Für viele Privatanleger sind Immobilieninvestitionen als stabiles Instrument der Vermögensverwaltung attraktiv. Dabei findet die Investition in eine Eigentumswohnung (bei der das gesamte Gebäude erworben und vermietet wird) bei sehr erfolgreichen Investoren besondere Beachtung. Im Vergleich zu Wohnungseigentum und Hausvermietung wird die Investition in eine Eigentumswohnung von vielen Anlegern bevorzugt, da sie einen effizienten Vermögensaufbau und stabile Erträge bietet und eine Alternative zur Altersvorsorge und Lebensversicherung darstellen kann. Dieser Artikel gibt einen professionellen Überblick über die Investition in eine Eigentumswohnung, angefangen von der Grundstruktur und dem Ertragsmodell, der Attraktivität, den Vor- und Nachteilen, den Lehren aus den Fehlern der Vergangenheit, den Einstiegsmöglichkeiten für Anfänger bis hin zu den zukünftigen Marktaussichten und der Vorbereitung auf Änderungen im Rechtssystem.
Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei der Einzelhausinvestition um eine Investitionstechnik, bei der ein ganzes Mehrfamilienhaus (ein ganzes Gebäude mit mehreren Wohneinheiten) erworben und durch die Verwaltung der Mieteinnahmen Einnahmen erzielt werden. Es gibt zwei Haupteinnahmequellen : Einnahmen aus Mieteinnahmen (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne aus dem künftigen Verkauf der Immobilie. Wenn Sie z. B. einen Block mit sechs Wohnungen besitzen und diese bei einer monatlichen Miete von 80.000 Yen für jedes Zimmer voll vermieten, erzielen Sie einen Einkommensgewinn von etwa 480.000 Yen pro Monat oder 5,76 Millionen Yen pro Jahr. Wenn die Immobilie hingegen zu einem Zeitpunkt verkauft werden kann, zu dem die Marktbedingungen günstig sind, wird die Preisdifferenz zum Zeitpunkt des Kaufs zu einem Kapitalgewinn.
Bei der Verwaltung von Mietobjekten müssen die Eigentümer eine Vielzahl von Aufgaben erledigen, von der Anwerbung von Mietern über die Vertragsabwicklung bis hin zum Einzug der Mieten und der Instandhaltung der Gebäude. In der Regel wird ein professionelles Hausverwaltungsunternehmen mit der täglichen Verwaltung der Immobilie beauftragt (die Provision beträgt etwa einige Prozent der Mieteinnahmen), aber wenn Sie sich für die Selbstverwaltung entscheiden, sind Sie für den Umgang mit den Mietern, die Eintreibung von Zahlungsrückständen, die Organisation regelmäßiger Inspektionen und Reparaturen usw. verantwortlich. Da Ihnen das gesamte Gebäude gehört, ist der Umfang der Verwaltung breit gefächert, und der Eigentümer ist für die Reinigung und Inspektion der Gemeinschaftsbereiche wie Eingänge und Flure sowie für langfristige, umfangreiche Reparaturpläne verantwortlich. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Nutzung der Immobilie flexibel ändern und nach eigenem Ermessen in Einrichtungen investieren kann.
Eines der Merkmale des Einkommensmodells ist die Stabilität der Mieteinnahmen. Da es in einem Gebäude mehrere Einheiten gibt, können die Mieteinnahmen aus den anderen Einheiten den Leerstand ausgleichen, wodurch das Risiko eines plötzlichen Einbruchs der Einnahmen auf Null reduziert wird. Dies ist ein Vorteil, der bei Investitionen in Eigentumswohnungen oder bei der Vermietung von Häusern nicht gegeben ist, wo nur eine Einheit verwaltet wird und selbst wenn beispielsweise eine von zehn Einheiten leer steht, ist der Einkommensverlust rechnerisch auf 10 % begrenzt. Außerdem sind die Renditen (Mieteinnahmen in Prozent der Investition) in der Regel relativ hoch, da das gesamte Gebäude in die Transaktion einbezogen wird.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Flächenrendite ein Indikator ist, bei dem die Kosten nicht berücksichtigt werden. Die realen Renditen, die sich an den tatsächlichen Einkünften orientieren, sind niedriger als die Flächenrenditen, da Betriebskosten wie Gemeinkosten zum Zeitpunkt des Kaufs, Grundsteuer und Versicherungsprämien sowie Reparaturkosten abgezogen werden. Daher ist es bei einer Investitionsentscheidung wichtig, nicht nur die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis zu simulieren, sondern auch den Cashflow (verbleibender Cashflow) nach Abzug von Kredittilgung, Verwaltungsgebühren und Steuern zu ermitteln und zu prüfen, ob langfristig ein Überschuss erzielt werden kann.
Die Hauptgründe, warum erfolgreiche Investoren, wie z. B. Geschäftsinhaber und Gutverdiener , lieber in Einfamilienhäuser investieren, sind
Hohe und stabile Mieteinnahmen.
