Versteigerungsimmobilien" sind Immobilien, die Gläubiger (z. B. Finanzinstitute) aufgrund des Ausfalls von Hypotheken und anderen Schulden gerichtlich verkaufen müssen. Sie ziehen die Aufmerksamkeit auf sich, weil sie zu einem niedrigeren Preis als dem allgemeinen Marktpreis erworben werden können. In der Tat gibt es Fälle, in denen eine Immobilie zu einem Preis von 60-70 % des Marktpreises erworben werden kann, und manche Leute erwarten, dass sie ein Schnäppchen mit einem Abschlag kaufen können. Andererseits ist der Erwerb von Auktionsobjekten mit verschiedenen Risiken verbunden, die bei normalen Immobilientransaktionen nicht auftreten. In diesem Artikel wird erläutert, welche Vor- und Nachteile der Erwerb eines Auktionsobjekts für Immobilienanfänger mit sich bringt, mit welchen Risiken sie rechnen müssen und welche Maßnahmen sie ergreifen können, um diese zu vermeiden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf einer ersteigerten Immobilie für Anfänger eine große Herausforderung darstellt und grundsätzlich nicht zu empfehlen ist.
Der Erwerb einer Auktionsimmobilie hat folgende Vorteile, die bei normalen Immobilientransaktionen nicht gegeben sind
Niedrige Preise - Der größte Vorteil von Auktionsimmobilien ist, dass der Kaufpreis relativ günstig ist. Es heißt, dass Sie eine Immobilie zu einem Preis erwerben können, der etwa 20-30 % unter dem Marktpreis liegt, was Ihnen die Möglichkeit gibt, auch mit einem begrenzten Budget eine Immobilie zu erwerben. Dies liegt daran, dass die auktionsspezifischen Risiken wie "keine Besichtigung" und "keine Übergabeverpflichtung" in den Preis einkalkuliert und niedrig angesetzt werden (Korrektur des Auktionsmarktes), d. h. der niedrige Preis wird um den Preis der Übernahme des Risikos erzielt.
Große Auswahl an Objekten: Da die Versteigerung in einem fairen Verfahren erfolgt, wird eine Vielzahl von Objekten versteigert, die normalerweise nicht auf dem Markt erscheinen würden. So können Sie z. B. Immobilien mit besonderen Formen, extrem kleine Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, ganze Wohnungen und andere Arten von Immobilien finden, die auf dem allgemeinen Immobilienmarkt nur schwer zu finden sind. Der besondere Reiz von Auktionen liegt darin, dass Sie spezielle Immobilien, die für Ihre eigene Nutzung geeignet sind (z. B. für die Mietverwaltung oder die Lagerung von Material), zu einem niedrigen Preis erwerben können.
Relativ einfache Verfahren - normale Immobilientransaktionen sind mit komplexen Prozessen verbunden, wie z. B. der Unterzeichnung eines Vertrags zwischen Verkäufer und Käufer, der Registrierung durch einen Gerichtsschreiber und der Zahlung von Provisionen an Makler. Im Gegensatz dazu führt bei einer Versteigerung das Gericht die rechtliche Klärung der Immobilie durch (z. B. Eintragung des Eigentumsübergangs und Eintragung der Löschung der Hypothek), was den Vorteil hat, dass die Verfahrenslast für den Käufer geringer ist. Im Grunde wird die Transaktion durch die Einreichung der erforderlichen Unterlagen und die Zahlung der Kaution innerhalb einer bestimmten Frist und die Zahlung des Restbetrags nach dem Zuschlag abgeschlossen, und es sind keine mühsamen Vertragsverhandlungen oder Verfahren über ein Immobilienunternehmen erforderlich. Da keine Maklergebühren anfallen, führt dies auch zu einer Kostenreduzierung.
Wie oben beschrieben, sind Auktionsobjekte auf den ersten Blick attraktiv, da sie günstig, reichlich vorhanden und einfach zu bearbeiten sind. Hinter diesen Vorteilen verbergen sich aber auch entsprechende Risiken und Nachteile. Betrachten wir nun die spezifischen Nachteile von Auktionsobjekten.
Es gibt die folgenden wesentlichen Nachteile und Risiken, die mit dem Erwerb von Auktionsobjekten verbunden sind. Wir werden sie der Reihe nach durchgehen, da sie vor allem für Anfänger eine Hürde darstellen.
