In den letzten Jahren haben die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien stark zugenommen, ein Trend, der sich in einer Umfrage von 2024 widerspiegelt, in der 87,5 % der Investoren aus dem Großraum China angaben, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf japanischer Immobilien ist.
Hinter dem Interesse chinesischer Investoren am japanischen Immobilienmarkt stehen stabile Investitionsrenditen, ein transparentes Rechtssystem und ein Gefühl der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen.
Der Hauptgrund, warum sich chinesische Investoren für japanische Immobilien interessieren, ist die stabile Rentabilität. Man schätzt, dass japanische Immobilien eine erwartete Rendite von etwa 3,5 bis 4 % aufweisen, was höher ist als die Renditen in chinesischen Großstädten wie Peking und Shanghai (etwa weniger als 2 %) und sie als stabile Einkommensquelle attraktiv macht.
| Vergleiche | Chinesische Großstädte | Japan (Tokio) |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Rendite | Ca. 2,0 | 3.5 - 4.0 |
| Preisstabilität | Starke Schwankungen | Relativ stabil |
| Eigentumsverhältnisse | Nutzungsrecht 70 Jahre | Dauerhaftes Eigentum |
In China ist Grund und Boden Staatseigentum und nur Gebäude können besessen werden, während in Japan das Dauereigentum, einschließlich der Landrechte, das bevorzugte Mittel zum Vermögensschutz ist . Dies ermöglicht die Vermögensnachfolge von einer Generation zur nächsten.
Die sehr vermögende Klasse der chinesischen HNWI erwirbt Immobilien mit einem Budget von 300-500 Millionen Yen, die zu fast 100 % in einer Pauschalsumme in bar gekauft werden. Dieser Barkauf vermeidet das Zinsrisiko und ermöglicht schnelle Transaktionen.
Die Entwicklung der Immobilienkäufe im Tokioter Bezirk Minato zeigt, dass der Anteil ausländischer Immobilienkäufe im Jahr 2024 etwa 15-20 % aller Käufe ausmachen wird, wenn auch nur bei hochwertigen Objekten in den Stadtzentren wie Chuo und Minato Wards. Makler, die Eigentumswohnungen für Ausländer vermitteln, schließen jeden Monat etwa 40 Verträge ab, das sind etwa doppelt so viele wie vor einem Jahr.
Die beliebtesten Immobiliengebiete für wohlhabende Chinesen sind die erstklassigen Stadtzentren in den 23 Bezirken von Tokio. Insbesondere die folgenden Gebiete sind typische Premium-Wohngegenden:
| Gebiet | Merkmale | Durchschnittliche Kaufpreisspanne |
|---|---|---|
| Stadtbezirk Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Kosmopolitisch, gute Erreichbarkeit | 300-500 Millionen Yen |
| Stadtbezirk Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Erstklassige Wohngegend, gute kulturelle Einrichtungen | 200-400 Mio. Yen |
| Stadtbezirk Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki-Gebiet) | Politisches und wirtschaftliches Zentrum | 300-600 Mio. Yen |
Als Anlageobjekte sind Einzelgebäude beliebt, wobei der Schwerpunkt auf Renditen von etwa 3-4 % der jährlichen Mieteinnahmen liegt. Zunehmend werden Penthäuser in hochwertigen Eigentumswohnungen als "Zweitwohnsitz" oder als Bildungszentrum für Kinder genutzt, mit breiten Einheiten von über 120 m2.
Immer mehr wohlhabende Chinesen nutzen Immobilieninvestitionen als Einfallstor, um ein Geschäftsführungsvisum zu erhalten und nach Japan einzuwandern. Mit einem Kapital von 5 Millionen Yen und einem grundlegenden Geschäftsplan kann ein legaler Aufenthaltsstatus erlangt werden, was als Einwanderungsmöglichkeit immer mehr Aufmerksamkeit erregt.
Es sind einige Fälle bekannt, in denen die Geschäftsentwicklung durch den Betrieb von Privatunterkünften die Voraussetzungen für die Erteilung eines "Geschäftsführungsvisums" erfüllt hat. Dies hat zu einem Anstieg der Zahl der Investoren geführt, die in Immobilien investieren und gleichzeitig nach Japan auswandern können.
Derzeit gibt es keine Gesetze oder Vorschriften, die den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan einschränken. Da es keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb gibt, können Ausländer zu den gleichen Bedingungen kaufen und verkaufen wie japanische Staatsangehörige.