Die große Anzahl von Einheiten in einem Wohnblock bedeutet, dass die monatlichen Mieteinnahmen groß sind, und wenn die Wohnungen voll belegt sind, kann dies eine stabilere Einnahmequelle sein als das Hauptgeschäft. Wie bereits erwähnt, können Leerstandsrisiken durch Mehrfachvermietung gestreut werden, so dass sie in der Regel relativ unabhängig von Veränderungen des Wirtschaftsklimas sind. Selbst in Zeiten von Rezession und Inflation kann ein solider Cashflow erwartet werden, wenn die Mietnachfrage gestützt wird.
Hoher Leverage-Effekt (Vermögenserweiterungseffekt durch den Einsatz von Krediten)
Immobilieninvestitionen erleichtern die Inanspruchnahme von Krediten von Finanzinstituten, und je größer die Immobilie ist, desto höher ist in der Regel das Verhältnis von Fremd- zu Eigenmitteln (Leverage). Da der Preis für ein einziges Apartmenthaus zwischen zehn und hunderten Millionen Yen liegen kann, ist es einfach, das Kapital anderer Leute zu nutzen, um den Vermögensaufbau zu beschleunigen. Wenn Sie z. B. eine Eigentumswohnung mit ¥ 100 Mio. aus eigenen Mitteln kaufen, können Sie nur ein Vermögen im Wert von ¥ 100 Mio. aufbauen, aber wenn Sie mit denselben Mitteln eine Wohnung für insgesamt ¥ 300 Mio. mit einem Kredit kaufen, können Sie ein Vermögen im Wert von ¥ 300 Mio. verwalten und gleichzeitig die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Kredits verwenden (wenn Sie auch künftige Verkaufsgewinne berücksichtigen, sind die Vorteile der Hebelwirkung noch größer). (Wenn man auch künftige Verkaufsgewinne berücksichtigt, werden die Vorteile der Hebelwirkung noch größer). (Die Vorteile der Hebelwirkung sind sogar noch größer, wenn künftige Veräußerungsgewinne berücksichtigt werden.) Diese Fähigkeit , mit geringem Aufwand eine große Vermögensskala zu verwalten, ist der Grund, warum sie bei viel beschäftigten Geschäftsleuten so beliebt ist.
Inflationsresistente Sachwerte
Immobilien sind ein Vertreter der Sachwerte und haben in Inflationszeiten, in denen der Wert des Geldes sinkt, einen relativen Vorteil. Selbst wenn der Geldwert sinkt, steigen die Immobilien- und Grundstückspreise in der Regel parallel zu den Preissteigerungen, und die Mietpreise folgen in der Regel zeitversetzt. Wenn Sie einen Kredit haben, verringert die Inflation außerdem den realen Wert Ihrer Verbindlichkeiten (Kredite), so dass Sie mit einem doppelten Effekt rechnen können: Die Aktivseite nimmt zu und die Passivseite nimmt ab. Angesichts des anhaltenden weltweiten Inflationstrends ist der Besitz von Immobilien eine sinnvolle Maßnahme zum Vermögensschutz.
Hohe Steuervorteile und Vermögensschutz
Die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus hat erhebliche steuerliche Vorteile, und je höher die Erträge sind, desto leichter ist es, von dieser Investition zu profitieren. Insbesondere Immobilien mit einer kurzen Nutzungsdauer, wie z. B. Wohnungen aus Holz, können mit einem höheren Satz abgeschrieben werden, was dazu führt, dass der jährliche Immobilienertrag auf einen Verlust oder ein geringes Einkommen reduziert werden kann. Infolgedessen ist es möglich, die Einkommens- und Einwohnersteuerlast zu verringern (Steuerersparnis), indem Gewinne und Verluste von den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit und anderen Einkünften aus dem Hauptgeschäft abgezogen werden. Die Tatsache, dass Eigentumswohnungen, von denen viele aus Holz bestehen, durch die Abschreibung steuerlich günstiger sind als Eigentumswohnungen in RC-Bauweise, ist einer der Gründe, warum sie von Gutverdienern gewählt werden. Außerdem wirkt sich der Besitz von Immobilien in der Zukunft erbschaftssteuermindernd aus, und Darlehen mit Gruppenkredit-Lebensversicherungen können als Ersatz für Lebensversicherungen verwendet werden.
Wie oben beschrieben, wird die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus von erfolgreichen geschäftlichen Investoren tendenziell bevorzugt, da sie ein ausgezeichnetes Gleichgewicht zwischen Stabilität, Rentabilität, vermögensbildenden Effekten und Steuerminderung bietet. Natürlich hängt der geeignete Ansatz von Ihren Investitionszielen und Ihrer finanziellen Situation ab, aber wenn Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen und Ihr Vermögen effizient ausbauen wollen, kann die Investition in eine einzelne Wohnung eine sinnvolle Option sein.
Die Investition in eine einzelne Wohnung hat viele Vorteile, aber es gibt auch Risiken und Nachteile, die Sie beachten sollten. Die wichtigsten Vor- und Nachteile sind hier zusammengefasst.
Vorteile.
