Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, stoßen Sie möglicherweise auf Grundstücke, für die kein Bebauungsplan vorliegt. Für Investoren, die den Kauf solcher Immobilien erwägen, ist die größte Sorge, ob sie eine Bankfinanzierung erhalten können.
Die Zusammenfassung des Bauplans ist ein wichtiges Dokument, das bei der Beantragung einer Baugenehmigung vorgelegt wird, und das grundlegende Dokument, das Finanzinstitute bei der Kreditvergabe zur Überprüfung der Rechtskonformität einer Immobilie verwenden. Das Fehlen dieses Dokuments kann erhebliche Auswirkungen auf die Verfügbarkeit einer Finanzierung haben.
In diesem Artikel, der auf unserer Erfahrung als INA & Associates Ltd. bei zahlreichen Immobilientransaktionen basiert, erläutern wir im Detail die Realitäten der Immobilienfinanzierung für Immobilien ohne Bauplanübersicht und spezifische Lösungen für dieses Problem.
Bei Immobilieninvestitionen ist eine angemessene Finanzierung ein wichtiger Faktor für eine erfolgreiche Investition. Auch wenn für eine Immobilie kein Bebauungsplan vorliegt, ist es möglich, eine Finanzierung zu erhalten, wenn man die entsprechenden Maßnahmen kennt und umsetzt. Wir stellen praktische Informationen zur Verfügung, damit Investoren ihre Immobilieninvestition unbesorgt tätigen können.
Die Kurzfassung des Bauplans ist ein wichtiges Dokument, das zusammen mit dem Antragsformular für die Baugenehmigung eingereicht wird, wenn eine Baugenehmigung nach dem Baugesetz beantragt wird. Dieses Dokument fasst den grundlegenden Plan des Gebäudes zusammen und enthält Informationen über das gesamte Bauvorhaben, von grundlegenden Informationen über den Architekten, den Planer, den Bauleiter und den Bauunternehmer bis hin zu einer Übersicht über das Grundstück und das Gebäude.
Die wichtigsten Informationen, die in der Zusammenfassung des Bauplans enthalten sein müssen, sind folgende. Zunächst Informationen über den Architekten, einschließlich seines Namens und seiner Adresse. Als nächstes werden der Name des Architekten, der Name und die Anschrift des Architekturbüros, die Art der Architektenlizenz und die Registrierungsnummer als Informationen über den Architekten angegeben. Die gleichen Angaben werden für den Bauleiter und für den Bauunternehmer mit dem Firmennamen oder dem Namen, der Anschrift und der Baulizenznummer des Bauunternehmers eingetragen.
Die Angaben zum Grundstück enthalten Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Grundstücksfläche, zur Bebauung, zur Geschossflächenzahl, zum Bebauungsplan und zu anderen städtebaulichen Einschränkungen. Für das Gebäudeprofil werden grundlegende Gebäudedaten wie Nutzung, Struktur, Anzahl der Stockwerke, Gebäudefläche, Gesamtgrundfläche und Höhe angegeben.
Diese Bauplanungsübersicht ist ein Dokument, das der Öffentlichkeit nach Abschluss der Baugenehmigungsprüfung zur Verfügung gestellt wird. Mit anderen Worten: Bei rechtmäßig errichteten Gebäuden sollte dieses Dokument immer vorhanden sein und von den Verwaltungsbehörden aufbewahrt werden. Bei tatsächlichen Immobilientransaktionen kann dieses Dokument jedoch aus verschiedenen Gründen nicht verfügbar sein oder fehlen.
Bei der Bewilligung von Immobilienkrediten prüfen die Finanzinstitute streng die Rechtskonformität der Immobilie. Die Zusammenfassung des Bauplans ist einer der wichtigsten Nachweise dafür, dass die Immobilie in Übereinstimmung mit der Bauordnung gebaut wurde. Für die Finanzinstitute ist die Bestätigung, dass die zu finanzierende Immobilie nicht illegal gebaut wurde, eine wesentliche Aufgabe, um das Finanzierungsrisiko richtig einschätzen zu können.