Unzureichende Besichtigung und Informationsbeschaffung - In der Regel ist es nicht möglich, das Innere einer versteigerten Immobilie im Vorfeld zu besichtigen. Die Informationen über die Immobilie beschränken sich auf den vom Gericht erstellten "Dreisatz" (*Grundstücksbeschreibung, Zustandsbericht und Wertgutachten), und es sind nur einige Fotos vorhanden. Da das Innere der Immobilie nicht zu sehen ist, ist es schwierig, versteckte Mängel wie undichte Stellen oder Termitenschäden zu entdecken. Außerdem ist es selbst bei schwerwiegenden Mängeln nicht möglich, vom Verkäufer Nachbesserungen oder Schadensersatz zu verlangen oder den Vertrag zu kündigen, wie es bei einem normalen Kaufvertrag der Fall wäre. Je eingeschränkter die Informationen sind, desto größer ist das Risiko, eine Immobilie mit unerwarteten Mängeln zu erwerben".
Keine Haftung für Vertragswidrigkeiten (Mängelhaftung) - Da es bei einer Versteigerung keinen Verkäufer gibt, entfällt die im Kaufvertrag vereinbarte Mängelhaftung (Haftung für Vertragswidrigkeiten). Selbst wenn nach der Übergabe ein Mangel oder eine Störung festgestellt wird, gehen alle Reparaturkosten und Schäden zu Lasten des Käufers, der den Zuschlag erhalten hat. So wird Ihnen beispielsweise niemand eine Entschädigung zahlen, wenn Sie die Immobilie aufgrund von Undichtigkeiten renovieren müssen, oder wenn Sie einen hohen Betrag für die Bekämpfung von Termiten oder für die Reparatur von Sanitäranlagen und Abflüssen aufwenden müssen. Zusammen mit der Tatsache, dass eine Besichtigung nicht möglich ist, ist das Risiko zusätzlicher Ausgaben nach dem Kauf ein erheblicher Nachteil, der von Anfängern nicht übersehen werden kann.
Schwierige Finanzplanung (Inanspruchnahme von Krediten) - Grundsätzlich werden für die Zahlungen nach Erteilung des Zuschlags Eigenmittel benötigt, und für Anfänger ist es eine große Hürde, in kurzer Zeit einen großen Geldbetrag bereitzustellen. Im Allgemeinen sind Hypotheken für den Kauf von Auktionsobjekten nicht verfügbar, aber einige Finanzinstitute bieten Darlehenspläne für Auktionsobjekte an. Die Finanzinstitute zögern jedoch, Kredite für Auktionsobjekte zu gewähren, da es schwierig ist, bei den Banken einen Kredit zu beantragen, ohne dass der Zuschlag im Voraus bestätigt wurde, und sie den unklaren Zustand der Immobilie nicht mögen. Infolgedessen besteht das Risiko, dass der Vertrag nicht zustande kommt (Verfall der Anzahlung), selbst wenn der Bieter den Zuschlag erhält, weil die Restzahlung, die innerhalb weniger Wochen bis zu einem Monat nach dem Zuschlag erfolgen muss, nicht rechtzeitig geleistet wird. Es kann auch vorkommen, dass der Cashflow-Druck den Bieter dazu zwingt, einen unangemessen hoch verzinsten Kredit aufzunehmen, was das finanzielle Risikomanagement für Anfänger sehr schwierig macht.
Hektik und Ungewissheit beim Bieten - Auktionen haben eine feste Frist für die Abgabe von Geboten, und innerhalb eines begrenzten Zeitraums (in der Regel ein bis drei Wochen) müssen Informationen gesammelt und die Gebotspreise festgelegt werden. Für Anfänger ist es nicht einfach, in kurzer Zeit den richtigen Preis zu ermitteln, und es herrscht Zeitdruck. Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass ein Bieter viel Zeit und Mühe aufwendet, um sich auf das Bietverfahren vorzubereiten, nur um dann den Zuschlag nicht zu erhalten, wenn es Konkurrenten gibt, die einen höheren Preis als Sie bieten. Die Tatsache, dass man nicht immer einen Zuschlag erhält, auch wenn man sich Mühe gibt, kann ebenfalls als einzigartiger Nachteil von Auktionen bezeichnet werden, den es bei normalen Immobilienkäufen nicht gibt.