Hohe Renditen und Rentabilität: Wie bereits erwähnt, ist die Flächenrendite eines Einzelgebäudes in der Regel höher als die einer Eigentumswohnung. Im Durchschnitt wirft ein einzelnes Mehrfamilienhaus eine Rendite von etwa 8,3 % ab, was höher ist als die 7,4 % einer Eigentumswohnung, und es können effiziente Erträge erwartet werden. Der Reiz liegt darin, dass Größenvorteile wirken, da mehrere Einheiten in einer Summe verwaltet werden, und der monatliche Cashflow tendenziell hoch ist.
Diversifizierung des Leerstandsrisikos: Da es mehrere belegte Einheiten gibt, sind die Auswirkungen eines einzelnen Leerstands auf das Gesamteinkommen begrenzt. Das gesamte Gebäude als Ganzes kann vermeiden, dass die Mieteinnahmen auf Null sinken, so dass es sich um eine Investition handelt, die problemlos stabile Mieteinnahmen erzielen kann. Insbesondere bei zehn oder mehr Einheiten ist es möglich, den Betrieb aufrechtzuerhalten und gleichzeitig die Einnahmen zu sichern, auch wenn das Gebäude nicht immer voll belegt ist.
Große Freiheit bei der Verwaltung: Der Eigentümer eines einzelnen Gebäudes hat die Entscheidungsbefugnis über das gesamte Gebäude. Anders als bei Eigentumswohnungen unterliegt er nicht den Beschränkungen der Verwaltungsgemeinschaft und kann die Belegungsbedingungen frei ändern (z. B. Haustiere, Studenten usw.), die Mieten anpassen, die Einrichtungen modernisieren und die Gemeinschaftsflächen verbessern. So können sie beispielsweise wertsteigernde Maßnahmen wie die Installation von Hauslieferungsboxen oder Hochgeschwindigkeitsinternet beschließen und umsetzen sowie den Wert der Immobilie und die Belegungsrate erhalten und verbessern, was ein großer Vorteil ist.
Vermögensaufbau durch Vergrößerung: Der Kauf eines ganzen Gebäudes ermöglicht es Ihnen, eine große Anzahl von Einheiten mit einem einzigen Kauf zu erwerben, was bedeutet, dass Sie den Umfang Ihres Vermögens in kurzer Zeit erheblich vergrößern können. Wenn Sie die Arbeit an eine Verwaltungsgesellschaft auslagern, steigt der Aufwand nicht proportional zur Anzahl der Einheiten, so dass eine "Verwaltung mit geringem Aufwand und großem Vermögen" möglich ist. Der Vorteil ist, dass es in Zukunft einfacher ist, zusätzliche Finanzierungen von Finanzinstituten zu erhalten, wenn die Erfolgsbilanz einer einzelnen Immobilie anerkannt wird.
Steuerliche Vorteile: Die Steuerersparnis durch die Abschreibung von Holzwohnungen, der Versicherungseffekt durch den Beitritt zu einem Gruppenkreditprogramm bei der Aufnahme eines Kredits und die Verringerung der Erbschaftssteuerveranlagung von Mietobjekten sind einige der steuerlichen und sicherheitsrelevanten Vorteile der Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus. Für Anleger mit einem hohen Einkommen aus ihrer Hauptbeschäftigung besteht der Vorteil darin, dass sie ein zukünftiges Vermögen aufbauen können und gleichzeitig ihre jährliche Einkommenssteuer und die Steuer der Einwohner reduzieren.
Benachteiligungen.
Hohe Anfangsinvestition: Für den Kauf einer einzigen Wohnung ist ein hoher Betrag an Eigenmitteln erforderlich. Der Preis der Immobilie selbst liegt bei mehreren Dutzend Millionen Yen, selbst wenn sie gebraucht ist, und bei mehreren Hundert Millionen Yen, wenn es sich um einen Neubau oder eine RC-Immobilie im Stadtzentrum handelt. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie im Wert von 30 Mio. Yen ist beispielsweise eine 20 %ige Anzahlung von 6 Mio. Yen plus 90-1,5 Mio. Yen für sonstige Ausgaben, also insgesamt etwa 7 Mio. Yen in bar, erforderlich. Die hohe finanzielle Hürde bedeutet, dass dies keine einfache Investition für jedermann ist.
Instandhaltungskosten und -aufwand: Einzelne Immobilien sind in der Regel kostspieliger und zeitaufwändiger zu betreiben, da Sie für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich sind. Mit zunehmendem Alter des Gebäudes müssen mehrere Geräte wie Klimaanlagen und Warmwasserbereiter aufgerüstet, regelmäßig gereinigt und gesetzlich vorgeschriebene Inspektionen durchgeführt sowie größere Reparaturen durchgeführt werden. In einigen Fällen fallen Baukosten von mehr als 10 Millionen JPY an, beispielsweise für die Abdichtung des Daches. Diese Kosten wirken sich auf den langfristigen Cashflow aus, so dass es wichtig ist, vor dem Kauf einen Plan für Reparaturrücklagen und Simulationen zu erstellen, die die laufenden Kosten berücksichtigen. Außerdem erfordert die Selbstverwaltung Zeit für die Kommunikation mit den Mietern und die Bearbeitung von Beschwerden, was für Berufstätige eine erhebliche Belastung darstellen kann.
