Ein äußerst wichtiger Faktor, der über Erfolg und Misserfolg bei Immobilieninvestitionen entscheiden kann: die Mietpreisgestaltung. Um die Rentabilität der eigenen Immobilie zu maximieren, ist ein strategischer Ansatz, der sich auf objektive Daten stützt und sich nicht nur auf das eigene Gespür und die eigene Erfahrung verlässt, unerlässlich. Viele Eigentümer stehen jedoch vor dem Problem, dass sie nicht wissen, wie hoch die angemessene Miete ist, oder dass sie Schwierigkeiten haben, ihre Immobilie von konkurrierenden Objekten zu unterscheiden.
In diesem Artikel erläutert INA & Associates Ltd, die täglich mit vielen Immobilientransaktionen zu tun haben, die Grenzen herkömmlicher Mietpreisfestsetzungsmethoden und die neue gängige Praxis der Festsetzung von Mieten mithilfe von Datenanalyse und künstlicher Intelligenz (KI) aus der Sicht eines Experten. In diesem Artikel erhalten Sie konkrete und praktische Tipps, die Ihnen helfen, Ihr Mietmanagement erfolgreich zu gestalten.
Bisher wurden für die Festsetzung der Mieten hauptsächlich die folgenden drei Methoden verwendet. Es handelt sich dabei um traditionelle Verfahren, die auch bei der Immobilienbewertung verwendet werden, aber jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.
Die folgenden Ansätze bilden seit vielen Jahren die Grundlage für die Bewertung von Mieten in der Immobilienbranche. Das Verständnis der Merkmale jedes Ansatzes ist wichtig, um die Vorteile des modernen Ansatzes zu verstehen.
| Methodik | Überblick | Merkmale |
|---|---|---|
| Schätzungsmethode | Die Miete wird berechnet, indem man den Basiswert der Immobilie (Marktwert) mit dem erwarteten Ertrag multipliziert und die notwendigen Gemeinkosten (Instandhaltungskosten, Steuern usw.) hinzurechnet. | Da die Methode stark auf den Investitionsrückfluss auf Seiten des Eigentümers ausgerichtet ist und von den Kosten rückwärts berechnet wird, kann sie von der Marktnachfrage abweichen. |
| Methode des Mietfallvergleichs | Die Miete wird angepasst, indem sie mit der Marktmiete ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft verglichen wird, wobei verschiedene Bedingungen wie Lage, Alter, Größe, Ausstattung usw. berücksichtigt werden. | Dies ist die gebräuchlichste und intuitivste Methode, ist aber in ländlichen Gebieten, in denen es nur wenige geeignete Vergleichsobjekte gibt, oder bei besonderen Objekten weniger genau. |
| Methode der Einnahmeanalyse | Bei dieser Methode werden die Einnahmen vorhergesagt, die die Immobilie, vor allem Geschäfte und Büros, erwirtschaften wird, und die Miete wird daraus rückwärts berechnet. | Dieser Ansatz ist spezifisch für Gewerbeimmobilien und kann nur begrenzt auf Wohnimmobilien im Allgemeinen angewendet werden. |
Obwohl diese traditionellen Methoden eine gewisse Berechtigung haben, stoßen sie auf dem heutigen komplexen und unbeständigen Immobilienmarkt an einige erhebliche Grenzen.
Erstens stellt sich die Frage nach der Aktualität und Vollständigkeit der Informationen. Bei der Methode des Mietspiegels kann man sich beispielsweise nur auf die "vergangenen" Vertragsfälle beziehen. Die Markttrends ändern sich ständig, und selbst Daten von vor ein paar Monaten spiegeln nicht unbedingt die aktuellen Marktmieten wider. Darüber hinaus sind die Recherchemöglichkeiten des Einzelnen begrenzt, und es ist praktisch unmöglich, eine erschöpfende Analyse aller konkurrierenden Objekte auf dem Markt vorzunehmen.