Anhand der oben genannten Nachteile können Sie hoffentlich erkennen, dass der Erwerb von Auktionsobjekten ein hohes Maß an Wissen, Vorbereitung und Risikobereitschaft erfordert. Wie sollten sich also Anfänger auf diese Risiken vorbereiten? Im nächsten Kapitel werden einige der Herausforderungen beschrieben, mit denen Anfänger konfrontiert werden können, und wie man sie vermeiden kann.
Eine gute Vorbereitung und der Einsatz von Fachwissen sind der Schlüssel zum richtigen Umgang mit den Risiken, die mit versteigerten Immobilien verbunden sind. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Risiken, mit denen Anfänger konfrontiert werden können, und wie Sie diese vermeiden können.
| Risiken (mögliche Probleme) | Umgehungsmöglichkeiten und Abhilfen (Präventivmaßnahmen) |
|---|---|
| Ungewissheit über den Zustand der Immobilie und Angst, Mängel zu übersehen (Unmöglichkeit, die Immobilie zu besichtigen, Risiko versteckter Mängel) | Gründliche Voruntersuchung - Lesen Sie die vom Gericht veröffentlichten Dokumente (*Dreiteiliges Paket*) sorgfältig durch, um die Rechte und den aktuellen Zustand der Immobilie zu verstehen. Wenn möglich, besichtigen Sie das Grundstück, um die Außenanlagen und die Umgebung zu prüfen. Es ist wichtig, die aktuelle Situation mit eigenen Augen zu sehen, denn es kann sein, dass seit der Erstellung der Dokumente Änderungen eingetreten sind oder Dinge nicht erwähnt werden. Wenn Sie Bedenken haben, können Sie auch einen Architekten oder einen spezialisierten Bauunternehmer um eine einfache Diagnose bitten und sich beraten lassen, ob es schwerwiegende Mängel gibt. |
| Probleme mit der Räumung von Bewohnern und der Entsorgung von zurückgelassenen Gegenständen (z. B. Mieter, die in der Immobilie verbleiben, von früheren Eigentümern zurückgelassene Gegenstände usw.) | Vorbereitung von Gerichtsverfahren: Prüfen Sie die Beschreibung der Immobilie und stellen Sie fest, ob es einen Bewohner gibt und wie der Status des Mietverhältnisses ist. Wenn es einen Bewohner gibt, informieren Sie sich im Voraus über das Verfahren zur Beantragung eines Übergabebeschlusses und die Vollstreckungsmaßnahmen, die nach dem Zuschlag erforderlich sind. Ziehen Sie in der Praxis Fachleute wie Rechtsanwälte und Gerichtsschreiber hinzu und befolgen Sie die entsprechenden Verfahren, um eine reibungslose Übergabe zu gewährleisten. Falls eine große Menge an Material übrig bleibt, sollten Sie auch die Beauftragung eines spezialisierten Entsorgungsunternehmens und rechtliche Verfahren für die Entsorgung in Betracht ziehen. |
| Unzureichende Finanzplanung (Zahlungsunfähigkeit nach erfolgreicher Angebotsabgabe) (Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Finanzmitteln aufgrund fehlenden Zugangs zu Krediten) | Finanzielle Vorbereitung/Finanzierungsberatung - da die Auktion die sofortige Zahlung des Zuschlags verlangt, sollten Sie vor der Abgabe des Gebots klären, was Sie sich aus eigenen Mitteln leisten können. Erkundigen Sie sich gegebenenfalls nach verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten. Einige Finanzinstitute bieten z. B. Darlehen für Auktionsobjekte und Überbrückungskredite an. Es ist daher wichtig, dass Sie sich im Voraus mit dem Finanzinstitut in Verbindung setzen, um die Verfügbarkeit und die Bedingungen der Finanzierung zu prüfen. Auch wenn Sie sich wirklich Sorgen um Ihre Finanzen machen, sollten Sie es ruhig angehen lassen und den Mut haben, Ihre Teilnahme an der Auktion selbst zu überdenken. |
| Verfahrensunsicherheit (Schwierigkeiten bei der Angebotsabgabe und der Auftragsvergabe) (Risiko unvollständiger Unterlagen und von Verfahrensfehlern) | Inanspruchnahme von Fachleuten und Vermittlungsdiensten - Anfänger, die sich die Verfahren nicht zutrauen, können einen Immobilienmakler oder einen Auktionsdienst beauftragen, der in der Betreuung von Auktionen erfahren ist. Diese Experten können bei der Vorbereitung und Einreichung der Angebotsunterlagen und den verschiedenen Verfahren nach der Auktion helfen und so Fehler vermeiden und einen reibungslosen Ablauf gewährleisten. Dies ist zwar kostspielig, aber als Risikominderungsmaßnahme eine Überlegung wert. Es ist auch eine gute Idee, Experten für relativ sichere Alternativen, wie z. B. öffentliche Versteigerungen, zu konsultieren, um risikoarme Optionen zu prüfen. |
Auch wenn es möglich ist, einige der Risiken durch die oben genannten Maßnahmen zu mindern, handelt es sich bei der Versteigerung von Immobilien im Wesentlichen um ein Geschäft mit einem sehr großen "Spielraum der Eigenverantwortung". Vor allem Anfänger sollten nicht vergessen, dass sie trotz aller Vorbereitung auf unerwartete Probleme stoßen können.
