Erträge aus Immobilieninvestitionen lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Kapitalgewinn). Ein Indikator für die Ertragskraft einer Anlageimmobilie ist zum Beispiel das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zu den Anschaffungskosten der Immobilie (Flächenrendite). Es ist jedoch notwendig, die Einnahmen und Ausgaben, einschließlich der realen Rendite nach Abzug der Kosten und des Leerstandsrisikos, sorgfältig zu bewerten und nicht nur nach der in der Werbung angegebenen Flächenrendite zu urteilen.
Für eine Immobilieninvestition sind Anfangskosten erforderlich. In der Regel sollte ein Betrag von 15-30 % des Immobilienpreises als "Anzahlung für ein Darlehen + sonstige Ausgaben" bereitgestellt werden. Für eine Immobilie im Wert von 10 Millionen Yen ist beispielsweise eine Anzahlung von etwa 1,5 bis 3 Millionen Yen erforderlich, zuzüglich Gebühren, Registrierungskosten und sonstiger Ausgaben. In vielen Fällen wird der Restbetrag durch ein Investitionsdarlehen finanziert. Nach dem Kauf einer Immobilie fallen auch laufende Kosten wie Mietverwaltung und Reparaturen an, so dass es wichtig ist, den Cashflow mithilfe einer Investitionssimulation abzuschätzen.
Die erste Hürde für den Einstieg in die Immobilieninvestition ist finanzieller Natur. Da der Immobilienpreis selbst hoch ist, kann ein Mangel an Eigenmitteln bei der Kreditvergabe ein Nachteil sein. Viele Finanzinstitute sehen ein Jahreseinkommen von mindestens 7 Mio. JPY als Richtwert an, aber auch ein Jahreseinkommen von etwa 5 Mio. JPY kann über Finanzinstitute oder die Japan Finance Corporation finanziert werden. Wenn Sie mindestens 20 % des Immobilienpreises als Eigenmittel aufbringen können, gilt es als vorteilhaft, das Prüfungsverfahren zu bestehen. Andererseits legen die Finanzinstitute auch Wert auf die Stabilität Ihres Arbeitsplatzes, auf andere Kreditbedingungen und darauf, ob Sie eine bestehende Hypothek haben, so dass es wichtig ist, Ihre Haushaltsfinanzen regelmäßig zu organisieren und Ihr Kreditprofil in Ordnung zu halten.
Kredit- und Wissensbarrieren dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Unerfahrene Investoren neigen dazu, die Entscheidung über die Auswahl der Immobilie und die Kreditbedingungen den Maklern zu überlassen. In der Tat empfinden viele Menschen die psychologische Hürde, dass Immobilieninvestitionen = für reiche Leute und schwierig sind. In Wirklichkeit gibt es jedoch Fälle, in denen Investitionen in Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen bereits mit wenigen Millionen Yen an Eigenmitteln getätigt werden können. Mit Hilfe von Investitionskrediten können Investitionen getätigt werden, während die vorhandenen Mittel geschont werden, und viele Kredite mit Gruppenkredit-Lebensversicherungen sind zur Risikoabsicherung erhältlich. Obwohl es also viele psychologische Bedenken gibt, sind die Einstiegshürden nicht so hoch, wenn man das Wissen und die Vorbereitung hat.
Ein weiteres Hindernis für den Einstieg ist die Schwierigkeit des Risikomanagements. Immobilieninvestitionen bergen ein Leerstandsrisiko, ein Zinssteigerungsrisiko und das Risiko plötzlicher größerer Reparaturen. Natürlich gibt es auch praktische Risiken, wie das Alterungsrisiko und das Katastrophenrisiko, wenn auch nicht in demselben Ausmaß wie bei Aktien oder Devisen. Um diesen Risiken zu begegnen, sind eine sorgfältige Immobilienrecherche und eine mittel- bis langfristige Finanzplanung im Vorfeld der Investition unerlässlich. Vor allem Anfänger neigen dazu, im Falle eines Scheiterns den Bankrott zu fürchten. Es ist jedoch wichtig, genügend überschüssige Mittel zur Seite zu legen und die Risiken durch den Aufbau von Versicherungs- und Reparaturrücklagen zu diversifizieren.