Zweitens mangelt es an Zurechnung und Objektivität. Insbesondere die Methode des Mietspiegels wird stark von der Erfahrung und der Subjektivität der mit der Bewertung betrauten Person beeinflusst, wenn es darum geht, welche Immobilien als "ähnlich" eingestuft werden und welche Faktoren sich in welchem Umfang im Preis niederschlagen. Dies kann dazu führen, dass der Wert ein und derselben Immobilie je nach Sachbearbeiter unterschiedlich eingeschätzt wird, was die Eigentümer daran hindern kann, die besten Entscheidungen zu treffen.
Der Schlüssel zur Überwindung dieser Herausforderungen und zur Erzielung einer präziseren Mietpreisfestsetzung liegt in der Nutzung von Datenanalysen undImmobilientechnologien.
In den letzten Jahren hat die digitale Transformation (DX) in der Immobilienbranche rasante Fortschritte gemacht, und eine neue Dienstleistung nach der anderen wird geschaffen, die Big Data nutzt. Insbesondere im Bereich der Mietwertbestimmung ziehen KI-Bewertungssysteme (Künstliche Intelligenz) die Aufmerksamkeit auf sich und haben großes Potenzial, die Probleme herkömmlicher Methoden zu lösen.
KI-Mietpreisbewertungssysteme lernen aus riesigen Mengen von Immobiliendaten, die von Millionen bis zu Hunderten von Millionen von Immobilien reichen, und erstellen statistische Modelle, um die Mieten objektiv und mit hoher Genauigkeit zu berechnen. Das System ist die ultimative technologische Weiterentwicklung der Methode des Mietspiegels.
Die KI analysiert sofort Datenmengen, die Menschen niemals verarbeiten könnten. Sie integriert und bewertet eine Vielzahl von Daten, darunter nicht nur vergangene Vertragsfälle, sondern auch Informationen über aktuell verfügbare Objekte, demografische Daten, Einrichtungen in der Nachbarschaft, Verkehrsanbindung und sogar Mundpropaganda im Internet, um aus einer vielschichtigen Perspektive angemessene Mieten abzuleiten. Dies ermöglicht eine faire und äußerst transparente Bewertung, bei der die Subjektivität des Sachbearbeiters ausgeschlossen ist.
| Vergleichsobjekte | Konventionelle Bewertung (Mietvergleichsverfahren) | AI-Mieteinschätzung |
|---|---|---|
| Menge der Daten | Abhängig von den Kenntnissen des Sachbearbeiters und dem Umfang der Recherche | Große Datenmengen von Millionen bis Hunderten von Millionen von Fällen |
| Objektivität | Beeinflusst von der Erfahrung und der Subjektivität des Sachbearbeiters | Objektive Berechnung auf der Grundlage statistischer Modelle |
| Geschwindigkeit | Tage bis eine Woche | Sekunden bis Minuten |
| Vorhersage der Zukunft | Schwierig | Künftige Mietschwankungen können auf der Grundlage vergangener Trends vorhergesagt werden. |
Einige Studien haben ergeben, dass die Genauigkeit von KI-Mieteinschätzungen gleich oder besser ist als die von Experten, insbesondere bei Standard-Eigentumswohnungen in städtischen Gebieten.
Die Vorteile der Datenanalyse gehen über die einfache Berechnung hochgenauer Mieten hinaus. Ein genaues Verständnis der Marktnachfrage kann zu einem strategischeren Mietmanagement führen, d. h. zur Vermeidung von Leerständen und zurMaximierung der Einnahmen.
Mit Hilfe der Datenanalyse kann beispielsweise quantitativ bewertet werden, inwieweit sich die Verfügbarkeit von Einrichtungen wie "kostenloses Internet" oder "Lieferboxen" auf die Mieten in einem bestimmten Gebiet oder Layout auswirkt. Auf diese Weise lassen sich kosteneffiziente Kapitalinvestitionen bestimmen und die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie steigern. Außerdem können Sie damit künftige Marktveränderungen vorhersagen, z. B. saisonale Nachfrageschwankungen oder groß angelegte Sanierungspläne in der Nachbarschaft, und proaktive Mietanpassungen und Einstellungsstrategien entwickeln.
