Für jeden, der den Verkauf seiner Immobilie in Erwägung zieht, ist die Wahl der besten Verkaufsmethode eine wichtige Entscheidung, die sich erheblich auf den Verkaufspreis und den Zeitrahmen auswirken wird. Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, jede mit ihren eigenen Merkmalen, Vor- und Nachteilen.
In diesem Artikel werden die neuesten Methoden des Immobilienverkaufs im Jahr 2025 detailliert erläutert. Dabei stützen wir uns auf unsere Erfahrungen, die wir als INA & Associates Ltd. bei der Begleitung zahlreicher Immobilienverkäufe gesammelt haben. Wir bieten einen gründlichen Vergleich der vier wichtigsten Verkaufsmethoden - Vermittlung, Kauf, freiwilliger Verkauf und Rückmiete - und schlagen die beste Option für Ihre Situation vor.
Der Verkauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung können Sie bessere Ergebnisse erzielen. Lesen Sie bitte bis zum Ende dieses Artikels, um zu erfahren, wie wir Ihnen zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf verhelfen können.
Es gibt vier Hauptmethoden für den Verkauf von Immobilien. Der erste Schritt zum Erfolg besteht darin, die Merkmale der einzelnen Methoden zu verstehen und die für Ihre Situation am besten geeignete Methode zu wählen.
Die Vermittlung ist die häufigste Form des Immobilienverkaufs. Ein Immobilienunternehmen tritt zwischen den Verkäufer und den Käufer und unterstützt den Abschluss eines Kaufvertrags.
Der größte Vorteil des Maklerverkaufs besteht darin, dass ein Verkauf zu einem Preis nahe dem Marktpreis erwartet werden kann. Da das Immobilienunternehmen die Käufer auf breiter Basis anwirbt, besteht die Möglichkeit, aus mehreren Kaufinteressenten die am besten geeigneten Konditionen auszuwählen.
Darüber hinaus kann der Verkäufer entlastet werden, da ein Immobilienprofi die Verkaufsaktivitäten in seinem Namen durchführt. Sie können ihn mit professionellen Aufgaben betrauen, z. B. mit der Planung von Verkaufsstrategien, die die Attraktivität der Immobilie maximieren, der Unterstützung bei der Durchführung von Besichtigungen und der Vorbereitung von Vertragsunterlagen.
Demgegenüber steht der Nachteil, dass der Verkauf durch einen Vermittler Zeit in Anspruch nimmt. In der Regel dauert es drei bis sechs Monate, bis der Verkauf abgeschlossen ist, je nach Marktlage kann es auch länger dauern.
Darüber hinaus wird eine Vermittlungsgebühr erhoben. Wenn der Verkaufspreis 4 Millionen Yen übersteigt, beträgt der Höchstbetrag "(Verkaufspreis x 3% + 60.000 Yen) + Verbrauchssteuer". Bei einem Verkauf für 30 Millionen Yen beträgt die Vermittlungsgebühr beispielsweise 1.056.000 Yen (einschließlich Steuern).
Wenn eine Schlichtung beantragt wird, muss ein Schlichtungsvertrag abgeschlossen werden. Es gibt die folgenden drei Arten von Vermittlungsverträgen.
| Vertragsart | Antrag an zwei oder mehr Unternehmen | Selbstfindungsvertrag | Meldepflicht | Vertragsdauer |
|---|---|---|---|---|
| Unter-Ausschließlichkeitsvertrag Ausschließlichkeitsvermittlungspflicht | Nicht möglich | Nicht möglich | Mehr als einmal pro Woche | Innerhalb von 3 Monaten |
| Vollzeit-Vermittlung | Nicht möglich | Möglich | Mehr als einmal alle zwei Wochen | Innerhalb von 3 Monaten |
| Allgemeine Mediation | Möglich | Möglich | Keine rechtliche Verpflichtung | Innerhalb von 3 Monaten |
Der Kauf ist eine Methode, bei der eine Immobilie direkt von einer Immobiliengesellschaft erworben wird. Im Gegensatz zur Vermittlung ist es nicht notwendig, einen allgemeinen Käufer zu suchen.