Schwierige Risikostreuung: Das Risiko einer Investitionskonzentration ist hoch, da ein großer Geldbetrag in ein einziges Gebäude investiert wird. Wenn Sie nicht genug Geld haben, um in mehrere Immobilien zu investieren, können Sie Ihr gesamtes Geld in ein einziges Gebäude stecken, und wenn Sie die falsche Immobilie wählen, riskieren Sie erhebliche Verluste. Wenn Sie z. B. eine Wohnung in einer Gegend mit geringer Nachfrage kaufen und diese lange Zeit leer steht oder wenn Sie unerwartete Ausgaben haben, können Ihre Verluste größer sein als Ihr Kapitaleinsatz. Daher ist es notwendig, die Immobilie sorgfältig zu bewerten unddie Nachfrage zu prognostizieren.
Geringe Liquidität: Einfamilienhäuser sind teuer und haben nur eine begrenzte Anzahl von Käufern, was bedeutet, dass sie möglicherweise nicht schnell verkauft werden, wenn sie gebraucht werden. Wenn sich der Immobilienmarkt verschlechtert, besteht das Risiko, dass es lange dauert, bis ein Käufer gefunden wird, oder dass die Immobilie nicht zu dem von Ihnen gewünschten Preis verkauft werden kann. Ein weiterer Nachteil ist, dass es im Vergleich zu Eigentumswohnungen weniger Marktteilnehmer gibt, so dass die Liquidität (Verwertbarkeit) geringer ist. Es ist notwendig, die Immobilie als einen Vermögenswert zu betrachten, der über einen langen Zeitraum gehalten werden soll, und einen Finanzplan mit ausreichend Zeit zu haben.
Auf der Grundlage der oben genannten Vor- und Nachteile lässt sich zusammenfassen, dass die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus eine Investition mit "hoher Rentabilität, aber auch hohen Hürden" ist. Es ist wichtig zu beurteilen, ob sie im Hinblick auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten, die Risikotoleranz und die Anlageziele angemessen ist.
Die Investition in ein einzelnes Mehrfamilienhaus kann im Erfolgsfall sehr lukrativ sein, aber es gibt auch Fälle, in denen sie aufgrund schlechter Vorbereitung und schlechter Entscheidungen scheitert. Hier sind einige typische Misserfolgsmuster und die daraus gezogenen Lehren.
Leerstandshölle durch Fehleinschätzung der Standortnachfrage: Die Wahl des falschen Standorts ist die Hauptursache für das Scheitern von Wohnungsunternehmen. Der Kauf einer einzelnen Wohnung in einem entvölkerten Gebiet mit geringer Mietnachfrage oder in einem Gebiet mit vielen konkurrierenden Objekten in der Nähe kann dazu führen, dass keine Mieter angezogen werden können und Leerstände nicht besetzt werden können. In Gegenden, die zu weit vom nächsten Bahnhof entfernt sind oder in denen es an geeigneten Einrichtungen fehlt, sowie in Gegenden, in denen ein Bevölkerungsrückgang in Zukunft unvermeidlich ist, bleiben die Leerstandsquoten in der Regel hoch.
Lektion: Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, eine gründliche Untersuchung der demografischen Gegebenheiten, des Mietbedarfs und des Wettbewerbs in der Umgebung durchzuführen und in aller Ruhe zu prüfen, ob die Räume an diesem Standort gefüllt werden können. Vergewissern Sie sich auch, dass der Grundriss und die Ausstattung für die angestrebte Belegung (Einzelpersonen oder Familien) geeignet sind, und vermeiden Sie Objekte, die nicht der Nachfrage entsprechen.
Schlechte Finanzplanung und übermäßige Kreditaufnahme: Eine übermäßige Kreditaufnahme und aggressive Käufe ohne eigene Mittel erhöhen das Risiko, den Kredit später nicht zurückzahlen zu können. Selbst wenn Sie planen, die Kreditrückzahlungen durch Mieteinnahmen zu decken, wird sich Ihr Cashflow bei Leerstand oder steigenden Zinssätzen schnell verschlechtern und Sie laufen Gefahr, zusätzliche Mittel aufzunehmen oder in Zahlungsrückstand zu geraten. In der Tat gibt es Geschichten von Misserfolgen, wie z. B. "der Kauf einer Eigentumswohnung im Stadtzentrum mit einem vollen Kredit, der nach Abzug der Rückzahlungen und Ausgaben von den Mieteinnahmen zu einem Cashflow von Null oder einem negativen Cashflow führte, und dann nicht in der Lage zu sein, einen Kredit zu erhalten, um auf ein einzelnes Gebäude aufzustocken".