Ohne eine Zusammenfassung des Bauplans ist es für die Finanzinstitute schwierig, die Rechtskonformität der Immobilie zu überprüfen. Dies ist ein wesentlicher negativer Faktor bei der Kreditprüfung und kann in einigen Fällen die Kreditvergabe selbst erschweren. Unzureichende Unterlagen können vor allem für Finanzinstitute, die strenge Objektkontrollen durchführen, ein fatales Problem darstellen.
Die tatsächliche Situation in Bezug auf Bankfinanzierungen für Immobilien ohne Bauplanübersicht ist von Finanzinstitut zu Finanzinstitut sehr unterschiedlich. Im Allgemeinen unterliegen sie jedoch einer sehr strengen Prüfung im Rahmen des Kreditgenehmigungsverfahrens.
Erstens machen allgemeine Finanzinstitute wie Großbanken und Regionalbanken die Vorlage einer Bauplanungsübersicht oft zur Voraussetzung für eine Finanzierung. Diese Finanzinstitute verlangen die Vorlage einer Bauplanungsübersicht (Bescheinigung über die Eintragung in das Bauantragsregister) oder einer Prüfbescheinigung als Nachweis für die Rechtskonformität der Immobilie. Ohne diese Unterlagen kann das Kreditgenehmigungsverfahren in der Phase der Kreditprüfung ausgesetzt werden.
Finanzinstitute auf Gemeindeebene, wie z. B. Shinkin-Banken und Kreditgenossenschaften, sind zwar nicht so streng wie die Megabanken, verlangen aber dennoch häufig alternative Unterlagen. Diese Finanzinstitute sind mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut und können die Finanzierung einer Immobilie ohne Bauplanübersicht in Betracht ziehen, wenn eine geeignete Alternative verfügbar ist.
Finanzinstitute, die keine Banken sind, zeigen sich zwar flexibler als Banken, verlangen aber in der Regel höhere Zinssätze. Auch die Darlehensbedingungen sind oft strenger und können einen höheren Anteil an Eigenmitteln erfordern.
Die Hauptgründe, warum die Finanzierung einer Immobilie ohne Bauplanübersicht schwierig sein kann, sind.
Erstens ist es schwierig, die Einhaltung der Rechtsvorschriften zu überprüfen. Die Finanzinstitute müssen sich vergewissern, dass die zu finanzierende Immobilie dem Baugesetzbuch entspricht. Liegt keine Zusammenfassung des Bauplans vor, gestaltet sich diese Überprüfung äußerst schwierig. Die Finanzinstitute haben keine andere Wahl, als vorsichtig vorzugehen, da sie ein erhebliches Risiko eingehen, wenn sie Immobilien finanzieren, die illegal gebaut wurden.
Zweitens ist es schwierig, den Beleihungswert zu ermitteln. Illegal errichtete Immobilien können in Zukunft Gegenstand von behördlichen Anordnungen oder Rückbauverfügungen sein. Die Finanzinstitute zögern bei der Kreditvergabe für solche Immobilien, da das Risiko eines erheblichen Rückgangs des Beleihungswerts besteht.
Drittens besteht ein Risiko zum Zeitpunkt des Verkaufs. Immobilien ohne Bebauungsplan stehen bei einem späteren Verkauf vor ähnlichen Problemen. Es ist schwierig, Käufer zu finden, und der Verkaufspreis kann niedriger sein, so dass die Immobilie für das Finanzinstitut ein hohes Verwertungsrisiko darstellt.
Bei der eigentlichen Kreditprüfung ergreifen die Finanzinstitute häufig folgende Maßnahmen in Bezug auf Immobilien, für die keine Bauplanübersicht vorliegt. Erstens fordern sie alternative Unterlagen an. Wenn alternative Dokumente verfügbar sind, wie z. B. eine Bescheinigung über die Hauptbucheinträge oder ein Bericht über die Einhaltung der Bauvorschriften, kann der Kreditgeber eine Finanzierung in Betracht ziehen.
Zweitens werden wir die Darlehensbedingungen verschärfen. Es können Bedingungen hinzugefügt werden, wie z. B. ein höherer Zinssatz, eine höhere Eigenkapitalquote oder ein zusätzlicher Bürge. Auch verkürzte Kreditlaufzeiten oder reduzierte Kreditbeträge können in Betracht gezogen werden.