Der größte Vorteil des Kaufs ist die kurze Verkaufsdauer. Es ist möglich, den Prozess von der Bewertung bis zum Abschluss des Verkaufs in nur einer Woche abzuschließen. Er eignet sich für Verkäufer, die Wert auf Schnelligkeit legen, z. B. wenn eine plötzliche Übergabe oder Finanzierung erforderlich ist.
Ein weiterer großer Vorteil ist, dass keine Maklergebühren anfallen. Da die Immobilie direkt von der Immobiliengesellschaft erworben wird, entfällt der Vermittlungsaufwand und es wird keine Provision fällig.
Außerdem wird in vielen Fällen auf die vertragliche Mängelhaftung verzichtet, was das Risiko von Problemen nach dem Verkauf verringert.
Der Hauptnachteil des Kaufs besteht darin, dass der Verkaufspreis niedriger ist als der Marktpreis. Im Allgemeinen liegt der Verkaufspreis oft bei 70 bis 80 % des Marktpreises und ist niedriger als beim Verkauf durch Vermittlung.
Der freiwillige Verkauf ist eine Verkaufsmethode, bei der die Zustimmung eines Finanzinstituts eingeholt wird, wenn es schwierig wird, eine Hypothek zurückzuzahlen.
Der größte Vorteil des freiwilligen Verkaufs besteht darin, dass eine Versteigerung vermieden werden kann. Im Vergleich zu einer Versteigerung ist ein höherer Verkaufspreis zu erwarten und die Restschuld kann reduziert werden.
Darüber hinaus ist es möglich, den Zeitpunkt und die Bedingungen des Verkaufs in gewissem Umfang anzupassen. Auch eine Beratung über den Zeitpunkt des Umzugs und in einigen Fällen die Erhebung von Umzugskosten ist zu erwarten.
Um einen freiwilligen Verkauf durchzuführen, ist die Zustimmung des Finanzinstituts erforderlich. Außerdem kann sich dies auf Ihre Kreditauskunft auswirken und künftige Kreditaufnahmen einschränken.
Ein Leaseback ist eine Methode, bei der die Immobilie verkauft und anschließend vom Käufer im Rahmen eines Mietvertrags weitervermietet wird.
Der Hauptvorteil einer Rückmiete besteht darin, dass Sie Geldmittel beschaffen können, während Sie weiterhin in der Immobilie wohnen. Sie können weiterhin in der gleichen Immobilie wohnen und gleichzeitig Bargeld aus dem Verkauf erhalten.
Es ist auch möglich, die Immobilie in der Zukunft zurückzukaufen und kann als vorübergehende Finanzierungsmöglichkeit genutzt werden.
Der Nachteil von Leaseback ist, dass Sie Miete zahlen müssen. Außerdem liegt der Kaufpreis in der Regel unter dem Marktpreis, was auf Dauer eine finanzielle Belastung darstellen kann.
| Artikel | Vermittlung | Kauf | Freiwilliger Verkauf | Rückmietung |
|---|---|---|---|---|
| Verkaufspreis | Hoch (Marktpreis) | Niedrig (70-80% des Marktpreises) | Mittel | Niedrig |
| Verkaufszeitraum | 3-6 Monate | 1 Woche - 1 Monat | 3-6 Monate | 1-2 Monate |
| Maklergebühren | Erforderlich | Nicht erforderlich | Erforderlich | Nicht erforderlich |
| Anwendbare Bedingungen | Allgemein | Allgemein | Wenn Kredite im Rückstand sind | Besondere Umstände |
| Fortführung des Wohnsitzes | Nicht möglich | Nicht möglich | Nicht möglich | Möglich |
Die Wahl der Verkaufsmethode hängt von der Situation und den Prioritäten des Verkäufers ab. Die folgenden Punkte helfen Ihnen bei der Wahl der am besten geeigneten Methode.
Wenn Sie genügend Zeit für den Verkauf aufbringen können, empfehlen wir den Verkauf durch einen Vermittler. Sie können davon ausgehen, dass Sie zu einem marktnahen Preis verkaufen und unter mehreren potenziellen Käufern die besten Konditionen auswählen können.