Lektion gelernt: Der Einsatz von Darlehen erhöht zwar die Hebelwirkung, aber es ist notwendig, konservativ zu planen, um sicherzustellen, dass die Rückzahlungsquellen nicht unterbrochen werden. Es ist wichtig, sich nicht zu sehr auf angenommene Renditen zu verlassen, sondern Simulationen durchzuführen, die Faktoren wie Leerstandsquoten, Zinsschwankungen und Reparaturreserven berücksichtigen, und sicherzustellen, dass ein ausreichender Puffer (überschüssige Mittel) in der Rückzahlungsfähigkeit vorhanden ist. Halten Sie außerdem den Verschuldungsgrad im Rahmen Ihrer Risikotoleranz und achten Sie darauf, dass Sie nicht leichtfertig einen vollen Kredit oder einen Überziehungskredit aufnehmen.
Unerwartete Ausgaben aufgrund des Übersehens baufälliger Immobilien: Selbst wenn Sie eine alte Wohnung zu einem vernünftigen Preis kaufen können, gibt es Fälle, in denen die Immobilie unmittelbar nach dem Kauf einen hohen Reparaturaufwand erfordert, was zu einer Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben führen kann. So kann zum Beispiel eine komplette Erneuerung der Wasserversorgung und der Abflussrohre oder die Abdichtung des Daches schon bald nach dem Kauf anfallen und mehrere Millionen Yen kosten, während Termitenschäden, undichte Stellen und andere unsichtbare Mängel unerwartete Kosten verursachen können.
Lektion gelernt: Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung in Erwägung ziehen, sollten Sie die Gebäudeinspektion (Inspektion) und die Reparaturhistorie im Voraus gründlich prüfen. Es ist wichtig, einen Experten auf bauliche Mängel und die Restnutzungsdauer prüfen zu lassen, die für das ungeübte Auge möglicherweise nicht erkennbar sind, und die künftigen Reparaturkosten abzuschätzen, bevor man eine Kaufentscheidung trifft. Dies ist ein klassisches Beispiel für eine Immobilie, in die Sie hineingeschnuppert haben, weil sie billig war, die Sie aber am Ende viel mehr gekostet hat.
Probleme mit Untervermietungsverträgen: Es gibt Berichte über Untervermietungsverträge, die aus Angst vor dem Leerstandsrisiko abgeschlossen wurden, nur um dann festzustellen, dass die garantierte Miete später gesenkt wird und das Objekt unrentabel wird. Einige Untervermietungsunternehmen haben das Recht, die Miete in der Verlängerungsklausel des Vertrags zu ändern (zu senken), während sie mit einer "30-jährigen Pauschalmiete und Leerstandsgarantie" werben, und in einigen Fällen wird das Risiko sinkender Mieten auf den Eigentümer abgewälzt. Im schlimmsten Fall kann die Untervermietungsgesellschaft selbst in Konkurs gehen, so dass statt einer Garantie nur die Rückzahlung des Kredits übrig bleibt (z. B. der Zusammenbruch der Untervermietung des Aktienhauses "Kürbiswagen" im Jahr 2018).
Lektion gelernt: Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, ist es wichtig, die Einzelheiten des Vertrags zu prüfen (Mietüberprüfungsbedingungen und mittelfristige Kündigungsklauseln) und nicht zu optimistisch zu sein. Obwohl das Gesetz kürzlich geändert wurde, um die Erläuterung wichtiger Punkte vor der Unterzeichnung eines Untermietvertrags verbindlich vorzuschreiben, können immer noch Probleme aufgrund "blinder Flecken im Vertrag" auftreten. Letztendlich ist es eine Absicherung, die Einnahmen und Ausgaben selbst zu überprüfen und festzustellen, ob die Immobilie ohne Untervermietung lebensfähig ist.
Mieterprobleme aufgrund von Missmanagement: Wenn die Verwaltung schlampig ist, können Probleme und Beschwerden zwischen Mietern zu einem Anstieg der Leerstände führen, was wiederum eine Kettenreaktion von Leerständen zur Folge haben kann, da sich der Ruf der Immobilie verschlechtert. So können beispielsweise andere Mieter wegen Lärmbelästigung oder Müllentsorgung ausziehen, oder die Mietrückstände können aufgrund unzureichender Mahnungen an die säumigen Mieter steigen. Es hat auch Fälle gegeben, in denen böswillige Mieter nachts weggelaufen sind oder ihre Zimmer beschädigt haben, was zu hohen Wiederherstellungskosten und dem Verlust unbezahlter Miete führte.
Lektion gelernt: Esist wichtig,eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft auszuwählen undsicherzustellen, dass das Mieter- und Gebäudemanagement ordnungsgemäß durchgeführt wird.Die Risiken lassen sich verringern, wenn die Immobilie professionell verwaltet wird, d. h. wenn regelmäßige Kontrollgänge durchgeführt werden, auf Mitteilungen der Mieter reagiert wird und Vertragsverletzungen unverzüglich geahndet werden. Auch wenn Sie Ihre Immobilie selbst verwalten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie im Falle eines Problems Zugang zu einem professionellen Berater haben und umgehend reagieren.