Wie wir bereits erwähnt haben, hat der Erwerb von Auktionsobjekten besondere Vor- und Nachteile, die bei normalen Immobilientransaktionen nicht auftreten. Zwar sind die niedrigen Preise und die Fülle der Möglichkeiten verlockend, aber dahinter verbergen sich auch zahlreiche Risikofaktoren , wie die Ungewissheit der Immobiliensituation, die Belastung durch rechtliche Verfahren und die Schwierigkeit der Finanzierung. Der Umgang mit diesen Risiken erfordert Sachkenntnis und Erfahrung und sollte nicht ohne ausreichende Kenntnisse und Vorbereitung unternommen werden. Wenn ein Anfänger eine Immobilie ersteigert, besteht ein hohes Risiko, dass er durch die Kosten für die Beseitigung unerwarteter Mängel und den Aufwand für die Räumungsverhandlungen eine Belastung zu tragen hat, die die ursprüngliche Annahme übersteigt, was zu einem "Geldverlust für einen billigen Kauf" führt.
Aus den genannten Gründen ist der Erwerb einer Auktionsimmobilie für Immobilienanfänger grundsätzlich nicht zu empfehlen. Auktionsobjekte sind im Wesentlichen ein Bereich für fortgeschrittene Nutzer, die mit Immobilieninvestitionen und -transaktionen vertraut sind, und es ist sehr gefährlich, sich ohne Kenntnisse und Risikomanagementfähigkeiten darauf einzulassen. Selbst wenn Sie den Erwerb einer Immobilie auf einer Auktion in Erwägung ziehen, sollten Sie sich zunächst gründlich informieren und vorsichtig vorgehen und sich dabei von vertrauenswürdigen Experten unterstützen lassen.
Wir haben die Vor- und Nachteile sowie Maßnahmen zur Risikovermeidung beim Erwerb von Auktionsobjekten aus der Sicht eines Immobilienneulings erläutert. Obwohl der Reiz, eine Immobilie unter dem Marktpreis erwerben zu können, durchaus vorhanden ist, muss man sich noch einmal die Punkte vor Augen führen, die mit großem Risiko und Eigenverantwortung verbunden sind. Gerade als Anfänger ist es wichtig, sich nicht sofort auf den niedrigen Preis zu stürzen, sondern in aller Ruhe zu prüfen, ob man sich die Immobilie wirklich leisten kann.
Der Kauf einer Immobilie ist eine der teuersten Anschaffungen im Leben, und eine einzige Fehleinschätzung kann zu großen Verlusten führen. Die in diesem Artikel besprochene Auktionsimmobilie ist eine äußerst anspruchsvolle Option, aber auch bei einem normalen Immobiliengeschäft sind ausreichende Recherchen und Überlegungen unerlässlich. Sorgfältige Auswahl und sorgfältige Vorbereitung sind der Schlüssel zu einem Immobilienkauf ohne Reue. Anfänger sollten zunächst auf risikoarme Weise Erfahrungen sammeln, ihr Wissen stetig vertiefen und versuchen, sichere Immobiliengeschäfte zu tätigen. Dies wird Ihnen sicherlich helfen, wenn Sie in Zukunft Auktionsobjekte in Angriff nehmen.