Vor allem wenn es sich um eine Immobilie in guter Lage oder um eine junge Immobilie handelt, können Sie mit einem Verkauf durch einen Vermittler möglicherweise einen höheren Preis erzielen.
Wenn Sie in Eile verkaufen wollen, z. B. bei einer Übergabe oder der Notwendigkeit einer Kapitalbeschaffung, ist der Kauf geeignet. Er kann in kurzer Zeit von der Begutachtung bis zum Abschluss des Verkaufs abgeschlossen werden und lässt sich mit Sicherheit in Bargeld umwandeln.
Es ist jedoch wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass der Verkaufspreis unter dem Marktpreis liegen wird, bevor die Entscheidung getroffen wird.
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothek zurückzuzahlen, sollten Sie einen freiwilligen Verkauf in Betracht ziehen. So können Sie eine Versteigerung vermeiden und die Immobilie zu günstigeren Bedingungen verkaufen.
Es ist wichtig, einen Fachmann zu konsultieren und so bald wie möglich Verhandlungen mit den Finanzinstituten aufzunehmen.
Wenn Sie durch einen Verkauf Geld beschaffen, aber weiterhin in der Immobilie wohnen wollen, sollten Sie eine Rückmietung in Betracht ziehen. Allerdings sollten Sie die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit genau prüfen.
Beim Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten und Steuern an. Es ist wichtig, dass Sie diese im Voraus kennen und Ihre Finanzen entsprechend planen.
Bei einem Verkauf durch Vermittlung wird eine Vermittlungsgebühr an die Immobiliengesellschaft gezahlt. Der gesetzlich festgelegte Höchstbetrag ist wie folgt.
| Verkaufspreis | Höchstbetrag der Vermittlungsgebühr |
|---|---|
| Weniger als 2 Millionen Yen | Verkaufspreis × 5% + Verbrauchssteuer |
| Über ¥2 Millionen - ¥4 Millionen oder weniger | Handelspreis x 4% + ¥20.000 + Verbrauchssteuer |
| Über ¥4 Millionen | Verkaufspreis x 3% + ¥60.000 + Verbrauchssteuer |
Wird durch den Verkauf einer Immobilie ein Gewinn (Veräußerungsgewinn) erzielt, wird eine Grunderwerbssteuer erhoben.
Formel für den Veräußerungsgewinn
Veräußerungsgewinn = Veräußerungspreis - (Anschaffungskosten + Veräußerungskosten)
Der Steuersatz für die Handänderungssteuer hängt von der Dauer des Eigentums an der Immobilie ab.
| Dauer des Eigentums | Einkommenssteuersatz | Steuersatz für Wohnzwecke | Besondere Einkommenssteuer für den Wiederaufbau | Gesamtsteuersatz |
|---|---|---|---|---|
| Weniger als 5 Jahre (kurzfristig) | 30 Prozent | 9 Prozent | 0,63 Prozent | 39,63 Prozent |
| Über 5 Jahre (langfristig) | 15% 15 | 5% 5 | 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315 | 20,315% (langfristig) |
Für den Verkauf von Wohneigentum kann ein Sonderabzug von 30 Millionen Yen geltend gemacht werden. Dieser Abzug ermöglicht den Abzug von 30 Mio. JPY vom Transfereinkommen, wodurch die Steuerlast in vielen Fällen reduziert wird.
Für Wohneigentum, das seit mehr als 10 Jahren im Besitz ist, können besondere reduzierte Steuersätze angewandt werden.
Es ist wichtig, den Marktpreis genau zu erfassen und einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Ein zu hoher Preis führt zu einer langen Verkaufsdauer, ein zu niedriger Preis zu einem Verlust.
Holen Sie Bewertungen von mehreren Immobilienagenturen ein und legen Sie einen Preis fest, der sich an der Marktentwicklung orientiert.