Aus den obigen Beispielen des Scheiterns lässt sich lernen, wie wichtig es ist, im Vorfeld zu recherchieren, sich vorzubereiten und Risikoszenarien in Betracht zu ziehen, wenn man in ein einzelnes Mehrfamilienhaus investiert. Die Abkürzung zum Erfolg besteht darin, bei jedem Schritt des Prozesses - von der Wahl des Standorts über die Finanzplanung, die Prüfung des Inhalts von Verträgen und die Einrichtung eines Verwaltungssystems - sorgfältig vorzugehen und die Risiken nach und nach auszuschalten. Umgekehrt wird das Risiko eines fatalen Scheiterns stark reduziert, wenn Sie diese Punkte im Auge behalten.
Der große Umfang einer Einzelinvestition in eine Wohnung erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung, wenn man sich zum ersten Mal an diese Herausforderung wagt. Im Folgenden finden Sie eine schrittweise Anleitung für die grundlegenden Schritte, die ein Anfänger unternehmen sollte, um Fehler zu vermeiden und einen reibungslosen Start zu ermöglichen.
Klären Sie Ihre Anlageziele: Legen Sie zunächst fest, warum Sie in Einfamilienhäuser investieren wollen. Ob Sie ein regelmäßiges Einkommen wünschen, um Ihre Rente im Ruhestand zu ersetzen, ob Sie beim Verkauf der Immobilie nach einigen Jahren einen Gewinn erzielen wollen, ob Sie Steuern sparen oder Ihr Vermögen vererben wollen - die geeignete Immobilie und Strategie hängt von Ihren Zielen ab. Überlegen Sie, welchen Investitionsumfang Sie sich leisten können und welche Prioritäten Sie setzen, und berücksichtigen Sie dabei Ihr eigenes Jahreseinkommen und Ihre Vermögenssituation (Finanzvermögen und Kreditfähigkeit). Wenn Sie z. B. über ein hohes Arbeitseinkommen verfügen, sollten Sie sich auf Steuerspareffekte konzentrieren, wenn Sie jung sind und Ihr Vermögen in der Zukunft vermehren wollen, sollten Sie sich auf langfristige Investitionen konzentrieren , und so weiter.
Sammeln Sie Marktinformationen und suchen Sie nach Immobilien: Als Nächstes beginnen Sie mit der Suche nach bestimmten Immobilien. Eine zuverlässige Informationsquelle ist die Anmeldung bei einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Portal (z. B. Rakutai, Kenbike) und die Durchführung einer bedingten Suche. Auf diesen Websites können Sie Informationen zu Renditeobjekten im ganzen Land nach den von Ihnen gewünschten Kriterien wie Gebiet, Rendite und Preisspanne durchsuchen. Es ist auch sinnvoll, einen Immobilienmakler zu konsultieren. Wenden Sie sich an einen Makler, der sich mit Immobilien für Investoren befasst (vorzugsweise ein Unternehmen mit viel Erfahrung mit Einfamilienhäusern), teilen Sie ihm Ihre Wunschbedingungen mit und bitten Sie ihn, Ihnen die Immobilie vorzustellen. Wenn Sie mehrere Objekte vergleichen und untersuchen, werden Sie auch ein Gefühl für die Marktpreise und die Ertragssimulation entwickeln. Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, sollten Sie sich die Besichtigung vor Ort nicht entgehen lassen. Besichtigen Sie die Umgebung des Objekts und prüfen Sie mit eigenen Augen die Entfernung zum Bahnhof, die Umgebung und den Zustand des Gebäudes (Risse in den Außenwänden, alte Ausstattung). Es empfiehlt sich auch, ein Gefühl für die Mietnachfrage in der Gegend zu bekommen (ob es in der Nähe Universitäten gibt, viele Fabriken, Leerstände in konkurrierenden Immobilien usw.).
Einnahmen-/Ausgaben-Simulation und Kreditverhandlung: Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, führen Sie eine detaillierte Einnahmen-/Ausgaben-Simulation durch, bevor Sie sie kaufen. Überprüfen Sie, ob die jährlichen Nettoeinnahmen (Cashflow) in den schwarzen Zahlen bleiben, wobei nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die Einkommensminderung bei einer Leerstandsquote von fetten %, die Verwaltungsgebühren, die Grundsteuer, die Versicherungsprämien, die erwartete Reparaturkostenreserve, der Darlehenszinssatz und der Rückzahlungsbetrag berücksichtigt werden. Die Simulation basiert nicht nur auf einer optimistischen "Vollvermietungsannahme", sondern auch auf Szenarien, die bescheidene Vermietungsquoten und steigende Zinssätze berücksichtigen, um die Stressresistenz zu überprüfen. Gleichzeitig führen wir eine Kreditberatung bei Finanzinstituten durch, um Sie bei der Finanzierung des Kaufs zu unterstützen. Wenden Sie sich an mehrere Finanzinstitute, die Kredite für Anlageimmobilien vergeben, darunter Stadtbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und Nichtbanken, und lassen Sie sich den Betrag, den Sie aufnehmen können, sowie die Zinskonditionen bestätigen. Wenn Sie wissen, wie hoch die Finanzierung ist, die Sie auf der Grundlage Ihrer eigenen Merkmale (Jahreseinkommen, Vermögen, Dauer der Beschäftigung usw.) erhalten können, können Sie den ungefähren Preis der Immobilie, die Sie kaufen möchten, bestimmen. Die Einholung einer Vorabgenehmigung (Pre-Approval) durch das Finanzinstitut erleichtert auch die Abgabe eines Kaufangebots.