Damit jeder in Immobilien investieren kann, ist es wichtig, Finanzierungsmethoden undArbeitsweisen zu entwickeln. Wie bereits erwähnt, können Investitionen mit Hilfe von Darlehen auch dann getätigt werden, wenn der Investor nicht über ausreichende Eigenmittel verfügt. Eine Möglichkeit besteht darin, den zuständigen Mitarbeiter des Finanzinstituts zu bitten, eine für die eigenen Mittel angemessene Objektgröße vorzuschlagen. Darüber hinaus können staatliche Institutionen wie die Japan Finance Corporation (JFC) auch für Personen mit geringem Jahreseinkommen Kredite bereitstellen. Um die Hürde für die Selbstfinanzierung zu senken, gibt es auch Modelle wie das Immobilien-Crowdfunding, bei dem kleine Geldbeträge von einer großen Zahl von Anlegern gesammelt werden, um Immobilien zu verwalten. Crowdfunding ermöglicht es Anfängern, risikoarme Investitionen zu tätigen, da sie mit nur 10 000 Yen beginnen können und die Verwaltung der Immobilie dem Betreiber überlassen wird.
Es gibt auch Möglichkeiten, mit kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren, z. B. "Small-Lot-Immobilienprodukte" und REITs (Real Estate Investment Trusts), in die mehrere Personen gemeinsam investieren. Dabei handelt es sich um Systeme, bei denen Immobilien in kleine Einheiten aufgeteilt und die Gewinne ausgeschüttet werden, ohne dass der Einzelne Eigentümer ist, und an denen sich viele Anleger beteiligen. Darüber hinaus lassen sich in der Praxis die zeitlichen und technischen Hürden durch die Auslagerung der Immobilienverwaltung an ein Immobilienverwaltungsunternehmen verringern. Durch das Outsourcing von Verwaltungsdienstleistungen ist es beispielsweise möglich, weit entfernte Objekte ohne Belastung zu verwalten und umfassende Unterstützung zu erhalten, einschließlich rechtlicher und steuerlicher Fragen. Durch diese Innovationen können auch Personen mit begrenzter Anlageerfahrung ein System einrichten, bei dem sie das Fachwissen anderer für die Verwaltung ihrer Anlagen nutzen können.
Das Sammeln von Informationen ist der erste Schritt bei Immobilieninvestitionen. Sie können sich systematisch Wissen aneignen, indem Sie grundlegende Bücher, Fachwebseiten und Investorenblogs lesen. Insbesondere Blogs und YouTube-Seiten, die von Investoren selbst verfasst wurden, bieten konkrete Beispiele und Warnungen, die auf tatsächlichen Erfahrungen beruhen, und gelten als weniger voreingenommene Informationsquellen. Darüber hinaus ist der Besuch von Immobilienseminaren und individuellen Beratungsgesprächen ebenfalls effektiv. Sie können Ihr Verständnis vertiefen und die Qualität des Händlers einschätzen, wenn Sie die echten Stimmen der Praktiker hören und Informationen über abgeschlossene Immobilien erhalten, die Sie nicht aus dem Internet oder aus Büchern entnehmen können. Diversifizieren Sie Ihre Informationsquellen und schaffen Sie Gelegenheiten, sich direkt von regional ansässigen Immobilienunternehmen und erfahrenen Vermietern beraten zu lassen.
Bei der Betrachtung der Renditen (Rentabilität) ist es wichtig, die Bedeutung von Flächen- und Realrenditen richtig zu verstehen. Selbst wenn eine Anzeige eine hohe Flächenrendite ausweist, sollten Sie die reale Rendite nach Abzug der Verwaltungs- und Instandsetzungskosten und des angenommenen Risikos eines Mietrückgangs betrachten. Als grober Anhaltspunkt gilt, dass die allgemeine Marktrendite in Japan bei Eigentumswohnungen bei 3-5 % (mindestens 3 %) liegt und bei einer Wohnung in einem Gebäude bei 6-8 %. Lassen Sie sich nicht von den Renditen täuschen, sondern gewöhnen Sie sich an, die reale Rendite anhand der Einnahmen-Ausgaben-Formel (jährliche Mieteinnahmen - Ausgaben) / (Immobilienpreis + Ausgaben) zu überprüfen.