Darüber hinaus können zusätzliche Sicherheiten oder Garantien verlangt werden. Es können Bedingungen gestellt werden, wie z. B. die Bereitstellung anderer Immobilien als zusätzliche Sicherheiten oder eine Bürgschaft einer Kreditgarantiegemeinschaft.
Auch wenn für eine Immobilie keine Bauplanungsübersicht vorliegt, ist es möglich, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, indem geeignete alternative Maßnahmen ergriffen werden. In diesem Abschnitt werden praktische Lösungen beschrieben.
Die einfachste Lösung ist die erneute Beschaffung einer Kurzbeschreibung des Bauplans. Die Bauplanungsübersicht ist ein öffentlich zugängliches Dokument, das bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde aufbewahrt wird, in der der Bauantrag eingereicht wurde.
Das Verfahren zur Beschaffung einer Bauplanungsübersicht ist relativ einfach. Erkundigen Sie sich zunächst bei der Baubehörde der Gemeinde, in deren Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet. Viele Gemeinden nehmen Anträge am Schalter oder per Post entgegen.
Die für den Antrag erforderlichen Unterlagen sind ein Antragsformular (von der Gemeinde vorgegebenes Formular), eine Kopie des Personalausweises und eine Gebühr (eingeschriebener Briefumschlag oder Zahlungsanweisung mit festem Betrag). Die Gebühren variieren von Gemeinde zu Gemeinde, liegen aber im Allgemeinen zwischen 100 und 500 Yen. Im Falle der Stadtverwaltung von Tokio ist die Einsichtnahme kostenlos, aber die Beschaffung einer Kopie ist nicht möglich, so dass andere Alternativen in Betracht gezogen werden sollten.
Von der Beantragung bis zum Erwerb vergehen in der Regel zwischen einer und zwei Wochen. Wenn es sich jedoch um eine alte Immobilie handelt oder sich die Zuständigkeit aufgrund einer Gemeindefusion geändert hat, kann die Prüfung länger dauern.
In manchen Fällen ist es nicht möglich, eine Bauplanübersicht zu erhalten. Bei illegalen Gebäuden, für die keine Baugenehmigung beantragt wurde, gibt es natürlich keine Bauplanübersicht. Auch ist es möglich, dass bei sehr alten Gebäuden die Unterlagen nicht aufbewahrt werden. Außerdem können die Unterlagen durch eine Katastrophe oder aus anderen Gründen verloren gegangen sein.
Wenn eine Bauplanübersicht nicht erhältlich ist, kann alternativ eine Bescheinigung über die Eintragungen in das Hauptbuch verwendet werden. Dieses Dokument bescheinigt die Eintragungen in dem von der Präfektur geführten Gebäuderegister.
Die Bescheinigung der Eintragungen in das Hauptbuch enthält die Nummer der Baubestätigung, das Datum der Bestätigung, den Architekten, den Planer, den Bauunternehmer und den Grundriss des Gebäudes. Da sie die gleichen Informationen wie die Zusammenfassung des Bauplans enthält, kann sie von einigen Finanzinstituten als alternatives Dokument akzeptiert werden.
Das Erwerbsverfahren wird bei der Abteilung für Bauberatung der Präfekturregierung oder bei der Stelle durchgeführt, an die der Antrag geschickt wird. Für den Antrag sind ein Antragsformular, ein Personalausweis und eine Gebühr erforderlich. Die Gebühren sind von Präfektur zu Präfektur unterschiedlich, belaufen sich aber in der Regel auf mehrere hundert Yen.
Der Umfang der Anträge auf Einsichtnahme und Kopie der Bescheinigung über die Hauptbucheintragungen ist jedoch von Präfektur zu Präfektur unterschiedlich. Einige Präfekturen beschränken die Anträge auf nicht interessierte Parteien. Es ist wichtig, sich im Voraus bei der zuständigen Präfektur zu erkundigen.
Wenn eine Bauplanübersicht oder eine Bescheinigung über die Buchführung nicht erhältlich ist oder das Finanzinstitut diese alternativen Dokumente nicht akzeptiert, besteht eine wirksame Lösung darin, eine Untersuchung über den Stand der Einhaltung der Baunormen durchzuführen.