Am 25. März 2024 erklärte der ehemalige Premierminister Kishida auf einer Sitzung des Haushaltsausschusses des Abgeordnetenhauses, dass er Regelungen für Grundstücksverkäufe im Zusammenhang mit der Sicherheit in Betracht ziehen werde und dass künftige Diskussionen die Einführung von Investitionsregelungen für Ausländer einschließen sollten.
Chinesische Renminbi können nicht direkt ins Ausland überwiesen werden, sondern müssen in Fremdwährung umgerechnet und dann von einem Fremdwährungskonto überwiesen werden. Internationale Überweisungen von Einzelpersonen sind auf den Gegenwert von 50.000 USD pro Person und Jahr beschränkt, so dass für teure Immobilienkäufe mehrere Überweisungswege genutzt werden müssen.
Die Investitionenwohlhabender Chinesenin japanische Immobilien nehmen aufgrund stabiler Renditen, dauerhaftem Eigentum und dem Gefühl der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen rapide zu. 87,5 % der Investoren aus dem Großraum China sind der Meinung, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um ab 2024 Immobilien zu kaufen, insbesondere in erstklassigen Gegenden von Tokio wie den Bezirken Minato, Shibuya und Chiyoda, wo Barkäufe in Höhe von 300-500 Millionen Yen getätigt werden Barkäufe in Höhe von 300-500 Mio. Yen werden immer aktiver, insbesondere in Premium-Gebieten wie den Tokioter Stadtteilen Minato, Shibuya und Chiyoda.
Es besteht auch ein wachsender Bedarf an Einwanderung mit Hilfe von Geschäftsführungsvisa, da immer mehr Investoren gleichzeitig in Immobilien investieren und nach Japan einwandern wollen. Gegenwärtig gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien, so dass freie Investitionen möglich sind, aber unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit könnten in Zukunft strengere Vorschriften in Betracht gezogen werden.
In Anbetracht dieser Trends ist es für die Immobilienbranche wichtig, Dienstleistungen anzubieten, die den Bedürfnissen chinesischer Investoren entsprechen, und ein angemessenes Compliance-System zu schaffen. INA&Associates hat es sich zur Aufgabe gemacht, als vertrauenswürdiger Partner für vermögende Privatpersonen in China Unterstützung für nachhaltige Immobilieninvestitionen zu bieten.
A1: Derzeit gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan. Ausländer können zu den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige Immobilien kaufen und volles Eigentum erwerben. Unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit wird jedoch die Möglichkeit der Einführung von Beschränkungen in der Zukunft diskutiert.
A2: In China sind internationale Überweisungen von Privatpersonen auf den Gegenwert von 50 000 USD pro Jahr beschränkt. Bei Immobilienkäufen von hohem Wert müssen die Überweisungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren erfolgen, und es müssen mehrere Kanäle genutzt werden. Außerdem können RMB nicht direkt überwiesen werden und müssen vor der Überweisung in eine Fremdwährung umgerechnet werden.
A3: Um ein Geschäftsverwaltungsvisum zu erhalten, müssen Sie ein Unternehmen mit einem Kapital von mindestens 5 Millionen Yen gründen und einen konkreten Geschäftsplan vorlegen. Immobilieninvestitionen und die Verwaltung von Privatunterkünften können ebenfalls als Unternehmen anerkannt werden. Es gibt keine Einschränkungen in Bezug auf das Alter, die Sprache oder den Bildungshintergrund des Antragstellers, und Familienmitglieder dürfen mit dem Antragsteller zusammen wohnen.
A4: In Tokio und anderen großen Ballungsgebieten kann man im Durchschnitt mit Renditen von 3,5-4 % rechnen. Dies ist ein hohes Niveau im Vergleich zu Renditen von etwa 2 % in chinesischen Großstädten. In einigen regionalen Städten sind sogar noch höhere Renditen zu erwarten.
A5: Minato-ku (Roppongi und Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo und Ebisu) und Chiyoda-ku (Bancho) sind bei Superreichen sehr beliebt. Was die Art der Immobilien betrifft, so werden Penthäuser mit einer Fläche von mehr als 120 m2 und einkommensstarke Einzelgebäude bevorzugt, wobei die Budgets hauptsächlich im Bereich von 300-500 Millionen Yen liegen.