Die Auswahl des Gebiets ist ebenfalls entscheidend. Um eine hohe Belegungsnachfrage und ein stabiles Einkommen zu gewährleisten, ist eine verkehrsgünstige Lage, z. B. in der Nähe eines Bahnhofs (10 Minuten zu Fuß), wünschenswert. Darüber hinaus ziehen Gebiete mit günstigen Einrichtungen wie Supermärkten und Krankenhäusern sowie guter öffentlicher Sicherheit mehr Mieter an. Was die Trends betrifft, so sind städtische Gebiete mit wachsender Bevölkerung (500 000 bis 1 000 000 Einwohner oder mehr) und Vororte von Großstädten sehr beliebt, wobei Fukuoka City, Osaka City, die 23 Bezirke von Tokio und Nagoya City voraussichtlich stabile Immobilienwerte bieten werden. Wählen Sie ein Gebiet, das Ihren Investitionszielen entspricht, und berücksichtigen Sie dabei künftige demografische Trends und Sanierungspläne.
Bei der Auswahl eines Bauträgers sollten Sie vor allem auf eine kundenorientierte Vorgehensweise und ein langfristiges Betreuungssystem achten. Wählen Sie ein Unternehmen, das sich mit Anlageimmobilien befasst und nicht nur Immobilienangebote, sondern auch Workshops und individuelle Beratungen anbietet. Es ist ratsam, kostenlose Seminare zu besuchen, um die Persönlichkeit des Verantwortlichen und den Inhalt der Erklärungen zu prüfen und festzustellen, ob er vertrauenswürdig ist. Eine gute Firma wird Immobilien vorschlagen, die den Eigenschaften und Zielen des Kunden entsprechen, und die Investitionsrisiken ausführlich und ohne Verschweigen erläutern. Umgekehrt sollten Sie sich vor Verkäufern hüten, die betonen, dass sie auf jeden Fall Geld verdienen werden, oder vor Verkäufern, die es versäumen, die Risiken zu erklären. Ein weiterer beruhigender Faktor ist, sich zu vergewissern, inwieweit das Unternehmen Sie bei der Verwaltung und Vermietung der Immobilie nach dem Kauf unterstützen wird, sowie sein Kundendienstsystem.
Wenn ein geplantes Management vorausgesetzt wird, können Immobilieninvestitionen als ein "in hohem Maße reproduzierbares Geschäft" bezeichnet werden. Da die Mieteinnahmen auch bei einem Wechsel des Käufers gleich bleiben, kann unabhängig von der Erfahrung oder dem Beruf des Investors mit ähnlichen Cashflows gerechnet werden, solange die gleichen Finanzierungsbedingungen erfüllt werden. Die Attraktivität von Immobilien besteht darin, dass "jeder das gleiche Ertragsmodell kaufen kann", und manche halten sie für eine sehr reproduzierbare Anlagetechnik. Natürlich braucht es Zeit, um ein Netzwerk von Kontakten und Finanzierungsbedingungen aufzubauen, aber sobald ein stabiles Netzwerk etabliert ist, wird der Erwerb neuer Immobilien oft beschleunigt.
Darüber hinaus sind Investitionen in das Humankapital und die Ausbildung von entscheidender Bedeutung, um als Unternehmen erfolgreich zu sein. Erfolgreiche Investoren bringen ihr Wissen ständig auf den neuesten Stand und reagieren flexibel auf Veränderungen auf dem Markt, in der Gesetzgebung und im Steuersystem. So ist es zum Beispiel wichtig, aktiv an Expertenseminaren teilzunehmen und sich von erfahrenen Mitarbeitern beraten zu lassen, so dass allein die Anwesenheit eines erfahrenen Investors in der Nähe helfen kann, Fehler zu vermeiden. Langfristig kann zudem eine Diversifizierung des Ertragsmodells (Besitz mehrerer Immobilien) zur Risikostreuung und Stabilisierung der Erträge beitragen. Kurzum, der Schlüssel zur Reproduzierbarkeit liegt darin, Immobilieninvestitionen als "Mietmanagement" und nicht als "Handelsgewinnziel" zu betrachten und sie nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zu betreiben.
Wie bereits erwähnt, ist die Immobilienanlage ein Bereich, in den jeder mit dem richtigen Wissen und der richtigen Planung einsteigen kann. Auch wenn es Hürden in Bezug auf Finanzmittel und Kredite gibt, können selbst Anfänger den Einstieg schaffen, indem sie Darlehen, Ko-Investitionen und ausgelagertes Management in vollem Umfang nutzen. Mit einer sorgfältigen Bewertung der Renditen und der Lage, der Auswahl zuverlässiger Verkäufer und ständigem Lernen können Immobilieninvestitionen ein sehr reproduzierbares Geschäft sein.