Verhandlung und Vertragsabschluss über den Kauf einer Immobilie: Sobald ein potenzieller Käufer gefunden ist, unterbreiten Sie ein Angebot und beginnen mit den Verhandlungen über den Preis und die Bedingungen. Es ist üblich, einen Grenzpreis auszuhandeln, indem man einen fairen Preis festlegt, der die jüngsten Abschlüsse und Probleme mit der Immobilie (z. B. Alter, Rendite usw.) berücksichtigt, und nicht den Angebotspreis selbst. Sobald mit dem Verkäufer eine Einigung über die Bedingungen erzielt wurde, wird nach einer Erläuterung der wichtigsten Punkte ein Kaufvertrag geschlossen. Bei Vertragsunterzeichnung wird eine Anzahlung geleistet, und die Abwicklung und Lieferung erfolgt, sobald die Finanzierung genehmigt ist. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, lesen Sie die Erklärung über die wichtigen Punkte sorgfältig durch, lassen Sie sich die Informationen über Rechtsmängel, Rechte und Ausstattungsmängel bestätigen und klären Sie alle Zweifel. Kümmern Sie sich außerdem um den Abschluss einer der Finanzierung entsprechenden Feuerversicherung und stellen Sie sicher, dass Sie auf die Übergabe der Immobilie gut vorbereitet sind.
Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft und Beginn der Verwaltung: Sobald Sie die Immobilie erworben haben, beginnt die Mietverwaltung sofort. Wenn die Immobilie bereits vermietet ist, müssen Sie sicherstellen, dass der Mietvertrag auf einen neuen Namen umgeschrieben und die Kaution überwiesen wird. Steht die Immobilie leer, müssen Sie so schnell wie möglich mit der Suche nach Mietern beginnen. Daher ist es wichtig, ein zuverlässiges Mietverwaltungsunternehmen auszuwählen. Wenn Sie die Verwaltung einer Immobilie auslagern, sollten Sie Faktoren wie Vermittlungsfähigkeit (Erfolgsbilanz bei der Mietersuche), Verwaltungsgebühren und Höflichkeit bei der Beantwortung von Anfragen vergleichen und einen Vertrag mit einem Unternehmen abschließen, das Ihren Vorstellungen entspricht. Die Verwaltungsgesellschaft wird mit allen Aufgaben betraut, von der Suche nach freien Mietern bis zur täglichen Verwaltung, während der Eigentümer regelmäßig Berichte erhält und die Immobilie aus der Sicht eines Verwalters verwaltet, einschließlich der Überprüfung der Verwaltungszahlen und der Planung langfristiger Reparaturen. Vor allem in den ersten Monaten ist es wichtig, sich an den Zyklus der Ausgaben und Mietzahlungen zu gewöhnen und zu prüfen, ob es Abweichungen vom Einnahmen- und Ausgabenplan gibt. Sobald Sie auf dem richtigen Weg sind, können Sie sich mit übergeordneten Strategien befassen, z. B. mit der Aufnahme der nächsten Immobilie oder der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits.
Dies ist der grobe Ablauf der Investition eines Anfängers in eine einzige Wohnung. Wenn Sie jeden Schritt sorgfältig angehen und sich bei jedem Schritt von einem Experten beraten lassen, können Sie einen risikofreien Start hinlegen.
Abschließend werden in diesem Abschnitt die Zukunftsaussichten des Marktumfelds für Investitionen in Eigentumswohnungen und die Änderungen in der Rechtsordnung erläutert , die Sie beachten sollten. Wenn Sie auf die Zukunft vorbereitet sind, wird es möglich sein, Ihre Immobilie langfristig stabil zu verwalten.
● Marktausblick: Zinsentwicklung und Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
Das niedrige Zinsniveau in Japan war ein wichtiger Faktor für die Förderung von Immobilieninvestitionen, aber je nach künftiger Geldpolitik könnten die Zinsen steigen und die Kreditbedingungen schwieriger werden. Da die Kreditrückzahlungslast bei steigenden Zinssätzen größer wird, ist es wichtig, das Zinsrisiko durch feste Zinssätze und vorzeitige Rückzahlung abzusichern. Hält der Inflationstrend dagegen an, dürfte der reale Vermögenswert von Immobilien steigen und die Mieten allmählich zunehmen. Für die Zukunft sind stabile Belegungsraten und Mietniveaus zu erwarten, insbesondere in Gebieten mit guter Mietnachfrage in städtischen Gebieten. Andererseits ist in Japan insgesamt ein anhaltender Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen, und das Problem des Wohnungsleerstands wird immer ernster , wobei die Leerstandsquote einen Rekordwert von 13,8 % erreicht hat. Es wird befürchtet, dass das Vermietungsmanagement in Gebieten, in denen keine Nachfrage besteht, schwierig werden könnte, und es ist von entscheidender Bedeutung, über Standorte und Immobilien zu verfügen , die auch in Zukunft "bevorzugte Objekte" sein werden. Das Schlüsselwort für die Marktaussichten lautet "Polarisierung", wobei die Mietnachfrage in städtischen und beliebten Gebieten stabil bleiben dürfte, während in ländlichen und unbeliebten Gebieten mit einer Verschärfung des Wettbewerbs und zunehmendem Druck auf die Mieten zu rechnen ist. Die Eigentümer müssen die Markttrends (lokale Belegungsraten und Mietpreise) regelmäßig beobachten und Strategien (Kapitalinvestitionen, Einführung zusätzlicher Dienstleistungen usw.) umsetzen, um die Überlegenheit ihrer Immobilien zu erhalten und auszubauen.