Die baurechtliche Bestandsaufnahme ist eine Untersuchung, die gemäß den vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MLIT) entwickelten Richtlinien für die Bestandsaufnahme des baulichen Zustands durchgeführt wird. Bei dieser Untersuchung führt ein Architekt eine detaillierte Untersuchung des bestehenden Gebäudes durch, um dessen Übereinstimmung mit dem Baunormengesetz zu überprüfen.
Das Gutachten deckt eine breite Palette von Themen ab. Zunächst werden die grundlegenden Informationen über die Nutzung, die Struktur und den Umfang des Gebäudes ermittelt. Anschließend wird die Einhaltung der verschiedenen Bestimmungen des Baugesetzbuchs im Detail untersucht. Konkret wird geprüft, ob das Gebäude dem aktuellen Baunormengesetz entspricht, z. B. in Bezug auf die bauliche Sicherheit, den Brandschutz, die Evakuierungssicherheit, das sanitäre Umfeld und die Barrierefreiheit.
Wenn die Untersuchung ergibt, dass die Immobilie dem Baurecht entspricht, wird ein "Untersuchungsbericht über den Stand der baurechtlichen Prüfung" erstellt. Dieser Bericht ist ein wichtiges Dokument, das den Finanzinstituten die Rechtskonformität der Immobilie nachweist.
Die Begutachtung kann von einer benannten Prüf- und Inspektionsstelle oder einem Architekten, der einem Architekturbüro angehört, durchgeführt werden. Bei der Auswahl eines Vermessungsbüros ist es wichtig, sich im Voraus zu vergewissern, dass das Büro vom Finanzinstitut anerkannt ist.
Neben den oben genannten Hauptalternativen gibt es weitere Dokumente, die je nach Situation verwendet werden können.
Wenn eine Prüfbescheinigung vorhanden ist, ist dies das vielversprechendste alternative Dokument. Die Abnahmebescheinigung ist ein Dokument, das belegt, dass das Gebäude die Fertigstellungsprüfung bestanden hat, und ist ein wichtiger Nachweis für die Einhaltung der Bauvorschriften.
Eine Baugenehmigung kann ebenfalls als alternatives Dokument verwendet werden, wenn eine Baugenehmigung vorhanden ist. Einige Finanzinstitute können jedoch zusätzliche Unterlagen verlangen, da eine Baugenehmigung eine Genehmigung vor Baubeginn darstellt und keine Garantie für die Konformität nach der Fertigstellung ist.
Im Falle eines bestehenden, nicht konformen Gebäudes kann ein "Survey Report on Existing Non-Compliant Building" erstellt werden, um nachzuweisen, dass das Gebäude zum Zeitpunkt des Baus den Gesetzen und Vorschriften entsprach, auch wenn einige Teile nicht den aktuellen Gesetzen entsprechen.
Die verschiedenen Verfahren zur Erlangung einer Finanzierung für eine Immobilie ohne Bauplanübersicht sind mit unterschiedlichen Kosten und Zeitrahmen verbunden. In der nachstehenden Tabelle werden die wichtigsten Verfahren im Detail verglichen.
| Verfahren | Kosten | Dauer | Wo erhalten Sie | Bemerkungen |
|---|---|---|---|---|
| Zusammenfassung des Bauplans | 100 - 500 Yen | 1 - 2 Wochen | Städtische Bauaufsichtsbehörde | Die einfachste Alternative |
| Bescheinigung über Hauptbucheintragungen | Mehrere hundert Yen | 1-2 Wochen | Bauberatungsabteilung der Präfektur | Je nach Präfektur gelten Beschränkungen |
| Überprüfung der Einhaltung des Baunormengesetzes | 200.000 - 500.000 Yen | 1 - 2 Monate | Beauftragte Prüf- und Inspektionsstelle | Die zuverlässigste Alternative |
| Untersuchung bestehender Nichtkonformitäten | 100.000 - 300.000 Yen | 2-4 Wochen | Architekturbüro | Für bestehende, nicht konforme Immobilien |
Die Kosten für ein Gutachten über die Einhaltung der Bauvorschriften sind je nach Größe, Struktur und Nutzung des Gebäudes sehr unterschiedlich. Für ein typisches Haus liegen die Kosten zwischen 200.000 und 300.000 JPY, aber für große Gebäude oder solche mit komplexen Strukturen können die Kosten 500.000 JPY übersteigen.