Daten dienen nicht nur der Optimierung des "Punktes" der Mietfestsetzung, sondern sind auch ein Kompass für das Verständnis der Mietverwaltung als Ganzes in Form von "Linien" und "Ebenen", die zu einem langfristigen Erfolg führen.
In diesem Artikel wurden die Grenzen der traditionellen Methoden zur Mietpreisbildung erläutert und gezeigt, wie die Datenanalyse die Mietverwaltung revolutionieren kann. Die Zeiten, in denen man sich ausschließlich auf Erfahrung und Intuition verlassen konnte, sind vorbei, und Entscheidungen, die auf objektiven Daten beruhen, sind heute eine Voraussetzung für erfolgreiche Immobilieninvestitionen.
| Die wichtigsten Punkte | Erläuterung |
|---|---|
| Grenzen der herkömmlichen Methoden | Die Aktualität und Vollständigkeit der Informationen sowie die Individualität der Bewertungen waren problematisch, und es bestand die Gefahr, dass die Mieten von der tatsächlichen Marktsituation abwichen. |
| Vorteile der Datenanalyse | Durch den Einsatz von Big Data und KI können objektive und hochpräzise Mietpreisbewertungen schnell durchgeführt werden, was zu Leerstandsbekämpfungsmaßnahmen und Gewinnmaximierung führt. |
| Mietmanagement der Zukunft | Durch die Positionierung von Daten als Partner im Management und bei strategischen Entscheidungen können Sie auch in einem sich schnell verändernden Markt stabile Erträge erwarten. |
Unsere Mission bei INA&Associates Ltd. ist es, Technologie und Expertenwissen zu kombinieren, um optimale, auf die individuelle Situation jedes Kunden zugeschnittene Immobilienlösungen anzubieten. Mit der mächtigen Waffe der Daten in der Hand würden wir uns freuen, auch Ihre Immobilieninvestition zum Erfolg zu führen.
Q1: Ist die Datenanalyse für Immobilien in ländlichen Gebieten oder mit besonderen Merkmalen wirksam?
A1: Ja, sie ist wirksam. Für Immobilien in ländlichen Gebieten, für die weniger Daten zur Verfügung stehen als für städtische Gebiete, oder für besondere Objekte wie Designerwohnungen ist es schwierig, eine einheitliche Analyse durchzuführen. Aber gerade in solchen Situationen lohnt sich der Einsatz von Spezialisten. Wir treffen umfassende Entscheidungen auf der Grundlage der Ergebnisse der Makromarktanalyse mit Hilfe von KI und unter Berücksichtigung von Mikroaspekten wie dem spezifischen Wert der Immobilie und lokalen Besonderheiten. Während wir die Macht der Daten maximieren, nutzen wir letztendlich die Erfahrung und das Wissen unserer Mitarbeiter, um die optimale Miete vorzuschlagen.
F2: Kann man sich auf die Ergebnisse von KI-Bewertungen verlassen?
A2: Die KI-Bewertung ist ein sehr leistungsfähiges Instrument, aber sie ist kein Allheilmittel. Die Bewertungsergebnisse sind lediglich "statistische Vorhersagen auf der Grundlage von Vergangenheitsdaten", und die endgültige Entscheidung sollte von einem Menschen getroffen werden. Die endgültige Entscheidung sollte von einem Menschen getroffen werden. Es ist wichtig, einen Experten zu Rate zu ziehen, um die endgültige Miete zu bestimmen, während man sich auf die Berechnungsergebnisse der KI bezieht.
Q3: Wie hoch sind die Kosten für die Beauftragung einer Datenanalyse?
A3: Die Kosten hängen vom Umfang und Inhalt der Analyse ab. Viele Dienste bieten einfache Mietanalysen kostenlos an. Benötigen Sie hingegen eine umfassende Beratung, die auch den Kauf, die Verwaltung und den Verkauf einer Immobilie umfasst, erstellen wir Ihnen einen Kostenvoranschlag, der auf Ihre individuellen Gegebenheiten abgestimmt ist.INA & Associates Ltd. wird Ihnen je nach Fragestellung und Budget den für Sie besten Plan vorschlagen, Bitte nehmen Sie zunächst Kontakt mit uns auf.