Um bei Besichtigungen einen guten Eindruck zu hinterlassen, sollten Sie auf folgende Punkte achten
Der Erfolg eines Immobilienverkaufs hängt von der Wahl eines Immobilienbüros als Partner ab. Treffen Sie Ihre Wahl anhand der folgenden Punkte
Um den Verkauf zu erleichtern, sollten die folgenden Dokumente im Voraus vorbereitet werden
Es gibt vier Hauptmethoden des Immobilienverkaufs: Vermittlung, Kauf, freiwilliger Verkauf und Rückmiete. Jede Methode hat ihre eigenen Merkmale, und es ist wichtig, je nach Situation und Prioritäten des Verkäufers die am besten geeignete Methode zu wählen.
Die Vermittlung ist geeignet, wenn ein Verkauf zu einem hohen Preis im Laufe der Zeit angestrebt wird, und der Kauf ist effektiv, wenn ein sicherer Verkauf in Eile erfolgen soll. Der freiwillige Verkauf ist eine Option, wenn es schwierig ist, eine Hypothek zurückzuzahlen, und die Rückvermietung kann in Betracht gezogen werden, wenn Sie Geldmittel beschaffen und gleichzeitig weiter in der Immobilie wohnen wollen.
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist es wichtig, den richtigen Preis festzulegen, die Attraktivität der Immobilie zu verbessern, ein zuverlässiges Immobilienbüro zu wählen und die erforderlichen Unterlagen vorzubereiten. Außerdem ist es wichtig, die mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Steuern im Voraus zu kennen und Ihre Finanzen entsprechend zu planen.
Der Verkauf einer Immobilie ist eine wichtige Lebensentscheidung. Wir empfehlen Ihnen, sich ausreichend zu informieren und vorzubereiten und sich von einem Experten beraten zu lassen.
Holen Sie in einem ersten Schritt Gutachten von verschiedenen Immobilienagenturen ein, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Mit der richtigen Vorbereitung und Strategie sollten Sie in der Lage sein, ein zufriedenstellendes Verkaufsergebnis zu erzielen.
A1: Das hängt weitgehend von der Art des Verkaufs ab. Bei einem Verkauf durch einen Makler dauert es im Allgemeinen drei bis sechs Monate. Bei einem Kauf kann es zwischen einer Woche und einem Monat dauern. Da der Zeitraum je nach Marktlage und Zustand der Immobilie variiert, empfiehlt es sich, einen Zeitplan aufzustellen, der ausreichend Zeit vorsieht.
A2: Zu den wichtigsten Kosten gehören die Stempelsteuer, die Eintragungssteuer, die Gebühren für den Gerichtsvollzieher, die Vermessungsgebühren und die Kosten für die Hausreinigung. Darüber hinaus wird, wenn ein Veräußerungsgewinn erzielt wird, auch eine Veräußerungsgewinnsteuer erhoben. Es wird empfohlen, zwischen 5 und 10 % des Verkaufspreises als Kosten zu veranschlagen.
A3: Ja, es ist möglich, zu verkaufen. Wenn das Darlehen mit dem Erlös aus dem Verkauf abbezahlt werden kann, wird das normale Verkaufsverfahren durchgeführt. Wenn das Darlehen nicht mit dem Verkaufserlös getilgt werden kann, müssen Sie den Fehlbetrag mit eigenen Mitteln ausgleichen oder einen freiwilligen Verkauf in Betracht ziehen. Es empfiehlt sich, vorher mit Ihrem Finanzinstitut Rücksprache zu halten.
A4: Im Allgemeinen sind das Frühjahr (Februar bis April) und der Herbst (September bis November) die Zeiten, in denen der Verkauf von Immobilien am lebhaftesten ist. Der optimale Zeitpunkt hängt jedoch von den Marktbedingungen und den individuellen Gegebenheiten ab. Es ist wichtig, eine umfassende Entscheidung zu treffen und dabei die Bedingungen zu berücksichtigen, unter denen besondere Steuerbefreiungen gelten.
A5: Ja, wir empfehlen, ein Gutachten von mehreren Immobilienunternehmen anzufordern. Durch den Vergleich von Schätzpreisen und Angeboten kann eine angemessenere Entscheidung getroffen werden. Es ist jedoch sinnvoll, die Anzahl der Unternehmen auf etwa drei bis fünf zu begrenzen, da die Bearbeitung schwierig wird, wenn Sie zu viele Unternehmen anfordern.