Die Vermessungsgebühren unterteilen sich in Gebühren für die Dokumentationsvermessung, Gebühren für die Vermessung vor Ort und Gebühren für die Erstellung des Berichts. Das Dokumentationsgutachten umfasst die Prüfung vorhandener Zeichnungen und Dokumente. Bei der Vor-Ort-Besichtigung begibt sich ein Architekt an den Ort des Geschehens und führt eine detaillierte Bestandsaufnahme des aktuellen Zustands des Gebäudes durch. Bei der Berichtserstellung wird auf der Grundlage der Ergebnisse der Besichtigung ein detaillierter Bericht erstellt.
Die Dauer der Besichtigung hängt auch von der Größe und Komplexität des Gebäudes ab. Für ein typisches Haus kann die Besichtigung in etwa einem Monat abgeschlossen werden, aber bei großen Gebäuden oder Gebäuden mit besonderen Strukturen kann sie zwei Monate oder länger dauern.
Einige Finanzinstitute akzeptieren möglicherweise nur Berichte von bestimmten Vermessungsorganisationen. Es ist wichtig, dass Sie sich im Voraus bei dem Finanzinstitut, das Sie finanzieren möchten, erkundigen und ein zugelassenes Vermessungsbüro auswählen.
Wenn bei der Begutachtung Bereiche festgestellt werden, die nicht den Bauvorschriften entsprechen, sind möglicherweise Sanierungsarbeiten erforderlich. Da die Kosten für die Nachbesserungsarbeiten gesondert bezahlt werden müssen, ist es ratsam, vor der Beauftragung eines Gutachtens einen bestimmten Betrag im Budget vorzusehen.
Geeignete Verhandlungen mit Finanzinstituten sind wichtig für eine erfolgreiche Finanzierung von Immobilien ohne Bauplanübersicht. Wir stellen hier praktische Verhandlungsstrategien vor.
Erstens ist die Vorbereitung im Vorfeld äußerst wichtig. Bereiten Sie vor dem Gespräch mit einem Finanzinstitut so viele alternative Dokumente wie möglich vor. Versuchen Sie, eine Bauvorlage zu erhalten, und klären Sie die Gründe dafür, falls diese nicht zu erhalten ist. Es sollten auch detaillierte Informationen über die Immobilie, den Kaufpreis und die Investitionspläne organisiert werden.
Es ist sinnvoll, mehrere Finanzinstitute parallel zu konsultieren. Indem Sie sich an Finanzinstitute mit unterschiedlichen Merkmalen wenden, z. B. Großbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und Nichtbanken, können Sie die besten Finanzierungsbedingungen finden.
Bei den Beratungsgesprächen ist es wichtig, die Probleme mit der Immobilie ehrlich zu erklären, anstatt sie zu verheimlichen. Erläutern Sie in geordneter Form die Gründe für das Fehlen eines Bauplanentwurfs, den Stand der in Erwägung gezogenen Alternativen, die Attraktivität der Immobilie und ihren Investitionswert usw. Zeigen Sie den Mitarbeitern des Finanzinstituts, dass Sie ein ehrlicher und vertrauenswürdiger Kreditnehmer sind.
Es ist sinnvoll, alternative Unterlagen in mehreren Schritten vorzuschlagen. Schlagen Sie zunächst vor, eine Zusammenfassung des Bauplans oder eine Bescheinigung über die Buchführung vorzulegen, die relativ leicht zu beschaffen sind. Wenn diese nicht akzeptabel sind, schlagen Sie vor, dass ein Gutachten zur Einhaltung der Bauvorschriften erstellt wird.
Flexibilität ist bei der Aushandlung von Kreditbedingungen wichtig. Das Akzeptieren von Bedingungen wie einem höheren Zinssatz, einer höheren Eigenkapitalquote oder einer kürzeren Darlehenslaufzeit kann die Finanzierungswahrscheinlichkeit erhöhen. Kompromisse müssen jedoch in dem Maße eingegangen werden, wie sie die Rentabilität der Investition nicht beeinträchtigen.