● Sich auf Änderungen im Rechtssystem vorbereiten.
Auch das Rechtssystem für die Vermietungsbranche hat sich in den letzten Jahren stark verändert: Das 2021 in Kraft getretene Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen schreibt die Registrierung von Vermietungsunternehmen vor, verschärft die Vorschriften und verpflichtet die Verwaltungsunternehmen zur regelmäßigen Berichterstattung an den Eigentümer. Dadurch werden unzuverlässige Verwaltungsunternehmen aussortiert, so dass es für Eigentümer noch wichtiger wird, das richtige Verwaltungsunternehmen auszuwählen. Darüber hinaus wurde das neue Untervermietungsgesetz im Jahr 2020 geändert, um übertriebene Werbung und unsachgemäße Abwerbung durch Untervermieter zu verbieten und die Erläuterung wichtiger Angelegenheiten vor der Vertragsunterzeichnung verbindlich vorzuschreiben. Obwohl dadurch die Offenlegung von Informationen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verbessert wurde, müssen die Eigentümer selbst den Inhalt des Vertrags vollständig verstehen und ihn ordnungsgemäß im Einklang mit dem Gesetz verwalten.
Darüber hinaus müssen sie auch künftige Änderungen im Steuersystem im Auge behalten. So wird beispielsweise darüber diskutiert, ob die Beschränkungen für die Zusammenrechnung von Gewinnen und Verlusten aus Immobilieneinkünften verschärft werden sollen oder ob die Begünstigung bei der Erbschaftssteuer überprüft werden soll (in der Vergangenheit wurden übermäßige Immobilieninvestitionen zum Zwecke der Steuerersparnis als Problem angesehen). Um bei solchen Änderungen des Steuersystems nicht in Panik zu geraten, sollten Sie sich so früh wie möglich informieren und gegebenenfalls Ihre Anlagestrategie überdenken. In einigen Fällen sollten Sie die Möglichkeit neuer Modelle wie die Gründung von Gesellschaften oder die Nutzung von Trusts in Betracht ziehen.
Strengere Baunormen und Energievorschriften sind ebenfalls ein Prüfstein. Die Verbesserung der Energieeffizienz ist ein gesellschaftliches Erfordernis, und in Zukunft könnten neue Gebäude verpflichtet werden, strengere Normen für Solaranlagen und Isolierungsleistungen zu erfüllen. Wenn die Tendenz dahin geht, dass auch Bestandsimmobilien zur Sanierung der Isolierung und zum Einbau energiesparender Geräte verpflichtet werden, könnte dies zu einer Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit älterer Wohnungen führen. In solchen Fällen muss man darauf vorbereitet sein, den Wert der Immobilie zu erhalten, indem man Förderprogramme nutzt und Sanierungen in Etappen plant.
● Für eine langfristig stabile Bewirtschaftung
Als Eigentümer ist es wichtig, sich auf dem Laufenden zu halten, um auf Veränderungen des Marktes und der Systeme reagieren zu können. Informieren Sie sich über Branchennachrichten und nationale politische Trends und ziehen Sie gegebenenfalls Fachleute (Steuerberater, Rechtsanwälte und Immobilienberater) hinzu, um Gegenmaßnahmen zu erörtern. Insbesondere Immobilien sind ein illiquider Vermögenswert, und wenn man einmal eine falsche Richtung eingeschlagen hat, dauert es lange, bis man den Kurs wieder korrigieren kann. Der Schlüssel zum langfristigen Erfolg liegt in der rechtzeitigen Vorbereitung und dem Aufbau eines Portfolios, das auf Veränderungen im Umfeld reagieren kann.
Die obigen Ausführungen sind eine ausführliche Erläuterung der Einzelinvestition, einschließlich ihrer Struktur, der Vor- und Nachteile, der Punkte zur Vermeidung von Fehlschlägen, der Einstiegsmöglichkeiten und der Zukunftsaussichten. Die Investition in eine Single-Wohnung ist zwar eine attraktive Möglichkeit, sowohl ein stabiles Einkommen als auch einen Vermögenszuwachs zu erzielen, aber sie ist auch ein Bereich, der ausreichende Kenntnisse und Vorbereitung erfordert. Wenn Sie den Inhalt dieses Artikels berücksichtigen, Investitionsentscheidungen treffen, die zu Ihrer Strategie passen, und sorgfältig planen, werden Sie sicher Ihren Weg zum Vermögensaufbau durch solide Immobilieninvestitionen finden.