnen Gebäudeblöcken gekauft werden, werden mit dem Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % auf der Grundlage der jährlichen Mieteinnahmen verwaltet, und die stabile Rentabilität dieser Objekte wird von chinesischen Investoren sehr geschätzt. Die Renditen variieren jedoch je nach Standort, Immobilientyp, Bewirtschaftungsbedingungen und anderen Faktoren, so dass eine detaillierte Prüfung der einzelnen Immobilien erforderlich ist.
Minato-ku (Roppongi und Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo und Ebisu) und Chiyoda-ku (Bancho) sind bei wohlhabenden chinesischen Investoren beliebt. Penthäuser mit einer Fläche von mehr als 120 m2 und ertragsstarke Immobilien sind die beliebtesten Immobilientypen mit Budgets zwischen 300 und 500 Millionen Yen.
Diese Gegenden vereinen ein kosmopolitisches Umfeld, gute Erreichbarkeit und die Würde einer gehobenen Wohngegend und werden oft als Zweitwohnsitz oder als Bildungszentrum für Kinder genutzt. Beliebt sind auch Hochhausimmobilien, die als Statussymbole Wert und Zweckmäßigkeit in sich vereinen.