Auch wenn eine Immobilie kein Bebauungsplanprotokoll hat, ist es möglich, mit den entsprechenden Maßnahmen eine Bankfinanzierung zu erhalten. Es kommt darauf an, das Problem genau zu erkennen und die beste Lösung zu wählen.
Die einfachste Möglichkeit, das Problem zu lösen, ist die erneute Beschaffung einer Bauplanskizze. Diese ist in vielen Fällen relativ einfach bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde zu erhalten. Da die Kosten mit einigen hundert Yen nicht hoch sind, empfiehlt es sich, diese Methode zunächst auszuprobieren.
Wenn es nicht möglich ist, eine Zusammenfassung des Bauplans zu erhalten, gibt es alternative Methoden wie eine Bescheinigung über die Bucheinträge oder eine Umfrage zum Stand der Einhaltung der Baunormen. Vor allem die baurechtliche Bestandsaufnahme ist die zuverlässigste Lösung, wenngleich sie teuer ist.
Die richtige Finanzierung ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Wenn Sie auf eine Immobilie stoßen, für die es keine Bauplanübersicht gibt, ist es wichtig, nicht aufzugeben, sondern einen Experten zu konsultieren, um die beste Lösung zu finden.
Wir von INA & Associates Ltd. können Sie bei Ihrer Immobilieninvestition mit unserer umfassenden Erfahrung und unserem Fachwissen in solch komplexen Angelegenheiten unterstützen. Wenn Sie erwägen, eine Immobilie ohne Bauplanübersicht zu erwerben, wenden Sie sich bitte an uns. Wir werden Sie angemessen beraten und Ihnen konkrete Lösungen anbieten.
A1: Das müssen Sie nicht unbedingt. Sie können den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, wenn Sie die Gründe für das Fehlen eines Bebauungsplans klären können und wenn es geeignete Alternativen gibt. Besteht jedoch die Möglichkeit einer illegalen Bebauung, ist eine sorgfältige Entscheidung erforderlich. Wir empfehlen, eine detaillierte Untersuchung durch einen Fachmann durchführen zu lassen und die Risiken vollständig abzuschätzen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
A2: In der Regel trägt der Käufer, der das Darlehen erhält, die Kosten. Es ist jedoch möglich, durch Verhandlungen mit dem Verkäufer zu erreichen, dass dieser einen Teil oder die gesamten Kosten übernimmt. Dies kann in Form einer Anpassung des Kaufpreises erfolgen. Es ist wichtig, dass vor der Vertragsunterzeichnung eine klare Vereinbarung über die Kostenübernahme getroffen wird.
A3: Die Antwort ist von Finanzinstitut zu Finanzinstitut sehr unterschiedlich. Großbanken sind relativ streng und akzeptieren möglicherweise keine alternativen Dokumente. Auf der anderen Seite zeigen sich Finanzinstitute, die in der Gemeinde ansässig sind, und Nicht-Banken möglicherweise flexibel. Es ist wichtig, mehrere Finanzinstitute zu konsultieren, um den am besten geeigneten Kreditgeber zu finden.
A4: Wenn eine Nichtkonformität festgestellt wird, wird der Kreditgeber abwägen, ob er Sanierungsarbeiten durchführt oder das Gebäude in seinem jetzigen Zustand als nicht konform behandelt. Wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt, werden in der Regel Nachbesserungsarbeiten durchgeführt, und wenn eine größere Renovierung erforderlich ist, wird das Gebäude als bestehender Mangel behandelt. Die beste Vorgehensweise wird in Absprache mit dem Finanzinstitut festgelegt.
A5: Das ist richtig. Vor allem bei Gebäuden, die vor den 1950er Jahren gebaut wurden, können die Unterlagen unzureichend aufbewahrt sein. Dokumente können auch fehlen, wenn sich die Zuständigkeit infolge von Gemeindefusionen geändert hat. Beim Kauf einer älteren Immobilie ist es wichtig, das Vorhandensein der Unterlagen im Voraus zu prüfen.